资产评估复习课件

参考文献1资产评估全国注册资产评估师考试辅导教材编写组经济科学出版社，2007年2资产评估姜楠编著东北财经大学出版社，2004年3资产评估学潘学模主编西南财经大学出版社，2004年4资产评估学教程乔志敏编著立信会计出版社，2002年第一章总论第一节资产评估及其特点一、资产评估的定义资产评估是专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。简单地说资产评估就是通过对资产某一时点价值的估算而确定其价值（价格）的经济活动。（一）资产评估的主体狭义由谁来评估广义评估的操作主体和管理主体资产评估机构和人员是资产评估的主体，是开展资产评估工作的主导者，必须是符合国家有关规定、具有从事资产评估资格的机构和人员，资产评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开展资产评估业务。综合性评估公司专业性评估公司兼营的评估公司（二）资产评估的客体客户委托评估的资产是资产评估的客体，它是资产评估的具体对象,也称为评估对象，一般情况下，拟发生产权交易或变动是资产需要评估的前提。（三）资产评估的依据一般情况下，资产评估的依据包括四方面内容（1）是与资产评估相关的法律、法规。如公司法、国有资产评估管理办法、资产评估操作规范意见等，这些法律、法规是开展资产评估工作必须遵守的；（2）是反映资产评估经济行为的文件。如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的基本前提；（3）是与被评估资产相关的重大合同协议。如产品的销售合同、技术转让协议、资产的租赁合同、使用合同等，这些合同、协议往往与被评估资产的产权、使用范围、对企业盈利的贡献等方面产生影响，从而影响被评估资产的价值，因此，也是评估人员对资产价值做出判断时所依据的重要资料；（4）是与被评估资产有关的取费标准和其他参考资料。如被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准、各种费率取费标准、土地基准地价、行业协会发布的有关信息等，这些资料是对被评估资产价值做出判断的重要依据。（四）资产评估的目的资产评估的目的是指资产业务引发的经济行为，如企业进行股份制改造、上市、资产抵押贷款等。资产评估目的反映了资产评估结果的具体用途，它直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。（五）资产评估的原则资产评估的原则是资产评估的行为规范,是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则，评估人员只有在一定的评估原则指导下做出的评估结果，才具有可信性。（六）资产评估的程序评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。为了保证资产评估结果的科学性，任何一项资产评估业务，无论是规模较大的企业整体资产，还是单独的一台设备，在进行资产评估工作时，必须按照国家有关规定，进行财产清查、市场调研、评定估算、验证结果等工作程序，否则将影响资产评估的质量。（七）资产评估价值类型资产评估价值类型即对评估价的质的规定,它对资产评估参数的选择具有约束性。（八）资产评估方法资产评估方法即资产评估所运用的特定技术,是分析和判断资产评估价值的手段和途径。三、资产（一）概念特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。（二）种类1、按资产存在形态分类有形资产、无形资产2、按资产的构成和是否具有综合获利能力分类单项资产、整体资产3、按资产能否独立存在分类可确指的资产、不可确指的资产四、资产评估的特点1、市场性（1）资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。（2）资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。（3）评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。2、公正性资产评估的公正性主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的第三者，站在客观公正的立场上对被评估资产所做的价值判断，评估结果具有公正性。3、专业性资产评估是专业人员的活动专业化分工；专业技术知识和经验4、咨询性资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜集到的数据资料,模拟市场对资产价值所作出的主观推论和判断。因此，资产评估不是一种给资产定价的社会经济活动,它只是一种经济咨询或专家咨询活动。评估结果本身并没有强制执行的效力，评估人员只对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。第二节价值类型和评估目的一、资产评估的价值类型资产评估的价值类型指资产评估结果的价值属性及其表现形式。（一）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型重置成本收益现值现行市价清算价格（二）以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态划分资产评估结果的价值类型市场价值市场价值以外的价值二、资产评估目的（一）资产评估的一般目的资产在评估时点的公允价值（二）资产评估的特定目的1、资产转让2、企业兼并3、企业出售3、企业联营5、股份经营6、中外合资、合作7、企业清算8、担保9、企业租赁10、债务重组第三节资产评估的假设和原则一、资产评估的假设（一）交易假设假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。（二）公开市场假设公开市场充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。第一章总论（三）持续使用假设1、涵义假定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。2、具体形式（1）在用续用（2）转用续用（3）移用续用（四）清算假设对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。二、资产评估的原则（一）工作原则1、独立性原则2、客观公正性原则3、科学性原则（二）经济技术原则1、预期收益原则2、供求原则3、贡献原则4、替代原则5、评估时点原则三、资产评估与会计（一）资产评估与会计的联系1、资产评估的结论为会计计价提供依据2、资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料（二）资产评估与会计的区别1、性质和基本职能不同。会计是一项以记账、算账和报账为基本手段,连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动，是企业组织管理中的一个重要组成部分，其基本职能是对会计主体经济活动的反映和监督。而资产评估则是一种以提供资产价值判断为主要内容的咨询活动,是一种社会中介服务活动，评估和咨询是其基本职能。2、确定资产价值的依据不同会计主要是以历史成本为依据记录资产的价值，对于没有发生实际耗费的资产，通常情况下不予确认。资产评估是以资产的效用和市场价值为依据判断一项资产是否有价值以及价值的大小，对于那些虽有历史成本的发生，但在评估基准日及其以后不能再给企业创造收益的资产，或没有市场需求的资产，则没有价值；而对于那些虽没有发生实际支出，但能给企业带来预期收益的项目，仍然可以对其价值进行评估。3、计价方法不同现代会计理论为了解决通货膨胀因素的影响，使会计资料更好地反映资产的现时价值，对于资产计价方法在历史成本计价的基础上，又提出了重置成本、变现价值、收入现值和清算价值等多种新的会计计量标准。但到目前为止，世界各国普遍采用的资产计价方法仍然以历史成本为主的核算方法。资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外,还广泛应用收益法、市场法等多种技术方法。4、计价目的不同会计计价的总体目标是全面反映企业的历史和现实资产状况，为企业管理服务。资产评估的总体目标则是为资产交易提供估值服务。5、执行操作者不同会计计价由本企业的财会人员完成。资产评估由独立于企业之外的具有资产评估资格的社会中介机构完成。第二章资产评估基本方法第一节市场法一、基本思路市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一二、基本原理资产的替代原理三、基本前提1、需要有一个活跃的公开市场2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。四、操作程序1、选择参照物（1）参照物的可比性功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。（2）参照物数量三个以上。2、选择差异因素3、指标对比、量化差异4、调整差异指标5、综合分析得出结果可比因素1、资产的功能2、资产的实体特征和质量3、市场条件4、交易条件五、常见的评估方法（一）直接比较法利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。计算公式评估对象价值参照物成交价格评估对象特征参照物特征评估对象价值参照物合理成交价格评估对象价值参照物成交价格（1价格折扣率）（二）类比调整法类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。被评估资产评估值参照物价格调整系数被评估资产评估值参照物价格（1调整率）评估值参照物价格交易时间差异修正系数区域因素修正系数功能差异修正系数交易情况修正系数个别因素修正系数案例1某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值160150/21011429万元案例2某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。分析由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了93，则资产评估值5800019363394元案例3某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为3652万元。评估基准日为2002年8月。分析待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30，则待估资产的评估值为资产评估值365213025564（万元）六、市场法的优缺点（一）优点1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。（二）缺点1、需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；2、不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。第二节收益法一、基本涵义通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和二、基本原理一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。三、理论依据效用价值论收益决定资产的价值收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。四、基本前提1、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量；3、被评估资产预期获利年限可以预测。五、操作程序1、收集验证有关经营、财务状况信息资料2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势3、预测资产未来预期收益、折现率、收益期4、计算资产的收益现值，确定被评估资产价值（一）收益额1、基本含义是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。2、特点收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。3、有关企业收益额内容的主要观点税后净利润现金净流量利润总额（二）折现率1、基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。2、估算方法基本方法无风险报酬率风险报酬率3、折现率的形式折现率未来有限期预期收益折算成现值的比率本金化率未来永续性预期收益折算成现值的比率本质上是相同的。（三）收益期限1、基本含义是资产具有获利能力持续的时间。2、收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测六、主要技术方法评估值RI/1RIRI预期收益额R折现率N收益年期（一）纯收益不变1、收益年期有限评估值A11/1RN/RA为年金（各年相等的收益额）2、收益永续第二章资产评估基本方法（二）纯收益在若干年后保持不变1、有限年期收益T评估值RI/1RIA/R1RT11/1RNTI1前期收益额各年不等后期收益额各年相等有限年期2、无限年期收益T评估值RI/1RIA/R1RTI1前期收益额各年不等后期收益额各年相等无限年期收益法应用案例一例1假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4。请估算该企业的价值。评估值1200/430000（万元）收益法应用案例二例2某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益额为900万元，折现率为8，请估算该企业的评估值。P（900/8）11/（18）690046229416059（万元）收益法应用案例三例3某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10。分别确定该收益性资产在永续经营条件下的评估值。永续经营条件下的评估过程首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即14/（10）140（万元）最后，确定该企业评估值企业评估价值4924421400620913617（万元）思考评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在27万元，第十年末资产拟转让，变现价约120万元，假定折现率为10，用收益途径估测资产的价值。P20/11022/110224/110325/110426/110527/10110511/（110）5120/11010七、收益法的优缺点（一）优点1、能真实、较准确地反映资产本金化价格；2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格易为买卖双方所接受。（二）缺点1、3个主要参数预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；2、评估中适用范围较小，一般适用企业价值评估和可预测未来收益的单项资产评估。第三节成本法一、基本涵义以首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到资产价值的各种评估方法的总称。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。二、基本思路即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。当被评估资产价值不易直接评估时，可用重新购建的具有相同功能的资产的成本予以近似。三、基本前提1、被评估资产处于继续使用状态2、应当具备可利用的历史成本资料3、形成资产价值的耗费是必须的四、理论依据1资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。采用成本法对资产进行评估，首先必须确定资产的重置成本重置成本在现行市场条件下，重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本内容构成是相同的，而两者反映的物价水平是不相同的。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。例给排水管道随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，2资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。有形损耗（实体性贬值）是资产由于使用和自然力作用导致的资产物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。功能性贬值由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。五、基本方法资产评估值被评估资产重置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值资产评估值被评估资产重置成本成新率六、操作程序1、确定评估对象2、搜集历史资料，确定成本构成3、确定被评估资产的重置成本4、确定各种贬值因素，判断成新率5、综合分析，确定评估值七、常见的评估方法（一）重置成本的估算方法1、重置核算法基本原理是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。购买型取得成本自建型建造成本重置成本直接成本间接成本建造成本构成材料成本、人工成本、制造费用、资金成本、合理利润取得成本构成购买价格、安装调试费、运杂费、人工费间接成本构成取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用例1待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为重置成本购买价格运费安装成本180000500020000205000（元）例2被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为102万元，其中，购买价为8万元，运杂费16万元，安装费中直接成本04万元，间接成本为02万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20，运杂费上涨80，安装费中直接成本上涨40，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少（1）计算直接成本购买价8（120）96（万元）运杂费16（180）288（万元）安装费中的直接成本04（140）056（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本962880561304（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率02（81604）2间接成本13042026（万元）（3）计算重置成本重置成本直接成本间接成万元）2、价格指数法基本原理是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。计算公式资产重置成本资产账面原值价格指数价格指数评估基准日物价指数定基指数资产购建时物价指数环比指数（1A1）（1A2）（1A3）（1AN）（其中AN表示第N年环比价格变动指数）例题某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为105，1996年为128，1998年为135，1999年为160。要求计算该机床1999年的重置成本重置成本计算表时间投资费用万元物价指数（）物价变动指数（）重置成本（万元）199416105160/10515216152243219964128160/1281254125519982135160/13511921192381999160160/1601合计317价格指数法与重置核算法比较价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，可以估算复原重置成本和更新重置成本。价格指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；重置核算法建立在现行价格水平与购建成本核算的基础上。对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。3、功能价值法是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。理论假设资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。（1）生产能力比例法计算公式重置成本参照资产重置成本被评资产年产量/参照物年产量前提条件资产的成本与生产能力成线性关系，生产能力越大成本越高，成正比例关系。P62（2）规模经济效益指数法计算公式重置成本参照资产重置成本（被评资产年产量/参照物年产量）X前提资产的功能与成本成指数关系4、统计分析法某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本步骤如下1将全部资产按有关规定或按一定规则划分为若干类别；2在各类资产中抽样选择代表性资产，运用上述方法估算其重置成本；3依据代表性资产的重置成本与帐面历史成本计算出分类资产的调整系数；计算公式为KR/R式中K资产重置成本与历史成本的调整系数R某类抽样资产的重置成本；R某类抽样资产的历史成本。4根据调整系数K计算被评估资产重置成本。被评估资产重置成本某类资产帐面历史成本K例题被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为该类通用设备的重置成本120080/501920（万元）（二）实体性贬值的测算方法决定实体性贬值的因素有使用时间使用率，也叫利用率资产本身的质量维修保养程度1、观察法计算公式资产实体性贬值重置成本实体性贬值率资产实体性贬值重置成本（1实体性成新率）2、使用年限法资产的实体性贬值（重置成本预计残值）实际已使用年限总使用年限总使用年限实际已使用年限尚可使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间100当资产利用率1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限名义已使用年限；当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限名义已使用年限；当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限名义已使用年限；例1被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为资产利用率53605/53608625实际已使用年限56253125（年）总使用年限312558125（年）资产的实体性贬值（5000002000）3125/812519153846（二）功能性贬值测算方法功能性贬值有两种表现形式1、超额运营成本由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。估算步骤（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低（2）计算两者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本会远远低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税后的余额。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税后的余额。（3）估计被评估资产的剩余寿命（4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性贬值计算公式为被评估资产功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本折现系数）例某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33，适用的折现率为L0。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本63600018000元（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额1800013312060元（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额12060P/A，10，3120602486929992（元）2、超额投资成本由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。功能性贬值复原重置成本更新重置成本注意如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑。（三）经济性贬值的估算经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。估算方法1、间接计算法经济性贬值率1（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）X100经济性贬值重置成本经济性贬值率2、直接计算法经济性贬值资产的年收益损失额（1所得税税率）现值系数经济性贬值资产的年收益损失额（1所得税税率）年金现值系数例1某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台销售价格及其他条件未变。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为06，设备的经济性贬值率为经济性贬值率1（70000/100000）0610019例2如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10，试估算该生产线的经济性贬值。计算过程如下经济性贬值100100000（133）（P/A，R，N）16662230元例3某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X07。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。计算过程如下（1）更新重置成本1000000元（2）实体性贬值100000015150000元（3）功能性贬值0（4）经济性贬值率1（750/1000）07100185（5）经济性贬值1000000185185000元资产评估价值1000000150000185000665000元八、重置成本法优缺点（一）优点1、比较充分的考虑了资产的损耗，评估结果更趋于合理；2、所需评估参数和有关资料、依据较容易得到。（二）缺点1、工作量大；2、经济性贬值不易全面准确的计算。第四节评估方法的选择一、评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系（二）资产评估方法之间的区别二、资产评估方法的选择第五节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估计划四、资产勘查与现场调查六、收集资产评估资料七、评定估算八、编制和提交资产评估报告九、资产评估工作底稿归档第三章机器设备评估第一节机器设备评估概述一、机器设备定义自然科学领域所指的机器设备，是指将机械能或非机械能转换成为便于人们利用的机械能，以及将机械能转换为某种非机械能，或利用机械能来做一定工作的装备或器具。资产评估中所指的机器设备是广义的，除了上述机器设备，还包括人们根据声、光、电技术制造的电器设备、电子设备、仪器仪表等。机械的共同特征（1）由零件和部件组成（2）零件、部件之间有确定的相对运动和力的传递（3）有机械能的转换或机械能的利用在国际评估准则中，对机器设备的有关定义如下设备、机器和装备是用来为所有者提供收益的、不动产以外的有形资产。设备是包括特殊性非永久性建筑物、机器和仪器在内的组合资产机器，包括单独的机器和机器的组合，是指使用或应用机械动力的器械装置，由具有特定功能的结构组成，用以完成一定的工作装备是用以支持企业功能的附属性资产。二、机器设备的特点1、单位价值大，使用寿命长，流动性差。2、价值补偿和实物更新不一致。3、涉及专业门面比较广泛。4、工程技术性强。三、机器设备评估的特点1、机器设备评估是以技术检测为基础的2、机器设备在评估时的存在形式和使用方式将影响机器设备的评估价值3、机器设备所包含的技术性无形资产应酌情考虑统一评估或分别评估4、与土地及其建筑物不可分离的机器设备（分离设备会严重影响土地及建筑物使用价值和价值的）可将机器设备放到土地、建筑物中一并评估。如，建筑物中的电梯、水、电、汽、通讯等设施设备5、机器设备通常是以单台、件为标的进行评估四、机器设备的分类（一）固定资产管理中使用的国家分类标准目前，我国固定资产管理使用的是国家技术监督局1994年1月24日批准发布的固定资产分类与代码国家标准（GB/T1488594）。该标准是出于清产核资的需要，以及国有资产管理的标准化、科学化、计算机化的需要，由国务院清产核资办公室和国家技术监督局联合编制。1土地、房屋及构筑物2通用设备锅炉及原动机；金属加工设备；起重设备；输送设备等。3专用设备探矿、采矿、选矿设备；炼焦和金属冶炼轧制设备等。4交通运输设备铁路运输设备；汽车、电车（含地铁车辆）等。5电气设备电机；变压器、整流器、电抗器和电容器等。6电子产品及通信设备雷达；通信设备；广播电视设备；电子计算机等。7仪器仪表、计量标准器具及量具、衡器仪器仪表；电子和通信测量仪器等。8文艺体育设备；文艺设备；体育设备；娱乐设备等。9图书、文物及陈列品图书资料；文物；陈列品等。10家具用具及其他家具用具；被服装具；实验用、优良品种及观赏动植物等。（二会计核算中使用的分类1生产经营用机器设备2非生产经营用机器设备3租出机器设备4未使用机器设备5不需用机器设备6融资租入机器设备。（三按机器设备的组合程度分类1、单台设备独立设备2、机组,如组合机床、柴油发电机组等3、成套设备包括生产线,由若干不同设备按生产工艺过程,依次排序联结,形成一个完成全部或主要生产过程的机器体系,如合成氨成套设备、胶合板生产线等。（四按机器设备的来源分类机器设备按来源划分,通常可分为自制设备和外购设备两种,外购设备中又有国内购置和国外引进设备之分。（五按机器设备价值大小分类A类设备。一般每台价值大于五万元的机器设备。B类设备。一般每台价值在五千元至五万元的机器设备。C类设备。一般每台价值在五千元以下的机器设备。五、机器设备评估的基本步骤（一）评估准备1要求委托方提供资产评估的基础资料2制订具体的评估工作计划3搜集评估中所需数据资料（二）现场勘察1、清查核实评估对象数量和权属2、对机器设备进行勘察和技术鉴定（三）确定单台设备的估价数据与参数一方面评估人员应对收集到的数据进行筛选、分析和整理,确定本次评估的估价数据,如同类设备现行市场购买价格、价格指数、现行的有关费用标准、关税税率、利率、汇率等另一方面根据现场勘察和技术检测所掌握的资料,测定各种技术参数,如设备磨损系数、完好率、尚可使用年限、有形损耗率、成新率等。（四）计算评估值与撰写评估报告第二节成本法在机器设备评估中的应用成本法是首先确定被评估机器设备的重置成本,然后再扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值来估测被评估机器设备价值的评估技术思路及其各种方法。成本法的计算公式为PRCDPDFDE公式中P评估值RC重置成本DP实体性贬值DF功能性贬值DE经济性贬值。一、重置成本的计算机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。直接成本一般包括设备净价，即购买或建造费用，以及设备的运杂费、安装费、基础费及其他合理成本间接成本一般包括管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。间接成本和资金成本有时不能对应到每一台设备上，按比例摊入。（一）设备净价设备净价指设备本身的价格，不包括运输、安装等费用。对于外购设备一般按现行市场销售价格确定对于自制设备的净价是指按当前的价格标准计算的建造成本，包括直接材料费、燃料动力费、直接人工费、制造费用、期间费用分摊、利润、税金，以及非标准设备的设计费等。1、直接法（1）市场询价同等条件下，评估人员应该选择可能获得的最低售价评估人员应该谨慎使用报价，应了解实际成交价（2）使用价格资料各种价格目录2、物价指数法（1）定基物价指数例41某设备2000年购置，原始成本为38000元，计算2005年该设备的重置成本。2005年的物价指数为115，2000年物价指数为103，则2005年该设备重置成本38000（115/103）42427（元）（2）环比物价指数例42某设备2002年历史成本为30000元，20002005年的环比物价指数为103、1029、1019、1019、1018、1027。计算2001年该设备重置成本。重置成本30000（101910181027）31961（元）注意选择分类物价指数，不可采用综合物价指数；注意审查历史成本的真实性；历史成本构成内容应分别计算；确定的是复原重置成本；进口设备应使用设备进口国的分类价格指数3、重置核算法成本构成生产成本销售费用利润税金4、综合估价法RC（MRM/KMMPM1KP1KD/N/1RTRC设备价格MRM主材费KM成本主材费率MPM主要外购件费KP成本利润率KD非标准设备的设计费率RT综合税率N非标准设备的生产数量（1）主材费（2）主要外购件费（3）综合税率例43某悬链式水幕喷漆室为非标自制设备，构建日期为1995年12月，评估基准日为2003年9月30日。计算该悬链式水幕喷漆室的重置成本。计算过程如下根据设计图纸，该设备主材为钢材，主材的净消耗量为255吨，评估基准日期钢材不含税市场价为3500元/吨，另外，所需主要外购件（电机、泵、阀、风机等）不含税费用为55680元。主材利用率90，成本主材费率55，成本利润率15，设计费率16，产量1台。该设备的主材利用率为90，则主材费MRM25590350099167（元）成本主材费率KM55主要外购件费MPM55680（元）成本利润率KP15如增值税税率为17，城市维护建设税税率为7，教育附加费率为3，则综合税率RT187。非标设备设计费率KD16非标设备的数量N1（台）设备重置成本RC（991675555680）（115）（116/1）/（1187）387210（元（二）运杂费1国产设备运杂费。国产设备运杂费国产设备原价国产运杂费率2进口设备的国内运杂费。进口设备国内运杂费进口设备到岸价进口设备国内运杂费率公式中的运杂费率分为海运方式和陆运方式两种。（三）设备安装费设备的安装工程范围包括以下几部分（1）所有机器设备、电子设备、电器设备的装配、安装工程（2）锅炉及其他各种工业锅窑的砌筑工程（3）设备附属设施的安装工程，如与设备相连的工作台、梯子的安装工程（4）设备附属管线的敷设，如设备工作所需的电力线路、供水、供气管线等（5）设备及附属设施、管线的绝缘、防腐、油漆、保温等工程（6）为测定安装工作质量进行的单机试运转和系统联动无负荷试运转。（四）基础费设备的基础是为安装设备而建造的特殊构筑物。设备基础费是指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费及全部取费。（五）进口设备从属费用进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续费、公司代理手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。1国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备的货价，计算公式为海运费FOB价海运费率费率远洋一般取58，近洋一般取342国外运输保险费取费基数为货价海运费，计算公式为国外运输保险费（货价海运费）保险费率/1保险费率费率可根据保险公司费率表确定，一般在04左右。3关税取费基数为设备到岸价（CIF）计算公式为关税到岸价关税税率关税的税率按国家发布的进口关税税率表计算。4消费税计税基数为关税完税价关税，计算公式为消费税（关税完税价关税）消费税率/1消费税率消费税的税率按国家发布的消费税税率表计算。5增值税取费基数为关税完税价关税消费税，计算公式为增值税（关税完税价关税消费税）增值税率注减免关税，同时减免增值税。6银行财务费取费基数为货价人民币数计算公式为银行财务费用货价费率我国现行银行财务费率一般为45。7外贸手续费称为公司手续费，取费基数为到岸价人民币数计算公式为外贸手续费到岸价外贸手续费率目前，我国进出口公司的进口费率一般在115。8车辆购置附加费取费基数为到岸价人民币数关税消费税计算公式为车辆购置附加费（到岸价人民币数关税消费税）费率进口设备重置成本的构成进口设备重置成本FOB价格途中保险费境外运杂费现行外汇汇率进口关税增值税银行及其他手续费国内运杂费安装调试费或进口设备重置成本CIF价格现行外汇汇率进口关税增值税银行极其他手续费国内运杂费安装调试费采用指数调整法估测被评估对象的重置成本。其数学表达式为格变动指数国内同类资产或费用价调试费部分价值付的国内运杂费及安装账面原值中用人民币支其它税费率现行关税税率评估基准日外汇汇率变动指数境外运费及保险费价格进口时外汇汇率分价值的境外运费及保险费部账面原值中用外币支付产价格变动指数进口设备生产国同类资进口时外汇汇率的设备部分价值账面原值中用外币支付本被评估进口设备重置成11二、机器设备实体性贬值的估测第种有形损耗设备在使用过程中，由于零部件受到摩擦、冲击、振动或交变荷载的作用，使得零件或部件产生磨损、疲劳等破坏，其结果是零部件的几何尺寸发生变化，精度降低，疲劳寿命缩短。第种有形损耗设备在闲置过程中，由于受自然界中的有害气体，雨水，射线，高温，低温等的侵蚀，也会出现腐蚀、老化、生锈、变质等现象。PDP/RC公式中P实体性贬值率。设备实体性贬值常用的确定方法包括观察法、年限法和修复费用法。一观察法是指评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测机器设备的贬值率P1261、德尔菲法2、模糊综合判断法（二）使用年限法也称寿命比率法。应用使用年限法是假定机器设备在其寿命期内，实体性贬值是随着时间呈直线递增的。计算公式为PL1/L公式中L1已使用寿命L总使用寿命。1简单年限法。简单年限法是假定机器设备的投资是一次完成的,没有更新改造和追加投资等情况的发生,这对于许多机器设备的特定时期来说是符合实际的。机器设备已使用年限的确定。机器设备已使用年限是指机器设备从开始使用到评估基准日所经历的时间。名义已使用年限实际已使用年限机器设备尚可使用年限的测定。机器设备尚可使用年限是指从评估基准日开始到机器设备停止使用所经历的时间,即机器设备的剩余寿命。设备总使用年限A物理寿命（自然寿命）设备从开始使用到报废为止所经历的时间B技术寿命设备从开始使用到技术上过时所经历的时间C经济寿命设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间首先选择经济寿命作为总使用时间10计法定利用时间截止评估基准日设备累计实际利用时间截止评估基准日设备累设备利用率例47某汽车按行驶里程设计的总使用寿命为60万公里，已运行9万公里，计算实体性贬值率。实体性贬值率为PL1/L9/60152综合年限法。综合年限法根据机器设备投资是分次完成、机器设备进行过更新改造和追加投资,以及机器设备的不同构成部分的剩余寿命不相同等一些情况,经综合分析判断,并采用加权平均计算法,确定被评估机器设备的实体性贬值率。综合已使用年限的确定A用价格指数法计算被评估设备的重置成本B扣减重复计算的原始成本,调整重置成本C计算加权投资成本D确定设备的综合已使用年限（即加权投资年限）综合尚可使用年限的确定实体性贬值率加权投资年限加权投资年限尚可使用年限100例被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，1997年和2000年进行两次更新改造，主要是添置一些