某大学c区项目可行性研究报告

XX大学C区项目初步可行性研究报告XX大学房地产开发有限公司XX大学房地产研究所目录前言3第一章总论111项目名称XXC区项目112项目概况113项目开发商简介114可行性研究的依据2第二章XX市房地产市场概述321XX市宏观经济环境概述3211投资加快，国民经济平稳快速增长3212居民收入稳步增长，居民消费力增强322城市定位及发展方向4221城市定位4222城市发展规划523全市房地产市场发展水平5231开发量5232开发结构6233价格水平7234销售及空置状况7235开发热点824房地产相关政策分析9241土地政策9242房地产金融政策9243交易规范政策10第三章XXC区项目分析1131XX市沙坪坝区房地产状况及特征11311XX市沙坪坝区概况11312沙坪坝区房地产市场现状1232XXC区项目区位分析16321项目位置16322项目所在区域交通条件17323市政基础设施及配套17324周边楼盘区域带动17325环境因素分析1833周边楼盘个案调查分析18331周边楼盘18332聚维书香世家20333光华阳光水城21334华宇林泉雅舍23335华宇西城丽景24336周边楼盘调查分析总结2634项目SWOT分析26341项目优势分析（STRENGTH）26342项目的劣势分析WEAKNESS27343项目所面临的机遇分析OPPORTUNITY28344项目所面临的威胁分析THREAT28第四章项目投资估算及资金筹措3041估算依据及范围30411投资估算依据30412项目建设投资估算范围与内容3042项目建设投资估算30421估算方法30422投资估算结果3343项目融资方案33431资金来源选择33432资本金筹措34433债务资金筹措34434预售资金筹措34435融资方案分析34第五章项目经济效益分析3551评价依据和原则35511依据35512原则3552基础数据与参数选择35521销售价格35522经营方式假设35523贷款利率和基准收益36524财税方面的有关税费率3653项目收入预测36531销售收入估算36532出租和自营收入估算3654总成本与费用估算36541开发成本36542管理费用37543销售费用37544其他费用37545利息37546税金37547总成本与费用3755财务评价报表38551借款偿还表38552全部投资财务现金流量表。3856财务评价指标3857风险分析3858敏感性分析3959盈亏平衡分析39510财务评价结论与建议40第六章研究结论和建议41附表43附表1主要技术经济指标表43附表2XXC区项目总投资估算表45附表3XXC区项目投资计划表49附表4XXC区项目成本估算表50附表5XXC区项目销售收入测算表52附表6XXC区项目项目销售回款表（单位万元）53附表7XXC区项目损益表（单位万元）54附表8XXC区项目现金流量表全项目（单位万元）55附表9XXC区项目现金流量表自有资金（单位万元）56附表10XXC区项目贷款偿还表（单位万元）57附表11单因素财务敏感性分析表58假设开发法估算土地价值59第一章总论11项目名称XXC区项目12项目概况XXC区项目位于XX大学C区以西，渝长高速公路以东，紧邻站西路，包括原XX市灯头厂旧址的地块，与杨公桥遥相对望，地理位置比较优越。项目邻近三峡广场，是休闲、娱乐、购物的好地方。周边云集了众多高校，如XX大学、XX师范大学、西南政法大学和四川外语学院，具有浓厚的文化氛围。XXC区项目规划用地总面积51亩，总建筑面积20596661平方米，其中地上面积18549787平方米，地下面积2046874平方米。13项目开发商简介XX大学房地产开发有限公司成立于2001年8月，公司以房地产开发为核心业务，注册资本贰仟万元人民币，具有城市建设开发二级资质。公司具有高素质的员工，具有较高的房地产开发经营管理的理论水平和运作经验具有较强的融资能力。目前，公司以“依托学府优势，挖掘文化底蕴；整和一流资源，塑造精品楼盘”为经营理念，融合XX大学独有的校园风情、人文氛围和嘉陵江畔迷人的风光，按照国际化标准整体规划，本着“以人为本”的指导思想，在XX大学A区柏树林、新华村，在美丽的嘉陵江畔，打造出了最具人性化的“XX花园”，真正体现了人与建筑、环境的和谐统一。“XX花园”一期工程，地理位置十分优越、交通方便，项目占地13721平方米，总建筑面积90778平方米，教师住宅500多套。14可行性研究的依据1、国家及XX市颁布的相关法律、法规、政策。2、XX市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要。3、XX市2005、2006年国民经济和社会发展统计公报。4、XX市城市总体规划大纲（20002020年）。5、沙坪坝区经济和社会发展规划。6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。7、XX市市区基准地价。8、沙坪坝区控制性详细规划（200111）。9、沙坪坝区梨树湾地区控制性详细规划（20003）。10、XX大学房地产开发有限公司提供的有关文件。11、国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。第二章XX市房地产市场概述21XX市宏观经济环境概述211投资加快，国民经济平稳快速增长直辖以来XX国民经济保持着平稳快速增长的态势，GDP年均增长达到139，高于全国同期平均水平。房地产投资在社会固定资产中占有举足轻重的作用，投资额从1997年的675亿元猛增至2004年的3931亿元，占社会固定资产总投资的比例始终保持在24以上，投资额保持着平稳增长的态势。2005年15月全市固定资产投资52330亿元，同比增长140，增速比14月回落12个百分点，回落势头开始减弱。其中房地产开发投资14510亿，增长201。212居民收入稳步增长，居民消费力增强2004年城市居民生活水平继续提高，全年城市居民人均可支配收入9221元，比2003年增长14。从近几年城市居民的收入水平来看，年均增幅达105，增长势头强劲。XX整体经济增长远高于由城市化造成的人口的增长，经济增长呈现良好态势。546758966276672172388094922102000400060008000100001998200020022004年份城市居民人均可支配收入（元）居民可支配收入（数据来源XX2005统计年鉴）随着收入的增加，XX市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高；2004年城市居民人均消费性支出797305元，按每个家庭平均33人计算，居民家庭年平均消费支出25000元。结合居民家庭平均年收入水平来看，XX市民平均消费率达到80以上，反映了XX市民消费意识较强的特点。0100020003000400050006000700080001998200020022004年份人均全年消费支出发展趋势（元）人均全年消费支出（数据来源XX2005统计年鉴）22城市定位及发展方向221城市定位1目前地位XX主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内；XX交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心；XX是长江上游和西南地区最大的邮政电信枢纽，是联系西南地区的邮电通信业务指挥调度中心。2社会经济目标根据已经通过市政府常务会审议的XX十一五规划基本思路，未来五年（20062010年）XX发展的指标已基本确定，在宏观经济方面GDP年均增幅确定为10，达到4900亿元左右；投资年均增长12，达到13500亿元以上。在居民生活方面人均GDP达到2100美元以上；城镇居民可支配收入达到15000元左右，农村居民人均纯收入达到3800元左右；城镇居民住房人均建筑面积、农村居民人均住房面积分别达到27和36平方米；在城市拓展和交通方面城镇化率52在一小时通勤范围内，引导发展卫星城、卫星镇,逐步构建4个特大城市、10个中小城市和众多卫星城镇；实现“六小时XX”建成二环八射高速公路，市域路网增加到8千公里，建设6千公里农村公路，起步建设万州涪陵黔江交通环网。222城市发展规划目前XX的城市发展重心主要集中在北部新区，目前发展势头良好，预计到2010年，北部新区的城市建设和产业发展都将基本成型，根据XX的地理方位特点，城市新兴的拓展区域将主要体现在西部片区，因此西部新城将是XX未来发展的战略后方。西部新城跨越北碚、沙坪坝、九龙坡3区，包括北碚组团、西永组团、白市驿组团和西彭组团4大组团，面积超过500平方公里，规划2020年前完成建设。目前，沙坪坝区和九龙坡区均已对本区内西部新城的建设进行了概念性规划，相关规划成果已融入XX都市区城市总体规划纲要之中。由于西部新城位于中梁山、缙云山两山之间的谷地，自然景观资源具有相当的优势，因此在相关规划中被定位为“生态城”、“森林城”。23全市房地产市场发展水平231开发量从近几年我市房地产的开发状况来看，施工面积总体保持明显的增长态势，2004年较2003年同比增长了165，而竣工面积则保持平稳的增长态势。图近年来重庆房地产开发状况（单位万）010002000300040005000600070001998199920002001200220032004年份面积施工面积竣工面积（数据来源XX2005统计年鉴）住宅开发一直是房地产开发中的主力产品，总体来看住宅开发一直保持着持续增长的态势，其占总施工面积的比例从1997年的53上涨至2004年的90以上；住宅竣工面积则同样在总竣工面积中占有绝对主力地位，其所占比例一直保持在73以上，住宅开发态势良好。近年来住宅施工、竣工面积（单位万）02000400060008000100001998199920002001200220032004年份面积竣工面积施工面积（数据来源XX历年统计年鉴）232开发结构各种物业发展不均衡住宅开发量激增，每年增长588，增长速度远高于其它物业。随着人们生活水平的提高及小城镇建设的进一步推进，住宅建设面积将保持目前的增长态势；商业用房建设面积增长缓慢，而办公楼建设面积处于原地踏步的状态。重庆各种物业施工面积情况（单位万）0100020003000400050001998199920002001200220032004年份面积住宅办公楼商业用房（数据来源XX2005统计年鉴）233价格水平当前各区域住宅市场套内销售均价分布（单位元/平方米）从主城各区域房地产住宅售价来看，渝中区解放碑周边地区售价已达到60009000元/平方米的水平，是目前XX楼价最高的区域，而渝中区的次级中心地带（如大坪周边区域）房价则以32003700元/平方米为集中段。渝北区（人和两路）板块均价最低，只有19002300元/平方米。九龙坡区一线楼盘售价集中在31003600元/平方米之间，处于全市楼价的中高段价位，而南岸区一线楼盘售价基本上与九龙坡区持平。沙坪坝区楼价略低于南岸区。大渡口区楼盘售价远低于XX市平均水平。江北区楼盘价格差别较大，观音桥片区楼盘售价集中在35004500元/平方米，其他较为成熟的板块售价为30003500元/平方米。234销售及空置状况结合主城各区2004年商品房竣工面积、销售面积和空置面积来看，南岸区的商品房开发及销售量位于各区之首，九龙坡次之。属于西区的九龙坡、沙坪坝、大渡口区发展不平衡，九龙坡、沙坪坝区开发体量大，销售顺畅，空置面积较少，房地产处于比较成熟的状态；大渡口区开发体量小，销售面积大于竣工面积，表明区域房地产投资不活跃，处于存量消化的状态，房地产处于起步阶段。（根据XX历年统计年鉴整理）3000500030004500235开发热点表3开发热点24房地产相关政策分析241土地政策土地，关乎房地产业生存与发展的一种物质，土地的相关政策更是与地产界的命脉息息相关。自2002年以来，国家相继出台了一系列的土地管理政策，总体基调是对土地进行更严格的控制。2005年4月30日，中央七部委出台了关于做好稳定住房价格工作意见，开发热点区域楼市特色北部新城（江北、渝北区）该区是目前XX房地产开发最早、规模最大、整体档次最高的区域；目前已主要形成了五黄路、花园新村、黄金堡、新牌坊、人和两路、石马河冉家坝等几大开发板块。南岸区主要房地产开发始于1999年底，目前已成为仅次于北部新城的第二大房地产开发热点区域；该区房地产开发以“沿江”（长江）、“靠山”（南山）为主，大盘集中，如融侨半岛、阳光100、观山水、俊逸天下等。目前已经形成了中心区、南滨路、学府路、经开区等几大开发板块。九龙坡区（含高新区）以南方花园系列开发为开始，而其后的直港大道片区的开发则代表了该区房地产开发的最高水平；目前区域房地产开发热点已经逐渐转移至杨家坪步行街一带；区域为XX的老工业区、老城区，今后的房地产开发机会很大部分将体现在旧城改造之中。其中对土地进行了更严格的控制。根据七部委意见，XX市也出台相应的政策“主城区500亩以上的大宗土地供应必须经市政府批准后再出让；对上一个项目建设进度未达到50的，将不供应下一个项目用地。由于开发企业的原因超过土地出让合同约定，动工日期满一年未动工开发的，按土地使用权出让金的20征收土地闲置费，督促开发企业在一年内动工开发；满两年未动工开发，对有条件开发的，除按土地使用权出让金的20征收土地闲置费外，应督促开发商在半年内动工开发；对确无资金实力、不能在限期内动工的，依法无偿收回土地使用权。”242房地产金融政策1控制房地产信贷条件银行加强对房地产企业项目开发贷款的条件定义。申请人条件方面需要是经国家房地产业主管部门批准设立，取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书，办理营业执照年检手续的各类房地产开发企业，并建立现代企业制度，产权明晰，资信良好等。项目条件方面项目需取得有权部门批准的项目立项批复，可行性研究报告规范。项目建设用地为出让性质的，应根据该项目国有土地出让合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目国有土地使用证（出让或划拨）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的销预售许可证。并且项目资本金不低于申请贷款项目总投资的35，全部到位并先于贷款投入项目开发；贷款担保合法、有效、足值，并符合银行贷款担保的有关规定。2提高个人住房按揭贷款门槛2004年2月26，中国银监会发布了商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿。指引规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下（含50），月所有债务支出与收入比控制在55以下（含55）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30。3银行贷款执行新利率2006年4月28日，央行再次上调金融机构人民币贷款基准利率，一至三年中长期贷款基准利率上调027，即由现行的576提高到603。除一至三年中长期贷款基准利率上调外，一年期贷款基准利率上调，由现行的558提高到585。尤其是5年以上期限的贷款，基准利率由现行的612上调到了639。而人民币存款利率保持不变，目前，金融机构活期存款利率为072。243交易规范政策七部委意见二级市场是整个房地产市场的最主要的组成部分，而新政关于二级市场的宏观调控措施也是整个政策的重点。“七部委意见”最精华的内容是营业税和普通住宅的标准。营业税收取规定为“自2005年6月1日起，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。XX对普通住宅标准的规定也用足了“七部委意见”预留的20浮动空间“住宅小区建筑容积率在10以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格144倍以下。”第三章XXC区项目分析31XX市沙坪坝区房地产状况及特征311XX市沙坪坝区概况XX市沙坪坝区规划图沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处XX市区西部，是XX市主城区的重要组成部。全区幅员面积396平方公里，辖13个街道、12个镇和1个经济园区，常住人口8409万，加上流动人口上百万。经过近五十年的建设，沙坪坝区已成为XX市重要的经济、文化区。312沙坪坝区房地产市场现状1总体形势跨入二十一世纪，XX市沙坪坝区抓住西部大开发的历史机遇，大搞城市建设，出现勃勃生机，人声鼎沸，车流不息的景象。一方面，由于国家政策扶持，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，继续实行扩大内需刺激消费的政策；另一方面，由于政府出台了相关优惠政策支持本地区房地产业的发展，所以XX市房地产近几年稳步发展，呈现购销两旺的良好势头。并且经过近几年的摸索和发展，XX市的房地产业已经逐步走向成熟和规范，并慢慢形成了自己的特色，营造出了一个良好的房地产开发和发展的氛围。在这个阶段实施房地产开发具有天时、地利。人和的三大优势条件，胜数较大，这是在其他城市其他地区不具有的优越条件。2005年，沙坪坝区供需基本持平，沙区在售楼盘多为去年甚至前年亮相的楼盘，而去年推出的楼盘很大部分是一些老盘的后续产品，有的甚至二期、三期，销售也接近尾声，而今年和今年内新上市的项目较少。沙区房地产市场虽发展较早，但开发水平普遍不高，在一定程度上发展缓慢，增幅不大，供需基本平衡。2沙坪坝区各板块楼盘物业分析沙坪坝区的物业主要集中在南至凤天路，北到杨公桥，东临土湾、西靠渝长路所围合的区域内，而上述区域在整个沙坪坝区的行政规划区内仅占到总面积的十分之一以内。在此针对沙区物业发展较为集中的区域，将沙区分为东、南、西、北、中五大板块。中部板块为以三角碑为中心，南至小龙坎新街、东至龙泉路接沙中路、西至天陈路，北端为沙中路接沙杨路。中部板块地处沙区的商业中心，是沙区房地产市场发展最早的板块之一。南部板块以东西走向的天马路为最北端，主要包括南北走向的高滩岩正街、凤天路和石新路。以凤天路为代表的南部板块已成为沙区房地产开发最成熟的板块之一。北部板块以沙杨路接沙中路为最南端，主要包括杨公桥、渝碚路，沙坪坝正街接劳动路等区域。沙区北部板块处于规划中的XX大学科技园区沿线，该板块最突出的特点是学校林立，教育氛围浓厚，是XX乃至西南地区知名的学府区。在建的站西路把北部板块和中部板块连接起来，将加快北部板块的发展。北部板块由于可用作房地产开发的土地并不多且发展的重点是教育和科技，故而长期以来房地产开发项目并不多。东部板块以石小路接龙泉路作为东部的最西端，以接壤九龙坡区、渝中区和嘉陵江沿线作为最东面。东部板块长期以来是沙区老工业基地较为集中的区块，故整体形象较差。房地产开发起步较晚，开发水平也不高。西部板块以渝碚路接天陈路作为西部的最东端，包括沙坪公园、红槽房及梨树湾货运站等。西部板块由于连接成渝、渝长高速公路且区内拥有临近铁路的便利（区块内有梨树湾货运站），成为沙区的物质组织中心。下表给出了各板块楼盘和物业情况表4沙坪坝区各板块楼盘和物业情况一览表板块区域配套目前主要楼盘分布特点个案规模产品特色均价区域现状板块特征板块走势中部版块商业配套最为完备立洋知本时代、金沙国际、正昇自由康都、智博天下集中分布于三角碑转盘、小龙坎、大部分为高层单体楼，规模较小多为商住楼，投资自住型小户型公寓为主力3600除正昇自由康都、智博天下外，其余项目接近尾盘推售期沙区商业中心，位置优势明显土地资源匮乏，未来将以投资型项目为主南部版块主要依赖小区自身配套凤天锦园、缘份庭、升伟新时空、升伟新天地沿凤天路呈带状分布10万方以上的小区型物业为主中高档小区型住宅物业，注重景观的营造3200新项目较少，尾盘较多区内教育、交通配套较差，以小区型住宅项目为主可供开发土地越来越少，小区型物业仍占主流北部板块教育配套好，依托三角百年世家、时代菁英、翰林景园、光华阳光水城、大致围绕XX科技园呈环状分布开发规模均较大力推生态、文化等概念，居家舒适型产品为主3400供应体量在本区内最大，目前该板块楼盘走势沙区教育中心，居家型和小户型都有楼盘开发将继续围绕教育做文章碑商业配套华宇林泉雅舍看好较大市场空间东部版块目前各种配套较少金沙港湾、旭东家天下2期、卓越美丽山水、平安家园主要分布于沙滨路和土湾金沙港湾50万方，其余规模不大拥有江景资源，产品多样化3500项目多以低价入市，走势看好面江物业价格偏高，目前项目较少，物业特征不明显随滨江路的建设，将成为今后开发热点，物业类型向高档发展西部版块板块内配套较少雅豪丽景、临江苑二期目前主要分布于天星桥周边雅豪丽景20万方，其余在5万方以下目前项目多以生态（沙坪公园和歌乐山森林公园）为卖点2800板块市场尚未完全确立普通住宅为主，无明显特征发展仍然相对缓慢3消费群体消费群体方面，实际居家型购房群体将成为住宅消费的主流。商业投资型购房群体不会受太大影响而发生变化。而中青年群体将成为2006年消费的主流，其它年龄段的消费群体数量将会有所减少。主城各区内（除渝中区外），由于主城各区近几年项目开发的水准提升，差距缩小，能满足本区域需求及地域情节和出于生活成本方面的考虑，跨区域购房群体数量将相对减少，购房群体将向区域型回归。沙坪坝区是一个有强大消费力的区域。在近三年的房地产开发中，近80的产品被本区人消化，外区的购房者只有19的比例。80的产品被本区人消化。据调查，沙区大学教师中一次置业者与尚未置业的比重较大，分别占44和46，而可能在三年内购买新房的比重占64。在消费能力上，沙区大学教师的家庭月收入30005000元的，占比重的74；50008000元的，占比重的20，具有强大的购买需求和购买力。同时，沙坪坝区的人文环境、地理自然资源及购买力，XX其他区域少有出其右者。购房者喜欢沙区的人文气息，是因为知名的大学和高中都几乎集中在了沙区。随着沙坪坝区交通条件的改善，嘉滨路牛滴段开建，从解放碑到沙坪坝只要15分钟，沙区作为XX楼市的“书房”，对外区人应当是非常有吸引力的。4房屋价格控制各地房价增长过快的现象，是国家宏观调控的主要目标之一。经过近两年的调控，XX房市的销售价格平均增幅，2005年已回落为年增长率大约58左右正常状态。2006年，一部分极具实力、专业和品牌影响力的开发企业的房屋价格，将会以超过平均增幅的消售价格出现，充分体现品牌的附加值效应。而实力差、资金缺、专业有限、处境困难的企业的房屋产品价格将会以低于平均增幅的售价出现。2006年的开发量和供应量将会大于2005年，而市场需求量不会有太大的增加。因此，整个市场的整体价格不会有太大的增幅，总的来说将是稳中有涨。下表列出了沙坪坝区最近主要楼盘物业和价格对比，以获得对XX市沙坪坝区房地产市场现状及其发展趋势有个直观的了解。表5沙坪坝区最近主要楼盘物业和价格对比表楼盘名称项目地址楼盘形态房型面积（M2）交房时间均价（元/M2）联芳旭庆苑显丰大道40号8层无电梯90现房2200凤桥大厦凤鸣山狮子堡14层小高层70现房26002700怡锦苑石小路193号12层小高层、7层多层6070两房99三房05年10月2700凤鸣阳光小区凤鸣山西物市场1号地块24层高层150现房2900临江苑二期沙坪坝区府对面高层、小高层83三房05年10月起价3180龙洞湾花园凤天大道111号多层及联排别墅228310七房现房32003500黄桷香园二期沙坪坝区石小路70号高层5011206年4月30号3200旭东家天下二期沙坪坝区模范村高层社区338505年11月30日3200百年世家三期沙坪坝学府路高层6913306年3月3300凤天锦园二期沙坪坝区凤天路75号高层、小高层7724006年3月3380华宇金砂港湾沙坪坝区沙滨路石门大桥旁多层4019605年6月3400升伟新天地二期沙坪坝区天星桥转盘旁高层3512005年7月底3500光华阳光水城二期沙坪坝区杨公桥176号小高层、花园洋房2522006年6月3500雅豪丽景二期沙坪坝区沙坪公园旁高层4612006年8月3500华宇林泉雅舍沙坪坝区杨梨路19号高层、生态花园小区2020006年12月370032XXC区项目区位分析321项目位置项目位置图XXC区项目位于XX大学C区以西，包括原XX市灯头厂旧址，西面紧接渝长高速公路，南面紧接建设中的站西路，与杨公桥遥相对望。项目周边云集众多高校，邻近沙坪坝三峡广场，处于沙坪坝商业区12KM的辐射区内，地理位置较好。从宏观经济层面来看，项目所在地块又处于XX沙坪坝未来几年重点建设和改造的区域范围内，站西路的建成开通将积极拉动该区域的经济发展，因此，此地块具有较大的开发潜力。322项目所在区域交通条件由项目所在位置即可看出，本项目基础交通条件较为一般。西面的渝长高速公路全场35公里，有三峡库区黄金通道之称；东北部的杨公桥立交方便快捷；项目南面紧邻的站西路的建设，更将给项目带来巨大的交通优势。站西路工程于2001年6月5日正式启动，预计2006年9月27日完工，其路幅宽度为32米，道路为双向四车道，属城市一级主干道。规划起点与火车北站站东路相接，横跨清水溪和渝长高速路至梨树湾，终点与梨树湾相接。竣工后，本项目与市内各区域均有高等级道路相连，交通条件将成为其绝对优势。尤为重要的是，站西路的建设可直接带动火车北站梨树湾片区的经济发展，聚集人气，形成沙坪坝区新的商圈。323市政基础设施及配套XXC区项目附近城市基础生活设施基本上能够得到保障。同时，此地块享有沙坪坝区特有的文化氛围，紧邻的XXC区，XX师范大学更能使项目所在地深切感受到浓厚的人文气息。项目附近云集的众多高校以及南开中学、XX一中等重点学校，赋予项目较为完善的教育文化配套体系，从而提升了项目的附加值。此外，由于项目处于沙坪坝商业区12KM的辐射区内，具有成熟的商圈。临近的三峡广场区域内，有重百、立洋、新世纪、王府井百货等知名商场，购物极为方便；各种体育娱乐设施、消费场所也能够较好地满足人们的休闲娱乐需求。324周边楼盘区域带动本项目附近有华宇林泉雅舍、光华阳光水城、大川花园以及4月22日新开盘的华宇西城丽景等楼盘。其中，大川花园住宅已销售告罄，居民基本入住，其商铺正在销售中；光华阳光水城一期已基本入住，二期现已完工，准备入住；林泉雅舍也即将完工。伴随着站西路的建设和沙坪坝区对此地段的重点建设和改造，再加上这些实力较强的楼盘对居民的吸引、聚集作用，此区域的人口密度将逐渐增大，各种商业、服务业市场也将随之繁荣，从而带动区域经济的发展，也会使其基础设施及配套体系的建设日趋完善。325环境因素分析本项目并非处于沙坪坝中心商业地带，远近适宜的距离既能满足人们对繁华都市中心的消费需求，又与其保持一定距离，拥有相对清净的养心、休憩之所。其自然环境清新静雅，遥望歌乐山更是舒心怡情，别具一番景致；附近高校深厚的人文底蕴以及周边聚居的相对高素质居民，也使得该区域具有较好的社会环境。但是，由于本项目地块位处渝长高速公路附近，有不可避免的噪音污染，南面紧邻的一条火车线路和未来通车的站西路也会带来一定的噪声影响。此外，项目旁边已被严重污染的清水溪也会给项目环境带来一些负面影响。33周边楼盘个案调查分析331周边楼盘项目周边楼盘分布图XXC区项目周边云集众多楼盘，如沙坪坝公园旁的雅豪丽景、沙区小龙坎正街的港城远创、位于站西路起点和天安仕锦阁旁边的两幢XX铁路分局职工全额集资建房工程、沙坪坝半月楼对面的聚维书香世家、杨公桥旁边的光华阳光水城、华宇林泉雅舍、华宇西城丽景，还有位于杨公桥加油站左侧今年10月左右即将推出的水上云洲等。项目组成员对上述各楼盘进行了实地调查询问，调查结果如下雅豪丽景二期05年4月推出以来目前只剩20多套，价位在3209元/平方米到4050元/平方米不等，均价3500元/平方米。购房者以40岁左右的中上阶层为主，并多购于自住。港城远创的住宅已经被购完，目前只剩有用于投资的商业铺面。位于站西路起点和天安仕锦阁旁边的两幢在建工程是XX铁路分局职工全额集资建房工程，建筑面积42306平方米，住房310套，计划今年6月中旬竣工。聚维书香世家去年8月10号开盘，总共推出月430套囊括一房二房三房等多种户型，截至目前为止已基本售完，大概还剩30多套，均价3550元/平方米。购房者没有明显特色，以自用居多，用于投资约占25。光华阳光水城一期位于路边，以2800/平方米低价位吸引客户，目前已基本售罄。二期04年12月推出以来，总套数938套，目前剩余200套左右，销售完成达75左右，均价3500/平方米。购房者以教师和工薪阶层居多，其中用于投资占2030，三期预售将从下半年，最迟明年上半年会开始。华宇林泉雅舍一、二、三期房同时在售，户型以二房、三房为主，配有复式户型，总共2500多套房子，目前已售1000多套，价位从3050/平方米4000/平方米不等，以3400/平方米、3500/平方米、3600/平方米左右的价位为主。华宇西城丽景在4月22日推出，一期A组团有一房到五房等各种户型约600多套，以二房为主力户型。价位在3400元/平方米起。杨公桥加油站左侧的水上云洲项目正处在场地平整阶段，预计今年10月份推出，据称均价将低于3300元/平方米。332聚维书香世家（1）开发商XX聚维房地产开发有限公司（2）位置沙坪坝半月楼对面（沙区图书馆旁边）（3）道路与交通聚维书香世家享有最便捷的交通网络位于沙杨路立交桥旁，连接渝碚高速；火车北站与本项目一站之隔；10余条公交线路通达全市各区。181、133、863、211、251、821、801等多条公交线路到达。（4）社区环境及配套XX大学A、B、C区、西南政法大学、西南师范大学、四川外语学院、XX一中、三中、七中、南开小学、沙坪坝小学，邻近沙区核心商圈。小区内配套设施较少。（5）规模占地面积5955平方米，建筑面积37900平方米，容积率5，绿化率25，总户数513户，停车位50100个。（6）工程进度及销售状况开盘时间2005年8月20日，现在主体已经封顶，入住时间2007年6月30日。在4个月内已经销售80，销售业绩较好。现仍正在销售中。（7）价格起价3300元/平方米均价3550元/平方米（8）物业定位都市生活一族（9）户型结构以中小户型为主，主要户型为27平米到66平米的精致小户型，从单间配套到两室一厅，从平层到小跃层。（10）项目特色1）具有决定性的地段优势；2）独特的户型定位；（11）项目抗性1）小区绿化、配套设施及管理还未成熟；2）价格较高，消费群体受限；3）开盘时间和交房时间相差较长，影响部分消费者信心。（12）项目简评聚维书香世家具有十分明显的地段优势，浓厚的文化氛围，便捷的交通网络，这些都成为吸引消费者的首要因素。同时，其设计独特的小户型，精致小巧，既满足年轻客户群的需求，也顺应了现在小户型走俏的潮流。因此，自聚维书香世家开盘后，出现了火爆的销售场面。此外，聚维书香世家提前32天封顶，形成了良好的社会效益。但是，聚维书香世家也有一定的劣势，尚未完善的小区绿化和配套设施，以及较高的价格，使部分消费者望而却步。333光华阳光水城（1）开发商XX光华房地产开发有限公司（2）位置沙坪坝XX大学科技园区中心（3）道路与交通位于沙坪坝区“北部新城”的中心区，XX科技园内，临近嘉陵江，西北部为歌乐山风景区。（4）社区环境及配套距离沙坪坝商圈较近，生活配套较齐全。小区内围绕健身规划了大量康乐和健身体育设施，篮球场、网球场和其他康乐设施齐全，景观围绕水景做文章，通过各种形式表现水景主题社区的优美和宁静。（5）规模阳光水城2期经济技术指标总建筑面积135026平方米，住宅建筑面积105509平方米，共建建筑面积16458平方米，建筑密度1829，容积率274，绿地率3410，户数938户。（6）工程进度及销售状况一期已经于2005年4月30日入住，人文社区初步形成，二期于2004年12月开盘，准现房已经呈现，销售状况良好。（7）价格起价3100元/平方米均价3300元/平方米最高价3750元/平方米（8）物业定位目标群体较为广泛，从年轻消费群体，到成功人士、二次置业者，主要针对沙区大学教师。（9）户型结构以三室二厅为主，搭配少量两室两厅（10）项目特色1）倾力打造大型山水文脉社区，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区；2）近邻杨公桥立交桥，交通较为方便；3）户型面积定位准确，控制得当，满足不同需求。（11）项目抗性距离沙坪坝中心商圈有一定距离。（12）项目简评光华阳光水城地处歌乐山风景区，周边环境优越，地理位置得天独厚，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。处于四川外国语大学与西南政法大学圈以内，文化氛围很浓。小区内部各种配套设施齐备，景观围绕水景做文章，通过各种形式表现水景主题社区的优美和宁静。且开发商广告宣传较好，在消费者心中具有良好的形象。一期已经培养起来的人文社区，对二期具有较好的影响力，尤其吸引沙区大学教师群体。334华宇林泉雅舍（1）开发商XX华宇物业（集团）有限公司（2）位置沙坪坝小杨公桥无线电厂716厂原址（3）道路与交通毗邻杨梨路，与渝碚路城市主干道、杨公桥立交近在咫尺，交通较为方便。（4）社区环境及配套项目处于沙区两大文化交融的核心位置，周边有西南政法、川外大学、XX大学高等学府，承接古XX巴渝文化活化石的沙磁文化精髓，形成本区域优雅的居住文脉。（5）规模占地面积93200平方米，建筑面积380000平方米，容积率408，绿化率6600。（6）工程进度及销售状况小区一共15栋高层，总计约2500套住房。开盘时间200410，二期8、9号楼2005917开盘。截止目前为止，已售住房1000余套。（7）价格均价3550元/平方米（8）物业定位以大户型为主，价位较高，主要客户群为沙区中上阶层、成功人士。（9）户型结构以二室二厅、三室二厅为主，带有复式户型，套内面积分别为50平方米至70平方米，80平方米至123平方米。（10）项目特色以规模取胜，占地面积932万平方米，总共15栋高层。环境宜人，绿化率高达66，内有公园，水池喷泉，雕塑等景观，给人从繁华中回归自然的一种清净和舒适。（11）项目抗性1）项目地块呈线性，纵深过大，建筑密度也略显偏高，楼间距较小；2）离沙坪坝中心商业圈三峡广场有一定距离，周边配套不够完善；3）价格较贵。（12）项目简评华宇林泉雅舍地处XX大学科技园，周边有XX大学、西南政法大学、四川外国语学院等知名学府，营造出了一种浓郁的文化氛围。项目与渝碚路城市主干道、杨公桥立交、渝长高速近在咫尺，交通方便，利于出行。并且小区规模较大，环境幽雅，宁静宜人，户型以二房三房及复式为主，销售对象主要为社会中上阶层和成功人士。但其价位偏高，建筑密度略高，周遍生活配套有待完善，距离沙区中心商业圈较远等，这些都为其销售造成一定障碍。335华宇西城丽景（1）开发商XX华宇物业（集团）有限公司（2）位置沙坪坝杨梨路20号（原XX灯泡厂原址）（3）道路与交通位于梨杨路以东，交通方便，距离沙区中心商圈、古镇瓷器口仅10分钟车程。站西路建成后，交通更为便利。（4）社区环境及配套邻近XX七中、XX大学A区、B区和育英小学，文化氛围好；社区景观与内部配套较好，有游泳池、会所、幼儿园、羽毛球场、篮球场。（5）规模建筑面积24万平方米，分为A、B两个组团。4月22日开始认购的是第一期（A组团）。A3、A5栋建筑面积65万平方米。（6）工程进度及销售状况西城丽景一期于2006年4月22日开盘，推出近600套住宅，包括36平方米的一房到约173平方米的五房。市场反应比较抢眼。（7）价格3400元/平方米起价。一房3500元/平方米，二房3400元/平方米。（8）物业定位成功人士、二次置业者，主要针对沙坪坝区大学教师群体，3045岁新一代的知识精英阶层。（9）户型结构西城丽景一期推出近600套，包括36平方米的一房、6572平方米的两房、105平方米的三房、169平方米的四房、173平方米的五房等。其中，两房所占比例最大。（10）项目特色1）该项目布局上结合地形特点，形成有花园特色的室外空间和有景观建筑特色的一个小区、两个组团的双中庭景观社区；2）“居住人性化、环境生态化、建筑现代化、管理智能化”的设计理念。（11）项目抗性停车位总量较少，影响购房者情绪；（12）项目简评该项目注重建筑智能与节能，通过小区整体布局、空间组合、园林环境、公用设施等，为城市提供一个可透视的具有台地风貌的建筑群，一个具有现代生活特色的城市新住区。站西路的建成将使本项目的交通优势明显，并且成为连贯沙坪坝商圈中心和西部新城的纽带，使得西城丽景具有较强的吸引力和市场潜力，是本项目较大的竞争对手。336周边楼盘调查分析总结对XXC区项目周边众多楼盘的调查分析可以看出，周边楼盘多囊括一房二房三房等众多户型，均价在3500元/平方米左右。目前周边临近楼盘剩房总套数在2000套左右。购房者以教师、工薪阶层和40多岁的中上阶层为主，其中自住居多，出于投资目的而购房的约占25左右的比例。华宇西城丽景今年4月22号开盘，市场反应比较火热；水上云洲项目也将在今年10月份左右推出，这些将对XXC区项目的客源市场造成一定的冲击。34项目SWOT分析341项目优势分析（STRENGTH）1本项目地块位于沙坪坝东部主城区的核心商业地段12KM辐射范围内，处于XX火车北站与梨树湾工业园区之间，是沙坪坝区未来商圈的拓展区域。站西路定于2006年9月完工，改路完工后项目将能够与沙区的中心商业区域方便连接，与现有的商业步行街、名人文化广场、三峡广场、重百沙坪商场、新世纪超市、王府井百货、重点大中小学校等融为一体。同时，站西路将项目地块与市区各交通干道连接起来，项目的交通条件将大大改善。正在修建的站西路远处的歌乐山2项目附近已有阳光水城、大川花园、林泉雅舍、西城丽景等大盘，积聚了相当的人气，已经形成了沙坪坝区房地产的热点。这对于吸引购房者有一定的优势。同时，此地区土地较为稀缺，供给已接近饱和，减少了未来竞争者的进入。（3）项目总占地面积已有一定规模，适合依据地形特点规划出独特的小区风格，创造小区文化。4项目背靠XX师范大学和XXC区，具有浓厚的文化氛围。342项目的劣势分析WEAKNESS1由于站西路尚在建设，项目周边地带并未完全系统地规划和开发，使得项目的市政基础配套设施尚不完善，要形成繁华商业区还需时日。附近市政绿化虽有一定规模，但清水溪已被严重污染，破坏了项目整体的环境效果。2项目东面红线紧邻河道保护线，落差较大，施工期间可能需要采取措施预防滑坡、塌方，增加成本。已被严重污染的清水溪（3）项目紧挨渝长高速公路、站西路，附近也有一条铁路通过，车辆和火车行驶的噪音会破坏项目小区的安静，噪音污染较为严重。项目不远处的铁路旁边的渝长高速4虽然项目周边市政道路齐全，但目前项目与这些市政道路缺乏有效的接口，施工期间材料和机械进出场非常困难。在建的站西路虽然定于今年9月份竣工通车，但有关部门是否同意在桥头开一入口供施工车辆出入（这会影响站西路的交通顺畅），尚有疑虑。同时，清水溪将项目和沙区中心商业圈分割，除了站西路以外，尚无其它道路通往中心街区主干道，甚至连步行穿过到达中心街区主干道都比较困难。343项目所面临的机遇分析OPPORTUNITY（1）沙坪坝的中心区域将在近几年不断拓展，火车北站将搬迁，沙坪公园将改为开放式公园。本项目在中心区域的有限辐射区域内，中心区域的拓展将为本项目带来潜在的发展机遇。（2）目前沙坪坝区政府正在统筹协调新时期沙区城市发展的战略，在沙区城市宏观发展的总体格局，该区域为重点发展区域，该地块升值潜力较大。（3）目前沙区房地产市场发展平稳，区内居民的消费能力较强，该项目具有较为良好的市场环境。344项目所面临的威胁分析THREAT（1）沙坪坝区房地产近年来非常红火，地块附近已有内阳光水城、大川花园、林泉雅舍、西城丽景等大盘，竞争将非常激烈。项目周边有完工与在建项目，分散了本项目的客源。（2）宏观调控上来看，今年房地产业仍是调控的重点对象。央行于4月27号再次加息，上调金融机构人民币贷款基准利率，一至三年中长期贷款基准利率上调027，即由现行的576提高到603，其他各档次贷款利率也相应调整，对个人住房贷影响较大。（3）国税总局2006年3月20日在关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知中公布，省会城市和计划单列市的城区和郊区非经济适用房预售收入，由按不低于15的利润率标准每季度预交税款，改为按不低于20的标准预交。这将增加开发商的资金成本。第四章项目投资估算及资金筹措41估算依据及范围411投资估算依据1本估算系根据项目方案设计所确定的经济指标进行编制。2中国勘察设计协会技术经济委员会、建设部标准定额研究所编城市居住小区技术经济指标。3材料、设备价格按XX现行市场价对指标进行调整。4工程建设其他费用按国家及XX现行有关政策文件规定计取。5XX市一九九九及二000年建筑、安装、装饰及市政定额及相关配套文件。6设备费用为目前市场参考价。7其他税费按国家及XX市现行有关文件规定及配套政策计列。8项目的信贷资金成本按现行工业银行贷款利率估算。412项目建设投资估算范围与内容本项目投资估算范围涉及拆迁安置、工程前期准备、场地平整、基础工程、主体结构工程、装饰工程、相关的配套设备、设施采购及安装工程，以及室外环境、道路工程。本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。包括固定资产投资工程费用以及项目涉及的工程建设其他费用土地费用、前期费用、城市建设配套费、预备费作出估算42项目建设投资估算421估算方法本项目建设投资由建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其它费用、基本预备费和建设期利息组成。以上费用按照类似项目估算，土地费用按照经济适用房用地改为商品房用地可能补交土地出让金计算，关于行政收费包括前期费用按照现在XX市有关规定执行。本项目总投资估算分为建筑工程、设备及安装工程，其他费用，以下就每项的具体估算分述如下1建筑工程估算建筑工程包括平整场地、基坑开挖、基础工程、主体建筑工程、围护墙体工程、室内外装饰工程、基础设施配套建设费等费用。本报告采用单位工程投资估算法估算。建安工程费包含土石方及挡土墙工程、基础设施建设费用。基础设施建设费用包含给水、排水、电气工程、道路工程、园林绿化及灯饰费用。主体工程的建筑成本1894893万元。附属工程建设投资435619万元。工程费用主体工程建筑成本附属工程投资2330512万元。2设备及安装工程本项目主要设备有电梯、柴油发电机、消防高温排烟通风机、风冷热泵机组、离心式水冷机组、中央热水机组、消防水泵、加压泵、污水泵、燃气锅炉等。设备价格以厂家询价为依据。安装工程费包括各种机电设备装配和安装工程费用，与设备相连的工作台、梯子装饰工程费用，附属于被安装设备的管线敷设工程费用，安装设备的绝缘、保温、防腐等工程费用等。设备及安装工程337821万元。3工程建设其他费用估算本项目的其他工程费用有土地费用、前期工程费、城市配套建设费。土地费用按照实际发生费用为准，前期工程费和城市配套建设费分别依据XX市现行有关规定的标准执行。土地费用补交土地出让金拆迁安置补偿费675769万元；前期工程费用包括工程勘探设计费、工程监理费、建设单位管理费、人防费、规划执照费、招投标管理费、工程质量监督费及其他行政规费。工程勘探设计费按照国家发展计划委员会、建设部工程勘察设计收费标准（2002年修订本）测算。建设