中航·巽寮湾花园营销推广整合方案973

中航巽寮湾花园营销推广整合方案973乘风破浪,世界就在眼前深圳公司深圳公司深圳公司深圳公司深圳公司深圳公司深圳公司深圳公司营销推广整合方案中航中航中航中航巽寮湾花园巽寮湾花园巽寮湾花园巽寮湾花园思路一、合富眼中的滨海线二、合富眼中的“金砖”项目三、合富可以发动的四、合富全情投入的事业合富眼中的滨海线合富眼中的滨海线合富眼中的滨海线合富眼中的滨海线合富眼中的滨海线合富眼中的滨海线合富眼中的滨海线合富眼中的滨海线合富眼中的滨海线合富眼中的滨海线合富眼中的滨海线合富眼中的滨海线区域认知区域认知客户研判客户研判海宸项目海宸项目海宸项目海宸项目合生合生合生合生滨海城滨海城滨海城滨海城碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园十里银滩十里银滩十里银滩十里银滩合正合正合正合正东部湾东部湾东部湾东部湾万科万科万科万科双月湾双月湾双月湾双月湾金融街金融街金融街金融街金海湾金海湾金海湾金海湾群雄逐鹿惠东沿海，热浪席卷，更多实力发展商踊跃参群雄逐鹿惠东沿海，热浪席卷，更多实力发展商踊跃参群雄逐鹿惠东沿海，热浪席卷，更多实力发展商踊跃参群雄逐鹿惠东沿海，热浪席卷，更多实力发展商踊跃参与，旅游地产市场渐入佳境与，旅游地产市场渐入佳境与，旅游地产市场渐入佳境与，旅游地产市场渐入佳境富茂富茂富茂富茂威尼斯湾威尼斯湾威尼斯湾威尼斯湾中航项目中航项目中航项目中航项目东山海项目东山海项目东山海项目东山海项目项目项目项目项目占地占地占地占地建面建面建面建面（）产品产品产品产品均价均价均价均价小结小结小结小结双月湾双月湾双月湾双月湾750000750000750000750000（）1110000111000011100001110000双湾双海的无敌海景双湾双海的无敌海景双湾双海的无敌海景双湾双海的无敌海景亚洲唯一的海龟自然亚洲唯一的海龟自然亚洲唯一的海龟自然亚洲唯一的海龟自然保护区保护区保护区保护区83838383公里黄金沙滩公里黄金沙滩公里黄金沙滩公里黄金沙滩600600600600年历史的平海古年历史的平海古年历史的平海古年历史的平海古城城城城位处双月湾旅游度假位处双月湾旅游度假位处双月湾旅游度假位处双月湾旅游度假区区区区公寓（公寓（公寓（公寓（57575757104104104104平米）平米）平米）平米）产品多产品多产品多产品多样化，适样化，适样化，适样化，适合所有客合所有客合所有客合所有客户群的度户群的度户群的度户群的度假与投资假与投资假与投资假与投资需求需求需求需求酒店式酒店式酒店式酒店式公寓，拎公寓，拎公寓，拎公寓，拎包入住，包入住，包入住，包入住，可返可返可返可返租租租租户户户户户户户户看海景的看海景的看海景的看海景的设计设计设计设计8000800080008000元元元元/1111拥有亚洲唯一的双湾双海奇景拥有亚洲唯一的双湾双海奇景拥有亚洲唯一的双湾双海奇景拥有亚洲唯一的双湾双海奇景2222周边景观资源丰富，人文与历史在此交融。周边景观资源丰富，人文与历史在此交融。周边景观资源丰富，人文与历史在此交融。周边景观资源丰富，人文与历史在此交融。3333海水质量及沙质均为国家一类标准海水质量及沙质均为国家一类标准海水质量及沙质均为国家一类标准海水质量及沙质均为国家一类标准4444产品多样化，有公寓、洋房、别墅、高层满足产品多样化，有公寓、洋房、别墅、高层满足产品多样化，有公寓、洋房、别墅、高层满足产品多样化，有公寓、洋房、别墅、高层满足不同客户群的度假和投资需求不同客户群的度假和投资需求不同客户群的度假和投资需求不同客户群的度假和投资需求5555公寓酒店式经营管理，带精装修、家私家电，公寓酒店式经营管理，带精装修、家私家电，公寓酒店式经营管理，带精装修、家私家电，公寓酒店式经营管理，带精装修、家私家电，拎包入住，返租形式。拎包入住，返租形式。拎包入住，返租形式。拎包入住，返租形式。6666配套齐全，周边发展完善配套齐全，周边发展完善配套齐全，周边发展完善配套齐全，周边发展完善7777度假大盘，卓越品牌，万科度假大盘，卓越品牌，万科度假大盘，卓越品牌，万科度假大盘，卓越品牌，万科27272727年的住宅开发经年的住宅开发经年的住宅开发经年的住宅开发经验及物业管理经验验及物业管理经验验及物业管理经验验及物业管理经验8888万科精心打造专属双月湾的万科精心打造专属双月湾的万科精心打造专属双月湾的万科精心打造专属双月湾的VOVOVOVO服务体系服务体系服务体系服务体系洋房洋房洋房洋房（117117117117167167167167平平平平米米米米11000110001100011000元元元元/别墅别墅别墅别墅（190190190190224224224224平平平平米）米）米）米）18000180001800018000元元元元/高层（高层（高层（高层（45454545136136136136平米）平米）平米）平米）9000900090009000元元元元/金海湾金海湾金海湾金海湾24000000240000002400000024000000（）30000000300000003000000030000000位处巽寮湾旅游度位处巽寮湾旅游度位处巽寮湾旅游度位处巽寮湾旅游度假区假区假区假区距石化区仅一湾之距石化区仅一湾之距石化区仅一湾之距石化区仅一湾之隔隔隔隔海水及海水及海水及海水及空气都会受到一定空气都会受到一定空气都会受到一定空气都会受到一定的污染的污染的污染的污染公寓公寓公寓公寓6098609860986098平米）平米）平米）平米）产品单产品单产品单产品单一一一一别墅别墅别墅别墅户型面积户型面积户型面积户型面积过大，总过大，总过大，总过大，总价过价过价过价过高高高高8500850085008500元元元元/平平平平1111）位于大亚湾附近，受石化区污染较大；）位于大亚湾附近，受石化区污染较大；）位于大亚湾附近，受石化区污染较大；）位于大亚湾附近，受石化区污染较大；2222）旅游式滨海物业；）旅游式滨海物业；）旅游式滨海物业；）旅游式滨海物业；3333）产品单一，面积区间过大，总价很高；）产品单一，面积区间过大，总价很高；）产品单一，面积区间过大，总价很高；）产品单一，面积区间过大，总价很高；4444）精装修，但装修品质、品牌不如项目；）精装修，但装修品质、品牌不如项目；）精装修，但装修品质、品牌不如项目；）精装修，但装修品质、品牌不如项目；5555）毛坯交楼，费心费力，且会造成二次污染；）毛坯交楼，费心费力，且会造成二次污染；）毛坯交楼，费心费力，且会造成二次污染；）毛坯交楼，费心费力，且会造成二次污染；6666）开发商及物管品牌不如万科；）开发商及物管品牌不如万科；）开发商及物管品牌不如万科；）开发商及物管品牌不如万科；7777）无家私、无家电、无）无家私、无家电、无）无家私、无家电、无）无家私、无家电、无VOVOVOVO服务体系服务体系服务体系服务体系别墅别墅别墅别墅3601000360100036010003601000平米）平米）平米）平米）24000240002400024000元元元元/平米平米平米平米十里银十里银十里银十里银滩滩滩滩13000130001300013000亩亩亩亩1500000150000015000001500000位处巽寮湾旅游度位处巽寮湾旅游度位处巽寮湾旅游度位处巽寮湾旅游度假区假区假区假区是滨海是滨海是滨海是滨海线距石化区最近的线距石化区最近的线距石化区最近的线距石化区最近的项目项目项目项目沙滩狭小且陡峭；沙滩狭小且陡峭；沙滩狭小且陡峭；沙滩狭小且陡峭；公寓（公寓（公寓（公寓（5050505090909090平米）平米）平米）平米）房屋设房屋设房屋设房屋设计不合计不合计不合计不合理，典型理，典型理，典型理，典型的的的的“筒子筒子筒子筒子楼楼楼楼”户型不户型不户型不户型不够方正，够方正，够方正，够方正，甚至有甚至有甚至有甚至有“刀尖房刀尖房刀尖房刀尖房”9000900090009000元元元元/平米平米平米平米1111）最靠近石化区的滨海线项目，污染较严重；）最靠近石化区的滨海线项目，污染较严重；）最靠近石化区的滨海线项目，污染较严重；）最靠近石化区的滨海线项目，污染较严重；2222）沙滩比较陡峭，出去大概）沙滩比较陡峭，出去大概）沙滩比较陡峭，出去大概）沙滩比较陡峭，出去大概50505050米左右就淹到头米左右就淹到头米左右就淹到头米左右就淹到头了；了；了；了；3333）一次性倾销）一次性倾销）一次性倾销）一次性倾销5000500050005000多套产品，不考虑消费者及市多套产品，不考虑消费者及市多套产品，不考虑消费者及市多套产品，不考虑消费者及市场的承受能力；场的承受能力；场的承受能力；场的承受能力；4444）房屋设计不合理，据了解房屋很忌讳做成）房屋设计不合理，据了解房屋很忌讳做成）房屋设计不合理，据了解房屋很忌讳做成）房屋设计不合理，据了解房屋很忌讳做成“刀刀刀刀尖房尖房尖房尖房”这种类型的，朝向不好的话可能会影响财运。这种类型的，朝向不好的话可能会影响财运。这种类型的，朝向不好的话可能会影响财运。这种类型的，朝向不好的话可能会影响财运。5555）开发商及物管品牌不如万科；）开发商及物管品牌不如万科；）开发商及物管品牌不如万科；）开发商及物管品牌不如万科；6666）无家私、无家电、无）无家私、无家电、无）无家私、无家电、无）无家私、无家电、无VOVOVOVO服务服务服务服务洋房（洋房（洋房（洋房（90909090353353353353平米）平米）平米）平米）10000100001000010000元元元元/平米平米平米平米东部湾东部湾东部湾东部湾1330000133000013300001330000560000560000560000560000位处巽寮湾旅游度位处巽寮湾旅游度位处巽寮湾旅游度位处巽寮湾旅游度假区假区假区假区距离石化区较距离石化区较距离石化区较距离石化区较近近近近只有只有只有只有500500500500米不到米不到米不到米不到的沙滩的沙滩的沙滩的沙滩三面环山，三面环山，三面环山，三面环山，一面临海一面临海一面临海一面临海处于内湾处于内湾处于内湾处于内湾区，海水流动性区，海水流动性区，海水流动性区，海水流动性差，水质欠佳差，水质欠佳差，水质欠佳差，水质欠佳洋房（洋房（洋房（洋房（50150501505015050150平米）平米）平米）平米）公寓（公寓（公寓（公寓（4776477647764776平平平平米）米）米）米）别墅别墅别墅别墅（180180180180360360360360平平平平米）米）米）米）产品单产品单产品单产品单一，致力一，致力一，致力一，致力于打造高于打造高于打造高于打造高端的别墅端的别墅端的别墅端的别墅产品产品产品产品别墅别墅别墅别墅15151515万元万元万元万元1111）距离石化区较近；）距离石化区较近；）距离石化区较近；）距离石化区较近；2222）属于内湾区，海水难以对流，水质不佳；）属于内湾区，海水难以对流，水质不佳；）属于内湾区，海水难以对流，水质不佳；）属于内湾区，海水难以对流，水质不佳；3333）沙滩过于狭窄；）沙滩过于狭窄；）沙滩过于狭窄；）沙滩过于狭窄；4444）基本没有周边配套，周围比较荒凉；）基本没有周边配套，周围比较荒凉；）基本没有周边配套，周围比较荒凉；）基本没有周边配套，周围比较荒凉；5555）不知名物管，无品牌、服务保障；）不知名物管，无品牌、服务保障；）不知名物管，无品牌、服务保障；）不知名物管，无品牌、服务保障；6666）本土开发商，无品牌保障；）本土开发商，无品牌保障；）本土开发商，无品牌保障；）本土开发商，无品牌保障；7777）无家私、无家电、无）无家私、无家电、无）无家私、无家电、无）无家私、无家电、无VOVOVOVO服务服务服务服务威尼斯威尼斯威尼斯威尼斯湾湾湾湾49576495764957649576190357190357190357190357位处巽寮湾旅游度位处巽寮湾旅游度位处巽寮湾旅游度位处巽寮湾旅游度假区假区假区假区基本上基本上基本上基本上看不到海看不到海看不到海看不到海别墅别墅别墅别墅（220220220220360360360360平平平平米）米）米）米）产品单产品单产品单产品单一，目前一，目前一，目前一，目前仅有别墅仅有别墅仅有别墅仅有别墅17000170001700017000元元元元/平米平米平米平米1111）基本上没有海景；）基本上没有海景；）基本上没有海景；）基本上没有海景；2222）目前仅有别墅产品，产品单一）目前仅有别墅产品，产品单一）目前仅有别墅产品，产品单一）目前仅有别墅产品，产品单一3333）周别配套不齐全；）周别配套不齐全；）周别配套不齐全；）周别配套不齐全；4444）分八期开发，开发周期过长；）分八期开发，开发周期过长；）分八期开发，开发周期过长；）分八期开发，开发周期过长；5555）不知名物管，无品牌、无服务保障）不知名物管，无品牌、无服务保障）不知名物管，无品牌、无服务保障）不知名物管，无品牌、无服务保障8888）无家私、无家电、无）无家私、无家电、无）无家私、无家电、无）无家私、无家电、无VOVOVOVO服务服务服务服务以海为主的主题助推片区海洋价值的飞升，整体开发依然以海为主的主题助推片区海洋价值的飞升，整体开发依然以海为主的主题助推片区海洋价值的飞升，整体开发依然以海为主的主题助推片区海洋价值的飞升，整体开发依然为住宅模式，旅游价值的扩展有限为住宅模式，旅游价值的扩展有限为住宅模式，旅游价值的扩展有限为住宅模式，旅游价值的扩展有限3333年发展历程，终在年发展历程，终在年发展历程，终在年发展历程，终在2011201120112011年多项目共铸形成小型井喷之年多项目共铸形成小型井喷之年多项目共铸形成小型井喷之年多项目共铸形成小型井喷之势，而未来的势，而未来的势，而未来的势，而未来的2012201220122012，我们将面临更多的市场分享，我们将面临更多的市场分享，我们将面临更多的市场分享，我们将面临更多的市场分享2009200920092009年年年年2010201020102010年年年年2011201120112011年年年年2012201220122012年年年年政策惠州政府1、珠江三珠江三珠江三珠江三角洲地区改革发展规划纲角洲地区改革发展规划纲角洲地区改革发展规划纲角洲地区改革发展规划纲要要要要20082008200820082020202020202020年年年年在在在在京发布；京发布；京发布；京发布；2222、2222月月月月15151515日日日日深圳、东莞和惠州三市正深圳、东莞和惠州三市正深圳、东莞和惠州三市正深圳、东莞和惠州三市正式签署式签署式签署式签署深莞惠三市城市深莞惠三市城市深莞惠三市城市深莞惠三市城市（乡）规划紧密合作框架（乡）规划紧密合作框架（乡）规划紧密合作框架（乡）规划紧密合作框架协议协议协议协议。惠东县巽寮滨海旅游度巽寮滨海旅游度巽寮滨海旅游度巽寮滨海旅游度假区、海龟岛、双月湾、假区、海龟岛、双月湾、假区、海龟岛、双月湾、假区、海龟岛、双月湾、惠州海滨温泉旅游度假区惠州海滨温泉旅游度假区惠州海滨温泉旅游度假区惠州海滨温泉旅游度假区入选入选入选入选“惠州十大名胜惠州十大名胜惠州十大名胜惠州十大名胜”。片区配套巽寮度假村，海龟，双月湾，海滨温泉项目金海湾政策惠州政府1、2010201020102010年年年年4444月月月月17171717日国家政策迅速在日国家政策迅速在日国家政策迅速在日国家政策迅速在惠州落地。惠州落地。惠州落地。惠州落地。2222、2010201020102010年年年年10101010月中旬，惠州对个人名下月中旬，惠州对个人名下月中旬，惠州对个人名下月中旬，惠州对个人名下非唯一住房，在二手房转非唯一住房，在二手房转非唯一住房，在二手房转非唯一住房，在二手房转让环节征收让环节征收让环节征收让环节征收3333的个人所的个人所的个人所的个人所得税得税得税得税惠东县1111、2010201020102010年年年年10101010月月月月14141414日，大亚湾恢复购房入日，大亚湾恢复购房入日，大亚湾恢复购房入日，大亚湾恢复购房入户。户。户。户。片区配套巽寮度假村，海龟，双月湾，海滨温泉项目金海湾政策惠州政府1111、上半、上半、上半、上半年年年年调控口号调控口号调控口号调控口号【抑制房抑制房抑制房抑制房价过快增长价过快增长价过快增长价过快增长】一连串调控一连串调控一连串调控一连串调控政策横空出世；政策横空出世；政策横空出世；政策横空出世；2222、下半、下半、下半、下半年年年年【坚持调控方向不坚持调控方向不坚持调控方向不坚持调控方向不动摇，调控力度不放松巩动摇，调控力度不放松巩动摇，调控力度不放松巩动摇，调控力度不放松巩固调控成果固调控成果固调控成果固调控成果】惠东县1111、投资、投资、投资、投资50505050亿建基亿建基亿建基亿建基础设施。础设施。础设施。础设施。2222、环大亚湾经、环大亚湾经、环大亚湾经、环大亚湾经济带建设成为未来济带建设成为未来济带建设成为未来济带建设成为未来5555年惠年惠年惠年惠州州州州3333件大事之首。件大事之首。件大事之首。件大事之首。片区配套项目金海湾、东部湾、滨海城，双月湾，十里银滩、合正东部湾，威尼斯湾政策惠州政府坚持调控不放松惠东县基础设施不断完善片区配套更多配套支撑项目金海湾东部湾双月湾滨海城十里银滩威尼斯湾水榭项目东山海项目。产品产品产品产品双月湾双月湾双月湾双月湾金海湾金海湾金海湾金海湾十里银滩十里银滩十里银滩十里银滩东部湾东部湾东部湾东部湾威尼斯湾威尼斯湾威尼斯湾威尼斯湾项目项目项目项目推货量推货量推货量推货量去化量去化量去化量去化量去化率去化率去化率去化率推货量推货量推货量推货量去化量去化量去化量去化量去化率去化率去化率去化率推货量推货量推货量推货量去化量去化量去化量去化量去化率去化率去化率去化率推货量推货量推货量推货量去化量去化量去化量去化量去化率去化率去化率去化率推货量推货量推货量推货量去化量去化量去化量去化量去化率去化率去化率去化率公寓公寓公寓公寓584584584584550550550550949494948588588588587907907907909292929270070070070065065065065093939393303303303303303303303303100100100100/洋房洋房洋房洋房1361361361361101101101108181818122222222222221621621621697979797/139139139139139139139139100100100100/别墅别墅别墅别墅8686868620202020232323232802802802801981981981987171717116216216216280808080494949491261261261266868686854545454808080802323232329292929高层高层高层高层38438438438432032032032083838383100010001000100010001000100010001001001001004190419041904190390039003900390093939393/合计合计合计合计119011901190119010001000100010007070707023602360236023602204220422042204909090905052505250525052746304630463046307878787856856856856851051051051085858585808080802323232329292929公寓推出货量公寓推出货量公寓推出货量公寓推出货量2400240024002400余套，去化量余套，去化量余套，去化量余套，去化量2200220022002200余套，约余套，约余套，约余套，约91919191洋房推出货量洋房推出货量洋房推出货量洋房推出货量0497049704970497余套，去化量余套，去化量余套，去化量余套，去化量0465046504650465余套，约余套，约余套，约余套，约93939393高层推出货量高层推出货量高层推出货量高层推出货量5574557455745574余套，去化量余套，去化量余套，去化量余套，去化量5220522052205220余套，约余套，约余套，约余套，约93939393别墅推出货量别墅推出货量别墅推出货量别墅推出货量0730073007300730余套，去化量余套，去化量余套，去化量余套，去化量0380038003800380余套，约余套，约余套，约余套，约525252522011201120112011年，滨海线整体推货约年，滨海线整体推货约年，滨海线整体推货约年，滨海线整体推货约9000900090009000余套，去化量约余套，去化量约余套，去化量约余套，去化量约8300830083008300余套，总体成交较好，但冬季到来业绩明显下滑余套，总体成交较好，但冬季到来业绩明显下滑余套，总体成交较好，但冬季到来业绩明显下滑余套，总体成交较好，但冬季到来业绩明显下滑2012201220122012年滨海线已有楼盘推货量预计年滨海线已有楼盘推货量预计年滨海线已有楼盘推货量预计年滨海线已有楼盘推货量预计项目项目项目项目总占地总占地总占地总占地总建面总建面总建面总建面万万万万容积率容积率容积率容积率首期占地首期占地首期占地首期占地万万万万首期建面首期建面首期建面首期建面万万万万首推产品首推产品首推产品首推产品预计推售时间预计推售时间预计推售时间预计推售时间十里银滩13万亩51万159公寓50160平米，1000套别墅150450平米，180套2012年5月东部湾56万平米13305216万85别墅230323平米，146套公寓50100平米，487套2012年4月威尼斯湾7000亩53011别墅190330平米，700套公寓65160平米，500套2012年下半年金海湾2400万平米10万8别墅180840平米，45套公寓60130平米，550套2012年4月双月湾79万平米130165约22高层45120平米，1200套2012年5月中航项目预计推出货量约中航项目预计推出货量约中航项目预计推出货量约中航项目预计推出货量约22222222万平米万平米万平米万平米东山海项目预计推出量约东山海项目预计推出量约东山海项目预计推出量约东山海项目预计推出量约05050505万平米（公寓万平米（公寓万平米（公寓万平米（公寓750750750750套）套）套）套）2012201220122012年，滨海线整体推货预计超过年，滨海线整体推货预计超过年，滨海线整体推货预计超过年，滨海线整体推货预计超过90909090万平米，推售量基万平米，推售量基万平米，推售量基万平米，推售量基本和去年持平，市场推量进入平整阶段本和去年持平，市场推量进入平整阶段本和去年持平，市场推量进入平整阶段本和去年持平，市场推量进入平整阶段2012201220122012年滨海线新盘推货量预计年滨海线新盘推货量预计年滨海线新盘推货量预计年滨海线新盘推货量预计别墅新推货量约别墅新推货量约别墅新推货量约别墅新推货量约1070107010701070套，建筑面积约套，建筑面积约套，建筑面积约套，建筑面积约26262626万方，公寓和高层推货约万方，公寓和高层推货约万方，公寓和高层推货约万方，公寓和高层推货约4000400040004000套（不包含本项目），套（不包含本项目），套（不包含本项目），套（不包含本项目），建筑面积约建筑面积约建筑面积约建筑面积约30303030万方万方万方万方现有客户主要以深圳为主体，但后期的客户争夺明显，随现有客户主要以深圳为主体，但后期的客户争夺明显，随现有客户主要以深圳为主体，但后期的客户争夺明显，随现有客户主要以深圳为主体，但后期的客户争夺明显，随着项目增多，客户量成为困扰滨海线的致命问题着项目增多，客户量成为困扰滨海线的致命问题着项目增多，客户量成为困扰滨海线的致命问题着项目增多，客户量成为困扰滨海线的致命问题从从从从12121212月双月湾成交情况来看，深圳本地客户和珠三角客户逐渐减少，外地月双月湾成交情况来看，深圳本地客户和珠三角客户逐渐减少，外地月双月湾成交情况来看，深圳本地客户和珠三角客户逐渐减少，外地月双月湾成交情况来看，深圳本地客户和珠三角客户逐渐减少，外地客户滨海置业增长明显客户滨海置业增长明显客户滨海置业增长明显客户滨海置业增长明显从双月湾等项目的成交客户来看，客群已由单一深圳客户为主，逐步演变为从双月湾等项目的成交客户来看，客群已由单一深圳客户为主，逐步演变为从双月湾等项目的成交客户来看，客群已由单一深圳客户为主，逐步演变为从双月湾等项目的成交客户来看，客群已由单一深圳客户为主，逐步演变为同步辐射珠三角多个城市的对应客户同步辐射珠三角多个城市的对应客户同步辐射珠三角多个城市的对应客户同步辐射珠三角多个城市的对应客户。而从最近的一次开盘数据来看，部分。而从最近的一次开盘数据来看，部分。而从最近的一次开盘数据来看，部分。而从最近的一次开盘数据来看，部分外省客户比例也逐渐增加，外省客户比例也逐渐增加，外省客户比例也逐渐增加，外省客户比例也逐渐增加，有了燎原全国的趋势有了燎原全国的趋势有了燎原全国的趋势有了燎原全国的趋势受片区成熟度提高的影响，客户群体已悄然扩展，滨海线受片区成熟度提高的影响，客户群体已悄然扩展，滨海线受片区成熟度提高的影响，客户群体已悄然扩展，滨海线受片区成熟度提高的影响，客户群体已悄然扩展，滨海线未来将变成珠三角的滨海线，甚至南中国的滨海线未来将变成珠三角的滨海线，甚至南中国的滨海线未来将变成珠三角的滨海线，甚至南中国的滨海线未来将变成珠三角的滨海线，甚至南中国的滨海线（20110924）（20111221）滨海线市场小结滨海线市场小结滨海线市场小结滨海线市场小结20112011201120112011201120112011年为滨海线的年为滨海线的年为滨海线的年为滨海线的年为滨海线的年为滨海线的年为滨海线的年为滨海线的“井喷井喷井喷井喷井喷井喷井喷井喷”之年，成为深惠片区房地产市场热点之年，成为深惠片区房地产市场热点之年，成为深惠片区房地产市场热点之年，成为深惠片区房地产市场热点之年，成为深惠片区房地产市场热点之年，成为深惠片区房地产市场热点之年，成为深惠片区房地产市场热点之年，成为深惠片区房地产市场热点整年呈供销两旺局面，但冬季整体销售滑坡，季节性影响明显整年呈供销两旺局面，但冬季整体销售滑坡，季节性影响明显整年呈供销两旺局面，但冬季整体销售滑坡，季节性影响明显整年呈供销两旺局面，但冬季整体销售滑坡，季节性影响明显整年呈供销两旺局面，但冬季整体销售滑坡，季节性影响明显整年呈供销两旺局面，但冬季整体销售滑坡，季节性影响明显整年呈供销两旺局面，但冬季整体销售滑坡，季节性影响明显整年呈供销两旺局面，但冬季整体销售滑坡，季节性影响明显20122012201220122012201220122012年推货平于去年，其中别墅升一倍，而公寓和高层仅为去年一半年推货平于去年，其中别墅升一倍，而公寓和高层仅为去年一半年推货平于去年，其中别墅升一倍，而公寓和高层仅为去年一半年推货平于去年，其中别墅升一倍，而公寓和高层仅为去年一半年推货平于去年，其中别墅升一倍，而公寓和高层仅为去年一半年推货平于去年，其中别墅升一倍，而公寓和高层仅为去年一半年推货平于去年，其中别墅升一倍，而公寓和高层仅为去年一半年推货平于去年，其中别墅升一倍，而公寓和高层仅为去年一半关键词语热点、旺销、机会、问题竞争已趋热烈，产品同质化强，同时季节对销售的约束性显现竞争已趋热烈，产品同质化强，同时季节对销售的约束性显现竞争已趋热烈，产品同质化强，同时季节对销售的约束性显现竞争已趋热烈，产品同质化强，同时季节对销售的约束性显现竞争已趋热烈，产品同质化强，同时季节对销售的约束性显现竞争已趋热烈，产品同质化强，同时季节对销售的约束性显现竞争已趋热烈，产品同质化强，同时季节对销售的约束性显现竞争已趋热烈，产品同质化强，同时季节对销售的约束性显现整体的影响辐射区域主要在深惠区域，客户容量紧张整体的影响辐射区域主要在深惠区域，客户容量紧张整体的影响辐射区域主要在深惠区域，客户容量紧张整体的影响辐射区域主要在深惠区域，客户容量紧张整体的影响辐射区域主要在深惠区域，客户容量紧张整体的影响辐射区域主要在深惠区域，客户容量紧张整体的影响辐射区域主要在深惠区域，客户容量紧张整体的影响辐射区域主要在深惠区域，客户容量紧张合富观点合富观点合富观点合富观点推货量将继续加大，基于深圳市场的竞争将日趋激烈推货量将继续加大，基于深圳市场的竞争将日趋激烈推货量将继续加大，基于深圳市场的竞争将日趋激烈推货量将继续加大，基于深圳市场的竞争将日趋激烈季节约束成为共同销售瓶颈季节约束成为共同销售瓶颈季节约束成为共同销售瓶颈季节约束成为共同销售瓶颈目前面市的项目相对集中，以海为核心，外延受限目前面市的项目相对集中，以海为核心，外延受限目前面市的项目相对集中，以海为核心，外延受限目前面市的项目相对集中，以海为核心，外延受限滨海市场影响加剧，未来辐射的范围将明显扩大滨海市场影响加剧，未来辐射的范围将明显扩大滨海市场影响加剧，未来辐射的范围将明显扩大滨海市场影响加剧，未来辐射的范围将明显扩大客户将突破深圳，辐射珠三角，并有走向全国趋向客户将突破深圳，辐射珠三角，并有走向全国趋向客户将突破深圳，辐射珠三角，并有走向全国趋向客户将突破深圳，辐射珠三角，并有走向全国趋向突破突破突破突破“海海海海”，将更多内涵和外延进行整合，将更多内涵和外延进行整合，将更多内涵和外延进行整合，将更多内涵和外延进行整合合富观点合富观点合富观点合富观点先看看购买者的原由先看看购买者的原由先看看购买者的原由先看看购买者的原由访谈目的访谈目的访谈目的访谈目的为了更准确、更清晰的把握客户对旅游地产的认知、现有滨海线楼盘感知、理想度假生活规划等方面的心理需求，进行一次前期客户访谈调查为项目定位及规划提供参考依据。访谈对象访谈对象访谈对象访谈对象A类访谈对象对滨海度假地产有意向的客户，包括对房地产行业了解的业内人士、关注旅游地产的客户、有明确意向购房的客户、对滨海项目关注的客户等群体。B类访谈对象有滨海楼盘置业经验的业主访谈任务访谈任务访谈任务访谈任务A类30人B类30人有效访问人数共计60人1目前客户对旅游地产的认知处于初步感知阶段。对旅游地产发展前景较为认可。2从对多次滨海置业经验的客户访谈中，60客户对现有物业不是很满意，表示满意的只占到15。3从客户访谈中客户对现有物业不是很满意的原因主要集中在现有物业满足不了客户体验度假的深层次需求，仅仅停留在表层度假，只是展示资源，而未充分利用资源。客户对于旅游地产的认知处于启蒙阶段，但对于现有物业客户对于旅游地产的认知处于启蒙阶段，但对于现有物业客户对于旅游地产的认知处于启蒙阶段，但对于现有物业客户对于旅游地产的认知处于启蒙阶段，但对于现有物业的满意度不高，希望突破资源利用的受限性的满意度不高，希望突破资源利用的受限性的满意度不高，希望突破资源利用的受限性的满意度不高，希望突破资源利用的受限性4酒店式公寓关注度最高占比45，其次是别墅占比25主要原因公寓面积小，适合投资；奢华别墅更能够享受度假生活5从客户对惠州滨海片区的认可度调查结果来看比较认可占比46，不太认可占比36主要原因片区认可度出现比较极端的反应，认可片区的客户觉得惠州市场潜力大，海景资源丰富；不认可惠州客户主要觉得距离太远，离石化区太近，惠州现在发展也不是很成熟。客户对于旅游产品的需求呈大小两个极端，但对惠州的距客户对于旅游产品的需求呈大小两个极端，但对惠州的距客户对于旅游产品的需求呈大小两个极端，但对惠州的距客户对于旅游产品的需求呈大小两个极端，但对惠州的距离、石化区、成熟度有抗性离、石化区、成熟度有抗性离、石化区、成熟度有抗性离、石化区、成熟度有抗性6针对客户滨海置业关注点以下几个因素进行了调查其中环境资源、物业管理关注度最高，其次是配套及交通。主要原因滨海度假物业不是第一居所，不会常住，多以在选择的时候更多的会选择自己信赖的物业，比较有保障。另外，度假物业重在享受，好的物业提供的服务更佳。7关于“理想的度假物业”多数表示一定要有特色，满足基本生活需求同时必须有深层次的滨海娱乐配套。8“度假配套”方面帆船、游艇、冲浪等配套，别具特色的酒店以及度假风情商业小镇或者街道。客户对于滨海线的置业理想是深层次的滨海娱乐配套，不客户对于滨海线的置业理想是深层次的滨海娱乐配套，不客户对于滨海线的置业理想是深层次的滨海娱乐配套，不客户对于滨海线的置业理想是深层次的滨海娱乐配套，不仅仅是对于环境资源的占有仅仅是对于环境资源的占有仅仅是对于环境资源的占有仅仅是对于环境资源的占有姓名姓名姓名姓名年龄年龄年龄年龄性别性别性别性别婚姻婚姻婚姻婚姻教育程度教育程度教育程度教育程度职业职业职业职业居住区域居住区域居住区域居住区域张先生张先生张先生张先生27272727男男男男已婚已婚已婚已婚本科本科本科本科房地产房地产房地产房地产惠城区惠城区惠城区惠城区客户背景客户背景客户背景客户背景惠州房地产行业3年从业经验客户语录客户语录客户语录客户语录1熟悉的旅游项目万科森林公园、华侨城、雅居乐白鹭湖及惠州滨海楼盘2对旅游地产的认识前景比较好尤其在现今市场情况下，但并不成熟，需要时间去完善。旅游度假地产是第二居所。如何扩大第二居所的刚性需求，吸引客户很关键。目前惠州已有的滨海楼盘价格高于它提供给客户的价值，提前透支了客户的升值空间。旅游地产资源必不可少，但还有另外一个核心关键就是物业服务。3深圳及周边滨海线楼盘感知楼盘比较多，大同小异，有自身特色的楼盘很少，差异化不大。建筑风格、产品都差不多，除了海景资源，周边配套都不够完善，没有很鲜明的自身楼盘特色，需要深层次的挖掘和开发。4理想的度假物业规划资源最大化利用，充分体现自身度假特色；度假体验配套深入挖掘，满足娱乐休闲需求；具有特色的度假小镇或者商业街；交通便利5理想的度假产品酒店式公寓适合投资，别墅适合高端度假需求人群，这两种产品比较理想6理想的度假配套可以吸引客户停留下来，住在这里享受度假，而不是12天的旅游。基础设施一应俱全，医疗、购物、健身配套都不能少，同时刺激的海上体验配套也要有7是否会考虑购买度假物业有好的会买，如果有别具自身特色好的楼盘8选择度假产品最看重的因素滨海度假物业不是常住物业，物业服务是客户考核的重要一点。客户访谈语录一房地产专业人士客户访谈语录一房地产专业人士客户访谈语录一房地产专业人士客户访谈语录一房地产专业人士姓名姓名姓名姓名年龄年龄年龄年龄性别性别性别性别婚姻婚姻婚姻婚姻教育程度教育程度教育程度教育程度职业职业职业职业居住区域居住区域居住区域居住区域唐晓红唐晓红唐晓红唐晓红45454545女女女女已婚已婚已婚已婚大学本科大学本科大学本科大学本科装潢公司老总装潢公司老总装潢公司老总装潢公司老总福田福田福田福田客户背景客户背景客户背景客户背景多次置业经验，年收入在200万以上，碧桂园购买2套，双月湾购买2套客户语录客户语录客户语录客户语录1熟悉的旅游项目华侨城、天麓、碧桂园、双月湾等2对旅游地产的认识旅游地产在国内还处于推广阶段，旅游地产不是必需品，所以定位、定价和项目特色很重要，而且购买旅游地产的人很注重享受和度假感受3滨海线已有楼盘感知碧桂园实用率太低，离石化区太近，园林做得不错；合正东部湾无沙滩，但私密性很好；双月湾海景不错有很长的沙滩就是没有配套；金海湾整体来讲不错。富茂最新引人的是规划挺好，但是资源太差。4选择滨海产品原因喜欢海景资源，希望自己也能占领一片海岸线；另一方面看好其未来发展5现有物业是否满意不满意，距离可以远点，相应的娱乐设施配套必须齐全6理想的度假物业既可以安安静静的欣赏大海放松心情，又可以热闹的欢聚玩乐。7最适合度假的产品酒店式公寓或者奢华的别墅8梦想的度假物业价值公寓70万左右，别墅会贵一些9滨海度假住宅最关注因素物业管理服务一定要好，房子长时间没人住，好的物业省心不少10是否会购买新的中高档度假物业是否有特色，资源怎样以及是否具有购买实力客户访谈语录二多次滨海线置业经验人士客户访谈语录二多次滨海线置业经验人士客户访谈语录二多次滨海线置业经验人士客户访谈语录二多次滨海线置业经验人士姓名姓名姓名姓名年龄年龄年龄年龄性别性别性别性别婚姻婚姻婚姻婚姻教育程度教育程度教育程度教育程度职业职业职业职业居住区域居住区域居住区域居住区域王广智王广智王广智王广智46464646男男男男已婚已婚已婚已婚研究生研究生研究生研究生ITITITIT行业行业行业行业南山南山南山南山客户背景客户背景客户背景客户背景深圳有自己的物业，目前关注滨海楼盘客户语录客户语录客户语录客户语录1熟悉的旅游项目万科双月湾、合正东部湾、金海湾、碧桂园、富茂都去看过2对旅游地产的认识能够提供一种度假享受的生活，享受的服务会比普通住宅好。3深圳及周边滨海线楼盘感知个人觉得现在整个度假楼盘定价都过高，与目前提供的资源配套有些不符。没有特别吸引自己的楼盘，去过很多楼盘，但是感觉配套和设施都不健全4想购买滨海物业的原因喜欢度假，喜欢海景资源5理想的度假物业规划能够出海，有游艇、帆船等刺激的海上运动设施，能够真正的体验度假体验海边生活。类似有一个帆船形状的风情酒店。6理想的度假产品2房就可以了，喜欢大的落地窗户，推开窗户就能看到大海7理想的度假配套能看到海边夕阳的餐厅、有特色的商业小镇及酒吧8是否会考虑购买度假物业会买，再等一下看看市场9选择度假产品最看重的因素物业服务和配套比较关注客户访谈语录三关注滨海物业人士客户访谈语录三关注滨海物业人士客户访谈语录三关注滨海物业人士客户访谈语录三关注滨海物业人士客户访谈小结客户访谈小结客户访谈小结客户访谈小结客户对于旅游地产的理解处于启蒙阶段，但又不满意现有物业客户对于旅游地产的理解处于启蒙阶段，但又不满意现有物业客户对于旅游地产的理解处于启蒙阶段，但又不满意现有物业客户对于旅游地产的理解处于启蒙阶段，但又不满意现有物业客户对于旅游地产的理解处于启蒙阶段，但又不满意现有物业客户对于旅游地产的理解处于启蒙阶段，但又不满意现有物业客户对于旅游地产的理解处于启蒙阶段，但又不满意现有物业客户对于旅游地产的理解处于启蒙阶段，但又不满意现有物业产品需求上集中在大小两类产品产品需求上集中在大小两类产品产品需求上集中在大小两类产品产品需求上集中在大小两类产品产品需求上集中在大小两类产品产品需求上集中在大小两类产品产品需求上集中在大小两类产品产品需求上集中在大小两类产品对单纯资源占有型物业的认同度不高，希望有持续的娱乐配套对单纯资源占有型物业的认同度不高，希望有持续的娱乐配套对单纯资源占有型物业的认同度不高，希望有持续的娱乐配套对单纯资源占有型物业的认同度不高，希望有持续的娱乐配套对单纯资源占有型物业的认同度不高，希望有持续的娱乐配套对单纯资源占有型物业的认同度不高，希望有持续的娱乐配套对单纯资源占有型物业的认同度不高，希望有持续的娱乐配套对单纯资源占有型物业的认同度不高，希望有持续的娱乐配套关键词语启蒙、产品集中、配套深层次的娱乐配套是目前市场的需求深层次的娱乐配套是目前市场的需求深层次的娱乐配套是目前市场的需求深层次的娱乐配套是目前市场的需求深层次的娱乐配套是目前市场的需求深层次的娱乐配套是目前市场的需求深层次的娱乐配套是目前市场的需求深层次的娱乐配套是目前市场的需求现有物业服务的质量受到质疑现有物业服务的质量受到质疑现有物业服务的质量受到质疑现有物业服务的质量受到质疑现有物业服务的质量受到质疑现有物业服务的质量受到质疑现有物业服务的质量受到质疑现有物业服务的质量受到质疑价格与价值的矛盾价格与价值的矛盾价格与价值的矛盾价格与价值的矛盾目前滨海线楼盘众多，但没具较强特色的楼盘，导致客户认为价值与价格不符目前滨海线楼盘众多，但没具较强特色的楼盘，导致客户认为价值与价格不符目前滨海线楼盘众多，但没具较强特色的楼盘，导致客户认为价值与价格不符目前滨海线楼盘众多，但没具较强特色的楼盘，导致客户认为价值与价格不符一次性旅游和持续性经营的矛盾一次性旅游和持续性经营的矛盾一次性旅游和持续性经营的矛盾一次性旅游和持续性经营的矛盾目前滨海线项目多属于一次性旅游，客户来这里主要是欣赏海景、沙滩娱乐等，没目前滨海线项目多属于一次性旅游，客户来这里主要是欣赏海景、沙滩娱乐等，没目前滨海线项目多属于一次性旅游，客户来这里主要是欣赏海景、沙滩娱乐等，没目前滨海线项目多属于一次性旅游，客户来这里主要是欣赏海景、沙滩娱乐等，没有实现真正意义上度假，支持不了居住或旅游客户的持续性需求，打造可持续性经有实现真正意义上度假，支持不了居住或旅游客户的持续性需求，打造可持续性经有实现真正意义上度假，支持不了居住或旅游客户的持续性需求，打造可持续性经有实现真正意义上度假，支持不了居住或旅游客户的持续性需求，打造可持续性经营项目是滨海线项目未来的突破口营项目是滨海线项目未来的突破口营项目是滨海线项目未来的突破口营项目是滨海线项目未来的突破口物业服务的矛盾物业服务的矛盾物业服务的矛盾物业服务的矛盾度假产品非必需品，是具有一定消费能力的才具购买力，所以购买之后的物业服务度假产品非必需品，是具有一定消费能力的才具购买力，所以购买之后的物业服务度假产品非必需品，是具有一定消费能力的才具购买力，所以购买之后的物业服务度假产品非必需品，是具有一定消费能力的才具购买力，所以购买之后的物业服务是众多客户重点关注的对象，而目前的客户对于物业持有一定的看法是众多客户重点关注的对象，而目前的客户对于物业持有一定的看法是众多客户重点关注的对象，而目前的客户对于物业持有一定的看法是众多客户重点关注的对象，而目前的客户对于物业持有一定的看法合富观点合富观点合富观点合富观点滨海线滨海线滨海线滨海线到底怎么了到底怎么了到底怎么了到底怎么了市场市场市场市场市场市场市场市场销售火爆客户客户客户客户客户客户客户客户心理落差产品产品产品产品产品产品产品产品功能单一突破点客户呼唤差异化的产品，需要具有多种娱乐功能的产品目录第一部分项目本体分析第二部分市场分析第五部分整体营销策略第四部分项目定位第三部分客户分析合富眼中的项目合富眼中的项目合富眼中的项目合富眼中的项目合富眼中的项目合富眼中的项目合富眼中的项目合富眼中的项目合富眼中的项目合富眼中的项目合富眼中的项目合富眼中的项目本体解析本体解析国际尺度国际尺