安徽淮南山南新区项目物业发展建议核心成果汇报

安徽淮南山南新区项目物业发展建议核心成果汇报淮南山南新区项目物业发展建议核心成果汇报201001版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈淮南盛世钱塘置业有限公司本报告是严格保密的。工作阶段划分2010/1/142010/1/20工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目所在区域价值定位项目发展策略项目定位规划建议城市规划及其他项目背景研究项目所在区域市场竞争研究消费者深入研究案例研究第三阶段物业发展建议第一阶段项目市场调研城市宏观背景分析城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析7个日历天18个日历天2010/2/73第二阶段项目发展战略与整体定位26个日历天2010/3/5物业发展建议优秀项目研究优秀户型设计研究专题住宅附加值提升专题研究把控概念规划专题研究社区商业专题研究44汇报共识对上一轮汇报的回顾双方达成的共识15明道6取势借势造势7优术8报告核心结论回顾淮南中央居住区都市主义生活示范区稳步入市，首战必胜站位主张姿态1010定位解析准确把握项目的整体定位定位解析211梦想之城，璀璨的都心大淮南新都心整体定位淮南都市主义生活示范区12打造都市主义生活示范区的KPI地块价值挖掘都市主义生活示范区KPI品质感都市感价值感规划亮点规划布局形式道路交通组织园林景观体系创新住宅产品产品亮点多功能SOHO公寓社区BLOCK商业展示亮点成本控制低成本高形象规划亮点突出社区品质产品打造定义都市生活展示亮点突破价值瓶颈成本控制打造高端形象世联模型多维度展示空间13开敞空间形式感藏风聚气秩序感品质感视觉震撼，生活品质领先曲水流觞14方便快捷社区中心多功能公寓特色商业街创新住宅都市感功能复合，生活丰富多彩15回归自然以人为本身临其境价值感回归自然，生活舒适宜人视觉冲击16基于三大核心价值，全面落实都市主义生活示范区的定位核心价值1717规划落地物业发展建议规划落地318核心价值总图亮点突出社区品质规划亮点地块价值挖掘规划布局形式道路交通组织园林景观体系19地块价值挖掘20总图设计节约成本实现溢价的七大攻略1、用足指标2、货值最大化3、配套用房最小化4、赠绿规划5、减少入口6、照搬成熟产品7、控制地库总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板总图决定了景观的构架与格局，决定了物业管理成本的基础总图设计的七大攻略总图设计21攻略一“掏干吃净”用足指标，充分利用地块现有指标条件创造更大价值规划创造价值1、用足容积率利用高容积率的超高层腾出更多低密度用地，利用城市稀缺的物业树立项目形象2、用足建筑密度建筑密度主要与首层建筑面积有关，首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉，好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过3、用足规划法规的边界利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用22米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至22米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间4、用足限高可做复式、跃层为项目带来溢价22攻略二“肚里有货”货值最大化，不平衡使用地块容积率，产品分级，获得较高的溢价空间，同时可规避风险1、不平衡使用容积率是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、拔高产品，提升卖点运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化尽可能多的将社区优质资源向溢价能力高的物业倾斜，获得较大的溢价空间，此外，扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、扩大可销售面积尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积用足15的容积率的产品业态组合有1、商业洋房2、商业联排/大院高层3、商业联排/大院洋房高层业态容积率建筑密度社区商业3层2367100普通联排3层06072530大院别墅24层0832洋房7层121523高层22层253510157层洋房25层25层25层205层高层间距业态组合比例模型推演23拔高产品，提升卖点近海双拼别墅，距离海岸线25米，环抱私人沙滩。每户300多平方的，共三层，可观近海，带私家泳池。其中，西端礁石处一栋双拼别墅被合成600余平方的“楼王”高层公寓，在北面靠山处，2栋共300余套，远观海景，实现了海景资源利用最大化。联排别墅，可观海景，通过阶梯下海滩。每套280平方米的共三层，带私家泳池，住宅的屋面均有绿色植被。攻略二“肚里有货”货值最大化，不平衡使用地块容积率，产品分级，获得较高的溢价空间，同时可规避风险资源利用最大化资源利用最大化案例万科十七英里24攻略三“削减龙套”配套用房最小化，物管用房、垃圾站等均放到地下不占用容积率，会所作经营性使用1、配套用房地下放严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下层，不占用容积率。2、经营性会所会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层，网球场下沉，布置在地下室底板上，底商沿街布置晶蓝半岛会所案例25攻略四“锦上添花”赠绿规划，增加亲地户型，赠送宅前绿地1、增加亲地户型规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量。尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层入户花园、景观露台2、宅前绿地赠送将住宅周围的绿地尽可能的划给私家大面积中户型花园大于100平方米边户型花园大于250平方米花园入户重庆睿城分绿案例私家花园边界处理私家花园相临小径方案26攻略五“看好家门”减少入口，车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通1、少设入口同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，以入口为原点100米范围内不应设置第二出入口。2、入口相对两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通架空地下车库消防通道社区主入口车库出入口减少入口，节约物业人力成本底层架空，无坡道出入口景观化车道、增加绿化面积负二层地下车库成都郫县项目案例每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒），例如在成都，每个保安每月的费用至少在20003000元，每年将增加144000216000元27攻略六“地下黄金”控制地库，尽可能多布地上车位，优化车库柱网，控制车库面积1、多布地上停车位在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层或采用停车桥2、优化车库柱网控制车库面积，标准为车库面积/车位数应小于35平米地上，半地下两层车位集中分布减小下挖工程量，大幅降低成本框架结构，开放式，无管线中央集中车位外围地上车位北京中粮假日紫苑停车案例28攻略七“拿来主义”复制模块，成熟产品库、模块产品和组团复制，速度快，风险低，节约成本1、成熟产品库利用产品库中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。2、使用模块产品和组团复制3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块品牌开发商成熟产品库金色系列GLDEN提供位于城市中的住宅,满足客户对便捷城市生活的追求城花系列CITY提供位于城郊的住宅,即满足客户对舒适居住的追求,同时也保持与城市适当的交通距离四季系列TOWN位于郊区的住宅,一方面,为客户提供高性价比产品,实现客户栖居的需求,另一方面,为客户提供第二居所产品,实现客户享受的需求高档系列TOP提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅,为客户提供高品质产品万科产品系绿城产品系公寓系列别墅系列平层官邸系列大型社区系列商业物业系列公建物业系列龙湖产品系大城小院系列弗莱明哥系列郡系列滟澜系列香醍系列星座系列29总图设计攻略在本项目中的价值点方法对于本项目的价值点用足指标充分利用地块指标条件，做足规划，为项目创造更大价值价值最大化1、不平衡使用容积率，洋房尽可能多布，提高项目整体价值2、运用多层和洋房两种业态之间的产品类型，使多层卖洋房的价格，提升溢价空间3、资源利用最大化尽可能的使景观资源倾斜于洋房产品配套用房最小化会所与幼儿园规划在一起建造可节省容积率赠绿规划修建大量高品质花园将住宅周围的绿地尽可能的划给私家，即可增加社区品质感又可减少物管压力减少入口同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，节约成本控制地库控制地下车库的面积，尽量多布地上车位，节约成本照搬成熟产品借鉴万科、绿城、龙湖等品牌开发商的开发模式，为企业发展做好准备，节省工时、事半功倍、实现资产和品牌的快速复制30风水意向负阴抱阳、藏风聚气中国人的择居心理定势传统风水中理想择居模型三面或四周山峦环护，住宅基址后面有主峰来龙山，左右有次峰或左辅右弼山成为青龙、白虎砂山，山上要保持丰茂植被，地形呈北高南低，背阴向阳的内敛型盆地或台地，前有环形水系或半圆形水池古代建筑风水中追求的风水宝地。生态意义景观价值择居心理定势负阴抱阳、藏风聚气已成为中国人的择居心理定势31本案基于产品定位的各物业类型在地块中的布局建议高层尽量占据地块北、东、西三个边界，在用足容积率的基础上尽量多布置洋房和多层洋房和多层呈围合式组团布局，占据地块中央位置有利于强势景观资源向其倾斜园林设计以控制成本为核心，社区内景观资源倾斜于高溢价能力物业住宅商业沿地块四周布局，控制规模、控制体量公寓布置在地块西北角或西南角，以满足教育投资客和商务投资客的需求多层和洋房地块整体呈现北高南低的空间形态商业高层公寓高低产品布局建议32基于产品定位的产品分级和产品配比，承担开发过程中不同的功能，降低风险建议各产品规模指标技术指标数值单位占地面积331亩容积率200总建筑面积441万其中住宅高层23万多层12万退台洋房3万公寓3万商业25万其它会所03万幼儿园02万产品布局建议商业高层公寓多层和洋房33本案在新的限制条件下，规避不利影响，提出新的解决办法地块中间中间24米市政道路对本案来讲是不利因素，将完整的地块分割为两个地块，如果不加以处理，会影响整个社区的风格一致性，给人以两个社区的感觉，这样不仅不利于将来的社区管理，还会干扰居民的正常生活新的限制条件新限制条件34地块内部24米市政道路通而不畅，做私家化处理，实现公共资源私享，增强地块整体性。打造要点市政道路入口虚设岗亭。市政道路两端利用广场及广场上的构筑物，营造私家道路的感受。各地块主要出入口，采取相同的设计手法，南北对称布局。使两个社区从空间形态及感受意向为同一个社区。公共绿地及绿植，小品等延续整体规划风格，采用种同一种植物的方式将市政道路私家化处理。（如桃树、竹林）主要出入口主要出入口虚设岗亭标志构筑物围合虚设岗亭标志构筑物围合新限制条件35规划布局形式36通过强烈和极致化的空间对比、社区景观等经营“轴线”通过组团布局以及整体几何图案化的构图效果，实现较强形式感，提升整体品质通过围合式的布局方式，提高住户的安全感、私密性，以及家园的归属感，通过多层次、半开放式空间组织，形成灵活有序的空间形态形式感和围合式组团布局规划布局建议37强化“形式感”的6种手段（专题见附件）1、强烈和极致化的空间对比2、经营“轴线”3、几何图案化的构图效果4、超大尺度的构图元素5、旋转与律动6、单元复制/母题重复形式感38万科封闭组团案例邻里组团封闭，车行在邻里外解决，减少车行及外人的干扰，创造了一个悠闲、宁静的氛围。封闭组团案例万科水晶城总用地面积507500总建筑面积384100规划特色组团处理强调邻里关系围合布置院落路网设置环状路网与组团尽端路，交通便利性强TOWNHOUSE组团情景洋房组团组团布局39两幢住宅入口相对形成邻里空间，设计在空间尺度的把握上，根据行为学的原则，考虑人体尺度，使人感到围合所产生的安全感、舒适感。万科封闭组团案例邻里组团封闭，车行在邻里外解决，减少车行及外人的干扰，创造了一个悠闲、宁静的氛围。组团布局40建筑围合通廊围合围合组团中心景观绿城组团院落案例围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统和灵活有序的空间形态规划特色在组团布置中，通过建筑的围合，通廊的围合、景观的围合，最终形成一种院落套院落的围合感觉，从而提高了住户的安全感及私密性，富有生活意趣。围合院落案例绿城长沙桂花城组团布局41道路交通组织42三级道路体系建议采用一环、一线、多尽端的机动车体系网状人行系统的道路交通组织方式，实现社区内的道路分级，最大限度实现人车分行一级社区级道路二级组团级道路人行系统机动车系统慢行系统景观步道街坊步道三级道路体系人车分行系统一环一线多尽端三级人行系统网状43一环结合社区内消防通道或合适位置呈环状布置社区环路，连接社区的主要出入口和各景观节点保证道路行驶安全畅通降低道路标高，利用景观与社区组团形成区隔一纵结合社区内市政道路布置，与社区环路相交有效利用路宽，沿路可设置充足的停车泊位多尽端结合各围合组团布置，与社区级道路相连，道路宽度略小于社区及道路在道路两侧接和景观布置充足的垂直停车位，便于临近组团业主使用社区级道路组团级道路人行系统机动车系统慢行系统景观步道街坊步道三级道路体系人车分行系统一级二级三级建议采用一环、一线、多尽端的机动车体系网状人行系统的道路交通组织方式，实现社区内的道路分级，最大限度实现人车分行三级道路体系44三级道路体系实现道路分级，最大限度的组织人车分行和尽端路停车的交通体系，为居民提供安全、宁静的居住环境。交通组织特色小区一级道路宽7米，不提供垂直停车位，保证车辆畅通快速地到达各组团。进入组团的二级道路为结合停车的尽端式道路宽6米，仅为组团服务。各区邻里单元均人车分流，邻里单元间采用尽端路停车，减少与行人的干扰。人行系统联系组团绿地、独立完整。停车系统与环路系统相连，减少两大系统的相互干扰。案例交通组织案例万科水晶城45组团内庭园步道组团内布置具领域感与归属性的围合式庭院步道，体现组团特色，增加私密感结合保安管理的街坊庭院步行系统具领域感与归属性的围合式街坊庭院，是物业管理模式的保安管理单元。每一单元步道均具可以拥有自身的特色，是创造社区景观多样性的基本要素。案例46不同人口密度的区域采用不同的停车方式，缩短住户回家的距离，充分利用道路停车，提供充足、便捷的停车方式交通组织特色1、不同人口密度的区域采用不同的停车方式，缩短住户回家的距离；2、以每一个小的组团为核心，每个组团都可以把车就近停在附近路两边停车位上，然后方便回家3、充分利用道路停车；4、组团之间，架空层内解决部分停车，减少对住户的噪音干扰；交通组织案例万科假日风景案例47交通组织细节社区级道路利用植被的高低立体化道路景观，控制道路宽度，设置水平停车位，人性化路标给人以舒适安全人性化的感觉一环一线打造要点利用植被高低立体化道路景观，保持内部私密感的同时与外界形成区隔控制道路宽度，车道蜿蜒设计，减缓汽车的行驶速度，给人以舒适安全的感觉局部路段设置水平停车位，以保证道路畅通道路两旁和路面要设置人性化指路标识，让人一目了然39米17米立体化道路景观上海绿城案例48组团级尽端路打造要点围绕各组团采用尽端式道路设计，结合绿植布置，保障组团业主的私密性在尽端路道路两侧设置充足的垂直停车位，保证业主就近停车，生活便利交通组织细节组团级道路围绕各组团采用尽端式道路设计，在尽端路道路两侧设置充足的垂直停车位，保证业主就近停车，生活便利49人行道路打造要点公园漫步注重与绿化、景观和小品的结合布置，给人以公园漫步的感觉曲径通幽要注意尺度和形态的把握，蜿蜒曲折，通而不畅汀步的运用汀步在园林中虽非显景，却更强调“虽由人作，宛自天开”它可体现出自然、简约、虚空、韵律、之美交通组织细节人行道路系统注重与绿化、景观和小品的结合布置，汀步的运用，曲径通幽，蜿蜒曲折50停车设施设置要点引入道路交通引导设施和智能停车管理系统以盘活社区内有限的停车泊位资源，提高车位的周转率一路通式的停车管理模式，在解决停车问题的同时给社区内业主以舒适的生活体验停车管理服务以维护社区秩序，为业主提供舒适便利的停车环境为目标交通组织细节停车管理服务引入道路交通引导设施和智能停车管理系统以盘活社区内有限的停车泊位资源，提高车位周转率51园林景观体系52园林景观意向曲水流觞、小桥流水社区整体打造江南意境风景园林53以成本导向的资源倾斜原则，考虑景观体系的三级成本投入，高溢价物业占有强势景观资源三级景观体系高低成本一级景观体系高成本园林景观结合退台洋房和多层组团布置，并倾斜于退台洋房市政路交口宜强势资源打造，以对外展示高端社区形象二级景观体系中间成本园林景观结合高层组团布置绿化、小品等，形象大气、美观，舒适、宜人三级景观体系低成本园林景观以绿地、绿植、铺地、围栏等形式布置在社区外围，保证社区的总体形象三点一线、一环多点散点式布局绿植铺地54一级景观结合多层和退台洋房组团布置，打造三点一线、一环多点的景观格局，体现强势景观资源倾斜园林景观细节三点一线所谓三点为地块中间市政路于南北边界交口和洋房组团中央小型核心景观；一线为串联三个重要节点的景观轴线，可作为社区的核心景观轴三点一线打造要点道路交口可设置为社区主入口，也可需设岗亭，但要打造大气开敞的视域空间核心景观为小型核心景观，使业主交流、休憩的空间，可结合社区会所布置景观轴线通过浅水系、蜿蜒小路、铺地、植物等将各个景观节点串联起来形成可游可赏的空间序列。55一级景观结合多层和退台洋房组团布置，打造三点一线、一环多点的景观格局，体现强势景观资源倾斜园林景观细节一环多点所谓多点为地块中间的多层和洋房组团，是社区景观资源重点倾斜的地方；一环为串联多个组团景观节点的纽带，是形成整个社区景观秩序的重要环节一环多点打造要点组团内外景观的均好性，多层和退台洋房的混合组团景观资源倾斜退台洋房组团内景观舒适宜人，细节到位，给人以私享感和归属感组团外的景观节点注重秩序性，与整个社区景观协调作为连接各节点的纽带注重整体的秩序性56二级景观呈散点式分布于高层之间，打造参与式园林，利用自然植被或水系结点，形成多个共享空间，可布置儿童游乐设施、老人休息座椅，小品，花架等园林景观细节二级景观打造要点成本投入有所控制，达到舒适美观的标准，与社区园林景观的整体秩序相协调结合展示区域的局部地块可以打造一些景观亮点57三级景观在社区外围以铺地、绿地的形式打造基本的绿化环境，局部展示空间打造景观亮点园林景观细节三级景观打造要点保证基本的成本投入，达到整洁、干净、美观的标准结合展示区域的局部地块可以打造一些景观亮点58核心价值产品打造定义都市生活产品亮点创新住宅产品多功能SOHO公寓BLOCK商业街59创新住宅产品60淮南山南新区市场住宅产品盘点低密社区，多层为9层电梯伪洋房纯高层社区，主力户型90100M2混合社区，主力户型100130M2，90M2以下户型占比少区域住宅盘点61基于区域市场住宅产品本案物业配比建议竞争差异化产品差异化客户差异化以控制总价的紧凑型小两居形成客户差异化以极致退台洋房的产品形式和提升附加值的户型创新（专题见附件）形成产品差异化退台洋房五层退台洋房户型配比建议六层退台洋房户型配比建议高层住宅10511510511585908590舒适型一梯四户小四房与紧凑三房组合6575657585908590舒适三房与紧凑两房组合紧凑型一梯四户130140130140120125120125三房组合三房与四房组合一梯两户多层洋房（120130）（120130）（100110）（100110）各类物业的户型面积配比产品配比建议62户型功能单位建筑面积总建筑面积（平米）面积比套数套数比两室一厅一卫65755500014527776819285954500125012三室一厅一卫85904600012576143三室两厅一卫8590（100110）74000195507768192三室两厅两卫105115（120130）550001455761431051155400145012115125600016501212012552000137540135三室两厅三卫1251356600172165012四室两厅两卫130140680001795401351351457500205012合计3800001001004018100基于区域市场住宅产品本案住宅产品配比建议产品配比建议63住宅产品分类建议退台洋房退台洋房设计要点（关键词核心资源占有，情景化、别墅化生活体验）1、核心景观资源强势占有，资源倾斜2、诠释极致的退台洋房的产品形式，实现对普通多层产品的超越和提升3、以“院、错、退、露”等只有别墅才会有的灵动空间和形式，使退台洋房具有别墅品质感户型面积区间户型功能建筑面积占比8595平米两室两厅一卫15105115平米三室两厅一卫18115125平米三室两厅两卫20125135平米三室两厅三卫22135145平米四室两厅两卫25退台洋房64洋房占据社区主要景观资源，为体现资源优势，洋房占据强势景观资源核心资源占有65诠释极致的退台洋房的产品形式，实现对普通多层产品的超越和提升花园洋房价值分析花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。花园洋房极致化产品形式的打造要点入户花园私有化居住空间丰富多元“院落感”价值体现层次丰富、细节精致、形体错落首层花园入户二层花园入户首层私家花园俯瞰露台步入式花园层层退台产品形式提升66以“院、错、退、露”等只有别墅才会有的灵动空间和形式，使退台洋房具有别墅品质感退退台设计有效利用光照错错落布局，立面灵活院入户花园，下沉花园露顶层露台花园院下沉花园别墅感受67打破呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台产品设计特色1、在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。2、主要为4层半建筑，入户方式巧妙首层南向花园入户二层南向露台入户三层、四层楼梯入户；花园洋房案例万科水晶城二层露台入户三层露台首层花园入户首层情景房首层情景房退台洋房案例68首层户型南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽建筑面积14914架空层储藏室2837错层四室两厅双卫南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理架空层平面情景房错层12米退台洋房案例69二层户型南露台入户、错层、74米面宽建筑面积14048错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强735米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台露台入户错层退台洋房案例70三层户型楼梯入户、南露台、错层、74米面宽建筑面积12892错层三室两厅双卫735米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台错层退台洋房案例71顶层户型跃层、豪华主人区、81米面宽建筑面积18659跃层四室两厅三卫上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于22米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层81米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台露台主人区露台露台退台洋房案例72万科花园洋房专利产品，舒适户型面积，均衡的退台模式，是市场上花园洋房设计的鼻祖大开间，大进深，户户南北通透，所有居室空间均采光，居住舒适度高每层户型均有南向大露台，产品附加值高三大借鉴户型设计手法逐层退台模式整体品质档次水晶城户型小结退台洋房案例73住宅产品分类建议多层洋房多层洋房设计要点（关键词功能优化、洋房化）1、优化户型结构、压缩无感知尺度2、外立面形式洋房化户型面积区间户型功能建筑面积占比120125平米三室两厅两卫43130140平米四室两厅两卫57多层洋房74多层洋房户型设计要点建议1、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用面积2、适度减小卫生间及厨房的尺寸优化户型结构压缩无感知尺度1、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积2、适当增加进深，合理安排非居住空间创新住宅产品75同功能三房户型比较金地梅陇镇11432平米VS绿城桂花城140平米112233金地梅陇镇绿城桂花城金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积；2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间创新住宅产品761、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用面积2、适度减小卫生间及厨房的尺寸优化户型结构压缩无感知尺度1、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积2、适当增加进深，合理安排非居住空间创新住宅产品多层洋房户型设计要点建议77同面积房型比较金地梅陇镇11432平米三房VS绿城桂花城114平米两房绿城桂花城金地梅陇镇压缩了空间，但赠送了面积，并未减损使用价值压缩出了一个功能区，可设置为儿童房、书房等多出一个居住空间创新住宅产品78多层住宅立面风格建议以现代形式为主要设计基调,打造与退台洋房相似的立面形式，有更大的溢价空间风格一现代符号元素立面建议79多层住宅立面风格建议以现代形式为主要设计基调,打造与退台洋房相似的立面形式，有更大的溢价空间风格二含有新古典主义和学院派符号立面建议80住宅产品分类建议高层住宅设计要点（关键词控制面积、高附加值、容积率补充）1、高层产品户型设计要控制面积，紧凑型两居和三居分别控制在65平米和85平米左右2、南北通透的小三居和舒适型大三居通过物业赠送来提升其附加值3、高层产品为本案容积率补充产品不建议核心景观资源向其倾斜户型面积区间户型类型建筑规模6575平米两室一厅一卫248590平米三室一厅一卫208590（100110）三室两厅一卫32105115（120130）三室两厅两卫24高层住宅81紧凑型两居户型报建面积要控制在70平米左右，两侧三居物业赠送，报建面积为8590平米，使用面积达110120平米建议户型平面排布方式（案例中海紫御东郡）C1A1A2B3A1A2C1B3户型建议82紧凑型两居70平米户型物业赠送做法参考错层园景大露台解决私密性问题。内阳台可改多功能房70左右二房可改三房创新户型参考832房2厅1卫双阳台6508855户型方正,卧室客厅均南向双阳台设计,卧室带落地凸窗；主卧隐藏式衣柜,增加室内使用空间紧凑型两居70平米户型物业赠送做法参考创新户型参考84奇数层客厅赠送大面积露台，主卧带飘窗；702房实用性高、总价较低；61672房附送露台设计增强空间尺度感朝南双卧带飘窗设计；厨房双开门设计；赠送入户阳台及双层挑高露台；户户赠送凸窗；紧凑型两居70平米户型物业赠送做法参考创新户型参考85外挑双层露台赠送全部面积，空中花园可改多功能房赠送一半面积，保证户型舒适度；入户花园面积全赠送,提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。3房2厅1卫入户花园空中花园露台（8590赠送约20）三居物业报建面积为8595平米，使用面积达110120平米的物业赠送做法参考创新户型参考8694平米3房2厅1卫大露台大入户花园（赠送18）赠送大入户花园，彰显阔气客厅带大阳台，视野开阔，尺度开扬三居物业报建面积为8595平米，使用面积达110120平米的物业赠送做法参考创新户型参考87紧凑型三居户型报建面积要控制在90平米左右，两侧三居物业赠送，报建面积为105115平米，使用面积达120130平米建议户型平面排布方式（案例深圳碧水龙庭）C1A1A2B194平米3房2厅1卫大露台大入户花园104平米3房2厅2卫阳台大露台大入户花园C1B1A2A1户型建议883房2厅2卫入户花园错层露台阳光房89次卧带L形飘窗,解决朝向问题,将舒适性最大化紧凑型三居90平米户型物业赠送做法参考创新户型参考892房2厅1卫大露台阳光房85阳光房可改卧室书房次卧带L型凸窗；主卧带衣帽间，增加空间舒适性超大错层露台增加空间舒适性及使用面积紧凑型三居90平米户型物业赠送做法参考创新户型参考90104平米3房2厅2卫阳台大露台大入户花园（赠送18）赠送大入户花园，彰显阔气客厅带阳台，视野开阔，尺度开扬主卧带大露台，休闲舒适，开阔视野三居物业报建面积为105115平米，使用面积达120140平米的物业赠送做法参考创新户型参考91115119平米3房2厅2卫工人房双阳台（赠送面积27）主卧、客厅均带大阳台，尽显阔绰，尺度开扬多凸窗设计，利于通风采光，提高舒适度三居物业报建面积为105115平米，使用面积达120140平米的物业赠送做法参考创新户型参考92高层住宅立面风格建议以现代形式为主要设计基调风格一现代主义无锡万科金域缇香北京阳光上东苏州万科金色家园现代主义建筑没有过分的装饰，讲究造型比例适度，空间结构明确美观，强调外观的明快、简洁体现了都市节奏感立面建议93高层住宅立面风格建议以现代形式为主要设计基调风格二ARTDECO风格ARTDECO是新古典主义过渡到现代主义之间的一种艺术风格，建筑上体现的是简洁又不失装饰性的造型语言，采用塔楼式退台、对称构图、刚柔并济的横竖线条体现了很强的都市意向上海招商南桥1号秦皇岛世贸官邸天津世纪梧桐公寓北京唐宁ONE立面建议高层住宅天际线强化高层社区的“领空权”社区的天际线是项目形象的重要组成部分，是社区领域感的充分体现，可以强化边界、树立气势。本项目北侧有可能形成城市视线通廊，应予以重视强烈的统一性或者错落的韵律感，标定社区形象高层住宅细节95多功能SOHO公寓96设计要点（关键词户型灵活可变、功能兼容、都市感）1、户型设计的灵活性、可变性和多功能性，代表现代发展趋势2、居住和办公功能的可兼容性，为办公功能留出可营造舒适、优美环境的空间3、昭示性强公建形象，都市感强且特色鲜明的标志性户型面积区间户型功能建筑面积占比套数规模3545平米一室一厅一卫8485060平米两室两厅一卫10486070平米两室两厅一卫421927080平米两室两厅一卫25968090平米三室一厅一卫1548多功能SOHO公寓多功能SOHO公寓产品建议97户型设计的灵活性、可变性和多功能性，代表现代发展趋势C2A1B3F6B2B2F3F5编号户型结构套内面积建筑面积A1一室一厅32M240M2B2两室两厅49M263M2F5两室两厅62M279M2F3两室两厅60M276M2B3两室两厅42M254M2F6两室两厅56M270M2C2三室一厅68M286M2参考户型户型设计98户型设计的灵活性、可变性和多功能性，代表现代发展趋势A1A2BBCCDD编号户型结构套内面积建筑面积备注A1一室一厅38M248M2A2两室一厅49M262M2B两室一厅62M276M2C两室一厅46M260M2赠送后D两室一厅55M268M2增花园参考户型户型设计99户型设计的灵活性、可变性和多功能性，代表现代发展趋势从居住型小户型向“STUDIO”/“SOHO”的转变OR户型设计100居住和办公功能的可兼容性，为办公功能留出可营造舒适、优美的休闲环境的空间功能兼容101昭示性强公建形象，都市感强且特色鲜明的标志性立面建议102户型功能单位建筑面积总建筑面积面积比套数套数比一室一厅一卫35452400063314811两室一厅一卫5060300007481160701260031192436575550001357681737080750018962385954500115011三室一厅一卫85904600011257612980904500114811三室两厅一卫8590（100110）74000180469768173三室两厅两卫105115（120130）550001345761291051155400135011115125600015501112012552000127540121三室两厅三卫125135660016205011四室两厅两卫130140680001665401211351457500185011合计1001004450100住宅公寓物业配户型比建议103BLOCK商业街产品建议设计要点（关键词控制规模和体量、活力、都市感）1、商业街的规模不宜过大，控制商铺进深和商铺面积2、通过人性化、趣味性、可逗留的休闲空间打造聚集人气的特色商业街3、通过立面形象的塑造，打造都市感和品质感的商业街，提升社区形象BLOCK商业街总体量25000平米形式底商BLOCK街区面宽36米进深15米以内主力面积3080平米占比90；80200平米占比10层数底商为1层；BLOCD为12层层高一层6米，二层45米104商业街的规模不宜过大，控制在25万平米以内，商铺进深不大于15米，单个商铺面积在3080平米60100305030506010030505070沿街底商户型配比建议（单层）独立商业户型配比建议60100305060100面积控制105在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式人流焦点和人流端点。人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。人流端点主要位于商业人流的节点处，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。焦点型人流动线端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。动线组织106通过广场、休闲设施使消费者留驻时间延长，增加商业的人气留驻空间结合色彩的变化，围合形成一些“浑若天成”的街道广场空间，提供留驻场所。商铺前的张拉膜体系提供了一个暇逸的休息场所，使住户可以在这里进行邻里交往，同时促进了商业活动的深度展开。休闲设施细节打造107形式丰富的导示牌或门店牌将成为商业街一道美丽风景。细节打造108通过人性化、趣味性、可逗留空间的打造聚集人气，通过立面形象的塑造，打造都市感和品质感的商业街，提升社区形象细节打造109核心价值展示亮点突破价值瓶颈规划亮点多维度展示空间110多纬度展示空间111点、线、面的多维度展示空间集中展现社区亮点，充分体现社区品质多维度展示空间展示空间宜在地块内呈点、线、面三个维度布置在同一区域点入口、会所、景观节点等作为社区的重要展示节点的设计要有突出的亮点，增加社区吸引力线以特定主题串联起来的景观轴是各重要节点相连的纽带，形成可游、可赏的空间序列面以高品质的会所前景观面的打造给人以震撼的视觉效果，达到顾客愿意买单的目的入口会所展示区112展示空间的入口、主景和展示区形象有强烈的视觉震撼效果，注重空间的节奏变化和客户的游线感受展示空间细节展示空间打造要点入口突出礼仪感和秩序感，选用大乔木点景，时令花卉普遍运用，颜色鲜艳亮丽，通过庭院灯、移动花箱装饰点缀。通过岗亭、门楼对进出人车的有效管理。主景结合入口及示范区设计，一个大的阳光草坪或者是一个地形高差结合涌泉的跌水，或者是一片树林，结合小路及休息设施营照一个大气开敞可参与的景观空间组织先通过主入口有提示性空间设计，然后进入主体景观，展示小区的景观品质，最后来到示范展示区体验景观产品及细节。注重空间的节奏变化和客户的游线感受。主入口主景观展示区113会所结合幼儿园布置，形成教育特色的同时营造共享交流的空间，丰富社区功能会所作为社区的标志，建议结合项目景观轴考虑，与幼儿园结合布置；总建筑面积30005000平米；整体风格与社区风格一致，体现恢宏大气之感。展示空间细节会所打造要点入口会所展示区114会所是社区重要的展示空间，可考虑与花式泳池自然过渡,强调观赏性、开放性，与环境的有机融合展示空间细节115社区标识采用各层级的社区导向系统，体现人性化品质的同时标定社区档次展示空间细节社区内部导示色调和社区协调，体现人性化和品质；社区公共导示业主或访客能便捷到达社区各处；项目社区外部导示系统强调导向性和视觉冲击力。社区标识打造要点116核心价值成本控制打造高端形象成本控制低成本高形象117低成本高形象118水景考虑到较高的维护费用，建议采用较浅水系和水景，以喷泉、跌水、流水、池水点景，同时应与销售中心结合设计并能起展示作用低成本高形象喷水跌水流水池水119色彩和灯光通过选取合适的色彩和灯光，选用较好的涂料达到体现高档建筑形象的效果低成本高形象120重要细节局部经常接触节点的细致化处理体现社区整体档次，入口、人流聚集处、组团入口、住宅入口大堂的处理细节到位低成本高形象121地块价值挖掘都市主义生活示范区品质感都市感价值感规划亮点规划布局形式道路交通组织园林景观体系创新住宅产品产品亮点多功能SOHO公寓社区BLOCK商业展示亮点成本控制低成本高形象多维度展示空间总图、风水、产品布局形式感、围合式组团三级道路体系、人车分流、停车管理江南意境、三级景观体系三种产品形式、创新、物业增送户型灵活、功能兼容控制体量、控制面积、聚集人气点、线、面展示体系水景、色彩和灯光、局部细节关键词小结本案打造都市主义生活示范区的关键122商业专题研究123123一、本案商业类型的划分124本案位于淮南的新区，交通便利、居住区密集，就目前分析，其商业的核心客源主要来源于周边开发项目，未来可能会有外来商务人流125项目一公里范围内开发用地为项目未来带来超过5万人的日客流量，但由于CDB以及商业中心规划的不确定性，预计本案内日客流量超过10万人的不可预见因素较多，风险较高本案广弘山南金地二中商业CDB行政中心项目可预见日客流量本案约14000金地艳澜山约6000山南印象约6000广弘约14000二中约14000行政中心约3000CDB商业合计约57000目前CDB、商业中心规划还未确定，但可以确定的是未来区域开发，项目1公里范围内，日客流量将超过5万人。126根据本案区位、客流量、核心客户分析，本案商业定位应为社区型商业，商业形态考虑为商业街为主，配有个别主力店商业级别城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主，个别中型主力店商业小型商业店铺本案127127二、本案商业类型的划分128结合本案商业周边环境及现状，本案商业定位于中间型社区商业，其商业面积比应控制在总面积26，人均商业面积应为081/人类型外向型中间型内向型客观条件服务半径152公里0515公里05公里覆盖人群常住人口超过10万人常住110万人只针对自身社区业主主力店要求非常高，知名品牌店一般，关注其自身经营无，提供生活便利的服务配套主观控制商住比611262以下社区人均商业面积125/人081/人08/人以下按人均商业面积081分析，本案的商业面积为1300017000；按总建面积26，本案的商业面积为880026400；规模定位129业态组合通常社区商业基础业态为超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类。业态组合规划原则1、社区商业的基本特性超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大主力业态；2、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；3、大型品牌主力店需要先期招商，后施工，以便商铺的建筑设计技术指标符合商家要求；130通常中间型社区商业超市与餐饮面积占比最大，同时这两种商业为社区其它业态带来稳定的客流。餐饮往往能够提供较高的租金收益，因此在商业设计中尽可能多考虑餐饮业态的商铺是实现价值最大化的一个重要的方面。中间型社区商业业态面积比例服饰精品447地产中介319休闲738生活家居333美容608服务配套880超市3042杂货/肉菜/五金/证券329其他588餐饮2536便利店179超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲服饰精品地产中介杂货/肉菜/五金/证券其他业态外向型中间型内向型超市501230412923餐饮119224841723服务配套614898144便利店049184090美容257603858生活家居049343011休闲2396759679服饰精品181460350地产中介073287718杂货/证券077338076其他099604880合计100001000010000业态组合131整体的分布与商业的规模、性质有直接关系；不同业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。商业分布类型圈地街铺型入口街铺型入口集中型以点带面型类型优点缺点圈地街铺型商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。入口集中型将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。以点带面型商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。根据商业研究，发现各社区商业的布点主要有四种类型132商业分布类型圈地街铺型示例锦绣江南入口街铺型示例万科四季花城入口集中型示例星河湾以点带面型示例沿海赛洛城133根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点业态分布在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；大型品牌店设置在有良好昭示性的位置，标定项目商业的档次。对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。134综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求业态分布主出入口/主干道1层/2层1,0005,000社区标