2017年南宁市楼市年度报告71p.pptx

CODEOFTHISREPORT|1COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。广西中原研究中心NANNING12015中原地产2014年南宁楼市年度报告CODEOFTHISREPORT|2COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市房地产市场发展概况2014年国内经济、楼市政策及南宁市城市发展2014年全国房地产市场发展概况2014年南宁市供需状况分析2014年南宁市商品房供需状况分析PART1PART2PART3PART4PART5报告导读CODEOFTHISREPORT|3COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市房地产市场概况2014整体状况商住用地供应与成交住宅供应与成交商业用房供应与成交办公楼供应与成交供应404万19供应658万11供应61万35供应81万100成交338万23成交558万15成交24万20成交50万145金额164亿元8套数54万套18套数3908套套数3966套楼面价1505元/10均价6827元/1均价24260元/15均价14067元/24西乡塘区江南区良庆区邕宁区青秀区兴宁区土地供应（万）2145成交（万）1755楼面价（元/）163033土地供应（万）3221成交（万）2616楼面价（元/）189610土地供应（万）751912成交（万）6312楼面价（元/）142813土地供应（万）296成交（万）295楼面价（元/）496974土地供应（万）5651成交（万）5651楼面价（元/）1624125住宅供应（万）87成交（万）8814均价（元/）5647住宅供应（万）107成交（万）128均价（元/）6379住宅供应（万）139成交（万）13021均价（元/）8258住宅供应（万）38成交（万）24330均价（元/）7544住宅供应（万）165成交（万）1121均价（元/）6489商业成交（万）62均价（元/）22274商业成交（万）43均价（元/）21664商业成交（万）6均价（元/）27880商业成交（万）03均价（元/）19187商业成交（万）37均价（元/）29732土地供应（万）217143成交（万）174146楼面价（元/）137331住宅供应（万）122成交（万）7698均价（元/）6783商业成交（万）04均价（元/）22072CODEOFTHISREPORT|4COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010宏观经济、政策分析PART1CODEOFTHISREPORT|5COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010国内经济状况2014年国内经济增速继续放缓增长动力不足投资消费进出口2014年全国固定资产投资（不含农户）502005亿元，同比名义增长157（扣除价格因素实际增长151），增速比去年同期回落39个百分点，比111月份回落01个百分点。2014年全年，社会消费品零售总额262394亿元，同比名义增长120，实际增长109。其中，限额以上单位消费品零售额133179亿元，增长93。根据国家海关统计，2014年，我国进出口总值2643万亿元人民币，同比增长23，其中出口1439万亿元，增长49，进口1204万亿元，下降06。GDP根据统计局初步核算，2014年我国GDP绝对额为636463亿元，比上年同期增长74，增速继续放缓。其中第一产业增速为41，第二产业增速为73，第三产业增速为81。PMI2014年12月，中国非制造业PMI为541，比上月上升02个百分点，连续2个月小幅回升，表明非制造业总体保持稳中有升的发展态势。制造业采购经理指数（PMI）为501，微高于临界点，表明我国制造业保持稳定运行的基本态势，但增长动力仍显不足。CODEOFTHISREPORT|6COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010经济稳中有升规模不断扩张南宁经济状况投资消费出口13季度，全社会固定资产投资完成179474亿元，同比增长1801，其中，固定资产投资完成174895亿元，同比增长1784。第一产业完成投资5730亿元，同比增长3067；第二产业完成投资52974亿元，同比增长1588；第三产业完成投资120771亿元，同比增长1842。13季度，全市社会消费品零售总额同比增长121，与上半年持平，比1季度的123略有下降，各季度增速均保持12以上的较快水平。13季度，南宁市外贸进出口总值359亿美元，同比增长125。其中，出口1933亿美元，增长116；进口1663亿美元，增长137。GDP13季度，南宁市实现地区生产总值（GDP）200487亿元，同比增长80，较上半年回落02个百分点。增速相比全国高06个百分点，相比于广西要低03个百分点。CODEOFTHISREPORT|7COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010楼市政策2014年政策性调整频频，取消限购、央行新政、公积金调整和购房补贴政策成为楼市政策调整主旋律首个取消限购城市出现1月3月2月4月7月8月6月5月加快不动产登记工作，建议房地产调控长效机制平台央行加快信贷结构调整，继续缩减信贷两会提出针对房地产行业采取分类调控，抑制投机投资性需求国资委试点“央企”退房、实施房地产统一登记制度央行坚持稳健货币政策，采取定向降准，采取差别化政策调整存贷比口径降低融资成本建筑面积计算新规实施赠送面积或将成历史央行坚持稳健货币政策，采取定向降准，采取差别化政策广西壮族自治区新型城镇化规划（20142020年）发布南宁10月1日起正式取消限购9月广西适当放宽二套房贷政策调整公积金贷款最高额度中央地方2014央行房贷新政11月央行降息，存款下调025，贷款下调04。10月多地公积金政策收紧多个城市开始酝酿楼市调控松绑南宁放开北部湾其他城市限购部分城市公积金贷款政策开始松绑，购房补贴政策开始出现公积金政策、购房补贴在全国方位内铺开住建部、财政部、央行发文调整公积金政策12月南宁放宽北部湾经济区落户条件国务院签发不动产登记条例取消限购从2014年4月南宁市放松限购，到6月份呼和浩特正式取消限购，截止到年底，全国仅剩下北上广深及三亚5个城市尚未取消限购。央行新政2014年9月份30日央行发布五条新政，在很大程度上刺激了房地产市场的升温，2014年11月份央行宣布降息降准，在一定程度上减轻了按揭购房者的购房成本，对房地产市场也起到一定的促进作用。公积金贷款及购房补贴从2014年5月份开始，开始有部分城市进行公积金政策的松绑，至下半年，公积金贷款政策在全国范围内铺开，至年底已进入尾声。此外，5月份开始，部分城市开始通过购房补贴的方式刺激本地楼市发展，至年底，已经有相当城市特别是三四线城市开始实行。CODEOFTHISREPORT|8COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010楼市政策趋势预判一，2015年国内房地产行业将进入市场调整为主的阶段，2014年楼市经历了取消限购、930新政、央行降准等利好政策，以各地地方为主的公积金贷款政策调整也已经进入到尾声，预计到2015年，房地产行业将会进入市场化调节的轨道。二，以降息为主的金融政策或仍将会在2015年进行，目前，中国经济的发展面临着通缩压力不断上升、融资成本居高不下等问题，根据国内多家研究机构的推测，2015年中国货币政策会继续定向宽松，降息降准将会在2015年再出现2次。而降息将会对房地产行业带来利好，低利率将刺激更多的潜在购房者入市。三，各地方进行楼市微调将呈现分化的趋势，2014年下半年各地政府实施的购房财政税费补贴政策有可能在2015年上半年继续实施，特别是在三四线城市铺开的可能性较大；在一二线城市以及部分热点三线城市，对楼市调整将会趋紧，购房落户门槛等将会提高。CODEOFTHISREPORT|9COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010南宁市城市建设2014年高铁密集开通北部湾核心城市的影响力和辐射力不断加强将有力促进房地产市场的发展骨干交通网络不断升级进一步加强南宁市对周边城市的辐射力和影响力地铁2014年南宁市地铁2号线、3号线相继开工建设；机场2014年9月，吴圩国际机场新航站楼启用，空港新区规划也于当年出台；高铁12月份南宁火车东站正式启用，南广、贵广高铁正式通车。城市外环高速公路正式建成通车，南宁城市或将加速向原环城高速周边拓展12月26日，南宁市外环高速建成通车，原环城高速将成为南宁市的二环路，完善的交通或将使得南宁市加速向2环路周边拓展，从而带动周边房地产市场的升温。区域合作的加速将进一步增强南宁市对于外来人口和资源的吸附力，从而带动房地产发展珠江西江经济带发展规划上升为国家战略2014年8月，国务院印发实施珠江西江经济带发展规划，使其上升为国家战略，规划范围包括南宁、柳州、梧州、贵港、百色、来宾、崇左7市和广东省广州、佛山、肇庆、云浮4市。北部湾经济区同城化加速2014年，北部湾经济区同城化工作已经开启第二阶段工作，自治区政府先后发布了通信同城化（取消漫游和长途费）、金融服务同城化（取消异地转账服务费）、户籍同城化（社保、购房、医疗等）实施措施。CODEOFTHISREPORT|10COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年全国商品房市场状况PART2CODEOFTHISREPORT|11COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010土地供需全面下降成交金额维持稳定2014年全国楼市土地市场2014年全国40个大中城市宅地合计供应约11064公顷，同比下降31，虽然年末两个月供应走高，但全年土地市场受到住宅成交降温波及，整体供应量减少明显。2014年全年，全国40个大中城市宅地合计成交约9602公顷，较前一年下降33。从成交金额来看，受到成交结构影响，2014年土地成交额并未出现大幅下降。2014年，各线城市楼面地价进一步分化一线城市受到部分优质地块出让以及众多房企追捧的影响，全年楼面地价震荡上行，二线及三四线城市则地价相对平稳，在经济及人口增长平稳的情况下，房企拿地亦趋于理性。溢价率方面，各线城市同样存在明显分化，一线城市2014年溢价率明显高于其他城市，这进一步体现了一线城市地块竞争更为激烈。二线及三四线城市溢价率则呈现小幅走低趋势。CODEOFTHISREPORT|12COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010新房供应呈先低后高走势成交年底翘尾全年位居近年高位2014年全国楼市商品住宅成交2014年新房供应呈现先低后高走势，40城市商品住宅成交面积合计约30767万平方米，较前一年上升5。其中一线城市增长明显，达到21，而三四线城市则下降2。2014年新房市场表现抢眼，成交总量位居近年高位。在经历上半年急速转冷之后，新房市场于年中开始筑底回升，在央行“930新政”等利好因素刺激下，第四季度成交节节攀升。12月重点城市成交总量更是创下2010年以来的近五年新高，呈现出明显的翘尾行情。一线城市消化周期延续逐月缩短的趋势，而从存量数据来看，由于近期房企推盘积极，京沪两地存量较前期有不同程度增加。二线重点城市中，消化周期同样呈现逐月缩短的趋势，且整体均控制在10个月以内，从存量数据来看，二线重点城市整体保持平稳，并无明显波动。CODEOFTHISREPORT|13COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010标杆房企2014年购地金额同比降3成全年融资金额同比增2成2014年全国楼市标杆房企2014年全年，标杆房企合计购地金额约2152亿元，较2013年下降35，标杆房企购地量在年初高位回落之后，3月至10月基本处于低位徘徊，年末出现明显反弹。十家标杆房企中，除华润、招商、绿城购地金额较前一年增加之外，其余七家房企都有不同程度减少，其中雅居乐、富力及恒大减少最为明显。2014年全年，标杆房企合计融资金额约1610亿元，较2013年增长23，全年除个别月份较低之外整体尚属平稳，而11月作为融资窗口期今年冲高尤其明显。十家标杆房企中，四家融资金额较前一年较少，恒大减少最为明显；而在六家融资金额增加的房企中，华润及招商增长势头显著。CODEOFTHISREPORT|14COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010房价看涨人群减少购房意愿正在减弱2014年全国楼市市场需求央行发布2014年第4季度城镇储户问卷调查报告。其中房价预期方面，仅173的居民对下季度房价预期“上涨”，525的居民预期“基本不变”，164的居民预期“下降”，138“看不准”。对于房价预期上涨人群比例，已连续五个季度减少，去年第3季度有325的居民预期“上涨”，目前减少了152。购房意愿方面，未来3个月内准备出手购买住房居民占比为145，较上季提高03个百分点。虽然有购房意愿者的占比数据环比增加，但该数据近年整体呈现小幅走低趋势，这与房价预期的变化也紧密相关。近年来，在自住型的刚性需求主导下，我国房地产市场已经陷入了增长的瓶颈。而对房价上涨预期的变化，也预示着购房意愿正在减弱。CODEOFTHISREPORT|15COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市土地供需分析PART3CODEOFTHISREPORT|16COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年整体土地市场供需状况数据来源南宁市国土局2014年，南宁市整体土地市场供应8395万，同比下降约2；其中全年南宁市商住办公用地供应4039万，占比48，比重相比2013年上升3个百分点。受到房地产市场整体低迷的影响，今年南宁市整体土地供应与需求的增速要远低于2013年同期。2014年南宁市整体土地市场供应下滑商住办公用地供应占比略升数据来源南宁市国土局2014年南宁市土地供应分布状况CODEOFTHISREPORT|17COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年整体土地市场供需状况2014年南宁市整体土地市场成交751万，同比增长8，成交金额184亿元，比去年同期减少了近20亿元，降幅达到10。整体土地楼面成交价为937元/，同比下降7，相比去年同期降幅收窄。其中2014年南宁市商住办公用地成交约338万，占总成交量的45；工业用地成交387万，成交金额176亿元，成交楼面价209元/；仓储（含少量商业）用地成交25万，成交金额21亿元，成交楼面单价660元/。2014年南宁市土地市场量升价跌成交金额及楼面价同比均下降历年南宁市土地成交状况数据来源南宁市国土局土地类型成交面积（万）同比增长成交金额（亿元）同比增长楼面价（元/）同比增长商住办公用地3382316438150510工业用地387501769120944仓储用地25812170660152总体75181844109377数据来源南宁市国土局2014年南宁市土地成交分布CODEOFTHISREPORT|18COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年商住办公土地市场供需状况数据来源南宁市国土局2014年，南宁市商住办公用地供应4039万，同比增长19，经营性用地供应占比48，比重上升3个百分点。与2014年南宁市房地产市场整体先抑后扬的局面相反，商住办公土地供应与需求在上半年保持两旺的势头，到下半年后，供需开始遇冷。2014年南宁市商住用地供应3384万，占商住办公用地供应总量的84，同比增长22。商业办公用地供应655万，同比增长9。2014年商住办公用地供应同比略增增速比2013年上升3个百分点数据来源南宁市国土局2014年南宁市商住办公土地供应分布CODEOFTHISREPORT|19COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年商住办公土地市场供需状况2014年，从各区域分布来看，五象新区（邕宁区和良庆区）仍是南宁市商住办公用地供应的主力区域，全年供应商住办公用地2925万，同比增加117万，占到整体供应量的73。兴宁区2014年供应商住办公用地56万，而青秀区2014年仅供应一幅地块约17万，同比下降96。从各区域商住办公用地的增速来看，全年仅良庆和兴宁区供应保持增长，其中良庆区同比增速达到143，兴宁区同比增长51。其他四区均出现不同程度下降，其中青秀区同比下降96，西乡塘区也同比下降速度高达45。五象新区供应比重超七成青秀区全年仅供应一幅地块数据来源南宁市国土局区域供应面积（万/）占比同比增速江南区3242821良庆区2173554143青秀区174096西乡塘区2107545兴宁区56131451邕宁区75191912合计40390100192014年南宁市商住办公用地供应区域分布CODEOFTHISREPORT|20COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年商住办公土地市场供需状况2014年南宁市商住办公用地成交总面积约338万，同比增长18；成交金额为164亿元，比去年同期减少了近17亿元，降幅为9；成交楼面单价为1505元/，比2013年同期的1641元/下降了8。分类别来看，商住用地量升价跌、商办用地量跌价升。2014年南宁市商住用地成交约282万，同比增24，总建筑面积约918万，同比增12；成交金额约142亿元，同比微降2，成交楼面价1543元/，同比跌13。商办用地成交面积、成交建筑面积和成交金额同比去年均下降，成交楼面均价1305元/，比去年同期增3，商办用地成交下降的主要原因是因为五象新区总部基地内商办地块出让从201213年的高峰已经接近尾声阶段，导致供应下降。2014年商住用地成交量升价跌商业办公用地用地量跌价升项目商住用地同比增速商办用地同比增速合计同比增速成交面积（万/）2822456533818建筑面积（万/）918121743910921成交金额（亿元）141622273716439楼面单价（元/）15431313053150582014年南宁市商住办公用地成交分布数据来源南宁市国土局CODEOFTHISREPORT|21COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010良庆区、兴宁区成交量大涨青秀区诞生单价地王拉升楼面单价数据来源南宁市国土局2014年商住办公土地市场供需状况从区域成交情况来看，良庆区、邕宁区和兴宁区是成交的主力区域，其中良庆区成交1743万，同比增幅达146，兴宁区成交56万，同比增幅达51。其他区域成交量均有不程度下降，其中青秀区成交量降幅达到95，西乡塘区降幅达到55，江南区和邕宁区降幅均超过10。从各区域经营性用地的成交楼面价来看，青秀区地价最高（由于仅有一块地以4969元/成为南宁年度单价地王）。综合来看，兴宁、青秀、良庆和邕宁区的成交楼面价同比上升，其中兴宁区本年平均成交楼面价为1624元/，同比增幅达到125，其次是青秀区，同比增长74，良庆区今年平均楼面价1373元/，同比增长31。西乡塘区和江南区平均楼面价均下降，其中西乡塘区降幅最大，达到33，江南区由去年的2109元/的高位回落至1896元/，降幅为10。区域成交面积（万/）同比增幅建筑面积（万/）成交金额（亿）楼面单价元/同比增幅江南区2616102194189610良庆区174146597819137331青秀区295628496974西乡塘区175576123163033兴宁区56511692751624125邕宁区6312143204142813合计3381810921643150582014年南宁市商住办公用地成交区域分布CODEOFTHISREPORT|22COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010良庆、邕宁潜力巨大青秀地块仍将是热点2014年商住办公土地市场供需状况区域商住用地成交（万/）商办用地成交（万/）江南区260良庆区124499青秀区20西乡塘区1252兴宁区560邕宁区6205江南区2014年成交全部为商住用地，除青秀区外，江南区一直是商住办公用地成交中楼面单价较高的区域之一。最近两年区域内的土地供应主要以工业和仓储为主。良庆区最近两年南宁市的主力供应与成交区域，由于是五象新区总部基地所在地，商业办公用地的供应与成交占据了南宁70以上的比重。未来一两年，该区域的商住用地供应仍将处于高位，但增速将放缓，并仍将成为大型外来房企拿地的主要区域，而随着总部基地地块储备的减少，预计未来商业办公用地供应和成交将会出现回落。青秀区热门区域如东盟商务区等地段的商住办公用地储备较少，地块楼面单价高、房企在该区域拿地热情较高是该区域的主要特点。未来两年估计青秀区域内的土地供应仍将维持低位，南宁东站周边的地块有望受到房企的关注。西乡塘2014年成交的地块主要为旧城改造用地，区域内配套相对完善的商住办公用地储备不多，偏远区域内（如金陵）的地块很难受到房企关注，预计未来的土地供应仍以旧城改造用地为主，安吉石埠区域的地块关注度或将提升。兴宁区2014年成交的地块主要为厢竹大道外和昆仑大道周边地块，其中中海拿地面积占到了大部分比重。预计未来两年，该区域的商住办公用地供应将主要来自昆仑大道沿线和城区内的旧城改造地块。邕宁区2014年成交面积同比出现下降，但该区域内的商住办公用地储备较多，且未来的潜力较好，目前该区域已有众多品牌房企拿地进驻，未来该区域内的商住办公用地供需走势预计要根据现有项目的市场表现才能预判。CODEOFTHISREPORT|23COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010经营性用地溢价率下降2014年土地市场供需状况分析2014年南宁市经营性用地成交59块，其中商住用地40宗，商业办公用地19宗，溢价6，溢价率下降了近13个百分点。2014年上半年，在楼市低迷的背景部分大型房企逆市拿地，南宁商住办公土地市场供需较旺，至下半年，市场开始遇冷。全年开发商拿地较为谨慎，并多以起始价拿地，土地拍卖遇冷，流拍地块比去年大幅增加。经营性用地成交溢价情况年份成交宗数溢价地块溢价率占比总体商住用地商业办公用地20145940194（3地块溢价超50）67201364352917（8地块溢价超50）1927201257401728（12宗地块超50）3549同比8143476CODEOFTHISREPORT|24COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年区域总价地王地块编号土地位置用地面积（）容积率用途成交总价（万元）楼面地价（元/）溢价率买方区域GC2013134五象新区良兴路南侧1876204930且40商住96812172812900南宁天誉巨成置业有限公司良庆区GC2014015兴宁区金桥路北面1402610920且275商住73847463919150中国海外宏洋集团有限公司（中海）兴宁区GC2014036江湾路南侧、龙岗大道西侧1272790320且30商住51357088613450广西合景盛誉房地产开发有限公司（和景泰富）邕宁区GC2014101西乡塘区新阳路北面511125730且57商住46231319615870广西华珏投资发展有限公司西乡塘区GC2014117青秀区枫林路以东、二中西侧路以西174322920且32商住277173411496972南宁荣顾房地产开发有限责任公司青秀区GC2013117仁和路东侧357162930且40商住39645081927750广西瀚林地产开发有限公司江南区数据来源南宁市国土局2014年全市地王项目位于良庆区，成交总价为97亿元，楼面价1290元/，从其他区域地王来看，大多数仍是以底价成交。CODEOFTHISREPORT|25COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年部分重点房企拿地状况品牌房企拿地主要区域为邕宁和良庆区当年拿地当年销售部分品牌房企成交面积（万）建筑面积（万）成交金额（亿元）平均楼面均价（元/）拿地区域项目状况中海414133241804兴宁区中海国际社区，项目2014年10月份开始销售，14年已开盘两次。万达34161881453邕宁区万达茂，2014年6月拿地，项目2014年共多次开盘。天誉23293121293邕宁区天誉花园，9月份开始取得预售，14年开始销售。合景19856791409邕宁区合景天峻广场，2014年12月开盘销售。宝能1285161219良庆区世茂1234861234邕宁、良庆区世茂御茂府，2014营销中心已开放，进入预约阶段。万科10433451346良庆区万科魅力之城，2014年项目已经开盘销售。绿地9935461328良庆区绿地国际花都，项目2014年9月首次开盘。合计163951073814472014年大部分房企拿地的主要区域仍为良庆和邕宁区，在其他区域内拿地的品牌房企较少（保利、中海等）。在2014年拿地的品牌房企中，拿地后项目运作节奏快速，大都实现了当年拿地当年销售。CODEOFTHISREPORT|26COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010土地市场总结2014年南宁市土地供应8395万，同比下降约2，全年共成交751万，同比增长8，成交金额184亿元，比去年同期减少了近20亿元，整体土地楼面成交价为937元/，同比下降7。2014年南宁市商住用地供应4039万，同比增长19，商住办公用地成交总面积约338万，同比增长18；成交金额为164亿元，比去年同期减少了近17亿元，降幅为9；成交楼面单价为1505元/，比2013年同期的1641元/下降了8。商住办公土地供应与需求在上半年保持两旺的势头，到下半年后，供需开始遇冷。从类别来看，商住用地成交约282万，同比增24，总建筑面积约918万，同比增12；成交金额约142亿元，同比微降2，成交楼面价1543元/，同比跌13；商办用地成交面积56万，同比下降5，成交建筑面积174万，同比下降39，成交金额227亿元，同比去年下降37，成交楼面均价1305元/，比去年同期增3。从区域来看，五象新区（邕宁区和良庆区）仍是南宁市商住办公用地供应的主力区域，全年供应商住办公用地2925万，同比增加117万，占到整体供应量的73。庆区、邕宁区和兴宁区是成交的主力区域，其中良庆区成交1743万，同比增幅达146，兴宁区成交56万，同比增幅达51。其他区域成交量均有不程度下降，其中青秀区成交量降幅达到95，西乡塘区降幅达到55，江南区和邕宁区降幅均超过10。CODEOFTHISREPORT|27COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010未来趋势预判一，未来一两年，良庆区和邕宁区仍将是南宁市商住用地供应和成交的主力区域，但在增长上，由于良庆区的基数相对较大，预计增速会大幅放缓，邕宁区的高增长速度仍将持续。西乡塘区旧城改造地块供应或将会提速，兴宁区的土地出让可能仍将以昆仑大道周边为主。青秀区和江南区商住地块供应继续维持在低位，但不同的是青秀区地块将会成为关注热点，极有可能以拍卖的方式出让，而围绕南宁东站周边的地块有望升温。二，随着五象新区总部基地地块出让接近尾声，南宁市商业办公地块的供应将降温，预计相比2013年和2014年供应和成交量将出现下降，而其他城区难再有批量或规模化的商办用地出让。预计2015年，南宁市的商办用地供需仍将围绕五象新区总部基地及周边区域展开，其他区域只有零星出让。三，未来三到五年，随着外环高速的通车，原绕城高速变成南宁“二环”路，以及政府规定南宁、桂林和柳州中心城区将不再增加建设用地的政策，西乡塘、兴宁和青秀区的拓展在二环路周边延伸，这部分区域将有大量的商住用地供应，如兴宁区的邕宾立交嘉和城的昆仑大道沿线、西乡塘区石埠及以外区域等。四，品牌房企在南宁市拿地的节奏或将放缓，之前两年大量的品牌房企进入南宁市，并大都通过商办（五象新区基地）商住方式在良庆及邕宁拿地，目前，这些企业商住办公用地大都已经入市，在南宁是否拿地仍需根据项目的市场表现来进行决策。而本土房企将会分化，大型本土企业通过划拨、协议出让能获得较为稳定的土地储备，中小房企仍将面临困境。CODEOFTHISREPORT|28COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市商品房供需分析PART4CODEOFTHISREPORT|29COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市商品房供应状况2014年，南宁市新增商品房供应96188万，同比增长22，虽然相对于2013年49的增长速度有所放缓，但仍处于相对较高的增长速度。2014年前三个季度房地产市场处于相对低迷的状态，市场观望情绪较浓，而开发商对市场的信心明显不足，选择在上半年入市的项目相对较少。到九月后，在南宁市取消限购、央行房贷新政的发布以及整个市场态势相对好转等利好因素的刺激下，开发商对市场的信心开始提振，整个南宁市商品房的供应逐步走高，在9月和10月连续两个月突破100万，再经过11月份的短暂回落后，12月份单月整个南宁市的商品房供应超过了170万，创下最近几年来的新高。2014年商品房供应增幅放缓但仍处于相对较高的增长水平数据来源南宁市住房保障局和房产管理局CODEOFTHISREPORT|30COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市商品房供应状况2014年南宁市共供应住宅7348万，同比2013年增长18，占到商品房供应总面积的76；其次是商业物业，2014年共新增供应面积达808万平方米，同比增长51；2014年南宁市共新增写字楼供应约61万，同比增速达58。此外，车库、车位供应738万，也有着44的高增长速度。2014年，商业和写字楼产品供应速度均超过50，处于较高的增长速度。其中，写字楼的供应增长主要来自五象新区总部基地和青秀东盟商务区内几处大型写字楼项目（海尔青啤联合广场、绿地中心、万科大厦和万达广场等）供应的推动；而商业的提供快速增长，主要来自霖峰壹號、德利AICC等大量综合体项目入市的推动。住宅供应占比超过七成商业和办公楼供应增速均超50数据来源南宁市房管局单位万物业类型供应面积（万）同比增速住宅734818商业80851办公楼61058车库、车位73816其他11542合计961922注住宅包括了别墅、经济适用房、拆迁安置房和限价房等CODEOFTHISREPORT|31COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市商品房供应状况区域分布数据来源南宁市房管局青秀、西乡塘和江南区供应下降良庆和邕宁区大增区域商品房供应面积（万）同比增长江南区12588良庆区2011265青秀区20907西乡塘区175712兴宁区199521邕宁区507595合计9619222014年，青秀区商品房供应量最大，达到209万，虽然保持着较大的体量，但与2013年相比下降了7，同时也远不如2011年和2012年的供应。其次是良庆区和兴宁区，2014年商品房供应面积均在200万上下。从各区域商品房供应的增长来看，邕宁区供应商品房507万，虽然体量不大，但是2013年73万的近6倍，此外良庆区的商品房供应增长速度也达到265。由于最近几年江南区和西乡塘区的商住办公用地供需较为平淡，因此这两个城区的商品房供应面积同比分别下降了12和8。CODEOFTHISREPORT|32COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市商品房成交分析（网签）总体状况2014年南宁市全年共成交商品房77503套，同比增长103，合计成交面积739万，同比增长92，增长速度相对于2013年的392下降了30个百分点。从2014年各个月份的商品房走势来看，南宁市的商品房成交波动与全国整体市场相对较为一致，前三个季度，市场处于较为低迷的状态，虽然4月份南宁市出台了限购松绑政策，但对市场的刺激效果有限。从10月份开始，随着南宁限购的全面取消和央行房贷新政的发布，以及央行降准等多重利好政策的实施，多年抑制的需求开始释放，11月份和12月份南宁市的商品房成交量连续刷新最近几年来的新高。2014年商品房成交先抑后扬年底翘尾全年增速大幅下降数据来源南宁市房管局CODEOFTHISREPORT|33COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市商品房成交分析（网签）物业类型从2014年南宁市商品房成交的物业类型分布来看，全年商品房住宅共成交58508套，同比增长39，成交面积603万，同比增长52，商品房住宅（含经济适用房3129套227万）成交面积占到总量的82的比重。2014年商品房住宅的成交量增速要低于全年南宁市商品房92的增幅4个百分点。办公楼（写字楼）成交3992套合计50万，同比增长近145，是南宁市2014年成交增速最快的物业类型，这主要得益于南宁市经济贸易的稳健发展和大型写字楼项目的集中上市（青秀与安吉万达广场、五象新区总部基地项目）推动。2014年商业用房遇冷，全年共成交25万，相比。2013年下降203。2014年住宅增长缓慢办公楼成交倍增商业物业成交同比下滑数据来源南宁市房管局物业类型成交面积（万）同比增速成交套数同比增速商品房住宅603525850839商业用房252034120398办公楼50144839921395其他6018710883164合计7399277503103注商品房住宅包括经济适用房，其他物业主要为车库、车位、杂物房、储物房等。CODEOFTHISREPORT|34COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市商品房成交分析（网签）区域分布数据来源南宁市房管局2014年南宁商品房成交量最大的区域仍然是青秀区，共成交179万。西乡塘和兴宁区仍是南宁商品房成交重点区域，成交量均超过150万。从区域成交增幅来看，邕宁区成交量虽然最少，但同比增幅达到245，其次是良庆区，共成交110万，同比增长157。六城区中，青秀区和江南区的成交同比出现下降，其中青秀区成交量比去年减少近45万，降幅达到20，江南区成交110万，同比下降9。青秀区和江南区成交量的下降主要原因是受到商品房供应量连续下降的影响，最近2年这两个区域的商住办公用地成交和商品房供应均出现下滑，使得商品房的成交量呈现下行的态势，预计未来两年这种态势仍将持续。与之相反的是良庆区和邕宁区，无论是商住办公用地的成交还是商品房的供应均保持高速增长，有望在未来两至三年成为南宁市商品房成交的主力区域。良庆和邕宁区成交倍增青秀和江南区成交下降数据来源南宁市房管局CODEOFTHISREPORT|35COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市住宅供需分析PART41CODEOFTHISREPORT|36COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市普通住宅供应状况2014年，南宁市新增普通住宅供应7348万，同比增长18，增长速度相对于2013年回落26个百分点。如果剔除别墅、限价房、经济适用房、拆迁安置房等物业，2014年南宁市住宅供应面积为658万，相较于2013年的591万增长11。从月度供应分布来看，2014年各月份变动幅度较大，其中2月份仅供应约2万，处于历史低位，而9月份和12月份均超过100万，分别创下和刷新南宁市住宅新增供应的历史最高值。2014年普通住宅供应增幅放缓但仍处于相对较高的增长水平数据来源南宁市房管局注住宅不包括别墅、限价房、经济适用房、拆迁安置房等,下同。CODEOFTHISREPORT|37COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市不同面积段住宅供需状况2014年，南宁市新增供应的住宅（不含别墅、经济适用房、限价房和拆迁安置房）平均面积约为103，其中7590刚需户型面积段供应数量最多，达到16826套，占比26，合计供应面积约160万，占比为24；其次是105120户型，合计供应面积143万，占比22，共供应17222套，占比27；120144改善型户型供应也占据相当比例，2014年共供应10064套，占比为16，合计供应面积133，占比达20。2014年住宅供应以7590、90105及120144为主数据来源南宁市房管局面积段供应面积（万）占比供应套数占比45以下91213534575386617710759016024168262690105143221722227105120751166451012014413320100641614418031519163180以上701127394合计658100637241002014年南宁市新增住宅供应面积段分布状况数据来源南宁市房管局CODEOFTHISREPORT|38COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市住宅区域供需状况2014年，兴宁区住宅供应数量最大，达到165万，同比增长27。其次是青秀区，今年共供应住宅139万，同比微增1。2014年，西乡塘区和江南区的住宅供应出现下降，其中西乡塘供应107万，同比下降34，江南区供应87万，同比下降21；邕宁区今年供应38万，同比涨幅达到近15倍，良庆区今年供应住宅122万，同比涨幅达到149。西乡塘区和江南区供应的下降，直接原因是最近几年商住用地供应和成交的平淡，而同为老城区的兴宁区今年供应的上涨，也主要是来自于城区外延区域（昆仑大道沿线）供应的拉动。从最近两年良庆和邕宁区的商住用地供需来看，预未来这两个区域的供应量仍将增长，但良庆区的增速将不断放缓，邕宁区仍有望保持高速增长。西乡塘、江南区供应下降邕宁、良庆区住宅供应大涨2014年南宁市新增住宅供应区域分布状况数据来源南宁市房管局区域供应面积（万）占比供应套数占比江南区8713947915良庆区122191151418青秀区139211261020西乡塘区107161134918兴宁区165251554724邕宁区38632255合计658100637241002014年南宁新增住宅供应区域分布及增长数据来源南宁市房管局（万）CODEOFTHISREPORT|39COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市住宅区域供需状况2014年南宁市住宅供应的平均面积为103/套，其中邕宁区和青秀区供应的住宅平均面积最大，分别达到118和110，青秀区一直以来都是在南宁市购置改善型户型的首选，而邕宁区最近两年逐渐推出了众多的小高层、多层大户型产品。与之相对应的是，2014年西乡塘区和江南区住宅供应的平方面积为94/套和92/套，可以看出，这两个区域的住宅供应更多以刚需定位为主流。此外，良庆区和兴宁区2014年供应的住宅平均面积为106/套，改善型户型与刚需户型相对较为均衡。邕宁、青秀区供应以大户型为多西乡塘和江南区供应刚需户型较多供应面积万数据来源南宁市房管局面积段江南区良庆区青秀区西乡塘区兴宁区邕宁区套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积45以下8803250114045732012292126004575153190675401925991016629606070057590211818226162202567219278523661475285935290105342331838443671053101478144329912851130107105120164918614171611037118892991451164199231201445437121392812857383128316825803386628614418048084967659597181283585923838180以上7918302741172317911876820132768合计94798741151412201261013911134910671554716473225379CODEOFTHISREPORT|40COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市住宅成交（网签）状况2014年，南宁市住宅（不包括经济适用房）共成交55379套，同比增长02，合计成交面积581万，同比微增22，增幅相比于2013年的42减少了近40个百分点，同时也要低于2012年10的增速。从数据上来看，依靠2014年12月单月创下的最近几年成交记录的拉动，使得全年南宁市住宅成交（网签）量取得了22的增长，但全年南宁市住宅成交（网签）有一半的月份都处于相对较为低迷的状态，同比成交量出现不程度下降。2014年，南宁市经济适用房成交（网签）大幅增长，全年共成交（网签）3129套，同比增长364，成交（网签）面积227万，同比增长303。2014年住宅成交（网签）581万同比略增增速同比大幅下降注不包括经济适用房数据来源南宁市房管局CODEOFTHISREPORT|41COPYRIGHTCENTALINEGROUP,20102014年南宁市普通住宅成交（备案）状况数据来源南宁市房管局根据南宁市房管局备案数据显示，2014年南宁市住宅成交53758套，同比2013年的54737下降18，成交面积为558万，同比2013年微增15。在2014年前三个季度持续低迷的状态下，南宁市成交的微增主要来自于11月和12月份成交量连续创历史新高的拉升；全年住宅成交总金额381亿元，住宅成交均价为6827元/，比2013年小幅上涨1，创下南宁市年度住宅成交均价历史最高值。2014年南宁市以青秀区为主的中心城区价格较为坚挺，处于稳中有升的态势，在良庆区和邕宁区大量低价项目入市的前提下，使得南宁市的住宅整体成交均价并没有出现下降，依旧能够保持着小幅的增长。2014年南宁市住宅成交（备案）量价微升注不包括经济适用房等数据来源南宁市房管局CODEOFTHISREPORT|42COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010投资型需求锐减改善型户型和大户型成交增长2014年南宁市普通住宅成交（备案）状况数据来源南宁市房管局2014年投资型户型成交量大幅下滑，其中45以下户型成交799套，同比下降54，4575户型成交5384套，同比下降19；7595刚需户型成交16341套，同比也下降了16。90105户型成交套数上涨25，而本年180以上户型成交涨幅最大，同比增长37，120144户型成交同比增长17。2014年90105住宅受用户欢迎的主要原因是此面积段的户型设计大都为22或31房户型结构，灵活多变，既能满足刚需用户的需求，又能满足部分改善型用户的需求；180户型成交的上涨，源自于南宁市2014年推出了众多多层、小高层等性价比较高的大户型房源，这些房源不但满足了大户型客户的需求，也分流了部