古镇旅游服务中心建设项目可行性研究报告

核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传区古镇旅游服务中心建设工程项目可行性研究报告9JWKFFWVGTYMJG年积温6744349668摄氏度；全年日照8436小时。水文流经古镇的主溪流笋溪河，是由四面山飞龙河、茶坝河水系和境内的白水口、黑神庙支流汇集而成，属长江水系，径流年际受降水影响，起伏变化大。年降雨量9301550毫米，降雨量集中在59月，占69雨量充沛。地质条件古镇山体属“蓬莱镇组”地层，是干燥氧化环境下的浅水湖河相泥砂岩沉积。出露的地形单一，为侏罗纪上统蓬莱组。地层岩性为单一的砂岩和页岩互层，风化后形成紫色，紫红色壤土、粘土、沙壤土等，多黄化、呈酸性。地貌镇辖区地势南高北低，最高海拔1493米，最低海拔230米，平均海拔高度为8615米，相对高差达1263米，系丹霞地貌。第六章项目建设方案一、建设思路（一）指导思想1、科学发展，统筹规划，同步设计，整体与局部相统一；2、维持古镇整体风貌，保护古镇老街历史文化特色；3、投资少，质量好，效益高，可持续发展；4、国民经济效益、社会效益、生态效益、环境保护相协调。（二）建设目标本项目将加强建设古镇游客接待设施、停车场等基础设施建设，加强配套服务设施建设，引进节能环保观光车，以保护古镇生态环境，合理开发古镇旅游资源，改善古镇设施条件、旅游环境，增强景区吸引力和市场竞争力，推动古镇旅游业发展。（三）建设思路1、人车分流,规划将车行交通入口设于北侧,原有的通道保留为步行入口,用以分流进出的大量交通,并且避免了与进出步行道的人流交织2、交通车辆分类管理,限制社会车辆进入古镇,游客如要乘车,须按照游览线路乘坐统一购置与管理调度的节能环保车12座和19座,有组织观光,这样既可大大减轻汽车尾气排放,改善空气质量,减少车辆数量,又有利于交通安全3、规划根据需求数量设立节能环保车辆和社会车辆停车场,节能环保车辆统一调度,循环运营,社会车辆在停车场等候4、游客服务中心设于古镇老街入口一侧,可以为游客办理乘车、候车、咨询、购票、宣传等各种服务活动。二、建设规模及内容1、游客接待中心建筑面积3139平方米，功能旅游信息咨询、景区风光展示、旅游商品销售、导游服务、餐饮住宿等服务功能及设施。2、游客换乘中心及停车场换乘中心建筑面积2450平方米，标准停车位1200个。功能售票、车辆调度、侯车、卫生医疗、修理、洗车、员工休息等。3、游人码头设施修建游人码头80米，码头连接公路100米，码头管理用房60平方米以及码头停车场200平方米；购置游船7艘。4、购置节能环保游览观光车40辆。5、配套建设水、电、气及环境基础设施。6、项目建设用地面积46666平方米。旅游服务中心用地面积1331平方米。三、旅游服务中心建设方案（一）规划布局的原则旅游服务中心的规划布局应依据景区的性质和具体条件进行设计，并应遵循下列原则1恰当处理设置于各级景点的旅游服务中心与景区结构的关系；2设计时，应使各级游客服务中心的作用、设计风格、布局特点有机结合并相互补充；3适时调整旅游服务中心的布局，使之有利于景区了良好发展，并能使两者相互促进，使旅游服务中心更好的发挥作用；4设计独特，能够体现本景区和旅游目的地的特点；5旅游服务中心的规模、功能、配套设施、开发状况要与旅游景区的级别匹配。（二）功能分区根据旅游服务中心的功能，主要分为以下几个功能区域1、旅游信息咨询区这是一个提供综合性信息的服务区，起到咨询和解答的作用，主要是为游客提供旅游景区内的相关信息，包括旅游景观介绍、当地历史文化风土民情、景区游览路线、服务区点分布、提供旅游景区手册、景区内的交通工具的乘坐使用、求救电话等各方面关于旅游景区的信息。2、景区风光展示区此服务区主要是向游客展示景区的优美风光，引导游客对景区进行游览。主要是展示风光图片、播放风光片等，值得说明的是，此功能区起着很好的广告宣传和教育游客的作用，不仅可以展示景区风光，还可教育游客保护景区资源。3、旅游商品销售区主要向游客介绍并出售本地的一些土特产、旅游纪念品等旅游商品，还兼具出售旅游过程中的一些必备用品。4、餐饮住宿区主要向游客提供餐饮、住宿等服务，为增加游客在景区的逗留时间，更好的游览景区提供了便利条件。5、导游服务区主要提供导游服务，游客可在此雇佣、租赁或免费获得各种导游服务，如导游员、便携解说器等。6、其他服务区包括失物招领、物品寄存、医疗服务、邮政服务、残疾人设施提供等；各个景区的旅游服务中心往往根据自身情况或需求进行划分，以突出特色，但大体一致，个别区域会有不同。（三）建设规模与内容总建筑面积3139平方米，主要包括古镇旅游景区、景点宣传咨询服务大厅，游客餐饮住宿、休闲娱乐、游客疏散运送服务大厅等。（四）建筑设计建筑设计方案旨在通过结合现代建筑的构造方法，营造古镇民居独特的建筑形式空间，从空间、比例、符号和色调等数个方面对古镇传统建筑进行较深入的探讨，经过地域化的浸染，充分展示其窗口功能和连接历史的价值。方案将主体建筑布置于用地中部，在总体布局上采用内街和过街楼的形式，使公路来向的游客通过视线通廊和便捷、生动又不失雅致的步行道有效连接起来，形成一根强有力的斜向空间轴线，对小镇空间起到统领整合的作用。中轴穿过的内街，其尺度感恰如古镇的街坊，而过街楼的联结作用,使得深度上的空间又有了高度上的拓展。这样的布局，对于拾阶而上来到古镇的人们，获得一种仿如重新进入古镇街巷的感觉，而非游船走马似的观瞻。具有展示功能的大空间的建筑形式,与传统建筑形式所具有的低层、舒展的形态和比例特征有着明显的矛盾冲突。所以，在设计上准确把握采用传统建筑形式所应有的体量和比例,三层建筑首层采用台基式处理,以上两层在内街一侧采用两层通高的檐柱和外廊,使之不失应有的建筑比例和尺度,并于水平线上又赋予了高低错落的山地建筑美学特征。（五）构筑方案在构筑方式上,设计中更主张由现代施工方式、地方材料与地方技术实现传统建筑的形式。在正确表达传统建筑构造关系和构造美学的前提下,艺术地概括精炼建筑细节，墙、柱、梁等结构部分采用普通钢筋混凝土、烧结空心砖等现代材料。外装采用白粉墙、青色面砖和文化石面饰及油漆梁柱。以沉着、内敛的青灰色彩为基调，屋顶采用深青色筒瓦,柱、梁、枋为深褐木色漆料为基调，不施彩画,以更贴近民居朴素的内质和现代工艺简约的语言。（六）结构设计1、设计依据（1）国家及市现行结构设计规范、规程及技术标准建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001；混凝土结构设计规范GB500102002；建筑抗震设计规范GB500112001；建筑地基基础设计规范GB500072002；市建筑地基基础设计规范DB50/50011997；建筑结构荷载规范GB500092001；砌体结构设计规范GB500032001；建筑桩基技术规范JGJ9494；建筑边坡工程技术规范GB503302002；地下工程防水技术规范GBJ501082001。（2）根据建筑结构荷载规范GB500092001及高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002的规定，该工程基本风压取040KN/M2。楼屋面活荷载取值按建筑结构荷载规范GB500092001执行。（3）根据国家地震局，建设部颁发的中国地震动参数区划图GB183062001及建筑抗震设计规范GB500112001，地区抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为005G，设计地震分组为第一组。该工程建、构筑物抗震设防类别为丙类，因此，该工程建、构筑物均按6度设防。2、结构设计（1）该工程结构安全等级为二级，设计使用年限为50年，抗震设防类别为丙类。（2）局部建筑采用现浇框架；多层采用是砖混结构。（3）采用防水混凝土，抗渗等级为S6。（4）基础设计及地基处理等待地质勘察报告完成后确定。（5）本工程结构计算采用中国建筑科学研究院编写的PMSATWE软件进行计算。（七）室外综合管网1、设计依据建设单位提供的本工程有关资料和设计任务委托书。建筑专业和其它有关工种提供的图纸和资料。国家现行的有关设计规范及规程。2、生活供水系统本工程水源来自市政管网，供水压力为045MPA。引入进水管由西北面主入口处接入。生活供水系统由市政管网直接供给，上行下给供水方式。引入管上设置水表计量。室外生活给水管道与消防供水共用，管径为DN200MM。管道采用内嵌筋衬塑镀锌钢管，卡箍连接。生活用水量最高日30M3/D最大时3M3/H。3、消防给水系统（1）用水量室外15L/S。（2）室外消防给水系统消防水源来自城市供水管网。采用生活、消防共用供水系统。进水引入管二条，接管直径均为DN200MM。引入管设水表计量并设倒流防止器。室外管网沿小区呈环状形敷设，干管管径为DN200MM。管道覆土深度07M。室外消防给水环管选用选用内嵌筋衬塑镀锌钢管，卡箍连接。（3）室外消防设施室外环管上设SS150/8016型室外地上室消火栓6个，供室外消防用水。室外消火栓路边不应超过2米，距建筑外墙不小于5米。4、室外排水系统（1）生活污水排水系统本工程采用生活污水和雨水分流制。污水排放量为24M3/D。建筑内生活污水排入室外生化处理达排放标准后排入市政污水管网。室外污水管道采用埋地用硬聚氯乙烯双壁波纹管，管径200300MM，橡胶圈承插连接。车行道下加大一规格钢套管。排水检查井采用砖砌（车行道下为钢筋混凝土），铸铁井盖。（2）雨水排水系统按市暴雨强度公式Q2822（10775LGP）/（T128P0076（L/SHA）进行雨水排水系统设计，场区雨水流量为1093L/S。其中取设计重现期3年，降雨历时10分钟，综合径流系数为049。场区及道路雨水由雨水口收集后通过暗管由北面排入市政雨水管网。雨水管道采地用硬聚氯乙烯双壁波纹管，管径300500MM，橡胶圈承插连接。车行道下加大一规格钢套管。雨水检查井采用砖砌（车行道下为钢筋混凝土），钢筋混凝土井盖。（3）生化处理设施污水经室外化粪池处理后，排至生化池，处理达到排放标准后,排入城区污水管网。生化池污水处理设施由专业公司负责设计。室外设生化处理装置1座，生化处理装置日处理能力分别为30M3/D。5、供配电（1）各类用地的负荷指标如下负荷水平按服务、管理建筑2545瓦/平方米，建筑按6090瓦/平方米，照明线1025千瓦/公里计算，同时系数取08，则旅游服务中心总用电负荷约为150千瓦。（2）室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。（3）本建筑电缆线采用YJV2210KV3X70型电力电缆；电话电缆采用HQ231200X（2X05型电话电缆；电视电缆采用SYV759型电视电缆。（4）本建筑10KV高压电缆线由室外采用穿100钢管直埋引入本建筑室内变配电室，要求埋深不小于700MM,同时预留一根100直埋引入本建筑室内变配电室钢管备用。（5）本建筑电话及电视电缆线由室外亦分别采用穿钢管直埋引入本建筑室内后再穿100钢管和40沿墙敷设至负二层管理室，要求埋深不小于800MM。（6）电话容量电话按100平方/门计，本工程从市政管网接入30门直拨电话。（八）消防设计1、本工程按以下有关的规范、标准、规定进行设计建筑设计防火规范（GB500162006）建筑内部装修设计防火规范（GB5022295）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）住宅设计标准DGJ08202001住宅建筑设计防火暂行规定2、本工程按二级耐火等级设计。3、消防给水系统（1）室外分别设置生活给水和消防给水系统。消防水源来自城市供水管网。进水引入管一条。室外消防给水管网沿建筑呈环状形敷设。环网上布置室外消火栓。（2）室内消防给水系统室内消火栓系统采用城市供水管网制。公共建筑室内消火栓系统竖向不分区供水。每层均配置单出口消火栓。出口设置减压孔板减压。消火栓间距不大于50M，室内消火栓系统均保证二股水柱同时到达室内任一处。场区室外设SQS150B型地上式消防水泵接合器，与室内消火栓系统连接。设SS150/8016型室外地上式消火栓，供水泵接合器取水用。（3）公共建筑根据其功能和耐火等级配置一定数量的磷酸铵盐干粉灭火器。（九）防雷设计本工程三类建筑按三类防雷设计。（1）三类防雷建筑，在屋顶周边设明装避雷带，屋面设不大于20MX20M或24M16M暗装避雷网格，利用建筑物结构柱内二根主筋（大于等于216）作为防雷引下线，利用基础结构柱内二根主筋（大于等于216）和地梁底二根主筋（大于等于216）或40X4镀锌扁钢焊接联结体作为防雷接地体，屋顶避雷带、避雷网利用柱内钢筋与接地体焊接连通。所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电气连接。（2）为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在变压器低压测、重要设备供电配电箱、由室外引入室内的电力线路应经隔离电器后引如配电箱，配电箱设电涌保护器。（3）本工程强、弱电系统和防雷系统采用共用接地装置，其接地电阻不大于1欧，如接地电阻达不到要求时，设人工接地极。（十）卫生防疫建筑所有功能用房均有直接通风采光。房间内窗地比卧室、大于1/7；楼梯间大于1/12。厕所内设备按规范规定设计，每间均考虑污洗水斗和洗衣机的位置。楼内土建水池水箱内壁贴白磁砖，保证水质。按照民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB503252001），本工程对建筑材料的选用执行下列原则砂、石、砖、水泥、商品混凝土、预制构件和新型墙体材料的内、外照射指数均不得大于10；石材、陶瓷产品、石膏制品、吊顶材料的内照射指数不得大于10，外照射指数不得大于13。各类木质人造板材制品的甲醛含量应达到E1类标准。各类内墙涂料、室内用的胶粘剂、水性阻燃剂、防水剂、防腐剂等处理剂中的各种污染物的含量均应符合该规范相应的限定。四、游客换乘中心及停车场建设方案（一）建设规模及内容换乘中心建筑面积2450平方米，包括功能换乘大厅、车辆调度、售票区、医疗服务、修理、洗车、职工休息生活区等。停车场面积32000平方米，主要有车辆停放区、车行通道、出入口、辅助设施区车辆清洗及维修保养和绿化等，设置停车位1200个。（二）换乘线路设置所有进入古镇景区的社会车辆将集中停放在入口的节能环保停车场，然后换乘节能环保车进入景区，从而给停车场带来稳定的人流和很大的潜在商机。本项目提供节能环保观光游览车40辆，设置4条游览线路1、旅游服务中心大圆洞景区，距离20公里，柏油路2、旅游服务中心古镇老街区，距离5公里，柏油路3、旅游服务中心斑竹园（爱情天梯景区）距离236公里，柏油路4、旅游服务中心双峰寺，距离16公里，柏油路（三）建设方案换成中心大楼建设方案与游客服务中心建设方案在建筑设计、结构设计等都大致一样，故不再叙述，以下主要叙述停车场的建设方案。1、设计原则停车场的设计，必须适用、经济，并符合运行安全，技术先进和环境保护方面的特定要求。除了满足车辆出入的安全要求外，还须满足油气的防火、防灾要求，并应尽量减少车辆尾气排放所造成的环境污染。采用先进的管理技术，既可以节省运行的成本，又可以使车辆安全迅速地停泊和启动，使停车场工作效率和安全性能大大提高。停车场的应满足以下设计原则1符合城市规划与交通管理的要求；2分区明确、流线组织顺畅，交通标志清晰；3出入口应避开城市主要干道及其交叉口，并应右转进出停车场；4满足停车场自身的技术要求；5综合考虑场内的各种工程及附属设施。2、停车场功能组成停车场基地的平面布局按使用功能，主要有车辆停放区、车行通道、出入口、辅助设施区车辆清洗及维修保养和绿化等部分。3、场地平整工程（1）土方开挖确定开挖的顺序和坡度确定开挖的边界与深度分层开挖修整边缘部分清底本工程水体土方采用机械开挖，人工修边捡底的作法，运土采用自卸汽车，以满足工期的需要，工作面宽度按有关定额执行。土方开挖过程中，施工人员跟班作业，严格控制开挖范围和标高，严禁超挖土方扰动基土。土方根据甲方指定场地堆放，组织好车辆人员，车辆指挥设专人，合理布置运输路线，并派专人清理道路，以保障正常施工。土方在基坑边临时堆放距离基坑不小于1M。（2）土方回填基底地坪的清整检验土质分层铺土、耙平夯打密实检验密实度修整找平验收；回填土采用人工回填，分层夯实，夯实采用蛙式打夯机，边角采用人工夯实，分层夯实中，分层厚度不大于300毫米，每层夯击34遍，密实度不小于90。回填土质量严格控制，禁止使用生活垃圾、有机物含量大的耕土、建筑垃圾等不符合要求的土质回填。土方回填宜就近找场地堆放所需的回填土。边界处用砖砌出围挡再回填。五、游人码头设施建设方案游人码头拟建堤岸码头线80米，采用浆砌条石；建设堤岸平台，地面采用条石或青石板铺砌；新建码头连接景点道路的人行便道，沿码头堤岸线园林绿化改造。码头连接公路100米，路面用C20混凝土浇筑，宽度为6米，厚度为12厘米。路基宽度规划为8米，边壁用条石安砌，人工或用机械压紧填平。码头管理用房60平方米，砖混结构。码头停车场200平方米，停车场基地的平面布局按使用功能，主要有车辆停放区、车行通道、出入口、辅助设施区车辆清洗及维修保养和绿化等部分。码头根据游客乘船需求购置游船7艘。六、主要工程量表表51主要工程量表序号工程名称数量备注一工程建设部分1游客接待中心313911房屋建筑工程3139含装修2换乘中心及停车场46669含装修21换乘中心大楼2450含装修22停车场及道路场地硬化230001200个车位23场地平整土石方100000M3场地平整面积46666平方米3游人码头设施597M31游人码头80M钢筋混凝土，含土石方和绿化、滑坡治理32游船7条其中快艇1条33码头连接公路450公路长100米34码头管理用房2栋6035码头停车场2004购置环保游览车40辆景区旅游经营5绿化7000绿化及景观硬质铺装等6给水工程1项61给水主管1000M水厂供水62支管网750M7室外电气及照明8环境工程（生化池）2处9生态旅游厕所1座第七章环境保护、安全、卫生一、环境保护（一）指标和依据1空气质量达到GB30951996一级标准。2噪声质量达到GB30961993一类标准。3地面水环境质量达到GB3838的规定。4污水排放达到GB8978的规定。（二）施工期的环境保护措施1、生活污水处理生活污水以管道方式集中，用生化池或CL污水处理器进行处理后用于农田灌溉。古镇规划的生活污水处理厂600M3/D建成后，可安装PVC污水管网排入污水处理厂处理。2、建筑垃圾处理建筑弃土就地填埋，裸露地面进行绿化，其它建筑垃圾在不产生生态污染和视觉污染的原则下就地掩埋处理，对污染环境性质垃圾集中收集转运处理。3、噪声污染防治在施工场地，除必须连续作业的工程项目外，一般不应安排深夜加班施工，以免过分影响周围居民休息。二、安全（一）消防、防盗、救护等设备齐全、完好、有效。交通、机电、游览、娱乐等设施完好，安全正常运行，危险地段防护设施齐备、有效，标志明显。（二）大力进行保护生态环境宣传，增强游客和居民的保护意识、防火意识；清查滑坡、塌方、冲沟地段，采取工程措施，治理并防止滑坡、塌方等地质灾害。（三）建立和执行旅游、公安、交通等有关部门安全保卫制度，能定时、定期进行安全巡查，保持治安秩序稳定。（四）建立应急突发事件处理机制。三、卫生（一）建筑物墙面整齐，无污垢。游览参观场所地面和道路平整，无污水污物，无乱建、乱堆、乱放现象。空气清新，无异味。（二）公共场所达到国家规定的卫生检测标准生活垃圾、施工垃圾等应及时清扫，日产日清，不留陈旧垃圾。（三）餐饮服务符合国家关于食品卫生的规定，配备消毒设施，营运过程中禁止使用对环境造成污染的一次性餐具。（四）旅游住宿条例国家相关住宿卫生要求。第八章建设进度及招标方案一、建设进度（一）前期及准备阶段项目前期准备工作2009年8月前完成项目策划、可研等前期工作，开展资金筹措工作，开展项目协调工作。2009年11月完成工程实施方案或设计方案，开展工程招标、采购和施工准备等。2010年2月前，完成工程设计和展览内容策划。（二）工程实施阶段工程建设工期1年，2010年2月至2011年1月，二、招标方案根据中华人民共和国招标投标法、国家发展计划委员会第3号令以及市有关工程招标文件的规定，本项目可采取招标的方式确定施工单位，采取招标或其它竞争性方式或直接委托方式选择工程设计、监理单位、文化艺术策划单位等。（一）招标方式由业主按照国家招标投标法及有关规定采用公开招标的方式确定施工单位。（二）施工及监理单位资质要求施工单位资质须为市政三级以上企业；监理单位资质须为乙级以上企业。（三）招标信息发布公告及其他需公告的信息将至少在一家有资格的媒体上公开发布。（四）招标工作组织由业主委托具有甲级资质的招标代理机构组织实施本项目的招标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不得少于七家，参与投标的监理单位不得少于三家。第九章投资估算及资金筹措一、投资估算依据（一）工程费用计费依据1、全国统一建筑工程基础定额计价表（99）；2、国统一安装工程预算定额计价表（99）；3、概算定额（2006）；4、市建设工程技术经济指标，同类工程结算资料；5、主要材料、设备现行市场价。（二）工程其他费用计费依据1、项目前期费（可研、环评、地质灾害评价、水土保持方案等）有关收费文件；2、勘察设计费根据国家计委、建设部200210号文件；3、建设监理费根据市物价局渝价2000352号文件计算；4、工程质量监督费根据市物价局渝价2002393计算；5、建设单位管理费按建设部建标1996628号文件计算；6、工程保险费按工程费的05计算；7、竣工图编制费按设计费5计算；8、招投标费按招标代理服务收费管理暂行办法计算。二、投资估算金额（一）建设投资（详见附表1）项目建设投资2767万元，其中1、工程费用1665万元。其中游客接待中心工程费用471万元，换乘中心及停车场工程费用672万元，游人码头设施210万元，节能环保观光车购置费200万元，配套设施工程费用112万元。2、工程建设其它费用945万元。3、预备费用157万元。（二）建设期利息项目拟申请贷款本金1000万元，期初借入，贷款期限5年，本金分期等额还款，分期付息。利息包括基本利息和附属担保费用。基本利率执行央行当前35年贷款年利率594，担保费率取贷款本金的25（担保费率三年合计75），则项目每年利率按844计算。则计算建设期利息为1000万元84484万元。（三）项目总投资总投资建设投资利息2767842851万元。三、资金筹措拟申请银行贷款1000万元，业主自筹资金1851万元。第十章经济效益与财务评价一、评价依据及基本参数（一）评价依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展和改革委员会、建设部）；2、可行性研究指南（国家发展和改革委员会）；（二）基本参数1、建设期1年，运营期10年，按计算期11年计算。2、工资及福利，项目建成后人均工资及福利按15万元人年。3、税率，营业税5，城市建设维护税7营业税的百分比，教育附加费3营业税的百分此，所得税25。4、盈余公积本项目盈余公积接净利润10计提。5、管理费用、营业费用等按定员、收入、比例估算。6、固定资产折旧、递延资产摊销，每年按建设投资的5综合计算；7、基准贴现率8。二、经营活动与经营收入估算（一）旅游接待业收入1、餐饮、住宿接待收入旅游服务中心餐饮、住宿接待收入，20间客房，120元/间。2、观光车和游船收入本项目购置40辆节能环保观光车和7艘游船，投资回报主要体现在车票、船票收入上，按平均每人次35元计算。3、停车场收入1200个车位，平均每天按70使用率，每天收费10元/辆计算。4、旅游商品、农副产品及相关娱乐业收入，年接待25万人次计算，按人均消费5元测算。合计，项目经营期年均收入约17019万元。详见附表61。三、成本估算项目的主要成本为人力资源成本。1、主要成本项目（1）旅游中心接待业的正常年原辅材料餐饮业、住宿接待原料采购成本正常年约21万元；商业及其他购进成本正常年约55万元；（2）水、电、煤燃料等能源费用游客接待中心能源费用占收入的7，节能环保观光车的能源费用按每辆每天5度计算，本项目水、电、煤、及游船燃料等能源费用约18万元；（3）人工费用本项目旅游游览经营活动的主要成本为人工成本，游客接待中心固定岗位25人，停车场固定岗位5人，换乘中心及节能环保游览车固定岗位70人，每人每年约15万元，年人工成本约150万元。（3）修理费用年修理费占正常年折旧摊销费用的约30，每年约32万元。（4）管理费用、营销费用、财务费用及其它管理费用、营销费用、财务费用及其它等，每年占经营收入的5计算，每年约90万元。2、折旧、摊销费用年折旧摊销费用108万元。3、利息支出本项目贷款1000万元，本金分5年等额偿还5年，利息照付。4、总成本费用，项目经营期年均成本4878万元。详见附表4总成本费用计算表。四、项目盈利能力分析、财务现金流量分析（一）损益分析如附表6利润及利润分配表所示，项目经营期年均利润10676万元。正常年投资利润率360。（二）盈利能力分析详附表71项目投资现金流量表。1、所得税后财务内部收益率242；2、所得税前财务内部收益率297；3、所得税后财务净现值3450万元；4、所得前财务净现值4936万元；5、静态税前投资回收期（含建设期1年）516年，税后投资回收期（含建设期1年）581年。五、项目贷款偿还能力分析1、项目清偿能力分析本项目还款资金主要来源于项目直接产生的经济收入。（1）偿还计划与偿还方案本报告假定项目贷款偿还期限为5年，期初借入，单利计息（利率包括银行贷款基本利率594和担保费率25，合计844），每年支付利息，本金5年内等额偿还方式，偿还期限内还本付息共计13376万元。（2）项目经营产生的借款偿还资金经计算，本项目经营期第一年可用还本付息资金（息税折旧摊销前利润）533万元。详见附表6。（3）项目偿还能力指标分析经计算，项目还款期利息备付率第一年为741，第二年至第5年利息备付率12077874,均大于2；第一年偿债备付率187，第二年至偿债备付率第5年4151806，偿债备付率1，两项指标表现良好，表明项目本身具备良好还款能力。详见附表8投资借款还本付息计划表2、项目法人借款偿还能力分析本项目业主华信旅游开发有限公司是经区人民政府批准，由区华信资产（集团）有限公司全额注资的全资子公司，注册资金1000万元，区华信资产经营（集团）有限公司，是区人民政府为集中政府的信用和资源及财力、搭建政府投融资主体而组建的国有独资（集团）公司注册资金92778万元，本项目法人主体符合贷款借款人条件。3、信贷担保本项目拟由第三方担保公司担保，还款担保有保障。六、财务评价结论通过预期财务分析，表明项目具有较强的投资回收能力，具备贷款资金偿还能力，具有较好的抗风险能力。根据项目业主提供的项目实施计划，该项目从财务分析上讲是可以接受的。第十一章社会经济效益一、社会经济效益及影响分析旅游业是一个综合性的经济产业，它对社会经济的促进作用主要表现在对社会的促进及相关产业的带动方面。对社会经济的促进可以通过旅游收入指标、提高就业机会以及人们收入水平增加等指标来反映。对国民经济相关产业的带动则可通过计算旅游产业同其它相关产业的关联性、带动系数等指标，来反映旅游业的重要作用。（一）对古镇旅游业发展的促进作用项目建设对于丰富当地旅游资源，提高当地旅游承载力、服务能力，增强旅游吸引力和市场竞争力，对古镇的旅游事业发展有着积极而长远的意义。仅从增加旅游环境容量方面来讲，通过旅游接待中心建设，可以提高旅游面积，通过合理的疏通分流都将增加环境人数容量，增加古镇旅游收入。可见，项目的实施后，除产生企业层次的直接经济效益外，所产生的间接经济效益更大，且难以定量估算。项目建设，对于古镇旅游业发展具有重大意义。（二）对地方产业结构调整的促进作用旅游业涉及到经济社会的许多方面，具有关联带动作用大，吸收就业能力强等特点。旅游业的发展直接或间接带动了国民经济中其他关联产业的发展。旅游业包含的行、游、食、住、购、娱六大要素，所须凭借和消耗的物质产品，又为第一、二产业的发展开发出新的市场。旅游业的发展有力地带动了三产业和交通、建筑、通讯、工艺品、特产等相关行业的发展。旅游部门每增收1元，相关行业就有43元的增收。可见旅游业在拉动国民经济增长上起着重要作用。旅游业的发展，必然带动相关行业尤其是第三产业的发展，有利于调整优化整个经济的产业结构。（三）对改善当地居民生活条件的作用通过旅游接待中心、停车场等基础设施的建设，可大大改善周边居民居住生活条件，减少安全隐患，方便居民的出行。因此，项目建设能切实改善当地居民生活条件。（四）对当地居民增收的带动作用旅游业是综合性很强的产业，本项目建设可大大改善古镇旅游环境，做大旅游市场，促进旅游服务业发展，包括“食、住、行、游、娱、购”六大要素，将创造更多的经济收入和就业岗位，对提高当地居民收入具有明显作用。（五）对地方经济的促进作用项目建成有利于推动旅游业发展，增加旅游经济收入，对于活跃地方经济、改善当地投资环境也有积极的意义。因此，项目建成后，对于推动镇经济建设，提升旅游产业发展水平，实现经济的可持续发展具有明显作用。二、风险分析与社会影响分析（一）建设风险本项目必须选择有资质有经验的设计和施工单位实施工程建设。古镇作为中国历史文化名镇之一，近年来知名度不断提升，国内外游客不断慕名而来。尤其是在国家法定节假日期间，比如元旦、春节、清明、端午、五一国际劳动节期间，游客络绎不绝。因此，在该项目施工期间，要兼顾项目正常施工和对外正常接待游客观光度假存在着矛盾，采用合理的施工方法，减少对旅游的影响。（二）环境影响风险项目工程建设主要是对游客接待中心及停车场的建设。在项目施工期间，施工地的噪声、粉尘、油漆挥发物、挖填的泥土等，对古镇的自然和人文环境可能造成一定的影响。施工过程中可能会造成一定的表土裸露和水土流失，应优化施工方案，尽量减少对地表的坡坏，施工完成，全面恢复绿化。（三）社会影响风险项目建设施工期间，虽然不影响古镇老街核心景区，但在古镇老街的天际线范围内，可能会给观光游览造成一些影响。因此，须尽早对外做好宣传解释工作，减少工期，减少环境影响，以减少项目施工对中国历史文化名镇声誉的影响。（四）社会评价本项目的建设，有利于促进地方经济发展和人民生活水平提高，具有良好的社会效益，符合当地政府和广大群众与旅游游客观光的需要，不产生环境污染和不良社会影响，不会产生和激化社会矛盾的因素，项目与所在地区互适性好，无社会风险。第十二章结论与建议一、结论通过对项目进行可性行研究，得出以下结论（一）项目建设十分必要。可以实现旅游开发与保护的有机结合，对于保护历史文化遗产和促进旅游开发都是极其迫切的。（二）建设方案可行。工程建设内容主要为游客接待中心、停车场等基础设施建设，建设方案可行。（三）项目预期经济效益显著。项目收入主要来源于观光游览、旅游接待等。保守估算每年可实现项目直接收入约17019万元，带动地方经济间接收入可达数千万元，项目预期经济效益十分明显。（四）推动当地旅游业发展。项目建设有利于保护历史文化古迹，拓展古镇游览景点，提高古镇旅游承载力、服务能力，增强古镇旅游吸引力和市场竞争力，推动古镇乃至区旅游业发展。综上可见，项目建设是必要的，也是可行的。二、建议（一）项目建设符合地方旅游发展规划，应积极争取国家各项优惠政策扶持，并多方融资，争取早日建成，早日发挥效益。（二）积极利用和挖掘古镇丰富的社会文化资源和生态资源，拓展旅游综合开发项目（如民俗风情园、竹海水陆游乐园、农家度假、度假房地产等），丰富旅游内容，提高旅游开发综合效益。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传序号名称规格型号单位数量备注一制冷系统1压缩机组4AV10台42冷凝器LN70台13贮氨器ZA15台14桶泵组合ZWB15台15氨液分离器AF65台16集油器JY219台17空气分离器KF32台18紧急泄氨器JX108台19冷风机KLL250台810冷风机KLD150台411冷风机KLD100台212阀门套8613电磁阀套614管道及支架吨18615管道及设备保温M32216管道保温包扎镀锌板吨1617附件套1二气调系统1中空纤维制氮机CA30B台12二氧化碳洗涤器GA15台13气动电磁阀D100台144电脑控制系统CNJK406台15信号转换器8线台16果心温度探头台77库气平衡袋5M3个78库气安全阀液封式个79小活塞空压机005/7台110PVC管套111附件套1三水冷系统1冷却塔DBNL3100台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