[doc]-无锡市宝应南园路南侧商业地产项目市场调研报告48页-商业地产

宝应南园路南侧项目市场调研报告精诚合作共享成功致宜兴城镇建设综合开发公司承蒙贵司信任，给予我司为“宝应南园路项目”提供服务的机会。基于我司对项目的理解和对宝应房地产市场的分析，结合我司多年市场调研之经验、操作营销楼盘之优势，现提交本项目市场调查分析研究报告（简称市调报告）。“南园路项目”市调报告，经过我司6位同事及相关单位的共同努力，历经十天（315324），从市场调研、客户走访，到项目分析，现已立卷。在此非常感谢贵司领导及相关人员对我司的工作提供的大力支持。由于时间关系和专业水平的限制，本报告未能顾及所有因素，仅对目前宝应房地产市场、竞争楼盘分析、客户走访、项目地块、周边环境等提供初步意见，还请贵司多提宝贵意见。本着对发展商高度负责的态度，在调研报告叙述中略有用词尖锐之处，还望理解。我们深信，凭借贵司雄厚的实力和过人的投资胆识，加之卓越的智慧群体和娴熟的市场经验，“南园路项目”贵司一定会成功占领宝应住宅市场而且在开发经营上取得最佳的经济效益和社会效益。顺颂商祺无锡方迪地产营销策划机构二六年三月二十六日目录前言第一章宝应概况一、历史沿革二、地理环境三、自然资源四、交通通讯五、综合经济六、人口、人民生活和社会保障七、胜迹寻踪八、土特产品第二章宝应房地产市场分析一、宝应房地产市场发展回顾二、宝应近几年土地出让情况三、宝应房地产市场区域划分及特征四、在售楼盘状况五、区域楼盘基本数据与分析第三章商业商务房地产调研与分析一、调研说明二、商业地产的简要分析三、商业机会分析与提示四、宝应商业地产物业类型五、宝应城区主要商业街简介第四章宝应消费者调查分析一、市民购房需求调研分析二、拜访人员访谈纪录三、未来三年内市区居民对住房的需求情况第五章项目地块调查与分析一、项目的土地价值二、项目的SWOT分析三、项目建议结束语前言本次对宝应房地产市场进行的实态调研，主要从宝应房地产宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解宝应城东南房地产项目发展状况和趋势，并进行了实地考察。一、调研目的全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合宝应楼市整体操作水平及其对楼市的影响，研判并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。二、调研时间2006年3月15日3月24日三、调研人员无锡方迪营销策划公司市场部、策划部四、调研区域宝应城区五、调研对象宝应城东南城版块在售和预售楼盘、政府部门、房地产开发商、房地产销售人员，并重点访谈了对本项目有潜在需求的客户。六、调研内容1、宝应房地产市场发展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、项目消费者市场调查4、项目地块状况七、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。第一章宝应概况1、历史沿革春秋战国时期，此地先属吴，后属越。秦时建东阳县，属东海郡。汉为东阳、平安射阳三县地，先后属临淮、广陵郡。隋初，境内统一为安宜县。唐肃宗上元三年农历四月十六日（公元762年5月14日）因真如献宝，肃宗传旨上元三年改为宝应元年，安宜县更名为宝应县，沿用至今。南宋期间，先后升为宝应州、宝应军，领宝应、盐城、山阳、淮阴等县。明隶高邮州。清属扬州府。民国期间先后属淮扬道、淮阴行政督察区。县境解放时，属苏皖边区第二行政区。中华人民共和国建立初，先后属苏北行政公署扬州、宝应专区。1953年1月宝应隶属江苏省扬州专区。1960年初，析宝应湖以西置金湖县。1983年3月，实行市管县体制，宝应县隶属扬州市。2、地理环境宝应县地处江苏省中部，夹于江淮之间，京杭运河纵贯南北，是扬州市的“北大门”。东接建湖、盐城、兴化，南连高邮，西与金湖、洪泽隔宝应湖、白马湖相望，北和淮安毗邻。县域东西长557公里，南北宽474公里，总面积146748平方公里。全县总人口92万，其中城区人口20万。宝应属黄淮冲击平原，以京杭运河为界，分成东西两部分，西高东低；沿运河两岸高亢，东西边缘低洼；运东南北两侧略高，中间偏低。境内多数地区在海拔两米左右，属里下河江苏浅洼平原区。宝应气候温和，四季分明，雨水丰沛，年平均降水量966毫米。日照充足，呈北亚热带季风性湿润气候特征，年平均气温144，适宜动植物繁衍生长。3、自然资源宝应自然资源比较丰富。全县耕地面积90万亩，主产稻、麦、棉花、油菜、大豆和多种蔬果，是全国优质粮棉生产基地县。境内河湖密布，水资源总量约16亿立方米。主要有潼河、朱马河、宝射河等42条河流，总长约652公里。面积较大的湖荡有白马湖、汜光湖、射阳湖、广洋湖、和平荡、獐狮荡、绿草荡、三里荡等，俗称“五湖四荡”，约25769平方公里。湖泊多属浅水、封闭型水体，水生物资源丰富，盛产鱼虾螃蟹、龟鳖珍珠，是全国水产品生产重点县。滩地面积约734万亩，为里下河地区最多的县份。滩地土壤属腐殖沼泽土亚类，以种植优质莲藕、耐水林木为佳。鲜藕产量和出口量名列全国之最。全县野生药用植物305种，总蕴量3560吨。白术、红花、生地、丹参、玄胡、泽泻、薏仁等名贵药材远销省内外。境内栖息着多种野生动物，以野鸡、野鸭、大雁为多。4、交通通讯境内初步形成了以京沪高速公路为主干，苏216省道、盐金公路为骨架的“二纵一横”公路网络，周围有上海、南京、常州、盐城、徐州、连云港机场，距盐城机场仅80公里，距南京、上海分别为25小时和3小时车程。境内县乡公路循环联网，实现了黑色化，乡村也基本通了公路。内河航道便捷发达，水上运输极为方便。黄金水道京杭大运河宝应段为二级航道，可通航2000吨级顶推驳船，已成为物资运输的重要通道。近年来，宝应邮电事业突飞猛进，邮政新型业务发展迅速。已开通国际数据通讯网，国际国内电话直拨，用户电报、传真、移动通讯、无线寻呼和网络服务十分方便。境内电话全部实现交换程控化，信息沟通便捷，把宝应城乡与世界各地紧紧连结在一起。5、综合经济国民经济保持快速增长。初步核算，全县实现生产总值98亿元，按可比价格计算，比上年增长159，增幅较上年提高25个百分点，是近二十年增长最快的一年。其中，第一产业增加值231亿元，增长38；第二产业增加值451亿元，增长249；第三产业增加值298亿元，增长145。三次产业比例由上年的266423311调整为23646304，产业结构进一步优化，二三产业比重逐年提高。全县人均地区生产总值为10647元（按现行汇率折算达1319美元），比上年增加1735元。扎实推进各项改革。深化干部人事制度改革，成功组织了4个正局级职位的公推公选活动，开展了5个热点部门办公室主任的跨部门交流、竞聘工作。企业改制工作有序进行，完成了宝胜电气、晨化科技、亚宝绝缘、兴洋管业等4家股份制企业改造工作，宝胜科创被国家列入第二批股权分置国有控股试点单位。民营经济发展迅速，新发展私营企业1019家、个体工商户4758户，新增注册资本2154亿元。严格执行减负政策规定，农民人均负担比上年减少4126元。6、人口、人民生活和社会保障人口总量保持低速增长。2005年末全县户籍人口9210万人，比上年增加01万人。其中非农人口2373万人，比上年增加143万人；农业人口6837万人，比上年减少133万人。全年出生人口10146人，出生率为1102；死亡人口4105人，死亡率为446；人口自然增长率为656。人民生活水平得到新提高。根据城乡住户抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入8084元，比上年增长91；人均消费性支出5230元，比上年略有下降。全年农村居民人均纯收入4900元，比上年增长126；人均生活消费支出3027元，增长133。在岗职工年平均工资13028元，比上年增长202。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅建筑面积为3123平方米，农村居民人均钢筋、砖木结构住房面积为3520平方米。城镇基本养老、基本医疗、失业保险覆盖面均达90以上。依法推进扩面征缴，保证企业离退休人员养老金按时足额发放，社会化发放率达100。全年企业养老保险净增参保企业35家、职工4110名。深化医疗保险制度改革，新增参保交费单位72家、征缴基金4700万元，6000多名农村教师纳入医保范围。扎实推进失业、工伤和生育保险，全年分别新增2000人、2000人和1500人。进一步规范机关事业保险和农村养老保险。最低生活保障提标扩面，全年共为城镇4582人、农村9951人实施了低保。7、胜迹寻踪（1）八宝亭明嘉靖三十年1551年，知县岳东升浚得宝河，于河边立碑建亭，纪念真如得宝之事。清道光和民国初两度维修。民国年间，八宝亭作阅览室。50年代,被占为私宅。1983年于纵棹园内仿原型重建，亭为方形，琉璃瓦屋面，四角攒尖，高5米，周长12米，占地100平方米，由当代著名书法家赵朴初题额。原亭内明嘉靖三十年残碑及道光、民国年间修亭碑记，亦移置于亭侧，并新立碑刻记八宝亭重建始末。（2）纵棹园纵棹园本为清代康熙进士乔莱的私家园林，以荷景著称。明代以前此地为一片汪塘，南通宋泾河，北达松冈。明代中期，宝应望族胡氏于此建了画川别业（别墅），明末荒废。清康熙二十七年（年），乔莱于此旧址上构筑了纵棹园。此园积土为山，植树为林，小中见大，颇多野逸之趣。亭台楼阁，景点甚多，曾吸引了不少学者名流咏诗作赋，对这清幽雅致的水景园林大加赞赏。百年之后，乔氏中落，纵棹园改建画川书院，成为当时宝应的最高学府。抗日战争期间，毁于兵火。解放以后，在原址重建此园和宝应县中学。年名为人民公园。年，宝应县人民政府为保留传统特色，恢复原名，仍称“纵棹园”，并加以扩建，修整一新。目前，它位于城区中心，地处叶挺路、安宜路交汇点，占地面积亩。（3）孔庙孔庙，原名学宫。初建于宋，毁于元，重建、修葺于明清，是明清时代科举制度的教育中心。（4）九龙口九龙口位处射阳湖腹部，连接三市四县（扬州市宝应县，盐城市阜宁县，建湖县，淮阴市淮安县）。由蚬河，林上河，钱沟河，安丰河，新舍河，溪河，莫河，涧河，城河这九条自然河道组成，芦荡水面三万五千多亩，形成了九龙抢珠的壮观景象。（5）九里一千墩汉墓群从射阳湖镇赵家村起，一直延伸到天平乡的天平庄附近，东西长约45公里，在此范围内，墓墩数以千计，若悬盂覆釜。史书上说项伯和建安七子陈琳墓在此。这里曾出土“汉铜虎”、“千斤镫”、“双鱼铜洗”等汉代以来的铜器、陶器、玉器、铁器珍贵文物数百件。清代这里发现了孔子见老子石门画像石，后因日寇侵占，画像石下落不明，其拓片鲁迅先生曾收藏过，现在南京博物院珍藏。“九里一千墩”汉墓群遗址被定为省级文物保护单位。人们称它是“史籍的记载，文明的象征”。（6）周恩来少年读书处宝应县城水巷口号是周恩来来外祖父陈沅的宅第。1907年，少年周恩来随嗣母来这里读书，与年长他16岁的表哥、爱国青年陈式周朝夕相伴，受到进步思想的熏陶，留下十分深刻美好的印象。1998年3月5日开馆的周恩来少年读书处。占地700多平方米，砖木结构房屋18间，有历史文物50多件。周恩来少年读书处已成为扬州市爱国主义教育的一个基地。8、土特产品（1）泾河大糕白龙牌泾河大糕历史悠久，风味独特，因传说泾河小龙王在此避难而取名，曾获商业部和江苏省优质产品称号，中国首届食品博会银奖。该产品以本地优质糯米粉、纯净白糖、精炼油脂、高级蜜饯等主要原料，配以核桃仁等多种辅料，按传统工艺精制而成，具有色白片薄、绵软细腻、香甜油润、卷曲不断、入口即化、点火即燃等特点，是喜庆、旅游、节日馈赠亲友之佳品。（2）蜜饯捶藕蜜饯捶藕为宝应十大名菜之首,曾载入清宫御食谱。它是用荷藕、糯米、蜜饯、白莲为主原料，配以青梅、桔饼、蜂蜜等佐料，经焖、拍、炸、蒸等多道工序制作而成。它色泽酱红，香甜酥烂，素而不淡，浓而不腻，有健脾开胃、生津止渴、减肥降压、益肾固精之功效。第二章宝应房地产市场分析一、宝应房地产市场发展回顾宝应房地产的发展经历了三个阶段1、第一个阶段，1999年以前房地产的发展主要是单位分房和自建房，这一阶段城区内土地出让主要以个人自建批地和单位集体批地建职工宿舍为主，单位建房以福利的形式廉价卖给职工。职工宿舍和自建房实际上是目前县城老城区的主要住房形式，这类小区的物业管理只有清运垃圾的服务内容。2、第二阶段，1999年至2003年从1999年至2003年实际上是以世纪园为龙头，土地实现市场化出让方式，规模化发展住宅小区，这一阶段开发商已开始注重小区的整体规划，已开始注重小区的环境景观，由专业的环境景观设计公司和物业管理公司。典型的如世纪园和新加坡花园城，这两个小区代表了宝应2003年房地产开发的最高水平，以往宝应居民住房只追求室内空间的大小和外围的繁华，而对小区环境、房屋前后的通风采光、套型的设计等方面存在的缺陷不知，这两个小区的建设对改变宝应县民居住理念有着很大的促进作用。其它的小区如宜园、东方花园、藕乡花园、苏中花园、宝丽花园等是房地产发展过程中的一种过渡产品，大多数别墅仍带有民房的性质，并没有从实质上提升宝应人的居住环境。3、第三个阶段，2003年以后房地产的发展进入了崭新的发展阶段，土地出让100市场化，项目开发趋向规模化，一个显著的特征是市场对外开放，并且对外地有实力的开发商具有很强的诱惑力，外来实力型开发商的加入将从实质上提升宝应房地产的开发水平。县政府的东迁，对提升开发区新区房地产的大规模开发提供了一个历史性的契机。2005年，南方凤凰苑以及盛世嘉园是宝应房地产市场的重头戏，这两个项目的开发理念和营销特色将会在未来两年内主导宝应房地产的发展方向，并有力推进宝应房地产向更高水平发展，提高宝应县民的居住水平。二、宝应近几年土地出让情况近几年城区土地出让总量走势2000年宝应县城出让土地8万平方米；2001年约10万平方米；2002年出让土地36起，共16万平方米；2003年出让土地超过60万平方米（其中常州中天城南老城改造项目南方花园近36万平方米，浅水湾近20万平方米），土地出让速度明显加快，城市建设步伐加紧，房地产市场将在未来几年内有更大的发展。2004年2005年土地出让超过100万平方米（其中项目南方凤凰苑、盛世嘉园加起来就近50万平方米）三、宝应房地产市场区域划分及特征宝应城市发展是由西向东发展，经历了三个阶段第一个阶段是发展老城区；第二个阶段是发展邗沟河以东、淮江路以西部分，即开发区；第三个阶段是发展淮江路以东京沪高速以西部分，即开发区新区。其房地产市场的发展也以城市的发展呈现不同的区域。1、老城区房地产特点（1）老城区由于历史原因，建筑密度大，拆迁成本高，特别是城中部分，很难大面积动迁，除非带有大量的商业。目前城中在建在售的楼盘规模都不大，集中2万平米以下，个别楼盘超过3万平方米。（2）老城区以老房子为主，缺乏新意。成熟的配套和便利的生活以及区域情节，是一部分人在此置业的理由。（3）几乎无绿化，楼间距小，密度大，无汽车库，无汽车道，别墅最大的特点是每户都有私家封闭的小院子。（4）以中小开发商为主，开发理念落后，小农意识较强。（5）由于外来力量的干预和政府的共同努力，老城区旧城改造也将有大的动作。如城东南推出的南方凤凰苑和盛世花园，这是老城区大面积改造的一个缩影。（6）这一区域内有县机关幼儿园、城南中学、安宜高级中学等宝应知名度最高的学校，对吸引宝应各乡镇有钱人来此置业起了很大的支撑作用。2、开发区房地产的特点（1）以世纪园、新加坡花园城为代表的新一代楼盘，产品本身综合质素高，成为吸引市民置业的新去处，也从一定程度上影响和改变着宝应人民的置业观念，在开发区置业逐渐为市民所推崇。（2）小区规模大，环境景观专业设计施工，封闭式专业物业管理。（3）开发商有较强的实力和魄力，并善于整合优质资源，低成本高形象，领先市场的发展。（4）由于这一区域是宝应发展最快的区域，因此房价上涨也是最快。市场总体特征如下房价提升幅度相对较慢；城区普遍均价在17002200元/平米；目前在售楼盘以城东南板块为住，并且供应量较大，下半年将持续增长，市场认可度也相对较高；房产中介市场除老城区外均表现为非活跃状态，原因之一也与新商品房交房量少有关；整个宝应楼市中个性化楼盘不多，规划、配套及宣传包装方面除了外来开发商较注重外，本地开发商都较为淡薄；区域楼市比较注重高档楼盘的重要附加价值因素会所配备；新开个案的规划比以前有了很大的改善，其造景思路也丰富不少，对小区规划的理念已从在单一住房刚性需求上转变成生活方式及态度这种概念需求；市场对车位的概念为购买型一般为46万/个当地客户的购房概念比较倾向于多层，但从市场上来看小高层、高层建筑因其量的增加及广告的引导后，也逐渐被年青人或时尚人士所认可；80的楼盘在宣传推广上都要辅以人文、教育等概念，且大多靠近学校旁的项目其销售情况都不错。可见，宝应人对子女的教育的重视程度，这个是我们应着重关注和研究的。销售的手段之一是首付在30，70余款可以全额按揭；外地人贷款需本人人作担保；开发商对售楼处的设置越来越重视，以现代、人文风格为主；开发商大多请代理公司进行营销策划，但所做广告及销售能力方面感觉一般；目前在宝应大多楼盘都以户外广告、车身广告、DM为主要媒体发布途径；宝应房产市场对全装修房的概念比较淡薄，而且精装项目的普及度偏弱；市场的购房因素比较注重地段、价格、配套、环境等。四、在售楼盘状况（1）售楼处分析宝应售楼处中，比较注重形象的多为外省开发商，并且均由代理公司进行销售，售楼处比较宽敞、整洁、明亮，售楼人员形象也较好，热情程度较高。相形之下，其它楼盘售楼处环境形象一般，有的甚至没有专业售楼处，售楼人员相关专业知识、对楼盘了解程度、对待客户热情程度等都相对较差。（2）户型分析在户型设计上，各大楼盘普遍倾向中等户型，销售也较好。主流户型分析目前在销售楼盘主流户型为三房二厅一厨一卫，这在宝应较具代表性。面积在100130之间较多。据了解，这种主流户型也是目前最畅销的户型。最大户型分析最大户型在130150平方米左右，以四房二厅一厨二卫和三房二厅一厨二卫的结构居多。最小户型分析最小户型在8090平方米左右，一般是二房二厅一厨一卫。这种户型是卖的最快的，大多为新婚夫妇或老年人购买，但该户型只占总体项目的1520，因此较抢手或被开发商保留（中后期上调价格后再上市）。（3）绿化分析绿化率较高的楼盘大多数开发商普遍对绿化很重视。高档楼盘绿化率都比较高，绿化率都在30以上。营造方式分析绿化营造方式主要有庭前绿化、中心花园、屋顶空中绿化几种。A、一般的楼盘都有庭前地面绿化。B、档次较高的都配有中心花园。（4）配套分析基本配套一般高、中、低档次的楼盘，基本配套有水、电表、有线电视，稍有档次的多配备防盗对讲机、宽带。特色配套当地楼盘的特色配套不明显，有24小时保安巡视、智能化、封闭式管理、远红外电视监控等等，其中以智能化、封闭式管理较为常见。（5）业主分析业主职业构成宝应城市人气鼎盛，外地人也相对较多，但普遍收入较低，所以一般楼盘也多是本地人或农村年轻人消化。在宝应，政府部门公务员、企事业领导人和私营业主的收入相对较高，是买房的主要社会群体。业主年龄构成从年龄结构分析，最多的一类为40岁左右的收入较为稳定人士，消费能力较强，为改善居住环境而购房。他们通常比较关心孩子的上学问题。另一类为30岁左右，通常事业初成，开始考虑住房问题。（6）营销推广分析主要宣传点在楼盘的宣传上，个性化楼盘开始出现，但市场上大多项目的推广比较零碎，整合性、宣传力度不强。四、区域楼盘基本数据与分析项目名称碧水庄园开发商宝应房地产管理公司代理商自行销售所在地址苏中南路东侧、南园路北侧销售电话051482451118245222占地面积（）25万项目规模建筑面积（）4万户数300逾户住宅类型多层、小高层、主力户型及比例100125（三房二厅二卫），占45均价元/1800元/开盘日期2005年10月销售率（）80交付使用日期下半年得房率（）多层90、小高层85容积率（）16付款方式一次性付款、银行按揭小区内配套中心花园、沿街商铺周边配套周边学校、超市、菜场、银行等生活配套设施较为完善，步行均在五分钟内综合分析该项目位于宝应城东南，地理区位优越，周边生活配套设施较完善，但小区整体并无任何特色，并且其花园洋房、庄园等概念与项目不符，但其价格在同类地段中算高，切因面积小、总价低的原因，销售状况尚可，目前起多层住宅已销售80，并且结构已封顶，目前在建的是两栋小高层。项目名称南方凤凰苑开发商宝应南方花园置业投资有限公司代理商成全机构所在地址白田南路、安宜高级中学北侧销售电话051482788888986555占地面积（）20万项目规模建筑面积（）25万户数2000逾户住宅类型多层、小高层、叠加别墅主力户型及比例90（二房二厅二卫）占15、110（三房二厅二卫）占35均价元/2100元/开盘日期2006年元月十五号销售率（）目前一期在售12栋，现在销售近200套交付使用日期未知得房率（）多层90、小高层85容积率（）13付款方式一次性付款、银行按揭小区内配套会所、幼儿园、中心广场、沿街商业中心周边配套生活配套设施较为完善，更有安宜高级中学与其毗邻综合分析该项目是目前宝应规划较大的楼盘之一。不管是从整体规划、外立面、区内景观都属宝应品质较高的楼盘代表之一。从其目前的销售业绩来看，也确实得到很好的证明。并其开发商南方置业在04投资开发的南方花园口碑良好，在宝应人心目中知名度较高。但从其规划来看，小高层较多，且价格相对较高，因此其之后的销售情况还值得进一步观察。宝应典型商业地产项目分析1、宝利莱商城项目位置宝应县安宜南路与南城根路口项目规模总建筑面积2万平方米，其中底层商铺近1万平方米，二层、三层为1万多平方米的空中别墅。底层商铺层高57米。价格均价8600元/平米（已售罄）开发商扬州楠麒房地产开发有限公司行销企划无锡新里程房地产咨询有限公司物业管理宝应县金宝物业管理有限公司电话05148279788，82730612、名店王朝项目位置叶挺路建筑面积2万平方米总投资6000万元总铺位数338个价格一层沿街16000元/平米，内街5000元/平米；二层4000元/平米；三层2000元/平米配置3部自动扶梯，11部楼梯投资商台湾弘凯建设有限公司开发商宝应弘凯房地产有限公司全程策划南京桓合房地产投资顾问有限公司电话05148278008，8278018项目分析评论（1）项目黄金商业地段不容置疑，也是宝应目前规模最大的商业项目。（2）项目名字较为霸道，震撼人心，同时较容易为客户所记忆。（3）提出“绿色商铺”概念，产权式销售，为客户们所接受，此项目的营销推广较成功。（4）项目分批推售，并有详细的功能规划，推售思路较为清晰。3、宝丽花园底层商铺底层满铺总建筑面积约15万平方米，均价6500元/平米4、纵棹园项目位置安宜路建筑面积约5000平方米销售价格一层约10000元/平米，二层约4000元/平米销售情况已售60发展商宝应县房地产管理公司行销企划常州市博报堂房产咨询服务有限公司第三章商业商务房地产调研与分析一、调研说明1、调研范围本次商业调研的范围主要在宝应县城。主要调查了宝应的商场、超市、大型专业市场、店铺、娱乐设施和街道商业功能等。2、调研目的本次调研宝应商业的目的是了解宝应的商业基本现状、城市商业区域的变化、商业的经营模式等等。为项目的开发、整体规划提供及时而详尽的市场资料，为开发商进入宝应房地产市场、成功占据宝应房地产市场打下坚实的基础。二、商业地产的简要分析宝应是一个县城，城市居民有限，购买力有限，商业市场规模一般。三、商业机会分析与提示（1）城市框架清晰，“三横四纵”集中了宝应县城80以上的商业，“三横”指安宜路、叶挺路、泰山路，“四纵”指安宜路、苏中路、邗沟路、白田路。（2）城市商业集中在以安宜路为轴线的两边，包括老商业街中大街和苏中路，纵棹园商业项目位于安宜路。城市商业中心是以亚细亚广场为中心位置，周围分布了亚细亚商城、时代超市、苏果超市、肯德基、苏宁电器等，其中“亚细亚”已成为城市中心的代名词。目前宝应核心商业中心现有商铺租金达到4000元/年/M2。（3）叶挺路集中了宝应的主要行政机构及政府事业单位，同时吸引了宝应电信、联通、移动、工行、农行、人行、建行、中行等形象高的单位入驻，形成了宝应的行政文化街。目前行政功能东移，商业功能在相对增强，尤其是名店王朝、宝丽花园两大项目入驻后，进一步强化了叶挺西路的商业功能。（4）宝应是个农业城市，市民和各乡镇进城购物的消费者消费还是相对保守，大型的商场、超市仍是他们购物的第一选择。目前宝应还未形成一条真正食街，最具特色的是晚上“临时棚里的晚餐”，几乎贯穿了苏中路，同时在安宜路上也有分布。宝应的夜生活尚不够丰富。（5）宝应城市商业在向东发展，并渐渐脱离老城区。（6）宝应社区商业未得到很合理的开发利用，如宝丽花园将一个住宅小区几乎开发成了一个大市场，但对开发商来讲，是提高了利润。（7）今年宝应大型商业遇到非常大的考验，经营十分困难，但对于一个城市来说，高档商业会生存，但需要由龙头商家来进行重组或整合，对规划来讲不是很合理。（9）教育对房地产项目影响很大，学区好的区域房地产的需求明显高于其它区域，价格也略高于其他区域。四、宝应商业地产物业类型宝应目前的商业仍以大型商场、超市为主，社区商业是近几年发展起来的，产权商铺属于初期阶段，能否成功还有待于市场经验。1、商场、批发市场名称位置规模经营品种人流量亚西亚商场亚西亚广场15万M2一楼洗化、烟酒、家电化妆品等二楼黄金首饰、内衣、钟表、鞋帽、健身运动等三楼男女装、童装、玩具、娱乐城等150多人大发商贸城叶挺西路25万M2男女装、儿童装、床上用品等90多人大福商贸城叶挺西路2万M2男女装、儿童装、床上用品等70多人南峰服饰叶挺西路2000M2休闲服饰男女装40多人三福服饰叶挺西路1500M2休闲服饰男女装40多人苏宁电器安宜东路3000M2大小家电、通讯20多人五星电器苏中北路400M2大家电10多人明都电器苏中北路400M2大家电10多人恒丰电器苏中北路400M2大家电10多人2、超市名称位置规模经营品种人流量苏果亚西亚广场东北侧7000M2服饰、洗化用品、食品、小家电等60多人苏果白田路和安宜东路交汇东北侧3000M2洗化用品、食品30多人时代超市亚西亚广场东北侧5000M2一楼食品、蔬菜、肉类等二楼服饰、洗化用品、书籍、日用百货等10多人亚西亚超市亚西亚商场1楼1000M2洗化用品、食品20多人上海家得利叶挺西路和安宜南路交汇西南侧9000M2一楼蔬菜、肉类二楼食品三楼服饰、床上用品、洗化用品等四楼家电、书籍、自行车60多人3、餐饮业名称位置规模经营品种人流量肯德鸡亚西亚商场1楼600M2快餐30多人有意思苏中北路一家苏中南路一家600M2快餐20多人开心杯邗沟路250M2快餐10多人宝胜苑火锅宝胜宾馆旁边2000M2火锅100多人宝应目前没有特别出名中高档中式餐饮业。五、宝应城区主要商业街简介城市干道名称目前经营的主要商业品种安宜南北路该片区没有明显商业功能的划分，主要经营的商业品种是为周遍居民提供的简单商业配套，毕竟该区域为城市的老城区。安宜东路该街道靠近宝应商业中心，有位处新城区，主要经营品种为装潢材料、五金、自行车行、摩托车行等为主。叶挺西路该条干道以前是老城区的主要商业街道，但是近几年商业区域往发生了一些移动，目前该区域主要城市居民休闲、娱乐、消遣中心。叶挺东路该街道位于新城区，目前主要经营的品种为电子、通讯、电脑一条街。南城根路工农路这两条街道位于城市最南侧，靠近五琼浆酒厂，目前形成了一定的商业气候，主要以批发为主，经营品种有食品、酒类为主。邗沟路目前该街道两侧主要分布着一些新兴的商品房，该条街道的功能也就是满足周遍居民生活的小型商业配套。白田路该街道是修好不久的城市干道两侧分布着宝应最好的私立和公办学校，以后这里商业潜力将会很大，满足周遍学生的日常消耗。第四章宝应消费者调研分析宝应作为一特定的区域市场，其消费习惯、文化观念存在较为明显的地域性。这一特性在当今以用户为中心的时代，对楼盘开发具有重要意义。一、市民购房需求调查分析（1）购房原因调查分析从调查分析结果看，改善居住环境为消费者购房的主要原因，占46。其次为给孩子买，占24，结婚用房、投资、其他因素分别占11、7、7，为父母买比例最小，仅为4。（2）购房因素关心程度及楼盘特色喜好分析价格占各要素之首，有38的人认为这最重要。其次为交通、地段、居住环境，分别占28、25、11。在对所喜欢的楼盘特色的问题上，当地人比较喜欢“以绿化为特色的生态花园”。（3）购房中对交通要求在宝应，人们上下班常用的交通工具为自行车和摩托车，分别占45和35，自己有车的约占8，乘公交车上班的只占4左右，不及步行上班的8。当地市民对交通方便的普遍理解是，骑车不超过20分钟（40）和步行不超过10分钟（33），约19的市民理解为乘公交方便。从住所到购物街区，市民对交通及距离的要求为骑自行车不行超过10分钟（占40），和步行不得超过10分钟（占37）。（4）对住房配套要求在小区配套设施的问题上，宝应市民对菜场、超市（商场）、学校都比较重视，且重视程度比较接近，分别占28、29、25。其次为医院，占10。（5）对面积、户型、价格要求面积就面积而言，90110平方米需求最大，占39。其次为7090平方，占25。部分消费能力较强的市民，比较偏爱大面积的房子。约15的调查对象表示如果购房，会选择110130平方米范围的房子，12表示会选择130150平方米。选择110平方米以上的占了30（包括150平方米以上的3）。户型在户型选择上，调查发现，“大厅、大卫、大厨、小卧”和“大厅、小卫、小厨、大卧”这两种风格差异较大的户型，宝应人表现出的爱好倾向不相上下，各占37。就总体而言，宝应人均收入不高，所以对价格的承受能力也有限。如果购房，大多数人表示会考虑中低档住宅，占70。在付款方式问题上，表示选择一次性付款的是40，39按揭买房，21为分期付款。（6）市民对物业要求及收费48的被调查者要求小区进出口有保安24小时站岗，29要求智能化管理约43的人认为普通物管便可以接受。（7）对小区环境的要求40希望有中心花园，39认为庭前绿化非常重要。二、拜访人员访谈纪录A李女士家庭组成三口之家，丈夫和女儿，丈夫在五琼浆集团从事销售工作。年龄35职业安宜路蛋糕房老板家庭月收入（约为）5000元6000元访谈主要内容在宝应做生意的人很多，她的蛋糕房是去年10月1日开张的，还比较赚钱，原来在宝开集团工作，后下岗她家在老城南是单位的分房，暂时还不考虑买房，如果买也会在城南，因为生活已经习惯了开发区虽然是发展的重心，但感觉还是有点偏，生活不方便，配套不齐全，所以更喜欢城南。她说如果要买总价也要在20万之内（希望120平米的三房），再多了就负担不起了，如果有钱她愿意在开一家蛋糕房。B黄先生和黄太太家庭组成四口之家，黄先生、黄太太、孩子和老人年龄40职业在大昌路做家具生意家庭月收入（约为）2000元3000元访谈主要内容做家具生意有3年了，自己盖的房子，有200多平方，1999年盖的，暂时不会考虑买房子。在宝应做家具生意的有很多都是外地人，他们可能会买，也挺有钱。C李先生家庭组成三口之家年龄35职业在工农路卖酒家庭月收入（约为）5000元8000元访谈主要内容工农路是食品酒类的集中批发经营地，都集中在路的两边，他在这已经做了4年了，生意还可以，主要的客户是周边的乡镇和县城里的企业，这个月是一年中最旺的一个月。他家的老房子要拆迁，也打算要买房子，打算买附近的房子，他觉得现在的房子装修费用和物业费用都挺厉害的，他买房不愿意做贷款，如果要买也是一次性付款。D董先生家庭组成年龄25职业扬子晚报宝应版广告部个人月收入（约为）1000元2000元访谈主要内容宝应人的收入较低，一般的职工每月也就在700元800元，好点的1000多元，消费水平较低，但有钱人也很多，比如工农路的一些老板都很有钱。政府官员都很有钱，但不会在宝应买房子，在扬州和南京买房子的较多。D、乡镇企业局某领导家庭组成年龄45职业乡镇企业局个人月收入（约为）访谈主要内容现在房价太贵，总价在二十万以内还可以，30万以上的房子，好多人愿意出去置业（扬州），也不会考虑在宝应购买。周遍乡镇企业不少，大多都转为私营企业，一般老板每年收入可以上50万，好的可以上百万，但是本人可以认为他们应该是买房的主要阶层，但是要求房子的品质要独特，能够吸引人。南片的房子不错，象凤凰苑我都知道。靠近学校，生活也比较方便。E、个体女老板家庭组成年龄30职业网吧老板个人月收入（约为）访谈主要内容宝应人喜欢吹，等到真正办事实的时候就没动静了。30万以上的房子在本地可以说是高价了，购买人群有限，我想象我们这样的个体老板基本上不会考虑，估计都是有车的人才会购买。所以最好能够有一些100多平米的，三个房间的，这样总价20万，贷点款，还是可以承受的。三、未来三年市区居民对住房的需求情况中等收入家庭希望三年内购房的最多。家庭月均收入在1000元以下的家庭未来三年内的购房率为2174，占购房总户数的825；10002000元的家庭未来三年内的购房率为3719，占购房总户数的3927；20003000元的家庭未来三年内的购房率为4077，占购房总户数的3498；30005000元的家庭未来三年内的购房率为4471，占购房总户数的1254；50008000元的家庭未来三年内的购房率为8000，占购房总户数的396；800012000元的家庭未来三年内的购房率为6667，占购房总户数的067；12000元以上的家庭未来三年内的购房率为5000，占购房总户数的033。多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住需要。在未来三年内打算购买住房的居民家庭中，有3729的户是首次买房为了满足居住需要；有4653的户是二次买房为了改善居住条件；为了出租收取租金而买房的占231；有231的户是买房为了商住；有429的是买房为了投资；为了其他目的而买房的占727。多层住宅仍是最受欢迎的住宅型式。在未来三年内打算购买住房的居民家庭中，对住宅类型的选择，占5149的家庭选择多层住宅（46层的楼房），2013的家庭希望购买712层的小高层楼房，只有66的想购买13层以上的高层楼房，有66的想购买13层的低层楼房，有264的想购买别墅，有461的想购买商住楼，另有164的想购买其他类型的房屋。方便子女就学是居民购房时考虑较多的一个因素。在未来三年内打算购买住房的居民家庭中，居民在购房时最看重的是方便子女就学，占4620；其次考虑的是环境景观是否优良，占1782；第三考虑的是距工作单位的远近，占1452；第四考虑的是生活设施是否配套，占1287；第五考虑的是距父母居住地的远近，占495；而距原居住地的远近则考虑得最少，占364。近期车位需求不大，但车位建设应有长远眼光。虽然宝应市区私家车已悄悄进入家庭，但人们对车位的需求并不十大。三室两厅套房最受欢迎。在未来三年内打算购买住房的居民家庭中，对住房套型的选择上，最受欢迎的是三室两厅，占2509；其次是两室两厅，占2376；第三是三室一厅，占2079；第四是两室一厅，占1815；第五是其他套型，占660；第六是四室两厅，占528；第七是一室一厅，占033。建筑面积在90120平方米的住房最受欢迎。在未来三年内打算购买住房的居民家庭中，从居民对房屋面积的选择来看，大多数居民认为较为理想的居住面积应当在90120平方米之间。调查中，有2508的家庭选择90100平方米，有2970的家庭选择100120平方米，有1320的家庭选择120平方米以上，有1749的家庭选择8090平方米，有098的家庭选择6070平方米，仅有065的家庭选择60平米以下的住房。第五章项目地块调查与分析一、项目的土地价值一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果、项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及临近楼盘素质等，共同决定了该项目的土地价值。本项目土地价值各要素如下1、土地性质综述项目面积约78亩，地形整体条件比较完备，地块目前尚未平地，未起围墙。地块基本平整，没有较大的起伏，内部没有小水塘，外部有宝射河支流。作为住宅用地，地块周边有不可复制的水资源。2、地块周边的交通情况项目地块位于南园路南侧，五琼浆集团东侧。有几条公交线路可直达目前宝应的是商业中心，项目东边正在建设宝射河大桥，贯通后可直接通往淮江公路。项目地块往西便是苏中南路，往东边是白田南路，离长途客运中心也在2公里范围内，因此周边的交通网络较发达，出宝应城也非常方便。3、配套设施（1）商场、超市项目往西上苏中南路，大约步行八分钟便是亚西亚商城、时代购物中心、苏果超市等大型购物场所。离项目最近的菜市场就是项目西北侧的苏中农贸市场，步行大约五分钟。（2）医院最近的医院是县人民医院，大约一公里范围内。（3）学校城南小学、城镇中学、安宜中学都离项目较近，其中安宜高级中学师资力量较为雄厚，实际较强，在当地老百姓中知名度较高，这些学校将是本项目业主小孩读书的主要去处。（4）银行在苏中南路有多家银行网点。二、项目的SWOT分析1、项目优势分析（1）最大的优势是本项目处于宝应城东南板块，此版块已被宝应市民所认可，这点可以从碧水庄园、南方凤凰苑的销售情况看出，周边生活配套较完善，已经属于成熟的CLD（中央居住生活区）。（2）项目周边的学校较多，且师资力量在宝应都有一定的影响力，而在宝应，市民买房最重要的考虑因素之一，便是方便子女就学。这为本项目的先期目标客户群的积累奠定了一定的基础。（3）本项目所处地理位置靠近南园路，周边道路情况良好，交通便利；周边视野开阔。（4）本项目地块东侧边是宝射河支流，有较好的水资源优势，为项目以后的水景优势提供了必要的条件。（5）宝射河大桥的建设，吸引了一部分人的眼球，聚拢了一定的人气。（6）开发商在宝应引入房地产全程营销策划，会对项目整体运作的成功提供支持。（7）开发商与政府有关部门公共关系处理融洽，有利于项目开发、营销前期大量工作的开展。（8）开发商高层决策层对本项目的高度重视，公司各部门的大力配合，更为项目的开发提供坚强的保证。2、项目劣势分析（1）最大的劣势是项目所处的区位相对尴尬，既不属中心区域，也不是重点发展区域，并且与周边竞争项目相比，离学校、商业中心等配套设施都要远。（2）项目周边在建待建项目众多，竞争激烈，并且在同样区位相对较好的南花凤凰苑、盛世嘉园目前在市场上的口碑良好，比本项目更早确立了市场地位，同时其规模近25万平米，不管是规划、建筑、户型都有一定的特色，这样对本项目客户的吸引会有一定的难度。（3）目前从市政府规划来看，重点是打造东片的经济开发区。并且今明两年内，东面的楼盘供应量将会突飞猛进，如此一来，势必会把大环境向东推移，市民也会应其周边配套的不断完善、供应量的增多而开始关注、选择开发区。（4）项目北侧靠近南园路，其车流量也相对较多，会给项目多少带来一些噪音及灰尘，给项目环境方面的带来一些不利因素。（5）项目周边大多为低层次平房，整体感觉破旧，人群素质也不高。3、机会点（1）近几年不仅是宝应，全国整体经济形式向好，宝应经济增长速度处于全国平均水平以上，少部分人快速致富，需要高档次的住所与其身价相适应，本项目的建设一定能够成为宝应高尚生活的标志。（2）项目如能在规划设计上达到高起点、高定位的理念，势必能完全超脱了目前市场的竞争状况，走出自己楼盘的特色，那么市场上就会很难找到完全竞争的项目。（3）南方凤凰苑的前期预定状况较好，且价格较高，为本项目的高起点、高品质定位，打开了一条可持续挖掘的路线，说明本项目如能在规划设计上达到高定位，有一定的市场基础。（4）宝应楼市专业操作水平一般，本项目如果通过准确的市场定位和成功的策划包装，提高楼盘综合质素，就可在宝应市场形成良好的口碑，树立开发商的品牌形象。（5）目前宝应的楼市正处于上升阶段，为项目的开发提供了一定的机遇。4、项目威胁点分析（1）最大的威胁是宝应房地产市场规模较小，有效购买人群有限，加上宝应离中大型城市较远，又无特别有吸引力的自然山水和人文历史，所以吸引外城市高收入群来置业比例很小。（2）本项目是由外地开发商投资建设，且是第一次在宝应开发，在宝应没有什么知名度，可能会引起一部份目标客户群的疑虑。（2）如何激发消费群体进行置业。宝应人的消费心理比较保守，害怕露富仍然在很多人的心里根深蒂固。（3）受区域经济影响，经济发展状况限定了楼市操作空间，使操作与提升空间不宜过于乐观。（4）由于城市交通条件的改善，造成富裕人群的外流会更加突出。三、项目建议依据本次市调结果，综合市场需求，本地块可定位为中高档社区，由此，我司建议本项目以中档多层物业为主，适当加以连排别墅及公建。1建筑风格及建筑形式建议本项目建筑风格及建筑形式遵循的总原则为推陈出新，引进新的设计理念，使产品有别于其他现存楼盘，有新意、有趣味，这样才可具有市场竞争力。我们建议，本项目的建筑风格应与自然景观相协调，以现代风格为主调，借鉴欧洲一带的风格，加以简约、流畅的建筑线条及极富现代的符号（如外飘窗、整体外窗框、落地阳台等）和建筑色彩，使整个社区呈现出建筑与自然的对话，人与建筑的切合，自然与人的融合，三方面的完美统一，和谐共生。建筑形式外立面力求简约、大方，线条流畅，加大采光面积。屋顶在做好防水、隔热的同时，运用现代感的建筑符号形成建筑的肢体语言，使整个建筑显得飘逸、流畅，本项目建议的物业类型多层，屋顶可采用平坡结合的形式，半坡，一面做露台；一层可适当赠送私家花园，靠近景观区的单元可在景观朝向方做观景阳台，在强调人与自然对话的同时，更多的创造经济效益；商业网点建议以5米左右的大开间、大跨度、自由分割为基础，适当加大一层层高，减小二层挑出的距离，避免一层建筑出现阴暗、采光不好的弊病，并在建筑前预留出停车及绿化空间，为网点的对外服务做好准备；会所、水泵房、配电室等附属设施也应充分考虑到其建筑的统一性，使其也可成为社区的一处景观。因本小区所针对的客户群年龄跨度较大，建议建筑色彩的主基调采用稳重的暖色调，不同组团可添加不同色系的附属色，可在土黄、天蓝等比较中性的色调中选择，各组团可在统一中求变化，在变化中求统一，最终做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艳；外窗玻璃不可分割的过小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；屋顶的颜色可用两三种对比较为鲜明的色彩把各组团区分开来，使建筑色彩更加丰富；建筑材料建议以彩色面砖、仿石材面砖及天然石材为主，部分建筑构件建议购买成品构件，抓住一种风格，把味道做足。2建筑细部建议建筑设计充分考虑建筑尺度的把握，尤其建筑构件设计要恰到好处；充分考虑空调位设计，尽量能与建筑相结合，预留空调接线口，并塞入可调整粗细的塑料卡，便于使用，避免有空调位不用，乱钉乱挂，破坏建筑外立面的现象。楼宇单元入口处，结合雨棚，尽量做得大气，选择高档楼宇对讲门，提升楼盘档次；楼梯间建议采用水磨石梯面，加防滑条，栏杆宜采用铁艺或不锈钢材质，扶手宜采用木质刷亚光漆，可使客户在为进户前，就可感受到楼盘的品质；依据本次市调分析，居民对购房各类因素重要性一项中，总分5分，对建筑质量的重视程度均值达到了486，可见做好此项的重要性，我司建议，可聘请知名的监理单位和