（房地产）房地产项目可行性研究报告（模板）

模板房地产项目可行性研究报告公司名称房地产公司编制人员目录调查人员声明4第一部分项目总论511项目背景512项目概况5121项目名称5122项目建设单位概况5123项目地块位置及周边现状5124项目规划控制要点7125项目发展概况713可行性研究报告编制依据714可行性研究结论及建议8第二部分市场研究821宏观环境分析822全国房地产行业发展分析823本市房地产市场分析8231本市房地产市场现状8232本市房地产市场发展趋势924板块市场分析9241区域住宅市场成长状况9242区域内供应产品特征10243区域市场目标客层研究1025项目拟定位方案10251可类比项目市场调查10252项目SWOT分析11253项目定位方案11第三部分项目开发方案1131项目地块特性与价值分析1132规划设计分析1233产品设计建议1334项目实施进度1535营销方案1636机构设置1637合作方式及条件17第四部分投资估算与融资方案1741投资估算17411投资估算相关说明17412分项成本估算17413总成本估算20414单位成本20415销售收入估算20416税务分析20417项目资金预测21418现金流量表21419自有资金的核算2142融资方案22421项目融资主体22422项目资金来源22423融资方案分析22424投资使用计划22425借款偿还计划22第五部分财务评价2351财务评价基础数据与参数选取2352财务评价（方案1）23521财务盈利能力分析23522静态获利分析24523动态获利分析24524偿债能力分析24525综合指标表2453财务评价（方案2）2554财务评价结论25第六部分不确定性分析2561盈亏平衡分析2562敏感性分析26621变动因素一成本变动26622变动因素二售价变动26623变动因素一容积率变动2663风险分析27631风险因素的识别和评估27632风险防范对策27第七部分综合评价2771社会评价（定性）2772环境评价（影响及对策）2773公司资源匹配分析27第八部分研究结论与建议2781结论2782建议27第九部分附录2891附件2892附表2893附图29调查人员声明我们郑重声明1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、我们依照XXXX公司统一的房地产可行性研究报告模式进行分析。3、形成意见和结论。4、撰写本可行性研究报告。5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6、（其他需要声明的事项）参加调查人员签名公司领导签字注形成一致意见后，附后存档。第一部分项目总论11项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。111项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。112项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，如危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。113项目投资的必要性项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。12项目概况121项目名称122项目建设单位概况123项目地块位置及周边现状地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。项目周边的社区配套1）周边3000米范围内的社区配套交通状况（A）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（B）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（C）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；教育大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其他附图生活设施分布图，具体位置、距离。2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1治安情况2空气状况3噪声情况4污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6周边景观7风水情况8近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9其他大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2供水状况现有管线、管径及未来规划和实施时间。3污水、雨水排放现有管线、管径及未来规划和实施时间。4通讯（有线电视、电话、网络）现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5永久性供电和临时施工用电现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6燃气现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7供热及生活热水现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。124项目规划控制要点规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他125项目发展概况已进行的调查研究项目及成果项目地块初勘及初测工作情况项目建议书编制、提出及审批过程研究工作进展情况13可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。（1）城市居住区规划设计规范（2）A市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范14可行性研究结论及建议141市场研究142开发方案143投资估算与融资方案144财务评价145不确定性分析146综合评价147研究结论与建议148主要技术经济指标表第二部分市场研究21宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。22全国房地产行业发展分析221行业政策222市场供给与需求223行业发展趋势23本市房地产市场分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。231本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场发展状况开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况当年市场主要指标土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较（1）量值描述土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征供应量、销售量变化和发展趋势等。5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、主要发展商情况发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购买偏好、购买关注的要素9、重点楼盘描述备注需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）232本市房地产市场发展趋势需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况（预测方法通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）24板块市场分析241区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近35年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势242区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来23年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析本案在区域市场内的机会点结论区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题243区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）结论本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。25项目拟定位方案251可类比项目市场调查序号比较因素典型楼盘分值权重拟建项目分值备注（详细）1地段位置10040110距所在片区中心的远近；商业、写字楼为临街或背街；2配套设施10010115城镇基础设施供水、供电、排水；社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3规划设计10010110规划水平、理念4物业管理1001095保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5交通情况100580大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6楼盘规模1003100建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；7产品外观1005105是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；8户型设计10010105户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高9发展商信誉100290资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10销售手法100511011其它方面如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12合计106各行权重乘以拟建楼盘分值13拟建楼盘价格典型楼盘价格106计算。备注1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。2）使我们的价格制定更客观合理。3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。252项目SWOT分析253项目定位方案市场定位目标市场定位项目产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标价格定位项目销售均价（元/）出租均价（元/月）可租售面积（）备注写字间配套功能停车场住宅销售第三部分项目开发方案31项目地块特性与价值分析311地块特征分析312土地价值分析1）估价方法和计算公式2）估价过程3）拆迁成本估算313土地升值潜力初步评估从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。314土地法律性质评估土地所有权、使用权归属/规划的用途取得土地使用权程序评估土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）政策性风险评估城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。32规划设计分析321初步规划设计思路设计概念产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。市场公共配套设施配置方案322规划设计的可行性分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。323规划方案提出与方案比选方案1序号工程名称建筑面积（）层数备注1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停车场43201地下一层4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计36264方案2（略）33产品设计建议331综合楼写字间打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。综合楼外观风格建议稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。楼层318层面积12096户数12096（10020150302204030010）66户型配比面积（）比例（按户数）备注100110201、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。150160302002204030032010配套功能功能面积（）楼层计算依据备注会议室大（1个）360附楼3层及主楼3层局部15/人可同时容纳200人中（2个）200附楼4层2/人100人宴会厅（中餐厅）360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上厨房160附楼4层大堂4001商务中心501酒吧（咖啡厅、茶秀）2002歌舞厅2002美容美发1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合计2176主体12层，裙楼23层，不含洗衣房332住宅方案1总面积7200层高12层户数48户型2梯4户两种户型120140160180或4种户型120140两种160180两种顶层4套复式依据从市场的角度，140160的户型是最不好销的。方案2（略）分析建议12层和18层的区别12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。12层的单位建安成本约为1300元，18层的为1500元左右。1梯4户和2梯4户的区别按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。因此建议若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。户型设计建议动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式23卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在78，户内有效使用面积尽量大（90以内）333停车场需求住宅户均05个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均15个停车位，需99个；酒店户均05个，50的住房率，需57个；共计需192个停车位。地下停车场的设计依据地下停车场平面示意图两种建设方案地下停车场的立面示意图方案方案方案的经济核算经济指标额度计算依据面积4320停车场为地下1层，不包括地下二层设备间停车位123个35/个造价693万元1600元/出租效益44万元/年租价300元/个月回收期158年69344出售效益738万元6万元/个利润45万元738693方案的经济核算经济指标额度计算依据面积7630停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间停车位191个40/个造价1378万元1800元/（土方、结构、防水等成本增加）出租效益688万元/年租价300元/个月回收期20年出售效益1146万元6万元/个利润232万元综合比较分析上述两个方案，方案明显投资大，效益差，因此建议采用方案。注停车位售价的核算目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为810，这里按8计算，300（元/个月）12（个月）845万元/个投资住宅（买房出租）的年回报率一般为46，这里按5计算，300（元/个月）12（个月）572万元/个综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。本项目能够提供的停车位地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。供需差额为24个。停车场的使用管理综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。34项目实施进度在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。附表1开发进度模拟表时间项目2003年2004年23456789101112123456789101112前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售竣工35营销方案351对租售市场的预测352项目经营方案方案A写字楼中留出4000自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余100个出租。方案B（略）353市场推广构想营销方式营销费用预测354销售计划销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；销售计划实现的可行性分析。36机构设置在可行性研究报告中，根据项目规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。企业组织是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置；企业组织形式。最通用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采用两级管理；大型项目可采用三级管理。人力资源需求启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。劳动定员。一般来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员。在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，编制劳动定员汇总表。人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）年总工资和职工年平均工资估算分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。人员培训及费用估算人员来源分析，需培训的人员总数。培训方式培训计划培训人员数量、专业、时间、方式培训费用37合作方式及条件合作方基本情况名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等合作方式例如一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。付款进度及与拿地程序的配合其他合作的主要条件与合作方式相关的其它法律规定第四部分投资估算与融资方案41投资估算在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。411投资估算相关说明投资估算范围投资估算编制依据投资估算说明412分项成本估算房地产项目的投资概算应包括以下内容土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。A土地费用土地出让金政府一次性收取的标准地价拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支）围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算按照A市城市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货币拆迁估算。1、住宅640元/平方米（09030080）34329平方米3432981920元2812231680元2、经营性用房640元/平方米（09150304527）600平方米600平方米3776元/平方米2265600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米45元/平方米1544805元经营性用房600平方米45元/平方米27000元4、室内装饰34929平方米80元/平方米2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等34929平方米48元1676592元搬家费、临时过渡费1、搬家费住宅200户300元60000元经营性用房9户500元4500元小计64500元2、过渡费住宅34329平方米25元/平方米6个月514935元经营性用房600平方米16元/平方米6个月57600元小计632535元其他费用3、管理费，委托拆迁费34929平方米15元/平方米523935元4、房屋拆迁评估费35000元5、奖励34929平方米100元/平方米3492900元上述所有费用小计38533208元，折抵每平方补偿金额为110318元。按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为110318元/平方米100元/平方米120318平方米120318元34929平方米420258742元影响公共设施而出现的赔偿开支土地费用合计本项目占地亩，每亩万元，土地总价值为万元。B建设成本估算前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。设计方案一对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积501021000，建筑面积2000。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地1101523300，三栋12层住宅建筑面积29413812层3栋14606，合计建筑面积17906。地块内大致布置一栋15层29413815层；一栋12层29413812层；三栋12层401512层；一栋15层401515层；占地面积3211，建筑面积41554总占地面积5861，建筑密度207总建筑面积61460，容积率217高层均设计地下室，面积为4861，总户数约为297户。建筑成本估算工程前期费前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2取费。（规划设计10万元；建筑设计5元/平方米；地质勘探2元/平方米；测量定位10万元）建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/（方案1），1500元/（方案2），综合楼按1600元/，写字楼装修按600元/，酒店及配套服务功能装修按1000元/计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。工程成本桩基59460100元/5946万元地下室4861600元/29166万元主体59460900200050054514万元电梯9栋50万元/栋450万元室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/计算，本项目的室外工程费为万元。室外水电气工程按50元/计算，本项目的室外工程费为万元。建设配套费用。包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10取费。工程建设监理费按建安工程总造价的1计算，共计为万元。建设单位管理费按前五项费用之和的2计提。预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6计提。C营销预算项目前研究及可行性研究的开支项目策划的开支销售策划的开支广告开支项目公司日常运作的开支项目及企业的公关开支D金融成本贷款引起的利息支出按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。各项保险开支税收和行政性收费不可预见开支413总成本估算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。项目总投资估算表（方案1）项目投资总额（万元）单位成本（元/M2）1）土地费用2）前期工程费用3）建筑安装工程费用（含装修费）4）建设配套费用5）室外工程费6）管理费用7）销售费用8）财务费用9）各种税金支出10）预备费综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。414单位成本415销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为小高层住宅1900元/商铺6000元/地下车库800元/销售收入住宅190056160106704000商铺6000530031800000地下室48618003888800总计142392800元营业税及附加142392800557831604各项费用14239280045695712总成本拆迁成本建安成本税收费用土地成本4202587428155030078316045695712X1371034902毛利润销售收入总成本142392800137103490252893098元416税务分析营业税及附加所得税土地增值税417项目资金预测项目投入总资金及分年投入计划资金投入计划各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。资金回款计划各期销售回款计划。资金需求计划结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额418现金流量表要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后的资金需求可按季分析。最后要给出资金需求的最高点。附全部投资的现金流量样表（单位万元）时间项目12345678现金流入量合计77944635409自有资金投入1000主营业务收入资金5000现金流出量合计77867701707土地费用30001302前期费用169建设配套费847建安工程费30005472室外工程费100220工程监理费4045管理费130154利财务费用250250250其他费用250258457现金净流量672386116419自有资金的核算建设期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为2000万元，根据实际情况和借款额度增减。经营期自有资金占用项目资金占用量万元计算依据固定资产投入790酒店设施2万元/每间客房；配套功能设备1000元/酒店管理办公设备50万元；流动资金及税费486酒店的管理费用营业额的50不可预见费128上述两项费用之和的1042融资方案421项目融资主体422项目资金来源筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有国家预算内拨款；国内银行贷款包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；国外资金包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；自筹资金包括部门、地方、企业自筹资金；其它资金来源。可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。423融资方案分析筹资方案要在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。（1）资金来源可靠性分析（2）融资结构分析（3）融资成本分析424投资使用计划投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。编制投资使用计划表。其中固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要。425借款偿还计划借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内容进行说明。还款资金来源、计算依据；各种借款的偿还顺序；计划还款时间。国外借款的还本付息，要按借款双方事先商定的还款条件，如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方式确定，与国内按借款能力偿还借款不同的是借款期一般是约定的。还本付息的方式有两种等额偿还本金和利息，即每年偿还的本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年减少。等额还本，利息照付。即各年偿还的本利之和不等，每年偿还的本金相等。利息将随本金逐年偿还而减少。第五部分财务评价在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。本部分的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目的盈利能力。项目投资方案评价的指标一般分为两类一类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有财务现金流量表、利润表、财务平衡表。51财务评价基础数据与参数选取1财务价格2利率3项目计算期选取4财务基准收益率（IC）设定52财务评价（方案1）521财务盈利能力分析财务效益分析表，主要有贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；经营、财务成本计算。营业收入估算营业项目营业收入（万元）计算依据住宅楼销售1794内部出售2330元/，公开销售3300元/写字间出租486/年90出租率；50元/酒店客房营业收入972/年按50的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入335/年200元/月，不含会议室停车场出租36/年300元/月个合计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元成本费用估算例表_项目测算表（万元）项目名称标准说明1、土地费用土地为_万/亩2、前期费用设计规划监理费3、行政性收费4、建安工程费5、景观及配套费用6、销售成本按销售收入3控制7、财务费用贷款按总投入50利率为88、管理费按总投入的3计合计营业利润（未计建设成本）营业项目营业利润（万元）计算依据及说明住宅楼销售1794一次性收入写字间出租486/年90出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入486/年按50的利润率计算配套功能营业收入168/年按50的利润率计算，不含会议室停车场出租36/年100出租率合计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元项目开发各期的利润体现经济指标2001年20年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（M2）单位利润元/M2利润万元522静态获利分析投资收益率R投资回报率计算按50年经营周期（不变价）计算，15487300每年为300506投资回收期PT项目总投资的回收期为（154871794）（1193250）145年。（假定贷款本金145年后归还，经营期每年只支付利息）523动态获利分析财务净现值（FNPV）内部收益率贷款偿还期等524偿债能力分析流动比率杠杆比率525综合指标表主要经济指标单位数值（元/M2）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率53财务评价（方案2）略54财务评价结论方案的比较分析几种方案的投资回收期基本接近，但是几种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。第六部分不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，61盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如A、住宅销售的平衡点是（154878472）362641300330098即出售掉98的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑）B、酒店经营的平衡点200505020025即住房率达到25能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/月计算，保平点是55010即出租率达到10即可以保本经营。62敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10，净现金流量现值增加20，则售价的敏感系数20/102。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。621变动因素一成本变动成本变动幅度（）对各项经济指标变化的影响。例如经济指标预测成本90预测成本预测成本110预测成本120总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率622变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如经济指标预测售价90预测售价预测售价110预测售价120营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率623变动因素一容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率63风险分析631风险因素的识别和评估风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。风险等级划分风险因素的识别和评估632风险防范对策市场风险分析经营管理风险分析金融财务风险分析第七部分综合评价71社会评价（定性）在可行性研究中，除对以上各项经济指标进行计算、分析外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析。可以对不能定量的效益影响进行定性描述。内容包括项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；项目对合理利用自然资源的影响。72环境评价（影响及对策）（1）工程建设对环境的影响（2）建设中环境影响的缓解措施73公司资源匹配分析第八部分研究结论与建议81结论根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。主要内容有明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力对推荐的拟建方案的结论性意见。对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。对主要的对比方案进行说明。可行性研究中主要争议问题的结论。82建议是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。相关的注意事项及建议第九部分附录91附件它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。专家论证意见主管部门意见92附表是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。921成本估算表成本项目总成本（万元）单位成本（元/M2）参考项目单位成本说明一、土地获得价款1、政府地价及市政配套2、合作款项3、红线外市政配套4、拆迁补偿费二、开发前期准备费1、勘察设计费2、报批报建费3、三通一平费4、临时设施费三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门、窗工程4、公共部位精装修5、室内精装修6、室内水电气暖7、室内设备及安装8、室内智能化系统四、红线内市政工程费1、室外给排水系统2、室外采暖系统3、室外燃气系统4、室外高低压系统5、室外消防系统6、室外智能化系统五、园林环境费1、环境设计费2、绿化建设费3、建筑小品费4、道路广场建造5、围墙建造费6、室外照明费7、室外背景音乐8、室外零星工程六、公