大连银龙联合集团公司宾馆建设项目可行性研究报告

大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目可行性研究报告第一章总论11项目实施背景与依据盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。位于东经1212712229，北纬40454027。全县下辖9个镇，8个乡，192个行政村。总人口约26万人。有汉、满、蒙、回、朝鲜等11民族。面积约2145平方公里。耕地75万亩（其中水田60万亩，旱田15万亩），牧草地48万亩，林地549万亩，苇田85万亩，滩涂30万亩。资源比较丰富，辽河，大辽河等13条大中小河流经县内在辽东湾入海，青年、红旗、八一、三大平原水库储水量达4000万立方米，大小坑塘星罗棋布。绿洲，湿地面积近百万亩，有亚洲第一大苇田和辽东湾最大的湿地。辽河入海口的国家级自然保护区生存着珍稀鸟禽丹顶鹤、黑嘴鸥等二百多个生物种群，中华绒螯蟹、凤鳍鱼等名特水产品也在这里凭借潮汐溯河产卵。县域内有海岸线72公里，浅海滩涂30多万亩，天然饵料丰美，贝类鱼类繁多，人工养殖条件优越。井盐可供开发利用面积2万亩，储量达158万立方米。石油、天然气储量丰富，我国第三大油田辽河油田的主要产区以及国家特大型企业华锦集团均坐落于县域内。这里的风景秀美迷人，有辽阔壮观的红海滩、闻名遐迩的辽河碑林和盘锦森林公园等旅游区，而且依傍闾山名胜风景区，是观光浏览的极好去处。近年来盘山县审时度势，以科学发展观统领全局，将构建社会主义和谐社会的要求贯穿始终，围绕“农业富民、工业强县、生态立县”发展目标，实施工业化、城镇化、产业化、生态化四大战略。按照一个加快，两个提高，三个开发，六个突破的要求，完善一城、五区、一带三个布局，突出经济强县、城乡统筹、生态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重点，将盘山推上了一个新的起点。打造全省经济强县。加快经济结构调整，打造全省经济强县是盘山县的首要任务。在工业发展上，继续实施“工业强县”战略，做强做大工业，加大结构调整，建成具有现代化管理、市场化经营、高科技拉动、促进社会效益增加、扩大就业人数、提高税收辐度的工业经济体系。在此基础上，改造和提升石化产业，推进新型建材业、促进汽车等机械制造产业、发展造纸和印刷、塑料制品及农产品加工业。到年，第二产业增加值预计达6亿元，年均增长率在左右。在把工业作为强县之本的同时，积极推进农业化步伐，围绕优粮、扩渔、增菜、强畜、改苇、兴林、壮企，着力抓好粮食稳定增产、农业持续增效、农民不断增收、农村稳定和谐四件大事。做好以优布局、扩基地、创品牌、壮龙头、抓定单、强服务、治环境、兴水利、转移农村富余劳动力工作，提高农业综合生产、科技创新、农产品市场竞争能力，力争把盘山县建成国家重要的优质特色农产品生产和加工基地，打造全国有机食品基地。到年，农业增加值预计实现亿元，年均增长左右。以发展服务业、旅游业、现代物流业、房地产及信息服务业为主的第三产业为经济发展注入了新的生机和活力。到年，全县第三产业增加值预计实现亿元，年均增长左右。全面推进社会主义新农村建设。建设具有北方特色的社会主义新农村，成为盘山经济社会发展的新亮点。新县城建设是新农村建设的核心，盘山县每年将投入亿元，加快新县城建设步伐。到年，新县城初具规模，面积达到平方公里，总人口万人。基础设施建设日趋完善，城市功能基本具备，现代化的城市雏形初步显现。城镇建设体系也进一步完善，主导产业初步形成，吸纳就业、支撑园区和促进发展的能力增强，城镇化水平达到以上。在建设新村镇的内容上，盘山县提出，将在新房舍、新设施、新环境，培养造就新农民和发展农村新产业、树立新风尚、建立新机制上取得新突破。着力抓好村镇建设规划，逐步形成以县城为龙头、周边辐射区域为龙身、村屯为龙尾的城乡一体化格局；拓宽农民致富渠道，注重发展富民产业，突出园区板块经济，壮大产业集群；培养有文化、懂技术、会经营的新型农民，提升新农村的标准；扎实开展文明村镇创建活动，倡导健康、文明、科学的生活方式；坚持“多予少取放活”的原则，扩大公共财政覆盖农村的范围，拉动农村经济发展。到年，盘山县农村基本生活条件得到改善，北方农村能源生态模式全面推广，人民生活质量和生活水平显著提高。自来水普及率、村村通油路、四进院等都将达到。加快全国生态县建设步伐。着力打造具有北方特色、水产风格、物流配送、园林式、生态型、资源永续利用的生态大县是“十一五”规划的精彩之笔。为跨入全国生态县先进行列，盘山县对生态县建设提出了更高要求壮大生态农业、发展生态工业、开发生态旅游、推广循环经济。发展以河蟹、文蛤、泥鳅鱼为主的水产品生态养殖业，建设各具特色的生态种植业、养殖业园区，扩大“三品”认证面积。推行清洁生产，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型增长方式。合理开发自然和人文旅游资源，规划观光园区，发展生态旅游业，形成生态资源保护、生态资源利用、生态资源增值、生态资源再保护的良性循环。全面提高人民生活水平。推进宽裕型小康县建设，提高人民生活水平是“十一五”时期实现的最终目标。“十一五”期间，盘山县提出积极的就业政策，建立规范的覆盖城乡的新型社会救助体系，推进居民消费结构由初步小康型向全面小康型转变。提高人口素质，建立和完善“依法治理、村民自治、优质服务、政策推动、综合治理”的人口和计划生育机制。改善交通条件，加快推进公路现代化建设。“十一五”期间，重点抓好县级以上公路升级改造，实现村村通油路。建立信息工程，大力发展电话网、数据通信网、智能业务网，实现光纤到村。到年，人均生产总值达到元，城镇职工年平均工资元，农民人均纯收入达到元，率先跨入宽裕型小康县行列。盘山县基础设施建设步伐持续加快。投资5142万元建设滨海支路，投资4500万元建设基本农田，投资5280万元建设县人民医院，投资3000万元建设客运站和交通大厦项目设施建设完成投资371亿元，同比增长2637；新县城建设完成投资11亿元，同比增长95；9个建制镇基础设施建设累计投资1500万元，同比增长90。上述这几组数据是盘山县2009年上半年基础设施建设情况统计。从中不难看出，盘山县基础设施建设投资力度不断加大，建设内容涵盖经济和民生发展的众多领域，建设速度正在持续加快。盘山县面对国际金融危机的持续影响和发展面临的严峻形势，充分把握东北振兴、沿海经济带开发和盘锦资源型城市转型的发展机遇，紧紧抓住国家出台的扩大内需、刺激经济增长一系列政策的有利契机，把加大基础设施投入作为拉动经济增长、推动经济社会事业发展的重要引擎，保持投资持续高位运行。盘山县把基础设施建设放在全县经济工作重中之重的位置，结合县情制定发展战略，年初以来，一场加大、加快基础设施建设的战役在全县上下全面打响。捕捉机遇抓投入。面对中央、省、市出台的加大基础设施投入、拉动经济增长的一系列优惠政策以及辽宁沿海经济带开发建设带来的有利机遇，围绕城镇配套、设施、园区建设、社会事业等各个方面，盘山县全力争取国家对基础设施的投入，成立专门班子，千方百计争取更多的资金和项目进入盘山。新县城医院、污水处理厂和九年一贯制学校等项目的建设，都是省支持的国债项目。全县争取金融支持抓投入。金融机构的资金注入是加快基础设施建设的重要渠道，盘山充分发挥县建投公司作用，加强与各银行、金融担保公司之间的联系，扩大融资范围，争取最大的金融支持。上半年，仅县建投公司争取金融部门支持资金就达到122亿元，实际到位10亿元。这么大的融资量，对盘山来说是空前的。这些资金主要用于新县城路网建设、新材料产业园路网建设、吴家精细化工循环经济园路网建设、杰事杰康泰标准化厂房建设及客运专线建设。他们变现闲置资产抓投入。2009年，老区资产变现2000万元，主要用于新县城医院、供电等基础设施建设。招商引资抓投入。全县把招商引资作为拉动基础设施建设的主引擎，抓紧抓牢，咬住不放。实施全员招商，量化指标，硬化措施，人人有任务、人人有担子，全覆盖、全动员、全参与。实施重点招商，在参加省、市政府组织的6次域外招商活动的同时，组织各乡镇、各部门不定期域外招商。目前，全县各乡镇、各部门已组织不同规模的招商活动23次，取得了明显成效。在走出去的同时，坚持请进来，2009年5月份，盘山县利用3天时间召开了投资环境说明会，邀请市直60余个部门负责同志参加，市直10多个部门达成了投资意向。项目建设投资实现历史性突破。全县2009年上半年项目设施建设完成投资371亿元，同比增长2637。上半年全县总计推进实施超亿元项目25个，超千万元项目241项，其中竣工项目27项，同比增长440；开工建设项目93项，同比增长576。社会事业基础设施投资增长比例加大。上半年完成投资15亿元。重点投资包括公路建设完成投资5142万元，重点完成了滨海之路建设，打通了通往海边的“黄金通道”；投资1100万元用于解决贫困家庭住房和建设老年福利院；完成投资1273万元，重点解决了沙岭、高升、东郭、胡家4个乡镇3万人的饮水安全问题。农业基础设施投资继续保持高位增长。农业基础设施建设投资12亿元，同比增长31，完成年计划的67。投资1300万元完成8500亩设施农业建设；投资350万元完成岗毗岭护岸、沙岭高套子护岸及堤防整治工程；投资1500万元完成青年水库整修加固；投资4500万元完成3个排灌站的更新改造工作，新建130座田间桥涵闸，总土方量达到400万立方米。园区基础设施投资进一步加大投入。上半年实际完成投资198亿元。其中开发区基础设施建设投资8590万元，完成了开发区水、电、路和土方工程；西部生态经济区基础设施建设投资8000万元，完成了园区的给排水设施、供电线路、变电所和通信等工程；陈家新型防水材料产业园完成基础设施建设投资520万元，新建了四座过水桥，部分地块场地整平，道路两侧路灯基础和一家企业的电路改造等工程；吴家精细化工循环经济园基础设施投资2790万元，完成园区水电和线路改造及场地整平。新县城基础设施投资全面铺开。上半年，新县城开工项目15个，完成投资11亿元，同比增长95。其中，投资8200万元主要用于曙光路、府东北路北段、跨沟盘运河桥、沟盘运河景观带等建设；投资15亿元用于污水处理厂及供电、供暖、供气等基础设施建设；投资1亿元用于建设建筑面积24万平方米的县级医院、九年一贯制学校等，目前项目已开工。小镇城重点基础设施建设突出便民、为民。上半年，9个建制镇重点基础设施项目16项，累计投资1500万元，同比增长90。其中新修柏油路20公里，投资1025万元；新修砂石路52公里，投资150万元；投资120万元新修暗排2公里、明排3公里；投资50万元新安装路灯120盏；投资400万元改造自来水管线20公里重点基础设施的建设，不仅极大地改善了人民群众的生活条件，符合了民心民意，而且为经济发展储备了丰厚的能源，特别是在项目建设上表现尤为突出。项目层次高。完善的基础设施建设使国内外大集团、大企业、大项目乐于落户。上海杰事杰、成都康泰等企业就是典型代表。项目体量大。上半年开工建设的投资超千万元的120个项目中，超亿元的19个。项目形成的优势特色产业鲜明。振兴生态造纸、新材料等具有明显地方特色的产业迅速兴起，优质特色农副产品生产加工和交易前景可观。项目推进产业结构优化升级作用明显。通过大项目建设推进产业水平提升，一改变过去小打小闹、低水平粗放式的生产经营模式，引进吸收一批带动力强的大项目、好项目，推进了产业结构的优化，使更多的二、三产业项目落地生根。完善的基础设施建设，使盘山变成了一个“大磁场”，吸引了企业和资本的强势注入，它所衍生出来的“乘数效应”将使盘山经济迅速腾飞。12项目概况一、项目名称大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目二、项目地址盘山县新县城龙祥花园西侧三、建设内容集客房、餐饮、会议、休闲、商务、保龄球、健身、桑拿、美容、娱乐为一体功能齐全的综合性宾馆。四、项目建筑指标占地面积4663M2建筑面积15000M2五、投资与收益概况该项目总投资4513400万元，其中，自有资金投资973400万元，银行借款3000000万元，利息为540000万元，年均利润总额366103万元，年均税后利润99703万元，年均销售税金及附加总额20742万元。主要技术经济指标如下表所示序号指标指标值1投资利润率2投资利税率3资本金净利润率4借款偿还期5PT税后全部投资6PT税前全部投资7FNPV税后全部投资8FNPV税前全部投资9FIRR税后全部投资10FIRR税前全部投资11FNPV自有投资12FIRR自有投资13投资方概况一、名称大连银龙联合集团有限公司二、法定地址大连市西岗区新春街27号三、法人代表夏喜成四、注册资本2000万元五、经营概况大连银龙联合集团有限公司成立于一九九七年，经营范围工业与民用建筑工程施工、金属材料、建筑材料、五金商品销售等，资产近亿元。集团总部位于大连市甘井子区天虹开发区，盘锦子公司位于盘山县新县城。大连银龙联合集团有限公司成立至今，由小到大、从弱到强、白手起家、不断壮大，公司在大连市、盘锦市两地的办公楼占地面积35000平方米，建筑面积15000平方米。公司目前不仅有大连银龙房屋开发有限公司、大连银龙建筑公司盘锦分公司、大连盘兴装饰工程有限公司、盘锦银龙塑钢共挤门窗有限公司、盘锦银龙工程造价咨询有限公司、盘锦龙祥物业管理有限公司、鞍山育才学校，同时也拥有了大连市中国式摔跤协会、大连银龙书画院、大连银龙爱尔合唱团、大连银龙全威武道馆。公司主要经营房屋开发、土木建筑、室内外装修、钢塑加工、造价咨询、建筑材料经销、物业管理等等。公司自成立以来先后在鞍山市、盘锦市、大连市、阜新市、沈阳市、辽河油田等地进行施工，其中鞍山市供电厂办公楼、沈阳市沈采保龄球宫、盘锦市财政大厦、中行办公楼、盘山县政府办公楼、辽河油田筑路俱乐部、大连市省中行24层综合大厦、础明集团办公楼及厂房、国彪集团办公楼及厂房、长兴岛银龙别墅开发工程、盘山县龙祥花园20万平小区开发工程等多项工程均创省、市优质工程。公司多年来先后多次被评为省、市、区先进单位、中国优秀企业公民、中国AAA级诚信企业、辽宁省“守合同重信用”单位、辽宁省房地产百家AAA级信用企业、ISO90012000标准质量管理体系认证企业、大连市知名企业、大连市首批60家成功民营企业、大连37家行业状元，中华脊梁全国企业界知名企业等光荣称号。银龙书画院先后7次被中央电视台、全国文联评为青少年书法教育先进单位，4次获全国金奖。银龙武馆共获世界杯、亚洲杯比赛奖牌各一枚，全国比赛金牌38枚。育才学校连续7年中考平均分、升学率稳居全县18所中学前茅。并获2004年第十届中日韩书法作品交流展特别贡献奖，2005年大连爱心与日月同光活动爱心奖，几年来捐款达百万余元。由于励精图治、业绩突出，公司董事长夏喜成连续两届当选为大连市西岗区人大代表、五年来都能按时参加区、街道的人大会议，多次向人大提案，区劳动模范、“建功立业”竞赛优胜共产党员。2004年被邀请为嘉宾出席了在北京人民大会堂举办的庆祝中华人民共和国成立55周年大型文艺晚会。2005年作为特邀嘉宾出席了中央电视台春节联欢晚会。2006年被授予中国脊梁“共和国杰出人物”光荣称号，作为嘉宾10月1日于北京人民大会堂接受嘉奖并在大会上发言，同时接受了中央电视台的采访。同年作为大连狮子会理事出席了在北京召开的世界国际狮子会理事大会，受到了国家领导人吴邦国委员长的接见并合影留念。与此同时还在社会上兼任了多项职务，譬如大连市鞍山商会创会会长、大连市工商联常委、大连中国式摔跤协会主席、大连国际经济文化促进会常务副会长、大连市武术协会副主席、大连滨城狮子会创会会长、大连银龙书画院名誉院长、大连银龙全威武道馆董事长、大连银龙爱尔合唱团名誉团长等等。公司成立至今，无一例施工安全事故、无一例质量不过关工程、无一例债务纠纷，企业运转充满勃勃生机。大连银龙联合集团有限公司是放心工程的缔造者和值得信赖的合作伙伴，公司将一如既往并以其恒久的信誉、高超的技术、十足的信心、携手各界同仁，共谋发展、再创辉煌。第二章项目建设的必要性分析21盘锦市、盘山县旅游业发展的需要旅游业作为新兴产业，呈现出强劲的发展势头。产业形象渐趋鲜明，产出水平大幅度提高，旅游生产力快速增长，走出了一条个性鲜明、速度惊人的旅游发展之路，旅游业已开始从“接待型”向“经济产业型”转变，对全市经济社会的发展产生了越来越大的拉动作用。一是旅游业的发展对国民经济的贡献日益增强。在经济发展中，旅游业是一个能够拉动内需，增加外汇，带动交通、餐饮、商业等相关行业发展的“综合性产业”。盘锦市旅游业作为一项新兴产业，在国民经济中的地位不断得到巩固和提高，成为国民经济新的增长点，为国民经济发展做出了积极贡献。盘锦市全力打造“湿地之都”城市品牌，推进湿地旅游目的地建设。2009年旅游总收入实现117亿元人民币，完成计划106，同比增长487；5年间旅游总收入增长了645倍，年均递增452；5年间旅游总收入占全市生产总值比重提高了66个百分点。旅游外汇收入由2002年的137万美元增加到2009年的5401万美元，增长了18倍。随着我市旅游业的健康快速发展，旅游业对整个国民经济持续增长的推动作用不断增强，充满了生机活力。二是旅游业的发展带动了第三产业加速扩张。随着人民生活水平的不断提高和旅游业的快速发展，旅游对带动我市第三产业的发展作用日益明显。近年来，我市旅游业收入占第三产业增加值的比重逐年上升，2009年旅游业总收入117亿元，占第三产业增加值的比重为358。5年间旅游业总收入占第三产业增加值的比重增加了242个百分点。从2009年国内旅游人均花费情况看，来我市旅游花费中，人均花费1100元，“吃、住、行、游、娱、购”六大要素占总花费的874，其中住宿费占20，餐饮费占21，购物费占20，景点游览费占6，娱乐费占54，交通费15。游客人均花费呈逐年增加态势。这些消费直接刺激了零售、餐饮、娱乐、交通、通讯等第三产业的加速发展。盘山县旅游发展优势1、区位条件优越地理空间区位优势。盘山地处辽宁西南部辽河下游，位于东经12127至12229之间，北纬4045至4127之间。处于环渤海经济圈，东与台安、海城县相望，南邻兴隆区、大洼县，北与北镇、黑山接壤。交通区位优势。盘山县内公路网、铁路网纵横交错，四通八达。305国道、京沈高速公路、盘海高速公路、秦沈准高速铁路、沟海铁路穿境而过。京沈高速公路关外最大出口设在盘山县经济开发区内。在海路方面，距离锦州港90公里，距营口港40公里，锦州港90公里，距鲅鱼圈港110公里，距大连港300公里。2、旅游资源优势明显从工业旅游资源来看，勘探表明，盘山县境内油田面积约15712亩，拥有丰富的石油天然气资源，辽宁油田高升采油厂、曙光采油厂、欢喜岭采油厂，均在盘山县境内。所有这些都为盘山县工业旅游的开展创造了资源条件。从自然旅游资源来看，盘山县旅游资源十分丰富，湿地生态旅游资源特色鲜明，品位极高。全县芦苇面积851318亩，大于耕地面积，苇田面积占土地总面积的28，同时，盘山县还拥有丰富的森林旅游资源，如盘锦市森林公园，这些资源为城市居民进行休闲度假提供了必要的基础和条件。随着我国国内旅游形式的转型，随着休闲旅游的大规模兴起，盘锦的旅游资源越来越显示出资源的竞争优势。3、内部环境优势盘锦市已完成了盘锦市旅游发展总体规划，提出了将盘锦市建成北国湿地休闲之都、国际生态旅游名城的发展方向，这种方向的确立成为了使盘锦市区别与北方其他旅游目的地的品牌标识，提升了盘锦旅游的竞争能力。盘锦市的这种整体形象有利于为盘山县成为生态大县提供良好的形象支撑。4、生态环境得天独厚盘山县境内有85万亩苇田，面积广阔，为亚洲之首，其间珍禽鱼虾同栖共喜，旅游观光有待开发；有天然牧场12万亩，林地15万亩，全县森林覆盖率达158，是全国首批生态示范区。随着旅游业的不断发展，而盘山新县城却没有一家具有较高档次和标准的星级宾馆。建设星级宾馆，正是适应盘山县旅游业发展的需要。22盘山县城市建设和发展的需要盘山县新县城规划为盘山县政治、经济、文化中心，以石化工业、物流业为主导产业的现代化北方新城。近期规划到2010年，县城人口达到5万人；远期规划到2020年，县城人口达到10万人左右。新县城的布局结构为“一心两轴六片区，双重绿化网络”。一心是指规划中的城市中心区。中心城区位于现有井下生活区以东，沟盘公路以西；中心城区包括行政办公中心、商业金融中心、文化娱乐中心、体育运动中心、科教中心，是城市功能的核心区；两轴指县城的空间发展轴。即，一是城市功能综合轴以府前大道为主导轴向，是城区东西向发展的功能主轴线。二是城市生活服务轴以曙光南路和曙光北路为主导轴向，以井下生活区为基础的城市生活服务轴线；六片区指城市的六大功能片区，即中心片区、3个居住片区、工业片区以及物流贸易片区；双重绿化网络是指分隔和连接城市功能组团的绿色防护网络，和贯穿城市功能组团中的绿色休闲网络。并且对现状的绕阳河、沟盘运河和太平河进行整治，结合盘锦西外环路两侧的水系，形成新县城的“护城河”，体现北方水乡的特色远期规划到2020年，县城实际城市建设用地10平方公里，工业总产值150亿元，实现交通便捷、基础设施完善、生活环境良好、城市景观优美、工业繁荣、三产业发达，富有地方特色，园林型、现代化生态城镇，成为盘锦市重要的工业基地和卫星城之一。盘山县通过加快改革和发展步伐，大力实施结构调整，着力培育新的经济增长点，社会经济得到飞速发展，对外开放水平进一步提高，城市建设日新月异。但从城市发展结构看，城市基础设施、公用设施得到进一步完善，城市住房条件得到极大改善，城市规模不断扩大，城市面貌焕然一新。而按照盘山县的城市和生态旅游城市定位，与之相配套的城市宾馆接待能力和档次仍然偏低，具有较高水平和档次的旅游接待宾馆还是一片空白。因此，建设城区星级宾馆已经势在必行。23盘山县商务发展的需要随着盘山县投资软环境和硬环境的改善，通过京沈高速公路与各大城市的连接，招商引资力度的增强，使盘山县的发展潜力越来越大、商机更宽，引起了各类投资者的极大关注。盘山县的各类商务活动和会议已日益频繁，外来投资者和商务人员流动量已日益加大，这对盘山新县城高档接待场所提出了新的要求。为顺应日益频繁的商务发展的需要，亟需建设新县城区的星级宾馆。第三章项目建设市场分析31盘山县总体环境分析盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。位于东经1212712229，北纬40454027。全县下辖9个镇，8个乡，192个行政村。面积约2145平方公里。属温带大陆性半湿润季风气候，四委分明，年平均气温86，无霜期170天，年平均降雨量627毫米，年日照时间在2700小时以上。盘山，地势平坦，景观独特，资源丰富，可谓物华天宝，被称作美丽、富饶的辽河金三角。这里地下蕴藏着丰富的石油和天然气，油气储量占全国已探明的总储量的10，是我国第三大油田辽河油田所在地，也是全国最大、世界第四大特种油生产基地。境内有连片水田、滩涂等资源，是辽宁省重要的商品粮、优质大米和水产品基地。32项目选址分析盘山县新县城极其缺少大型的星级宾馆，本项目选址盘山县龙祥花园小区，该小区东临盘山县政府办公大楼200米。项目落成后该区域将成为盘山县最繁华最完整的核心商圈。项目地理位置图33项目发展优势一、交通优势盘山县以国省干线为重点，城镇出口为龙头，大力发展县乡公路。现在县级以上公路总里程达到1419公里。高级、次高级路面所占总里程率居全省第一位；公路密度358公里/百平方公里，全省第2位。京沈高速公路通过境内583公里；与沈大、京沈两条高速公路相连接的盘海高速公路，通过境内519公里，秦沈高速铁路也从盘山穿过。沿海沿河有码头54处，较大的码头有田庄台码头和输油码头，位于大辽河口的盘锦港已正式投入使用。盘山没有飞机场，但距四周几大机场都很近，距锦州机场100公里，距沈阳机场160公里，距大连机场300公里，距北京机场600公里。可以说，盘山县的交通网络四通八达。二、品牌优势目前国内市场的竞争已经由产品竞争阶段跳跃到了品牌竞争阶段，宾馆、酒店企业开始重视依托于品牌服务体系的开发。该项目是大连银龙联合集团有限公司的一个网点，将使项目首先获得品牌的优势，能充分发挥大连银龙联合集团有限公司作为全国知名商业品牌的吸引力，吸引更多的商务人士入住。这一优势体现在宾馆的营销推广上。三、业务拓展优势大连银龙联合集团有限公司，自成立以来先后在鞍山市、盘锦市、大连市、阜新市、沈阳市、辽河油田等地进行施工，其中鞍山市供电厂办公楼、沈阳市沈采保龄球宫、盘锦市财政大厦、中行办公楼、盘山县政府办公楼、辽河油田筑路俱乐部、大连市省中行24层综合大厦、础明集团办公楼及厂房、国彪集团办公楼及厂房、长兴岛银龙别墅开发工程、盘山县龙祥花园20万平小区开发工程等多项工程均创省、市优质工程。整体统一的经营理念、经营管理，追求集团内部经营诉求的统一化。这些成功的经营管理经验为本项目的建设和业务拓展提供了一定的便利。四、外部环境优势近年来，盘山县的建设步伐突飞猛进。县政府非常支持大连银龙联合集团有限公司给盘山带来先进的、高档的经营理念和管理经验。因此，盘山政府在项目审批手续以及政策上都会为该项目创造一个良好的外部环境。34宾馆的市场定位与策略宾馆经营定位包括以下几个方面形象定位、价格定位、服务标准定位和消费群体定位。一、宾馆的形象定位宾馆主体工程以现代建筑风格与先期开发的龙祥小区裙楼相结合，浑然一体。以豪华实用的内部装修迎八方来客，另外根据宾馆有利的地理位置和齐全的服务功能，公司将它确定为以娱乐城为主的综合型宾馆。二、宾馆的价格定位宾馆的消费价格是以高价吸引少数客人，还是以低价吸引大多数客人，这是一个十分重要的经营管理原则。在实际经营过程中，宾馆将根据消费者的消费欲望、程序的变化而调整价格。在不同的市场需求情况下，按折扣价薄利多销和定价相结合灵活经营，从而最大化实现销售收入和利润。在旺季，以适中的定价而入住及娱乐人员率不会减少的情况下，宾馆可按定价接待各方散客。在淡季，在折扣定价可以提高入住及娱乐人员率的情况下，可按折扣价接待团队客人，以使宾馆产生最大的经济效益。三、宾馆的服务标准定位按“二星级的设施三星级的服务”标准接待客人。以顾客为中心，微笑、真诚、诚实、友好地为顾客提供标准化、程序化、规范化、快速、敏捷的全方位服务。四、消费群体定位1、参加公务和会议的消费群体；2、往来本地的观光旅游者的消费群体；3、休闲、娱乐的消费群体；4、探亲访友及大众消费群体；5、假日消费群体。第四章建设条件分析和工程进度安排41建设条件分析一、建设大型宾馆项目，能否取得可观的经济效益，地理位置是关键之关键。大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目位于盘山县政府附近，是盘山县政治、经济、文化中心，是最繁华的中心区域，项目落成后该区域将成为盘山县最繁华、最完整的核心商圈。由此可见，该项目地理位置优越，政治、经济、文化、商业氛围浓厚，交通便利，是建设大型宾馆及星级宾馆的理想场地。二、外部配套条件该项目周围基础设施达到七通一平，即通道路、上水、下水、电、煤气、暖气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。42工程进度安排该项目自2010年4月开始前期准备工作，2010年9月动工兴建，2012年10月竣工。具体工程进度安排如下2010年2011年序号项目名称456789101112123456789101项目立项2项目规划和方案设计3项目可行性研究报告4项目设计5地下室工程6主体工程7设备安装工程8室内装修工程9室外装修工程10室外工程11竣工验收第五章项目的规模和内容51建设规模占地面积4663M2建筑面积15000M2，长614M，宽389M。52建设内容1、宾馆主楼总层次设计为11层（不包括地下室），建筑占地面积长2695M，宽329M，建筑面积为88667M2。采用现代建筑风格，与裙楼建筑协调配套。每层面积及功能布局为地下层88667M2，设停车场、消防水池、配电房、空调房、电梯机房；第一层88667M2，设大堂、总台、保龄球馆、商务中心；第二层88667M2，设健身房，业务洽谈室、商场、茶座；第三层88667M2，与裙楼第三层相连接，设置KTV包厢、舞厅、歌厅、酒吧等第四层88667M2，与裙楼第四楼相连接，设置会议中心，另设小会议室2个，中型会议室1个，三层顶面为消防平台；第五层88667M2，与裙楼第四楼相连接，此层为休闲中心，设置保健按摩、洗头、洗面、理发、足浴；第六层此层设置桑拿、盐浴、氧吧间等。第七层至第十一层均为客房。2、裙楼一，总层次设计为5层。长336M，宽168M，建筑面积56448M2。3、裙楼二，总层次设计为5层。长168M，宽216M，建筑面积36288M2。第六章工程设计和功能要求61工程设计一、功能分配该项目具体功能分配见下表位置面积（M2）功能面积（M2）地下88667停车场88667主楼975337裙楼一282240地上1438940裙楼二181400二、交通布局保证人流、车流避免交叉，各自出入方便。垂直交通主楼设有4部电梯，完全可以满足客人、娱乐场人流上下的要求。三、建筑设计该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及盘锦市、盘山有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有超时代气息的现代建筑新形象。项目总建筑面积约1527607M2，其中包括地下停车场88667；主楼，975337；裙楼一，282240；裙楼二，18140。本工程为一类建筑，耐火等级为一级，采用钢筋混凝土框架结构，局部屋面采用钢结构屋架，抗震设计烈度为七度。四、结构设计主体采用框架结构，楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。墙体采用空心砖砌筑。结构设计基本参数使用年限本工程在正常维护情况下的设计使用年限为50年；安全等级本工程结构安全等级为二级，结构重要性系数R10；设防类别本工程的抗震设防类别为乙类；建筑场地建筑场地类别为类，场地特征周期为0400S；抗震设防本工程的抗震设防烈度为6度。设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度为005G。结构的阻尼比取005。据建筑抗震设防类别调整后用于结构抗震验算的烈度为6度；按建筑抗震设防类别及场地类别调整后用于确定抗震等级的烈度7度。抗震等级本工程框架剪力墙结构抗震等级二级；本工程框架采用平法配筋图。五、装修外装修干挂理石。内装修宾馆精装修。地面采用花岗石磨光板，内墙及柱均做装修面，涂白色乳胶漆。顶棚钢丝网，现浇水磨石地面。地下部分，地面采用细石混凝土压光地面，墙面及顶棚为喷白涂料。62功能要求一、给排水系统该项目由市政给水管网中引1条DNL00管道接入宾馆区给水管网，要求供水压力045MPA，保证不间断用水。高层由地下室中设置的变频调速水泵供水，屋顶设置消防水箱。总用水量约800立方米天按每人140L天。该项目雨、污分流排出。雨水由水落管流入市政雨水管网。高层生活污水排入化粪池内，经处理发酵后排到污水处理池中处理；地下室污水应集中到地下室污水池中，通过排污泵将污水排入化粪池中。然后排入市政污水管网，最后全部排入污水节流管网，送入污水处理厂。二、通风与空调系统（1）宾馆空调工程客房按分体式空调考虑外墙预设空调室外机搁板并预留冷凝水管孔洞。（2）通风工程本工程消防排烟和空调排风分开设置，每个区域均设有排风机，排烟风机设在屋面。（3）主楼空调工程为保证宾馆的净高给顾客舒适感，一层采用吊顶式空调器以保证标高。地下一层标高为4米，采用风机盘管，并用像塑海绵保温。二层以上为全空调系统，使用四万风量的组合式空调器，生活区采用独立系统，主机使用风冷热泵。空调主机使用900吨燃气直燃机。三、强电工程本项目用电负荷为一级负荷，在地下一层设置变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。四、弱电工程引入市电话电缆线路。宾馆、超市、行政办公室及主要设备房间设外线电话。营业场所每层配备一定数量的公用电话，公用电话为磁卡或IC卡电话。本工程设有线电缆电视系统。该项目广播音响系统为宾馆、超市和餐饮提供背景音乐。该广播系统兼做火灾紧急广播系统。在主要出入口、大厅、长廊、商场、餐厅、停车场场所设置不同类型（定焦、自动光圈半球型、变焦云台型、针孔型）的监控摄像机，进行有效监视和实时录像。在一些无人值守的重点场所，根据不同风险等级要求及现场条件进行区域设防。系统控制主机及分控机分别设在一层消防控制中心。采用计算机停车场管理系统，在停车场进出口处设置读验卡机、信号灯、拦车器、感应线圈及LED显示屏，主控计算机设出口管理室。入口无人看守，出口自动或人工管理。对于固定客户、临时客户及内部人员，既做到了区别对待，又做到了统一管理。五、煤气工程煤气由煤气管网总干线引入本项目地上、地下停车场。煤气总用量约200立方米天。第七章消防、环保和卫生71消防一、总平面布局该项目四周有城市道路，形成环形消防车道，宽度大于4米，建筑物与周围建筑物保留一定的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。二、安全疏散建筑物在适当位置设置出入口。有自动人行步道和钢筋混凝土楼梯直通室外。地下室、设备间有安全疏散楼梯直通室外，还有钢筋混凝土楼梯直通地上一层。形成了立体高效的交通系统。三、火灾自动报警及联动系统宾馆消防中心控制室内设有报警控制器、火警通信、紧急广播、模拟显示装置。每层分别设有重复显示屏、地址编码烟感探测器、地址编码感温探测器报警开关、手动报警开关及消防对讲电话、水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元、声报警器、紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。四、消火栓系统宾馆、地下室内设有消火栓，消火栓的布置要保证喷水能达到建筑物的任何部位，小区内设置室外消火栓。五、自动喷洒系统和水幕系统地下室设自动喷洒系统和水幕系统。六、灭火器配置采用2KG手提式干粉型（磷酸铵盐）灭火器，灭火器应放置在楼梯、电梯及明显和便于取用的地方。72环境保护一、施工建设期环境影响分析1施工建设期环境影响因素材料及土石方运输车辆噪声现场施工噪声；运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气；施工中土方开挖、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；施工场地降雨产生的含泥沙排水；施工期间水土流失；施工作业产生的生活污水；施工期间产生的固体废弃物。2施工期间污染防治措施降低声源的噪声强度；采用局部吸声、隔声降噪技术；噪声源应尽量远离居民生活区；每天晚2200次日600不得在生活区作业。定期检测运输车辆尾气排放值，对于超标的禁止进入施工现场。采取减少扬尘的产生和扩散的措施施工场地周边设高度在18米以上的围墙；土堆、料堆要有遮盖；施工场地内不准堆放生活垃圾；严禁高空抛散建筑垃圾；施工道路要硬化，在工地出入口设置清除车轮泥土的设备，确保车辆不带泥土驶出工地；全部有用商品砼；拆迁工地要随拆撒水，拆迁后立即进行简易绿化；材料运输过程中进行遮盖，防漏撒水，尽可能减少运输中产生的扬尘。施工中挖掘的土石方及建筑垃圾运往城市集中垃圾场进行填埋处理。施工人员排放的生活污水须设临时污水储罐，并将其及时运往附近污水处理厂处理。中水利用盘锦市是水资源缺少的城市，水资源的重复利用和采用节水设备是很重要的，建议项目建设中水设施，将生活污水经中水设施处理后，用于卫生间冲厕及绿化、洗车等。对建筑中不需用水泥封闭的地面进行绿化，实现绿地与主体工程同时规划设计，同时施工，避免水土流失。二、营运期环境影响分析1营运期环境影响因素废气包括厨房烹饪废气和油烟，停车场汽车尾气；废水包括厨房含油污水、盥洗水及冲厕水；生活垃圾；2营运期环境污染防治措施厨房排烟道要设计合理，宾馆内的厨房设抽油烟机、卫生间设有通风口；客房设计中充分考虑自然通风效果；停车场内要按全面通风考虑；地下室停车场产生的废气通过排烟竖井排至室外。宾馆区实行“人车分流”，减少噪声、尾气排放及夜间灯光的污染。所有污水进入化粪池，经化粪池24小时厌氧分散处理后，排入市政污水管网，最后全部排入污水节流管网，送入污水处理厂。经污水处理厂达标处理后排入海域；生活垃圾分类处理后由物业管理部门派专人负责收集清运，垃圾在运输过程中应注意密闭，防止造成二次污染；73劳动卫生一、劳动措施该项目所有用电设备均有接地装置，以防漏电，保证人身安全；低压配电系统的接地形式为TNS系统，其保护接地线（PE）与工作零线（N）是独立分开的，正常情况下，用电设备的外露可导电部分与装置外可导电部分做接地保护，单相三孔插座的接地端均与N线等截面的PE可靠连接；设防雷保护。二、卫生措施按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，全空气系统补充1520的新风量。地下停车场设置了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害气体的浓度，达到符合卫生标准。第八章投资估算与资金筹措81投资估算一、建设投资估算该项目一期建设投资万元，构成内容如下项目建设投资汇总表单位万元序号项目估算价值占建设投资比例1固定资产投资7442无形资产投资21963递延资产投资0724预备费291合计100其中土地费用约为万元；新建工程费用为万元（详见附表1）。固定资产投资为万元；无形资产投资为万元；递延资产投资为万元；预备费前三项之和的3。二、建设期利息估算该项目建设投资30来自银行贷款，借款总额万元，借款年利率6，建设期为2年，利息万元。该项目一期投资总额为4513400万元。82资金筹措该项目资金筹措方案如下表所示单位万元序号项目估算值1自筹资金2建设投资借款合计如上表所示，该项目资金来源于二个渠道自筹资金万元；银行借款万元。资金筹措方案和投资使用计划详见附表2。第九章财务数据估算91计算期估算该项目计算期21年，其中建设期3年，运营期18年。92销售收入估算项目销售收入总计万元其中（1）地上停车场收入估算88667M22万元/M2万元（2）客房销售收入估算M24000元/M2万元93运营期收入估算1、年固定客房收入M21元/M2天365天2304万元2、年浮动客房收入运营期第一年0万元，第二年0万元，第三年300万元，第四至十九年均为1000万元。94总成本费用估算一、销售佣金估算本项目的销售佣金（销售总收入的15）为销售期第一年（建设期第三年）578万元；销售期第二年（运营期第一年）247万元。二、销售费用估算本项目销售费用按销售总收入的2计算，即55000万元21100万元。三、其他费用估算其他费用根据同类项目的经验数据确定为1000万元。四、摊销费估算无形资产摊销总额为1500063125/183724万元，摊销年限19年，年摊销额为271万元，递延资产在第一年摊销。五、折旧费估算项目固定资产原值为2502463125/183724，净残值率10，折旧年限19年，按直线法综合计提折旧，该项目年折旧费为407万元。总成本费用估算详见附表3。94销售税金及附加估算该项目缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。销售收入税金为销售收入55。估算结果详见附表5。95利润及利润分配估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和销售税金及附加后的余额。对该本项目按国家规定的税率25考虑所得税，估算结果详见附表4。第十章财务效益分析101现金流量分析根据不同角度编制的财务现金流量表估算的技术经济指标如下表所示指标FIRRFNPV万元PT投资回收期税后60722年8个月全部投资税前81102年7个月自有资金11729税前内部收益率大于基准收益率10，财务净现值远大于零，投资回收期为2年7个月。税后内部收益率大于基准收益率10，财务净现值远大于零，投资回收期为2年8个月。可见，该项目有非常好的税前和税后盈利能力和清偿能力。102静态投资收益率分析投资利润率811；投资利税率857；资本金净利润率864。根据静态指标也可以看出，该项目有较好的盈利能力。103债务清偿能力分析该项目建设投资借款偿还期为2年，即以项目销售收入扣除相应的开发成本后的余额，完全可以保证在2年的时间里偿还银行借款。第十一章敏感性分析该项目的敏感性分析选用了建设投资、经营成本和销售收入作为影响因素，来分析这些因素的变化对主要技术经济指标的影响程度，分析结果见下表敏感性分析表调整项目分析结果序号建设投资销售收入经营成本财务净现值（万元）财务内部收益率投资回收期02年8个月1103年2102年6个月3102年6个月4103年5102年9个月6102年8个月从敏感性分析的结果可以看出，该项目的技术经济指标对建设投资和销售收入的变化非常敏感，对管理成本不十分敏感，投资方应该尽力控制成本，并尽可能地增加收入，避免不合理投资现象的出现。第十二章风险因素及对策121宾馆综合性风险分析宾馆是提供住宿、饮食、娱乐、购物和其他服务的综合服务性企业，是宾客外出旅游、商务、会议等活动的生活基地，对宾客而言，宾馆产品不仅仅是客房的床位、餐厅的食物，也包括消费这些物质产品时所享受的愉悦和舒适的感受，但归根结底，使宾客产生愉悦感，舒适感和满足感的基石是宾馆产品的安全，缺乏安全的宾馆产品，不仅满足不了客户的基本需求，还会对宾馆的安全造成威胁，同时也会给酒店带来无法弥补的损失。对宾馆进行综合性风险评估是预防宾馆安全事故发生的一种有效措施。宾馆存在的风险概括起来主要有以下几个方面一、火灾二、食物中毒三、人身意外四、爆炸五、黄、赌、毒六、盗窃七、诈骗八、交通事故九、停电十、打架斗殴十一、自然灾害122宾馆综合性风险的预防一、火灾火灾是宾馆的常发性事故灾害，它给宾馆带来的灾害几乎是毁灭性的。风险区域宾馆的几乎每一个角落都容易发生火灾,如仓库、客房、餐厅、卡拉OK、厨房等。风险因素1、大功率电器超负荷运行，导致线路发热起火。2、电线老化引起短路以及设备陈旧，接触不良导致线路发热起火。3、客人吸烟，不熄灭烟头，室内外乱扔，往往引起火灾。4、客人在宾馆燃放烟花爆竹，引燃酒店内的可燃物品，发生火灾。5、厨房油锅开关、煤气管道漏气、柴油管路漏油，发生火灾。6、厨房油炸、炒菜作业操作不当，导致温度过高起火。风险预防1、消防队要落实防火安全工作1）对宾馆员工进行消防业务知识培训；2）开展防火宣传教育；3）制定各种防火安全制度，督促各部门贯彻落实防火安全措施，负责调查了解违反消防规定的原因，并提出解决处理的意见，向总经理报告；4）制定重点部位的灭火作战方案，并组织演练；5）监督宾馆施工人员施工期间的消防安全。2、消防值班中心要落实防火安全工作1）将每天宾馆消防情况记录下来，定期呈送上级领导查看；2）联合消防队、安监部定期或不定期地检查酒店各部门的防火安全情况以及各种消防设备、灭火器材，发现隐患，及时督促有关部门进行整改。3、本单位和外单位因施工动火的工程，必须到消防队办理动火证。施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，要有专人负责，经消防部门申报同意后方能动火。动火必须做到“八不、四要、一清”。动火后要认真检查现场，防止因留下火种而引起着火。4、主