工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究

工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究摘要随着我国经济的持续发展和城市居民住房消费的不断升级，商业银行为适应日趋激烈的银行业竞争和满足消费者的需求而发展了住房消费信贷业务。本文首先对目前工行北京分行个人住房信贷的现状及风险特征进行了阐述，着重分析了不良个人住房贷款的规模、结构及贷款风险度，并有针对性地从不同角度提出有效的风险防范对策。关键词工商银行北京分行，个人住房贷款，贷款风险，防范对策I工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究ABSTRACTWITHTHECONSTANTECONOMICDEVELOPMENTANDTHESUSTAINEDUPGRADINGOFTHERESIDENTCONSUMPTION,BUSINESSBANKSHAVEEXPANDEDTHEPROFESSIONALWORKOFHOUSINGCONSUMINGLOAD,TOADAPTTOTHEGRADUALLYFIERCECOMPETITIONBETWEENTHEBANKINDUSTRYANDTHEDEMANDOFCONSUMERTHISARTICLEFOCUSEDONTHECHARACTERISTICSOFRISKSANDTHECURRENTSTATUSOFPERSONALHOUSINGLOADININDUSTRIALANDCOMMERCIALBANKOFCHINA,BEIJINGBRANCH,ESPECIALLYANALYZEDTHESCALE,STRUCTUREANDTHEDEGREEOFLOADRISKOFTHEUNHEALTHYPERSONALHOUSING,ANDFINALLYPROVIDEDTHEEFFECTIVERISKSPRECAUTIONMETHODSFROMDIFFERENTASPECTSKEYWORDSBRANCHOFBEIJINGOFINDUSTRIALANDCOMMERCIALBANKOFCHINA,PERSONALHOUSINGLOAD,LOADINGRISK,PRECAUTIONMETHODII工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究目录前言1第一章工行北京分行个人住房贷款的现状及问题211工行北京分行个人住房贷款的发展现状2个人住房贷款的规模迅速增长2个人住房贷款的业务种类日益多元化3个人住房贷款的组织管理逐渐趋于规范化312工行北京分行个人住房贷款的风险及成因4第二章工行北京分行不良个人住房贷款风险分析821不良个人住房贷款的规模及结构特征8不良个人住房贷款的规模状况8不良个人住房贷款的客户结构特征分析8不良个人住房贷款按揭项目的整体风险分析11潜在不良个人住房贷款的风险分析1322个人住房贷款的风险度分析14不同贷款金额的风险度分析14不同面积房屋的贷款风险度分析15第三章工行北京分行个人住房贷款风险的防范对策1631个人住房贷款风险管理的总体对策16逐步建立全社会范围内的个人信用制度16重点开发风险低、潜力大的优质客户群体17建立分行内部个人住房信贷的风险管理体系17进一步完善个人住房贷款的担保和保险制度17实行浮动贷款利率和提前偿还罚息制度18加快个人住房贷款证券化的进程1932个人住房贷款风险的具体防范对策19大额贷款风险的防范19假按揭风险的防范20项目风险的防范21结论22参考文献23致谢24III工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究前言目前，我国消费信贷市场空间不断拓展，住房信贷、汽车信贷、耐用消费品信贷、助学信贷等业务获得迅速发展。个人住房贷款起步于1998年，但真正发展还是在2000年之后。我国个人住房贷款业务的超常规发展，一是源于国人住房需求的快速膨胀和人们消费观念的迅速改变；二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为38年,这也就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期。从实际情况看，工行北京分行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期,个人住房贷款面临着较为严重的风险问题。可以预计，由于业务开展早期粗放型管理所埋下的隐患，个人住房贷款风险的释放还将持续相当长一段时间，实际的风险损失必将会进一步扩大。因此，如何才能有效防范和化解个人住房贷款风险，是当前商业银行业务发展中亟待解决的重要课题。本文拟从分析工行北京分行个人住房贷款的现状入手，分析风险产生的原因，并提出相应的对策。1工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究第一章工行北京分行个人住房贷款的现状及问题11工行北京分行个人住房贷款的发展现状中国工商银行作为目前国内最大的按揭银行，自1991年全面介入住房金融业务以来，一直致力于城市住宅建设与消费，支持和培育大型优质房地产开发企业，拓展大型优质住宅小区的信贷业务，积极推进以大中城市为中心的住房金融发展战略。凭借着其雄厚的实力、良好的信誉、规范的管理、先进的手段，工商银行住房金融业务实现了积极、稳健、快速的发展，并已形成了一个业务种类齐全的现代化房地产金融服务体系，成为我国住房制度改革、住房建设和住房消费不可或缺的金融支柱。2004年11月19日工商银行个人住房贷款余额在同业中率先突破4000亿元，继续保持了中国最大按揭银行地位。目前，工商银行已经为270万户居民在购置住房方面提供了按揭支持，同时保持了较高的业务品质，不良贷款率仅为112。工行北京分行自1993年正式开办个人住房贷款以来，整体业务发展非常迅速，到2000年分行个人住房贷款规模已经突破200亿元，并呈现出许多新的特点和发展态势个人住房贷款的规模迅速增长截止2003年末，工行北京分行个人住房贷款余额已达到3332亿元，比2000年增长了60以上，占全行各项贷款余额的比重为157，已经成为该行主要信贷品种之一。近几年，在激烈的市场竞争中，工行北京市分行一直承诺“个人住房贷款手续最简便”。该行虽然起步较晚，但在“工商银行您身边的银行、工商银行可信赖的银行”新观念的指引下，逐渐喊响“工商银行助您买房”的口号，让每位购房者都能享受到该行最真诚、最全面的个人住房贷款及相关业务服务，帮百姓实现置业安家的心愿。工行北京分行受理业务网点最多，其遍及全市的计算机网络系统为借款人的还款创造了简便的条件。为了方便广大有借款意愿的购房者，该行投入了大量的人力、物力，定期组织到京城各大楼盘的现场办公，并携手律师、保险等中介机构，为借款人代办和解决一切贷款手续及有关问题，并逐步要求律师事务所降低法律服务收费比率，尽量减少借款人的负担。在业务创新方面，该行是最早推出二手房贷款、商业用房贷款、个人住房装修贷款及军人住房贷款等业务的商业银行之一，为不同需求的借款人尽可能地提供了一切服务。2工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究个人住房贷款的业务种类日益多元化为适应住房金融业务发展需要，给广大客户提供更加优质的服务，工行北京分行在全行实施了以个人住房贷款标准化为基础的“精品工程”，全面构建了国内金融业处于领先地位的业务软件运行系统，不仅使服务手段实现了质的飞跃，大大提高了工作效率，而且使全行的住房信贷业务实现了多元化、规范化、集约化和标准化。该行努力发展个人住房贷款业务，积极创新业务品种，拓展业务领域，并发展与住房金融业务相关的中间业务，最大限度地满足了社会对金融服务的各种需求。工行北京分行个人住房贷款，以心系万家住房为服务宗旨，以一流的按揭贷款质量为目标，向广大客户提供了优质高效的住房金融服务，实现了理想的家居。该行的个人住房贷款业务主要包括个人住房公积金贷款、个人住房转按揭贷款、个人住房假按揭贷款、个人住房二手房贷款、个人住房家居贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款等。在2004年，该行又新推出了个人住房贷款贴息业务。个人住房贷款的组织管理逐渐趋于规范化2004年6月底工行北京分行撤消了住房信贷部，原先“住房信贷部”的职能被两个部门所取代。不过，让客户可以放心的是，工行北京分行新成立的“个人信贷管理部”已经担当起个人住房按揭贷款的重任，而且通过已经建立的海淀、西客站、崇文和朝阳四大审批中心，强化了对所有个人贷款业务的管理。工行北京分行酝酿许久的组织架构调整，是根据市场需求变化所做的长期决策，绝非短期行为。以往银行部门的设置都是根据产品的种类来确定的，如房贷就是把房地产企业和买房人都捆绑在一个部门。实际上，现在以客户为中心的需求已越来越强烈，把个人房贷、车贷等专门为个人服务的信贷业务划归一个部门管理似乎更为合理。另外，以前的房贷业务，营销、审批都在一个部门，此次调整将这两大职能分离，有效地增强了银行的内控机制。工行北京分行1999年以后新增贷款的不良率仅为046，个人住房贷款的不良率比平均水平还要低。即便在2004年上半年贷款总额有所下降的大环境下，工行北京分行个人住房按揭占贷款总额的比重仍较年初提高了123个百分点。个人住房贷款仍是工行北京分行重点发展的业务之一，该行还将继续大力支持市民贷款购买普通住宅。工行北京分行住房信贷部撤销后，对公的房贷客户将由工行北京分行的公司业务一部、二部来负责，对私的个人住房贷款则归到新成立的“个人信贷管理部”。作为工行北京分行的一级部，新成立的“个人信贷管理部”3工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究不仅包括个人住房贷款，还将把以往在二级部“个人消费信贷部”旗下的车贷、抵押、质押等个人贷款业务收归旗下，这实际上意味着个人信贷业务的升级。同时，“个人信贷管理部”设置了海淀、西客站、崇文和朝阳四大审批中心，每个审批中心负责附近八到九个支行的个人信贷审批业务。针对组织部门的调整可能会对个人房贷业务带来影响。但是，个人办理房贷业务的程序不仅没有变化，而且更加高效和快捷。个人客户在工行办理房贷业务，仍是与工行具体的支行联系，而支行则到审批中心进行房贷的审批，然后决定是否放款。审批中心比以往增多，房贷审批从时间上将缩短。更为重要的是，个人房贷、车贷、抵押、质押等贷款的信息将整合起来，这为以后区分优质客户还是不良客户，并实行差别化服务打下了良好的基础。综上所述，工行北京分行根据社会经济发展的总体需要，从战略的高度审视住房金融业务，将其确定为调整信贷结构、改善资产质量的重要新兴业务之一，并制定了长远发展目标。工行北京分行住房金融业务的发展将为提高人民的生活居住水平，进一步加快信贷结构调整进程，全面提高工行北京分行的核心竞争能力，奠定更为坚实的基础。12工行北京分行个人住房贷款的风险及成因随着经济的发展和消费结构的升级换代，居民的消费方式也在同步发生变化，由“自我积蓄型滞后消费”转变为“信用支持型提前消费”，进入消费信用化时代。商业银行在传统的工商企业贷款业务的基础上，为适应日趋激烈的银行业竞争和满足消费者的需求而发展了住房消费信贷业务。据最近的研究表明，住房消费信贷业务已经成为全球商业银行利润收入最高的贷款业务之一。2001年11月10日我国正式加入WTO，各行各业面临强大的冲击，特别是金融机构将面临在机制、制度、业务和人员等多方面的考验。工行北京分行个人住房贷款业务发展速度很快，但同时贷款风险问题也逐渐凸显，并成为一个急待解决的重要问题。第一，借款人的风险。个人从银行（包括住房资金管理机构）借款用于住房消费，如果不按期还款便产生了风险。风险产生的原因有两种主观原因（即借款人的还款意愿）和客观原因（即借款人的还款能力）。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还款；后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还款。从目前来看，造成这两种情况的主要原因有一是国内尚未建立完善的个人财产登记制，度与个人税收登记制度，银行个人征信系统尚未投入使用，因而很难从整体上把握借款人的资产与负债状况，从而做出4工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究恰当的信贷决策；二是国内失信惩戒制度尚不完善，借款人所在单位、中介机构协助借款人出具包括虚假收入证明在内的虚假证明文件已经司空见惯，对主动做假或协助做假的行为尚缺乏有力的惩戒措施；三是银行个人住房贷款业务陷入同质恶性竞争的怪圈，在不能提供更多优质服务的情况下，为争夺客户资源纷纷降低贷款的准入门槛，造成借款人素质良莠不齐。第二，假按揭的风险。按揭贷款一般是指借款人在购房过程中，为弥补购房资金的不足，利用所购房屋或其他不动产做抵押，向银行申请分期偿还的贷款的行为。所谓假按揭，一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段骗取银行个人住房贷款的行为。假按揭的“假”，一是指不具有真实的购房目的，二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象，三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。假按揭行为具有若干共性特征没有特殊原因，滞销楼盘忽然热销；楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高；开发企业员工或其关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套；借款人收入证明与年龄、职业不相称，在一段时间内集中申请办理按揭；借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切相关的信息不甚了解；借款人首付款非自己缴付或实际没有缴付；多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或现金支付来还款；借款人集体中断还款。根据该行的内部调查，假按揭风险已经逐渐成为工行北京分行个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。无论是别墅、高档住宅，还是经济适用房项目，都可能存在假按揭。假按揭对银行和诚实的借款人都具有重大不利影响通过假按揭套取银行信用的开发商，管理层道德素质与管理能力较差，整体信誉不佳，并不专注于项目建设，从银行取得大量低成本资金成为其最关心的问题。一旦成功获得资金，往往将大量资金转移，放弃开发项目的后续建设，从而导致工程烂尾或存在严重的质量问题。对银行而言，容易造成不良贷款、抵押物变现能力不足，从而形成损失。对诚实的借款人而言，往往因为所购房屋楼盘烂尾或存在严重质量问题，而不能正式取得房屋产权或不能正常居住，购房目的往往落空。假按揭产生的原因可以从以下方面进行分析一是开发商自身资金实力不足或产生资金流动性障碍，为了保证按揭贷款项目或其他待开发项目的运转，必须尽快回笼资金，在直接融资或向银行申请开发贷款受阻的情况下，利用个人住房按揭贷款申请门槛较低、银行审查不严格的特点，炮制假按揭，从银行套取资金；二是银行内部工作人员为完成上级下达的贷款发放任务，单方面放松了对借款人5工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究购房真实性和还款能力的调查和审核，存在侥幸心理，放任具有假按揭苗头的行为发生；三是银行内部工作人员与售房人、中介机构等内外勾结进行金融诈骗。第三，开发项目的风险。开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。从当前不良现状来看，可能导致项目风险的因素有如下几个方面1、工程烂尾。工程烂尾指开发商不能融通到项目开发所需要的足够资金，导致项目不能完工。工程烂尾将给银行贷款带来灾难性后果，造成该项目所有贷款的整体性违约。2、项目证件不全。项目证件不全指开发项目缺乏土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工证、销售许可证中的一项或者几项，“五证”不全的项目将不能取得产权证，造成借款人以此为由拒还银行贷款。3、项目的超规划建设。项目的超规划建设导致项目不能入住，借款人因此与开发商发生纠纷，从而造成项目违约，给银行按揭贷款造成了巨大风险。例如该行的一个按揭项目，根据规划手续，只能建7层，实际却建了9层。目前，该项目借款人60以上已经违约，形成不良个人住房贷款2000多万元。4、与建筑商、开发商的纠纷导致借款人违约。目前房地产市场工程垫支仍然是普遍做法。尽管买受人已经支付全款或大部分款项（无论是否通过银行按揭贷款的方式），承包人对已经出售的房产就不享有优先受偿权，但现实却可能发生这样的情况一方面，开发商未按期支付工程款或与建筑商有其它纠纷，建筑商可能扣押房产钥匙或通过一些方式使房产达不到入住条件，购房人不能按期入住，这就为按揭贷款带来了风险；开发商原有承诺不能兑现，如绿化率、装修标准等达不到原定标准，借款人可能通过拒还银行贷款来对开发商施加压力，或者和开发商解除合同，这都会造成该行贷款的风险。另一方面，项目投资、销售方案变动，导致投资增加，项目不能按期入住。某些项目由于更改预定的投资、销售方案，而后续资金投入又跟不上，造成工程延期，借款人不能按期入住，借款人和开发商解除合同，该行并未得知，从而造成了该行的贷款风险。5、股东频繁变更导致项目风险。股东频繁变更将导致企业经营思路和经营理念的频繁变化，并引起项目市场定位、资金投入、销售策略的不稳定，从而导致项目风险。第四，银行自身的风险。造成工行北京分行个人住房贷款风险的内部原因主要表现在如下四个方面1信贷风险管理机构存在问题。在工行北京分行负责个人住房贷款风险管理6工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究的主要是贷款部门，但在该部门内只有负责个人住房贷款业务的贷款员，这远远不能满足实际个人住房贷款的风险管理工作的需要。2信贷管理机制不健全。就目前工行北京分行信贷管理而言，贷款的审批和发放主要凭借个人主观意愿，无论是贷前调查还是贷时审查，都缺少科学而完整的客观评价，且缺乏完善的贷后检查工作。贷款资金发放前，该行对借款人情况审查不严；对开发商的销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够；缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实。贷款资金发放后，该行极少就借款人或开发商的资金使用状况及重大经营管理决策等进行必要的检查、监督，这种只“放”不“问”的做法必然导致逾期、呆滞、呆帐贷款的增多。另外，信贷员的责、权、利与贷款质量不挂钩，缺乏明确有力的激励约束机制。3信贷管理方法和手段落后。该行在进行开发商和借款人信用分析时，采用定性方法者较多，缺乏系统科学的定量分析，信用风险分析主要停留在传统的比例分析阶段，缺乏建立在统计分析和人工智能等现代科学方法基础上的信用风险量化测量工具，如缺乏对开发商违约风险分析模型、开发商破产失败预警模型等的开发和使用。对借款人信用等级的评定也主要是由该行自己进行，评级的主观性强。另外，我国商业银行电子化起步较晚，缺乏关于开发商及借款人详尽完整信息的数据库，导致档案管理不严，丢失重要合同单据。4信贷人员综合素质不高。工行北京分行信贷部门缺乏大量的德才兼备的人员，信贷人员素质不高，风险意识薄弱，缺乏自觉维护该行整体利益的观念。信贷部门规章制度不健全，内部管理不完善，信贷人员的违章操作、越权、人情贷款、甚至以权谋私等行为皆有发生。另外，信贷人员的责、权、利不平衡，影响了他们的积极性。信贷是一项工作量大、责任重的业务，工作难度大，而相应的激励和处罚措施又没有跟上，使信贷员在实际工作中往往是有责任而无人承担，有问题相互推诿，不积极处理。由于信贷员的责、权、利失衡，从而造成了信贷员责任心下降，工作缺乏动力。7工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究第二章工行北京分行不良个人住房贷款风险分析通常情况下，个人住房贷款风险根据其本身的特点，可以分为个人风险和非个人风险。个人风险是个人住房贷款的正常风险，是指由于外部经济环境变化、借款人工作变动等原因，导致借款人收入下降或由于不可预知的其他因素使银行贷款发生风险；非个人风险是个人以外因素，尤其是指开发商以及项目本身因素导致的风险，如由于假按揭购房项目出现风险，或开发商采取返本销售、以租代售等不正当销售方式给银行按揭贷款造成的风险。从目前现状来看，非个人风险已经成为工行北京分行不良个人住房贷款的主要原因，是该行主要防范、回避和重点解决的对象。21不良个人住房贷款的规模及结构特征不良个人住房贷款的规模状况2003年末，工行北京分行不良个人住房贷款余额为43796万元，不良率为113，比上年末上升了019个百分点。如果加上13个尚未形成不良，但经调查分析可基本判断为虚假按揭的风险项目（余额49亿元），个人住房贷款的质量形势已是非常严峻。不良个人住房贷款的客户结构特征分析2003年12月工行北京分行三期以上（不含）违约贷款（统称不良个人住房贷款）总共有409笔，违约贷款余额43796万元，应当收回而未收回的违约本金8781万元，违约利息3788万元。下面将按不同的分类标准，对违约客户的结构特征进行分析。1、按借款人收入状况的不同来划分报告期借款人月收入在1万元以上（含1万元）的共违约248笔，占总违约数的6064，高收入人群成为不良个人住房贷款违约客户的主体。8工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究表21按收入划分的违约客户结构表月均收入违约笔数笔数占比（）1500元以下112691500300024587300050005012225000100007618581000020000102249420000100000140342310万元以上6147合计40910000资料来源工行北京分行个人住房贷款统计资料2、按单笔贷款金额的不同来划分借款人单笔贷款金额在100万元以上的违约194笔，占总违约数的4743。可见，不良个人住房贷款中，单笔贷款金额100万元以上的占了较高比例。表22按单笔贷款金额划分的违约客户结构表贷款金额违约笔数笔数占比（）10万元以下2561110万元30万元46112530万元100万元1443521100万元以上1944743合计40910000资料来源工行北京分行个人住房贷款统计资料3、按单套购房建筑面积的不同来划分客户购房面积小于150平米的违约237笔，占5795；购房面积高于150平米的违约170笔，占4156。可见，从购房面积来看，客户违约的结构特征仍以150平米以下为主，但超过150平米的客户其违约表现也十分突出。表23按购房面积划分的违约客户结构表购房建筑面积违约笔数笔数占比（）小于150平米2375795大于150平米1704156其他2049合计40910000资料来源工行北京分行个人住房贷款统计资料9工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究4、按购房单价的不同来划分借款人购房单价高于8000元/平米的违约183笔，占4474，而低于4000元/平米的违约率只有1638。由此我们可以得出结论高价房、高违约是目前个人住房贷款管理中一个比较突出的问题，应引起有关方面的高度重视。表24按购房单价划分的违约客户结构表购房单价违约笔数笔数占比（）低于4000元/平米6716384000元/平米8000元/平米1573839高于8000元/平米1834474其他2049合计40910000资料来源工行北京分行个人住房贷款统计资料5、按房屋总价来划分，借款人房屋总价低于100万元的违约193比，占4719；房屋总价高于100万元的违约214笔，占5232。可见，在不良个人住房贷款中，房屋总价高于100万元的贷款占了相对较大比重。表25按房屋总价划分的违约客户结构表房屋总价违约笔数笔数占比（）低于100万元1934719高于100万元2145232其他2049合计40910000资料来源工行北京分行个人住房贷款统计资料6、按婚姻状况的不同来划分有配偶的客户违约92笔，占2249；无配偶的违约317笔，占7751。这背后可能隐含的信息是无配偶的借款人其经济收入的稳定性相对较差，社会责任意识和信用观念也比较淡漠，从而成为不良个人住房贷款违约客户的主要力量。10工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究表26按婚姻状况划分的违约客户结构表婚姻状况违约笔数笔数占比（）无配偶3177751有配偶922249合计40910000资料来源工行北京分行个人住房贷款统计资料7、按贷款发放年度的不同来划分在全部违约贷款中2000年、2001年发放的比重较高，达到7971。2000年该行个人住房贷款进入快速发展时期，但直至2001年上半年之前整个房地产市场和银行贷款操作都还不太成熟和规范，因而在快速发展中出现了一些问题。应当注意的是，个人住房贷款风险的暴露有一定时滞，可能23年后才显现。因此，表中2002年、2003年不良个人住房贷款数据只能反映截止报告期的统计情况，未来还存在许多不确定性因素。表27按贷款发放年度划分的违约客户结构表贷款发放日违约笔数笔数占比（）1998年153671999年235622000年20249392001年12430322002年4210272003年3073合计40910000资料来源工行北京分行个人住房贷款统计资料综上所述，当前工行北京分行不良个人住房贷款主要表现在高价格、大户型、房屋总价和贷款金额高的贷款上。因此，银行对该类贷款客户要予以重点关注。不良个人住房贷款按揭项目的整体风险分析2003年12月工行北京分行含有不良个人住房贷款的按揭项目共有96个，按不同标准分析如下1按有无开发贷款分类在全部96个出现不良个人住房贷款的项目中，有开发贷款的有13个，占全部含有不良个人住房贷款按揭项目的1354，（进一步的分析发现这13个项目的“项目违约率”都小于10）；没有开发贷款的项目有83个，占比8646。11工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究表28按有无开发贷款分类的违约项目结构表按揭项目分类项目个数项目个数占比（）有开发贷款项目131354无开发贷款项目838646合计9610000资料来源工行北京分行个人住房贷款统计资料从以上资料看，工行北京分行开发贷款支持的项目，其出现不良个人住房贷款违约的情况比较少，而且项目违约率比较低。因为，有开发贷款的项目该行对开发商背景、公司财务状况等了解较为详细，并且能对项目资金进行较为严格的监管，对企业的销售方案也能进行一定程度的干预，从而大大减少了项目烂尾风险；同时，由于资金充足，开发商套贷动机也大为降低。因此，比照开发贷款的审贷标准，适当提高纯按揭项目的准入条件；同时加强准入后对项目和企业现金流状况、项目施工进度的监测是今后防范按揭风险的重要途径。2按项目违约率进行分析项目违约率是指本项目不良个人住房贷款违约户数与本项目个人住房贷款总户数之比。30个因整体风险导致不良按揭贷款发生的项目，其不良按揭贷款余额占全部不良个人住房贷款的82。项目具有一定违约率是正常的，但违约率过高暗示该项目可能存在整体风险。以10的项目违约率为“临界违约率”，96个含有不良个人住房贷款的项目中，项目违约率低于临界违约率的项目有66个，违约个人住房贷款余额为7925万元，占全部不良个人住房贷款余额的18；项目违约率高于临界违约率的项目有30个，违约个人住房贷款余额为35871万元，所占比率为82。表29按项目违约率分类的按揭项目结构表项目违约率项目个数占违约项目总个数比例违约余额占违约贷款总余额比例高于10303125358718190低于1066687579251810合计96100004379610000资料来源工行北京分行个人住房贷款统计资料结合对项目的具体分析发现，贷款出现风险主要是由于项目整体出现风险，如股东抽逃资金、存在虚假交易、项目超规划建设等原因导致的风险，例如中宇12工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究大厦、白桥苑、嘉悦精英家园等。如果剔除这些非正常原因导致的个人住房贷款风险，工行北京分行的贷款质量将大为改善，不良率仅有025。通过对项目情况的分析，我认识到在目前市场以期房销售为主，开发商资信状况参差不齐以及市场配套措施不完善的环境下，有效控制和防范按揭项目整体风险，这是个人住房贷款风险管理的第一道也是最关键的一道关卡；进一步严格开发商和按揭项目的准入制度，是防治项目出现整体风险的重要前提；加强贷后监测和检查，有利于及早发现和化解贷款风险。潜在不良个人住房贷款的风险分析在2003年第4季度，工行北京分行信贷部门开始对个人住房贷款支票还款情况进行了调查，从而发现了一大批蕴藏较大风险的个人住房贷款。经过进一步的调查核实，发现其中13个项目可以基本定性为假按揭，即没有真实的交易基础，或没有真实的借款人，一直由开发商用支票或现金代借款人还款。这13个项目涉嫌套贷，但尚未形成事实上的不良，把它定性为“隐性不良”，涉及贷款余额达49亿元。由于“假按揭”具有极强的隐蔽性和潜伏性，如果开发商停止还款，将表现为客户批量违约，会导致全行的个人住房贷款质量急剧恶化，该行资产出现重大风险。（如果上述的隐性不良突发性爆发的话，该行的不良率将超过3，全行将进入整改）。对这13个潜在不良个人住房贷款项目进行分析，发现绝大部分是1999年、2000年签订的按揭项目，这两年签订的项目为10个，占全部现在不良项目的84。表210潜在不良个人住房贷款项目签订协议时间分布按揭项目签约时间出现不良个人住房贷款的项目数占比（）1999年2152000年9692001年182002年18合计13100资料来源工行北京分行个人住房贷款统计资料究其原因，一方面可能是当时整个房地产市场还不规范，另一方面当时该行按揭项目的审批权限都分散在各支行，由于风险意识的淡漠和业务水平的限制，13工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究对贷款项目的审查、审批也不够规范。由此可见，按揭项目审批权限一定程度的集中具有必要性，能从总体上控制来自项目的风险，确立全行项目准入的标准和规则，防止一些不符合条件的项目鱼目混珠。同时，在对支票还款方式进行调查时发现个人住房贷款风险防范已经不是单靠现有部门就能解决的问题，需要会计前台、后台监督部门的密切配合，形成一条龙的风险防范系统。22个人住房贷款的风险度分析由于采用绝对数占比指标分析违约贷款，不能真正反映各类贷款的风险程度。因此，运用风险度指标，以相对数的形式对各类贷款的风险程度进行分析，并可以准确地描绘各类贷款风险度的分布状态。贷款风险度是指该类贷款三次以上（不含）违约的笔数占该类贷款总笔数的比例，即贷款风险度该类贷款三次以上（不含）违约的笔数/该类贷款总笔数我们以2002年末的数据为依据，选取样本数据75153笔进行分析，其样本选取量占到该时点银行个人住房贷款总量的99。不同贷款金额的风险度分析表211不同金额贷款风险度贷款分段贷款户数违约户数风险度（）50万以下54872290052950100万147892101420100150万3632902478150200万11253228444200250万36043119444250300万11614120690300万以上2591869498合计7515316602209资料来源工行北京分行个人住房贷款统计资料从上表可以看出，单笔贷款金额在150万以下的贷款违约风险都比较低，150万以下的各类贷款风险度和为04427，并且贷款金额等级越低，风险度越小；从150万元开始贷款风险度趋于上升，200300万的贷款风险度最大，属高风险14工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究度区域；300万元以上的贷款风险度也相对较高。140012001000800600400200000下万万万万万上以00000以05050万11223万0000000550505011223图21不同金额贷款风险度分布图不同面积房屋的贷款风险度分析以150平米为界限，将该行贷款分为两类一类是150平米以上的大户型贷款，一类是150平米以下中小户型贷款。通过分析发现，150以上的大户型贷款风险度较高，其风险度为06385，相当于150万元以下户型贷款风险度的5倍。表212不同面积房屋的贷款风险度购房面积贷款笔数违约贷款笔数风险度（）大于150平米139408906385小于150平米612137701258总计7515316602209资料来源工行北京分行个人住房贷款统计资料通过以上分析，可以看出，大户型、大额住房贷款的风险度相对较高，银行面临着比较大的贷款经营风险。因此，这就要求银行信贷人员在调查、审查这类贷款时，应该更加谨慎，投入更多的时间和精力。15工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究第三章工行北京分行个人住房贷款风险的防范对策随着个人住房贷款规模的快速增长，其业务风险逐渐积累并已开始显现。为此，工行北京分行必须采取积极有效的防范措施，进一步强化个人住房贷款风险管理，以确保该项业务的持续健康发展。31个人住房贷款风险管理的总体对策当前，面对个人住房贷款发展过程中出现的各种矛盾和问题，工行北京分行急需建立一套科学规范的信贷风险管理体系，以便有效防范和化解个人住房金融风险。具体应从以下几方面入手逐步建立全社会范围内的个人信用制度建立科学有效的个人征信体系是控制个人住房信贷风险的前提和保证。从目前的实际出发，可以在银行内部以信用卡个人信息资料为基础，将其他各专业部门保存的个人客户信息资料集中起来，建立个人客户信用数据库，使每个客户都有相对完整的信用记录，并以此为基础建立个人信用总账户，个人与银行的所有业务均通过总账户进行。同时，加快建立国内各分行之间的信息交换制度。在建立全行个人信用制度和信用档案的基础上，各支行还应根据自身业务特点和发展战略，制定具体的个人信用评价体系，以此作为放贷的基本标准，使之从源头上发挥防范信贷风险的作用。信用评价体系一般采用积分制，具体分成四个部分（1）基本情况评分包括个人的一系列情况，如出生年月、学历、职业、工作地点、工作经历、工作单位、家庭情况等，不同情况有不同的积分。（2）业务状况评分在信用记录号下，每发生一笔业务，无论是存款、贷款、购买国债及其他金融债券、信用卡消费、透支等，都有一定的积分。（3）设立特殊业务奖罚分，如个人信用记录号下屡次发生信用卡透支，并在规定期内弥补透支就可以获得额外奖分；个人贷款按期还本付息情况良好可以获奖分；若发生恶意透支，并且不按时归还所欠本息，就应额外罚分，甚至列入黑名单。（4）根据上述累积得分评定个人信用等级。信用评价体系是个人住房信贷风险管理的基础，分行可以根据个人信用状况规定不同层次的服务与优惠。如信用累积分达到一定数额，可定期寄送银行资料和服务信息，信用卡透支额度可增大、期限可延长，个人住房贷款、按揭贷款利率可适当下浮；而对信用积分较低的客户，则限制办理某些业务；至于列入黑名单的客户，银行应拒绝提供服务。16工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究重点开发风险低、潜力大的优质客户群体优先选择风险低、潜力大、信用好的客户群，这是北京分行防范个人住房信贷风险的重要工作。一般而言，可供选择的客户对象包括（1）在读大学生一般具备较高文化素质，很可能成为较富裕的人群，具有较高开发价值；他们从读书、工作到成为“中产阶级”有一过程，而这一过程最迫切需要利用个人信用资源，如果银行及早与之建立经济联系，提供金融服务，很可能会成为终身优质客户。（2）优势行业具有较高文化素质的年轻人目前主要包括的行业有电信、电力、外贸、金融、计算机、教育、医药等。（3）国家公务员、全国性大公司或外资企业的管理人员及营销人员他们不仅工薪水平高、福利条件好，而且一般都掌握一定的专业技能，预期收入高，失业风险低。对这些显示或潜在的重点客户，分行应加大营销和调研力度，在促进业务发展的同时，有效降低贷款的预期损失比率。建立分行内部个人住房信贷的风险管理体系从跟踪、监控入手，建立一套个人住房信贷风险的预警机制，加强贷款后的定期或不定期跟踪监控，掌握借款人动态，对借款人不能按时偿还本息情况，或者有不良信用记录的，应及时列入“问题个人黑名单”加大追讨力度，并拒绝再度借贷。同时，要进一步完善个人住房贷款的风险管理制度，逐步做到在线查询、分级审查审批，集中检查。从贷前调查、贷时审查、贷后检查几个环节明确职责，规范操作，强化稽核的再检查和监督。此外，分行内部要建立专门机构，具体办理个人住房信贷业务，同时建立个人住房信贷审批委员会，作为发放该信贷的最终决策机构，做到审贷分离，形成平衡制约机制，以便明确职权和责任，防范信贷风险。进一步完善个人住房贷款的担保和保险制度个人住房信贷与其他贷款不同，借款人是一个消费者，贷款购买的是超过其即期收入限度并需较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此，在发放个人住房贷款时，用抵押、担保作还款保证显得十分重要。在欧洲国家，一般采用住房抵押担保发放住宅贷款；在香港实行购房抵押，又称“按揭”业务，是购房的单位或个人以购房合同作抵押获得贷款的方式；美国的抵押贷款之所以不亚于其它贷款的吸引力，不仅因为有三个抵押市场中介来增强抵押券的流动性和偿还力，而且还因为有抵押担保机构来保证抵押贷款的如期收回，在美国进行住房贷款担保的机构有官办的，也有私营的，一旦购房者违约，它们承担金融机构的贷17工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究款损失。美国抵押担保的成功还在于设定了融资机构和二级抵押机构，并建立抵押保险，有效增强了贷款的清偿力。当前，我国要尽快健全抵押担保制度，具体应注意以下几方面首先，应完善担保法，增加有关个人消费信贷的详细条款；其次，应培育规范的抵押品二级市场，使各种贷款抵押物能够迅速变现；第三，可考虑由政府出面组建消费信贷担保公司，为长期消费信贷提供担保，这也是一些西方国家发展消费信贷的成功经验。如美国有四家政府性质的按揭担保机构，主要为符合规定条件的个人提供住房贷款担保，并向银行收购部分个人住房贷款，发行住房按揭担保债券，从而在很大程度上解决了部分居民难以提供担保和银行的资金流动性问题，促进了个人住房贷款的发展；第四，国家应规定一定金额以上的贷款都要设定担保，银行可视各个贷款品种的规定及申请人资信状况，要求全部提供合适的担保方式，并对担保程序进行严格审查。此外，还可以考虑把个人住房贷款与保险结合起来。由于银行难以掌握借款者个人的健康状况和偿还能力的变化，这是个人住房贷款最主要的经营风险。法国、德国、加拿大等国家，在开展个人住房信贷业务中，都规定客户必须购买死亡险，以减少银行风险。我国也可以借鉴国外经验，将个人住房贷款与保险公司的有关险种、产品组合起来运作。如银行在发放个人住房贷款时，可以要求借款人必须购买某种特定保险。一旦借款人发生意外，不能偿还贷款时，保险公司即要向保险受益人支付一定金额的保险赔偿金，而这笔赔偿金又足以偿还银行贷款本息。这样，一方面可化解银行的经营风险，实现个人住房信贷风险的合理有效转换，另一方面也有助于保险业的发展。当然，这种险种的保费应当较低廉，使消费者既可以得到银行贷款，又可以得到保险的益处。实行浮动贷款利率和提前偿还罚息制度人民银行应加快利率市场化进程，在利率浮动比率、贷款比例和期限安排上，给商业银行以更大的余地，以便更好地为客户服务，更好地防范风险。同时，应允许商业银行在办理个人住房信贷业务中收取必要的手续费、服务费，以补偿商业银行信贷零售业务付出的成本。在个人住房信贷的利率方式安排上，一般应采取浮动利率制，按年度调整一次，从而减少银行利率风险。对贷款期限长、利率风险大的住房贷款尽快实行固定利率和浮动利率并行的利率制度。固定利率是指按照事先确定的利率计算贷款期内的全部利息，该利率不再做任何调整和改变。浮动利率是指在贷款合同有效期内，只规定最初一段时间内的利率，到期后要根据事先约定的新利率计算方法，按照当时的市场利率重18工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究新确定下一阶段贷款利率，浮动利率包括一年期、三年期、五年期等不同期限。通过消费者对两种利率的自由选择，增加消费者的风险和收益意识，规范消费者和银行之间的行为方式和业务往来。此外，还可以实施提前还款罚息制。由于个人住房信贷一般为长期贷款，利率变化将导致银行蒙受利率损失的可能。当利率下跌时，消费者会提前偿还固定利率的贷款，而以较低的利率举借新债。借新债还旧债，会导致银行丧失贷款收益，并给银行重新安排资金造成困难。为此，银行应收取高于预定利率的罚息，弥补信贷资产损失。加快个人住房贷款证券化的进程个人住房信贷一般期限较长，容易造成银行短资长贷，加大了流动性风险。西方国家的对策是实现个人住房贷款证券化，赋予其转让、流通职能，从而达到分散信贷风险、缩短放款机构持有时间的目的。北京分行也应以此为鉴，加快实现资产证券化进程。在资产证券化过程中，北京分行可将其持有的个人住房信贷资产，按照不同地域、利率、期限等方式形成证券组合，出售给政府成立的专门机构或信托公司（SPV），再由其将购买的贷款组合经担保和信用增级后，以抵押担保证券的形式出售给投资者。由于个人住房贷款具有利率、借款人违约、提前偿还等多种风险，通过SPV对证券组合采取担保、保险、评级等信用手段，可以有效保护投资人的利益，同时也降低了发行人的融资成本。同时，抵押担保证券以个人住房贷款的未来现金流量为基础，期限较长，相对收益风险比值较高，为中长期机构投资者提供了较理想的投资工具。32个人住房贷款风险的具体防范对策工行北京分行不良个人住房贷款的风险主要集中在高金额、大户型房屋的贷款上，导致不良个人住房贷款的因素主要是非个人风险虚假购房交易、项目风险。随着房地产市场交易的不断活跃和多元化发展，出现了一些新的市场动向，如售后返租、承诺以租养贷等销售方式以及经济发达地区人员在京投资购房的增加，这些都对个人住房贷款风险防范提出了新的挑战。大额贷款风险的防范根据前述贷款风险度的分析，工行北京分行个人住房贷款额度在150万元以上的风险相对较高，不仅表现为贷款违约客户比例高，还反映为贷款抵押房产一般是高价格、大户型的高档房产，处置比较困难，房产缩水可能性较大。因此，对该类贷款应该更加谨慎。19工行北京分行个人住房贷款的风险及防范对策研究防范高额贷款的风险，应该进行差别化管理，即在贷款的调查、审查、贷后管理环节，根据各类贷款风险度分布状态相应实施差别化管理，对高风险贷款投入更多的精力和时间。在贷前调查审查环节中认定购房行为真实、价格合理的前提下，对申请贷款金额大的借款人，可以选择到借款人单位调查，要求借款人提供税单、其他财产证明等方式，进一步核查申请贷款人的真实还款能力。在贷后管理环节，根据贷款金额的不同，实施差别化管理。例如，可以考虑对150万元以上的借款人设置还款提醒、亲情化催收、定期寄送对账单。通过这些方式，可以同借款人保持经常联系，一方面能随时了解借款人收入状况的变化，及时发现和化解贷款风险；另一方面，这部分借款人可能是我行优质客户，通过了解客户的其他金融需求，为客户推荐适合的金融产品，提供贴身金融服务。假按揭风险的防范假按揭风险的防范是银行的一项系统工程。从当前情况来看，假按揭已经越来越复杂，操作手段越来越隐蔽。因此，单纯通过银行的信贷部门已经不能满足防范的要求，需要其内部各个部门和法律部门的通力合作。这就要求第一，应加强按揭项目的贷前调查、审查工作。假按揭风险根源在于开发商操作。因此，在对开发商和按揭项目的调查审查过程中，就应该高度关注项目是否存在假按揭的风险，如果按揭项目资金缺口较大，开发商融资能力又非常有限，或者销售进度有困难，开发商可能会产生假按揭的动机。所以，在贷款审查时应特别予以关注。第二，建立客户筛选机制，确保客户具有真实的购房行为与良好的还款能力。在客户筛选方面必须实现观念转变，即由“客户是上帝”