武汉市汉口西园市场产品建议书

武汉市汉口西园市场产品建议书第一部分市场篇一、项目现状（添图片）“汉口西园“项目位于武汉市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处，该项目首期“正康花园”始建于2001年，早期已修建完成4栋多层住宅，1、2、4、7楼已入住多年。期间由于出现项目资金周转困难而停止建设。目前该项目后期居住组团规划已启动。项目信息特征一览表项目名称汉口西园项目地址武汉市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处占地面积26102建筑面积53989（其中已建29800，拟建24189）容积率20项目用地性质居住用地物业形态多层、小高层建设内容规划建设城市和谐居住小区二、项目立地研究1）区域环境“汉口西园”项目位于古田区域范围内，古田区域过去一直是武汉的老工业基地，近年来随着区域城市规划建设的不断完善，现在的古田片区已经由原来城市的老工业区转变为城市新规划的居住新城区及城市商业副中心。2）区域共建配套交通配套古田区域范围内道路畅通，交通便利。主要包括城市交通主干道建设大道和解放大道；目前城市轨道交通1号线和3号线正在修建，建成后将在宗关交叉并贯穿城市的东西南北，形成立体的交通枢纽，同是也是武汉西部地区通向武汉市商业中心的交通枢纽。具体路况情况如下建设大道双向6车道主要公交线路70、506、550、560、597路等；解放大道双向6车道主要公交线路546、741、523、46、548路等；长丰大道双向6车道主要公交线路31、549、605、710、715路等。商业配套根据城市规划，古田区域将建设发展成为城市的商业副中心。目前区域主要商业配套有大武汉家装市场、中百仓储超市、麦德龙超市。在未来的时间里区域的商业配套还将不断发展完善。文教配套古田区域文教配套规模较大，设施齐全，主要包括幼儿园永红幼儿园,海工幼儿园,商业厅幼儿园小学陈家墩小学中学武汉市4中、武汉市17中、市63中、兴华中学其他湖北警官学院、武汉市供销商业学校、军事经济学院医疗配套古田区域医疗配套设施较齐全，主要包括同济协和医院、普爱医院。3）区域环境总结优势区域范围内道路畅通，交通便利，未来将成为城市西部地区通向武汉市商业中心的交通枢纽，区内交通环境较好；区域商业、文教、医疗配套齐全，能够满足居民日常生活需要；与汉江相邻区域目前正在修建江滩公园，未来将给居民提供面积较大的公共活动场所，同时有助于区域整体居住环境的改善。劣势区域范围内道路通行车辆量较大，会存在一定的空气污染，影响居住环境；区域旧式住宅较多，暂住人员较多，会对区域治安环境产生一定的影响。4）区域市场市场概况现在古田片区作为政府旧城改造的重点区域，开发项目向规模化方向发展。片区内商品住宅产品已经脱离了以往小规模、设计单一、多层为主的住宅特点，产品的形态及品质都有较大的提高。先后有汇丰企业总部、汉口春天、汉水熙园、融侨锦城等项目总建筑面积在20万上下的住宅大盘推出。由于古田区域紧邻汉口中心城区，加上城市轻轨1号线二期工程的建设，交通生活配套优势将日趋明显。目前该区域市场楼盘销售情况良好，2008城市花园、汉口人家、汉水熙园等项目都已售罊。区域在售项目主要有融侨锦城、汉口春天、天泽一方。本月市场成交价格在6800元/左右。其中融侨锦城项目在项目规划、产品设计及内部公建配套方面都具有代表性。古田区域在售楼盘项目一览表项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成汉口春天257137729多层、小高层108127680020070692硚口区域公务员、湖北警官学校教师、私营业主等，客户年龄主要集中在2850岁融侨锦城230000114小高层、高层117138700020061190古田片区公司职员、中学老师、国企干部等，年龄结构集中在32岁50岁天泽一方89293268高层122138600020070975古田片区企事业单位干部、私营业主香港映象270000178小高层、高层931207000（预计）200803古田片区企事业单位干部、私营业主价格分析项目名称最高价（元/）最低价（元/）均价（元/）汉口春天720066006800融侨锦城650080007000天泽一方700060006000总结分析由图表可看出目前古田区域在售楼盘价格差异较大，这与项目地理位置、规划及产品设计有着紧密联系。融侨锦城在项目规划、产品设计等方面优势明显，所以价格也处于市场主导地位。7200800070006500650060006800700065000100020003000400050006000700080009000汉口春天融侨锦城天泽一方6200630064006500660067006800690070007100最高价（元/）最低价（元/）均价（元/）产品分析由右表可以看出古田区域目前市场供应量以中大户型为主；小面积户型市场占有量少，这是区域产品供应市场的一个空白点。客源分析客户范围主要集中在硚口区域；客户职业呈现多样化，包括政府机关职员、企事业单位干部及学校老师等；大部分客源多为二次置业者，文化程度高，经济收入较高，对居住环境及物业管理有较高要求，希望提高居住舒适度；客源购房多以银行贷款为主。5）市场优劣势分析优势古田区域作为城市规划中的汉口三大居住组团之一及主城区人口向外拓展分流的承接地，古田板块的价值逐步得到市场认可与实现；城市有关古田区域的众多利好规划政策将提高该区域在社会上的公众认知度，区域市场开发环境较好；目前区域开发项目较多，这些项目的成功运作将为后续项目入市降低了相应的市场开发风险；古田区域各户型面积比例分布1247231890M2以下91M2120M2121M2140M2140M2以上区域目前存在较大规模的古田当地居民，随着居民生活收入的提高，他们将成为区域市场主要的客源供应量；目前区域市场客户主要来自古田当地居民，有利于项目锁定目标客户群；随着区域交通配套系统的不断建设完善，今后势必加强古田区域与城市其他区域的交通联系，区域市场客源范围将得以扩大；本区域紧邻城市建设中的王家墩中央商务区，受其辐射将带有较为浓厚的商业氛围，有利于挖掘项目的商业部分市场开发价值。劣势本区域属于硚口的中心城区，现有人口密度大，旧式居民住宅较多，会对市场后续项目的开发带来大量的拆迁工作，增加项目的开发成本；古田区域属于武汉的居住老城区，目前区内住宅建设年限久远，将影响区域整体居住档次的提升；目前区域开发项目规模较大，开发商实力较强，市场竞争激烈。三、武汉房地产市场概况1、发展历程从1998年武汉市首届房交会举办至今近10年时间里，武汉房地产发展经历了起跑飞速规范三个阶段。从1998年开始武汉房地产市场进入起跑阶段，但此时的武汉房地产市场土地供应量少，项目开发层次参差不齐，房地产市场发展不规范。进入21世纪，伴随着中国经济的高速发展，武汉房地产市场也进入飞速发展期，武汉房地产建设大量兴起，此时期内市场项目开发规模积聚增加，开发档次逐渐提高。进入2005年政府加大了对房地产市场的宏观调控，房地产市场发展慢慢由无序竞争朝着良性竞争方面发展。最近三年，武汉房地产市场各项指标增长迅速，武汉房地产市场拥有巨大的发展空间。2、发展特征1）房地产投资稳步增长武汉市近几年的房地产开发投资均保持较大幅度的增长，其中2004年，房地产开发完成投资36615亿元（含经济适用房），同比增长376，增幅创8年来最好水平，房地产开发投资占固定资产投资的比例达284。在旺盛的住房需求的刺激下，武汉市房地产开发规模稳步放大。2）商品房施工面积逐年增加2006年年房地产施工面积287692万平方米，增长46；竣工面积87383万平方米，增长70。其中住宅施工面积242916万平方米，增长57；竣工面积77447万平方米，增长72。3）高层、小高层占市场主流，120以下户型热销2006年武汉市商品房销售面积为96088万平方米，同比增长51；商品住房销售高层和小高层占总销售套数的78以上；120平方米以下的户型所占比例超过5665；商品住房的销售主体以本市和省内为主，占全市去年商品住房销售套数的87以上，境外人士购买住房仅105套，占012。4）商品房价格顺势上扬、成交量激增在宏观调控政策作用下，06年武汉市商品房综合价格上涨一度趋缓；但步入2007年后整体市场集中放量，价格呈蓄势爆涨状态。截止07年5月，全市在售楼盘396个，成交均价为403273元/平方米；月销售总套数高达7753套。3、发展规划近年来武汉旧城改造、新区建设发展态势良好，城市建设也进入了新的发展阶段。武汉市房地产业的发展前景及市场开发潜力较大。但武汉市作为一个内陆城市，与国内沿海城市相比较，目前城市经济社会发展的水平还不高，人民可支配收入和消费水平有限。因此，政府一方面要发展房地产业，保证房地产的健康平稳发展，带动地方经济的发展，促使房地产发展水平与全市经济发展水平和居民收入水平基本适应，体现武汉的城市价值；另一方面必须建立起一个满足不同人群、多层次的住房供应体系，形成商品住房、经济适用住房、廉租房协调发展的局面。目前武汉市以优化住房供应结构为主导，有序发展房地产业。注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应的普通商品住房和经济适用房，适当发展中高档商品房，控制别墅项目建设。坚持旧城改造与新区开发并举，中心城区与远城区协调，在后湖、四新、古田等地区建设完善一批居住新区，基本完成中心城区旧城改造。大力发展“节能省地型”住宅。大力发展房地产中介服务，不断完善房地产二、三级市场，扩大住房消费需求。规范发展室内装饰、物业管理，确保新建项目物业管理率达到100。4、小结整体而言，武汉市房地产市场自2000年以来飞速发展，随着政府相关政策的不断出台，武汉房地产市场日益成熟、规范化。近几年，由于土地供应量不断增加，商品房供应量也相应增加，大量的高品质项目迅速崛起，商品房价格也有了较大的涨幅，中小户型受到广大市民的热捧。2007年武汉市楼市受深圳、温州购房团影响，商品房销售价格一路攀升，但销售情况依然很好，市场供需两旺。目前在售楼盘销售率高，其中光谷板块、南湖板块、金银湖板块、古田板块的商品房销售最为活跃，商品房销售价格不断上涨，整体房地产市场潜力巨大，存在很好的市场前景。因此，本项目拥有着良好市场开发环境。四、市场格局总结（一）板块发展格局概述目前武汉房地产市场已逐步形成区域特征明显的板块，在汉口中心区域有永清板块、武广商圈板块、新华路板块、汉正街板块等，另有城市规划的大规模居住区如后湖板块、金银湖板块等。各城市区域板块间联系紧密但又特征各异，共同形成了武汉市汉口区域楼盘板块格局。（二）板块价格分析由上表可看出永清板块、武广板块楼盘价格较高，销售均价在10500元/M2左右，这与该区域地理位置优越，周边配套齐全有密切联系。新华路板块属于武汉市规划中心居住区域，价格较高，销售均价为8400元/M2，后湖、金银湖板块开发量较大，带动了房地产销售价格的提升，销售价格提升幅度较大。吴家山板块起步较晚，主要以工业和农业为支撑，价格相对较低，销售均价都在3800元/M2以下。根据长春市目前的房地产发展状况，在未来几年内，古田板块、吴家山板块、后湖和金银湖板块将是房地产市场开发的热点区域，房价还有较大的上涨空间。（三）板块客户分析武汉市城市地理位置优越性及良好的房地产市场环境吸引了部分深圳、温州等城市的客户，与武汉本地客户共同组成了武汉楼盘产品的客户来源，其中本地客户占到70。客户分布范围较广且客户的职业、文化程度及年龄结构呈现多样化趋势。客户渴望提高自身居住环境条件，对住宅产品相关配套硬件有着较高的要求，且注重楼盘所在区域的发展潜力。板块名称销售均价（元/）板块名称销售均价（元/）后湖板块6300武广板块9800永清板块10500新华路板块8400古田板块6750汉正街板块7500吴家山板块3800金银湖板块5200（四）板块环境分析武汉市金银湖板块板块自然环境优势明显，古田板块、新华路板块、汉正街板块生态环境相对较差，根据政府规划的进一步实施，金银湖板块、古田板块、后湖板块、吴家山板块将成为未来房地产开发的热点区域。（五）板块市场开发特征武汉市场目前开发中高档楼盘较多，且越来越注重楼盘的景观规划和配套设施建设，近年来随着城市发展的需要和市中心房价的上涨，城郊结合部的房地产开发市场逐渐升温，金银湖、后湖、吴家山板块的楼盘市场关注度也有了极大提高。（六）板块特征总结汉口各区域板块自身地理位置、自然资源各异，功能分区明显。城市中心区域的永清板块、武广板块、汉正街板块临近长江，各种生活配套设施齐全，区域内楼盘建筑形态以高层为主，楼盘价格高。古田板块、新华路板块属于新规划的居住区，自然环境一般但楼盘升值空间大，区域内项目开发规模都比较大，建筑形式多层、小高层、高层均有，楼盘价格比较高。金银湖板块、后湖板块、吴家山板块的自然环境相对较好，但生活配套设施尚不完善，区域内项目开发规模大，楼盘建筑形态别墅、多层、小高层、高层等均有，楼盘价格较低但涨价速度快。五、所在区域市场在全市市场中的地位1、总体市场格局根据武汉市房地产市场的发展现状及我们对市场的调研分析，将武汉市总体住宅市场分为汉口、武昌、汉阳三大区域，其中汉口区域划分为十个板块，分别为汉正街区域、古田区域、武广商圈区域、新华路区域、永清区域、金银湖区域、吴家山区域、后湖区域、二七区域、宝丰区域。2、各板块分析1）汉正街区域区域环境汉正街拥有500年的悠久历史，是全国著名的小商品批发市场。目前区域范围内居民住宅建设年限久远，是城市传统意义上的居住老城区。随着近几年政府对该区域资源的不断整合，目前正把汉正街区域打造成为新的商品批发中心的同时，还要将其建成商贸旅游中心、休闲娱乐中心及滨水生态宜居区。区域市场概况近几年随着政府对汉正街区域市场功能的重新细化及定位，对区域资源进行了重新整合、优化。政府针对汉正街区域基础设施配套建设资金的投入正逐年递增，交通及生活配套等各方面得到了有效改善。同时也有力推进了区域房地产市场的繁荣发展。目前汉正街区域在售楼盘3个，物业形态以高层为主，主要包括江山如画、海山友谊城、美奇青年汇。市场成交均价在7400元/左右。汉正街区域房地长市场的发展正属于上升阶段。区域在售楼盘项目一览表项目名称建筑面积（容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成江山如画96000729高层108127760020071092硚口片区企事业单位干部、私营业主海山友谊城38000114高层6894750020070798客源范围较广，客户职业呈现多样化,包括教师、企事业单位职员及个体营运者美奇青年汇2200050高层3672680020070590客源范围较广，主要为投资型购房者，包括企事业单位干部、IT工程师、教师等小结汉正街区域与长江、汉江相邻，拥有丰富的自然资源；区内交通便捷，商贸、文教、医疗配套设施齐全，能够满足居民日常生活需要。介于政府对该区域多功能的定位规划（商品批发中心、商贸旅游中心、休闲娱乐中心及滨水生态居住区），给区内开发项目提供了多种策划方案进行选择，区域市场开发前景乐观。2）古田区域区域环境古田区域过去一直是武汉的老工业基地，近年来随着区域城市规划建设的不断完善，现在的古田已经由原来城市的老工业区转变为城市新规划的居住城区及城市商业服中心。区域市场概况古田区域由于紧邻汉口中心城区，加上城市轻轨1号线二期工程的建设，交通生活配套优势将日趋明显。该区域目前楼盘销售情况良好，2008城市花园、汉口人家、汉水熙园等项目都已售罊。区域在售项目主要有融侨锦城、汉口春天、天泽一方。目前市场成交价格在6750元/左右。其中融侨锦城项目在项目规划、产品设计以及共建配套方面都具有代表性。区域市场在售楼盘基本信息一览表项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成汉口春天257137729多层、小高层108127680020070692硚口区域公务员、湖北警官学校教师、私营业主等，客户年龄主要集中在2850岁融侨锦城230000114小高层、高层117138690020061190古田片区公司职员、中学老师、国企干部等，年龄结构集中在32岁50岁天泽一方9000050高层122138600020070990古田片区企事业单位干部、私营业主香港映象27000028小高层、高层931207000（预计）200803古田片区企事业单位干部、私营业主小结古田区内交通便利，生活配套齐全，未来将成为城市西部地区通向武汉商业中心的交通枢纽。随着区域交通配套系统的不断建设完善，今后势必加强古田区域与城市其他区域的交通联系，区域市场客户范围将得以扩大。由于汉正街区域紧邻城市建设中的王家墩中央商务区，受其辐射将带有较为浓厚的商业氛围，有利于发挥开发项目的商业部分市场商业价值。目前古田区域市场开发环境较好。3）武广商圈区域区域环境武广商圈区域是目前武汉市配套最完善、档次最高、功能最齐全的综合性中心商业区。其中以泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场为代表，区域内汇聚了万松园国际精品商业街及武广、世贸、SOGO等众多高品质商业广场。区内公共绿化地不多，中山公园作为区内唯数不多的大型公园已成为居民日常健身活动的主要场所。区域市场概况作为城市的中心商业区，武广商圈区域土地稀缺性表现得尤为明显，这主要表现在区内市场项目整体档次较高，在售项目不多。目前区域市场运作的项目主要包括新华明珠、汉口中心嘉园、天下国际公馆，且都处于市场预热阶段，预计未来市场成交均价在9000元/左右。区域在售楼盘情况一览表项目名称建筑面积（容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成新华明珠62466450高层60120800020070885汉口中心城区银行高管、私营业主，以居住为主天下红公馆14111480高层5060900020071075在汉企业高管，以投资为主，客户年龄集中在3050岁汉口中心嘉园150000450高层861281000020071170在汉企业高管，以投资为主，客户购买力较强观湖铂金公寓27649406高层60881000020070990在汉企业高管，客户购买力强小结武广商圈区域交通路网发达，便捷度较高，区域地段优势明显。区内文教、医疗配套设施齐全，居民生活便利，但区内人口密集大，人员文化层次差异大，人文环境复杂。目前区域市场客户分布范围较广，区内居民购买力强。介于本区域属于城市中心综合性商业服务区，有利于项目进行多元化市场开发经营。但作为城市的中心城区，武广商圈区域可供开发土地量较少，土地资源稀缺性表现明显，区内建筑密度大，拆迁、安置费用较高，增加了项目市场开发成本。4）新华路区域区域环境新华路板块处于整个汉口区域的中心地带，多方经济的融合和文化的交流造就了如今的新华路区域。城府通过对新华路片区旧城改造，区域整体居住环境得到改善。新华路现在是整个汉口南北方向的主通道，将来还会往北延伸，穿过铁路，与北面连起来。交通的便捷，肯定会带来经济的发展。未来新华路片区将会成为城市中高端商务、中高端人群生活、休闲、消费的集中聚集区域。区域市场概况新华路区域作为城市正在崛起的中央生活区，目前区内内已聚集了三金、长源、华立等多家地产知名开发企业。其中由三金地产所开发的鑫城国际更是凭借着国际化和48万平方米的超大体量，跃位于汉口之上，成为新华路板块这一中央生活区中的首位形象。我们有理由相信整体待发的新华路片区正以武汉唯一中央生活区的角色，更新着城市市场格局。区域在售楼盘情况一览表项目名称建筑面积（容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成三金鑫城国际480000348高层90125830020070685汉口中心城区银行高管、私营业主，以居住为主新华西美林公馆130000305高层85125800020070575新华路片区的企业管理者，区域周边的私营业主，外地购房者，收入比较高，购买力强。中侨观邸76123850高层86128900020070495在汉企业高管，以投资为主，客户购买力较强香港丽都18183978高层5480700020070498新华路片区企业员工，周边私营业主，教师等日月华庭90000430高层98135800020070790新华路及建设大道一带的中高收入管理层，外来私营业主等小结新华路区域紧邻武广商圈和王家墩商务区，区内生活配套完善，商业金融氛围浓厚，地理位置条件优势明显。目前区内市场开发环境较好，但区内可供开发土地量较少，土地资源稀缺性表现明显，区内建筑密度大，拆迁、安置费用较高，增加项目市场开发成本。5）永清区域区域环境永清区域由于聚集了武汉市主要行政办公机关，区内金融、商贸、商务业十分发达，已成为武汉市重要政治、经济、文化中心。目前随着多家国际知名企业的进驻并参与建设，永清区域已成为武汉市“沿江高品质的中央商务区”。同时区内历史文化沉淀深厚，拥有国内规模最大的江滩公园汉口江滩公园，区内居住环境理想，人文环境较高。区域市场概况本区域属于汉口中心城区，城区内拥有科教、医疗、商贸、金融等完善成熟的生活设施。基于区内建筑密度大，土地资源稀缺，开发成本高，与城中其他区域相比较，永清片区内房地产整体价格体系较高，楼盘档次较高。区域在售楼盘项目信息一览表项目名称建筑面积（容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成外滩棕榈泉15000035高层1301701400020070585永清片区私营业主、企业高管、政府官员，多为二次置业常阳永清城200000738高层120140760020070575江岸区老居民，事业单位高官居多武汉天地御江菀1400000035高层1281501300020071095在汉企业高管，以投资为主，客户购买力较强融科天城45000040高层1011351200020070598集中在江岸片区，主要是生意人和事业政府单位的官员君悦尚品30000704高层98135740020070990永清片区中高收入管理层，外来私营业主等小结永清区域紧邻长江，自然环境资源丰富，整体居住环境较好。区内商贸、文教、医疗配套设施齐全，地段优势明显，市场升值潜力空间较大。目前区域内呈综合现代型商务居住区，对产品的开发呈多元化，有利于市场开发。区内武汉新天地大型城市综合体项目的市场开发将极大推动永清区域生活居住品质的整体提升。6）金银湖区域区域环境根据城市规划，环金银湖地区将成为国家级生态示范区的核心区域，其中规划控制范围420平方公里，规划居住人口30万人。目前武汉市已将东西湖区定位为汉口生态新城，列为武汉“第八城区”。金银湖区域作为东西湖区的核心位置，是居住生态新城中心。环金银湖周边将打造成与国家级风景名胜区东湖、黄鹤楼齐名的集城市休闲、娱乐、居住、旅游观光为一体的多纬度生态风景区。金银湖区域未来将建设成为一座生态和谐、环境优美、经济发达、适宜人居及创业的滨水新城。区域市场概况金银湖区域作为武汉新规划建设的“第八城区”中的核心区域，没有旧城改造所带来的麻烦，加之区域交通较为顺畅，自然环境优雅，生活氛围良好。目前区内生活服务配套设施正在逐步完善，市场土地储备量丰富，区域市场已涌现出大量知名楼盘，开发商实力强。目前金银湖区域在售楼盘以普通住宅开发为主发，代表项目包括银湖翡翠、万科高尔夫城市花园、升华现代城等，区域市场楼盘成交价格在4800元/左右。区域在售楼盘基本信息一览表项目名称建筑面积（容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成顺驰柏林20000011多层、别墅110128470020070570主要来自汉口区域客户，主要职业特征为企业白领，银行客户经理，教师等，投资房比例大高尔夫城市花园143100139高层、别墅120180700020060480高尔夫俱乐部会员，中国移动通信高管、飞机场机师，生意人居多银湖翡翠530000178小高层、高层、别墅120160670020061185江汉区银行中高层、私营业主居多，年龄层次以35岁到45岁的购房者居多，收入多数超过10万/年万科西半岛24215612小高层、高层、别墅112128600020060590汉口区域内的私营业主、企事业单位员工，年龄层次分布比较广，从25岁60岁翠堤春晓270000139高层、小高层78110470020060580主要来自古田区域居民及企事业单位职工金珠港湾14539322多层、高层83100510020041270古田片区私营企业主；武烟集团团购，外地投资买房者泰跃金河147000139小高层、高层112124530020061075汉口区域内的私营业主、企事业单位员工银湖水印桃源170000140多层、小高层1051384100小高310020070370汉口区域内的私营业主、企事业单位员工新澳阳光城126000146小高层、多层1031264000（尾盘）20050998汉口区域内的私营业主、企事业单位员工升华现代城106072160多层、小高层、高层109138420020071285主要来自汉口区域，客户以多次置业为主小结金银湖区域自然资源丰富，整体居住环境较好，区内道路状况较好，已形成一定规模的道路交通网，但生活配套还在进一步完善建设中。区内高档旅游休闲设施齐全，如金银湖生态旅游区、城市高尔夫球场、东方赛马场等，极大提升了区域居住生活品质。金银湖区域地理条件较好，项目开发不存在大规模的拆迁安置费用，有利于减少项目前期开发运营成本，目前区内市场楼盘物业形态呈现多样化，包括多层、小高层、高层及别墅，方便客户进行置业选择。如今金银湖区域已成为武汉房地产市场开发热点区域。7）吴家山区域区域环境吴家山板块位于张柏路以西，金山大道以南的区域，板块属于东西湖区范围内，是集产业、居住为一体的综合性区域。吴家山板块现有武汉吴家山台商投资区、吴家山海峡两岸科技产业开发园的功能园区，随着区内建设中的物流中心、武烟集团新址入驻金银湖，有望带动整个产业链，有利于增强板块内的人气及原区域游离的人员就业。吴家山区域周边自然资源丰富，有黄狮海、泾河、西郊公园等自然环境，环境优美。区域市场概况近年来吴家山区域显现出与金银湖区域汇合的趋势，目前吴家山板块已有多个开发规模在10万平方以上的项目，区域早期市场开发的山水星辰、园艺花城等立足优越的自然资源，在规划、设计和园林设计等方面都下足功夫，楼盘开发品质有很大提高。随着城市轻轨二期工程建设，吴家山区域交通将得到有效感受，这将有效提升了吴家山板块在楼市中的地位，促进区域市场的快速发展。区域市场在售楼盘基本信息一览表项目名称建筑面积（容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成沿海赛洛城1450000160多层、小高层105130420020070495吴家山区内私营业主、企事业单位员工，外地购房客户鑫海花城3期152900168多层、小高层87120350020060999东西湖城区的居民，工业园的企业高管金山银湖湾129000160多层8692300020070698主要以吴家山居民为主、工业园的职员、少量投资客户紫云黄狮海18700015多层、小高层81127370020070980主要来自吴家山的居民及周边区域的私营业主小结吴家山区域周边医疗、文教、商贸、金融等生活配套比较齐全，能满足居民基本日常生活需要。随着轻轨2期工程的建设，将改善整个区域的交通状况，增强本区域与城市中心城区的联系。目前吴家山区域土地资源丰富，可为市场后续开发提供良好的土地供应量，房地产开发前景良好。8）后湖区域区域环境后湖板块泛指位于江岸区西北部，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西临金桥大道，北接中环线的地区。作为新一轮城市规划确定的四个新城之一，规划居住人口为30万人。目前后湖区域市场发展定位是以建设健康、绿色新城为宗旨，营造一个以居住功能为主体，兼具生活、交通等多功能为一体的可持续发展的大型居住城区。区域市场概况由于全国城运会的举行，后湖区域的塔子湖体育运动中心作为城运会的分赛场将承担一部分比赛任务。目前后湖区域整体居住环境及基础生活配套正在不断改善中。目前区内在售楼盘共5个，主要集中在金桥大道的两侧。目前后湖片区的项目的市场供应量不大，最新推出的项目香利国庭、御景东方、新地东方明珠等，其中新地东方明珠作为武汉市唯一国家安居工程示范小区目前已通过国家建设部验收合格，市场关注度较高。区域市场在售楼盘基本信息一览表项目名称建筑面积（容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成中一花园50000014小高层135162560020050595以二次职业的都市精英为主，高收入的白领族、私营业主新地东方明珠200735193高层、小高层93124580020070995汉口区域主要来自政府官员、企事业单位干部香利国庭22974531高层130160480020070698汉口区域白领阶层、私营业主、公司高管御景东方17229320高层8599460020070598后湖区域内的居民，年龄层次偏大，养老人群多吉祥谷8000030高层6096530020061285后湖周边的市民，花桥区域工作的年轻人。小结后湖区域文体休闲配套设施齐全，整体居住环境较好，由于后湖区域承建城运会的部分比赛竞技项目，这将最大程度的改善区域内交通环境及日常配套。目前后湖区域作为武汉市规划建设“城市居住新城”的区域定位，必将进一步吸引开发商与置业者的关注目光。后湖区内地理条件较为理想，无旧城改造、拆迁安置的少，这将有效降低项目的市场开发成本。9）宝丰区域区域环境宝丰商圈区域属于硚口的中心城区，宝丰路与解放大道交汇处是宝丰商圈的核心位置。目前区内商业氛围浓厚，是正在兴起的商业区；同时该区域绝大多数居民住宅建设年限较长，属于城市的居住老城区，公共绿化面积较少，整体居住环境不是很理想。市场概况宝丰商圈区域由于紧邻正在建设中王家墩，又属于武广商圈的西扩部分，本区域地段优势明显，交通便利，商业配套种类多，规模较大，商业氛围浓厚。针对市场存在着庞大的商业潜力，目前宝丰区域范围内在建项目全部设计有商业裙楼。随着天骄国际大厦、中环新天地、金叶SOLO、东辉时代、中环新天地等一系列写字和商住两用小户型项目的成功运作。目前区域市场开发环境较好，在售楼盘主要包括时代天骄、同馨花园。其中时代天骄项目自开盘至今销售情况良好。区域市场在售楼盘基本信息一览表项目名称建筑面积（容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成时代天骄3800049高层102125830020061197硚口当地居民，客户职业呈现多样化,包括教师、企事业单位职员及个体营运者同馨花园700000428高层121176800020070990硚口区域主要来自政府官员、企事业单位干部小结宝丰区域属于武汉居住老城区，是城市规划建设的城市商业副中心之一。区内生活配套设施齐全，交通便捷。目前区内商业氛围浓厚，是正在兴起的商业区，区内市场商业氛围浓厚，有利于发挥项目市场商业部份潜力。10）二七区域区域环境二七区域位于汉口东部，与长江相邻。区内基本生活配套设施齐全，居住氛围浓厚。目前政府对区内堤角都市工业园进行了重新定位，园区产业分别包含了机电、皮革、服装及食品基地，无污染的工业园对二七区域带来的不会是环境的破坏，而是经济的发展、人才的聚集。政府规划的“黄埔新城”正位于二七片区范围内，总面积1693平方公里，规划人口总规模将达到125万人。二七片区未来将成为武汉又一规划居住新城。区域市场概况随着武汉第七座长江大桥项目二七长江大桥项目的即将启动，城市轻轨的延伸，二七板块区域的地段价值正在逐步提升，借此，徐东商圈模式有望在二七区域被复制，依托二七片区的优势，同时也对该区域房价产生了直接的拉动作用。目前本板块可售楼盘包括美联公园前、东立国际、百步亭花园，目前区内楼盘平均成交均价在6300元/左右。其中新项目航天双城目前正在项目前期预热。区域市场在售楼盘基本信息一览表项目名称建筑面积（容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成美联公园前9000022多层、小高层7095540020070790江岸区当地居民，客户职业呈现多样化,包括教师、企事东立国际3期45000025高层117128780020071075江岸区域主要来自政府官员、企事业单位干部百步亭花园180000190多层、小高层95117560020070888江岸区域，客户职业主要包括教师、企事业单位职工航天双城40000030高层90128预热小结目前汉口城市居住方向已经开始向汉口东部偏移。二七板块，与长江相邻，交通便利位于汉口东部的核心区域。近两年，汉口东更是崛起多个大型新兴住宅项目，如永清段的永清城、二七段的东立国际、堤角段的黄埔新城，以及三江航天即将面市推出的大型综合项目航天双城，其中东部购物公园项目的入市将填补区内缺少大型商贸配套的市场空白，二七片区将具有强劲的发展动力和极具潜力的发展未来。五、竞争区域、竞争个案分析（一）竞争区域针对本项目所在的位置及市场特征，在充分进行市场调研的基础上，对比项目周边环境和市场现状，我们确定宝丰区域、金银湖区域、吴家山区域作为我们的竞争区域。这些区域无论在建筑形态、地位位置、价格、房型上都与本项目发展方向有着相同或相似之处。1、宝丰区域1）区域环境宝丰商圈区域属于硚口的中心城区，宝丰路与解放大道交汇处是宝丰商圈的核心位置。目前区内商业氛围浓厚，是正在兴起的商业区；同时该区域绝大多数居民住宅建设年限较长，属于城市的居住老城区，公共绿化面积较少，整体居住环境不是很理想。2）区域公建配套交通配套本区域道路畅通、交通便利，有多条公交线路通达全市。解放大道、宝丰一路、硚口路作为区域的主要交通干道贯穿整个区域，具体路况情况如下解放大道双向6车道主要公交线路31、46、208、621、536、路等；宝丰一路双向4车道主要公交线路411、801、802路等；硚口路双向4车道主要公交线路5、42、411、558、609路等商业配套解放大道与宝丰路交汇处是宝丰商圈的核心区域。区域范围内商业氛围浓厚，配套实施齐全，主要包括中百仓储超市、时代天骄商业中心、国美电器、艳阳天酒店、工贸家电等。能够满足区域居民日常生活需要。医疗配套本区域医疗配套设施齐全，主要包括同济医院、省中山医院及沿街的中联大药房、康宇大药房等。文体配套区域文教配套设施齐全，主要包括市26中、市62中、市体育馆。方便区域居民子女教育。3）区域环境总结优势区内商贸、医疗等生活配套设施齐全，满足居民日常生活需要；区域道路畅通，交通便利，有多条公交线路运行通过；区域范围内文体配套齐全，方便居民子女教育及进行社外活动。劣势区域范围内公共绿地面积较少，道路车流量较大，存在一定程度的噪音污染，整体居住环境不好；区域多数居民住宅过于陈旧，人口普遍受教育文化程度不高，人文环境不高；区域流动人口较多，人员构成复杂，会对区域社会治安造成一定的影响。4）区域市场市场概况宝丰商圈区域由于紧邻正在建设中王家墩，又属于武广商圈的西扩部分，本区域地段优势明显，交通便利，商业配套种类多，规模较大，商业氛围浓厚。针对市场存在着庞大的商业潜力，目前宝丰区域范围内在建项目全部设计有商业裙楼。随着天骄国际大厦、中环新天地、金叶SOLO、东辉时代、中环新天地等一系列写字和商住两用小户型项目的成功运作。目前区域市场开发环境较好，在售楼盘主要包括时代天骄、同馨花园。其中时代天骄项目自开盘至今销售情况良好。区域在售楼盘项目一览表项目名称建筑面积（容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成时代天骄3800049高层102125830020061197硚口当地居民，客户职业呈现多样化,包括教师、企事业单位职员及个体营运者同馨花园700000428高层121176800020070990硚口区域主要来自政府官员、企事业单位干部价格分析总结分析从左图表可以看出目前宝丰区域在售楼盘市场成交均价在6500元/M2左右；楼盘间价格差异明显，这与项目自身条件、区位价值有着紧密联系。产品分析总结分析从右表可以看出目前宝丰区域市场供应以中大户型为主，主要集中在90140M2为主，比例达到市场供应量的79。反应区域居民居住舒适度得到进一步提高。客源分析客户范围分布较广，不易锁定项目的目标客户群；外地客户比例较大，占到市场销售份额的25；项目名称均价元/M2最低价元/M2最高价元/M2时代天骄830078008500同馨花园800077008400宝丰区域各户型面积比例分布123841990M2以下91M2120M2121M2140M2140M2以上客户职业呈现多样化，包括政府机关职员、企事业单位干部及学校老师等；大部分客源多为二次置业者，文化程度高，经济收入较高，对居住环境及物业管理有较高要求，希望提高居住舒适度；客源购房多以银行贷款为主。（5）区域市场总结优势区域市场前期项目的成功运作，大大降低后续项目的市场开发风险；区内市场商业氛围浓厚，有利于发挥项目市场商业部份潜力；目前本区域范围内中高档楼盘不多，有利于后续开发项目填补市场空白；区域地段优势明显，交通便利，客户分布范围较广，有利于增加市场客源；目前区域市场供应产品户型种类较多，面积较广，方便客户进行购房选择。劣势本区域属于城市的居住老城区，拆迁、安置费用较高，增加项目市场开发成本；目前区域市场楼盘价格调整频率过高，涨幅额度较大，与区域居民消费能力差距较大；目前区域市场客源分布范围较广，不易锁定项目的目标客户群；本区域存在竞争楼盘，会对后续项目开发构成一定的市场威胁。2、金银湖区域1）区域环境根据城市规划，环金银湖地区将成为国家级生态示范区的核心区域，其中规划控制范围420平方公里，规划居住人口30万人。目前武汉市已将东西湖区定位为汉口生态新城，列为武汉“第八城区”。金银湖区域作为东西湖区的核心位置，是居住生态新城中心。环金银湖周边将打造成与国家级风景名胜区东湖、黄鹤楼齐名的集城市休闲、娱乐、居住、旅游观光为一体的多纬度生态景区。金银湖区域未来将建设成为一座生态和谐、环境优美、经济发达、适宜人居及创业的滨水新城。2）区域公共配套交通配套金银湖区域有机场路、市中环线、市外环线、金山大道、环湖路等城市干道，路面平整，交通顺畅，交通路网完善，但公交线路较少，通勤率低，只有207路、604路、47路、713路、730路。会对区内居民出行造成一定的影响。武汉城市轻轨1号线二期宗关三店全长115公里将连接已经通车的一期宗关黄浦路，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体，在一定范围内改善本区域的交通环境。商业配套目前区内缺少大型商贸配套设施，主要包括金盛家居广场、阳光超市、武商百盛量贩店、中百超市，不能满足区内居民的日生活需求。医疗配套区内缺少综合性医疗配套设施，主要包括同济医学院附属协和医院、武汉市第四医院。不能满足区内居民日常就医需要。文教配套区内文教资源主要包括武汉工业学院、睿升中学、马池路小学、马池路中学、常青第一中学、常青一小、鑫桥小学、深圳海丽达国际幼儿教育中心。休闲娱乐配套区内休闲娱乐配套设施档次较高，规模较大。主要包括金银湖生态公园、武汉人民会议中心、东方马城、高尔夫城市俱乐部。3）区域环境总结优势金银湖区域自然资源丰富，空气清晰，整体居住环境较好；正在建设中的城市轻轨1号线2期终点站是吴家山，这将改善东西湖区的交通配套设施，进而缩短本区域与市中心其它区域的距离；区内道路状况较好，已形成一定规模的道路交通网；区域高档旅游休闲设施齐全，如金银湖生态旅游区、城市高尔夫球场、东方赛马场等，极大提升了区域居住生活品质劣势区内目前缺少大型商贸、文教、医疗配套设施，影响居民日常生活；区内现有公交线路较少，通勤率不高，严重限制了居民日常出行活动。4）区域市场市场市场概况金银湖区域作为武汉新规划建设的“第八城区”中的核心区域，没有旧城改造所带来的麻烦，加之区域交通较为顺畅，自然环境优雅，生活氛围良好。目前区内生活服务配套设施正在逐步完善，市场土地储备量丰富，区域市场已涌现出大量知名楼盘，开发商实力强。目前金银湖区域在售楼盘以普通住宅开发为主发，代表项目包括银湖翡翠、万科高尔夫城市花园、升华现代城等，区域市场楼盘成交价格在4800元/左右。区域在售项目基本信息一览表项目名称建筑面积（容积率物业形态主力户型均价（元/）开盘时间销售率客源组成顺驰柏林20000011多层、别墅110128470020070570主要来自汉口区域客户，主要职业特征为企业白领，银行客户经理，教师等，投资房比例大半岛嘉年华19670008多层、小高层116130售罄20050475主要来自汉口区域内的企业白领，银行经理、职员等高尔夫城市花园143100139高层、别墅120180700020060480高尔夫俱乐部会员，中国移动通信高管、飞机场机师，生意人居多银湖翡翠530000178小高层、高层、别墅120160670020061185江汉区银行中高层、私营业主居多，年龄层次以35岁到45岁的购房者居多，收入多数超过10万/年万科西半岛24215612小高层、高层、别墅112128600020060590汉口区域内的私营业主、企事业单位员工，年龄层次分布比较广，从25岁60岁翠堤春晓270000139高层、小高层78110470020060580主要来自古田区域居民及企事业单位职工金珠港湾14539322多层、高层83100510020041270古田片区私营企业主；武烟集团团购，外地投资买房者泰跃金河147000139小高层、高层112124530020061075汉口区域内的私营业主、企事业单位员工银湖水印桃源170000140多层、小高层1051384100小高310020070370汉口区域内的私营业主、企事业单位员工新澳阳光城126000146小高层、多层1031264000（尾盘）20050998汉口区域内的私营业主、企事业单位员工升华现代城106072160多层、小高层、高层109138420020071285主要来自汉口区域，客户以多次置业为主区域市场代表项目价格分析总结分析目前区内住宅产品开发量较多，但产品市场价格差异明显，区内代表项目银湖翡翠、城市高尔夫花园项目在整体规划、产品特点、风景园林景观等方面都处于优势。产品分析总结分析从上图中看出，本区域内住宅面积以121140为主力户型，占总成交量的38。其次是面积在91120及90以下的户型面积，分别占总成交量的24和22其中别墅类的产品推出的面积多在160以项目名称最高价（元/）最低价（元/）均价（元/）顺驰柏林520044004700高尔夫城市花园750062007000银湖翡翠720062006700万科西半岛640055006000翠堤春晓510042004700金珠港湾530048005100泰跃金河570050005300升华现代城450040004200金银湖区域户型面积比例分布222