某房地产开发项目融资计划书

康源名都房地产开发项目融资计划书淮安康源置业有限公司保密告知本融资计划书属商业机密，所有权归淮安康源置业有限公司所有。本融资计划书的所有信息均来自于本公司内部或其他可靠途径，其所涉及的内容和资料只限于已具有投资意向的投资者使用。收件人应该像对待贵公司的机密资料一样对待本计划书所提供的所有资料。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定1若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请尽快将本计划书完整退回。2在没有取得本公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分内容予以复制、传递、影印、泄露、散布给他人。收件人如发生违反本规定的行为，致使本公司遭受重大损失的，本公司保留追究收件人法律责任的权利。目录一、执行摘要11、项目名称12、建设地点及用地性质13、项目概况14、主要经济技术指标1二、建设单位概况31、建设单位32、企业简况33、股东组成34、主要负责人3三、市场分析41、涟水现状42、涟水房地产市场现状43、涟水房价趋势5四、建设方案61、建设规模62、总体构思与设计理念63、规划设计74、结构设计105、给排水设计116、电气设计127、建设进度计划13五、SWOT分析141、优势方面142、劣势方面153、机会方面154、威胁方面15六、项目管理161、经营管理体制及内控制度162、人力资源计划17七、风险分析181、项目主要风险因素识别182、风险程度分析183、防范和降低风险的对策20八、环境保护221、项目建设与运营对环境的影响222、环境保护措施23九、节能减排251、用能标准和节能规范252、能耗指标253、节能措施26十、投资与资金管理方案281、投资估算282、资金来源283、资金管理284、投资者权利285、财务报告296、融资偿还方式29十一、经济效益评价301、经济效益评价依据302、财务分析的基础数据选取303、销售收入估算304、成本估算305、盈利预测及经济效益评价指标306、不确定性分析317、经济效益评价结论32一、执行摘要1、项目名称项目名称康源名都房地产开发项目2、建设地点及用地性质项目位于涟水县南京路东侧，红日大道北侧，总用地面积为62448009平方米。用地性质为居住用地。3、项目概况1区位概况涟水县地处江苏省北部，黄淮平原东部，淮河下游，县城面积1676平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土地肥沃。涟水属暖温带季风气候，气候宜人，四季分明，自然风光优美，其中五岛风景区为国家AA级旅游风景区。涟水素有教育大县、文化古城、全国平原绿化县、绿化造林百佳县等美誉。随着整个县城中心北移，县医院新大楼落成，即将整体搬迁，淮安康源置业有限公司决策者果断拿下了毗邻新医院的康源名都小区地块。2基地分析康源名都小区位于涟水县南京路东侧，红日大道北侧。项目拟建成县城建筑品质优良，环境设计优美的中高档住宅小区，成为建筑风格鲜明，富有变化，具有较高数字化，运动化，文化型的现代住宅小区，同时充分利用节能、安全管理等先进技术，为人提供现代化的、舒适优美、健康的居住环境。地块总用地面积为62448009平方米。3项目定位目标定位高起点、高质量的现代化生态居住区。设计理念和谐、生态、健康。县城首家实行人车分流，采用全地下停车确保业主的出行安全。各种绿地景观交相呼应，积极引进生态概念，创造绿色人居环境。4、主要经济技术指标本工程的主要建设规模及内容如下序号项目单位数量1总用地面积平方米624480092总建筑面积平方米15252381其中多层住宅平方米3449962高层住宅平方米11311841商业平方米355210物管用房平方米74020社区用房平方米37448配电房平方米239003地下建筑面积平方米30349314建筑物占地面积平方米11478635容积率2446建筑密度18387绿地率30008总户数户13339总停车位辆1361其中住宅辆1333商业辆2810非机动车位辆318711建设期月4512总投资万元6903113总销售收入万元9184614投资利润率24二、建设单位概况1、建设单位本项目建设单位淮安康源置业有限公司2、企业简况淮安康源置业有限公司成立于2008年，注册资金2018万元，公司位于淮安市涟水县涟城镇安东北路西侧，公司在册职工总数21人，其中有职称的专业人员21人。公司法定代表人姚伟林。公司经营范围房地产开发与销售。具有江苏省住房和城乡建设厅核发的贰级房地产开发经营资质证书（淮安KF12945）。3、股东组成淮安康源置业有限公司的股东成员及出资情况如下江苏军民邨商贸有限公司，出资1200万元；孙乐，出资200万元；张成军，出资209万元；卜磊，出资209万元；姚伟林，出资200万元。4、主要负责人类别姓名职务专业职称企业负责人姚伟林董事长建设工程工程负责人徐洪顺工程经理建设工程中级工程师财务负责人谢时康会计会计企业会计师经营负责人付桂成经营经理建设工程中级工程师统计负责人崔永峰统计统计统计师三、市场分析1、涟水现状涟水县地处淮安市东北部，县域面积1676平方公里，下辖19个乡镇、1个省级经济开发区、3个园区，户籍人口110万。涟水历史悠久、文脉厚重。自公元前117年建县至今，已有2100多年的历史，养育过鲍照等古代文化名人和吴强等当代作家，米芾、吴昌硕两位书画大家曾经先后在此任职。涟水环境优美、景色宜人。涟水因水而得名，古黄河、涟河、盐河穿境而过，兼具自然和人文景观的五岛湖公园镶嵌城区，“城在水中、水在城中”的特色非常鲜明。涟水教育发达、文教昌明。涟水人历来崇文尚学，勤学苦读的社会风气非常浓郁，素有“安东出才子”的美誉。同时，涟水也是“全国生态旅游示范县”、“国家级生态家园富民工程示范县”和“江苏省生态农业示范县”。过去的一年，涟水发展步伐继续加快，综合实力明显提高；项目建设取得成效，工业经济后劲增强；城乡面貌显著变化，人居环境明显改善；高效农业稳步实施，农业农村全面发展；社会事业协调发展，公共服务全面加强；民主法制和精神文明建设协调推进，社会大局和谐稳定。2013全年共完成地区生产总值260亿元，固定资产投资167亿元，分别增长138和199；完成财政总收入452亿元，公共财政收入257亿元，分别增长164和191；城镇居民人均可支配收入20540元，农民人均纯收入10400元，分别增长134和132；“2003版”小康四大类18项25个指标如期达标。2、涟水房地产市场现状2013年，涟水房地产市场较为平稳，但商品房成交面积创历史新高，达10705万平方米，商品住房均价也逐年上升。12月份涟水房地产投资额、成交面积较11月份环比上升幅度较大。1商品房新批准预售许可面积及成交情况新批准预售楼盘有锦绣前城、首府国际花苑、领秀花都、状元府、金地尚城、万香国际，新批商品房预售许可面积731万平方米，累计9225万平方米，同比下降91；112月份实际销售商品房面积达10705万平方米，其中住宅9466万平方米，计9022套，同比上升2848。本月销售商品房面积1569万平方米，其中商品住宅销售面积1560万平方米，环比上升504。2商品房新开工、施工及竣工情况112月份新开工面积累计8559万平方米，同比下降62；施工面积44605万平方米，同比上升31；累计投资额3509亿，同比下降347。本月涟水商品房竣工面积较大的楼盘有金轮阳光、国子家缘、国际文化商贸城，112月累计竣工面积达3473万平方米，同比上升05。整体看来涟水房地产市场可以大致划分为三个板块政务板块开发区板块）城东板块、城西板块。3板块划分政务板块开发区板块以政务板块发展最为火热，集中了大部分房地产开发项目，开发量最大。该区域集中了包括莱茵风情、府前御景园、清华苑等涟水营销最为成熟的房地产项目。区域内集中了以县政府为主，包括检察院、公安局、国土局等等政府机构,以及众多企业也集中在该区域。同时涟水最好的中学涟水中学也在该区域内，但是目前该区域各项配套尚不成熟；该区域的房地产开发起初均以这部分机构的客户为主，在项目后期的客户构成中以乡镇客户为主，近期已经达到80左右。城东板块老城改造板块城东板块主要以旧城改造为主，各项配套成熟而完善，销售价格为三个板块中最高的板块。由于该板块属于老城改造部分，区域内集中了大量的生活配套。包括县医院、新时代购物中心、剧院、中小学等等。生活相对另外两个区域较为成熟，开发量也相对较小，但是售价较高。原来涟水居民随着政务板块的兴起，均搬迁至开发区，本区域由大量乡镇客户支撑，占到总体客户构成达到80以上，而在这80的乡镇客户中又有很大一部分客户以解决孩子上学为主要目的，学区房受到非常大的重视。城西板块房地产新兴板块本项目所在区域城西板块属于刚刚起步的房地产板块，开发量较小。但是从数据显示，老百姓对城西板块的期望最高。一方面涟水人民对于李源潮支持城西发展的传说，而对城西的发展表现得信心十足；另外一方面城西离正在建设中淮安机场较近、离淮安市区仅30公里，对于涟水与淮安联动发展也表现出强烈的信心；第三，该板块环境较好，生态果园等等原有的成熟的生态配套使得本区域环境高于其他板块。这对于未来本项目的营销推广有着十分重要的意义。3、涟水房价趋势关注房价的涟水人群很多，想买房的，炒房的，都会对房价很敏感。未来涟水房价趋势的问题，也是大家关注的。预测房价，往往是“专家”们的事，而有些“专”家并不靠谱，反向指标的专家比比皆是。其实，预测房价可以从几个角度来一个是需求量与供应量，连起来就是供求关系。简单的原理供应大于需求，价格就会下跌，需求大于供给，那么价格自然会上涨。这个定律是客观的。涟水目前房源并不少，楼盘开发量较大，应该说供给量相对充足。需求面，只要关注这个文章的，大多数也是为了要买房的，也就是说，涟水目前有购房需求的量也很大。未来楼市政策变化也是影响房价的一个重要力量，从目前我们观测到的情况来看，政策面主要的目的是稳定房价，意味着不希望房价大涨与大跌。那么加上货币贬值的因素，未来涟水房价出现一定幅度的上涨的可能性比较大。当然，还有其它很多因素在影响着房价，专家们往往也是根据这些因素来判断，之所以有的看涨有的看跌，无非是对这些因素影响力的理解程度不同而已。四、建设方案1、建设规模本项目总占地面积62448平方米，总建筑面积15252381平方米不含地下建筑面积，其中多层住宅3449962平方米、高层住宅11311841平方米、商业355210平方米、物管用房74020平方米、社区用房37448平方米和配电房239平方米，另有地下建筑面积3034931平方米。项目内共有住宅及商住20幢，各幢指标详见下表楼号项目储藏室车库层面积商业及公建面积住宅面积总面积16F住宅2083526385328468826F住宅2083526385328468836F住宅3170540037543208046F住宅3170540037543208056F住宅2211228273930485166F住宅2211228273930485176F住宅2211228273930485186F住宅2211228273930485196F住宅19371246303265674106F住宅19371246303265674116F住宅19371246303265674129F住宅4028084028081318F住宅114781611478161418F住宅164666102065411853201518F住宅190544102065412111981618F住宅114781611478161724F住10445491044549宅1818F住宅7791137791131928F住宅50363240361124339732028F住宅6110523607512434771其中19楼含社区37448平方米，物管12915平方米，20楼含物管61105平方米2、总体构思与设计理念1设计立意根据小区地理位置的特点，充分利用现有的环境资源，是本小区设计的出发点，小区设计定位主题为“高质量的现代化生态住区”，力求小区在环境营造、空间组成及建筑特色方面与其周围环境相呼应。最大限度地把周边自然资源引入到小区中，创建一个二十一世纪的优美新生活天地。2设计宗旨小区设计宗旨是中国人古代的山水画。从田园居到美国著名建筑师主持设计的落水山庄（考夫曼宅邸），我们发现建筑作为人与自然的一座桥梁，它的最高境界应该是实现人、建筑、自然的充分融合。它平息现代人躁动和焦虑的心灵，是空间的净化。是生活的诗意化的最佳体现。由此得到我们的设计宗旨创造一个既继承中国居住文明，又吻合当代人居住的理想的美好家园。3建制设计的原则生态性原则尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态状况。合理性原则合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通、水电等配套公共设施，满足人们住、食、行、游等活动需求。文化性原则从“回归自然”的文化理念出发，突出居住园区的文化特色，营造古今中外多元文化共存的氛围。整体性原则强调规划的远近期结合，在结合远期发展方向的前提下完善结构，同时对小区的经营管理、环境形象设计等有所考虑。4环境资源的利用1999年世界建筑师聚首北京，共商新世纪人类家园的营建。针对即将到来的“城市时代”鉴于20世纪城市化引发的人口爆炸、交通堵塞与环境恶化等问题。提出了共存、共生、共享、共荣的未来设计理念，并通过了99北京宪章。因此在规划布局中，包括绿化的设计、水系的整理、坡地的营建、对景的安排，无不贯穿并体现着同样一个原则共存、共生、共享、共荣，亦即环境的“均好性”原则。5可持续发展小区建设力求实现经济、社会和环境的综合优化，按照符合地块特性、遵循建设规律、充分考虑可持续发展的规划原则，布局上体现科学、理性和文化情怀。3、规划设计1总体布局与构思清晰及功能合理的小区骨架本小区基地，交通及地理位置优越。本方案设计创造了独具特色的多层次的立体生态景观空间，形成中央景观区，小区主要干道由一个流畅的路环组成，形成整体性的绿化网络，从而形成了一个被绿化所覆盖的有强烈独特个性的场所，成为小区最主要的景观休闲区。亲切、宜人的围合空间及合理的小区建筑布局小区设计从环境均好性原则出发，布置有内向的主题绿化，较大的组团休闲广场与绿地，在此为组团内纯步行空间，满足人车分流的要求，同时充满了“居家”的氛围。形成了小区的半公共空间，由南向北，有机的布置多层和高层，小区的空间富有气势，并形成了有标志性的空间形态和丰富的天际轮廓线。合理高效的交通流线及停车系统小区根据现有地形，因地制宜地规划了“通而不畅”的车行系统及舒适通畅的步行系统，并分层解决了小区内机动车与自行车的停车问题。小区内的主要干道分别与小区西的周边城市道路相连形成高效、通畅的车行网络。车辆进入小区即到达每个停车区。生活在花园中，充满阳光、清新的空气、绿地和水是每个人内心的渴望，创造一个”花园社区”是本规划的目标，规划将小区绿化系统分为四个层次，即公共绿化、通路绿化及庭院绿化。各种绿地景观交相呼应。满足了环境均好性的原则。为居民提供高雅而温馨的绿色环境。同时充分考虑引进生态概念，创造绿化人居环境，共同营造一个有灵性的自然环境，隐隐透出中国本土文化的深厚底厚底蕴，提升小区的文化品质。2交通小区通路小区道路结构是以林荫道为主干。A、主要道路路面宽7米，在保证交通顺畅的前提下，有意识的减少道路的长度，有利于限制车速，同时丰富了空间层次，达到步移景异的效果，两边为道路绿化带。B、次要通路路面宽5米，方便小车到达各户入口。C、入户通路路面宽3米。小区停车小区内机动车停车采用全地下停车，地下室停车采用机械式停车。小区交通准则小区遵循步行优先的原则，机动车在所有道路交叉口都必须限速行驶，局部主要交通路段设绿化步行道，进行人车适度分流。3绿化绿化原则以绿为中心的规划指导思想，提高局部建筑密度，扩大绿地面积，变单纯的景观绿地为融绿于生活之中的绿地规划，充分发挥环境对品性、人格的熏陶作用。切实保护和利用某地内现有的大树、常绿树、名贵树、完善、补充部分树木，力求创造人、建筑、树木和谐共存，互为情趣。绿化系统通过庭院绿化、道路绿化，形成点上成景，线上成荫。面上成林的绿化系统。与城市共享的面贯穿小区中部的绿地与周边的绿色植被相呼应，达到小区精华与城市绿色资源共生共享。与庭院及住房内院空间相融的点一一像触角般渗入各庭院空间节点的绿，创造了庭院空间气氛和环境标识性。4户型设计住宅设计中力求做到以下几点，房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅、储藏等基本空间，并参照不同的标准进行了房间面积和面宽的设计，同公共空间及私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居厅和餐厅，厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，紧凑的开间布局，使建筑使用系数均达到80以上。所有房间都直接采光，并保证日照的要求。户型特点努力营造高品质的居住环境。“照明”设计，每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的四明格局。每户均保证一到二间居住空间朝南，每户均保证一到二间居住空间朝向主要景观。卧室设置低窗台大玻璃凸窗，内加防护栏杆，通过凸窗转角玻璃的设置，以及起居室至阳台门为落地玻璃门，保证了更加良好的日照采光及优美的景观视野，并与室外绿化相连，提高了生活品位。部分户型利用屋顶设置屋顶花园，形成空间绿化的第二层次，既增加了屋顶的利用率，又丰富了建筑的外观。所有房间保证足够的窗地比。引入“生态建筑”设计手法，屋面可以考虑设置太阳能集热装置，为住户提供干净，清洁的能源，并结合立面布置立体绿化，遮阳、降温，同时又丰富了立面形式。未来的社会是信息的社会，我们更加充分考虑住宅信息化、智能化，这主要体现在住户与社会的联系，即每户预留INTERNET接口，并设置电脑控制的自动监控系统。从住宅单元门起，直至室内火灾、煤气报警系统，这些组成一个网络由小区的物业管理部门统一管理，三表出户计费系统通过户内表具上的传感器在物业管理部门的打印机上输出，代替机械的三表出户，亦可使用小区内的一卡通，实现多种功能。细部设计再结合立面精心设计，我们打破了以往住宅设计中空调室外机的草率处理。每一个房间的室外机都结合立面精心考虑，使其完全地隐藏在立面中，和立面有机结合而不显突兀，设计中考虑了室内机与家具布置的关系，室内外机之间的联系，使空调这一住宅的立面“杀手”不再破坏立面。各种形式的外窗设计中的外窗有丰富的形式，按高度分有落地窗、低窗台、普通高度窗台，按形式分有凸窗、转角窗、平窗等，窗的选择是结合室外机的安放和对景观、日照的利用来的。朝向所有户型都有宽敞的南厅，每户都有一到二个朝南卧室，做到充分利用南向采光面。外墙防水由于技术的进步，外墙防水问题主要还是要靠材料选用与施工质量保证。立面上选用一些面砖、石材、可有助于防水，涂料选用优质防水涂料，并在一些山墙等容易渗水处加上一层防水构造处理，并在施工中严格把关，以处理好外墙防水问题。5立面篇项目立面采用新古典主义风格，塑造简约端庄的建筑形象，从平庸中脱颖而出，成为区域的标志性建筑，住宅造型上突出竖向构图与水平连接的均衡精致的细节、柔和的色彩，缓和了高层的压迫感，体现对于人无微不至的关怀。合理的布局商业内接的入口，实现良好的人流导向，大气的立面造型实现了区域的标杆形象，在立面构图和色彩上，可使用相似的建筑语音，高层住宅体量相似，整体细部及色彩主要与周围环境相协调，采用稳重，明快的色系。4、结构设计1抗震设防本工程抗震设防烈度为七度。设计基本地震加速度值为010G，设计地震分组为第一组，设计特征周期TG090SA本工程的安全等级为二级，抗震设防类别为丙类，设计使用年限50年。场地土类别为IV类。各拼接单元之间按规范要求于适当部位设置变形缝。2上部结构设计多层住宅现浇钢筋混凝土砖混结构，高层住宅现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构。商业现浇钢筋混凝土框架结构。其它生活配套设施（配电间、门房间等）现浇钢筋混凝土框架结构或承重多孔砖混合结构。3地基基础设计原则地基基础必须满足强度，变形和稳定性的要求，整体性好，安全适用，经济合理。基础设计必须综合考虑场地的地质状况，上部结构类型，荷载，周边建筑物、道路，地下水，地下管网，施工条件，选择合理的基础形式。基础形式多层住宅采用墙下条形基础。高层住宅采用补偿式桩筏基础。桩型拟采用预制混凝土方桩，具体型号按地质勘察确定。5、给排水设计1给水系统设计水源生活用水，消防用水等为城市自来水。用水量生活用水量约150M/D，最高日最大时用水量16M/H。给水系统设计生活给水本项目为住宅建筑加部分商业，市政给水压力供给不到地区利用无负压供水设备供给。消防系统各建筑设置室外消火栓系统及手提式灭火器。商业另设置轻便消防卷盘。火灾时间2小时。室外灭火栓采用常高压供水系统，设置成环，与市政给水管网连接。每隔88100米设DN100消火栓一只。在绿化带下设置室外消防水池及取水口。楼屋顶设置10吨消防水箱，地下一层设置消防泵房及消防水池，其公共商业部分设置自动喷水灭火系统，自喷泵组设置于消防泵房内。独立的商业用房设置消防轻便卷盘，接室外消防管网。灭火器配置室内每隔约20米处均设置磷酸铵盐干粉灭火器。根据不同单体性质配备不同规格灭火器。2排水系统设计污废水设计室内设计污水废水合流制，排出水室外经化粪池处理后排至室外污水管网，最终排入市政污水管网，每天排出水量约90立方米。屋面及场地雨水经排水管道系统排至室外雨水管网，室外雨水汇集后排入市政雨水管网。雨水设计重现期至面采用P5年，地面采用P2年。3节能环保及其他给水及管制水流速度采用措施不超过10M/S，防止水流噪音的产生。水泵排水管出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递，泵组采用隔振基础。选用节水型卫生洁具及配水件。太阳能热水器热水用水量50升/天人，50X3150升。本工程给住宅每户配置承压式太阳能热水器。采用电辅助加热。太阳能热水系统用水时间为24H，集热面积255平方米，储水量150L。水源由各户给水管分别供给。6、电气设计1负荷等级本工程一类高层住宅消防用电一级负荷供电，其余均按三级负荷供电。2计算方式住宅楼每层电表箱集中装设在楼梯公共部位，每户单相电度表一只。公共建筑单独设置计量电表箱。水泵房动力和管理用房用电单独设置计量表箱。3低压配电系统低压配电干线采用放射形式，从箱型变电站通过电缆埋地引入各楼配电间，由低压配电柜引出各低压电缆沿各单元电缆井或公共走道向各受电点供配电，然后再经层电集成至各用户终端，支线均采用塑料铜芯绝缘导线空钢管埋敷设，每层单相电源接入，采用导线分流器分流。二级负荷电源采用双电源末端配电箱自动切换装置，以保证二级负荷用电要求，相关设施的供电线路均采用耐火电线或电缆。线路敷设，整个小区内高压线路、低压配电线路及道路照明线路均采取电缆埋地敷设，以改善住宅区景观及供电安全性。4应急电源地下室、半地下层应急备用电源由不同的变压器引出的回路提供。5电话系统每户设2对用户线进户。各层设一个电话分线箱，在公共楼梯或弱电井内安装。每个单元底层电信间设一电话交接箱。在每个独立商业经营单位，都设置有线电视用户终端各1个。整个小区设一个电话交接间，由市话局引入一根多模光缆，埋地引入该电话交换间，经光电转换后，采用多对数干缆接至各单元的电话交接箱。具体开通电话数量由用户向电信部门申请，但开发商提供电话分线箱，交接箱及多对数干缆均可满足每户开通2门电话的需要。6可视对讲系统每户设一个黑白显示屏的可视对讲机。每个单元进户大门处设室外机一只，内含黑白摄像机。住户可根据来访者影像以决定是否开启门锁。7数据通信系统每户设数据通信与电话双孔出线终端3只，分别设于主卧室、书房及起居室。户内由二根CATSUTP对绞线穿PC20埋地引至每个双孔出线终端。每个单元底层设置一个数据总配电箱，在公共楼梯或弱电井内嵌墙安装由小区局域网引入一根光缆进入该箱，经光电转换后，采用放射式向各家庭信息配线箱分配。整个小区设一电脑网络机房，约30平方米，设置多台服务器，并配有光纤配线架。向INTERNET网络服务商申请专用通道，以提供INTERNET服务的专用接口。7、建设进度计划为优化项目建设周期，尽快完成本项目的工程建设，在设计、招标、施工、安装等各个环节采取有效措施，做好统筹协调工作，力争项目在2017年3月完成建设工作。2013年6月至2014年1月，开工前准备2014年2月开工2017年3月整体竣工五、SWOT分析SWOT分析来自于企业管理理论中的策略性规划。SWOT包含了优势STRENGTHS、劣势WEAKNESSES、机会OPPORTUNITIES,威胁THREATS。1、优势方面1项目地址位置优越涟水历史悠久、文脉厚重。自公元前117年建县至今，已有2100多年的历史，养育过鲍照等古代文化名人和吴强等当代作家，米芾、吴昌硕两位书画大家曾经先后在此任职。涟水环境优美、景色宜人。涟水因水而得名，古黄河、涟河、盐河穿境而过兼具自然和人文景观的五岛湖公园镶嵌城区，“城在水中、水在城中”的特色非常鲜明。本项目地处涟水城西地块，老百姓对该地区的期望最高，这对于未来本项目的营销推广有着十分重要的意义。2项目目标定位优势本项目定位是高起点、高质量的现代化生态居住区。项目拟建成县城建筑品质优良，环境设计优美的中高档住宅小区，成为建筑风格鲜明，富有变化，具有较高数字化，运动化，文化型的现代住宅小区，同时充分利用节能、安全管理等先进技术，为人提供现代化的、舒适优美、健康的居住环境。3项目设计理念先进本项目设计宗旨创造一个既继承中国居住文明，又吻合当代人居住的理想的美好家园。最大限度地把周边自然资源引入到小区中，创建一个二十一世纪的优美新生活天地。尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态状况。4户型设计人性化本项目户型设计简约自然，视线通畅柔和，明亮厅房，良好通风采光，步入式阳台与卧室连为一体，私密性强。户型方正实用，动静、干湿分区，得房率高，且完全人性化设计，透光性好。厅、卧方正实用，动静分区，具灵动之美，客厅联体落地阳台，视野豁然开朗，美景一览无余。2、劣势方面本项目投资体量较大，资金需求量多。目前的资金调用量不足以完成所有的建设内容，资金短时缺乏限制了该项目的建设。如有意向出资者，合作将是双赢的，同时也是市场和利益的需要。如果项目能够顺利建设，充分利用各自的优势并采取严格管理和扩大企业市场规模等手段，上述劣势均可以逐步转化为优势，最终成为公司的核心竞争力。3、机会方面通过前面对市场需求进行的分析，我们看得出来本项目的市场前景是非常广阔的。广阔的市场前景对于这个项目而言是一个非常好的机会。国家和地方政府为了促进相关产业的发展制定了一系列的政策，这给本项目营销推广带来了机遇。4、威胁方面本项目在政策、市场等方面存在的威胁微弱，且来自于同行业竞争企业的威胁也不大，但如果满足于现状，不思发展壮大，也会被竞争日益激烈的市场所淘汰。六、项目管理1、经营管理体制及内控制度1重大经营决策程序与规则公司实行现代企业管理制度，设有董事会、监事会和董事长、总经理等。公司总体实行制度化管理，公司的重大经营决策，如重大投资决策或重要财务决策，均通过董事会按职权范围决策，按程序进行。董事会是决策机构，有关职能部门作为决策机构的下层组织，行使其智囊团和参谋部的职能。每项重大决策前，先由有关职能部门在充分调查研究的基础上为董事会提出若干参考方案或建议，重大决策还必须经有关权威中介机构进行可行性论证后，提交董事会讨论决策。2重大财务决策程序与规则3对高管人员的选择考评和激励约束机制高管人员的选择董事长根据实际情况提出总经理及其经营管理班子的建议人选，提交董事会讨论通过；总经理可根据实际经营管理情况提出其他高管人员的建议人选，提呈董事会审定。财务部汇总决策目标、提供重要财务资料财务总监组织初审经理办公会议审查董事会决议通过决策结果决策权限范围内决策权限范围内高管人员的考评董事会以“提高运营质量和增加经济效益”为标准，结合营业收入、利润指标、管理要求等各项任务指标制订合理的年度目标责任制，并进行认真分解、层层落实，制订各自的内部目标责任制，并制订相应的与之配套的内部考核指标体系，从而保障“价值最大化”和“股东利益最大化”。高管人员的激励和约束体制规范内部控制和运营，完善内部激励与约束机制，如建立年薪制等内部奖励和提升制度，提高管理层尽职工作积极性和工作效率，从而为实现稳健及持续发展目标在制度、机制等方面提供强有力的保障。2、人力资源计划公司将加强对人才培养的投入，在计划实施过程中，引进高素质人才，在人员的增加过程中将主要针对现有人员结构的不足，引进一批经营管理、营销开发人员；并适当引入投资、证券、财务、法律方面的专业人员；进一步完善用人机制，建立人才的竞争观念。主要包括一是有职有权，责权分明；二是建立奖励机制，报酬与职务与业绩挂钩，有条件的可推行年薪制、股权制；三是强化监督机制，约束不轨行为。在人才管理与使用方面，分三个层次一是决策层指的是包括董事会、董事长和总经理在内的企业最高领导层。他们是企业的神经中枢，企业的所有重大决策都出自这个层次。因此，决策层的决策正确与否，直接关系着企业的兴衰成败。二是管理层是指部门与部门经理、技术总监等中层骨干。这部分人担负着承上启下的重任，领导层的决策能否实施，在很大程度上要依赖他们。他们的素质要高，要有较强的组织、指挥、协调、机动能力，能够把决策实施过程中存在的问题及时反馈上来，并提出处理意见和建议。这部分人是企业的重要资源，对他们要加以稳定，待遇要高，或者给他们一部分股权，把他们与企业更紧密地联系在一起。三是执行层指的是一般技术、服务、行政、后勤人员。这部分人流动性比较大，但又在第一线，直接影响着企业的产品和服务质量。对待这部分员工要特别加以关心和爱护，按规范要求对他们进行岗位培训，提高他们的能力，解决他们的一些实际问题，解除他们的后顾之忧，使他们能以饱满的热倩投入到工作中去。七、风险分析1、项目主要风险因素识别经过分析，本项目的风险因素有1市场风险市场风险主要指购房者的不确定性。2技术风险技术方面的风险主要指项目销售的过程中存在的技巧性和不确定性，可能会给项目带来的风险。3工程风险工程风险主要包括工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。4环境影响环境影响方面的风险主要指项目在建设与运营期对周围水资源、森林植被、文物古迹、风景名胜、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。5投资估算风险投资估算风险主要来自项目方案变动的工程量增加、工期延长、材料、各种费率、利率等的提高。6融资风险本项目投资相对较大。因此融资方面的风险表现为资金不落实造成项目不能顺利实施。7财务风险财务方面的风险一是来自购房者的预测不确定性，二是来自投资或营运成本费用的增加等，使项目的赢利水平不能达到预期目标。8经济政策风险新经济政策的出台，对拟建项目实施带来的风险。9社会影响风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术、文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。2、风险程度分析1风险评估方法的选择风险评估一般采用专家调查法、层次分析法、CIM法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。本项目以上述风险因素为风险对象，不对各个因素进行二阶或二阶以上的分解和展开，采用专家调查法。2风险等级和影响程度划分将各种风险因素出现的可能性及对项目的影响程度划分为9个等级，用19表示即1一表示可能性极小或影响极小；2一表示可能性非常小或影响非常小；3一表示可能性小或影响小；4一表示可能性较小或影响较小；5一表示可能性一般或影响一般；6一表示可能性较大或影响较大；7一表示可能性大或影响大；8一表示可能性非常大或影响非常大；9一表示可能性极大或影响极大。3专家评价与统计采用专家评估法，通过对20位专家进行咨询，对专家给出的判断进行统计，统计结果见下表。风险因素量化分析统计表出现的可能性出现后对项目的影响程度极小非常小小较小一般较大大非常大极大极小非常小小较小一般较大大非常大极大序号风险因素1234567891234567891市场风险585235622技术风险5932158523工程风险5564248414环境影响419671035投资估算风险654519106融资风险238791017财务风险1338561048经济政策风险2105365729社会影响风险191076524风险评估风险评估成果见下表。序号风险因素对项目的影响程度发生的可能性风险等级1市场风险65一般2技术风险72小3工程风险54较小4环境影响53较小5投资估算风险54较小6融资风险44一般7财务风险54较小8经济政策风险44较小9社会影响风险53小3、防范和降低风险的对策1市场风险由于市场存在着较大的不确定性，故市场风险是本项目的主要风险。因此，必须建立高素质的营销队伍；加强产品的宣传力度和采取积极有效的营销政策。2工程风险本项目位于淮安涟水，在进行工程建设需充分考虑当地地质情况，以防发生危险，存在着一定的工程风险，因此应加强地质勘察和调查工作，以及做好土地防护措施。3融资风险资金供应不畅是影响一个项目建设及以后经营的重要风险。项目整体总投资超过3亿元人民币，投资额较大，一旦资金供应不畅，将直接影响到项目的建设，因此要通过国内外多种融资渠道进行融资，为项目的建设和经营提供良好的资金保障。4经济政策风险房地产业是中国主要活力的产业之一，国家及地方相继制定了一系列的促进发展的政策，鼓励房地产业积极向上向前的发展。5财务风险防范和降低财务风险具体要做到提高对项目建设期财务风险的认识，采取措施予以防范和抵御。在项目建设过程中精打细算，并采用招投标的方式，控制和降低投资，加强工程建设各方面控制，实行成本细项控制，以降低成本。在项目运营期间要建立全面的质量管理体系，综合应用现代管理手段和方法；加强市场意识、产业意识与竞争思维，在市场锤炼中不断调整经营思路、经营方式；推行“绿色管理”，降低管理成本和环境付出；做好项目品牌的打造、维护、传播和经营工作；制定合理的市场营销策略。6管理风险加强人力资源管理。本项目设立人力资源部，以加强人力资源管理；完善人事薪资制度和岗位竞聘制度；以引进和培训相结合的方式，提高管理队伍素质，特别是中高层管理人员的素质。完善激励机制和约束机制。以人力资源部为主体，加强绩效考核，引入期权奖励，强调激励的科学性、合理性和艺术性结合，因人而异，因地制宜，综合采用工资、奖励、津贴、福利、待遇、社保、培训、出国、精神奖励、交谈等多种激励手段，确保责、权、利的统一。同时，以财务部、内审部等组织为主体完善内部约束机制调动全体员工的积极性和创造性。完善内部运行模式。针对管理分散的特点，我们将着重完善内部运行模式，首先，建立“中心制”内部运行模式，其次，对财务负责人、总经理等关键管理人员实行带期权激励的委派制。最后本项目将构建局域网，实施文件保密系统，计算机财务管理系统和办公自动化系统，籍此进一步强化基础管理工作，提高工作效率。7其他风险针对其他风险，公司将加强管理，建立相应的预警处置方案，减少其他风险带来的损失。八、环境保护1、项目建设与运营对环境的影响1项目建设中对环境的影响施工期污染源主要有大气、废水、噪声和固体废物。施工期大气环境的影响施工期间对环境空气产生影响的主要污染源为汽车等施工机械产生的尾气、水泥和砂石料等建材装卸、堆放及土方开挖、堆放过程中产生的扬尘，其主要污染因子为NOX、CO、粉尘等。施工期土石方和建筑材料运输造成地面扬尘，由于扬尘的源强较低，根据类比调查，扬尘的影响范围主要在施工现场附近，而且施工期造成的污染仅是短期的局部影响，工程完成后就会消失。施工期水环境的影响施工期所排污水主要为生活污水和施工活动自身产生的污水。生活污水大部分为冲厕废水；施工污水主要是冲洗施工车辆和设备产生的含泥沙、悬浮颗粒物和矿物油等污染物的废水。该项目区域内有完善的下水管道，废水经下水管道收集后排入污水管道，不会对周围环境产生较大的影响。施工期噪声的影响施工现场噪声源主要是施工机械的设备噪声、物料装卸碰撞噪声以及施工人员的人为噪声。各施工阶段的主要噪声源及声级见下表。主要施工机械噪声单位DBA序号机械类型测点与施工机械距离M声级DBA1推土机5862装载机5903平地机5904挖掘机5845硷输送泵5796振捣棒5797混凝土搅拌机5748切割机5939电据110310吊车57311升降机3058施工单位应合理进行施工安排，避免强噪声作业机械持续作业。施工期固体废弃物的环境影响施工期固体废物主要为拆迁垃圾、生活垃圾和施工产生的废渣土等。生活垃圾可用垃圾桶收集后由环卫工人运送到指定垃圾场消纳处理。不会对周围环境产生较大的影响。施工期水土流失影响工程的水土流失主要发生在建设初期，水土流失发生主要部位为临时堆土和道路工程区。造成水土流失的危害主要表现为损坏水土保持设施，降低水土保持功能，建设中将对这些原地表植被及土壤结构造成破坏，从而降低原地表水土保持功能，加剧地表水土流失。2项目使用对环境的影响项目在使用期间的主要污染源包括污水环境影响分析该项目使用过程中的用水，经回收设备、沉淀池等特殊处理装置，变为循环用水，对周围环境不产生影响。平时产生的污水主要为生活污水，即冲厕、盥洗废水。污水总排口水质满足污水综合排放标准GB8978一96的三级标准，氨氮则满足污水排入城市下水道水质标准CJ3082一1999标准，即COD500MG/L，BOD5300MG/L，SS400MG/L，氨氮35MG/L。噪声环境影响分析该项目噪声主要为设备运行时所产生的噪声。根据业主提供的材料初步分析，该项目产生的噪声基本满足设计卫生标准中的“工作地点噪声声级的卫生限值”为85DBA的规定；建筑物经过墙体隔声后噪声衰减至厂界噪声值满足厂界噪声标准中的昼间“类”标准。固体废物影响分析该项目产生的固体废物主要为生活垃圾，定期由专业部门收集、清运。2、环境保护措施1项目施工期间环境保护措施施工期间大气环境保护措施施工现场建筑材料轻装轻卸；对黄沙、石子、水泥等建筑材料边运边用，尽量减少临堆放场地，并对材料经常洒水抑尘，防止产生扬尘。车辆出工地前应尽可能清除表面粘附的泥土等脏物；对各种运输车辆经过的道路定期洒水抑尘。施工期间水环境保护措施施工场地雨污水、打桩泥浆水和场地积水应收集后，经过沉淀处理后上清液外排。施工场所建设临时的简易生活设施，工地食堂废水须经隔油池预处理后再汇合生活污水经化粪池处理后接入市政污水管网。施工现场加强管理，施工场地尽量保持平整，土石方堆放坡面应平整，施工完成区域应及早植树种草，以减少施工期水土流失。施工期间噪声环境保护措施推土机、挖掘机、粉碎机及种种装卸车辆进出场地应限速，并加强机械设备、运输车辆的保养维修，使它们处于良好的工作状态。合理安排施工时间，应避免大量高噪声设备同时施工，除此之外，使用高噪声设备的施工阶段应安排在白天，减少夜间的施工量。施工期间固体废物保护措施设置弃渣场地，对建筑垃圾分类堆放，对有再利用价值的应单独存放，回收利用；其余垃圾应收集清运到垃圾处理场填埋或焚烧处理。施工期产生的生活垃圾堆放地应做好防渗处理，防止垃圾渗滤液污染地下水，应及时清运到垃圾处理场填埋或焚烧处理。2项目使用期间环境保护措施使用期间污水环境保护措施为进一步减少该项目所产生的污水对周边环境的影响，建议如下该项目所产生的污水不得直接排入附近河道；生活污水经化粪池处理后，接入市政污水管网，经由附近污水处理厂处理达标后方可排放。采取以上措施后，生活污水对周围环境影响较小。使用期间噪声环境保护措施为减少设备对操作人员及周围环境的影响，建议如下在设备选型时优先选择高效、低噪声的设备，做好设备的安装调试，同时加强营运期间对各种机械的维修保养，保持其良好的运行效果；对主要噪声源建筑物天花板、四周墙壁设吸声材料，安装中空或者双层门窗；建筑物内高噪声设备合理分布，避免集中放置，必要时对于产生噪声较高的设备设置专门消声、隔声设备房的措施；噪声控制设备必须满足防火、防潮、防尘等工艺与安全卫生要求。使用期间固体废物保护措施为减少固体废物对周围环境的影响，建议如下固体废物做好分类收集，提高回收利用率；生活垃圾应集中收集、及时清运。九、节能减排1、用能标准和节能规范本项目中的能耗品种主要为电、水。在日常的运行过程中，要十分重视采用各种先进的节能技术和管理措施，以节约能源，提高经济效益，同时应遵循如下合理用能标准及节能设计规范1相关法律、法规、规划、产业政策中华人民共和国节约能源法中华人民共和国电力法中华人民共和国建筑法国务院关于加强节能工作的决定国务院令28号节能中长期专项规划国家发改委发改环资20042505号重点用能单位节能管理办法国家经贸委1999、3、10节能用电管理办法国家经贸委国家发改委20001