江西财经大学周边大型房地产开发项目可行性研究报告

目录第1章项目总论111项目名称及实施单位112项目建设方案113可行性研究工作依据214可行性研究结论315主要技术经济指标516存在的问题及建议7第2章项目背景和发展概况821项目提出的背景822项目发展概况1023项目建设必要性11第3章市场分析与建设规模1331市场调查1332市场预测1533产品方案和建设规模1734产品销售收入预测17第4章建设条件与厂址选择1841自然条件1842项目区基础设施1843社会经济条件2144其它应考虑的因素2345厂址选择2346资源和原材料24第5章项目建设方案2551工艺技术方案2552设备选型方案3053规划方案提出与方案初选3154总平面布置和运输31第6章环境保护与劳动安全3771建设地区的环境现状3772项目施工期环境影响分析3973运营期间环境影响分析4174减轻本项目对环境影响的措施和建议43第7章企业组织和劳动定员4581企业组织4582劳动定员和人员培训46第9章项目实施进度安排4891项目实施的各阶段4892项目实施进度表4993项目实施费用50第10章投资估算与资金筹措51101项目总投资估算51102资金筹措方案及贷款偿还计划53第11章经济与社会效益评价55111经济效益分析55112社会效益和社会影响分析57第12章不确定性与风险分析59121盈亏平衡分析59122敏感性分析59123风险因素分析60第13章结论与建议63131综合评价结论63132存在的问题及建议64第1章项目总论11项目名称及实施单位111项目名称江西财经大学周边大型房地产开发项目。112实施单位江西钟灵地产股份有限公司，是一家专门从事镍铁合金生产和销售的公司，注册资本一亿元，法定代表人陈国锵。12项目建设方案121建设目标本项目将建设一个大型的花园式楼盘，提供城市消费者对远郊别墅型房屋的需求。122建设地点江西省南昌市昌北经济开发区下罗。123建设内容（1）建设配一整套居住体系。大型楼盘。（2）建设相关配套设施，学校，医院，超级市场，以及配套的环保设施。（3）房屋兴建总面积25万平方米，占地面积2000亩。124投资估算及资金筹措项目新增投资为125791万元，其中建设投资79529万元、流动资金45454万元，建设期利息808万元。筹措方案为企业自筹资金105791万元，银行贷款2000万元。13可行性研究工作依据（1）国家发改委产业结构调整指导目录2005年；（2）城镇廉租住房档案管理办法（3）城市房地产开发管理暂行办法（4）城市房地产开发经营管理条例（5）城市房屋拆迁管理条例（6）房屋登记办法（7）国务院关于修改住房公积金管理条例的决定（8）中华人民共和国城市房地产管理法（9）中华人民共和国城市规划法（11）中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（12）中华人民共和国土地管理法实施条例（13）中华人民共和国物权法（14）中华人民共和国土地增值税暂行条例14可行性研究结论141项目建成后可提升企业产品的市场竞争力现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。143项目拥有成熟的技术我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房工人，引进国外先进技术和设备，同时吸纳国内的先进技术，为房地产开发提供最好的条件。144项目具有良好的社会经济效益房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。同时，我们计划达到节能以上的标准，采用了外墙外保温、塑钢窗、中空玻璃等节能措施。从表面上看，对于房地产开发商而言，建设节能建筑会增加建造成本（节能材料比一般的建筑材料价格要高一些），但用长远眼光来分析，对开发商来说是一件好事。第一，节能是住宅很好的卖点。你让住户在以后几十年的生活中能节省一大笔开支，当然能吸引大量购房者。第二，能为开发商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效应。当购房者真正住进节能型住宅中，他就会体会到其优越性，对开发商当然会赞誉有加。因此，无论是短期收益还是长期回报，开发商建设节能住宅都是明智之举，而且能实现社会效益与经济效益双丰收。据了解，隆基房产开发的“枫华源”使用了EPS板外墙外保温、双层中空玻璃等节能材料与技术，颇受购房者青睐。现在整个项目已销售85，业绩颇佳。16存在的问题及建议161项目存在问题161项目存在问题、土地和原材料价格上涨，造成房屋成本上升。土地商品房建设的主要成本。如零陵怡港国际花园亩地，购地款万元。每亩万元。比早几年购买同一地段的土地价格高了30左右，由于开发商一般拿的不是净地，还可能承担拆迁补偿和安置费。加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨,导致成本进一步上升。据调查,水泥由原来的元吨，上涨到元吨，最高时涨到元吨；钢材由元吨，上涨到元/吨。河沙、卵石和用人工资也在上涨，一般框架结构房屋比砖混结构的房屋建安成本要高，多层、小高层、高层的建安成本也不一样，建筑楼层越高，建安成本越大。、房屋销售速度放缓，消费市场观望气氛浓厚。由于房产成本的增加，房地产商在产品整合推广方面显得特别谨慎，缩减了广告投放量，在买涨不买跌的传统消费心理下，不少消费者采取静观其变的策略，想买又不敢买，怕买之后又大幅下跌，所以，许多购房者面对心仪的新产品，一等再等迟迟不肯下单定购，零陵云天芙蓉广场春节前每天销售多套，现在也就是每天销售一、二套左右。宁远县的九亿广场三期工程销售明显放缓。、房贷首付提高，开发商定价心理趋紧。自去年以来，央行进行了五次加息，次提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。现在我市所有房地产销售商实行首付不得低于4成，其余成按银行按揭贷款，分年、年和年归完。房贷新政虽没有拉低房价，却在政策与房价的博弈天平间，增加了调控的砝码，是购房者停止购房步入观望。据调查大部分的项目价格虽然坚挺，但购房人考虑周期明显延长，心理趋紧。开发商也开始陷入观望。原来动不动每个月提价几百元，现在也开始暂停提价，转而观察市场的变化。162对策与建议1、不能操之过急，立刻大面积私有化。收购大量土地应该设行政程序控制，不仅仅是农民同意即可。还综合考虑农村就业和农民出路，相关问题没有落实之前，不能收购。这样，改革也要考虑社会责任。走稳一点，不是错。2、先完善法规，再出台改革。法规应该深入农民现实问题，而不是以往的夸夸其谈。还有调解机构问题，投诉机制问题。3、一投票了之不是真正农村自治。投票权力监督公开透明才是。应该淡化农村个人领导作用，推行村民代表集体决策。第2章项目背景和发展概况21项目提出的背景211国家和行业发展规划大家都知道都市的成长和发展是一个不可避免的趋势，我们必须要面对这个现实，城市发展跟商业综合体的互动是一个很现实而且必须的东西。首先政府是处于一个监管机构，真正城市的发展是靠各位开发商，我们一起来共同创造，我们如何创造一个适合居住、便利，而且利于环保的项目必须要注意这个问题。因为不管是商业活动、城市发展、城市综合体的开发，真正最后的目的就是提高人的生活质量，改变生活的一个不好的习惯，保持现有好的习惯。212项目发起人简介（3）江西财经大学周边大型房地产开发项目创办于2010年11月24日。共有五个人投资。在江西省南昌市昌北经济开发区下罗建设配一整套居住体系。大型楼盘。同时，建设相关配套设施，学校，医院，超级市场，以及配套的环保设施。房屋兴建总面积25万平方米，占地面积2000亩。22项目发展概况该项目目前已经得到政府的批准，并且在资金方面得到了银行和相关投资人的大力支持。同时，在购买土地这方面，得到了当地农民的同意。现在，我们经投资已经初步开始实施了。23项目建设必要性1、带动昌北周边地区经济的发展。2、促进当地的就业，房地产的开发将会提供很多的就业岗位。3、充分利用昌北荒地资源，开发荒地。第3章市场分析与建设规模31市场调查311产品现有市场供需现状房地产市场的供应可以从房地产开发投资额房屋竣工面积施工房屋面积房地产开发投资占全社会固定资产投资比率房地产开发投资占GDP的比率竣工房屋住宅套数本年完成开发土地面积商品房销售总额这八个可以量化的指标来度量。20002006年，南昌市房地产投资额从425904万元增长到531084万元，七年间净增了105180万元，增长率为2770，年增长率为353。2000年房屋施工面积为46238万平方米，到2006年增长到109638万平方米，净增634万平方米，增长率为137。房屋竣工面积2000年为25576万平方米，到2006年增长到40082万平方米，净增14506万平方米，增长率为5672。由此可见，随着时间的推移，房地产市场的投资是逐步上升的，这说明了房地产市场的供应是逐步上升的。具体见表1。表120002006年南昌市房地产市场供给主要指标情况数据来源2007年南昌市统计年鉴房地产投资占全社会固定资产的比重从2001年435下降到2005年的176，下降了259个百分点，2005年到2006年房地产投资比重又从176增长到248，上升了72个百分点。房地产投资占GDP的比重也是从2001年的197下降到2005年的61，从2005年的61又增长到2006年的81，增长了2个百分点。详见图表1。房地产投资的增加使得房屋的供给量有了显著的增长。32房地产市场需求状况分析由下表2可以看出，南昌市房地产市场需求状况整体呈现上升趋势，具体表现在商品房销售面积和销售总额的整体上涨上面。商品房屋销售面积由2000年的145823万平方米增长到2006年的413045万平方米，净增了3984635万平方米。商品房销售总额则由2000年的257483万元增长到2006年的735505万元，净增了478022万元。居民收入的增加是需求上涨的最主要的因素，收入的增加使人们有能力来支付上涨了的房价。表2房地产市场需求状况分析32市场预测一、土地供应情况分析（土地供应总体特征分析）1、土地供应总量南昌市土地供应总量同比有较大幅度增加。今年以来，随着政府积极应对金融危机的不利影响，认真贯彻落实中央扩内需、保增长的一系列政策措施，狠抓投资项目的落实，土地供应量也逐步得到回升。前三季度，南昌市建设用地供应总量49347公顷，同比增加了10789。同比，第一季度增加4024、第二季度17412，第三季度7231。2008年以来土地供应总量变动情况见图11。图112008年以来土地供应总量变动情况单位公顷（图片点击可看大图）2、土地供应结构土地供应结构调整明显，工矿仓储用地和其他用地大幅增加，商业住宅用地供应量有所减少。前三季度工矿仓储用地18477公顷，约为去年同期的30倍；商业住宅用地供应14294公顷，同比减少3611；其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应16576公顷，约为去年同期的23倍。三类用地供应量分别占土地供应总量的3744、2897、3359。与2008年同期相比，工矿仓储用地和其他用地所占比重分别提高了3477和3051个百分点，商住用地所占比重下降了6528个百分点。2009年前三季度土地供应结构见图12。图122009年前三季度土地供应用途结构（图片点击可看大图）从季度情况看，第三季度三类用地供应量分别为2287公顷、5990公顷、12410公顷；供应比例分别为1106、2895、5999，与上季度相比，商住用地和其他用地所占比重分别提高了503和4624个百分点，工矿仓储用地所占比重下降了5157个百分点。（见表11）表11三类用地供应结构比较单位公顷（图片点击可看大图）3、土地供应方式出让和划拨供应总量均有提高。土地出让总面积32102公顷，同比增加4398，占供应总面积的6505。其中，招标、拍卖、挂牌出让面积25456公顷，同比增加1796，占出让总面积的7929；划拨供应土地17245公顷，是去年同期的2362倍，占土地供应总量的2071。从季度情况看，第三季度出让土地面积8196公顷，环比（20971公顷）减少6092，占土地供应总面积的3962。其中，招标、拍卖、挂牌出让面积8020公顷，环比减少4472。划拨供应土地12491公顷，环比增长20645，占土地供应量的6038。土地供应方式结构变化情况见表12。表12土地供应方式结构变化4、土地供应价款因工业用地占主导，土地出让总价款有较大幅度减少。土地出让价款21294033万元，同比下降了4875。平均出让单价663元/平方米，同比（1864元/平方米）下降6442。其中，招拍挂出让价款20750901万元，同比减少了4902。招拍挂出让价款占出让总价款的9745。从季度情况看，第三季度土地出让价款10684532万元，同比下降了3389，环比增加了3361。其中，招拍挂出让价款10652518万元，同比下降了3908，环比增加了4221。33产品方案和建设规模本产品为占地25万平方米的商品住房，预计建设30层。第4章建设条件与厂址选择41自然条件411项目区地理位项目位于江西省南昌市昌北经济开发区下罗。此地点为南昌大学群所在地，该地区聚集了南昌的众多高校，其中较出名的有江西财经大学，华东交通大学，江西农业大学等等。此处为经济开发区，经济正在逐步发展，人口的密集度也在不断提高。人们对住房的需求也是日益增长。因此在该地区开发房地产是很有市场的。42项目区基础设施421项目区交通设施该地区交通便利，人们出行方便。道路宽阔，也有利于运送建材的卡车进入。能够到达的公交线路也很多。经过下罗的线路107路124路131路138路2号线138路3号线142路1号线142路2号线143路210路223路232路240路304路内环空调304外环517路425项目区文卫设施条件2007年末全市共有艺术表演团体3个，文化馆6个，公共图书馆6个，博物馆2个。全市有广播电台1座，中短波广播发射台1座，广播综合人口覆盖率9915；电视台1座，有线电视用户15万户，电视综合人口覆盖率9925。2007年末共有各类医疗卫生机构264个，其中医院、卫生院71个，妇幼保健院（所、站）5个，专科疾病防治院（所、站）1个，疾病预防控制中心（防疫站）6个，卫生监督检验所5个。卫生技术人员7009人，其中执业医师和执业助理医师5073人，注册护士2495人。医院和卫生院床位4979张。乡镇卫生院25个，床位326张，卫生技术人员372人。43社会经济条件该地区处于经济开发区，经济发展潜力大。为我们房屋的出售提供了很好的条件。第5章项目建设方案51物流中心建设布局和规模511目标本项目为在江西省南昌市建立一个大型的多位一体的物流中转站，以提高南昌地区的货物流转速度与流转效率。为南昌不仅成为江西而且成为中国东部的流转中心。帮助南昌建立完整的高效的物流体系512建设布局本项目中物流中心采用扇型物流中心布局，即是指物流从物流中心向某一个扇型物流区域运送，其线路呈扇型辐射状。物流中心选址在南昌新城学校旁，在聚集发货人的市区的一侧，是典型的扇形辐射状布局。之所以采用该布局方式，与南昌市的整体布局有关，南昌市地处鄱阳湖之滨，北接九江，九江市全国有名的货物流转中心，本项目中物流中心暨兼顾与九江物流中心的联系，故权衡之下采用扇形辐射状布局。根据南昌件物流中心选址特点，进行拟建物流作业基础设施，整块区域实现供水、排水、供电、供气、通讯、交通，预留计算机网络通道，实现建筑物局域网沟通，整个区域建筑实现智能化的基本要求，物流中心建成了具有地下水电、通讯网络配套设施齐全的钢筋混凝土硬化场地1450440平方米。业务办公楼业务办公楼主要包括非直接从事物流相关业务作业的有关管理和服务部门的办公场所，备有电话、网络、传真等办公设备，设有会客厅及会议室等；具有通信、网络等智能化办公功能；建筑具有标志性作用。货运交易信息中心货运需求信息和运力信息的处理、发布场所，同时它也是货主办理货物托运、仓储、提货手续的场所。设有信息大厅、交易大厅及信息控制与处理办公功能。停车场主要为货物配送车辆、装卸车辆和机械及本单位的公务用车、职工私车存放的场所。路面设有防滑纹道等，可容纳123辆车辆停放。物流仓储区主要为到达物流中心的货物提供临时存储服务的场所，咸阳物流中心将建设一个综合的大型仓库区，库内设有仓储区、理货区、分拣区、货物暂存区等职能区域。辅助服务区包括公寓、餐厅、休闲娱乐场所、浴室、商店、医务室等设施，并包括相应的保障设备和服务设备。商务会展中心为物流服务的供需双方提供洽谈、交流、合作提供场所，承接咸阳市乃至关中地区各行各业的商品交易会、展示会洽谈会的功能。生产辅助设施包括车辆及机械维修车间、车辆及机械清洗车间、集装箱维修清洗消毒车间、洗车台等。中心内的道路标志站、牌、路灯等；主要道路为一级道路标准。广场及绿地面积广场是中心与外部交通之间的缓冲设施；绿地有自动洒水设施，以花草为主。513指导思想以运输、仓储、配送、信息等基本物流活动为基础，科学地将本物流中心地发展方向定位为发展企业物流，引导传统运输企业向现代化物流企业转变。以现代物流为契机来推动运输企业现代化进程和现代商贸业的发展，培育连锁经营和电子商务业。52主要建设方案521库房建设本项目工作组经考虑决定将物流中心园区内库房，停车场，绿化，办公楼等工程设施建设均承包给国内著名的工程建设公司京鼎工程建设有限公司，采用公开招标的形式，取得最低合同价。522车队建设本物流中心车辆主要有1按照车辆的车厢分11平板车没有车厢，只有不到1米左右的车帮，一般的平板车都比较大在916米。用于运输一些基础材料，例如日化，化工，塑料粒子等等。12高护栏有车厢，车厢四壁为彩钢，没有封闭的顶棚，顶棚是用帆布制作的，可以根据内装的货品多少进行升降，故此适用于大多数产品的运输，使用比较广泛。13全封闭或者叫做集装箱车辆，从417米均有，适合运输货值较高，或对车辆有较高要求的车辆，目前此类车辆在货运市场几乎占到一半。承载235吨。2按照使用的范围21普通运输车辆包含上述三种车型，主要运输日常的一些普通产品，例如电子电器，食品，饮料，服装，机械等等。22恒温或保温车辆其实分类很多，恒温车大多用于对于温度要求不是很严格的食品类，一般会保持温度在510度左右，保温车适用于对于温度要求较高，例如医药，冷冻食品等等。23危险品车辆危险品分为9类，不同的种类均要有不同的资质，车辆可谓第一点所说的三种车型。24特种车超长，超宽的大件运输车辆油罐车减震车辆（运送精密仪器，例如卫星，导弹，高端服务器等等）25监管车或叫做关封车用于在监管仓库之间的运输工作，大多在机场、码头旁边使用。很少用于普通货物的运输工作。3按照车辆长度及重量分类因为车型，车厂的规定不一，仅介绍目前市场主流的物流车辆2吨车一般为4米左右，以43米的居多3吨车约为55米5吨车约为62米8吨车约为7288米10吨车约为96米12吨或15吨车一般为9612520吨车一般为125145米25吨车一般为12515米30吨车一般为五轴或六轴的1417米车辆具体配比如下第7章环境保护与劳动安全71建设地区的环境现状（1）项目的地理位置本项目位于江西省南昌市安源区青山镇，安源区交通便利，319、320国道纵横交叉，浙赣铁路、沪瑞高速、萍栗高速公路贯穿其中，距长沙黄花机场105公里，距省会南昌200公里。（2）项目建设区地形、地貌、土壤和地质情况，江、河、湖、海、水库的水文情况以及气象情况项目建设区位于安源区青山镇，地形以丘陵、平原为主，中部和西部为河谷平原，安源区地处江西省西部，毗邻湖南省，与上栗县、芦溪县、湘东区接壤，历史上有“吴楚咽喉、赣湘通衢”之称。土壤以山地红壤为主，土层深厚，有机质含量高，农田土质好，属冲积而成的砂壤土，腐殖质含量高，森林覆盖率为639，植被属亚热带常绿阔叶林带。萍乡属亚热带季风气候区，光照充足，雨量充沛，四季分明，气候温和，年平均气温172，其中西部年平均气温为摄氏1718度,南部山区为摄氏15度，气候水平差异小，垂直差异明显，年平均降雨量1600毫米。全年日照时数约1600小时，无霜期270天。主要河流有萍水、栗水、袁水、草水、莲江等，南部的莲江、东南部的袁水入赣江水系，中部的萍水、西部的草水和北部的栗水入湘江水系。（3）矿藏、森林、草原、水产和野生植物、农作物等情况安源区青山镇总面积3836平方公里，耕地8551亩（其中水田6261亩，旱地1601亩），森林47500亩。2004年获得批准建设安源国家森林公园，批准森林公园建设面积7866平方公里（其中包括上栗杨岐山景区3132平方公里，开发区鹅湖景区231平方公里）。表71青山镇土地利用现状（2004年）地类面积（亩）占总面积比例（）旱地1601210水田62611317林地475008473农用地合计5605110000资料来源萍乡统计年鉴安源区境内矿藏资源丰富，以煤、石灰石和瓷土为主，其中煤炭储量85亿吨，素有“江南煤城”之称。（4）旅游景区以及重要政治文化设施情况安源人文景观和自然景观众多。如今安源仍保存有完整的历史资料和历史遗迹，著名的有安源路矿工人俱乐部旧址、总平巷、谈判大楼、张家湾秋收起义军事会议旧址等，被称为“中国的莫斯科”，是全国百个爱国主义教育基地之一。建国后，这里建造了安源路矿工人运动纪念馆，收藏革命文物8000余件。市内新建有占地346亩气势恢宏的秋收起义广场。安源区内有建于清代的煌煌孔庙，是江西省内保存最为完好的文庙；市郊有始建于唐代的宝积寺，金碧辉煌；始建于宋代的横龙洞，幽静奇绝。该项目建设区位于安源区青山镇，与这些旅游景区都有一定的距离，项目的建设和投产不影响对这些景区的保护。（5）现有工矿企业分布情况江西省萍乡是江西省的产煤区，享有“江南煤都”之称。煤矿储藏量85亿吨，是江南最大的煤炭生产基地。安源区青山镇有5个省市驻镇单位，有各种所有制企业300多家。水泥、煤炭、玻璃、石灰石等是青山镇的支柱产业，水泥年产量达100万吨，被誉为“水泥之乡”。72项目施工期环境影响分析721施工环境影响分析在项目施工期，对周围环境可能造成不利影响的因素主要包括扬尘、噪声、废水、固体废弃物等。扬尘主要来源于工地道路扬尘和搅拌混凝土扬尘，材料的搬运、土石方和沙石的堆放也会产生少量的扬尘；施工期噪声主要源于建筑施工噪声和交通噪声；施工过程中产生的废水主要是建筑施工排水、车辆和设备冲洗水、施工人员生活污水；施工期产生的固体废弃物主要是挖掘土方、拆除建筑物以及建筑施工和设备安装过程中产生的废弃物及生活垃圾。722施工环境影响防治措施（1）扬尘影响防治措施通过以上分析可知，施工期扬尘影响范围较小，不会对外环境的空气质量造成明显污染影响。建议采取以下措施减轻其影响施工场地每天定期洒水，防止浮尘产生，有风日加大洒水量及洒水次数。运输车辆进入施工场地应低速或限速行驶，减少扬尘产生量。施工场地内运输通道及时清扫、冲洗，以减少汽车行驶扬尘。运输干水泥等易起尘的原材料时应使用密闭车辆，并通过封闭系统运送到车库，避免露天堆放；所有来往施工场地的多尘物料应用帆布覆盖。施工期出厂车辆宜经过草垫帘或浅水坑清掉裹胎烂泥，减少尘土飞扬对沿途的影响。（2）噪声影响防治措施合理安排施工时间制定施工计划时，应尽可能避免大量高噪声设备同时施工，高噪声设备施工时间尽量安排在昼间，减少夜间施工量。禁止夜间使用打桩机，以减轻夜间噪声对环境的影响。施工时应设防护围布以减轻噪声和扬尘影响。合理布局施工现场避免在同一地点安排大量动力机械设备，防止局部声级过高。降低设备声级设备选用上尽量采用低噪声设备，如以液压机械代替燃油机械，振捣器采用高频振捣器等；固定机械设备与挖土、运土机械（如挖土机、推土机等）可通过排气管消音器和隔离发动机振动部件的方法降低噪声；对动力机械设备和运输车辆进行定期维修、养护。适当限制大型载重车的车速，运输途中路过居民区、学校和医院等声敏感区时，减少或杜绝鸣笛。（3）废水影响防治措施尽量利用现有生活设施。施工期路面、地坪清洗水、设备清洗水中SS和矿物油含量较高，应采取沉淀和隔油措施进行处理后排放。（4）固体废弃物防治措施施工场地内应设收集建筑垃圾的临时贮存场所。将施工期生活垃圾收集后送到青山镇环卫部门指定的垃圾收集、转运站，再由环卫部门运至萍乡市生活垃圾填埋场处理。加强施工期的余土和建筑垃圾的管理，及时收集、清运，避免产生污染和水土流失。73运营期间环境影响分析731污染源分析（1）废气污染源废气污染源主要来自烧结和熔炼过程以及破碎等工序。其污染物主要为烟尘、SO2等。（2）水污染源由于设备冷却水循环使用，冲渣（水淬）水循环使用，且冷却水循环系统排污、地面冲洗水、化验废水、煤气发生炉水封水等生产废水全部排入水淬渣池作为冲渣补充水，不外排，因此本项目无生产废水排放。生活污水主要来自综合楼、职工倒班宿舍和食堂，主要污染物为CODCR、BOD5、SS。厂区受烟尘污染区域的初期雨水（225M3/D），经收集池（300M3）收集处理后，优先用作冲渣补充水，多余部分外排。（3）噪声源噪声主要来自破碎机、筛分机、混料机、风机等设备，大部分设备位于主厂房中。（4）固体废弃物固体废弃物主要有电炉渣经水淬后产生的水淬渣、煤气发生炉产生的煤渣，以及收尘系统收集的烟尘。732污染物处理措施（1）废气治理措施烧结机、电炉烟气分别进入旋风除尘冷却器沉降大颗粒污染物，再经水冷烟道快速冷却，烟气温度降到100左右，进入布袋除尘器净化烟气中的烟尘，处理达标的烟气经各自烟囱排放。烟气冷却产生的蒸汽可回收余热，整个系统烟尘去除效率达999以上（其中烟道沉降室20、布袋除尘器98）。烧结机、电炉各配一套烟气净化装置，废气处理工艺流程见图71。破碎机上方设置吸风罩，集气罩收集的烟气进入旋风除尘器除尘，然后与烧结机、烟气并入内径10M，高35M烟囱排放。收集的烟尘回用于烧结机。旋风除尘器烟囱布袋收尘器引风机水冷烟道烟气图71废气处理工艺流程图（2）废水治理措施化验清洗废水、地面冲洗废水和降雨初期雨水经管道收集后排入中和沉淀池，经沉淀处理后的清洁水排入水淬渣池。煤气发生炉水封水产生量少，主要污染物为SS，直接用于冲渣。冷却水循环系统排污为钙、镁离子稍高的含盐废水，排入水淬渣池。通过采取上述废水处理和综合利用措施，可实现生产废水零排放。生活污水经化粪池地埋式生活污水处理装置（其中食堂污水8M3/D经隔油池处理后再进入化粪池）后排入市政管网，最终排入青山小河。（3）噪声治理措施首先是尽量选用低噪声设备，其次采用消声（如在风机吸气口和排气口安装消声器）、隔声、屏蔽如设置单独隔声间、安装吸声材料等，引风机、水泵设置隔声罩、减震和个体防护等措施。（4）固体废弃物治理措施水淬渣外售水泥厂作原料。萍乡市是我省水泥的主要生产基地，规模以上水泥厂有100多家，其中仅青山镇地区就有10余家水泥厂，需要大量优质矿渣做高档水泥配料；本项目产生的矿渣，可全部回收就近卖给附近的水泥生产厂家。为解决固废产销不平衡问题，厂区内设置临时渣场和堆场，采用钢棚结构防雨淋。74减轻本项目对环境影响的措施和建议（1）进一步加强管理，保证生产厂区初期雨水的全部收集，减轻直排对地表水体的影响。（2）进一步加强厂区的绿化，增加绿化面积。厂区的绿化不仅可美化厂区环境，而且还具有固水、吸尘、降尘、吸声降噪等功能。厂区绿化的一般原则为围绕厂房和道路形成绿色屏障，改善生态环境；从厂房到道路依次种植高大乔木、亚乔木、灌木、小灌木；对办公楼、厂房、管架等要创造条件栽种藤本植物；以此组成多层次高密度的主体绿化格局。（3）加强原料贮存场的管理。原料临时贮存全部应设厂房贮存，不得露天堆放，以避免遭受雨淋水浸，厂房地面应进行防渗处理，地面与四周的裙脚应进行妥善的防渗防腐处理。（4）选用的焦炭和无烟煤必须采购含硫率低于05以下的优质煤，以确保烟气中SO2达标排放。第8章企业组织和劳动定员81企业组织811企业组织形式822年总工资和职工年平均工资估算项目仓储库房员工及相关管理层人员总数为500人，其中车间工人460人，管理工人40人。车间工人人均工资及福利为1900元/月，管理人员人均工资及福利为3150元/月，所有人员工资及福利平均为2000元/月。车队管理人员及司机另算。823人员培训项目所需人员主要来自南昌市周边富余劳动力和部分失业人员，他们对生产过程不是很了解，需要经过培训才能上岗。项目人员培训方式本公司将会在生产开工前进行员工培训，培训对象为生产人员和部分管理人员，在生产制造现场进行实地培训学习，并通过一定的实习进行生产、维修和管理人员培训。对于车队有如下具体管理方案一、货运车辆与司机的管理制度和奖罚制度1车辆由公司指定人员负责管理，公司根据司机全年工作表现，从司机产值、安全行车、维修费用、服务态度、客户意见等各方面全面考虑，对表现好的司机给予奖励，对表现差的司机按公司有关制度进行处罚。2车辆由公司指定驾驶员专用，其它人员未经批准不得驾驶，专车司机不能将车转借他人或其他单位使用，如有违反扣罚200元，造成后果由司机本人承担。3车辆除执行运输任务外，未经批准不得随便驶离指定的停车场，包括不得私自开车回家和办私事，任务完成后应及时将车辆开回指定的停车场，不准起动发动机在车内睡觉和卸货，以上如发现第一次扣罚一百元并追究责任，重犯要从严处罚。4车辆进出码头，均要遵守码头有关纪律、制度，限速为20公里/小时，若在厂装、卸货，均要遵守厂方的有关纪律、制度或行车指示，如有违反第一次追究责任，罚款并写检讨书，重犯者从严处罚。5司机每天按时上班早上8时30分，特殊情况除外例如当天零时后收车者，不得无故旷工、迟到、早退。请假要事先通知管理人员，经批准后方可休息。否则，报公司从严处理。6司机不得向货主提出要小费、吃饭、住宿等，不得参与赌博、嫖娼等违法犯罪行为。否则，报公司处理和送交公安部门。7司机执行运输任务时，在外遇特殊情况或不幸发生事故，不论在何时何地必须马上通知公司领导或公司管理人员。8司机报销过桥费等必须要做到如实反映，不得弄虚作假、虚开发票收据，如发现经核实后要从严处理。9司机对待货主要文明有礼，努力提高服务素质。10对放柜在公司停车场而不及时卸柜的司机第一次罚款100元，重犯者从严处罚。11对装货或卸货回来而不到理货部报到却直接卸柜的司机，第一次罚款100元，重犯者从严处罚。12将拖架或拖板放在厂而不及时拖回的司机第一次罚款100元，重犯者从严处罚。13对发现拖板或拖架爆胎等需维修的却故意不及时维修的第一次罚款100元，重犯者从严处罚。14在规定时间内公司管理人员要求司机对调好拖架或拖板而司机故意不及时对调好的，第一次罚款100元。重犯者从严处罚。15在运输途中私自携带他人上车的，第一次罚款50元，重犯者从严处罚。16晚上私自提前休息的每次罚款50元，重犯者从严处罚。17对在工作时间内穿拖鞋或不穿上衣等影响公司形象的司机第一次罚款50元，重犯者从严处罚。18在运输途中和码头装柜过程中有特殊情况，如车辆须维修或装柜时间过长等，却不及时反映而给公司造成不必要损失的，第一次罚款50元，重犯者从严处罚。19管理人员有急事呼叫司机，而司机故意不复机的每次罚款50元。20在目的地装卸货时不注意观察柜的破损情况，不及时要求客户签收，而给公司造成不必要损失的，第一次罚款50元，重犯者从严处罚。21开逢柜在厂卸货时不叫厂方装卸工盖好帆布和清洁干净柜的，每次罚款50元。22对公司要求过磅而不过磅的司机，每次罚款50元。23对故意不及时归还散货工具的每次罚款50元，对遗失随车工具的按工具购买单价赔偿。二、安全行车制度1司机必须积极参加安全学习会,进一步落实各项交通安全措施,加强安全行车意识。2司机必须严格遵守公安、交通部门所颁发的一切条例规定，严格按机动车驾驶操作规程行车，严禁将车辆交给无驾驶证人员驾驶。3严格遵守交通规则，不能超速、乱抢道等违章行车。4司机在上班时间内不能饮酒，严禁醉酒驾驶，开车时要集中精神，不能在行车中你推我让，搞其他小动作。5由货物或车辆造成的违章罚款如证件不全、车辆发生故障、货物超重、高、长宽等，公司给予全报。6若司机个人造成的违章罚款，如有下列情况的公司给60报销，其它情况不予报销。1进入导向车道后，不按规定方向行驶。2在禁行的时间，道路上行驶的。3不按规定会车、倒车、掉头。4违反交通信号指示的。5违反交通标志，标线指示的。6在禁止停放车辆的地方停放车辆。7不按规定临时停车。7在运输作业过程中，对安全行车的司机，公司根据其全年实际表现设立安全行车奖，年终时一次性奖励给司机，以作鼓励。奖励方法1对全年没有发生任何交通事故、服务态度好、能同公司节约维修等费用、工作积极的司机给予1000元的奖励，包括对方负全责的事故和因公司办证而证件不全、货物超重、高、长、宽等造成的违章罚款。2对全年发生一次小事故公司损失200元以下的司机奖励300元。3对全年发生一次小事故公司损失500元以下的司机奖励100元。8在运输作业或在目的地装卸货过程中，由于司机不负责任，导致发生事故及货物损失，使公司造成经济损失的，公司根据其事故责任以及经济损失的程度扣罚。扣罚方法1每次事故公司损失500以下司机负次责的按经济损失的5罚款，同等责任的按经济损失的10罚款，主责的按经济损失的15罚款，全责的按经济损失的20罚款。2每次事故公司损失3000元以下、500元以上司机负次责的罚款100元，同等责任罚款150元，主责罚款200元，全责罚款300元。3每次事故公司损失3000元以上，5000元以下，司机负次责的罚款200元，同等责任罚款300元，主责罚款400元，全责罚款500元。4每次事故公司损失5000元以上，50000元以下，司机负次责的罚款500元，同等责任罚款1000元，主责罚款2000元，全责罚款3000元。5每次事故公司损失50000以上，司机负次责的罚款5000元，同等责任的罚款10000元，主要责任的罚款15000元，全责的罚款20000元。6酒后驾驶出事故的，由司机承担所有责任。7如有私开封志或有盗窃行为的追究刑事责任。第八章企业组织和劳动定员房地产开发公司部门职责工程管理部职责一、负责集团公司的技术管理工作1负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施。2负责审查开发项目的重大技术方案。3制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。4负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定工作。5负责图纸变更的审定工作。6负责所辖工程技术资料和其他工作资料的整理、归档工作。二、负责开发项目工程质量管理工作1认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理的规章制度体系。2负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划；负责审核项目部上报的项目质量计划。3负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。4负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况。5负责组织对施工单位的评审和选择工作。6负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。7参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决的问题。8参加基础、结构、竣工验收工作。9协助项目部组织消防、人防验收工作。10负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施。11负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。三、负责核实经济洽商工程量并签署意见；负责工程结算中工作量的核实工作。四、负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。五、负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。六、负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。七、负责集团公司范围内设备设施安全运行的检查；负责集团公司范围内消防安全的检查。八、负责集团公司范围内供暖设备的检查。九、负责与施工和工程质量管理部门的联络工作。十、完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。项目规划部职责一、负责规划设计、勘察单位的招标选择、确定工作，以及合同的起草、履行合同的审批、签订委托工作，监督合同的履行。二、负责组织规划设计、建筑设计、园林景观设计等方案的评审、确认工作。三、负责规划、设计报批和有关的手续的办理。四、负责组织有关部门进行开发项目总图综合及实施的总体控制工作。五、负责施工图勘察报告的审核，负责发放施工图。六、负责与规划设计有关的咨询，负责与规划设计相关的外部联系和协调，确定相关方案。七、参与项目的可行性研究工作，提供与规划设计相关的可研资料。八、负责收集规划设计有关的法律法规及市场变化的信息并及时沟通。九、负责完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合。项目开发部职责一、根据集团公司的发展规划和部署，寻找相应的开发项目，进行项目储备。1负责通过土地交易市场获得投资开发和土地使用权。2负责经市政府批准采取协议出让方式获取投资开发和土地使用权。二、负责对拟开项目的可行性论证。实地勘察，收集信息和资料，组织编写可研报告，为集团项目投资开发提供决策依据。三、负责收集与土地开发有关的法律、法规的变化信息，把握土地开发市场动态，并及时沟通。四、完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。五、负责拆迁工作的管理。六、负责市政代征地的征用及手续的办理。销售市场部职责一、负责公司销售转让和合同谈判工作；并根据谈判的情况制订合同。二、负责市场调研，掌握销售行情及需求变化；进行销售策划，价格定位；并负责审批销售方案和销售计划。三、负责拟订各项目的销售合同文本及其相关合同；负责公司销售合同的会签。四、负责公司销售的管理，对销售情况进行汇总。五、负责项目销售的代理公司评价选择工作，监督代理公司的代销工作。六、办理销售许可证、产权等有关手续。七、负责公司法律纠纷及法律事务的处理。八、负责与房地产销售、出让有关的法规及相关信息的收集、整理及沟通。九、完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。工程招标部职责一、负责审核工程概算、经济洽商、建筑施工合同。二、负责各种建筑材料、设备询价和价格确认工作。三、负责组织建安工程的招标工作，办理招标手续。四、负责市政工程招标、监理招标的组织协调工作。五、负责小型工程协议中协议价格的审核。六、负责办理工程结算工作，做出工程造价分析。七、负责组织内部招标、评审工作。八、负责收集与招投标相关法律法规变化的相关信息，并及时沟通。九、负责收集和积累建筑材料、设备市场价格变化的信息。十、负责与招投标有关资料的积累、归档工作。十一、完成领导交办的其他工作，做好与其他部门的配合工作。市政工程部职责一、负责开发项目市政规划方案的确定工作1根据北京市规划委员会批准的建设项目规划方案到各市政主管部门办理咨询。2组织有关部门对市政规划方案进行评审。3组织召开大市政协调会，综合各专业咨询意见，确定建设方案。二、负责开发项目市政设计与市政综合工作1委托专业设计部门进行市政设计2配合设计部门进行各专业的设计工作，办理钉桩、定线、测绘和勘探工作。3负责对委托设计单位进行监督，并根据工程建设情况掌握设计进度，对设计输出进行评审和确认。4办理市政工程的规划许可证。5根据各专业的施工图设计，进行红线内管线的市政综合。三、负责开发项目市政工程施工的准备和协调，监督施工质量。1负责办理市政工程报监工作。2对市政工程施工过程中进行施工协调。3对施工过程中市政工程进行技术管理和质量控制。4负责市政工程的施工准备工作。四、负责大市政工程的成本控制，负责大市政集资。四、负责市政管线的验收和交用。1办理所属市政工程施工前的各项准备工作和办理各项手续。2办理所属市政工程施工完成后的竣工验收、管线使用、管线移交等各项工作。五、配合工程招标部做好市政招标工作。六、完成领导交办的工作，做好与其他部门、单位的配合工作。资产管理部职责一、负责公司物业的租赁经营，签订租赁合同、协议。二、负责组织开发产品入库交接验收和入库后的成品防护和管理工作。三、负责物业管理公司和租赁代理公司的评审、选择委托和工作监督。四、负责办理成品房及其他设施的入出库和核销。五、负责公司原开发房屋小产钳证的办理。六、负责认定房屋、设备、设施、管线、大中修及更新改造方案并参加验收工作。七、负责租赁的策划、负责租赁市场信息调研，掌握租赁市场信息。八、完成领导交办的工作，做好配合其他部门的工作。财务计划部职责一、认真贯彻执行国家的经济政策、法令和财经制度，并结合实际情况制定本公司的计划、统计、财务、会计制度及实施办法。二、组织编制与综合平衡本公司年度、季度、月度计划，办理计划的上报、下达和调整工作，掌握进度计划并分析计划执行情况，协调解决计划执行中的问题。三、依据公司年度经营计划中有关投资计划和项目进度安排计划，负责拟订相应的资金需求量预测计划和各种财务预算计划，合理分配资金。四、负责公司财务记帐，组织公司经济核算和会计核算，实行会计监督，按时编制财务会计报表，按国家规定完成税金的申报，测算，缴纳和减免工作。五、负责对各控股公司的财务指标完成情况进行检查，指导和考核，负责集体年、季、月度财务报表的编制，上报工作，并运用会计资料，对公司经营情况进行分析，及时向主管领导报告公司财务状况和经营成果。六、负责开发成本的管理，组织成本核算工作，并负责成本控制分析和财务预决算。七、筹划、协调公司与外部各利益方（各银行、税务、财政、关联单位）的财务关系。八、负责财务、物资的核查工作，定期进行清产核资。九、负责公司的资金筹集、融通。十、综合管理本公司统计工作，收集整理统计资料，按时报送季、月度统计报表。十一、按照国家审计法规，负责拟订公司外派高级管理人员的离任审计制度，对公司外派高级管理人员进行离任审计。十二、完成领导交办的其他工作，做好配合其他部门的工作。项目经理部职责一、对开发建设项目施工阶段的进度、工期和质量以及竣工交用前的相关工作负全面责任。1负责施工现场开工的准备工作以及与外部的协调工作。2负责审核施工图并上报审核意见。3负责组织设计交底和技术洽商的签审。4负责项目质量计划的编写和实施工作。5负责对施工单位的施工进度、质量安全、消防和监理单位的监理工作实施监控。6负责对承建商采购的物资进行质量的监督和控制。7负责组织召开施工阶段工作协调会，对施工过程中出现的问题进行协商。8负责组织施工过程的分阶段验收和竣工验收，办理竣工备案手续。二、负责开发项目建安成本的控制工作。1负责根据工程进度和工作量完成情况拨付工程款。2负责对发生的经济洽商进行核实和签认。3负责审核与项目施工阶段相关费用的支出4参与工程项目的竣工决算工作。三、配合其他部门做好与开发项目相关的工作。1配合项目开发部做好征地、拆迁工作。2配合规划部门做好规划、设计、勘察测绘的委托工作