安庆华中西路玻璃厂项目投资可行性研究

安庆华中西路玻璃厂项目投资可行性研究华中西路玻璃厂项目投资可行性研究谨呈安徽全力时代置业有限公司思维导图委托方目标宏观经济状况市场分析项目分析委托方目标开发期控制在225年项目利润达到市场平均水平提升公司/集团品牌形象思维导图委托方目标宏观经济状况市场竞争项目分析本项目地块华中西路宜城路湖心南路老式商品房华康新村菱南小区华康双语幼儿园菱南幼儿园康熙河市场菱南再就业一条街地块分析是老城区内为数不多的大盘之一，市场认可度较高；位于安庆市老城区中心位置，能充分共享老城区的成熟配套；地块所在区域位置优越，临主干道（宜城路和华中西路），与城市交通网络对接良好，交通及其便利；地块处于市级商圈直接辐射区，距市级商圈人民路商圈步行15分钟，商业配套齐全，地块商业价值较高；本项目为旧城改造项目，拆迁不确定性因素较多；A地块为不规则多边形，物业布局存在难度；9B地块面积较小，拆迁重建后，价值实现度不高；地块北面、西面和东面被老式住宅包围，影响项目形象临街面短，商业发展受到限制地块优势地块劣势思维导图委托方目标宏观经济状况市场竞争项目分析安庆市对外交通发达，是重要的港口城市和水陆交通枢纽安庆市位于安徽省西南部，长江下游北岸，皖鄂赣三省（安徽省、湖北省、江西省）交界处。城区北沿安（庆）合（肥）公路距合肥市185公里，东沿长江到芜湖、南京、上海分别为204公里、300公里、692公里，西沿长江到九江、武汉市分别为164公里、433公里，是汉口至南通近千公里间长江北岸唯一的重要港口城市和水陆交通枢纽。安庆市行政区分布全市总面积153万平方公里（市区550平方公里）。全市总人口约610万人，行政区辖桐城市、怀宁、潜山、太湖、望江、宿松、枞阳、岳西县等八县和一市。岳西县太湖县宿松县潜山县桐城市枞阳县怀宁县望江县安庆市安庆市宏观经济的快速增长期将带动房地产业的高速发展初步核算，2005年全年生产总值（GDP）42964亿元，比上年增长10。GDP增幅和房地产业发展状况的关系库兹涅茨数据来源安庆统计年鉴CHART125244160106106022326414300046352899285214100797715631320430701234742602392020002234158587429640000959644916GDPGDP增长率表一20002005年安庆地区生产总值（GDP）单位亿元图表1SHEET1年份19951996199719981999200020012002200320042005地区生产总值16914121928000218208223197732282255252441626414302852141320430739202004296400生产总值增长幅度1413621158122210人均生产总值28793255368038953821421043874726529964836946人均生产总值增长幅度1216113111311058981110210421077112112231071SHEET1APAGEPGDPGDP增长率表一20002005年安庆地区生产总值（GDP）单位亿元SHEET2APAGEP人均生产总值人均生产总值增长幅度表二19952005年安庆地区人均生产总值单位元SHEET3安庆市房地产市场处于快速发展期安庆市人均生产总值7103元（约合885美元），可比增长71，按照相关理论，其房地产市场处于快速发展期；生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型图表24210010180581438700420427553472600772737634529901212441811648302234383846694600714175536人均生产总值增长率20002005年安庆地区人均生产总值（单位元）SHEET1年份19951996199719981999200020012002200320042005地区生产总值16914121928000218208223197732282255252441626414302852141320430739202004200000生产总值增长幅度113311181071107310341071105310810911125111人均生产总值28793255368038953821421043874726529964836946人均生产总值增长幅度22131362104812227SHEET116914121133192800011182182082107123197731073228225510342524416107126414301053285214110832043071091392020011254200000111APAGEP地区生产总值生产总值增长幅度表一19952005年安庆地区生产总值（GDP）单位亿元SHEET2287902157939189325501306009031368001305683564389500584239133821001899871634210010180581438700420427553472600772737634529901212441811648302234383846694600714175536APAGEP人均生产总值人均生产总值增长幅度表二19952005年安庆地区人均生产总值单位元SHEET3产业结构以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动安庆经济持续增长安庆市20002005三产业总量及增长变化情况第二产业以较高的速度快速增长，起着经济领头羊的作用，第三产业的比重不断上升，安庆地区生产总值中三个产业比例为208411381，产业结构的稳定性逐渐增加，经济结构进一步合理，能有效保障经济的持续增长。CHART102350446031902350437032802290441033022904520319022604660308020790411203809第一产业比重第二产业比重第三产业比重SHEET120002001200220032004第一产业增加值（亿元）1209135914681573168第一产业比上年增长510970850600800第二产业增加值（亿元）3654436522363037249第二产业比上年增长17401410146017201550第三产业增加值（亿元）3381423548095504625第三产业比上年增长14001400132013501300SHEET100000000000000000000第一产业增加值（亿元）第一产业比上年增长第二产业增加值（亿元）第二产业比上年增长历年三个产业比重000000000000000000000000000000APAGEP第一产业增加值（亿元）第一产业比上年增长第二产业增加值（亿元）第二产业比上年增长第三产业增加值（亿元）第三产业比上年增长SHEET3200020012002200320042005第一产业比重235023502290229022602079第二产业比重446043704410452046604112第三产业比重319032803300319030803809100001000010000100001000010000SHEET3000000000000000第一产业比重第二产业比重第三产业比重固定资产投资规模稳步扩大，推动了房地产业的发展全年全社会固定资产投资1555亿元，比上年增长243。其中，城乡50万元以上投资1362亿元，增长292；城乡居民投资193亿元，减少17。人口平稳增长，外来人口较少，农业人口的城镇转移，及居民可支配收入的持续增长为房地产市场发展提供了有理保障安庆市近几年人口自然增长，外来人口较少，且增长缓慢，因此，房地产需求缓慢增长；农业人口逐步减少，并在慢慢地向城镇迁移，有利地促进了城镇房地产的需求。城镇居民的人均可支配收入提高和人均社会消费品支出的持续增长，说明市民的购买力逐步增强，是房地产发展的有利保障。年份200020012002200320042005总户数151215391561156716111635总人口（万人）601360296041605260426110其中农业人口（万人）512251185109509750425015非农业人口（万人）89291193295510001105图表1582926458413602152448242671568445958735638504748839642566973城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费性支出“十五”期间安庆市城镇居民人均收支情况（单位元）SHEET1表五“十五”期间我市城镇居民人均收支情况（单位元）年份2001年2002年2003年2004年2005年城镇居民人均可支配收入582926602152671568735638839642城镇居民人均消费性支出458413448242445958504748566973SHEET10000000000城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费性支出“十五”期间安庆城镇居民人均收支情况（单位元）SHEET2SHEET3“北扩东进”的远景规划将对本项目起到一定的分流作用，但在五年之内，本项目的区位优势仍是不可替代的安庆城市发展策略为东扩，发展格局为两点一线，两点分别为西边老城区和东边新经济开发区；古城区改造的改造将使老城区的房地产市场成为热点；东边为新规划的经济开发区，北边的开发区已基本开发完毕。该开发区目前已申报国家级开发区，总用地约41平方公里，其中工业用地约占60（包括仓储用地及码头等）；新经济开发区清源路皖江大道潜江路独秀大道CBD区域城市概况结论宏观环境支持房地产市场快速发展自2000年以来，安庆市GDP总量增长势头强劲，历年来人均GDP的稳步增长，固定资产投资的持续走高，有力地支持房地产业市场的快速发展；安庆市规划将推动城市有序发展，农村人口逐步向市区迁移，极大地推动了对市区房地产的需求；人均可支配收入的提高和人均社会消费品支出的持续增长，表明了市民的购买力越来越强，是房地产市场健康发展的基础；人均GDP达885美元，房地产市场进入快速发展期，发展潜力巨大。；安庆市古城区的改造，将使老城区的房地产开发成为热点；思维导图委托方目标宏观经济状况市场竞争项目分析开发类型以住宅为主，房地产市场消化能力持续增强，市场健康发展安庆市房地产投资近年来保持稳定增长，在开发类型上以住宅为主，且比例逐年增大，2004年达到78，办公楼市场基本萎缩，商业营业用房投资前几年比较活跃，2004年开始有所降温。近年来安庆市房屋销售面积逐年增长，2003年更是发生跳跃性的增长，房屋销售面积和竣工面积分别同比增长123和45。同时房屋销售竣工比逐年增大，2004年达到073，表明房地产市场的消化能力持续增强，房地产市场健康发展。安庆市近年房地产开发投资额（单位万元）安庆市近年房屋竣工销售面积数据来源安庆市2004年统计年鉴666467048470276销售面积逐年上升，市场需求旺盛；销售价格走势平稳，06年4月均价达到2500元/平方米结合年销售面积和月销售套数走势图，可以推算安庆住宅市场平均月消化量为300350套，年消化量为36万42万平方米。根据安庆市住宅与房地产和信息网公布的2006年安庆市商品房价格，2006年14月，住宅成交价格走势平稳，只是受到个盘成交的影响价格有所波动，4月份上涨到2500元/平方米。安庆市近年住宅销售状况数据来源安庆市2005年统计年鉴数据来源安庆市住宅与房地产信息网数据来源安庆市住宅与房地产信息网现有市场格局按政府规划方向发展为三个板块，目前，老城区的区位及配套优势仍不可替代老城区板块多为旧城改造项目；开发区板块1992年成立，但基础建设跟不上开发节奏。随着城市建设的步伐逐步加快，开发区的土地已开发殆尽；东郊板块尚处于规划阶段，目前几条城市主干道正在向东推进，已经有一些开发商开始关注东郊。东郊板块由于发展现状和市政规划等因素制约，近期只能成为安庆房地产的次战场老城区板块开发区板块东郊板块优势地段优势无可比拟，成熟的配套，繁华的商业，便捷的交通，使其成为许多置业者的首选区域南边可观江景毗邻大湖的区域，凭借绮丽的大湖风光和靠近市区的地理优势吸引消费者道路宽敞，环境较好土地成片出让，楼盘规模较老城区大城市发展战略向东扩进，规划成为未来的市中心土地供应充足，未来发展空间大劣势设施陈旧，环境拥挤西边居住层次较低，并有石化厂的污染，区域楼盘销售不畅配套不完善，生活不方便现状一片荒凉，而安庆消费者比较注重现实利益未来发展中心城区土地后续供给缺乏，顺应城市发展方向向东发展开发区内的土地已基本出让完毕，后续供给以在售楼盘的后期开发为主，不大会有新的楼盘出现只要政府能够切实推进规划的实施，东郊板块将会兴起康居里弘信花园欧景苑宜城水岸谐水湾新世纪花园第1大道阳光花园二期兴利达第一楼各板块主要在售楼盘分布图住宅市场板块项目名称总建筑面积（万平方米）物业类型销售价格（元/平方米）老城区弘信花园5万多多层、小高层多层2300小高3000欧景苑26万多层、小高层多层3200小高3700宜城水岸1128万高层24003800康居里5万左右多层18502000第1大道17万多层、小高层均价2600兴利达第一楼3万高层均价3000谐水湾共40万，一期约10万多层、小高层、高层价格未定阳光花园二期约17万未定项目未启动开发区晶海花园共12万多层、小高层均价2200大湖春天6万多层均价2100秀水华庭共10几万，分两期开发小高层、高层、别墅别墅均价5000香樟里那水岸16万多层、小高层均价3100世纪名流62万多层、小高层、高层多层2150小高2350丹桂花园8万多层、高层20002700吉祥玫瑰园8万多层18502300西湖绿洲城共61万，分五期开发多层、小高层多层20002500东郊新世纪花园共10万多层、小高层均价2000现有产品缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大住宅供给特征产品特征价格特征营销卖点从单纯的自然资源、地理优势转向打造生活方式，但仍属于市场营销的初级阶段目前市场营销手段比较单一，多以广告营销为主，发布形式有报纸、路旗、大型广告牌等，部分楼盘通过房地产网站做了网络营销，但效果不明显；售楼现场的包装上都普遍存在不足住宅供给特征项目名称营销卖点市场接受程度大湖春天大湖风景，庭院生活自然资源优势得到认可香樟里那水岸高科技产品，节能舒适型住宅新产品、新概念，接受度较高欧景苑国际化、新古典、倾情打造欧洲梦想欧式风格，生活品质的象征，受到中高端客户的追捧弘信花园演绎城市花园，示范未来生活市区地段优势，突出城市生活，许多人的置业首选谐水湾和谐之美，水韵生活突出和谐大社区生活，又有大江大景，未动工已吸引大批消费者西湖绿洲城极具徽州文脉的江南园林人居社区江南园林生活填补市场空白，较能打动人心，无奈现状位置太偏远宜城水岸安庆首席纯现代江景人文名邸地理劣势与定位不符合，被市场遗弃营销方式典型楼盘人脉营销阳光花园二期香樟里文化营销宜城水岸欧景苑生态营销香樟里；西湖绿洲城体验营销品牌营销需求特征以自主为主，区域位置成为置业者考虑的首要因素购房需求结婚、拆迁、进城、改善居住环境、投资等。公务员供电、金融、电信、邮政、保险等行业职员老师石化职工私营业主安庆下属八县的有能力购房者在购房关注因素中，出现频率比较高的有地段、户型、环境、价格、物业管理等。区域老城区为首选；房型、面积100平方米以上的三房单价20003000元/平方米为消费的主力单价客户组成购房关注点住宅需求特征香樟里那水岸住宅市场竞争对手情报搜集项目名称香樟里那水岸位置开发区销售情况06年1月底开盘，目前销售近65规模占地108亩，总建面18万平方米，分两期开发，容积率21竞争优势节能环保概念符合住宅发展的新方向，消费者接受度较高；保留地块内的生长多年的樟树，提高居住环境质量；营销手法比较成功。建筑类型多层、小高层户型主力户型为面积130140的三房两房面积100110平方米，四房面积150平方米左右竞争劣势位于开发区，区域发展不成熟，生活不便；相对其位置来说价格较高。销售价格均价3100，现在购买可打九五折主要客户投资商内部员职工（约2成）、公务员、事业单位职工宜城水岸住宅市场竞争对手情报搜集项目名称宜城水岸位置老城区销售情况05年下半年开盘，一期三幢销售近70规模占地45000平方米，总建筑面积112793平方米，其中住宅95878平方米，商业15536平方米，会所1379平方米，容积率252,居住户718户竞争优势可观江景；楼盘品质较高；绿化景观较好，绿化率超过50；充分利用周围的人文景观提升楼盘的人文气息和品味。建筑类型高层户型主要为123平方米的三房和147平方米的四房，以及少量的复式房竞争劣势位于城市居住层次较低的老城西部，配套不完善；受石化厂的污染；建筑形式单一，可选择余地小。销售价格24003800主要客户事业单位员工，教师，医生，公务员，化工厂职工，少量非本地的投资者谐水湾住宅市场竞争对手情报搜集项目名称谐水湾位置老城区销售情况还未开始预售，但已积累部分诚意客户规模占地282亩，总建筑面积约40万平方米，住户约3000户竞争优势可观江景；知名设计公司规划设计；完善的配套，和谐的大型社区，具有规模效应；建筑类型多层、小高层、高层户型未定竞争劣势离市中心较远；楼盘大，开发周期较长，具有不确定因素。销售价格未定主要客户未知西湖绿洲城住宅市场竞争对手情报搜集项目名称西湖绿洲城位置开发区销售情况去年底开始销售，目前销售率不到30规模占地662亩，总建面61万，共3000多户，其中一期共24幢642户竞争优势大社区，提出造城概念；规划设计合理；建筑形式多样，满足不通层次需求；规划建造商业步行街；园林景观仿造西湖景点，极具诗情画意建筑类型31低层花园洋房、22叠式排屋、内庭式天井花园洋房、多层、小高层户型面积从90200平方米，多层主力户型为120平方米左右的三房，排屋130平方米，花园洋房125200平方米竞争劣势位于开发区东北角，位置太偏远，交通不便，配套不完善对面为大量农民还建房，影响居住环境销售价格20002500主要客户石化职工、公务员等住宅市场现状小结安庆市住宅市场集中在老城区和开发区，未来会向东郊发展；老城区后续土地供给匮乏，供应有限，板块逐渐向东扩进，开发区后续供给以在售楼盘的后期开发为主，不大会有新的楼盘出现；老城区销售均价集中在23003000元/平方米，由于楼盘区位、规模、品质等不同，项目售价差异较大；开发区销售均价集中在20002500元/平方米；区域位置成为影响消费者置业的首要因素，住宅市场畅销户型为100平方以上的三房，也是供应的主力户型，消费者越来越关注户型、环境、物业管理等因素；住宅市场住宅市场营销卖点逐渐由单纯的自然资源、地理优势开始向打造生活方式的方向转变，营销手段在价值实现中的作用逐步增强。现有商业主要集中在老城区，以人民路商圈为中心安庆市主要商业设施分布图商业市场集中商业主要位于人民路商圈，经营状况良好，市场供给基本饱和新百百货金华联购物广场苏宁电器商业市场集中商业类型项目名称位置经营业态经营状况综合百货金华联购物广场人民路底层珠宝、化妆品、（金华联还有超市），二楼以上男装、女装、童装、床上用品、家电、手机等安庆市仅有的两家大型百货，人流较集中，经营状况良好，但仍有剩余柜台出租新百百货人民路大型超市金华联时代购物中心人民路底层部分出租经营电子通讯、珠宝、饰品、烟酒等，其他部分为大型综合超市安庆目前惟一的大型超市，又位于人民路商业街，人流集中，经营状况良好专业市场苏宁电器人民路家电、电器经营良好，但管理有些混乱光彩大市场开发区东北部日用百货、电器、食品、家具、建材、轻纺、汽配等综合批发安庆最大的批发市场，经营状况一般百脑汇德宽路集贤南路电脑、手机等电子产品还未装修开业，刚引入光彩大市场为以批发为主的综合性市场商业市场集中商业部分街区自发形成特色商业街，经营状况稳定安庆市区沿主干道和次干道均开设沿街商铺，业主多用于出租，很少有出售；部分街铺经营业态比较统一形成主题商业街，这部分街铺经营比较稳定，人民路商圈街铺的所有权多为公有，统一出租经营，经营状况稳定，转租不活跃。商业市场街区商业项目名称位置经营业态租售情况人民路商业街人民路商圈主要经营服装、眼镜等根据地段不同租金不等，平均在100元/平方米左右，从吴越路到市立医院段最贵，出售单价20000元/平方米左右，转手费5万起价时代广场步行街人民路商圈主要经营皮具、儿童服装、女装等开业不久，还不成熟，月租金2000元/间，转手费45万吕八街人民路商圈主要经营女装、女鞋月租金25003000元/间，转手费45万女人街人民路商圈主要经营女装根据面积和位置不同，月租金60100元/平方米，转手费45万宜城美食广场人民路商圈主要经营餐饮租金与业主商定龙山路电子通讯街人民路商圈主要经营电子通讯产品，集中分布于移动、联通营业厅月租金5080元/平方米，转手费34万华中西路机电街华中西路主要经营五金、机电产品多为老式住宅沿街底铺，单间面积50平方米左右，月租金2100元，无转手费湖心南路门窗橱卫街湖心南路主要经营门窗制作，橱具、洁具原为建材批市场，后大型批发搬至光彩大市场，现多为小零售商及品牌店，月租金50元/平方米左右部分已售楼盘底商经营状况较差，在售及将售楼盘底商体量较大，经营状况难以估计老城区的底商以一层为主，且体量不大，大部分都处在租售阶段或者还未推出，经营状况无法估计，销售均价预计在700012000元/平方米；开发区的住宅底商则以两层为主，而且必须两层一起购买，体量较大，由于缺少人气及商业氛围，经营状况较差，大部分也在租售阶段，均价40004500元/平方米。商业市场住宅底商区域项目名称租售价格备注老城区弘信花园单价720042米层高兴利达大厦一期部分还建，其余出售给百脑汇电子市场，面积5000平方米，售价1700万元；二期引进大型超市，面积10000多平方米，共两层，租金800万元/年开发区秀水华庭单价800012000已售完香樟里未定方案未定，可能一层出售（最小分割160平方米），二层作为商场出租丹桂花园均价36504200两层，一楼高41米，二楼高34，最小分割90平方米左右世纪名流均价4500两层西湖绿洲城未定沿街底商，另小区内部有大体量的商业步行街，两层大湖春天均价4500左右，未定两层，总高5米多安庆市商业市场小结商业用房开发投资较为活跃，城市商业氛围比较成熟；最繁华的商业主要集中在人民路商业圈，包括综合百货、大型超市等集中商业和主题商业街，经营状况良好，集中商业市场需求基本饱和；老城区沿街商铺以住宅一层底商为主，租售情况良好；开发区新建住宅底商以两层为主，开发体量较大，商业氛围缺失，租售状况不佳；商业市场酒店市场扫描酒店市场安庆迎宾馆安庆大酒店皖园大酒店中宜大酒店安庆市区主要星级酒店分布图安庆大酒店星级四星配套标准安庆市区目前最高档次的宾馆，96年底开始营业，配备宴会厅、各种会议厅、商务中心、购物中心、健身房、网球场等设施。折后房价共150间客房，标房280/间，套房680/间，别墅（6单间）6880/套皖园国际大酒店星级三星配套标准总建筑面积33万平方米。配备各种会议室、会见厅、宴会厅、商务中心，以及商场、健身房、桑那、网球场等休闲娱乐设施。折后房价共有客房249间，单间170200元/间，豪华单间200元/间，标间210240元/间，套间260元/间安庆迎宾馆星级三星配套标准安庆市属接待宾馆，占地6万平方米，总建面3万平方米，1995年竣工开业，配备各种会议室、会见厅、宴会厅，以及商场、健身房、桑那、酒吧、网球场、游泳池等休闲娱乐设施。折后房价商务套房398元/间，商务单间按楼层分238元/间和258元/间，标间A按楼层分238元/间、258元/间和278元/间，标间B（沿马路）156元/间。中宜大酒店星级三星配套标准配备商务中心、大小型会议室、多功能厅、地下停车场、餐厅、健身房、棋牌室、美容美发中心、桑拿中心及音乐咖啡厅等。折后房价各种标房套房共90间（套），房价2001500元/间（套）安庆市住宿业不发达，酒店市场供过于求，市区酒店入住率较低，经营状况较差数据来源安庆市2004年统计年鉴根据统计数据显示，安庆市星级酒店全年营业总额仅1856亿，且其中餐费收入基本与客房收入持平甚至超过客房收入，表明安庆住宿业并不发达。安庆市五0046991一旅游黄金周的星级宾馆入住率仅74，而且这一入住率已远高于往年的入住率，去年只有57。与旅游景区相比较，市区酒店的客房入住率将会更低，经营状况较差。酒店市场小结酒店市场以星级大酒店为主；星级酒店建成年代较早，设施陈旧，房价较低；酒店市场供过于求，入住率不足75，经营状况不佳。星级个数营业额（万元）客房收入所占比重餐费收入所占比重商品销售收入所占比重四星31862147614458449三星89792145244501685二星276901635335653494住宅、商业市场回顾项目住宅市场小结市场总体供需市场供应量充足，消化能力持续增强项目主要集中在老城区和开发区产品建筑形式以多层、小高层为主，主力户型为100130平米的三房价格老城区销售均价集中在23003000元/平方米，开发区销售均价集中在20002500元/平方米销售状况整体销售状况良好，市场平均月销售总量300350套未来供给老城区后续土地供给匮乏，未来住宅供应有限，板块逐渐向东扩进，开发区后续供给以在售楼盘的后期开发为主项目商业市场小结生活水平人均可支配收入的提高和人均社会消费品支出的持续增长，表明了市民的购买力逐渐增强市场总体供需城市商业用房投资建设比较活跃，商业供应量充足，老城区租售状况较好，开发区商铺租售不畅价格老城区商铺销售价格700012000元/平方米，开发区商铺销售价格40004500元/平方米商圈分布唯一的商圈位于老城区人民路及周边区域经营状况人民路商圈商业最为集中，经营状况良好，其他主题商业街经营状况一般，开发区商业氛围较差思维导图委托方目标宏观经济状况市场竞争项目分析本项目物业类型判定的价值构面KPI外因市场实现度宏观经济宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提高市场竞争回现速度物业市场销售速度快，投资者和使用者认可度高投资回报率回报率稳定，且住宅34，商业物业79经营收益物业市场售价增长较快，能实现较高受益内因客户目标开发期225年完成项目开发提升品牌物业形象好，能够提升项目品牌地块条件地块价值地块资源条件好，成熟度高，商业和居住价值高根据本项目居住物业匹配分析，建议建造高档住宅用于提升项目价值KPI外因市场实现度宏观经济安庆市近年GDP的快速增长将推动房地产业的高速发展市场竞争安庆市住宅销售面积呈现大幅增长趋势，存量住宅逐步被消化，住宅市场仍有较大发展空间。未来竞争多集中在开发区，老城区住宅供应增量减少。内因客户目标开发期225年完成项目开发提升品牌物业形象好，高档住宅能够提升项目品牌地块条件地块价值老城区中心位置，人民路商圈辐射范围之内，城市资源丰富，居住价值高。根据本项目商业物业匹配分析，建议建造沿街商铺用于回笼资金，建造集中商业聚集人气，提升物业整体形象KPI外因市场实现度宏观经济人均可支配收入增长较快，社会消费能力持续增长市场竞争人民路商圈处于绝对的核心地位，人民路商圈内商业物业销售情况、经营情况良好，投资需求旺盛。旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求。内因客户目标开发期225年完成项目开发提升品牌商业物业可提升项目品牌地块条件地块价值处于人民路商圈内，商业价值极大酒店物业市场趋于饱和，且酒店的前期投入太大，积压资金较多，后期需要投入大量资金定期维护，不利于实现现金流的正常运转，因此不建议建造酒店。KPI外因市场实现度宏观经济安庆市外向型产业辐射力度不强，商务往来增长有限市场竞争安庆市三星级以上酒店平均入住率最高不到75，面临一定市场压力未来市政府规划建成一个五星级酒店，安庆市酒店市场趋于饱和内因客户目标快速回现酒店的前期投入太大，积压资金较多，后期需要投入大量资金定期维护，不利于实现现金流的正常运转提升品牌四星级以上酒店能够起到的提升项目品牌的作用地块条件地块价值处于老城区核心位置，具有一定的酒店价值各物业功能比较分析住宅集中商业沿街商铺更符合客户的目标拟合度最高拟合度最低功能类别收益方式资金需求对于项目可能贡献市场实现度目标契合度高档住宅销售投资较小，资金回笼速度快稳定的现金流市场实现度高酒店外包经营投资大，回收期长为项目带来高形象，促进其他物业的销售和出租市场趋于饱和，经营状况较差商业集中商业出租投资高，前期少量资金回笼稳定的现金流市场面临更新升级，有发展机遇沿街商铺销售投资小，资金回笼速度快带来高额利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象市场实现度高SWOT优势STRENGTH劣势WEAK项目位于安庆市老城区中心位置，能充分共享老城区的成熟配套；项目区域位置优越，临主干道（宜城路和华中西路），与城市交通网络对接良好，交通及其便利；项目周边文教配套较好，有安庆市电大、安庆卫校、安庆二中、安庆市十一中等，人文环境优良；处于市级商圈直接辐射区，距市级商圈人民路商圈步行15分钟，商业配套齐全，地块商业价值高；是老城区内为数不多的大盘之一，市场认可度高；是老城区为数不多的商住项目，配套商业在为业主提供便利的同时，有助于聚集人气；高层景观资源较好，可观看迎江寺振风塔和江景；项目拿地成本较高，部分土地需要拆迁，拆迁难度较大；B地块拆迁还建后，剩余面积市场价值实现度不高；周边环境较为杂乱；地块形状不规则，容积率较高，规划难度较大；临街面较短，商业昭示性不强；与人民路商圈之间有商业断层，商业价值实现存在障碍；机会OPPORTUNITYSO战略WO战略项目紧邻规划中的古镇，古镇规划人口的迁移将为本项目提供良好的客户资源；老城区内土地供应缺乏且规模较小，本项目相比具有较大的规模优势；目前市场供应的住宅、商业等产品，较为传统，产品创新空间大；抓市场机会与空白点，通过物业类型组合，实现快速回现与长期融资的目标通过产品创新，全面升级产品，走差异化路线，打造项目核心竞争力严格控制开发成本着力打造小区高品质，加强项目自身比较优势，弱化周边杂乱形象威胁THREATENST战略WT战略安庆市处于房地产市场发展的初级阶段，投资较少；未来几年住宅放量较大，竞争激烈；安庆市产业辐射力度不强，人口增长缓慢，影响置业需求；城市规划为“北扩东进”，消费者置业区域逐步发生转移；国家对房地产信贷的严控，将会对销售造成一定的影响。合理的物业类型组合，规避市场风险通过产品创新，全面升级产品，走差异化路线，规避规划给本项目带来的客户分流通过集中商业和沿街商铺的打造，弱化周边杂乱形象，规避市场风险项目战略发展方向借助高档住宅和集中商业提升项目的整体形象，打造一个以住宅为主导，配有较大规模商业的高效紧凑型都市生活圈，跳出区域竞争。通过项目商住功能体系的建立，规避市场风险。项目物业类型组合高档住宅集中商业沿街商铺以高档住宅和沿街商铺的售卖来实现项目资金的回笼；通过集中商业的长期持有提升项目的整体形象，并为企业长期融资进而实现公司战略提供契机。通过全面领先市场的住宅产品，打造安庆市前所未有的新型都市生活，形成项目的核心竞争力。思维导图委托方目标宏观经济状况市场竞争项目分析我们的定位必须体现以下七点是城市级的是城市核心的是具有标志性的是区域峰值地价的是有强烈城市意向的是可回避竞争的是可实现跨越式发展的辐射全安庆市的是安庆市的中心地带能代表新时代的安庆，是城市的“一级”项目平均地价高于城市中的任何区域可辨识，明晰区别于其他区域走差异化竞争，建立项目核心竞争力尽可能的采取超越市场现状的手段制定以项目为中心的区域动态实施计划立足整个安庆市，重新定义区域价值代言安庆，代言时代颠覆传统、产品全面升级都市重建计划打造安庆最具活力的“新型都市生活圈”战略视野2F2F2F价格定位沿街商铺售价为70008000元/平方米集中商业租金为3040元/平方米商业物业排布市场上现有产品打造较为粗糙住宅物业定位小区主入口楼宇外立面中心绿化（建设中）社区边界社区边界模糊，不能与周边区域形成差异规划布局多以行列式排布，规划布局较普通园林景观绿化简单，无主题，风格不突出其他空间无豪华底层大堂设计，社区入口档次不高建筑风格建筑立面大都比较平实，基本走现代建筑风格户型设计较少运用高尚住宅的尊贵、时尚元素配套服务物业管理水平较低，现有会所档次偏低人文构面服务、体验、身份、品牌等产品精神体验层次的元素运用较少本项目产品应全面超越市场，树立区域价值标竿产品定位城市中心高尚、尊贵生活区社区边界建筑形象统一，与周边形成明显差异和对比；反复运用统一体系的建筑、小品符号。规划布局布局透通、大气流畅，以中心园林、景观带等手段形成规划核心，产生规划向心力，打造尊贵、时尚感。园林景观较多强调中心园林和景观轴线，以体现尊贵感，用水景来营造社区高品质形象。采用图案化、装饰化、层次感强的人工园林，在有限的面积内制造尽可能强的视觉冲击。其他空间通过较大尺度的、高档装修的底层大堂，满足城市高端客户会客、交流、休憩和彰显身份的要求。通过设置入口广场等方式表现城市物业的大气。建筑风格通过建筑高度或建筑群体突出体量带来的都市气势。多采用现代风格、欧式元素，避免立面风格的繁复和累赘，多体现现代感和国际感，通过丰富的细部或用材的考究来体现不凡的气质。户型设计以三房为主，提供110130平方米的实用三房，130平方米以上的豪华三房。主卧、客厅朝南，没有暗房，厨房连接生活阳台，每个卧房都赠送飘窗亮点较突出，平面户型中有尊贵享受的元素，主卧、客厅、阳台等局部奢华（通常采用大尺度、弧形平面等方式）。配套服务聘请专业的物业管理公司，提升项目的整体品质感。建筑风格以简捷、明快、挺拔高层建筑与外观形象造成视觉冲击，树立地标形象景观设计全面超越市场，提升项目品质由于目前安庆市场中景观园林设计较为粗糙，且主题不明显，景观组团与层次不强，建议本项目景观设计中完面超越市场水平，提升项目品质从消费者分析可知，目前消费者越来越关注小区的内环境设计高品质形象风格各异的组团园林风格具有核心景观轴线的园林体系采用叠瀑、喷泉、硬质铺装结合水渠、泳池等人工水景来营造社区高档感通过一些标志性雕塑展示形象与营造气氛在社区的主入口处以及核心景观处采用名贵树种创造可逗留的休憩场所，打造生活氛围具有核心景观的园林体系，不同风格的组团设计，并在核心景观节点处设置浅水泳池和休憩广场，提升项目品质大气的社区入口广场，商务和休闲运动双会所，打造项目的尊贵生活圈客户定位辐射全安庆，带动周边区县城市内企事业单位的管理层，如供电、金融、电信、邮政、保险等；安庆师范学院、安庆大学等高校老师，如博导、教授等；安庆注重品质生活的私营业主；城市内具有稳定的高收入群体，如企事业单位中层管理人员、石化职工、公务员、教师、医生、律师等；安庆城区周边的客户，如周边8县客户等；区域的原住民；投资客；核心驱动力1、注重生活品质，有投资观念的私营业主2、注重生活品质的高校老师3、留恋区域的政府公务员、泛公务员4、追求市中心的生活质量，改善居住环境的企事业单位工作人员客户特征年龄3545岁之间，追求新生活品质的一群居住为主，投资为辅价格策略根据市场比较法，对住宅均价做初步研究根据定价影响因素通过对安庆市与本项目形成竞争的6个楼盘进行市场比较定价，因为目前有许多不确定因素，所以以下为项目目前的初步均价。具体价格定位要到进入销售准备阶段视当时的条件确定。项目销售单价本项目得分（各项目售价各项目权重/各项目得分）项目本项目欧景苑香樟里宜城水岸谐水湾西湖绿洲城地理位置/交通10106774规模10811121418规划设计10988109内部景观1077899周边环境101012697户型创新1088888配套设施10106774物业管理1088888合计得分807066647267权重502010155销售单价（元）3,5063,3003,1002,7002,4002,200销售单价权重/打分43832357939422500164思维导图委托方目标宏观经济状况市场竞争项目分析方案用地规划指标说明还建面积27,000平方米，其中商业还建沿街商铺，还建面积800平方米，住宅还建面积26,200平方米。序号项目总用地规划指标方案一方案二1用地面积56,0670456,067042容积率2202603覆盖率28284计容积率面积123,34749145,77430其中住宅（高层）27,9474926,97430住宅（小高层）93,00000114,00000集中商业2,300002,30000沿街商铺1,700001,70000会馆7000080000项目建设、销售进度一期住宅及沿街商铺计划于2007年11月初开始销售，由于商业体量不大，预计于2008年第1季度末结束销售，销售率按95测算。一期住宅体量不大，预计于2009年11月末销售结束，销售率按100测算，销售期13个月。二期住宅预计2008年11月初开始销售，2009年12月末销售结束，销售率按95测算，销售期15个月。整个项目销售期预计为23年。前期工程前期工程包括勘察测量费、规划设计费、临时供水供电、场地平整及临时道路修建等。前期工程及拆迁工程于2006年7月初同步开始，历时8个月。建设进度根据市场调研分析，本项目分为两期开发建设项目建设一期工程计划于2007年3月初开始动工，预计2008年2月末竣工验收；二期工程计划于2008年3月初开始动工，预计2009年2月末竣工验收；整个项目开发期为2年。销售进度投资估算土地成本包括拆迁安置补偿费、地价及契税，高出容积率部分补交30的土地出让金；前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费等，建安工程包括基础、主体、水电安装、室外配套等；管理费用按前述3项之和的1计取。行政规费按规定取80元/平方米，计算基础为计入容积率的建筑面积。财务费用指主要为借款利息。本方案拟向银行贷款3,000万元，贷款期3年，贷款利率按人民银行13年贷款利率603计算。投资方投入资金1亿元，也视同银行借款计算借款利息，借款期为25年。销售费用取销售额的15。注1、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据；2、单价是按计入容积率建筑面积计算的单价。序号项目名称方案一方案二总额（万元）单价（元/M2）总额（万元）单价（元/M2）1土地成本12,687501,0286013,36823917052前期工程费3643829544227529003建安工程15,555121,2610817,866151,225604管理费2860723193165721725行政规费1,0051881491,1661980006财务费用2,05020166212,05020140647销售费用531024305658024514合计32,479472,6331735,848102,45915资金筹措注1、银行贷款3,000万元，贷款期限为2006年7月初至2009年6月末，贷款期限为3年。2、投资方投入资金1亿元，资金投入期为2006年7月初，还款期为2008年12月末，借款期为25年。序号项目方案一方案二合计比例合计比例1自筹资金8,900002748,200002292投资方投入10,0000030810,000002793银行融资3,00000923,00000844销售收入10,5794732614,64810409总投资32,47947100035,848101000销售及经营收入测定方案一销售收入测算表项目租金测算表备注进行租金测算时，我们根据安庆市商业租金增幅情况及本项目实际情况，适当的考虑的项目租金的增幅比例备注项目住宅整体均价为3,790元/平方米，一期住宅计划于2007年11月初开始销售，均价为3,600元/平方米，二期住宅预计2008年11月初开始销售，2009年12月末销售结束，均价比一期上浮8，达到3,900元/平方米。方案一一期二期可售面积（）销售单价（元/）销售率销售收入（万元）可售面积（）销售单价（元/）销售率销售收入（万元）沿街商铺9007,5009564125住宅32,747493,60010011,7891062,0003,9009524,180合计33,6474912,4303524,180项目出租面积（平方米）出租年限月租金（元/平方米）租金收入（万元）金额2,30040352,3249销售及经营收入测定方案二销售收入测算表项目租金测算表备注进行租金测算时，我们根据安庆市商业租金增幅情况及本项目实际情况，适当的考虑的项目租金的增幅比例备注项目住宅整体均价为3,895元/平方米，一期住宅计划于2007年11月初开始销售，均价为3,700元/平方米，二期住宅预计2008年11月初开始销售，2009年12月末销售结束，均价比一期上浮8，达到4,000元/平方米。方案二一期二期可售面积（）销售单价（元/）销售率销售收入（万元）可售面积（）销售单价（元/）销售率销售收入（万元）沿街商铺9007,5009564125住宅38,774303,70010014,3464976,0004,0009530,400合计33,6474914,9877430,400项目出租面积（平方米）出租年限月租金（元/平方米）租金收入（万元）金额2,30040352,3249销售税金及附加测算销售税金计算表项目计税公式营业税销售收入的5城市建设维护税营业税的7教育费附加营业税的3地方教育费附加营业税的1水利基金销售收入的006方案利润估算方案一税前成本利润率为913，该方案下，项目盈利能力偏低，低于行业平均利润水平。方案二税前成本利润率为2117，该方案下，项目盈利能力较好，能达到行业平均利润水平。主要经济技术指标注上表为商业、一期住宅、二期住宅销售率分别为95、100、95的经济效益指标。序号项目方案一方案二1占地面积（）56,067056,06702总建筑面积（）141,34749163,774303项目总投资（万元）32,4794735,848104项目经营收入（万元）37,7262546,192655利润总额（万元）2,966967,589766税后利润（万元）1,987865,085147成本利润率（税前）91321178成本净利润率（税后）50114199财务净现值（万元）450102,2105610财务内部收益率13011动态投资回收期（年）322项目盈亏平衡分析根据市场及项目定位分析，方案一的保本销售价格能够实现，但本方案下，项目的保本销售率略高，项目存在一定风险。根据市场及项目定位分析，方案二的保本销售价格及保本销售率较易实现，项目风险较小。项目方案一方案二保本销售率879786商铺保本销售价格（元/平方米）6,59254,63347一期住宅保本销售价格（元/平方米）3,16442,28585二期住宅保本销售价格（元/平方米）3,42812,47118方案一在考虑资金时间价值的情况下，无法收回全部投资，不可行该方