【原创】杭州市小户型物业市场特征

杭州市小户型物业市场特征一、区域市场概述1、物业分布研究表图1集中式分布城市“黄金地段”随着城市化、城市国际化，以及房地产业的发展，目前在售小户型物业主要集中分布在环西湖、武林广场、世贸黄龙等城市中心黄金地块，代表有楼盘世贸丽晶城、华润西子中心、凯恩西湖金座等。2产品种类多样、接轨前沿城市丰富的产品层面，能满足各种阶层的需求，即有高档的服务式酒店公寓，能满足精英阶层的需要，也有价格适中的大众产品，满足一般阶层的投资需求。3不同的产品都具有相关的产业支撑比较典型的区域是滨江区，有新兴的工业园区的支撑，是这类小户型产品的主要客户群。编号项目名称板块凯恩西湖金座湖滨板块东方金座湖滨板块华润西子中心武林板块新青年广场武林板块钛合国际武林板块现代置业大厦武林板块世贸丽晶B座黄龙板块万新大厦庆春城站板块紫晶商务城庆春城站板块龙嬉硅谷滨江板块11现代印象广场滨江板块12和睦苑文教板块13美都广场文教板块14景江城市花园钱江新城15凤凰城钱江新城16易构街区三墩板块17斯坦福平方三墩板块18剑桥公社三墩板块2、市场规模研究表项目名称板块产品类型总规模上市面积目前可售面积凯恩西湖金座产权酒店25870161412524东方金座湖滨板块小户型公寓37366373665248华润西子中心小户型公寓290002900018850新青年广场小户型办公26300263002613新青年广场小户型公寓20600206001000钛合国际小户型办公240002400024000钛合国际酒店式公寓150001500015000现代置业大厦武林板块LOFT办公17000170002940世贸丽晶B座黄龙板块酒店式公寓460004600030227万新大厦小户型公寓70000184792111紫晶商务城小户型公寓197771977710336紫晶商务城庆春城站板块产权酒店193391933912814现代印象广场产权酒店1513615136847现代印象广场小户型公寓366313663119374龙禧硅谷滨江板块小户型公寓26748267483860和睦苑LOFT公寓1119211192446美都广场小户型办公26632266328010美都广场文教板块小户型公寓32507325077944易构街区产权式酒店520052005200易构街区小户型公寓728072807280易构街区小户型办公132121321213212斯坦福平方小户型公寓570004500011250剑桥公社三墩板块小户型公寓10000010000070000景江城市花园SOHO公寓20786114721356凤凰城钱江新城酒店式公寓18903189033780合计/721479638915280222目前杭州杭州主要在售小户型产品总规模为72万方，上市面积为64万方当前杭州可售小户型规模为28万方，市场供应比较充裕其中钛合国际、易构街区都是年内要新上市的楼盘3、板块分布研究杭州小户型物业在售规模板块分布10239111513136湖滨板块武林板块黄龙板块庆春城站板块滨江板块文教板块三墩板块钱江新城小户型物业在售规模板块分布比较均匀，武林板块占到市场在售规模的23，其次为滨江板块，占到在售规模的15新兴的三墩板块异军突起，占到目前市场可售份额的13杭州在售物业类型分布图91460134产权酒店小户型办公小户型公寓酒店式公寓LOFT小户型公寓类型产品供应比重最大，达到60，且酒店式公寓类产品也占到13，因此在小户型市场上以居住为诉求点的小户型产品达到734、区域价格特征研究受景观优势支撑，湖滨板块是目前杭州小户型价格最高的区域，均价基本在2万左右武林、城站庆春以及黄龙等市区板块价格差距不大，均价在1400018000元左右文教与滨江板块价格相对较低，其中文教区在万元左右，而滨江在8000元左右新兴的三墩板块的价格相对较低，目前在售的项目均价在50006000之间带装修小户型物业成为目前市场的主流产品，目前在售的项目90以上都是带装修的板块产品类型项目销售价格装修标准成交均价投资回报产权酒店凯恩西湖金座1800040001784010年78税前湖滨板块小户型公寓东方金座20000300019833/小户型办公钛合国际150002500/酒店式公寓钛合国际150002500/小户型办公新青年广场900010009103/小户型公寓新青年广场8300/8107小户型公寓华润西子中心18000400018402/武林板块LOFT办公现代置业大厦14000/13776/黄龙板块小户型公寓世贸丽晶B座18000400019253/小户型公寓万新大厦15000100013631/小户型公寓紫晶商务城120001000132365年78税前庆春城站板块产权酒店紫晶商务城1400020001449310年78税前产权酒店现代印象广场85001500811610年7税后小户型公寓现代印象广场750010007773/滨江板块小户型公寓龙禧硅谷810015007979/LOFT公寓和睦苑1000020009775/小户型办公美都广场11000100011133/文教板块小户型公寓美都广场800010008340/小户型办公易构街区530010005300小户型公寓斯坦福平方53005005250/三墩板块小户型公寓剑桥公社650010006400SOHO公寓景江城市花园95008009100/钱江新城酒店式公寓凤凰城12000100010988/5、不同产品价格研究同一楼盘中不同类型的产品也有不同的价格表现，一般产权式酒店高于小户型办公，小户型办公高于小户型公寓；紫晶商务城产权酒店14000元小户型公寓12000元酒店公寓美都广场小户型办公11000元办公公寓小户型公寓8300元酒店办公公寓（市区主要板块）6、去化情况湖滨板块与钱江新城小户型去化率最高，分别达到85与83，其中湖滨板块主要依托巨大的景观优势，而钱江新城小型创业企业聚集，小户型客源丰富。文教板块云集了大量小型创业企业，板块内去化比较好，总体去化率达到77，杭州小户型物业板块去化对比8551345669773783湖滨板块武林板块黄龙板块庆春城站板块滨江板块文教板块三墩板块钱江新城各种产品去化比较均匀，产权酒店带有相当程度的投资回报，去化略好于其他产品小户型办公、小户型公寓去化情况相当，只相差几个百分点酒店式公寓由于产品档次较高，价格高，同时杭州能够消费此类产品的精英阶层有相对较少，去化情况略差杭州小户型物业不同产品去化率59566239010203040506070小户型公寓小户型办公产权酒店酒店式公寓7、重点个案需求深入研究通过一个项目或一类产品中不同细分产品线对比，我们可以清晰发现项目名称产品类型推案销售率小户型办公70美都广场小户型公寓75小户型办公小户型公寓小户型公寓产权酒店小结我们通过对比目前在售的同一项目中，不同产品的去化情况我们发现以下规律，一般来说，产权酒店的市场接受度高于小户型公寓，小户型公寓的市场接受度高于小户型办公，即小户型办公小户型公寓产权酒店8、总价分析研究项目名称产品类型推案销售率小户型公寓50现代印象广场产权酒店95属性楼盘名称总价范围销售率紫晶3290万50产权式酒店现代印象广场4377万90小户型办公美都广场小户型办公3685万90东方金座80190万86万新大厦5398万96西子中心74173万35紫晶3567万55美都广场小户型公寓3464万85现代印象广场2765万45小户型公寓世贸丽晶城79205万60小结产权酒店产权酒店有固定回报收益，因此去化稳定，以紫晶商务城为例5个月间，去化50，去化情况较好；小户型办公小户型办公由于有市场稀缺性因素，从美都广场的表现来看50万左右的办公类产品去化较好；小户型公寓高端的产品价格达到了200万左右，如目前热销的世贸丽晶城主力总价最高达到205万，市区一般性的产品的主力总价在60万左右去化较好；9、面积段去化研究小户型公寓去化特征3050平方米面积段供应量与去化量最大，5080平方米面积段去化率最高小户型办公去化特征由于产品数量较少，导致3050平方米与5080平方米两个面积段去化相近产权酒店去化特征3050平方米面积段供应量较大但去化受阻，5080平方米成为主力去化面积段面积段去化汇总表属性面积段3050508080以上楼盘套数推案套数去化套数去化率推案套数去化套数去化率推案套数去化套数去化率东方金座3503169020516882958488美都广场小户型公寓2872067232278400/万新大厦13012798302893443989西子中心32027888910221150紫晶小户型公寓