祥隆企业集团烟台项目专项市场研究报告

祥隆企业集团烟台项目专项市场研究报告祥隆企业集团烟台项目专项市场研究报告凌峻地产（中国）有限公司二零零六年七月目录4第一部分市场调查概述5第一节市场调查序言5第二节市场调查目的7C、巷道B、巷道A、清泉路、巷道D。图中红色标识区域商业价值较大，店面租金在8001200元/平方米/年，底层商铺开间一般为4米；浅红色标识区域商业价值较小，店面租金在500800元/平方米/年，底层店面开间一般约3米。2、商铺租金调查沿迎春大街两边分布的商业价值最大，店面租金在8001200元/平方米/年；烟大市场内的商业价值次之，店面租金在5001000元/平方米/年。店名位置租金（元/间/年）开间进深（米）金手指手机美容清泉路1000034天明眼镜清泉路1800048便利店迎春大街东侧2000045中国移动通信迎春大街300004C120005510元箱包烟大市场2800038福顺服装烟大市场30000C150304500小百货、网吧巷道D80302400小吃、洗浴中心巷道E101001000练歌房合计56524150（2）烟大市场烟大市场共有商铺261个，肉菜市场1个，蔬菜水果大厅1个，游戏厅1个，浴池1个，水产品市场1个，另有1个鞋店和2个超市。主要经营生活日用品、服装、鞋类、小百货、小餐饮等。商业总面积约10300平方米。（3）商业经营品种统计经营品种店面数量（个）占总店面数量的比例餐饮小吃220265服装、鞋帽、箱包、饰品28034网吧、练歌房、游戏室等8010小百货、日常生活用品、文体用品180215发廊2225肉菜、蔬菜、水产品等市场3035通讯、银行等1824、人流导向如下图所示，项目紧邻3条城市主干道，有3个主要人流入口，3个次人流入口，形成了1条主要商业街和1个商业区。（二）项目地块住宅现状项目地块内有万光小区和埠岚小区，入住人数较多，但消费层次相对较低。周边缺少自然景观资源，居住环境一般。由于该两个小区短期内难以拆除，给项目规划与布局带来一定难度。第七部分目标消费者调研本次调查方法主要采取深度访谈法。本次调查的消费者年龄在2845岁之间，且多是具有较强购买力的消费者。本次调查主要针对三方面进行消费者购买力水平、购买倾向、消费习惯及特征。第一节住宅消费者调研一、购买群体受访者普遍表示目前烟台购房能力最强的消费者主要是政府公务员、银行、开发区企业之类工作人员及政府部门企事业单位员工、教师及外地消费者等，一般市民购买能力有限。二、购房原因1、大部分受访者购房是为了改善居住条件，他们对当前的居住条件普遍不满，有些住在城中村里，同时也有小部分受访者为了小孩教育希望住的离学校近点。这说明受访者对居住环境、品质和教育资源十分重视。2、外地客户在烟台置业主要是为了度假和投资。三、购房心理约有70受访者表示对开发商的信任度不够，希望眼见为实，看到现场实景才肯放下心去购买。与此同时，大部分受访者对品牌开发商认同度较大，对品牌开发商开发的楼盘认同度大，认为质量有保证。四、户型及面积偏好1、大部分受访者家庭结构以三口之家为主，因此普遍对住房需求以二房或三房为主，面积在90120平方米之间。2、首次置业的年轻消费群体由于积蓄有限，有近70的年轻消费者表示，首选7090平方米的两房。3、二次置业的中端客户为了改善环境、提升生活质量而换房，他们不但追求大面积户型，更讲究居住舒适度，对小区品质和环境极为关注。在座谈中了解到约有75的消费者要求住房面积约为120平方米，4、投资者比较关注7090平方米的两房。五、建筑形态接受度大部分受访者比较青睐多层住宅，但同时表示已能接受高层建筑，但对高层公寓尚有一定心理抗性。同时，90以上受访者均认为南北朝向为首选，认为通风、采光效果好。六、对建筑空间的要求大部分受访者希望客厅、主卧与卫生间面积较大，同时部分女性群体比较注重厨房与餐厅的面积与布置。有超过50受访者希望有开放式的阳台，便于晾晒衣服或养花。七、价格接受程度70的受访者认为价格在3000元/平方米接受度较高，超过3500元/平方米将存在一定障碍，但也有约20受访者认为如果小区居住品质高、景观好，价格贵点可以接受。八、周边配套需求受访者对小区周围环境好、配套成熟的项目接受度比较高，对购物、出行、休闲不方便、配套不成熟的区域和楼盘尚有一段心理抗性。他们认为日常购物的有效半径一般在一公里以内，如果超过一公里比较难接受。九、小区配套需求大部分受访者认为小区要有解决基本生活的社区配套，而休闲、运动场所较多的项目比较受欢迎。十、房屋交付标准大部分受访者认为只要有时间就选择自己装修，尤其是首次置业者，他们一般注重个人喜好和装修风格，不喜欢雷同。只有小部分年轻群体、外地消费者（包括下属县市、镇区、市外、华侨和外国客户）希望交楼标准为精装修。十一、对向往居住地及对本项目所在区域评价1、大部分受访者认为，以前认为住在海边较潮湿，住在山上太荒凉，但目前靠山、观海已成为大部分消费者居住的向往。同时，大部分受访者认为现在住在“东郊”莱山区是为了改善居住环境与小区品质，尤其是靠近海边和市政府旁边更是身份的象征。2、约有75的受访者、经营户认为莱山区缺乏上规模、上档次的商业区，而迎春大街作为莱山区城市核心要道，其周边商业发展前景看好，但莱山区呈狭长带状，不利于凝聚区域商业氛围。3、80经营户认为哪里人多、消费力强，他们就到哪里开店经营，但普遍对一些新兴商业项目入驻及商场未来经营状况比较谨慎。目前莱山区还没有上规模、上档次的区域商业，他们比较期待，但在一定程度上会持观望态度，但如果整体经营情况较理想，有近60经营者考虑前往置业或经营。十二、消费习惯及心理1、90受访者表示已形成到芝罘商业中心购物的消费习惯，平时主要去振华购物，但对即将开业的沃尔玛有较大的期望值。2、大部分消费者平时购物选择就近的便利店和农贸市场，主要是为了满足日常生活需要。3、莱山区消费者由于离芝罘区商业中心较近且交通方便，一到周末或空余时间充足便前往集中采购，95的消费者普遍希望附近能有上规模、满足多层次消费的购物、休闲场所。十三、投资者心理受访者中的投资者表示更注重地段、升值潜力的区域与楼盘，这也是他们衡量是否有投资价值的依据。大部分投资者认为，莱山区发展前景看好，房价仍由一定幅度上涨，具有很好的投资潜力。第二节商业消费者调研为充分了解商业客源的心理状况，本调查组对100位商业投资者、经营者、消费者进行拦截式、定点式随机调查，然后将结果进行汇总。一、投资者调查选题要求选择他们最关心的三个问题考虑因素受访者选择数量各因素所占比例（）地段4515经营管理155增值潜力、发展前景6020建筑外立面62项目规模155底层临街3612产权186返租217价格279合理的间隔248建筑质量62经营档次124付款方式155合计300100烟台市的投资者来源广泛，主要来源于本地的经商者以及在烟台经商的韩国、东北等外地客户，投资意识比较理性，一般呈现如下几个特点1、关注商铺所在区域的商业现状及发展前景烟台投资者对于商铺所在区域的商业状况比较关注，较多的考虑到日后的经营情况、收益期望等。2、较为接受独立街铺、临街铺和底层商铺，对于广场铺及较高楼层铺位则认可度不高受传统商业经营理念和烟台市现有商业经营情况的影响，投资者对于独立街铺和底层商铺，尤其是商业区外街底层商铺有着较强的心理倾向，而对广场铺及较高楼层的商铺则显得投资信心不足。3、对价格方面比较理性对价格方面普遍认为要视商铺地段和市场实际情况而定。比较关注商铺周边类似铺位的租金，由周边类似铺位租金和心理预期收益率来倒估价格。4、偏向于小面积铺位从烟台当前在售商业项目的销售情况来，小面积的铺位更受投资者欢迎，总价约20万50万/间。5、对返租模式较为认可商业市场的发展需要一个市场培育期，大部分投资者希望该市场培育期由开发商租回去经营，既能让开发商更好地培育市场，还能获得比较稳定的收益。6、对主力店的引进和经营管理规划也予以关注投资者对主力店的招商工作及后期经营管理规划做得好的商业项目表现出更大的投资热情。二、经营者调查选题要求选择他们最关心的三个问题考虑因素受访者选择数量各因素所占比例（）地段5117经营管理5719建筑外立面62规模124位置和交通3311商业基础6923面积租售比例248价格3010合理的面积和间隔186合计300100烟台市商业经营者主要来源于本地商人和少量外地商户，对比投资者来讲，他们有着一些自身的特点1、比较关注商铺所在的区域由于商业区与非商业区的商业经营状况差别很大，包含经营者和消费者在内一般都只认可烟台市原有的商业中心区。2、对租售价格的权衡由于购买商铺所需资金多，后期风险大，而且烟台市曾有过许多有场无市的商业市场，因此，大部分经营户都会在商铺的购买与租赁中权衡。当商铺销售价格明显高于周边类似铺位的价格时，他们会倾向于租铺。3、关注现有商业氛围及周边消费群体现有商业氛围浓厚、项目周边消费力强的商业项目更能受到经营者的青睐。4、重视商业经营管理公司制约烟台市区商业进一步发展的原因，有很大一部分在于缺乏良好的经营管理，特别是新兴商业市场，后期的经营管理在一定程度上决定着市场的兴旺程度，经营户普遍比较重视商业经营管理公司的经营管理能力。5、希望开发商持有一定比例的商业面积烟台市有较多商业项目都出现了销售火爆、经营困难的局面，众多小业主既无商业市场运营能力，又难以统一意见，使得市场一直瘫痪。于是，较多经营者希望开发商持有一定比例的商业面积，共同承担市场运行的风险。三、消费者调查消费者调查的重点对象是项目周边的居住人口及莱山区居民。通过调查，发现他们有以下特点1、普遍认为购物不方便，购买大件商品需前往市中心；2、认为莱山区现有商业购物环境差，商品品种不齐全；3、希望到住处的附近购物，并希望购物的地方可以逛街；4、对商品最关注的因素分别是质量和价格，以日常生活实用为购物的主导思想；5、购物的主要交通工具是公交车，其次是步行，乘的士和自驾车的比例较少；6、喜欢在周末约朋友一起逛街，个人消费金额大部分在100200元之间；7、现阶段对商品品牌认可度一般，但有倾向品牌消费的趋势；8、在对购物场所的选择中，最受欢迎的是商业街，其次是主题大卖场。投资者、经营者虽然对商业物业的需求偏好各有所侧重，但地段、价格、商业基础、经营模式、经营管理能力、商业物业设计是他们关注的重点；而消费者则侧重于商业物业的类型、经营特色、商品的质量与价格、购物便捷度等。第八部分媒体调查及建议一、报纸1、概况当地报纸主要为烟台日报、烟台晚报、今晨六点、风云消费（夹报、派发）。烟台日报作为党报，为烟台十三个县市区党政企事业单位必须订阅的报刊，其针对性较强，但阅读性不高。发行量为12万份。烟台晚报主要为固定订户，拥有较为稳定的阅读群体，也是烟台市民阅读较多的报刊之一，其针对的群体为有一定经济实力的中、老年群体。发行量为22万份，传读率为16。今晨六点完全推向市场，以零售为主，其内容以时尚为主，主要针对较为年轻的群体，发行量为18万份，传读率为125。风云消费以免费派送、夹报为主，其广告费用相对较低。目前大部分房地产广告选择在烟台晚报投放，主要是开盘及举行促销活动时投放。2、建议项目在内部认购、开盘及促销活动时选择在烟台晚报、日报投放，并以夹报形式对外派发。二、户外广告1、概况烟台市大部分楼盘都重视在项目周边、市中心人流量密集的地方或外区、外县投放户外广告，如卓越生活美学在莱山区、芝罘区都有户外大牌、台湾村二期在开发区、海天名人广场在莱阳县有户外广告。2、建议充分利用本项目四面临街、展示面广等优势，以工地围墙与大型户外广告等形式包装宣传，在城市主干道如迎春大街、观海路等做户外大牌，扩大项目知名度。三、电视台1、概况及价格烟台电视台分为五大频道，分别为新闻综合频道（1台）、经济生活频道（2台）、电视剧频道（3台）、电影频道（4台）、都市文体频道（5台）。包括流动字幕、挂角、形象短片宣传。其流动字幕在2000、2100各一次，每次收费为2000元。收视率最高的为新闻直通车栏目，平均收视率为196,市场份额达到475。烟台电视台开通金日置业房地产专栏节目，其内容包括置业信息网、楼市大家谈、看房直通车、我家我装、巧手靓家、魅眼看二手、热线你我等，该栏目在烟台一套、二套、三套播出，广告费用为12000元/分钟。2、建议本项目在开盘前可选择一套与三套投放，企业品牌可通过角标进行宣传，促销活动可选择流动字幕。四、电台1、概况房地产广告基本集中在烟台广播交通频道，如阳光100、南山世纪城等。（但由于烟台广播交通频道广告相对较多，部分出租车司机选择收听新开通的烟台广播休闲娱乐频道）电台广告包括品牌广告、联办专题、特约赞助、冠名、整点报时、现场直播等，时间长为5秒30秒（不包括现场直播），其类别包括3次/天、5次/天、8次/天、10次/天。2、建议项目在前期可选择烟台广播交通频道、烟台广播休闲娱乐频道投放，提升项目的知名度。五、手机短信1、概况手机短信以成本低、覆盖面广而成为新的宣传途径，当地已有采用手机短信传播楼盘信息。2、建议本项目在内部认购、开盘时期结合手机短信，对客户告知楼盘信息。六、网站1、概况烟台市楼盘外销和外地客户了解市楼盘信息主要依靠网络，故楼盘信息必须通过网络来进行宣传。如南山世纪城等2、建议将楼盘信息发布在烟台搜房网等网站上，方便市民尤其是外地客户了解项目信息。七、自办刊物1、概况自办刊物包括宣传单张、楼盘杂志，用以传播信息，反映项目特点与开发商情况，对树立品牌起到较好宣传作用。如凯旋城、阳光100都有自办刊物，赠送给前往售楼处的客户。2、建议自办刊物和宣传单张，在主要人流集中的干道、购物中心、休闲场所派发。八、车体广告1、概括由于烟台城市面积较大，部分公交路线横跨莱山、芝罘、开发区，对依靠公交车出行、上班的普通消费者和住在其他区的居民来说，公交车身广告是一种很好传播方法。如黄海城市花园比较注重车身广告，这也对项目销售起到一定作用。2、建议选择经过项目的公交路线，如56路5路等投放，进行有效传播。总结及建议烟台市房地产有效推广渠道比较有限，主要以报纸、户外大牌、工地围板广告为主，以道旗、自办为辅，兼有一定电视、电台广告、公交广告。有些楼盘后期基本不做广告，主要依靠开发商品牌及市场口碑。本项目在合理运用以上媒体外，还可通过活动营销、口碑营销、直销等方式拓展推广渠道。第九部分市场调查重要结论及项目建议第一节市场调查重要结论一、烟台市房地产市场现状1、烟台市房地产市场发展势头强劲，市场供需两旺，交易活跃，这与烟台整体经济水平大幅度提高有较大关系；2、二手房交易与租赁市场处于快速成长阶段，虽尚不成熟。但为住宅投资打下良好基础；3、房地产市场价格持续升温；4、商业地产总体供应量较大，市场逐渐接近饱和；5、由于烟台市居住环境好，吸引很多外地人前往置业或投资。市外客户已成为烟台市房地产市场一个重要消费力量，其中投资比重较高；6、莱山区正向为行政、居住、文化、教育中心迈进，随着市政府的搬迁，房地产市场发展迅速，居住氛围逐渐形成；7、消费者对新区域、新物业形态有一定适应过程，随着城市规划与发展，市民普遍看好莱山区发展；市民普遍对多层住宅比较青睐，但对高层住宅接受度已较高，部分群体对高层公寓的接受还有抗性；8、当地具有一定档次的楼盘从营销水平、项目包装都达到比较高的水准，对本项目的营销具有一定挑战性。广告宣传主要选择报纸广告、工地围墙、路牌等，对其他媒体运用较少，推广途径有限，从而制约项目销售；9、目前烟台市房地产项目一期有样板房和样板景观的楼盘并不多，很多项目在建筑主体封顶后或二期才开始选择不同户型做样板展示单位。二、烟台市房地产发展趋势1、烟台市经济快速增长，宏观环境良好，固定资产投资与房地产投资加大，房地产市场持续快速发展；2、商品房价格持续升温，局部地区涨幅较大，制约部分购房者的消费力；3、烟台市房地产市场呈东西两翼发展趋势，近几年莱山区房地产开发速度较快，区域价值普遍被消费者看好；4、商业形态多样化，商业地产开发向市中心周边区域扩张并逐步朝专业化的方向发展；5、莱山区势必将成为烟台新居住中心。莱山区成为城市中高档住宅区的发展趋势已经形成。随着黄海城市花园、鹿鸣小区、海洋花园等项目的建成包括正开发的南山世纪城、绿色家园等项目，以及即将开发的天合城、凤凰新城、四季花城等众多楼盘；6、迎春大街两侧将迎来开发的高潮期，市中心基本无地可批，而迎春大街地也基本被批完，近两市场供应量逐年加大，给本项目带来机会的同时也带来激烈的市场竞争；7、楼盘开发水平、营销手法进一步提升；8、新政对烟台市房地产市场产生一定影响，造成部分消费者持币现望，一定程度制约市场销售；9、随着市场成熟，消费者越来越理性，既考虑工作、生活的便利又注重物业的实用性与性价比，以对应自己的经济能力；同时注重区域发展、物业的升值。三、天合城项目结论1、在城市东进和城镇化进程加快的市场利好因素下，本项目又紧邻市政府，开发前景看好；2、本项目自身景观和外围居住环境好，具有良好的居住舒适度；3、消费者对莱山区认同度高，对本项目区位价值认同度高；尤其是对投资者有一定的吸引力；4、项目开发理念具有一定超前性，开发商有一定的住宅开发经验，市场口碑较好。四、埠岚项目结论（一）商业部分1、商业地产开发呈现出过热倾向，本项目的建设体量及市场定位须借鉴以往开发案例的经验，同时考虑城市商业网点规划对其带来的影响；2、市区商业辐射能力强，辐射范围可达烟台市区及周边腹地地区，从而使得区域消费力偏向市中心，区域商业经营难度较大；3、莱山区的行政、文化、教育、工业等方面的发展和烟台市居住中心东移给莱山区带来了较大的商业机遇，同时莱山区现有有效商业经营面积明显不足，给本项目的商业发展提供市场空间；4、莱山区地形狭长，商业氛围不易集聚。本项目的商业定位需考虑到项目未来辐射能力的强度及所能辐射的范围。5、烟台商业地产开发的专业化水平日益提高，本项目需按商业开发基本规律操作，先商业，后地产，销售之前做好主力店的招商工作。6、烟台市中心商业经营业态丰富，为本项目的业态引进提供商家资源，同时应针对项目实际情况，与市区商业避开直接竞争，做细分业态。7、投资者、经营者对烟台商业区域认识局限于传统商业区，对新兴商业区发展信心不足。8、项目现有商业基础较好，周边潜在商业需求量大。但项目周边住宅区当前闲置率高，现有商业当前经营层次低，辐射圈层狭小。本项目的开发须考虑到项目商业现状及未来的发展空间。（二）住宅部分、项目周边名校林立，人文、教育氛围浓郁；、项目自身商业配套资源良好，购物不假外求；、清泉寨、埠岚、万光等周边小区的质素普遍较低，对项目带来一定的影响；、项目商业部分对住宅的品质提升构成一定的影响；5、周边的居住投资气氛较浓，学生外出租房现象普遍，收入较高的教师希望有更高品质的住宅；6、项目周边市政配套完善，路网发达，交通方便；7、项目三面临街，莱山区南部及西部地带的市民必须经过小区周边路网，现场展示效果好。结束语根据对烟台主要城区、在售项目及项目区域、地块现状深入的市场调查，凌峻公司市场调查小组对烟台市房地产市场和项目地块有了比较全面的认识，在接下来的工作中，将结合凌峻以往的丰富经验及对房地产的深刻理解对两个项目的整体发展作出建设性的建议。附件楼盘个案分析一、住宅个案分析1、海天名人广场项目名称海天名人广场开发商山东祥隆企业集团有限公司策划代理山外山市场策略设计有限公司物业管理由开发商自己管理地理位置烟台滨海中路31号销售热线6895338/6895399项目规划占地面364万方总建筑面积93万方绿化率60容积率26组团开发顺序分一、二期开发园林绿化特色中心喷泉广场、三大主题园林车位数量517项目配套会所、诊所、超市等车位售价812万元/个开售情况开盘时间2002年10月19日目前工程进度准现房交楼时间2006年底全部交付使用销售进度约95价格水平整体均价8000元/平方米最低价格6800元/平方米楼层差价100元/层开盘价格4000元/平方米其它装修标准毛坯现场促销措施无分析（1）整体规划海天名人广场是烟台市第一个高层海景豪宅项目，为现代建筑风格。该楼盘由2栋28层，3栋25层组成，建筑顶层为复式空中别墅。开发商在建筑整体规划、户型设计力求完美，在物业管理、配套、园林等方面尽可能地满足了高端消费者的要求。尤其是名人5号，开发商将其打造成烟台市最高档住宅标杆。（2）园林景观项目不但拥有一线海景和滨海绿化，且小区还建有中心喷泉广场、三大主题景观广场，总面积达到24000，不仅为业主提供更舒适的居住环境，也让烟台市民多了一个休闲的好去处。（3）配套设施海天名人广场有大型地下会所、停车场等，小区智能化更是其它高档社区所没有，如指纹锁、净水系统、集中供暖等。（4）销售情况海天名人广场是目前烟台市高档楼盘中操作最成功的项目之一，无论在楼盘形象、销售业绩、市场口碑等方面都取得较好成绩，目前整体销售率达到95以上，目前所剩单位约30套，主要集中在在顶层的复式楼。（5）户型面积及特点海天名人广场普遍面积较大，都是三房户型，从138、153、154、156、159、161、166、170、175、190、210、214、218、221、265平方米不等。该小区户型设计最大特点是做到了“户户朝阳，家家观海”，最大限度的利用了海景资源优势，而且在动静分区、洁污分离等方面做的也比较到位，各个区域之间的功能划分、搭配也很合理，居住舒适度比较好。尤其名人5号增设了阳台，观海效果更佳。目前所剩房源面积大都在150平方米以上。（6）项目优、劣势分析优势地理位置优越，拥有良好的一线海景。小区在整体规划上以“户户朝阳、户户观海”为原则，既保持每户南北对流，又充分考虑业主观海、观景的要求，户型功能齐全、功能区间分割合理；开发商在产品品质力求完美，拥有良好的市场口碑；小区配套完善，尽量满足业主的需求，会所功能齐全、园林景观优秀，而智能化在为生活提供便利的同时也成为业主身份的象征。劣势所剩单位集中，面积大，总价高，一定程度制约销售；后期广告宣传、推广活动少，过多依赖市场口碑和客户介绍，故销售速度比较缓慢。2、阳光100城市广场项目名称阳光100城市广场地理位置海港路与北马路交接处开发商北京阳光100销售热线6257777总体规划澳大利亚DCM设计师事务所商业规划WOODSBAGOT设计师事务所项目规划占地面积约10万方总建筑面积55万方容积率525绿化率31车位数量2500组团开发顺序分一、二期开发园林绿化特色中心下沉式广场项目配套商业街、百货、超市、会所周边配套交通、银行、市场、学校、医院、其他等现场及营销策略表现销售人员专业热情现场包装大气、功能区明确广告媒体策略工地围墙、楼书、期刊开售情况开盘时间2006年4月25日目前工程进度打桩交楼时间2008年10月销售进度仅推出一栋公寓，约15价格水平管理费标准19元/平方米整体均价8000元/平方米楼层差价3040元/层方向差价南北、东西各200元最低价格6900元/平方米最高价格8000元/平方米户型户型项目面积范围数量比例销售率入户花园面积二房10384套3325三房104、11984套3315其他户型5069平方米热销户型其它装修标准精装修价格水平1200元/平方米现场促销措施无（1）分析项目位于海港路与北马路交接处，属于商业中心范围，周边配套成熟，商业氛围浓，具有市中心无法复制的地段优势。项目一期推出一栋26层的公寓楼和商业网点，部分东向户型可以看到海景，整个小区最大的园林特色是建有下沉式休闲广场。虽然品牌影响较大，但项目产品价值与价格有一定差距，处于卖地段、卖外立面、卖品牌的水平。商业网点价格已经达到烟台市顶端水平，有的5万元/平方米。目前主要借品牌与营销优势掩盖公寓规划、户型等劣势，销售存在较大阻力。（2）项目优、劣势分析优势项目位于市中心商业繁华位置，具有市中心无法复制的地段优势；项目为北京阳光100与SOHO联合开发，开发实力、品牌影响大；该项目售楼处设计大气，设有VIP客户谈判室，营销水平、宣传炒做在烟台市走在前列，且拥有企业自办刊物，方便项目及企业品牌形象宣传；项目拥有下沉式休闲购物广场，给消费者是市民提供休闲场所。劣势住宅密度过高，一梯12户，居民活动空间小；西面单位户型普遍存在西晒。（3）户型特点阳光100公寓户型面积如5069平方米的单身公寓，有103、104、119的三种三房户型。尤其是一梯12户设计更使居民活动空间狭小，户型不太方正，转角多。由于是板式楼，所有户型基本没有南北对流，通风效果不好；而虽然部分单位可以看到海景，但同时会也会出现西晒。由于产品定位不准，目前推出的公寓整体户型设计不符合烟台当地实际需求，虽然说是公寓但并未按照公寓标准来做，和传统住宅并无太大区别。由此可知，烟台市民对高层公寓尚有一定心理抗性。3、台湾村项目名称台湾村开发商烟台胜利房地产开发有限公司策划代理上华企划整合推广地理位置莱山区红旗东路18号销售热线05356890399，6890699项目规划占地面积267万方二期建筑面积20万平方米绿化率55容积率一期0。73，二期1。9租车位售价格水平租50元/月；售85万元/个组团开发顺序分两期开发园林绿化特色中心造湖及绿化广场项目配套会所、幼儿园等周边配套一中，现场及营销策略售楼部（会所）设计大气精心，并与响水湾中心湖景联为一体，开售情况开盘时间2003年目前工程进度封顶交楼时间2006年6月销售进度75价格水平开盘起价3600元/平方米整体均价5000元/平方楼层差价100元/层方向差价100元最低价格4600元/平方米现时价格4600元/平方米其它装修标准毛坯现场促销措施购买二层以上单位95折分析（1）整体规划台湾村分两期开发，为典型的欧陆式风格，顶部是英红瓦、墙体为罗马瓷砖。小区建筑以41多层和12栋小高层（其中西区10栋）为主，属于低密度的建筑群落，分东区、中区和西区开发。东区和中区部分现已竣工；二期工程10栋小高层总建面积约为5万平方米。（2）园林特色项目依靠水景做文章，园林设计都做的很出色。（3）项目推广及销售情况该楼盘自2001年便开始了前期的推广准备，但一直未正式发售，采取社区环境、配套成熟才推向市场的策略，直到2003年8月31日方才开盘。此时楼盘已初具规模，楼盘形象也达到了一定的高度，且建筑材料和产品配套方面都比较高档，让人觉得物有所值，整体销售比较理想。自正式开盘以来，由于社区环境已成熟，台湾村保持了比较好的销售态势，其中区的多层比较好卖，东区销售率也不错，但小高层的销售不是很理想。（4）户型特色及典型户型分析该楼盘户型设计比较有特色，主要有121、133、151、169、177等。单户面积基本在100300平方米之间，全明布局。小高层主力户型为120180之间，热销户型面积为130150平方米的三房。1313平方米三房两厅一卫户型方正、实用；客厅、卧室设有飘窗，增加户型空间感；动静分离、空间私密性较好；有观景阳台，所设位置使南北通透效果不太好；明厨、明卫设计；户型为大面积三房只有一个卫生间，与左边卧室造成一定面积浪费；客厅与餐厅之间浪费面积较大；1403平方米三房两厅二卫户型方正、实用。功能分区比较合理；卧室采用转角凸窗，增加空间感，且采光效果好；有观景阳台，但所设位置使南北通透效果不太好；动静分离、空间私密性较好；明厨、明卫设计；客厅与餐厅之间浪费面积较大；4、黄海城市花园项目名称黄海城市花园地理位置烟台市滨海中路开发商山东黄海明珠集团公司销售热线05356888321项目规划占地面积55万方总建筑面积417万容积率06绿化率60车位数量4300组团开发顺序分五期开发园林绿化特色利用地势高差布置，中央景观区有喷泉项目配套会所、超市周边配套滨海浴场、餐饮现场及营销策略表现销售人员表现较好现场包装位于会所内，包装较为简单广告媒体策略无开售情况开盘时间2001年月日目前工程进度准现房交楼时间2006年年10月销售进度剩余20套价格水平管理费标准15元/平方米整体均价4800元/平方米楼层差价50元/层最低价格4300元/平方米其它装修标准毛坯装修价格水平元/平方米现场促销措施无分析（1）整体规划黄海城市花园是滨海中路最大的住宅小区，分5期开发，包括樗园、岚园、海逸阁、玉兰园、百合园、桂苑等几个组团，以小高层、高层为主，部分多层及别墅物业。（2）项目推广在楼盘推广方面，黄海城市花园主要以车体、候车亭进行宣传，媒体广告做的较少，在一定程度后上制约了楼盘销售。（3）销售及入住情况该楼盘2001年3月开始对外销售，由于开盘时为小户型，起步且单价定得低，所以总价低很有吸引力，开盘一炮打响，并树立起良好的楼盘形象和知名度。后来由小户型慢慢过渡到大户型，价格保持缓慢增长。由于项目推广力度不够，每期产品卖上一年才基本结束销售，这样的销售速度显然是比较缓慢。目前该小区配套已经成熟，入住比较高，其中有不少是韩国人，所剩的几套房源为大面积户型。（4）户型特点由于楼盘规模大，黄海城市花园的户型也比较多，从70平方米到700多平方米，共有30多种户型。大部分户型动静分区，休息区与起居生活区互不干扰，私密性强，而且餐厅与客厅相互独立，各部分功能分区明确合理。由于建筑造型的局限，部分户型出现卧室不朝阳、客厅不方正等现象。5、银和怡海山庄项目名称银和怡海山庄开发商山东银和怡海房地产开发有限公司物业管理烟台银和怡海物业管理有限公司地理位置烟台市滨海中路销售热线6891066/6891099项目规划占地面积4万方总建筑面积4万方绿化率56容积率10车位数量258售价水平售9万元/个组团开发顺序别墅、多层、小高层园林绿化特色滨海绿化、中心广场、水中心系、园景项目配套会所、儿童游乐城市开售情况开盘时间2003年4月26日目前工程进度准现房交楼时间已经交房销售进度95价格水平整体均价8000元/平方楼层差价100元/层分析（1）整体规划整个小区由4栋联体别墅、6栋多层住宅（4层），2栋板式小高层住宅（11层）组成。（2）销售情况该楼盘于2003年4月26日开盘。项目占有得天独厚的地段优势，相对于滨海路别的高档楼盘来说更靠近市区，拥有良好的视野和观景效果，别墅的销售状况很好，很快就售完，之后多层的销售也比较顺利，最后推出的小高层由于一些户型观海效果较差而出现一定销售阻力。由于开发商先前开发的项目已经树立了一定品牌基础，开盘初期吸引了不少原先的客户前来看房，尽管最终因价格原因成交较少，但也为该项目营造了很旺的人气，这也说明消费者对品牌开发商的追随。目前该项目处于清盘阶段，剩余的基本上都是景观、视野较差的单位。（3）户型特点及典型户型分析总体来看，银和怡海山庄的户型面积普遍较大，面积在161399之间，以错层、复式为主。户型设计较好，错层设计使得动静分区，增加了私密性；落地玻璃窗的设计不仅增加了美感，同时更兼顾了观景、采光、通风等方面。6、南山世纪城项目名称南山世纪城开发商烟台南山置业发展有限公司策划代理深圳世联地产顾问广告推广青岛安捷广告有限公司地理位置烟台大学南门对面销售热线6709666项目规划及配套占地面积77公顷总建筑面积150万容积率20绿化率60组团开发顺序分四期开发，一期15栋高层园林绿化特色入口广场、水系、树阵等项目配套会所、学校、超市、底商等周边配套烟台大学、滨州医学院、体育公园等现场及营销策略表现销售人员专业热情现场包装大气广告媒体策略工地围板、单张开售情况开盘时间2006年3月18日目前工程进度打桩交楼时间210号楼07年底、其余08年6月销售进度一期50价格水平管理费标准15元/平方米整体均价4600元/平方米楼层差价2050元/层方向差价约100元最低价格3600元/平方米最高价格5600元/平方米户型户型项目面积范围数量比例销售率入户花园面积二房818211410套1860三房1427417151套3785其他户型公寓热销户型二、三房商铺尚未开始销售租售价格水平元/开间米进深米主力商铺面积其它交楼标准毛坯为主，公寓楼为精装修现场促销措施无分析（1）整体规划南山世纪城总建面积150万平方米，是目前烟台市最大的房地产开发项目。整个小区分四个组团开发，包括高层住宅、公寓、写字楼等物业。一期世纪华府总建筑面积52万平方米，于2006年1月8日内部认购，3月18日开盘，在售面积约为25万平方米，由15栋点式高层住宅（3033层）组成，约计2000余套。目前工程处于打桩阶段。一期所剩6栋约13万平方米在下半年推出，价格将有一定幅度上升。据项目整体规划，二期靠近滨海路地块才是真正的海景豪宅，据说都是大户型，而且起价可能在6000元/平方米，年底可能会推出一部分；3期在世贸中心旁边，也是一线海景，估计档次更高。（2）园林景观南山世纪城拥有较好的海景资源且将体育公园包围在内，开发商还准备投入3000万巨资打造园林，小区拥有五大主题景观，居住环境好。（3）社区配套小区配套完善，有大型超市和底商，且周边学校林立，教育资源、人文环境优势明显。（4）销售价格从沿滨海路分布的楼盘及消费者反映来看，南山世纪城有较好的海景但价格相对滨海中路地段每平方米有20003000元的差额，拥有较高的性价比，因此也有一部分向往海景房但无力承受滨海中路高价的中产阶级选择在此购买。由此可知南山世纪城价格已广泛被购房者所接受，且主要购买对象集中在180200平方米以上。（5）销售情况该项目公寓部分由于面积较小但由于单价相对高，总价较大（一般24万40万），首次置业年轻消费群体无力承担，所以销售情况一般，约为60。105111平方米的两房、144170平方米的三房销售情况良好，其中很大一部分为公路局、公安局、中国银行等单位团购，也有部分带有投资性质的自住者，他们考虑物业的升值，如短期升值空间有限或受政策影响，则考虑自住。目前未销售的房屋主要集中在各楼座的顶部及底层，销售率约为80。（6）户型特点及设计较好的户型分析户型面积区间为58222平方米，其中5884平方米为1楼公寓，一梯6户，其余为点式塔楼，为一梯三户及一梯四户。面积1054711410的二室二厅二卫户型较方正实用，但整个户型通风效果不太好；客厅与阳台相连，无形中增加客厅空间；双卧室朝南，采光效果较好；动静分离，私密性较好；厨房带生活阳台，但采光效果不是很好；卫生间设计为黑卫；主卧会出现西晒；64066687一房一厅一卫户型方正实用，比较紧凑；客厅与阳台相连，在增加客厅空间时起到较好的观景效果；明厨、明卫设计，采光通风效果都比较好；L型厨房设计，使用方便；整个户型通风效果不太好；1427414452平方米三房两厅两卫户型功能齐全，客厅面宽达45米，彰显业主身份；户型南北通透，对流、采光效果比较好；明厨、明卫设计，光线不错；L型厨房设计，使用方便；客厅带生活阳台，增加使用空间；入户门正对主卧，私密性差；7、绿色家园项目名称绿色家园开发商烟台日樱花园房地产开发公司物业管理公司开发商自己管理地理位置烟台市莱山区迎春大街中段曹家南销售热线6717111/6717222项目规划占地面积230000总建筑面积约300000容积率13绿化率60组团开发顺序一期翠苑、二期碧苑、三期青青公寓园林绿化特色大型中央花园项目配套会所、购物中心、农贸市场周边配套芳华圆超市、家家悦超市、家具城、农贸市场现场及营销策略表现销售人员素质较高，从事销售工作时间较久现场包装位于会所内、布置一般广告媒体策略烟台晚报为主开售情况开盘时间2005年10月目前工程进度外墙装修完成交楼时间2006年10月销售进度90以上价格水平管理费标准13元/平方米整体均价3550元/平方米开盘价格1800元/平方米楼层差价约50元/层最低价格3000元/平方米现时价格3800元/平方米户型户型项目面积范围数量比例销售率入户花园面积二房60100套3595三房100120套1395其他户型3040公寓或一房、140200复式楼热销户型商铺农贸超市售价格水平1215万元/开间35米进深1012米层高45米主力商铺面积3050其它装修标准毛坯现场促销措施无（1）整体规划及建筑风格该项目以简约时尚作为建筑风格，分碧苑、翠苑、青青公寓三期开发。（2）价格及销售情况一期由于当时户型面积大、位置偏远，开盘起价为1800元/M2，后价格提升幅度较小，但销售情况不太理想。随着区域日渐成熟，社区配套、小区中心园林景观越来越清晰呈现在消费者面前，销售形式逐步转好，以二期带动一期、三期带动先前剩余房源的销售。目前三期均价约为3550元/。（3）客户构成外地客户在绿色家园比例高达40，其中包括外区、下属县市、韩国。少量东北人。其中韩国人占外地客户比例约为15。客户类型外国人外地人年青人其它客户构成基本上是韩国人包括下属县市及周边市区及外省，其中以东北人居多为了结婚、独立而购房的首次置业者附近企、事业单位工作人员、部分投资者大致比例15254020需求面积120200平方米70100平方米3090平方米根据个人需要关注方面朝向、景观、配套等朝向、采光、价格等价格、配套等朝向、交通、配套等购房心理分析对社区整体要求较高，讲究群居性对交通不如当地人要求高购房需求迫切，但经济承受能力有限你急需购房，对各方面要求都较为严格（4）户型特点及典型户型分析绿色家园自二期开始，注重开发小面积户型，自34平方米至200平方米，共有二十余种户型，其中二期7080平方米为主力户型，占75左右，三期开发中适当加大了面积数，以7090平方米为主力户型。面积为14093平方米的三房两厅两卫户型格局方正、实用；欧式风情餐厅带吧台，有一定浪漫情调；阳台虽然与户型相连，但被玻璃遮挡，对流效果较差；明厨L型设计，使用方便；公共卫生间为黑卫；主卧私密性差；8、雪玉花苑项目名称雪玉花苑开发商烟台市雪玉置业发展有限公司策划代理青岛中信房产咨询事务所地理位置南大街与西炮台南路交汇处销售热线6696000项目规划占面积约5万方总建面积12万方绿化率42容积率22车位数量701组团开发顺序一期完成园林绿化特色楼间景观项目配套底商周边配套西炮台公元、芝罘医院开售情况开盘时间06年6月30目前工程进度地基交楼时间07年10月日销售进度内部认购价格水平管理费标准1元/平方米整体均价预计4000元/平方开盘价格约4000元/平方米楼层差价50元/层最低价格3738元/平方米最高价格4309元/平方米商铺尚未开始出售租售价格水平元/开间米进深米层高主力商铺面积其它装修标准毛坯装修价格水平元/平方米现场促销措施一次性优惠50元/平方米，按揭优惠30元/平方米分析雪玉花苑采用现代简约风格，建筑形态全为小高层，整个小区沿狭长形地分布，楼间距控制较好，受地块形状的限制，只在楼与楼之间做些小区景观，没有太多特点。该项目位于南大街与西炮台南路交汇处，距离芝罘区繁华商业中心较近，项目所处位置居住环境不错，比较幽静，基本上没噪音污染且交通便利，周边配套成熟，生活、工作方便。目前售楼处现场规模小、档次低、陈设简单，几乎没有宣传物料，目前处于内部认购，预计6月底正式开盘。该项目以79929的两房、113140的三房户型为主，开盘均价约为4000元/平方米，在市中心附近这样的价格还算比较便宜，大多数市民能接受，前往售楼处咨询的客户以周边及芝罘区居民为主。所以该项目最大的卖点应该是价格与地段。与该项目相比，本项目具有更明显的区位、升值前景、居住环境和性价比等优势。9、岭秀阁项目名称富顺苑领秀阁开发商烟台市南尧实业总公司策划代理山东天马广告有限公司物业管理公司自己管理地理位置烟台市通世路二中南校对面销售热线6019704/6013180规划配套开发顺序分三期开发园林绿化特色主题休闲广场项目配套主题休闲广场，振华量贩超市周边配套二中南校、扬帆超市现场及营销策略表现销售人员热情、专业现场包装一般广告媒体策略户外展板开售情况开盘时间2005年9月28目前工程进度准现房交楼时间2006年8月销售进度约80价格水平管理费标准12元/平方米整体均价3600元/平方米楼层差价约50元/层开盘价格3000元/平方米最低价格3100元/平方米最高价格3850元/平方米户型户型项目面积范围数量比例销售率入户花园面积二房89775080三房11181401065四房1401612815其他户型40一房热销户型两房商铺尚未开始出售租售价格水平元/开间米进深米层高主力商铺面积其它装修标准毛坯装修价格水平元/平方米现场促销措施无（1）分析该项目分三期开发，采用并列式规划，整个小区为欧陆古典式风格。项目借助区位优势、城市发展及周边学校众多而定位为“南城中心生活区、人文住宅”。小区建有1万平方米的休闲主题广场与商业，满足小区业主休闲、购物需求。该项目为南尧旧城改造工程，以前住在这里的大部分是一些南尧村民。虽然目前区域周边已经有一些楼盘，但总体感觉物业档次不高，居住氛围尚不浓。项目主要卖点是离市中心距离较近、交通方便，公交线路多；且项目周边学校林立，如二中、鲁东大学，拥有较完善的教育资源。（2）客户构成主要以刚参加工作不久、收入不是很丰裕的年轻人及周边村民为主，也有些居民为了生活、工作方便或看中项目周边教育资源而购买。（3）设计较好的户型分析13636平方米的三房二厅二卫户型格局方正，实用；客厅活动空间大，但是也造成户型面积浪费；卫生间为明卫设计，采光效果不错；客厅采光仅依靠厨房方向，整个户型对流效果较差；户型设计未考虑动静分离，客厅设在其个卧室中间，私密性较差；二、代表性商业网点1、百年好家私广场项目名称百年好家私广场地理位置海港路18号商业功能家居大卖场开始招商或销售时间目前一层与三层部分面积招商中开业时间2005年10月18日招商情况及优惠措施一层约200平方米、三层约1000平方米正招商中，其余面积均有商家进驻，地下一层整体租出运营推广情况发行“好百年合家欢购物卡”项目整体规划层数及功能分布地下一层，地上三层，均为家居卖场营业面积近2万平方米主入口宽度约6米停车场有较多地面停车位电梯设置单层两扶梯，一上一下中庭设置形式无中庭各层租售及经营状况层数商铺数量（间）空置面积（平方米）租金（元/月）售价（元/）业态分布经营状况1层全部为敞开式铺位形式040只租不售沙发、办公家具一般1层约20060沙发、儿童家私2层060家具3层约100040餐桌、家具相关图片商场内部底层店面2、振华商厦项目名称振华商厦地理位置海港路西侧商业功能大商场停车位停车位紧张，地上车位较少项目整体规划层数及功能分布地下1层、地上7层商场营业面积营业面积6万平方米建筑结构及特色瓷砖贴面，建筑外观现代、气派主入口宽度约12米电梯设置单层升降式客梯4部手扶式客梯4部货梯1部楼梯4部中庭设置形式无中庭各层租售及经营状况层数商铺数量（间）空置商铺数量（间）经营模式招商优惠措施经营状况1层全部为敞开式铺位形式无合作扣点及振华公司自营已营业多年，招商成功经营较好，属烟台零售商业中高端消费者最为集中的商场1层2层3层4层5层及以上各层商业空间规划层数层高业态分布1层净高3米超市1层化装品、珠宝、烟酒2层女装（职业装）3层女装（休闲类）4层男装5层鞋类6层运动装、休闲装7层数码产品相关图片主出入口地上停车位少商场内部通道电器大卖场3、南大街购物城项目名称南大街购物城地理位置南大街205号商业功能服装商场经营特色针对年轻人的时装项目整体规划层数及功能