2016年3月_地势坤_江苏青商总部基地营销推广细案

2014年3月_地势坤_江苏青商总部基地营销推广细案江苏青商总部基地营销推广细案地势坤谨呈201413目录写字楼市场及竞品分析1项目本体认知及SWOT分析2产品提升建议3项目定位及客群定位4营销策略5推售策略及阶段营销6一、写字楼市场及竞品分析写字楼现状南京写字楼整体表现近三年的写字楼成交量呈现逐年增长的态势供需板块以江宁和河西为主，河西供需正逐步加大写字楼出租供不应求，租金不断走高，空置率下降独栋纯写字楼减少，产品形势变化为综合体内小面积商务办公产品受投资需求因素影响，供应主力户型是中小户型受宏观调控的持续影响，不限购不限贷写字楼产品未来需求将更为明显南京每年高端写字楼市场需求量增长都在25以上。2011年南京写字楼成交约44万平方米，2012年全年写字楼成交4618万平方米，2013年111月南京写字楼共成交4972万平方米（不含高淳、溧水）。近三年的写字楼成交数据显示办公房源成交量呈现逐年增长的态势。需求现状近三年写字楼成交量呈现逐年增长的态势统计显示，写字楼供应持续增长；2013年前三季度供应增长迅速。从今年二季度开始，写字楼销售呈现出低位回升的趋势。56月份上市量为466万平方米，环比大幅增长30，同比增长了45倍。三季度，全市写字楼共上市758万平方米，环比增幅达到6成。供应分析供应体量继续维持增长走势供需板块目前仍以江宁为主力供需区域，但河西供需明显加大2013年江宁板块以37的比例成为全市写字楼的绝对成交主力。2013年河西写字楼上市量渐增，海峡云谷、苏宁慧谷、汇金中心等项目陆续面市。板块写字楼供销分析可售（面积）成交（面积）全市13694059943967603玄武13117201832229秦淮191001192561124建邺32740948593588鼓楼16736255454413栖霞54627212164366雨花台70497252850238江宁1851634316448543六合113917673594316浦口128255254126494数据截止至2013年12月26日数据截止至2013年12月26日至目前，主要供应量仍集中在江宁和河西板块。以存量来看，河西奥体区域竞争压力巨大。南京写字楼市场2013年整体供不应求，空置率急速下降，租金不断走高。根据戴德梁行二季度报告数据显示，南京甲级写字楼的供应达到120万平方米，写字楼入住率环比一季度增长了21万平方米，同比去年二季度增长了18万平方米，写字楼空置率由一季度的986下降到811，处在历年以来的历史最低位。与此同时，预计全年南京写字楼市场的投资收益率都将稳定维持在665的水平。南京市甲级写字楼的租金达到390元/平米/天，环比微升058；在各板块中，作为新兴CBD的河西市场，受政府政策的鼓励，甲级写字楼需求持续旺盛，空置率仅为4。租赁市场写字楼租赁供不应求，租金不断走高，空置率下降未来发展随着南京城市框架的拉伸，城市逐渐向外发展，传统非核心商务区涌现出大量单体写字楼、超高层以及综合体办公楼物业。南京写字楼商务市场也因此构建出新的格局，未来河西商务区、城南高铁南站将成为南京办公市场新的增长极。南京写字楼未来发展趋势写字楼发展单核心多核心新街口区域南站区域河西区域写字楼发展大综合体小面积与以往的写字楼产品不同，目前面市的写字楼产品，几乎很难见到单幢的“纯写”，多数依托着大型城市综合体，在面积空间的分割上也越来越灵活，为了拉动销售，产品呈现“大综合体、小面积”的特征。南京写字楼未来发展趋势综合体总量50个河西上市17个江宁上市11个江北上市9个南京写字楼未来发展趋势政策影响住宅市场投资写字楼投资写字楼市场持续升温，一方面是由于7月30日的国务院会议未提及房地产调控，这给予了房地产市场一个喘息之机，另外是因为住宅市场不断受到打压，使得大量住宅市场的投资资本流入到办公产品市场。2013年2月20日新国五条的落地，其中颇具力度的征税、增供给、强制限购限贷等内容，使得一些客户从二手房市场转向新房市场，也大幅挤压了一些投机、投资需求的获利空间。2013年7月30日中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，会议未提房地产调控。这或许是高层对房地产业的新态度，也被市场普遍解读为房地产业的利好。加上如今中央政治局的“平稳健康发展”房地产政策，无疑对商业地产的发展是一大利好。受整体市场环境影响，投资性需求将使写字楼需求越来越大。为满足资金成本因素，写字楼需求重点为中小面积产品；纯独及高端写字楼减少随着城市发展规划，除新街口区域，未来河西及南站区域将成为写字楼未来核心区域。写字楼整体市场总结总结竞品分析河西写字楼市场河西大街中央公园2号线江东中路奥体大街华新丽华华泰证券奥体中心梦都大街庐山路MM202252319678214321河西CBD北延段一期在建未开工25241号线完工河西写字楼市场分布情况序号项目名称占地建筑面积上市年份物业形态现状1新地中心44,899220,00020106商业/酒店式公寓/写字楼/酒店完工2嘉业国际城33,000250,00020102商业/酒店式公寓/写字楼完工3紫金西区中央13,52774,40020055商业/酒店式公寓/写字楼完工4东渡新锐大厦12,48770,000200512商业/酒店式公寓/写字楼完工5联强国际大厦12,80090,00020079商业/酒店式公寓/写字楼完工6宋都奥体名座3,44888,00020044商业/酒店式公寓/写字楼/完工7中泰国际广场8,070220,00020065商业/酒店式公寓/写字楼/酒店完工8金奥大厦29,851200,00020114商业/酒店式公寓/写字楼在建19华新城278,236560,00020137商业/酒店式公寓/住宅/酒店在建20华泰证券45,383158,843待售商业/写字楼在建21新城大厦25,000180,000不售政府办公完工22仁恒国际公寓27,638110,00020077酒店式公寓完工23欧洲城136,000340,000200710商业/酒店式公寓/住宅完工24紫鑫中华广场173,333520,000200411商住/公寓/别墅完工25雨润国际中心36,000180,00020114商业/商住/写字楼在建总计879,6723,261,243序号项目名称占地建筑面积上市年份物业形态项目现状9新鸿基项目263033800002014商业/写字楼在建10国睿大厦十四所民品企业总部1321485509不对外商业/写字楼完工11江苏新华报业2164386571不对外新闻办公在建12南京报业集团20141107417不对外写字楼/绿地在建13农村信用社1613678664不对外商业/写字楼/市政配套在建14国泰君安19607104572不对外商业/写字楼/住宅/娱乐/绿地在建15中国联通1310752426不对外邮电办公在建16中国移动1332364950不对外邮电办公在建17交通银行南京分行1429650034不对外商业/写字楼在建18滨江一号28789218320201210商业/写字楼/住宅在建26金融城一期（省保监局/银监局）不对外市政单位在建27南京世界贸易中心（美国富顿）3145433319320136商业/写字楼/酒店/酒店式公寓在建28河西国资集团不对外国企单位在建29奥美传媒大厦16261176534不对外奥美广告办公楼在建30金融城二期80000700000未定商业/写字楼/酒店在建31升龙汇金中心13291610880002014写字楼/商业/酒店/酒店式公寓在建总计4208873146190河西CBD南延段二期河西大街江东中路中央公园南京国际博览中心17161528141312261110189M2号线1号线完工在建2729江山大道3031河西CBD二期项目均处于在建或者待建状态，大多数项目以总部自用为主。河西写字楼市场分布情况地块编号位置物业形态总建筑面积出让面积成交时间用地单位所在区县地块名称NO2010G43建邺区河西大街（中部332）东至黄山路；西至恒山路；北至现状；南至河西大街商业金融业用地、酒店式公寓用地14268022195082010/10/29江苏盛康商贸有限公司NO2010G35建邺区楠溪江东街以南（河西中部36号1）东至现状；西至河道；北至楠溪江东街；南至现状商业金融用地13398441218042010/10/26招商银行股份有限公司南京分行NO2010G25建邺区莲花路地铁汪家村站以北东至现状；西至莲花路；北至规划绿地；南至现状商业金融业用地、酒店式公寓用地4077361019342010/8/24江苏天迈投资有限公司NO2010G15建邺区所街以北东至现状；西至云锦路；北至集庆门大街；南至现状金融保险业用地、基层社区中心1638624630242010/5/18中国保险监督管理委员会江苏监管局、南京四宜投资置业有限公司2011G01建邺楠溪江东街以南东至恒山路；西至现状；北至楠溪江东街；南至现状商业、金融业4079561019892011/2/23江苏省农垦集团有限公司2011G07建邺扬子江大道以南，江东南路以北东至淮河路；西至天保街；北至扬子江大道；南至江东南路商住941137634099192011/3/3盖世控股、硕富有限公司，佳铭控股有限公司，南京河西新城区国有资产经营控股集团公司河西1013年商业办公地块成交情况地块编号位置物业形态总建筑面积出让面积成交时间用地单位所在区县地块名称2011G14建邺滨江大道南，江山大街东、西两侧东至金沙江街；西至友谊路；南至红旗南河；北至滨江大道商住977444122837482011/5/10南京青奥城建设有限公司和南京奥体建设2011G22建邺水西门大街以北，江东路以西东至江东北路；西至现状；北至江东门北街；南至水西门大街商业13560095215422011/7/19金盛2011G38建邺区北河口水厂以南地块东至扬子江大道；西至长江防洪墙；北至汉中西路；南至现状商业金融业15765025085492011/10/14台湾乡林集团昆山美发房地产NO2011G80建邺区油坊桥以西（地铁汪家村上盖物业）地块东至南河大堤路；西至莲花路；南至规划河道；北至现状酒店式公寓190218175642011/12/29南京天迈置业有限公司江苏天迈商业投资管理有限公司NO2011G81建邺区河西中部36号2地块东至恒山路；西至庐山路；南至河西大街；北至现状商业金融业用地22443762805472011/12/29江苏安省投资有限公司NO2012G45建邺区河西南部131号东至恒河路（规划中），南至规划支路，西至江东南路（规划中），北至江山大街。商业金融业用地797768412311242012/11/20上海升龙投资集团有限公司河西1013年商业办公地块成交情况开盘日期项目名称项目类别项目地址入网总套数被限制车库可售套数认购套数成交套数销售面积（平米）均价元/平米20130925雨润国际广场办公、车位、酒店式公寓、商业江东中路235、237、239号665313237574543343182226620130630华新城商业、办公、车位纬九路以北，江东路以西，经四西路以东，和平路以南810934692044209898392340820130610南京世界贸易中心办公、宾馆庐山路198号33817497675738012813220130305乐基广场商业、办公、车位建邺区所街1991537421122761492645720121216新地中心办公建邺区庐山路188号59612242623256660252225120121107金润国际广场办公、车位、商业楠溪江东街81号、83号、85号1188968671538459162588620131115苏宁慧谷办公、车位鼓楼区东起燕山路，西起清河路，南起集庆门大街，北至汉中门大街17368971666733616082200020120901海峡城住宅、办公建邺区扬子江大道以南，江东南路以北，东至淮河路、西至天宝街、北至扬子江大道、南至江东南路2771567217198723191418085河西写字楼销售情况（数据来源于南京市网上房地产，统计时间截止至20131226）海峡云谷地址扬子江大道399号总建筑面积约287万标准层面积约2200标准层高39米总层数3号楼5层A2号楼24层办公均价15000元/物业管理费4元/月车位数待定车位费待定空调中央空调电梯待定开发商南京海峡城开发建设有限公司交通情况暂无公交、地铁项目概况项目预期总投资超过600亿人民币，以云端科技为智慧核心，以低碳科技为手段，打造集总部经济、创新科技研发基地、现代服务业于一体，以低碳、生态、节能、环保居住为特色的台商经济区。开发商信息南京海峡城开发建设有限公司成立于2011年3月，是海峡建设投资控股有限公司的全资子公司。世茂集团、台湾远雄企业团、东元集团和香港恒基兆业等两岸三地多家知名企业携手合作，共同成立海峡建设投资控股有限公司“海峡建设”，拟筹资100亿美元，专项用于两岸城市建设、先进制造业、现代服务业等领域的投资与运营。区位与交通项目紧邻秦淮河和长江，由扬子江大道南延段、新河路、淮河路围合而成，距离2014年青奥会主场馆仅10分钟车程，项目规划总占地总面积约323万平方米，规划总建筑面积达600万平方米；一期用地占地面积约341万平米，规划建筑面积约94万平方米。目前周边没有地铁和公交线路，规划的地铁12号线（又名宁和城际一期）运河路临近本项目，地铁开通时间未定。海峡云谷劣势地处偏远，地面公交交通不够便利。周边商务生活配套设施不够健全。销售动态目前在售A2号写字楼房源，均价15000元/起。在售商铺，均价23000元/平方米起。优惠内容写字楼70平米以下1万抵3万，70平米以上1万抵5万；A2裙楼商铺220平米以下5万抵15万，220平米以上5万抵20万。海峡云谷新地中心二期地址庐山路188号占地面积32778总建筑面积280000标准层面积3200总层数25层办公均价25000元/物业管理费18元/月车位数1102车位费待定空调待定电梯待定开发商南京阳光新地置地有限公司物业管理商青岛雅园物业管理有限交通情况地铁1、2号线地铁交汇点元通站。周边公交线路有85、133、57、92、186、306路公交车。区位与交通“新地中心”位于庐山路与楠溪江东街的交界路口，周边文体区、会展区、商贸区、科技园区簇拥而建，区域资源丰富，奥林匹克中心、南京国际博览中心、河西中央公园营造浓烈的高端区域特性。项目周边大型高端社区较多，将打造新的核心商业中心，未来人流量较大。周边小区包括朗诗国际街区、嘉业国际城、仁恒江湾城等。与10万平的河西中央公园只有一街之隔，出大楼步行5分钟可到地铁1、2号线地铁交汇点元通站。周边公交线路有85、133、57、92、186、306路公交车。销售动态一期10万平方米写字楼；二期18万平方米，其中地下三层5万平米是车库和设备用房，地上五层65万平方米是商业，地上六至二十五层是写字楼共计65万平方米，目前二期在售写字楼面积170350平方米，均价25000元/平方米。预计交付时间2014年。已销售了30左右。优惠内容全款97折，按揭99折新地中心二期苏宁慧谷地址鼓楼区汉中门大街301号占地面积666700总建筑面积1400000标准层高42米办公写字楼和58米挑高LOFT办公均价22000元/物业管理费待定车位数待定车位费待定空调待定电梯待定开发商苏宁置业物业管理商深圳开元国际交通情况地铁2号线、规划中的六号线将在此通过；汉中门大街、水西门大街、集庆门大街三条重要的城市主干道贯穿其中。其他68、67、80、83、103、81路福园站，37、56、129路万达广场西站开发商信息苏宁置业是苏宁旗下大型房地产开发集团，专注于高端综合地产的开发建设，开发范围涉及商业地产、住宅地产、科技地产、旅游地产及物流工业地产五大领域。目前全国共60多个项目，开发面积近千万平米。其中以紫金东郡为代表的住宅地产成为花园洋房的精品杰作，以钟山国际高尔夫别墅为代表的旅游地产成为中国高端别墅典范，以及以苏宁睿城、苏宁徐庄总部基地为代表的科技地产成为集团智慧的结晶。此外，物流工业地产方面，系列第二代、第三代现代化物流基地已在杭州、北京、南京、上海、天津、无锡、徐州、成都等数十个城市全面铺开。区位与交通紧邻江东门轨道交通枢纽,建设中的地铁二号线及规划中的六号线将在此通过；汉中门大街、水西门大街、集庆门大街三条重要的城市主干道贯穿其中。其他68、67、80、83、103、81路福园站，37、56、129路万达广场西站。苏宁慧谷优势地处次河西城市中心，交通便利。依托于苏宁睿城这一南京前所未有的“超级城市综合体”，苏宁广场高端商业、苏宁慧谷顶级办公以及苏宁睿城住宅，形成一个集工作、居住、购物、休闲娱乐为一体的“城市有机生活圈”。苏宁电器、金盛国际家具、华润苏果、万达商圈、学校、医院、银行等商业、商务、生活配套成熟。销售动态开盘推出556套58米双层挑高LOFT，产权50年，主力面积551008平方米左右。均价22000元/。开盘当天销售470套。优惠内容VIP客户认购70平米以上房源可直接减免12000元，70平米以下可减免6000元。商铺10天内付清全款可享95折，10内付清7成首付可享98折；苏宁慧谷金润国际广场地址建邺楠溪江东街以南，恒山路东，黄山路西占地面积28387总建筑面积163041标准层面积1000标准层高52米总层数19层建筑高度100米办公均价24000元/物业管理费4元/月车位数811车位费待定空调待定电梯41开发商南京苏豪置业公司物业管理商金奥物业交通情况地铁1、2号线元通站、1号线明基医院中胜站，306、57、186路至楠溪江东路站区位与交通项目位于CBD核心地带，建邺楠溪江东街以南，恒山路以东，黄山路以西。周边配套齐全，生活便利，大型企业总部环绕。500米范围内河西中央公园、家乐福超市、拉德芳斯购物风情街、嘉业国际购物中心。1公里范围内奥体中心、南京国际博览中心、中央商场、好邻居菜场地铁1、2号线元通站、1号线明基医院中胜站可以到达；公交306、57、186路至楠溪江东路站交通便利，商业、商务、生活配套成熟。金润国际广场优势地处次河西城市中心，交通便利。3条公交线路、地铁一、二号线均可到达；大型企业总部环绕。500米范围内河西中央公园、家乐福超市、拉德芳斯购物风情街、嘉业国际购物中心。1公里范围内奥体中心、南京国际博览中心、中央商场、好邻居菜场，商业、商务、生活配套成熟。自建约6万方的购物公园，还有国际知名的真冰溜冰场，更签约了韩国最大的上市影院公司CGV，引进奥体板块唯一2000平IMAX放映厅。国际大牌名品店，各色国际美食、健身中心、超市等应有尽有。销售动态地上三层商业裙房、商业裙房上有两栋19层的办公及酒店式公寓。办公只售不租，面积43115平方米不等，均价24000元/平方米，目前可售还剩15套房源，加上未开盘的，有250套房源可售。优惠内容全款98折，按揭99折金润国际广场南京汇金中心地址江东南路与江山大道交汇占地面积12319687总建筑面积111万标准层面积1300建筑高度300米办公均价待定物业管理费待定车位数待定车位费待定空调VRV中央空调系统电梯7部三菱电梯开发商南京升龙房地产开发有物业管理商待定交通情况规划中地铁7号线、12号线恒河路站区位与项目情况南京汇金中心位于青奥城旁，“CBD中轴”江东南路与“青奥中轴”江山大街交汇处，是目前河西CBD最大的一块商业用地，未来将成就体量逾110万方的超级城市综合体。销售动态尚未开盘，预计年后开盘。南京汇金中心科研写字楼市场南京软件谷地址南京雨花台区铁心桥街道软件大道占地面积70平方公里用地性质科研用地入园企业类型不限，最好把注册地迁至园区，以免税务局检查，但是不是硬性要求。租售情况只租不售，2元/天办公均价9000元/平，最小面积100物管费3/天交通情况距南京新街口仅10分钟路程，绕城公路、地铁1号线、3号线、12号线、机场轻轨以及多条在建或待建的交通线路途经软件谷。自身配套自身商业楚翘城，商办工地，4万商业，5万办公中国（南京）软件谷整体属于雨花台区范围，规划总面积73平方公里，是距离市中心最近、集聚程度最高、发展空间最大、综合成本最优的软件产业基地。这里是中国最大的通信软件产业研发基地，综合实力已跻身全国同类软件园区前三强，成为全国首批、江苏唯一的国家新型工业化（软件和信息服务业）示范基地、全国首批10家国家战略性新兴产业知识产权集群管理试点产业集聚区之一。江宁总部基地地址江宁小龙湾地铁站附近占地面积29587总建筑面积20万方产品面积段3124067租售情况只租不售，2元/天办公均价9000元/平，最小面积100物管费3/天容积率16绿化率467江宁总部基地隶属百家湖片区，园区定位为一个高品质、生态化、世界级的科研、办公基地。外属配套主要依托百家湖凤凰港周边成熟商业、休闲、娱乐配套，同时内部配有休闲、娱乐设施。工大产业园南京工大科技产业园是南京工业大学与南京市浦口区人民政府共同建设的大学科技园运营平台，是南京工业大学国家大学科技园“一园三区”的战略组成部分，是教育部“2011计划”先进生物与化学制造协同创新中心的产业培育平台，与新模范马路的“研发创新区”以及学校“三创载体”平台互利互动，有机整合，以强大的合力促进共同发展。地址南京市浦口区万寿路15号（长江隧道北口）占地面积222亩总建面41万绿化率35售价60007000元/整层售租金40元/月期建调整售价前期已建成的整层售价6000元，在建的6800元左右入园企业条件不能用于生产、只能用于研发园区配套园区外部有完善的交通、商业、教育配套；园区本身也提供较多的公共配套，入园企业办公便利。白下高新技术产业园南京白下高新技术产业园区位于南京市东部风景秀丽的紫金山脚下，毗邻南京理工大学。园区自2001年成立以来，先后被批准为国家大学科技园、国家专利产业化试点基地、省级开发区、南京军民两用科技示范园、硅谷（南京）创新创业基地、江苏省军民融合科技创新示范园，成为南京科技创新的“硅谷”。2011年9月10日，以园区为依托整体改造的紫金（白下）科技创业特别社区市委杨卫泽书记亲自揭牌，成为全市第一家启动建设的科技创业特区。地址位于主城区东南部，地处紫金山与青龙山构成的生态走廊内占地面积2平方公里用地性质科研用地入园企业类型不限，但是必须把注册地迁至园区，在园区内缴纳税收。租售情况可租可售，毛坯15元/天，精装18元/天办公均价9000元/平，最小面积100物管费5元/平米/天交通情况紧邻的绕城公路可在1520分钟内直达长江二桥（新生圩码头）、三桥、南京禄口国际机场新国五条使住宅市场不断受到打压，使得大量住宅市场的投资资本流入到办公产品市场；新江东中央活动区和建邺区“五大中心”的建设初具规模，河西逐渐发展成为城市新核心；南京写字楼商务市场发展呈现新格局河西、城南高铁南站、新街口成鼎足之势；近三年的写字楼成交数据显示，办公房源成交量呈现逐年增长的态势；河西写字楼项目多数依托着大型城市综合体，面积分割灵活，呈现“大综合体、小面积”的特征；科技产业园遍地开花，租金152元/天；投资性需求主要集中在中小面积非限购产品，而大型公司主要需求是高端写字楼。市场展望未来写字楼市场利好明显二、项目本体认知及SWOT分析区域环境/100主城东山仙林浦口龙潭汤山禄口桥林滨江板桥永阳淳溪南京市城市总体规划（20072030）将东山、仙林、江北三个“新市区”调整为“副城”。2006年市政府提出“跨江发展”战略，江北新城建设成为南京跨江发展战略核心。江北副城仙林副城东山副城主城江北副城南京跨江发展战略核心/100浦口新城珠江镇片区，不含高新区及桥北片区。规划定位现代化滨江新城。规划范围西至津浦铁路、珍珠泉风景区，东至长江，南至长江三桥连接线，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路；总面积93平方公里。浦口新城浦口新城南京“十二五”重点建设功能板块/100复合功能轴雄州中心浦口中心六合片区浦口片区浦口中心组团江浦组团三桥组团高新组团大厂组团长芦组团雄州组团核心片区城南河片区城南片区珍珠泉片区滨江公共活动带绿水湾湿地公园浦口新城规划一心、一带、五廊、四个特色片区。浦珠路沿线片区浦口新城和江北副城的核心区江北副城规划“两心、两片、一轴、八廊、七组团”。/10012341615141312111098765序号通道名称通道功能1锦文路过江通道道路过江通道2大胜关过江通道铁路过江通道3南京长江三桥城市轨道8号线过江通道4南京长江五桥道路过江通道5应天大街过江通道道路过江通道、城市轨道10号线过江通道6汉中西路过江通道道路过江通道（远景预留）7北京西路过江通道城市轨道4号线过江通道8模范西路过江通道道路过江通道（在建）9建宁西路过江通道道路过江通道（远景预留）10南京长江大桥道路过江通道、铁路过江通道11上元门过江通道道路过江通道、铁路过江通道、城市轨道3号线过江通道12南京长江二桥道路过江通道13仙新路过江通道道路过江通道、城市轨道16号线过江通道14南京长江四桥道路过江通道（在建）15七乡河过江通道道路过江通道（远景预留）16龙潭过江通道道路过江通道、都市圈快速轨道过江通道交通规划远景规划16条跨江通道/1002012年南京有6条地铁线同时建设，其中达江北的轨道5条，即江北远期规划6条轨道中的5条开建。地铁3号线开工及建成通车时间2010年12月2014年6月区间浦口高新区主城江宁区百家湖、九龙湖地铁10（1号线西延线）开工及建成通车时间2010年12月2014年区间城南雨花台河西奥体浦口珠江镇宁天城际一期（原11号线）开工及建成通车时间2012年上半年2014年区间六合金牛湖浦口桥北，冯泰路站与3号线接驳。宁和城际一期（原12号线）开工及建成通车时间2012年2015年区间南京南站浦口桥林黄里地铁4号线（一期）开工及建成通车时间2011年4月2015年区间浦口珍珠泉站徐庄软件园灵山青龙仙林东站，一期中保至仙林东站区间。2030年南京地铁远景规划简图交通规划2012年5条过江轨道开建园区定位政策背景南京软件“一体两翼”发展定位2011年8月，市委、市政府出台高标准建设中国软件名城的意见，以中国（南京）软件谷为核心、以南京软件园和江苏软件园为两翼的软件产业“一谷两园”空间布局正式打开。其中，作为“特色北翼”的南京软件园，原本位于南京高新区内。为适应软件产业更高标准发展的现实要求，在市委、市政府的大力支持下，浦口区、高新区决定在生态优美的长江之滨打造南京软件园新区，即南京软件园（西区）。政策支持321计划“18”政府配套南京市政府给予落户“一谷两园”区域的软件企业“前所未有“的支持（1）、土地封闭运作，土地出让金科研类参照工业用地价格且市、区二级留成合返；企业十二五所纳几乎所有税收市、区留成部分全返；设立不低于15亿软件产业专项引导资金等（2）、“321计划”对入选重点扶持项目，给予200万元创业启动资金等（3）、“18”政策配套首发上市企业给予总额为200万元中介费用补贴；新引进的世界500强企业研发机构，独立的一次性给予500万元奖励，非独立的奖励200万。中国500强企业研发机构，独立的根据其投资额分阶段给予500万奖励，非独立的一次性奖励100万。南京软件园（新区）南临长江，北依老山，紧邻国家级西江口湿地公园，及正在建设的青奥公园，与河西CBD隔江对望，生态环境宜人，区位优势明显。南京软件园（西区）与紫金（浦口）科技创业特别特区、紫金（高新）科技创业特别特区、浦口国际企业研发园四园一体，统一城市规划和设计，努力打造成为宜业、宜资、宜居的高科技组团社区，通过数条过江通道与主城实现快速连接，在建和规划中的地铁更是与主城无缝对接，实现了隧道、地铁、桥梁三位一体的网络轨迹，园区附近还有7条高速、4条国道的连接线，构成辐射全国的交通网络。区位条件生态环境优越/100园区区位与主城无缝对接根据规划，未来除了已投入使用的纬七路长江隧道，还有正在建设中的纬三路过江隧道、规划中的从江北到建宁路的长江通道、七里河到汉中门大街的长江通道。将在2014年通车运行的地铁10号线、轨道11号线连接起了主城与园区，正在建设中的地铁4号线、轻轨S8线、S3线也均从此地经过。此外，除了已投用的长江三桥，为满足2014年青奥会赛事需要，长江五桥即梅子洲过江隧道也将先期建设。航空距南京禄口国际机场30分钟车程；铁路距南京火车南站15公里，约20分钟车程；公路沪宁、宁杭、宁合、宁连等7条高速公G104、G205等4条国道以及其他多条省道，通达全国。/100高新区南京软件园江北新城中心区河西CBD南京软件园的战略定位打造创新产业、人才、城市三者融合发展的国际性软件产业基地；国际知名、国内一流的软件园区；南京软件产业发展的主阵地、主战场、主力军。园区将按照“特色北翼，崛起高地、标志示范”的十二字要求，最终建设成“宜资、宜业、宜居”的高科技软件组团社区。产业方向1、互联网电子商务预计到2015年，南京软件园的互联网服务产业企业数量将达到100家，产值达到150亿元；产业定位发展“41”主导产业2、通信导航和信息安全产业加速建设中国（南京）北斗卫星导航产业基地；3、服务外包预计到2015年，该产业产值将达到200亿；4、文化创意“国家动画产业基地”，预计到2015年将实现产值100亿元；5、国际化高端教育软件园西区建设正在加速推进中，与卡耐基梅隆大学的合作正是建立新型产学研合作联盟的一次探索。园区规划为入驻企业提供充裕和舒适的发展空间园区规划提供约2768亩的产业用地，718亩的居住用地，4890亩的生产及生活配套公共服务用地。公共地段强调土地混合使用，可为入驻企业提供充裕和舒适的发展空间。居住配套设施规划安排人才公寓及大型居住社区，以满足不同人才的居住需求。公共配套服务设施规划按照中心城区的标准配备医院、体育馆、图书馆、商业中心等各种设施。市政基础设施规划安排电力、通讯、消防、排水、交通等基础设施，并高标准建设信息网络、数据中心、测试中心等硬件设施。一期建设科技载体建设如火如荼软件园一期位于园区的东北侧，总用地面积约为800亩，重点发展软件孵化器、加速器、中试平台、数据中心、通信枢纽中心、酒店式公寓、配套商业等功能。目前，一期基础道路设施已投入使用，科技载体建设已经动工建设约48万平方米，其中已建设项目有南京软件园孵鹰大厦，总建筑面积约116万平方米，预计2014年底投入使用；明发通达信息港项目（一期、二期），总建筑面积约20万平方米，预计2015年投入使用；中企联福青科创中心，总建筑面积17万平方米，预计2016年投入使用。2014年还将陆续开工建设卡内基梅隆大学联合东南大学建立CMUEMU软件工程大学、南京安防科技大厦、金衡大厦、泽天科技产业园、儒商科技大厦、江苏青商创业总部基地、南京软件园腾飞大厦、南京软件园人才公寓以及南京软件园商业配套中心。根据规划，一期建成后，研发类办公建筑面积达80万平方米，配套商业类建筑面积达28万平方米，居住类建筑面积达12万平方米。本体认知经济指标总体目标总体目标项目建设成为经典的、研发办公商务综合体新地标。物业形态集会议中心（裙房）、商务服务（裙房）、会议套房、LOFT企业与私人会所、高端写字楼于一体的研发办公商务综合体。裙房定位会议中心和商务服务配套。规划布局南楼江苏青商创业大厦14层层高476米（可办公可做商务配套）大堂挑空514层标准办公层高3768米1520层LOFT层高698米阳光挑空中庭裙房14层，总高不超过24米，拟局部挑空。全楼层除LOFT层外均通天然气，裙楼做好排污排油烟根据需要，塔楼14层及标准层可设置餐饮包间北楼江苏青商总部大厦14层层高476米（可办公可做商务配套）大堂挑空514层标准办公层高3768米1520层LOFT层高698米阳光挑空中庭裙房一层层高476米；26层层高38米拟设置功能1）会议套房2）商务服务中心（也可设置于塔楼14层内）3）美容SPA中心或健身中心裙房和塔楼14层通天然气，裙楼做好排污排油烟建筑创新空气净化新风系统空中花园五星级设施和管理地源热泵生态个性健康私人定制LOFT会所创造第一内庭院空中花园生态布局，突破生态办公主题的新构面产品表现差异个性，让办公、招待、娱乐集合一体的新场所体验，效率革命现实需求健康，地源热泵环保节能，空气净化新风系统，安心办公环境SWOT分析优势（STRENGTH）1、区位优越。项目位于位于浦口CBD核心区域，政府大手笔投入使得周围商业配套、资源、人气日益密集，发展前景良好。2、交通便利。占据南京江北地区中心位置，与主城隔江而望，通过纬七路过江通道仅需10分钟，真正实现一体化发展。3、环境优美。项目望老山，看长江，风水上佳，视野开阔，办公环境优越。4、高投入。宏大集团高投入、高标准欲树立产业地产品牌项目，使得项目物超所值，极具投资价值。劣势（WEAKNESS）1、缺乏商务氛围。说到写字楼，南京人想到的肯定是新街口、河西等这些已经成长起来的写字楼板块，对江北的固有传统观念，会影响客户选择。2、现阶段配套缺乏。目前浦口配套和交通尚不发达，自身商业配套需要时间培训。3、缺乏品牌效应与一江之隔的万达广场、苏宁慧谷等综合体写字楼相比，项目从品牌和配套功能上说，没有明显优势。4、开发经验不足宏大集团转型地产开发经验不足。机会（OPPORTUNITY）1、商业不限购不限贷。一直处于投资边缘性的写字楼，因为住宅限购政策，开始进入投资者和企业的视野。2、写字楼价格不断上涨。南京写字楼价格不断刷新。河西写字楼均价已至2万5左右，项目若能以绝对震撼的价格入市，肯定会近水楼台吸引一部分客源。3、区域内商务需求增长。随着浦口新城的经济发展和规模不断扩大，区域内商务经济频繁，会吸引越来越多的企业进驻。威胁（THREAT）1、竞争威胁。市场上竞品众多，越来越多的科研用地如雨后春笋般涌现，有限的客源必然导致竞争激烈。2、竞品分流河西区域内江东CAZ、河西CBD的科研写字楼会分流一部分较高需求的客户；浦珠路的江苏总部基地也会对项目造成分流。3、交通瓶颈一江两岸的快速通道建设存在不确定性，收费制度一定程度上制约了江北商务发展。4、新兴商圈全市产业园项目呈现一定同质化竞争，为招商运营带来不少压力。价值思考项目价值点1、区位优势地处浦口CBD黄金区位，靠山面水，具有极大的升值潜力。2、政策优惠位于南京软件园内，可享受政府的一系列政策扶持。3、产品特质生态布局、科技办公、五星级酒店服务、私人定制LOFT会所区位优势和政策优惠是区域内竞品共推的价值点然而，说浦口CBD有明发、华润总部等众多项目，说南京软件园有孵鹰大厦等同质产品竞争再说，只是拾人牙慧而已，难以引起关注。价值思考项目能够独享的价值点产品品质、品牌、服务，虽不能影响关注程度，但却能直接影响购买决定。南京写字楼发展到今天，产品概念的炒作诚然已经成为营销的主体。然而，不能否认的是，客户也越来越理性，他们在面对眼花缭乱的新奇炒作的同时，往往能够一针见血的直击项目价值客户究竟买不买单更多的取决于产品本身。因此，针对江苏青商总部基地现状，我们做出如下建议三、物业提升建议写字楼物业关键词硬件配置外立面玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准大堂、电梯间、卫生间电梯轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空调系统类型、运营方式地板地板类型、实用性配套餐饮、必要办公生活配套软件配置物业服务管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统5A智能化工欲善其事，必先利其器。在控制成本的情况下，我们通过客户感知点，结合项目定位进行针对性的产品价值再塑造。外立面灯光工程要点不可以影响建筑的白天景观物业维修方便；不可采用彩色及大量的动态变化光色；光色方面建议采用黄、白两种光色选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及质量安全选择智能控制照明方式，可以节电在2050以上。城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾勒建筑的线条与灵魂。写字楼入口处要点入口要开阔，突显室内外环境的协调与融合自驾车或者出租车乘客的抵达地点需仔细考虑，理想情况下，在大堂主入口外面应当设置一个停靠点可增加植物小品的点缀，体现勃勃生机采用外延式顶棚，结合宽敞的中庭式大堂。彰显现代气派挑高大堂要点装修以现代简约的风格为主，体现商务功能挑高九米以上，吊灯大气，灯光绚丽，体现项目品质感充分注重大堂绿化，体现绿色生态办公空间使用高质量和耐用性强的装修材料，利用感光材料反射出自然光，减少照明需要地面应采用采用耐磨防滑的高档石材，大堂立柱可用石材或是不锈钢包裹。设置会客区，提供业主与访客之间的互动，体现人性化大堂是入住客户面子和身份的象征。公共走道公共走道明亮、简洁，凸显写字楼形象公共卫生间建议要点设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等；卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。电梯品牌电梯品牌代表着写字楼的档次、电梯的稳定性、舒适性、低噪音及安全性，早已成为客户选择物业以及竞争对手分流客户的一个重要指标。要点货梯与客梯出入口应分离客梯轿厢要选装高品质耐用的装饰、空调系统、电视显示器以及共广播系统建议电梯品牌MITSUBISHI三菱、OTIS奥的斯、KONE通力电梯等候厅要点首层电梯等候厅装修标准应与大堂相呼应装修气派，宽敞，明亮，体现高档、生态、现代的观感有一定的绿色装饰，有视觉趣味点设置公司单位指示牌、有分层标示电梯等候厅作为使用者迎来送往的场所，需要有一定的档次与楼盘整体定位相一致，展现使用者良好的商业形象。引进国际知名物业管理顾问要点选用国内知名物管，引进现代化软件服务体系提供高标准的细致服务，让客户感受到全新的商务理念高素质的人员组成和高标准的组织架构，确保突发事件第一时间得到解决写字楼物业管理水平直接影响写字楼的品质。建议室内半装修吊顶、地面与墙面室内装修三要素吊顶建议使用石膏板吊顶，性价比高地面建议使用网络地板，可提高楼层空间，拼装维修方便，防止线路老化墙面建议使用乳胶漆墙面石膏板吊顶乳胶漆墙面网络地板5A智能化办公系统办公自动化系统（0AS）预留OA电力负荷，大堂标识牌，电梯间标识牌通讯自动化系统（CAS）综合布线系统预留充足数据点，采用千兆级网络，线路到户，预留端口电话通讯预留充足的IDD童话线路，用户自行申请电话安装，平均每12平米有一根电话线并提供ISDN、DDN、T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。移动通讯增强系统清除移动通信信号接收盲区。火灾自动报警及消防联动自动化系统（FAS火灾自动报警采用控制中心报警系统，采用分布智能型火灾报警，具有灭火、防排烟，警报及消防广播等系统的联动功能。安全防范自动化系统（SAS）简化设备，做到“只监不控”。门禁系统控制室或办公桌，7天24小时监控。CCTV主要的公共区域及货梯。楼宇自动化系统（BA）优化系统功能，只监不控。建议设立商务中心提供影印、票务、快递、订餐、代办企业年检等多项服务服务式办公设立商务中心建议设立专门的多功能厅/会议室服务式办公设立多功能厅/会议室服务式办公设立屋顶花园、吸烟区、睡眠吧等人性化区域建议在楼顶打造绿色平台，为使用者提供休闲场所；在每个楼层特定区域设立吸烟区，睡眠吧等，体现人文关怀。塔楼建议14层做餐饮、商服中心等配套，并预留2个小会议室，做好装修；建议514层划分户型对外散租。建议1114层这4层为大客户预留，整层不做隔断。建议1520层预留23公共会议室，和大型多功能厅，并做好内部装修。裙房建议以商业业态为主。12层作为招商体验中心，做好装修。楼层布局建议餐饮中西餐、酒吧、茶座、快餐零售便利店、家居、音像、特色小店、书店教育儿童早教，如蒙特梭利、金宝贝配套银行、邮局、影印店、干洗店、美容、健身会所裙房二层以上考虑大型餐饮及酒店套房，除此之外可考虑商业业态建议四、项目定位以及客群定位项目定位一方面，纵观南京写字楼市场，本项目具备了中高档物业的基本条件和竞争优势，另一方面，与大河西片区的其他竞品相比，我们的项目，确实没有更突出的产品优势可做支持，消费者是感性的，他们在做出购买决策的时候往往会跳出单纯的产品面，寻找市场、未来预期等方面的决策支持体系。由此，挖掘新概念，跳脱同质竞争，实现价值最大化便成了我们的首席要义。项目定位既然一江之隔的河西已然发力，我们又何妨借力用500强的梦想去打动成长中的企业项目定位每个成长型企业，都不会满足于现状他们的表层需求是写字楼深层需求就是一个梦想，一个做大做强，走出国门的梦想，一个傲立于世界500强之林的梦想，一个开拓百年基业，铸就百年辉煌的梦想现在，我们要告诉他们，原来，可以离梦想如此之近项目定位作为南京软件园的一部分，江苏青商总部基地要打造的是成长型企业实现跨越式发展的第一平台一个提升企业形象的商务平台一个低商服成本，高效智能办公的平台一个享受顶级商服配套的平台一个与世界500强企业近在咫尺，随时可与之比肩的平台项目定位客群定位针对写字楼物业的客户特色，我们将目标客户群分成两类进行分析使用者投资者客户分类纵观区域内其它写字楼，对比本项目特性，细分市场份额。我们认为，项目的使用者应该是成长中的中小型企业使用者定位中小型企业作为发展中的企业，他们考虑什么配套资源商务潜力社会认同度运营成本他们，是这个城市的产业新贵。客群特征从企业性质来看，他们或许是成长型中小民营企业、具有上升发展力的IT行业、新生实力公司从行业分布来看，他们可能是高科技行业，也可能是贸易、律师事务所、咨询等行业；形象描述他们已经完成了原始积累，不愿再跻身于混杂着自住户的住宅或公寓，开始寻找真正意义上的办公场所；他们大多数都有着良好的企业发展规划和规范的管理制度；他们对企业的未来满怀信心客群需求他们已经进入到二次创业期，随着企业规模快速扩大，对办公面积、企业形象、办公环境、配套设施提出了更高的要求产业园内的资源整合优势灵活分割的智能工作空间低总价低成本的进驻门槛耳目一新的企业办公形象投资者定位投资客作为职业买手，他们考虑什么区域前景物业档次配套优势回报分析客群特征他们来自项目周边及整个南京市区，以省内客户为重要补充；他们可能是私企老板、私营业主、专业投资人士、高级公务员他们看重区域的发展，项目的品牌与周边的配套，对产品细节并无过多的要求；与自用型客户相比，他们承受高价能力更强，其购买与否取决于客户对产品投资回报预期的高低。五、营销策略营销思考河西板块随着近几年来政府的大力投入，中部地区开发已经从布点进入提升优化阶段，区域内的商业写字楼开拓也开始进入收获期，超5A写字楼俯拾皆是跨江战略的提出，让我们把眼光投向了一江之隔的浦口新城。得天独厚的优越区位，决定了浦口新城作为河西后花园，进一步推动南京城市发展的必然使命。营销思考营销思考毫无疑问的是，浦口新城的发展除了政策的大力支持，还面临着诸多问题，区域内配套缺失，产业基础不足，周边无强势科研、高校资源，目前来