2015年三季度芜湖房地产市场调研报告

2007年三季度芜湖房地产市场调研报告FDCSKYCN目录一经济发展概况2二政府政策4（一）国家政策4（二）地方政策6（三）金融政策10（四）政策解析11三土地市场13（一）挂拍土地概况13（二）已成交地块分析14（三）我市土地开发建设情况15四房产市场17（一）住宅市场17（二）商业楼盘市场20（三）二手房市场21五前三季度市场总结22一经济发展概况（一）经济概况今年前三季度,我市经济保持了稳定快速的发展态势。市统计局最新统计显示19月份,全市工业生产快速增长,市场需求持续旺盛,投资环境稳定良好,与同期相比,是近十年中发展最好的时期。二工业发展19月份,全市规模以上工业企业完成工业增加值18657亿元,同比增长253。其中,材料、汽车及零部件、电子电器三大支柱产业共完成产值53651亿元,占规模以上工业的779。全市工业总产值超过10亿元的企业共10户,同比增加2户,企业规模进一步壮大。同时,产销衔接保持良好。三固定资产投资及住宅开发投资19月份,完成全社会固定资产投资29408亿元,同比增长479。其中,完成工业投资14312亿元,占全部投资的487。房地产开发投资6612亿元,同比增幅553。全市房地产开发投资额为6612亿元，同比增长553；其中住宅开发投资额为4762亿元，同比增长485，占全市固定资产投资总额的22。从整体上看，我市房地产开发投资额继续保持着大幅度增加的发展态势。（表1城镇固定资产投资额、房地产开发投资额情况表）序列2007年19月份2006年19月份同比增长率全市城镇固定资产投资总额（亿元）29408198874790全市房地产开发投资额（亿元）其中住宅6612425755347623206485四市场消费前三季度,实现社会消费品零售总额11848亿元,同比增长163。其中,住宿和餐饮业增长较快,零售额1312亿元,增长194批发和零售业零售额10493亿元,增长162。城乡市场同步增长,市区零售额8657亿元,增长160现成零售额1856亿元,增长179农村零售额1335亿元,增长16。五财政收入19月份,实现财政收入7848亿元,同比增长253,其中,地方财政收入3137亿元,增长254。在地方财政收入中,增长较快的税种有增值税25646亿元,增长231营业税942亿元,增长401城市建设维护税299亿元,增长279。同时,完成财政支出3882亿元,同比增长396。财政支出中,工商金融等事务、社会保障和就业、教育等支出量大、增长快。六居民收入及消费第三季度,城市居民人均可支配收入达到9853元,同比增长199其中,工资性收入占总收入578。城市居民人均消费性支出7021元,同比增长208,其中,食品消费支出占394。农村居民人均现金收入3975元,同比增长178,其中工资性收入占529,家庭经营收入占408。农民人均现金支出3166元,同比增长181,其中生产费用支出增长268,生活消费支出增长15。（十一）房地产信贷情况截至9月底，全市房地产开发贷款余额为2075亿元，比年初增加313亿元；全市个人住宅贷款余额为4353亿元，比年初增加1189亿元，其中公积金委托贷款1601亿元，比年初增加338亿元。可见，在我市房地产市场良好发展态势的音带下，全市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。（表2全市房地产开发贷款和个人住宅贷款余额情况表）截至2007年9月底截至2006年年底增长比率增长金额（亿元）房地产开发贷款余额（亿元）207517621776313个人住宅贷款余额（亿元）4353316437571189其中公积金委托贷款160112632676338二政府政策（一）国家政策1国家税务总局1月16日公布了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，从2月1日起，对全国房地产企业进行土地增值税的清算工作。11内容通知规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对于土地增值税的清算条件，通知要求，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，直接转让土地使用权的，纳税人符合上述三种情形之一应进行土地增值税的清算。同时，对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上，或该比例虽未超过85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的以及省税务机关规定的其他情况，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。通知还规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。2简析第一，土地增值税的从严征收，将加大开发商的囤地和开发成本，缩减房地产企业利润，这意味着国家进一步通过税收环节加大对房地产市场的调控力度。第二，这一政策的出台将引导开发商通过提高自己的开发能力来获利，会逐渐改变开发商的开发模式。第三，地增值税开始严格征管，中小开发商的资金供应将受到制约，并可能由此产生资金链断裂。业内人士认为，这将导致房地产业的合并重组，一些小项目公司将倒闭，房地产业可能形成大企业主导市场的局面。2十届人大通过物权法,并于10月1日起实施。213月16日，十届全国人大五次会议闭幕会，历经次审议，物权法以“2799票赞成”高票通过。物权法5编247条中，大量条款涉及房屋物权。从不动产登记、到车库车位归属，再到房屋拆迁，彰显对物权的尊重和捍卫。22内容及简析1“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”分析不动产登记制度体现了现代意义的中国特色的物权制度，物权法关于不动产的条款，明确了物的归属，减少侵害的可能性，有助于定纷止争和对物权的保护。同时，法律明确规定不动产登记，将不动产置于阳光之下，对遏制腐败具有促进和推动意义。2业主有权更换物业业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。分析业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，这是业主的权利之一。物业只是为业主提供服务，业主有权选择服务。3建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。分析尽可能协调各方意见、兼顾各方利益，正是制定物权法过程中的鲜明特点。关于车库车位归属的规定，正是考虑到开发商和业主利益的平衡。若只顾业主利益，开发商可能不再开发车库车位；若只顾开发商利益，又不符合规划中关于公共空间的约定。法律规定“首先满足业主的需要”。“首先”不同于“优先”，后者指在同等条件下业主优先获得；“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。4建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。分析采光权、通风权等属于相邻权，物权法把相邻权作为一类权利固定下来，有助于化解纠纷和矛盾，促进邻里和谐，构建和谐社会。5为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。分析法律规定了严格的补偿机制，保护公共利益和公民个人利益。13中央财政新增100亿民生支票建廉租房去年年底国务院决定，土地出让金的5用于廉租房制度建设。预计受惠于这项政策，全国将新增100亿元廉租房建设资金，相当于前8年甚至前10年总和的一倍左右。到今年年底，中国所有的城市，包括县城都将建立廉租房制度，对低收入家庭，政府要应保尽保。分析廉租房制度的强力推行，使住房保障制度的受惠范围更加广泛。城市最贫困阶层和享受低保的群众，都可以通过廉租房解决居住困境。（二）地方政策1市政府于1月11日召开房产座谈会,会议由政府相关部门负责人及开发公司负责人参加。本次会议主要为政府和开发商间的双向沟通，政府向开发商提供规划发展意图，开发商则寻求政府服务方面的帮助。11芜湖市规划发展1芜湖市区东扩,形成最终的城南弋江开发区、城北的鸠江区和经济技术开发区和城东的行政区三大板块,而伴随着东扩,将有不少地块投向土地市场,这些地块单个面积较大,但土地费用较低。东区建设八月份启动,面积为40平方千米,东区中心区明年开始动工。2配合保兴垾综合治理工程，市将有1000多亩土地投向市场，地块分割以中小面积为主。3芜湖市房产市场环境良好,运行正常，将继续规范和稳定房产市场秩序，打击房产市场扰乱市场行为，加快房产发展，使得我市房产市场供求平衡的同时，商品房价格稳步上扬。4市政府将积极开展廉价房建设，开发商投资建设与政府建设相结合。12开发中存在的问题121政府服务方面1拆迁难2政府为地块所做的硬件配套不完善,会影响房产商交房。这里面包括线路改造的问题。3政府将大面积地块拍卖,各大地块之间的小地块有破旧的居民住宅仍保持原貌,影响了城市面貌。4每次拍卖的土地面积过大,许多本地企业无资金投入。122政策问题1权属登记过严地下车库归属问题、写字楼购买者须以公司名义登记、层高限制。2某些部门政策不太合理住宅每户须8千瓦,大小户型均按这个标准执行太死、民营企业招投标也必须经过招标办不合理。3政府收相关行政规费也须一价清。123新技术检测不便如建筑节能的细节检测芜湖市没有权威部门可以实施,还需去外地检测。124房价高的隐性因素由政府造成的部分。13政府动议1净地交付问题拆迁及配套将包干到区,理清各级政府各部门责任。2土地市场实行阳光行政,拍卖透明化,地块分割将适当考虑公司资金状况,适当考虑容积率问题。3收费一价清问题逐步规范。4平衡开发商与市民利益,但偏重于公众利益提倡发展商承担社会责任,对于私自更改规划、缺漏生活配套设施的开发商将严加处罚。5提倡开发商多考虑社区的功能建设,多建设生态小区、环保小区和节能小区。6对与闲置土地的处理办法主要有缴纳出让金促其按时开工。7市政府即将开展老城区改造、保兴垾改造及其他民生工程。23月13日，芜湖市规范房地产市场工作领导小组在市政府召开了专题工作会议，建设、规划、房管、发改委、物价、国土、银监等成员单位主要负责人与会参加，并就今年以来我市房地产市场出现的开发量不足、房价上涨过快等问题进行了认真地分析与研究，积极寻求和制定遏制房价快速上涨的对策。洪建平副市长指出，积极引导城市居民向新城区转移的确是抑制房价的一个有效措施。关于限房价的问题，要净地交付才行，不然拆迁费还要转嫁到房价上。就新城区建设问题他指出，随着新的政务区东移建设项目的实施，应相应加快新区商品房建设，这对遏制房价上涨会起到积极作用。同时他还强调，稳定房价是一项关乎民生的重要工作，各级政府、各相关部门要积极采取有效措施，加强宣传，引导市民适时消费、理性消费。34月3日市政府就稳定住房价格工作召开了新闻发布会，公开向社会承诺将运用政府调控手段抑制住房价格的过快增长，切实把房价控制在一个相对稳定、相对合理的水平。同时还公布了六项具体措施，接受市民与媒体的共同监督。本次会议由市政府领导、各政府负责人、经济开发区、长江大桥综合开发区管委会及房管、土地、物价、地税、银监、人行和公积金管理中心等各职能部门负责人参加。31召开背景06年市区商品房价格3295元/，比上年上涨41；07年12月份，由于市区中心及周边地块商品房供应量过少，供应结构欠合理，市区中心地带部分住宅楼盘价格涨幅过大，市区商品房价格上升到3726元/，比上年上涨1388。市场供应方面，12月份市区新开工面积（住宅）较去年同期下降33，13月份申请预售面积仅15万，去年同期一个月就有20万左右。市场需求方面，12月份里，新建商品房预售成交2398万，其中住宅达2342万，相对去年，总量增长32062，住宅成交增长44079。市场供应结构上，12月份里，单套面积超过90的新开发住宅商品房的总投放面积在该两个月商品房供应总量中占896，总套数占84；高于3500元/的住宅商品房投放面积占两个月住宅投放面积的65，总套数占64。因此，市场供应中的主流产品仍然不是政府鼓励的中低价位的中小面积普通住宅。32控制房价增长的组合拳措施321加大对已出让土地的清理，促进市区商品房开发总量的增长。A对于符合建设要求的地块，由于开发公司的原因导致1年内未开工建设，征收相当于土地出让金20的闲置费，并责令其限期内开工。2年内未开工建设，无偿收回地块使用权并重新公开出让。B自开工之日起一年内，开发建设面积不足总地块1/3或者投资不足1/4，且未经批准而中止或缓慢开发建设1年的地块，按闲置土地处理。C已依法取得经营性用地尚未开发地块面积，超过上年度市区范围内出让的经营性用地总面积10及以上的受让单位（包括关联企业），不得参与本年度土地竞买。D市政府责成各区政府及经济技术开发区、大桥开发区，在加快拆迁安置房和廉租房建设的同时，加大已出让地块拆迁力度，确保各地块的交付，督促开发企业加快开发建设。322,增加土地供应量，扩大普通商品住宅房供应总量。A增加土地供应量，尤其是增加新区土地供应量。根据新的区划调整，我市市区面积将由230平方公里调整到720平方公里，今年初步计划出让土地在3000亩左右，相当于去年供应量的2倍。B鼓励开发中小户型、中低价位的普通住宅。国家提出的90占70标准，将严格执行。对于将出让并执行该标准的地块，出让土地的费用将降低，对于已经拿过的地块，符合建设条件却未开发完，将于08年开始执行该标准。C政府将指定国有开发公司参与中小户型、中低价位普通商品房建设，今年计划开发30万左右。D即将出让的土地实行净地出让、净地交付的标准，对于拆迁未完成的地块，按出让多少净地，企业缴纳多少出让金的标准来办。323加快拆迁安置房、廉租房建设，认真执行芜湖市城市房屋拆迁补偿标准。今年计划新开工拆迁安置房100万，其中5为廉租房。324加强商品房预售（销售）管理，规范市场行为。A开发企业每次申请预售面积不得小于3万，3万以下的楼盘须一次性预售。B取缔预放房号、内部认购、交付定金、发放会员卡等扰乱市场秩序的行为，将专门成立督察队到销售现场监督。C完善网上销售管理，预售商品房认购后一律不得转手，认购后又退房的商品房将以摇号方式重新对外出售。二手房在今年也将实现网上销售。D严格执行房地产权属登记规定，严禁擅自更改规划设计用途，尤其不得将公寓式酒店、公寓式办公房作为商品住宅销售。325加强住房金融监管A禁止以商品房为载体的各类住房委托等形式的金融产品的运作（如住房委托贷款等变相集资行为）。B购买自住商品房，套型面积低于90的，首付标准为20房款。C调整公积金贷款07年4月1日以后购买的商品住宅，满足单套面积120及以上和单价超过3800元/两个条件其中之一的，不得享受公积金贷款；若以前购买过90以下面积住房，现已还完按揭并出售完该套住房，可进行第二次贷款。D公寓式酒店、公寓式办公性质商品房不得以办理住宅的名义按揭贷款。326确保调控措施到位A要求各职能部门尽快制定好相应具体实施方案。B加大督察力度，建立由纪检、检查、人大代表共同参与的专项督察队伍。C加大宣传力度和舆论监督。33新区建设331按照区划调整，市区将实行南扩即三山区建设、弋江区原火龙港地区建设；东扩即将鸠江区扩大面积（清水镇地区）；城西建设市区西南、三山区围绕电力产业和滨江工业地带开发住宅区。332城东建设目前规划一期为新区的文化中心，40平方公里，区域位置在宣杭高速以南，沿江高速以西，二环路以东，青弋江以北。46月25日，市房地产管理局发布市商品房网上销售电脑摇号实施办法；9月26日，房管局发布芜湖市房地产管理局整顿规范房地产市场办公室通告，暂停商品房网上销售电脑摇号。办法中规定对于商品房网上销售认购商品住房的，开发企业与认购人未在商品房认购协议签订后10日内签订商品房买卖合同或解除买卖合同的住房2007年7月1日以后新开盘的商品住房,意向购房人通过网上报名或网下报名的方式填写提交商品房网上销售电脑摇号申请登记表，经审核后存入电脑摇号系统数据库网下报名可由购房人前往所售楼盘售楼处委托销售人员代为填写并网上提交,由房管局统一进行摇号选房。9月26日，针对市内开盘楼盘量渐渐加大的状况，房管局决定暂停网上摇号。（三）金融政策1八次上调准备金率。中国人民银行分别于1月15日、2月25日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月7日、10月25日八次上调存款类金融机构人民币存款准备金率,每次上调05个百分点,经过调整后，普通存款类金融机构执行13的存款准备金率标准。上调准备金率，有助于加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。2五次上调人民币存贷款基准利率,三次上调个人住房公积金贷款利率。中国人民银行决定，分别于2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日四次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调135个百分点，提高到387的利率标准；一年期贷款基准利率上调117个百分点，调整后执行729的利率标准；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调018个百分点。五年期以下（含五年）从459调整为477，五年期以上从504调整为522。3国务院调整储蓄存款利息所得个人所得税。8月15日，国务院将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20调减为5。我国经济社会情况发生了新的变化，投资增长较快，物价指数有一定的上涨，个人储蓄存款收益相对减少，减征储蓄存款利息所得个人所得税，有利于增加个人储蓄存款收益，符合国民经济发展的需要。4央行、银监会决定提高利用贷款购置第二套住房的首付比例。央行、银监会于9月27日发布通告对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。（四）政策简析第一，1月份的政府房产工作会议肯定了我市房产发展的健康发展，并认为与合肥相比房产发展较慢，因此本次会议主要鼓励开发商对政府服务方面提出要求，以激励房产发展，并透露出市区南扩东进的大规划趋势，引导房产开发。第二，3、4月份的两次房产工作会议针对我市高速上涨的商品房价格，会议提出了意图控制房价涨幅的组合拳措施，从加大和规范土地供应、扩大商品房供应总量、改善住房供应结构（安置房、廉租房建设）、加强商品房预售及交易市场秩序的管理、加强金融机构监管等五个方面的大力建设来保证芜湖市房地产市场的健康稳定发展。其中加大土地供应量、提高商品房开发，将使芜湖市的商品房供应加大，改变目前需求大于市场的局面，遏止房价上涨过快的局面。不过今年的土地推出加大，根据开发公司的开发节奏，至少要到明年年中市区的商品房供应量才能达到政府预计的市场供应。一次预售面积不得小于3万平米，该条措施使房产开发商将楼盘分批开放、逐批涨价的策略流于破产，小于3万平米的楼盘只能一次性出售完毕；也使每次预售时，有着各种需求的市民都能买到自己需求的类型。政府抓紧了商品房预售和市场秩序的管理，取缔了以前开发商未取得预售证而采取的一切变相预售行为，而其他相应的权属登记等硬性规定都是出于维护房产交易秩序的考虑。第三，房管局针对四五月份市区楼盘投放量较少、市场秩序较为混乱的状况，决定实施网上电脑摇号，电脑摇号持续了2个多月，在一定程度上维持了房产市场的秩序，直到9月份楼盘投放量大量增加，供求失衡局面稍微缓和时，房管局决定取消网上摇号，也减少了政府的工作压力。第四，金融手段的运用在解决股市过火问题的同时，也在一定程度上影响到楼市的发展，每次准备金率的上调和存贷款基准利率的上调都会给股市中房产企业股票带来一定程度的跌幅。准备金率的上调对于房产企业的资金运作影响较大,对买房的业主影响较小。金融机构里的现金较多的用于准备金,则用于贷款支持企业经营的金额较少,对于较小的房产企业如何筹集资金和贷款增大了压力。贷款利率的上调则对房产企业的资金压力增大的同时,对于买房的个人资金压力也增大,在一定程度上降低了房市的投资热度，加重了需求客户的观望情绪。第五，提高第二套房首付比例通知明确规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍。这样，在大大增加购房成本的同时，将打击房市投机者的获利信心，从而利于打击投机行为。它保护了消费者合理购房需求。提高第二套首付，在有效抑制投资、打击投机的情况下，将是房产市场的可售房源显著增加。这样，消费者的选择余地将大大增加，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20。故此，房贷新政利于保护消费者合理的购房需求。从长期来看，利于平抑房价。尽管从短期来看，仅以收紧房贷是难以达到平抑房价的目的，可从长期来看，房市投机、投资的显著降低将令市场供求关系出现逆转，而一旦市场出现供大于求的格局，则房价必将下跌。三土地市场一挂拍土地概况1土地挂拍总量截至9月底，市区土地市场共出让土地11宗，较去年9宗增加2宗，从土地出让面积来看，今年已出让23283万，较去年同期增长297。（表3市区经营性用地出让情况统计汇总表）2007年19月份2006年19月份增长比率出让土地宗数11922出让土地总面积（万）2328358612972各区土地挂拍构成在挂拍的土地中，镜湖区挂拍10705745，占总面积的45；弋江区挂拍7138247，占总面积的31；鸠江区挂拍1537889，占7；开发区挂拍27469703，占总挂拍土地的12；三山区挂拍1153904，占5。07年上半年里，镜湖区仅仅挂拍4798平米，在第三季度里镜湖区挂拍了包括镜湖新城在内的城东较大地块，表明了政府对市区施行东扩的规划措施。弋江区在第三季度里也挂拍了近22万平方米的土地，这与政府“南进”的市区规划分不开。鸠江区、开发区、三山区的新增挂拍土地量不大。3商业性质用地挂拍各区状况在上半年里挂牌土地中商业用地主要有两块，一块位于弋江区，面积1682606，该地块临近中央城及汇通新拍下的地块；一块位于开发区大桥镇龙山街道办事处对面，面积为7725211。第三季度新增弋江区一块用于商业办公酒店用途的地块，紧邻上半年柏庄控股所拍地块，其面积将近8万平米。5简析107年前三季度挂拍土地量较大,达232827553，同比增长297，相对于上半年的103519253增长125。土地挂牌量如此迅猛的增长,是与政府加大房产开发量、充足市区房源、稳定房价的宏观调控的指导方针分不开的。2前三季度挂拍土地中仍以居住性质的土地为主,纯商业性质地块仅32543791，只占到14左右。因此居住用地各区分布比例影响到了挂拍土地总量的各区分布比例。政府前三季度里的调控措施为抑制房价、加大房源推出量,在规划上提出”南扩东进”的方针,因此镜湖区东地块、弋江区高校园区未开发地块大量推出，未来仍有市区东南地块推出市场。二已成交地块分析1概况前三季度共成交7宗地块,均为居住性质的用地,面积共27667579,占挂牌土地总量的267,占总居住性质挂牌土地的351。2已成交土地信息地块名面积建面万M2容积率用途起始价万元出让价万元楼面单价元/受让单位时间九华南路西侧地块13217绿化280380省房地产开发公司芜湖县公司1月2日武夷山路南侧地块544568987116居住800012900148053信德5月15日纬七路北侧地块2174207347916居住2800037400107510柏庄控股5月28日天门山西路地块4798271973015居住10721102153113鸿达房产6月4日武夷山路南、北侧地块93155031109119居住171601716085776信德72549833892179纬五路南侧地块7992521591199商业办公酒店2660044100104289柏庄控股92414738152638179居住镜湖新城项目地块95447182195323居住190420371200169090上海绿地9月27日商业办公1地块位置信德公司所拍地块位于开发区金湾小区和银湖小区附近,与升辉拍下地块相临，周边配套较为成熟,能满足业主的一般需求。柏庄控股所拍地块位于城南高校园区,地理位置目前看来较偏,但随着中央城项目的启动和热销，该地块也会随之升值，该区生活配套较不完善。政府“南扩东进”的市区规划思想将会惠及城南。鸿达地产所拍地块位于春江花园内部，受让单位也为开发春江花园的开发公司。镜湖新城项目位于城东，北面临近安徽工程科技学院，本次上海绿地借政府规划之机拍下此地，也是为芜湖再造一个主市区。2受让单位芜湖房产市场的热度已经吸引不少外地大型专业公司进入芜湖开发项目，如之前的世茂地产等，而本次受让城南高校园区的柏庄控股也是知名房企,而拍下镜湖新城地块的是地产大鳄上海绿地集团。两个大型房企拍下的土地量均已超过四十万平米，尤其镜湖新城项目占地面积达1400多亩。相信随着大型专业房产公司的进入，芜湖楼盘的运作方式将受到巨大冲击，本土的中小房产公司也将会受到很大影响。3地块的价格前三季度成交的地块楼面单价均已破千，春江花园地块、镜湖新城项目地块的楼面单价甚至突破了1500元/平米,而开发区地块由于周边成熟的配套和较好的前景,均价已突破1400元/平米。市区土地价格将带动各区房价的持续上涨。再加上市区楼市供不应求的卖方市场刺激，仅仅依靠政府的单纯的宏观调控手段并不能完全控制住房价的上升。（三）我市土地开发建设情况1概况截至2007年9月底，我市市区在建商品住宅项目累计可开发住宅建筑面积1094万，其中已开发建筑面积406万；未开发建筑面积共计688万。49个在建商品房住宅项目累计经批准预售面积282万，其中已累计销售建筑面积252万。从土地开发建设情况来看，剔除新增的世茂滨江7万建筑面积，至九月底尚有36万建筑面积未拆迁，只比八月底减少3万，涉及到21个地块，计245万土地面积。加上具备条件尚未开发土地面积200万，市区当前商有445万的商品住宅出让用地未动工开发，占存量土地的面积高达50，说明土地开发建设力度明显不足。2分析我市市区商品住宅出让用地开发力度不足，其主要原因有一是拆迁问题。拆迁滞后一方面不断加大政府的拆迁成本，另一方面客观上给手中占有大量存量土地的开发商在今后商品房上市时增加了价格上涨空间。二是拆迁安置房的建设跟不上拆迁进度的需要，使很多拆迁地块进展缓慢。200719月份拆迁安置房累计开工面积117万，计划全年竣工100万，目前仅竣工4075万，其中包括未列入开发统计的675万（镜湖区410万，弋江区265万），差距还较大。四房产市场1住宅市场11销售概况市区前三季度共销售6161套商品住宅，共计面积达723135平米，成交金额27亿元左右，前三季度销售均价为386035元/，比去年年底增长1715，比2月份13的房价增长幅度相比，上涨了4个百分点，我市房产市场稳步发展。111上半年各月成交状况前三季度每月销售面积平均80348平米以上，以8、9两个月份为销售最旺盛月份，楼市的金九银十规律仍然存在。4月份市政府召开房价控制会议，出台了严厉的房产调控措施，5月份里由于新推楼盘较少，再加上市民观望情绪，因此销售量暴跌，仅32963，比4月份同比下降了505。8月份迎来市区商品住宅投放高潮，因此销售量也位居各月之首。说明我市刚性需求较大。112各月价格走势前三季度市区房价变化较大，其中有两次较大波动，第一次在4月份，4月份相对于1月份房价涨幅达30，政府针对这种状况，加大调控措施，使5月份的房价相对4月份下降了74；第二次波动为9月底，各区新楼盘纷纷投放市场，使9月份房价相比上个月上涨了31。4月份以来，政府虽然加大了对房价的市场调控，增加了供给，但是由于我市区域中心城市的辐射和带动作用逐步显现，吸引了周边城乡大量居民到芜湖投资兴业，购房居住，目前市场上的商品住房约有三分之一的供应量为周边城市居民。导致商品房的供给虽有一定程度增长，但还是不能满足旺盛的市场需求，供求关系一度难以平衡，商品房整体价格虽然涨幅较小，但中心城区的大部分商品住宅楼盘房价还是偏高。113市内各区销售量构成前三季度里，弋江区共销售2743套，销售面积达316457平米，占全市销售套数和销售面积的44，位居各区之首。镜湖区共销售商品住宅1780套，销售面积217304平米，分别占全市销售套数和面积的29和30。开发区销售1338套商品住宅销售面积为154151平米，分别占到全市总销售量的22和21。三山区由于开发楼盘较少，前三季度里销售300套，销售面积为35223平米，占全市销售套数和销售面积5。114市场需求结构在今年19月份实际登记销售的商品住房中，单套建筑面积超过90的商品住房的总面积和总套数占整个销售面积及套数的比例分别达到878和8188，中小户型的普通住房市场成交量虽然有所回升但比例还是较少。12市场投放状况121投放概况前三季度市区房产市场共投放商品住宅5500套左右，投放面积达6295万平米，上半年共投放住宅3079万平方米，增幅为104。我市住宅市场投放主要集中年中8、9月份，比上半年投放量增长100还多。尽管投放量增大，但仍然小于前三季度市场销售总量，我市楼市仍然处于求大于供的局面。122各月推出量由于新年的影响，3月份一般为市场推出的淡季，市区3月份仅推出3万平米左右的新房源，相对于1、2月份锐减了50左右；由于政府调控的原因，我市市区5、6月份的住宅推出量也受到很大影响，2个月一共才推出7万平米左右的房源，仅相当于4月份一个月的推出量。新房源的出现一再被延迟，近一个月以来，7月1日芜湖房地产市场正式实施网上电脑摇号销售新政，在供求关系失衡状况下，此政策对规范房地产开发企业预售行为和体现相对公平有着十分重要的作用。芜湖楼市在整个7月只有一个楼盘开盘，虽然开盘均价达到4773元/M2,但是开盘仅仅几天还是极大的带动了整个楼市的销售。从此可以看出市民购房的刚性需求是十分强烈的。8月上旬开始就陆续有新房源面市，每一次开盘都会带来销售急剧增长，一定程度上缓解了芜湖楼市供需紧张的状况。今年将有超过100万M2竣工面积的房源量也将会为芜湖楼市带来新的格局，在卖方市场明显强势的情况下，供求关系的进一步平衡将会为市民带来更多选择。123各区投放量构成前三季度中,镜湖区投放占全市投放量27的商品住宅,该区上半年中销售量占市区销售量的30投放比例约等于销售所占比例,镜湖区21万多平米的销售量大于其16万平米的投放量。镜湖区楼盘位于市区中心位置，地理位置优越，但其房价普遍较高，对于置业者,价格已经与区域位置一样成为其考虑的重要因素。弋江区的投放量在上半年里占了45,达286550平米,该区前三季度销售量占市区的44,销售量和投放量的比例构成基本接近。我市置业比例近一半位于该区，这也与本区新盘地理位置和价格的双重优势是分不开的。针对供小于求,而且可挂拍土地量较大的情况,政府一直并将继续加大本区的土地挂拍,这将会提高本区的新楼盘投放量。开发区投放量144499平米,占市区总投放量的23,比上半年投放量减少4个百分比。三山区前三季度投放量29480平米,占市区投放的5,其前三季度的销售量35223平米,销售量已经改变上半年供大于求的局面，市区楼盘的热度已经逐渐影响到三山区的楼市状况。07年内三山区投放量仍然要远低于其他各区的投放量。124投放户型比例及单价特征今年19月份市区批准预售的商品住房中（不含拆迁安置房），单套建筑面积在90以下的商品住房的总面积和总套数占整个预售面积及套数的比例分别为122和1812，只比上半年回升2。预售备案均价在3500元/以下的新建商品住房的总面积和总套数占整个预售面积及套数的比例则分别251和2456。由于从规划到建设有一个科学合理的时间周期，短期内市区中、小户型，中低价位的普通住房市场供应量虽有回升，但仍然呈现不足。2商业楼盘市场（包括办公、酒店、商业性质）11销售状况111概况前三季度市区共销售商业性质楼盘73082，比上半年的2935813增长了149，市区商业楼盘在年中的3个月里销售量大增。前三季度共投放商业性质楼盘约62625万平米，基本相当于前三季度的销售量。我市商业性质楼盘供求基本平衡。112各月销售走势1、2月份和7、8月为商业楼盘的销售旺季，共销售了5462665平米，占前三季度商业楼盘销售量的75。其余5个月销售量仅占25。12投放状况前三季度市区共投放商业性质楼盘6262523，其中4月份投放量达到222037平米，位于各月投放量之首。我市纯商业楼盘较少，挂拍地块用于商业性质的也较少，因此商业性质楼盘投放量也难以上升。其各月投放状况如下所列1月、2月份共投放15400平米,商业楼盘在4月份和9月份里进入投放高峰期,4月投放达222037平米，9月则达15550平米,两个月的投放量已占到前三季度商业性质楼盘投放量总和的60，远远超过其它几个月的投放量。4月份主要有天泰大厦、新中基旅游商品园区两个纯商业性质楼盘开盘，9月份则有开发区的银湖波尔卡国际花园的底商与其商业项目中的SOHO公寓投放，使本月商业楼盘投放量大增。3二手房市场我市二手房市场交易虽然受到国家宏观调控政策中的税收杠杆影响，上半年交易量实际量同比分别下降749和2164，但进入三季度后因受到商品住宅以及拆迁安置房供应不足的影响，二手房市场需求量呈现出不断增大的态势。2007年19月份，我市市区二手房交易686万，其中住宅3443万，同比分别增长12和回升764。（表4市区