绿地房地产公司财务风险研究论文三稿

2016届本科生毕业论文绿地房地产公司财务风险研究课题名称绿地房地产公司财务风险研究院系财经学院专业工商管理（金融企业管理方向）姓名指导教师答辩日期二一六年三月摘要随着我国改革开放的进程的逐渐加快和经济的日益增长，目前我国的房地产行业总体处于蓬勃发展的状态。房地产行业按资金分布特性来划分属于高度集中型，并且房地产行业的运行风险也比其他行业要大，在市场中的竞争压力也较大。对于房地产行业的公司来说，财务风险是一个不可忽视的影响因素，这主要是由房地产行业的自身运行特性决定的。财务风险贯穿于企业经营始终，并且会由于多种因素的作用而发生变化，当前形势下，我国的房地产业的财务风险都呈现着上升的趋势。受到我国房地产现阶段发展特性的影响，我国的中央政府出台了许多关于房地产行业规范性的文件，运用各种手段来调节我国的房地产行业，这也在一定程度上影响了我国的房地产行业的发展情况。因此要想使得房地产行业取得长足的发展，就必须要解决好房地产行业的财务风险问题，为我国房地产行业的发展提供有利的外部环境和内部条件。本文以现阶段房地产企业财务风险的表现形式为基础，进一步剖析了绿地房地产企业自身财务风险的成因，进而研究出解决绿地房地产企业财务风险的建议和方式，从而来减少财务风险的发生概率，规避财务风险。【关键词】房地产绿地地产公司财务风险ABSTRACTWITHTHEDEVELOPMENTOFECONOMYANDTHEIMPROVEMENTOFPEOPLE“SLIVINGSTANDARD,THEREALESTATEINDUSTRYISDEVELOPINGRAPIDLYREALESTATEINDUSTRYISACAPITALINTENSIVEINDUSTRY,INTHEDEVELOPMENTPROCESSISFACINGFIERCEMARKETCOMPETITIONTHEFINANCIALRISKRUNSTHROUGHTHEENTERPRISEMANAGEMENT,ANDWITHTHEINCREASINGLYCOMPLEXANDCOMPLICATEDECONOMICENVIRONMENT,REALESTATEENTERPRISESAREFACINGINCREASINGFINANCIALRISKSASTHEREALESTATEINDUSTRYHASNOTYETFORMEDASTABLEANDHEALTHYDEVELOPMENTMECHANISM,THECENTRALGOVERNMENTTOSTRENGTHENTHEREALESTATEINDUSTRYREGULATIONANDCONTROL,WHICHHASASIGNIFICANTIMPACTONREALESTATEENTERPRISESHOWTOAVOIDANDREDUCETHEFINANCIALRISKOFREALESTATEENTERPRISESISVERYIMPORTANTTOTHESURVIVALANDDEVELOPMENTOFREALESTATEENTERPRISESTHISARTICLEFROMTHECURRENTREALESTATEENTERPRISEFINANCIALRISKINTHEFORMOFPERFORMANCE,INDEPTHSTUDYOFTHECAUSESOFTHEFINANCIALRISKOFGREENREALESTATEENTERPRISES,ANDONTHISBASIS,TOEXPLORETHEFINANCIALRISKOFREALESTATEENTERPRISESANDMEASURESTOAVOIDFINANCIALRISKS【关键词】REALESTATEGREENLANDREALESTATECOMPANYFINANCIALRISK目录第1章绪论111研究目的112研究意义113研究方法114研究内容2第2章我国房地产公司现状及其财务风险种类321我国房地产公司现状3211“互联网”再造住房产业链3212市场供求走到平衡点4213楼市调整加速行业洗牌522房地产财务风险的种类5221项目投资的风险5222债务偿还的风险5223利率变动的风险6224资金筹集的风险6225房地产开发周期风险6226房地产产品特性风险7227房地产企业资金供求风险7第3章绿地房地产公司财务风险及其成因931绿地房地产公司财务风险分析9311财务风险认识不足9312成本费用控制不严10313资本结构设置不当1032绿地房地产公司财务风险成因10321外部因素10322内部因素11第4章绿地房地产财务风险改善措施1241融资风险防范1242投资决策阶段风险防范12421重视可行性研究12422加强投资环境预测1343资金回收风险和收益分配风险防范13431制定有效的销售战略13432加强应收账款的管理13433收益分配政策调整1444宏观经济政策调控下的财务风险防范14441加强异地合作14442弹性销售14结论15参考文献16致谢17第1章绪论11研究目的随着我国改革开放的进程的逐渐加快和经济的日益增长，目前我国的房地产行业总体处于蓬勃发展的状态。房地产行业按资金分布特性来划分属于高度集中型，并且房地产行业的运行风险也比其他行业要大，在市场中的竞争压力较大。对于房地产行业的公司来说，财务风险是一个不可忽视的重要因素，这主要是由房地产行业的自身运行特性决定的，财务风险贯穿于企业经营始终，并且会由于多种因素的作用发生变化，当前形势下，我国的房地产业的财务风险都呈现着上升的趋势。受到我国房地产现阶段发展特性的影响，我国的中央政府出台了许多关于房地产行业规范性的文件，运用各种手段来调节我国的房地产行业，这也在一定程度上影响了我国的房地产行业的发展情况。因此要想使得房地产行业取得长足的发展，就必须要解决好房地产行业的财务风险问题，为我国房地产行业的发展提高有利的外部环境和内部条件。12研究意义如果房地产企业想取得长足的发展就必须要着手解决企业的财务风险问题，这是由于房地产企业自身的发展特性，以及财务风险在房地产企业运行过程中发生的概率决定的。本文以现阶段房地产企业财务风险的表现形式为基础，进一步剖析了绿地房地产企业自身财务风险的成因，进而研究出解决绿地房地产企业财务风险的建议和方式，从而来减少财务风险的发生概率，规避财务风险。因此企业要根据企业发展战略和不同发展阶段的需求，来适时的调整企业管理制度，制定科学合理的防范财务风险对策，以科学和优质的管理为企业创造效益，从而来提高财务风险的防范。13研究方法本文将采取调查法、文献分析法，对绿地房地产公司的财务风险进行分析。首先通过调查法及对我国房地产公司的现状进行调查。其次通过文献分析法，研究企业财务风险及其成因。通过这些分析观察，最后得出对绿地房地产财务风险改善措施。在归纳分析各种信息与资料之后，得到结论，完成本文。14研究内容本文第一章简介部分，从研究目的、研究意义、研究方法以及论文结构来进行论述；第二章对目前我国房地产公司发展特点进行论述，主要分析我国房地产公司现状、房地产财务风险的种类；第三章分析绿地房地产公司财务风险及其成因，主要包括绿地房地产公司财务风险现状、绿地房地产公司财务风险成因；第四章研究绿地房地产财务风险以及改善措施，主要论述了融资风险防范、投资决策阶段风险防范、资金回笼以及利润分配阶段的风险防范、政府政策实施阶段风险的防范等；第五章总结。第2章我国房地产公司现状及其财务风险种类21我国房地产公司现状现阶段，我国经济领域内房地产占据着举足轻重的地位，为我国经济的增长起着重要的拉动性作用。我国的宏观经济发展形势不但为房地产行业的发展创造了良好的外部环境，同时也为房地产行业的发展提出了更大的挑战。财务风险与房地产企业的经营活动是息息相关的，房地产企业发展过程中都不可避免的会遇到财务风险，而财务风险是在房地产企业进行经营活动的过程产生的问题，是伴随着资金的使用和循环而产生的。房地产行业与人们的日常生活息息相关，是人们日常生活活动中必不可少的一项活动，因此国家对房地产行业给予了高度的重视。就2015这一年，中央及地方政府就颁布和通过了一系列的行政法规来促进房地产行业的发展，但是这些政策并没有取得理想的效果。房地产行业的具体发展情况如下所示211“互联网”再造住房产业链“互联网”为销售商提供了广阔的销售平台，扩大了销售商的销售范围，增加了房地产商的销售量，与此同时也使得投资者能够更好地去进行投资活动，为投资者进行投资提供了充足的信息。房地产商与互联网相关联这种现象早在几年前就出现了，但是这种频繁的“触网”现象则是今年的显著特征。借助着互联网迅速便利的强大特点，房地产行业现在已经得到了迅速的发展。房地产行业原有的信息资源分布特点使得房地产行业中各方处于极度不平衡的地位，但是在互联网技术的影响下，一些细化的相关产业开始迅速发展。以小猪短租为代表的房产短租行业开始渐渐茁壮发展，已经遍及了我国大多数城市，受到了广大消费者的欢迎。又比如一些青年旅社越来越受到市场的欢迎，青年旅社打破了原有的旅游住宿费用昂贵的行情，成为许多旅游者选择的首选房型。互联网在房地产行业的运用，不仅仅只在于销售领域，还被运用到了社区的管理上面。例如今年，腾讯公司和恒大地产一起合作开发的智能社区管理网络系统就是运用着互联网来实现的。根据相关经济信息，截止到2014年为止，我国房地产行业已经覆盖了我国200亿M2的地域，服务了我国约26亿户人家，包括74亿人口。万科总裁郁亮表示在城市化进程的逐步推动下，房地产物业也开始出现大量的市场需求，这种现象同时也促进了房地产行业的发展。212市场供求走到平衡点现阶段平均每一户人口都有一套住房，尚未出售的住房能够满足我国两亿人口的住房需求，房地产市场供求达到了平衡点附近。“触网”在房地产领域仅仅只是基本的表现。受到供求平衡点的影响，投资者已经将投资目标从新房转变为旧房。只是表象。根据相关经济信息，2014年为止，我国房地产行业以及覆盖了我国200亿M2的地域，服务了我国约26亿户人家，包括74亿人口，不过新房的供应并没有就此止步还在发展中。从房地产供给方来看，现阶段我国的房地产供给数量得到了急剧的增加。正常情况下，要形成住房供给必须要经过规划、建设阶段，才能最终实现供给。从2008年以来，我国的房地产行业就开始进入持续增长阶段，愈来愈多的房地产供应商在2008年之后开始加大供应需求，经过几年的规划阶段，到2015年已经有许多超过需求量的住房投入到市场中。根据房地产商的经济数据显示，现阶段的待出售住房最少可以满足2亿人口的住房需求。从房地产需求者来看，住房需求也发生了深刻的变化。按照需求曲线来看，随着劳动人口的增多，住房需求也会逐渐的上升。但是由于我国人口结构以及人口年龄的影响，我国劳动力数量会在接下来几年里面呈现出下降趋势，从而会使得住房需求也出现减少的特征。按照住房供给者以及住房需求者之间的变化特征性质，使得2015年我国房地产行业中待出售的住房数量急剧增长。虽然中央政府已经就房地产行业做出了许多政策性问题的调整，例如中行降息政策的颁布，但是这些政策性的措施都无法缓解现阶段房地产行业的畸形发展。就现阶段的发展情况来说，我国房地产的供给与需求呈现出不对应的关系。北上广等一线大城市的房价呈现着急剧的增长趋势，但是一线经济发展水平相对低下的小城市中的需求量远远小于供给量。213楼市调整加速行业洗牌原有的利益获取方式已经不适应现阶段我国的经济发展的基本情况，这就使得许多房地产商改变了经济增长方式。对于经济发展水平相对落后的中小城市来说，要解决好供给量盲目增长的现状，对于发展需求过热的经济发展水平较好的大城市来说，要解决好房地产供应的问题。按照经济发展规律来看，只要进行行业的调整就一定会使得行业内的各个行业经营者发生变动。对于房地产行业来说，资产情况较差的中小企业在运行中会遇到较多的风险性问题，会使得中小企业在资金压力和财务风险较大的情况下，改变自身的资金构成情况，加大企业的转股、融资、合资的强度。在20122015年的房地产行业的发展中，不少中小企业都借助并购重组来实现自身的发展，寻求新的发展机遇。22房地产财务风险的种类我国房地产财务风险种类大体上分为以下几种项目投资的风险、债务偿还的风险、利率变动的风险、资金筹集的风险、房地产开发周期风险、房地产产品特性风险和房地产企业资金供求风险。221项目投资的风险房地产企业进行开发和经营，第一步就是去进行房地产投资，寻找有价值的投资项目。在这一过程中，投资失误是最重要的财务风险的原因。这是由于房地产具有非常强大的地域限制性，如果确定了投资项目，一般情况下就很难立即改变，如果改建的话，会使得财务风险概率进一步扩大。所以一旦出现了投资失误，房地产企业就会面临资金的崩盘。然而现阶段的我国的大部分房地产企业仅仅自从收益角度出发来考虑投资回报，而不管投资项目的可行性以及风险性。这种投资经营方式具有非常大的缺陷，从而造成了企业投资项目的失误，投资本金无法收回，为企业带来了巨大的财务风险。222债务偿还的风险房地产企业的每一个项目投资，都需要事前投入大量的资金，来保证项目的开发。部分房地产企业只是从投资规模来考虑最终的收益问题，采取各种方式来向银行或者其他机构进行融资行为。这种毫无目的的资本扩张方式使得企业的成本负担进一步加大。并且这种形式的投资行为使得企业资金不能得到合理的利用，让企业陷入到了资金困境之中去了。223利率变动的风险近几年，为了抑制房价的过快上涨，央行频繁地上调利率。对于房地产企业来说，加息抑制了购买者的需求，降低了房价。结果导致房地产市场供过于求，房地产商品积压，空置现象严重，并且出现投资资金回收失败问题，给企业带来了很大的损失。房地产行业的这种发展现状，使得企业无法积极地应对利率变化的影响，加大了企业的财务风险。第一，贷款利率升高，会使房地产企业需要支付过多的利息，减少预期收益，造成投资成本上升和投资风险增加。第二，折现利率的持续升高会使得企业未来的收益出现压缩，降低了企业的利润。并且利息是升高使得利息费用也不断增长，使得企业资金被无效消耗了许多，降低了利润，加剧了风险，增加了经营问题。224资金筹集的风险目前，我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资。企业筹资规模选择不当会形成筹资风险。一方面筹集资金规模过大，企业不能有效支配资金，就会造成资金的闲置，加上利率过高会导致企业筹资成本费用过高。另一方面如果企业筹资规模小，赶不上自身的投资规模，那有可能使在建的投资项目停工，失去良好的获利机会。有些房地产企业借入长短负债的相对比重不合理，造成债务到期过分集中，企业偿还债务就会加大难度，加大企业的财务风险。另外，由于筹资来源渠道狭隘，也会造成资金紧张，对于过度依赖于银行贷款的房地产企业带来很大被动，加大了筹资风险。225房地产开发周期风险一般来说房地产企业的生产开发周期较长，要经过许多不可避免的阶段，包括，筹划规划阶段、生产建设阶段、配套设施建设阶段、宣传销售阶段。这些阶段的全部完成耗时非常大，开发周期跨度大。按照经济学发展规律来看，一般筹划周期越长，储蓄的风险就越大，资金收回来的可能性就会越小。一方面，周期的拉长使得开发项目与各种外部环境博弈的周期就越大，接触的几率越大，产生的风险就越大。另一方面，时代是在不断变化发展的，人们的物资需求也处在高速的变化发展之中，由于房地产企业前后时间差大，筹划阶段的开发特性已经不能满足现阶段消费者的消费需求，加大了企业的生产经营风险。226房地产产品特性风险房地产行业的产品为不动产，具有极强的非流动性，其形态、位置等状态都是很难发生改变的。房地产产品的这种特性直接使得房地产产品在建造之初就必须要考虑到其固定位置上所能带来的当前收益与未来收益。决定房地产价值的因素是多种多样的，这些因素的多样性以及时间上的跨越性，从另一方面又加大了房地产行业企业的运营风险。房地产行业的产品主要为住房和地产，这些产品无论在建造时还是在建造后都会存在很长的时间，并且不会随着时间而发生较大的变化，这些产品特性使得房地产企业想要获得收益就会经历较长的时间考验，会经历不同时间跨度的外部环境以及内部环境的考验。房地产产品与市场有及其密切的联系，会随着市场波动有着不同的表现形式，并且产品最终的收益和产品价值也是随着市场变化而变化的。因此房地产行业的产品价值具有很强的波动性和不稳定性。227房地产企业资金供求风险房地产行业的发展和产品的产生需要有数量非常庞大的资金来运行。从房地产产品开始研发到产品经营销售阶段都需要资金来支撑，这就需要房地产企业扩大资金的来源，运用不同的方式来为房地产企业经营提供大量的资金，来满足房地产企业开发产品和经营销售的需求。通常情况下，房地产企业都会对自身即将取得的收益情况有一个总体的规划，对即将取得的现金流量有一个预测，房地产企业会以这些为基础来进行资金的筹集。随着现代金融市场的逐渐完善，以及房地产行业对资金使用方式的改善，房地产企业的资金获得方式也越来越具有多样性。虽然房地产企业的融资方式越来越具有多样性，但是房地产企业的运营风险和财务风险也就因此而大大上升了。这是由于资金运营和形式和方式以及房地产企业资金运行特性决定的。随着企业资金投入量的加大，会使得企业的资金会消耗占用的数额的加大，从而使得房地产企业的流动资金大大地减少，使得房地产企业的资金想要收回就要经历较强的风险。并且随着房地产企业融资方式的扩大，资金筹集越多，房地产企业就会面临较大的运行风险，融资成本会越来越大。受到我国房地产市场的影响，现阶段我国房地产企业都会通过想要运行的房地产项目来进行融资操作。这种企业运行方式造成了房地产企业负债的大幅度上升。负债的上升使得企业自有资金的占比就会大大地压缩，从而会加大资金的筹集风险和负债的偿还风险。第3章绿地房地产公司财务风险及其成因31绿地房地产公司财务风险分析绿地集团成立于二十世纪九十年代初期，2012年是绿地发展史上尤为波澜壮阔的一年步入世界企业500强行列。在绿地集团的产品构成中，房地产行业占用较大的比重，是绿地集团主要的经营产品。对于绿地集团房地产开发来说，其开发出来的房地产产品具有很强的市场竞争力，无论从产品特性还是产品品种来说都远远超过了大多数房地产企业。房地产企业具有较高的财务风险是主要是因为其资产的占用期较长并且可变现的能力较弱。一般来说房地产企业经营要经过复苏与发展，繁荣，危机与衰退，萧条四个时期具有周期性循环的特点。当房地产业进入衰退期，商品房交易量锐减，但衰退阶段开始时楼价涨幅变缓但是仍在上升，遇到一些突发状况或是国家政策变化时，交易量会大幅度下降。在2010年在国家推出房地产政策的前提下房价仍不断攀升，直至2011年下半年，我国的房地产市场出现萎靡的状况，商品房成交量都发生了大幅下降。对于绿地集团来说，其在组织房地产产品经营活动中也具有房地产企业的一般特性，其资金的使用与回收也具有房地产企业的一般特性。在绿地集团房地产产品逐渐扩大的同时，其产品运营的风险也在逐步的加大。要想使得绿地集团房地产公司能够高效、低风险运行就必须要从风险产生的原因来考虑，从而达到降低财务风险的目的。311财务风险认识不足由于绿地企业内部管理机制僵化，一些重大事项一般都不进行集体决策，而仅仅凭企业领导人一个人定夺，其他人的建议充其量仅供参考。因此投资者的个人喜恶和风险意识对于企业至关重要。由于决策者在经济活动中没有认识财务风险的存在，缺乏风险意识，如在对外投资上，很多企业投资者进行项目投资开发的时候没有对风险做出充分的预期，从而使得风险发生的可能性大大的提高，增加了财务风险。312成本费用控制不严绿地集团房地产公司在进行房地产规划、建设的时候要经历多步骤的生产过程，在这每一个过程中都会产生资金的占用二消耗，从而形成房地产开发的成本费用。一般来说，当房地产公司产品完成并取得收益时，要将各种成本费用分摊到应该承担的对象上面去。而绿地集团房地产公司在进行成本费用的管理时，没有针对收益对象来具体细致的划分成本费用，从而使得成本费用的设置不合理，成本控制效力不高。313资本结构设置不当绿地集团房地产公司在进行房地产产品的开发过程中，为了筹集资金，使用了大量的形式来增加公司的长期负债，从而扩大了公司的资金数量。一般来说，长期负债比重越大，企业在生产经营过程中资金的稳定性和结构性就越不合理。绿地集团房地产公司将房产作为资本，将未来可能取得收益抵押给银行等金融机构来取得投资资金的行为，使得公司的资金会因为公司资本结构的不合理构成，而加大了公司的运营风险，增加了企业的财务风险。32绿地房地产公司财务风险成因造成房地产公司运营风险的原因具有多样性，但是一般来说，在这些因素的影响下，财务风险的最终形式都是企业难以偿还负债，资不抵债，从而使得运营资金链中断。由于其企业的复杂性，它即可能受外部环境因素影响，也可能受内部因素影响。由于绿地集团整个资金链庞大，还涉及汽车和能源等多项产业，所以短期内不存在资金链断裂的可能。321外部因素1、宏观因素。房地产公司受整个宏观经济的影响，其发展趋势与国民经济发展趋势大致相同，也有周期循环，可划分为复苏，繁荣，衰退，萧条四个阶段。当宏观经济环境好时，房地产企业会向好的方向发展，利润上升，土地市场竞争激烈；当宏观经济环境恶化时，房地产企业会向着不利的方向发展，收益压缩，供过于求，产品价格下降，企业收益难以偿还负债，财务风险加大。因此宏观经济环境对房地产公司的财务风险状况有相当大的影响，绿地房地产企业需要时刻关注起宏观经济环境的变化。2、金融环境。我国房地产市场受金融环境变化影响颇大，远远大于发达国家对金融的依赖程度，主要有两个方面利率和贷款估摸的变化。利率安东是指由于利率的上升而造成的房地产公司成本的加大，损失的增加。宏观调控的一种重要方式就是利用利率杠杆来进行调节。房地产需要巨额资金来维持资金链，而资金来源很大程度上依赖于银行贷款。而上海绿地商业集团发展的核心是建立一个商业和房地产业相结合的产业发展平台，利用市场需求管理能力和产业运作能力的核心竞争力吸引商业品牌资源和集成房地产价值链资源。322内部因素1、筹资风险分析。公司筹资一方面来自所有投资者，另一方面来自借入资金。所有者投入的资金公司不需要偿还，所以不存在还本付息的压力，但是公司需要按期偿还借入的资金的成本和利息。而企业筹资风险就是由于偿还负债而造成的。在公司进行负债偿还的时候，会受到负债利息的影响。负债利息越高，借款费用就越大，从而使得企业筹资耗用的费用就越大，从而会使得企业的利润空间被压缩。企业的利润收入因此也会影响公司的筹资风险。2、营运引发的财务风险。营运风险是在公司营运中产生的，是由于运用成本和运用收益之间的变动关系造成的。一般来说，运营成本越大，营运的收益就越小；营运成本越小，营运的收益就越大。因此如果公司营运成本耗用的资本越大，消耗的资金就越大，产生的财务风险就越大。3、由利润分配引发的财务风险。利润分配指的是企业的将生产经营的净利润按照规定分配给国家、投资者以及企业自身的一种活动。它关系到企业能否长期，稳定发展，所有者的合法权益是否能够得到保护等重要的问题。所以对于房地产公司来说，要按照公司实际的运营情况和收益情况来进行利润分配，使得利润分配能够最大限度的增加企业的收益。第4章绿地房地产财务风险改善措施根据企业发展战略和不同发展阶段的需求，适时调整企业管理制度，制定科学合理的防范财务风险对策，以科学和优质的管理为企业创造效益，提高财务风险的防范。由于当前房地产企业的财务风险成因具有复杂性和多样性，因此必须从多个环节着手，正确、有效地规避和应对财务风险。41融资风险防范目前的房地产公司想要在股票市场上发行股票必须在资产规模，营利记录以及公司治理等产业政策方面符合要求，基于这些规定，我国大部分房地产公司都不满足上市公司的要求，难以取得上市资格，从而使得房地产公司的筹资形式和筹资数量被大大地压缩了。因此要采取适度的放宽的股票融资政策，降低对房地产行业上市的限制，为房地产企业融资的取得创造更多的途径和方式，进而来分散融资风险。42投资决策阶段风险防范要在各个运营阶段降低财务风险，才能使得公司的财务风险发生的可能性降低。在房地产公司的投资阶段也要注意风险的防范，要从多方面考虑风险的形成原因和规避途径。绿地房地产要抓好投资项目的管理工作，注重落实企业各个部门职责，完成工程的各个环节目标。在投资过程中要加强管理，借助现代化管理技术和管理理念来实现管理形式和范式的现代化，完成投资行为的科学化管理和分析。通过对项目的经济指标和运营指标进行考核，总结经验，改造不足，不断提高项目经济效益。投资决策阶段涉及到方方面面，因此造成投资风险的因素也具有非常强烈的多样性，在进行投资风险管理的时候要主要以下方面额研究421重视可行性研究对拟建投资项目进行全面系统的可行性分析是项目开展的关键环节之一，是投资项目开展环节的重中之重。因此可行性研究对于房地产企业具有极其重大的意义，是房地产企业进行经营活动的重要环节。虽然房地产企业给予了可行性研究以高度的重视，但是还是不能忽视这其中涉及到的风险及不确定性。房地产开发行为一旦发生，就有可能性面临相对狭小的消费市场，而这是其较大的风险性。确定投资项目用途、规模、类型，对开发成本、需求量、售价等进行系统分析，对可行性进行分类讨论研究，对房地产投资项目的成功有着密切的联系。422加强投资环境预测投资环境构成了投资风险的重要影响因素，投资环境的优良与否与投资成功的可能性密切相关。例如写字楼腰围与城市金融，文化，商贸中心区；住宅则需要注意地段，位置，层高等问题，交通是否便利，附近是否有学校，医院等。项目建成后事使该区可以获得较高的增值潜力。43资金回收风险和收益分配风险防范财务风险发生时，房地产企业必须及时做出应对措施，这就要求房地产企业建立危机预警预报系统来进行风险管理。对于房地产企业来说，其可以借鉴高科技技术的优点，建立房地产企业的风险预警体系，从而加强企业的风险应对能力，减低财务风险对公司的影响。房地产企业的风险预警体系具体来说可以划分为基本信息系统，分析监测系统，风险处理系统。其中，事前控制，基本信息系统在负责财务信息的收集和传递，是整个体系的基础。事中控制，分析监测系统是整个体系的核心，它具有识别风险并对其进行分析和监测的功能，能够加强企业的抗风险能力。431制定有效的销售战略销售战略关系到企业资金回收的效率和效能，合理有效的销售战略能够使得企业资金可以在合理的区间内较快的收回，从而完成企业的投资活动。所以房地产企业制定销售战略应在物业发包的时候进行，选择出恰当的销售时机和销售渠道，采取合理的租售方案运用销售手段及宣传对产品进行推销。432加强应收账款的管理应收账款在房地产企业资金构成中占有相当大的比值，及时回收应收账款能够减少企业的资金运行风险，降低因为应收账款而造成的坏账准备。加强应收账款的管理还可以使得企业资金能够有效运行，可以为企业下一轮投资行为准备重组的资金储备。应收账款的存在使得企业的资金被无效占用，资产的可变现的能力和流动性都大大降低。并且在对房地产公司的收益能力进行评估的时候，应收账款的占用中的作用，较好的应收账款回收能力一定程度上带来了加到了公司收益能力，这样使得企业能够获得较多的筹资数量。建立销售回款责任，加强应收账款回收，减轻其坏账损失，是房地产企业进行应收账款回收管理的重要方式。433收益分配政策调整通过实施现代化的科学管理体制，建立公开、透明、高效的企业财务内部控制制度，实现企业各层之间的信息沟通交流，通过完善的监督机制实现财务的科学有效管理，从整体上和系统上促进企业财务管理的优化和变革。内部制度应以风险管理为中心，以企业内部各方面利益为出发点，在具体操作中合理的分配下去。影响企业收入分配政策的因素多种多样，具有非常广泛地多样性。一般来说，影响企业分配政策的因素主要有国家政策、投资者需求、公众效应以及企业发展规划等等方面。企业制定的利润分配政策要符合企业战略和融资政策的具体要求。房地产企业进行利润分配的形式和方法与其他行业领域的企业相比，具有很大的独特性，房地产行业的特性使得现阶段房地产企业在进行利润分配的时候较少的考虑到具体形式的分配方式。现阶段大多数房地产企业进行利润分配的时候，其方式和分配比率都没有按照合理的规律来进行分配，而是按照自身公司的发展状态以及发展需要来进行的。因此房地产企业要对收益分配政策做出相应的调整，使得收益分配政策能够满足各方的需求，为企业进行经营活动提高较好的支撑，为企业创造出较好的经营环境。44宏观经济政策调控下的财务风险防范441加强异地合作房地产行业产品的固定性和区域性，使得房地产企业在进行房地产投资时必修要考虑到空间地域的特性，要从地理位置上面来分析考虑房地产行业的收益。对于绿地集团房地产公司来说，在进行投资战略的制定时候，要有限考虑到投资地点的因素，采取战略的合作方式，从竞标拿地，规划设计，采购，建筑施工，还是销售宣传，资金实力，管理能力等都要进行战略规划调整，借助自身的战略分析调整，来增强公司的市场占有率和竞争能力，从而使得企业能够获得较大的利益受益。442弹性销售弹性销售是指企业在制定销售战略的时候要保持战略的弹性与适用性，能够及时应对不同形式的外部环境以及内部环境变化。销售政策的合理与否直接关系到企业的投资成功与否，只有弹性的销售战略才能使得公司在销售阶段能够完成资金的回收，实现公司的投资收益，降低资金的损耗。结论绿地房地产公司财务风险目前存在着财务风险认识不足、成本费用控制不严和资本结构设置不当等问题。通过研究分析后得出，造成这些财务风险的即可能受外部环境因素影响，也可能受内部因素影响。文章最后针对这些问题和风险原因，提出了融资风险防范、投资决策阶段风险防范、资金回收风险和收益分配风险防范和宏观经济政策调控下的财务风险防范等改善措施。此外可以看出风险与房地产运行是相伴相生的，房地产公司的运用投资始终都会受到风险因素的影响。对于房地产企业来说，经营战略的制度必须要紧紧围绕着公司的战略目标来执行，加强财务风险的管理是必不可少的一项战略手段。在房地产公司要对风险进行预测，制度可行的风险应对方案和资金运行方案，使得企业资金能够在合理、高效、科学的政策指导下运行，增强企业的收益能力。正确认识房地产企业的财务风险，并能做到事前控制，有针对性地探索，降低财务风险和投资风险的方案，适度控制企业负债度，这样更好地防范财务风险。对于房地产企业来说，在开发经营过程中积极有效的应对财务风险是房地产企业需要解决的问题的重中之重。所以，房地产企业要积极的寻求风险规避措施，制定实用性强的风险应对方案，使得企业能够在多变的市场环境中处于不败之地，不会因为市场环境、外部环境、内部调节的变化而产生较大的战略调整损失。通过对财务风险的规避，来提高企业的获利能力，增强企业的收益，使得企业可以取得较强的竞争优势和市场竞争力。参考文献1陈岚房地产企业财务风险及防范策略J会计师，2011，558592戴绍军论新形势下的房地产投资管理J法制与经济，2010，724688893马永红关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究J中国总会计师，2011，79650514滑伟房地产开发项目风险管理研究D天津大学，20105罗晨云目前房地产企业财务创新及管理水平的跟进J当