某软件园项目可行性研究报告

某软件园项目可行性研究报告目录一、总论（一）项目背景（二）项目概况（三）问题与建议二、杭州市办公楼市场研究（一）杭州区域状况研究1、宏观经济及产业研究2、城市发展规划4、城市交通及发展（二）下城区专项研究1、经济发展战略研究2、区域分块及城市规划（三）杭州房地产市场趋势研究1、房地产业概况2、房地产业发展趋势（三）写字楼市场研究1、杭州市写字楼市场分析（1）市场供应分析（2）市场需求分析（3）发展趋势2、区域分布特点3、竞争物业调查分析4、OFFICEPARK及同类产品分析三、场址选择（一）地理位置（二）自然条件（三）交通条件（四）建设条件评价（五）地理位置图四、总平面布置（略）（一）总平面布置的原则（二）设计主尺度参数（三）总平面布置（四）方案比选及推荐方案五、工程建设方案（一）平面规划原则（二）本期各功能分区规划布置（三）本期工程总平面布置（四）配套工程（五）主要工程内容和工程量六、环境影响评价（略）（一）现状调查（二）项目生产的污染物对环境的影响（三）环境保护设施与投资（四）营运环境保护（五）环境影响评价七、劳动安全卫生与消防（略）（一）安全（二）供电、电气安全（三）劳动保护（六）消防安全八、组织机构与人力资源配置（一）组织机构设置（二）人力资源配置（三）员工培训计划九、项目实施进度（一）建设工期（二）保证建设工期的条件和关键十、本期工程投资估算（一）估算编制依据及说明（二）本期工程总估算（三）可研与预可研投资比较表（详表略）十一、融资方案（一）资本金筹措（二）债务资金筹措（三）融资方案分析十二、财务评价（一）财务评价依据（二）财务评价基础数据选取（三）运营收入估算（四）成本费用估算（五）主要财务评价报表（六）财务评价指标（七）不确定性分析（八）财务评价结论十三、国民经济评价（略）（一）影子价格及通用参数的选取（二）效益费用范围调整（三）效益费用数值调整（四）国民经济评价指标（五）敏感性分析（六）国民经济评价结论十四、社会评价（略）（一）项目对社会的影响分析（二）项目与所在地互适性分析（三）社会风险分析（四）社会评价结论十五、风险分析（一）项目主要风险因素识别（二）风险程度分析及防范和降低风险措施十六、项目SWOT分析（一）市场风险（二）宏观经济风险（三）自然风险（四）项目的人为风险十七、研究结论与建议（一）研究结论（二）说明与建议附录一、总论（一）、项目背景1、项目名称杭州XX软件园2、建设单位概况杭州XX软件园由杭州XX软件园开发有限公司承办开发，公司成立于2002年4月，由温州XX集团股份有限公司投资组建而成，是一家专业从事计算机软件、硬件研究、开发和生产的高新技术企业，尤其是虹膜识别技术产品研究、开发、集成、销售、服务为，公司注册资本2000万元。团队力量强大，拥有一支立志于IT技术创新的年轻高素质人才，拥有教授、博士、硕士为主体的科研队伍，公司95以上员工为大学本科以上学历，其中从事系统集成和软件开发人员占公司员工总数的85，是推动公司发展的中坚力量，已成为杭州“天堂硅谷”建设的主力军。其总公司温州XX集团股份有限公司拥有雄厚的资金力量，资产规模达17亿元，2003年实现销售收入18亿元，为杭州XX软件开发有限公司的发展提供了充足的资金保障。3、可行性研究报告编制依据（1）杭州市政府关于项目方案设计的批复文件（2）下城科技经济园土地出让协议（3）杭州城市发展规划（3）投资项目可行性研究报告指南（中国电力出版社出版）（5）业主提供的相关资料（二）、项目概况1、地理位置本项目位于杭州市下城区科技经济园，南接杭玻路，北依永华路，东为华中路。2、建设规模与目标（1）项目经济技术指标基地面积193亩（约13万平方米）总建筑面积102808平方米容积率079绿地率462建筑密度256开发周期2年（2）项目建设规模项目总建筑面积为102808平方米，其中研发楼70246平方米，办公楼11526平方米，综合楼20156平方米，会所880平方米，由32幢生态园林式高级办公楼组成，即商务别墅组成的OFFICEPARK。分为独立办公区、集中办公区、会所和其他配套等。园区采用园林式景观，有中央绿地、花园和景观水池。3、项目周边情况项目规划范围用地主要是农田、两侧有一片水塘。用地四周主要为农田，北面毗邻半山。本地块方正，项目基地南北深314米，东西长494米，呈长方形状。交通情况项目西面为石桥路，南面有沪杭高速公路起始段，同时，上塘高架已开通，成为南北快速干道，直通杭宁高速，同时杭州东西快速干道将大大提高项目可达性。配套方面由于本案所处的区域环境，周边配套十分贫乏，作为传统的工业集中地，办公环境比较恶劣，是制约项目发展的重要因素。（三）、项目建设缘由1、项目建设有利于温州XX集团在杭州进一步发展近年来公司发展突飞猛进，随着虹膜技术的突破，公司的发展更是上一个新台阶，需要更多的办公场所，如果以租赁的形式，将会增大公司的运营成本，通过本项目的开发，可以依托下城科技经济园区的优惠政策和政府的支持，立足杭州市场，发展壮大公司实力，并进一步树立XX软件在杭州的企业形象。2、项目建设符合杭州对“天堂硅谷”的建设精神近年来，杭州市政府提出建设“建设天堂硅谷”的计划，使杭州成为国内外知名的软件企业汇集地，为这些高新技术企业创造优越的办公环境，改善杭州目前IT企业在软件办公环境的不足，为其提供自然、生态、有利于健康的办公环境，推动杭州“天堂硅谷”的建设。3、项目开发优势市场的机会性杭州市及下城区各级政府的有力支持公司雄厚实力的支持（四）、问题与建议1、由于本项目所处地理环境较差，交通条件、周边配套等办公环境仍不是非常理想，对客户的吸引力有限，因此建议项目尽早进入市场，对客户进行教育和引导，为后期的招商做铺垫。2、项目配套应该考虑IT企业的实际需求，在环境方面应该真正体现“人性化办公”，使项目的产品亮点更加突出。二、杭州市办公楼市场研究（一）、杭州区域市场状况研究1、宏观经济及产业研究近年来杭州经济一直保持快速增长，尽管2003年遭遇“非典”、持续高温干旱以及缺电等问题，但杭州经济发展仍然一路高歌猛进。去年杭州市生产总值（GDP）突破了2000亿元大关，达到2092亿元，位居全国大中城第8位，比上年增长15，为1996年以来的最好水平，其中第一产业完成127亿元，增长75，第二产业完成1081亿元，增长183，第三产业完成884亿元，增长122，三次产业结构为61516423。1996年2003年全社会固定资产投资额比较2003年，杭州市完成投资额100618亿元，比2002年增长307，增幅比上年高87个百分点，增幅创1996年以来新高。虽受非典影响，但社会各方面加大对外增信释疑、网上洽谈、“走出去”战略的力度，加上世界经济的温和复苏，今年对美国出口基本稳定，对欧盟出口增幅继续提高。2003年杭州全市出口总额1095亿美元，比上年增长292，20921781156801138256121220132015050010001500200025002000年2001年2002年2003年GDP0246810121416GDP增长率不包括省公司出口647亿美元，增长46，增幅比上年提高201个百分点。在进口关税下调的背景下，全市进口总额728亿美元，增长575。上述数据可见，杭州经济的运行情况十分良好，为房地产市场健康发展提供了有力支持。2、城市发展规划杭州未来的城市布局是要形成“一主三副、双心双轴、六组团、六条生态带”的城市格局。其中中心城区由主城、东南城、临平城和下沙城组成，承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能。逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干城区部分组成，是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区；湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。城市建设用地16701平方千米。江南城由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。规划城市人口105万人，城市建设用地10224平方千米。临平城由临平城区、星桥、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。规划城市人口40万人，城市建设用地4720平方千米。下沙城由下沙、九堡、乔司镇组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。规划城市人口50万人，城市建设用地5347平方千米。“一主三副，六组团”将是未来杭州城市的基本轮廓，亦是杭州城市发展的方向，另外作为杭州未来的CBD钱江新城也是杭州城市发展的重点，钱江新城纵横新旧城区核心区，区域面积402平方公里的东靠钱塘江，南至清江路，西临秋涛路，北至规划庆春东路，是大都市杭州的行政、商务、金融会展、文化娱乐中心。作为未来杭州城市中心，将有大量的写字楼供应（未来杭州写字楼供应将向该区域转移），对本案将形成客源分流的竞争压力。3、城市交通及发展杭州市作为浙江省的省会，是全省的政治、经济、文化中心，又是全国重点风景旅游城市和历史文化名城。近年来，随着改革开放的深入，城市的基础设施建设也大大加强了。道路建设发展较快，仅1996年就有10条道路进行改建、拓宽和沿伸。至今，杭州城市道路总长达401公里，面积889万平方米。人均道路占有面积达613万平方米，在全国大中城市中居于中等水平。根据专家预测，到2010年杭州市区每日的客流总量将达近800万人次，对外交通总量高峰期每小时将达37万辆，每千人客车拥有量则将达到130辆。而且，居民出行目的和车辆的拥有结构将发生较大的变化除私人车辆的比例会持续走高外，上下班、生活购物为主的目的增加。而杭州城市发展规划当中，已把新城市综合交通作为重点重点，包括了城市交通战略、道路网络、城市轨道交通、西湖风景名胜区等4个方面。按新规划，市区中心至都市圈内各城市中心的交通时间不大于一小时；新市区内任意两点的交通时间不大于40分钟；最终形成市区“以城市轨道交通和其他集约式客运交通为主体、城市快速机动化交通为辅”的交通模式，适应经济社会的发展。新规划在停车问题上，提出了大力发展公共交通，减少小车出行和中心区外围主要出入口处建设大容量公共停车设施等7条策略，以及实行“拥车者自备车位”，鼓励建筑物超额增设配建停车位并向社会开放等5条措施建议。项目所处的区块交通列入规划提速当中，其中提速地段绕城公路、德胜快速路、石祥快速路、上塘高架快速、石桥快速路。交通现状目前该区域随着上塘高架的建成通车，及湖墅路、绍兴路、沈半路、莫干山路、石祥路等路的改造完毕，通往该区域的南北向道路日渐成熟，从该区域的一些楼盘本身距市中心仅610公里，如位于北景园大型社区内的通和都市枫林、名城左岸花园到市区，只要走石祥路再上上塘高架仅10余分钟便可到达市中心。交通规划绕城公路将与东西向的德胜路、石祥路及南北向的上塘高架、石桥路组合形成了一个扇形的交通路网，最值得一提的是上塘高架的通车，使杭州的交通重心向北移。同样，这一板块的居民也可通过这一些快速路向东直达沪杭甬高速、向北与杭宁高速对接，往南可快速到达萧山国际机场。上述的交通规划对城北的开发是一个极大的利好。（二）下城区专项研究1、经济发展战略研究下城区依托中心城区的区位优势，形成了具有鲜明特色的广场经济、会展经济、特色街经济、楼宇经济和社区经济。2003年，实现商贸销售收入7744亿元，同比增长542；实现工业销售产值4554亿元，同经增长152；完成财政总收入1325亿元，同比增长5583，增幅列杭州城区第二位；其中地方财政收入完成78亿元，同比增长6693，增幅居杭州第一，跻身全省区县、市财政20强，列第18位。下城区高楼林立、商贾密集，区域内法人单位的密度高达254/平方公里，其中区域内的115幢商务楼容了2719家法人单位，营业收入超亿元的楼宇59幢，10亿以上的楼宇20幢，区域内金融保险业的收入和批零贸易、餐饮业的营业收入分别占六个老城区总量的6683和4101。下城区目前有国外驻杭机构以45家，其中有西门子、戴尔、三星等全球500强企业6家；国内驻杭著名企业159家。2003年，引进内资企业2610家，注册资金58亿元；引进外资企业79家，合同利用外资8714万美元。目前区域内国外驻杭机构45家，其中世界500强企业6家，国内驻杭企业共159家。2003年，下城区先后荣获了全国社区建设实验区、全国社区建设示范区、全国民政工作先进区、全国社区教育实验区、全国绿化先进城区、全国卫生初级保健实验区、全国科技工作先进城区、全国社区残疾人工作示范区、浙江省教育强区、浙江科技进步区、浙江省文明城区、省级社会治安综合治理先进集体等荣誉称号。2、区域分块及城市发展规划下城区作为杭州市中心城区、文化商务中心、城市中北部的生活居住区，下城将以武林商务区为主，和平会展中心区、东新居住区公共中心和华丰科研中心区为副，共规划十二个居住区，分别是东园居住区、新华居住区、凤起居住区、武林居住区、打铁关居住区、朝晖居住区、杭氧居住区、三里亭居住区、东新居住区、三塘居住区、石桥居住区、半山居住区（局部）在绿化规划上，下城规划新增城北体育公园和生态公园两个大型绿地，并建立凤起公园、城东公园、和平公园、草荡公园、善贤公园等市级公园。在公共交通规划上，德胜路与东新路交叉口规划建设大型公交中心站，区内轨道交通1、2期线路规划沿延安路、上塘路和环城北路，重工路和庆春路规划预留轨道交通远景线路。武林广场东现电车场处，规划建设公交、转道交通换乘中心。杭宣、沪杭铁路线将保留。未来下城区将以杭州武林中央商务区为中心，引进国内外知名企业集团总部，大力发展总部经济，而本项目所在区域规划为华丰科研区（下城科技经济园区），该区域原来的工业用地开始向科研用地转型，区内已建成的无污染工业会保留，而新的工业企业以后主要是向临平、江东等工业区转移。同时该区域将开发大型生态公园，减少铁路的影响。由于下城区地域狭小，区域面积3146平方公里，老城区的开发几近饱和，发展空间受到很大的限制，而城北作为下城区唯一能够延伸的区域，今后也将是开发重点，随着各种配套和交通条件的不断完善以及环境的改善，有理由相信该片区的开发前景是值得期待的。对本案的开发是一个极大利好。（三）、杭州房地产市场趋势研究1、杭州房地产业情况土地供给大幅增加今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长645和62。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长527。房地产投资保持继续上扬态势2003年111月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示2003年111月杭州市累计完成房地产开发投资8089亿元，同比增长2238，其中住宅投资6016亿元，同比增长1657。而今年杭州市预计GDP增长率为145，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年111杭州市商品住宅完成投资6016亿元，占全部投资的7468；所占比重较去年上升122个百分点。办公楼完成投资754亿元，占933；商业营业用房完成投资669亿元，占827；其他房屋完成投资649亿元，占802。商品房开发面积继续保持高增长势头全年商品房施工面积240678万平方米，比上年增长268；竣工面积60547万平方米，增长73。商品房销售面积48761万平方米，比上年增长10。2、房地产发展趋势1）经济发展强劲。杭州经济特别是浙江经济将继续延续今年快速增长的势头。杭州市2003年GDP达到2092亿元，增长15；2003年利用外资项目数比去年同期增长933；出口总额达1095美元，同比增长292；居民人均可支配收入达12898元，比去年同期增长95，经济发展为近年来最好的一年。浙江省经济更是强势发展，2003年浙江省国内生产总值达9200亿元，增长132；出口总额增长409，外贸顺差达到了历年最高，为一百九十三亿美元，同比增长百分之二十五多，继续稳居中国首位；财政收入增长256；人均可支配收入增长12；2003年经济发展的良好态势，一是增强了居民消费信心；二是增强了居民购买力；更重要的是经济发展具有的惯性，为2004年经济奠定了良好基础。在正常情况下浙江经济、杭州经济仍将强势发展，这是支撑杭州高房价的基石。2）市场供不应求状况难以改变。2004年杭州楼市仍呈供不应求态势。明年有效供应量在250万M2左右，而杭州近几年城市化进程不断加快，作为中心城市，房产需求将持续扩大，年250万M2左右的供应量已不能满足市场需求，供需矛盾将进一步突出。A、供给的滞后性。尽管2003年杭州政府开始增加土地投放量，但是由于从取得土地到预售通常短则一年半，长则二、三年。因此2004年市场商品房有效供给主要来自2002年投放的土地。2002年住宅用地投放量仅为2300亩，可建筑面积约为230万M2。2003年商品住宅新开工面积20818万M2，同期增长仅1452，决定了一级市场供应量小。B、建材断档推迟工期。今年以来，特别是下半年建材不仅价格快速上涨，而且出现买不到货，已严重影响一部分项目建设工期。这又减少了市场有效供给。3）建材价格继续上涨的势头难以改变。今年浙江各类水泥价格的涨幅在2745之间波动，钢材价格涨幅在1540之间波动。其中，普通硅酸盐水泥（回转窑）11月份出厂价格同比上涨381，普通硅酸盐水泥（立窑）出厂价格同比上涨346，矿渣硅酸盐水泥（回转窑）出厂价格同比上涨276；复合硅酸盐水泥出厂价格同比上涨446。普通中型钢材价格上涨19，普通小型钢材价格上涨241，优质型钢材价格上涨393，线材价格上涨19，建筑材料价格的大幅上扬，增加了建安成本。从浙江来看，因今年钢材、水泥等建筑材料涨价，多层建安成本增加89，小高层增加1011，高层增加1213。由于建材生产受资源、能源短缺影响，目前建材供不应求状况还难以改变，预计建材价格上升的惯性还会持续。在这种情况下，开发商有可能在上涨的成本嫁接到买家身上，从总体上看，价格上升的趋势比较明显。4）开发贷款利率上浮，增大财务费用。上个月央行宣布从2004年1月1日起扩大金融机构贷款利率浮动区间，商业银行、城市信用社贷款利率可在贷款基准利率上浮70，房地产开发贷款在浮动之列，这意味着在杭州楼市仍呈供不应求状况下，开发商有可能将这部分融资成本转嫁到购房者身上，进而提高房价。这样对办公物业而言，同样存在追涨的可能。5）杭州写字楼发展情况。近年内，在住宅市场有限供应不足的时候，写字楼却是如雨后春笋般涌现，并随着市场推量的增加，写字楼板块正日趋形成，目前基本较成规模的有武林商圈、高新板块、黄龙板块、庆春板块、吴山板块、城站板块等。越来越多的开发商认识到，通过板块的差异性寻找目标客户的重要性。不过，供应量较大而需求量增长有限的写字楼市场，开发商对写字楼的开发显得信心不足。不论是对招标地块的谨慎出价还是对写字楼市场的理论造势，大多数开发商对写字楼市场的研究程度是远远比不上住宅市场的。这的确是市场供需影响。总体来说，由于经济及需求等诸多因素的支持，杭州房地产市场仍然会保持良好的发展态势，从大环境讲，对本案的发展是有利的。（四）、杭州写字楼市场研究1、杭州市写字楼市场分析（1）市场供应分析杭州写字楼市场自从1995年开始进入低谷，销售受阻，空置上升，到2001年初空置将近50万平方米，但至2001年以来，受经济发展的拉动和杭州房地产发展的影响，杭州写字楼市场进入快速发展期，许多高档写字楼纷纷面市（如瑞丰国际商务大厦、世贸二期、白马大厦等），市场供应量剧增，市场消费得到激活，需求也大幅度增加。虽然仍处于供过于求的状态，但供应与需求之间的差距明显缩小。据统计，2001年杭州市写字楼开发投资额接近15亿元，写字楼预售面积达到3093万平方米，与2000年同比增长416，销售面积超过16万平方米。2002年在此基础上迈进了一大步，预售面积40万平方米，比2001年增长305左右，2003年市场供应回归理性，全年完成投资额754亿元。从土地供应看，2001年170亩，建筑面积可达30万平方米；2002年115亩，建筑面积可达32万平方米；2003年出让公建用地14幅，可建写字楼200万平方米以上。这些土地供应集中钱江新城、滨江区和城郊区结合部，将会在今后两年得到释放，市场存在较大的消化压力，对本项目存在很大的竞争威胁。2003年新的楼盘上市量不大，写字楼开发趋势明显趋缓，新开盘或即将开盘的项目，主要有黄龙恒励大厦、同方财富大厦、星汇商务大厦以及环球时代广场、南北商务港、现代领地等，与竞相面市的众多大盘住宅项目相比，不可同日而语。2004年上市的有绿城深蓝广场、广利大厦、银座大厦等。从目前供应结构看，高档写字楼供应量大于中档写字楼，市中心武林区域、黄龙区域供应量较大，均价基本在10000元/平方米以上，城东和城西供应价格基本在7000元/平方米左右，价位在两者之间的写字楼供应不足。近6年杭州写字楼供销量对比单位万平方米年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年预售面积198203218330933256成交面积1721982364362346162（2）市场需求分析近年来杭州写字楼市场一直保持供需两旺的局面，供应量放大的同时，成交量攀升，销售价格亦水涨船高，随着市场成熟，供应量持续放大，客户可挑选的余地增多，价格的追涨，客户的消费需求越来越理性，总而言之，其需求呈现如下趋势1）小面积成为市场主流需求由于杭州写字楼客户以中小公司居多，因此小面积写字楼仍是市场消费的主力。据统计，写字楼需求的主力面积集中在80L50平方米之间，占整体市场的52；200平方米占L5；20O、300平方米占14。小面积的写字楼将成为市场热点，大面积写字楼的分割销售将在所难免。中小面积户型的需求与杭州经济产业结构很有关系，由于中小民营企业（诸如IT、贸易和服务行业等）十分活跃，其对写字楼的需求更加讲究实用性，受规模限制，故以中小面积为主。2）写字楼需求有其相应的产业依托根据杭州市城市定位及发展规划可以看出，杭州市写字楼的总体需求主要体现在以下几个方面以“信息港”为支撑的通讯、电子、IT等高科技企业；以第三产业为主导的贸易、进出口外贸企业；以服务业为主导的商贸、房地产实业企业；以服务业为主导的咨询、传媒、文化、广告等企业；以旅游业为支撑的会展、旅游等企业。地段，产业集聚的中心。对写字楼而言，具备可持续发展的前提是地段选址上也具有一定的前瞻性。与住宅不同，写字楼办公商务氛围的要求，也使得写字楼的开发地段不可能四面开花，四面有一定的需求，但不会是主流需求。依托产业支撑的地段，是写字楼可持续发展的前提。如庆春区块的外贸、服装产业集聚；文教区的电子、信息产业汇集；黄龙区块的贸易实业、信息服务产业布点；浙大科技园的高科技及孵化产业等有了产业的支撑，写字楼的需求自然是人气十足。3）办公环境，注重景观、回归自然新时期的办公楼将在景观、生态、朝向、通风方面会提出更高的要求。因此，在设计中诸如电梯厅的明亮，办公室的通透、短进深，商务吧、有氧吧的需求应多加考虑，最终走在写字楼的消费前端，体现市场需求并引导市场潮流，从而真正实现“赢销”。如尚未正式对外招商的浙江大学国家大学科技园一期的写字楼园区，就以地处老和山的自然景观及生态环境、独特的建筑形态，而被不少企业所追捧。同样，在市中心，能看得到西湖、吴山的写字楼拥有得天独厚的景观优势，很受追求健康环境的白领青睐，如吴山商城、广利大厦，在自然中办公更有利于健康，从而创造更大的价值。商务配套，以人为本。会议中心、员工餐厅、休闲中心（包括健身房、咖啡厅、商务吧等多个休闲场所）、访客停车等方面的商务配套，已越来越受到新一代企业主的关注。4）交通条件越来越受关注写字楼的交通存在两大交通要害平面交通与垂直交通。平面交通主要指停车位，垂直交通指的是电梯。一个可持续发展的写字楼，交通条件的配置必须具有前瞻望性。目前杭州市区的已建写字楼往往在电梯数量少而等待时间太久及汽车位严重不足两方面使得业主意见众多，一些业主甚至不得不考虑重新购置写字楼。因此，新一代的写字楼在这两方面一定要做到位。本项目地块规模大，可塑造性强，平面交通不会成为本案发展的障碍。（3）租金/售价分析2003年，杭州写字楼销售价格比2002年同期上涨L0，市区甲级写字楼平均售价已超过9000元平方米，但甲级写字楼平均租金则有10左右的下调。具体的售价租金则因区域不同而差异甚大，价位最高的当属世贸区，金鼎广场销售价格达到15000元/平方米，该区域平均租金市价在40元平方米天（建筑面积）以上；其次是武林广场区域的甲级写字楼，已推出的白马大厦代表了该区域最高档次，售价为9800L3500元平方米，曾在杭城写字楼市场引起强烈的反响，近期推出的绿城深蓝广场更是达到18000元/平方米（均价），创历史新高，该区域平均租金市价在36元平方米天左右（实用面积）；随后是庆春路沿线的甲级写字楼，平均租金市价为30元平方米天左右。如远洋发展大厦、三瑞大厦，新近开发的广利大厦、银座大厦开发价格预计会在15000元/平方米。与本案具有类比的浙江大学国家科技园租赁价格为19元/平方米。只针对科技性企业。对本案的价格制定具有参考意义。（4）发展趋势总体看，2004年杭州写字楼市场呈现如下特点写字楼价格趋势平稳回顾2003年，杭州写字楼市场一直不温不火，上半年房交会时价格有较显著的提升，下半年均保持一个比较平稳的态势，中间甚至出现比6月份有所回落。从去年到今年年初市场总体价格保持在82008500元/平方米之间。回报率在减少一方面，租赁市场反馈的结果，杭州写字楼租赁自2000年以来，租金几乎没有增长，个别楼盘的租金甚至出现不涨反跌的情况；而写字楼的售价自2000年以来的增长幅度是非常大的，平均超过50。从产品的使用价值出发的理性分析来看，租赁市场的疲软是销售市场上价格后来没有像住宅一样攀升，同时动销缓慢的最直接原因。投资写字楼，或租或自用，衡量使用价值，都可以用相应的租金来计算回报率，几年来，这个回报率事实上是在减少，因此无怪乎精明的投资者热情逐渐冷却下来。供需不平衡另一方面，供应结构也存在一种不平衡的现象，由于浙江地区中小企业云集的经济状况，决定了写字楼需求的主流是形象好、小面积分割、较低使用成本的普通档次产品，而非甲级写字楼。目前的供应状况仍以甲级写字楼为导向，就存在供需的一种错位。再者，相对较高的售价，使写字楼的总价显得更加高昂，投资的风险相应增加，不利于快速消化。简而言之，杭州的写字楼开发还有较大的“后劲”，从供应量来说，不会像住宅一样不饱和，形成供不应求的矛盾，动销节奏的缓慢，加之今后两三年内陆续的新盘推出，写字楼有可能在一定时期形成一种买方市场。2、区域分布特点比较目前杭城写字楼活跃的庆春路板块、黄龙世贸板块、武林广场板块、吴山板块、城西高新区板块、城站板块、城东板块等七大写字楼区域的形成，可以发现杭城写字楼供应存在一个很大的共性写字楼的聚集往往以周边区域内的产业形态为依托，每个板块都有自己的特色，有自己的主力聚集产业，如在市中心庆春路、凤起路上，就汇集了各大银行、保险公司、证券机构，形成了金融产业的聚集带，带动了周围写字楼的市场；城西的高教区的IT带动的写字楼的兴旺等等，其开发模式和销售价格也因此而差异，由此而形成区域商务模式，即产业的集聚与写字楼的聚集有着非常强的关联度。本案地处下城区科技经济园，在产业特色方面与其他商圈存在很大的区别，应该充分利用周边产业和经济的发展，以本项目形成很好的互动。庆春、凤起路板块庆春路区域是杭州市写字楼开发最早的区域。1993年，伴随着杭州市房地产业第一次浪潮的兴起，庆春路成了“第一代写字楼”的代表。这里的商业氛围浓厚，银行、超市、医院、电信公司等配套分布均衡，金融业十分发达，是杭州金融机构最为集中的街道之一。这样围绕着庆春路区域内得天独厚的地理位置和金融业的发达，使庆春路板块中的写字楼在杭城的整体地位随着城市东扩而再次提升，目前该区域的早期的写字楼有三瑞大厦、凯旋门商业中心等，已经或正在开发的拥有较高水准的写字楼，如嘉德广场、瑞丰国际大厦、中财发展大厦、远洋大厦以及正在建设中的广利大厦、银座大厦、庆春发展中心等。另外，承接的是庆春路将继续向东延伸的发展机遇，并针对庆春东路将穿过杭州两个CBD，一为正在全面展开建设的钱江新城，另一是钱塘江南岸的远景商务中心，提出了第一大道银领坐标的定位理念。银座大厦就是依托了庆春路金融业的发达和连接杭城新、老两个城市中心对接点的地理位置而应运而生的。因此，从东通未来的钱江新城，西接传统老城区中心的庆春路板块，其“新任务”就是“整合资源，发挥功能”，发挥独特的产品优势功能，既服务于以“西湖”为中心的传统主城区，又服务于未来的钱江新城。该区域主要楼盘有金都杰地大厦（167万平方米，起价9900元/平方米装修）和同方财富大厦（29万平方米，销售均价9000元/平方米）。租金在24元/平方米。客户以外贸、服装和咨询类的公司为主。武林板块武林板块是以武林广场为中心的方圆两平方公里的区域，它涵盖了从武林广场一直到环城北路的大面积范围。该地区集中了银泰、杭州大厦、杭州百货大楼等大型购物中心，以及大量的金融、商贸、文化、服务、酒店、公寓和众多的商务办公等设施，还拥有行政中心和移动、电信、联通等通信集团的总部，具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，特别是浓郁的商贸氛围加强了杭州大都市中心城市的集聚、辐射功能。近年来，武林商圈的写字楼定位在原有的繁华商业基础上朝着高档次、高品质方向发展。已推出的有华浙广场、白马大厦、标力大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场、嘉汇大厦、联锦大厦、元通大厦、XX大厦及中北桥附近的国都发展大厦、城建大厦、晶晖商务馆等；近期推出及即将推出的有海华广场、永通信息广场、阳光都市、华源发展大厦以及西湖文化广场中的浙江环球中心、绿城中山花园二期写字楼、坤和发展中心等。综观武林广场区域内的写字楼市场的特点，不仅是竞争更趋激烈，开发商开发的写字楼物业品质、企业品牌、服务手段以及商务空间的文化底蕴、人性化空间的设置、优美的周边环境、完备的配套、安全设施、较大面积的绿地和休憩空间都将直接面临着投资者更加严厉的挑剔眼光；而且项目的亮点展示、营销推广、服务理念、物业管理模式等的创新尤其显得重要。武林商圈作为杭州传统的商业中心，历史以来商贸业十分发达，拥有完善的交通网络，对杭州的影响力和辐射十分广泛，其周边的办公物业拥有很好的配套支持，由于中心商圈的依托，该区域的办公物业在未来几十年内仍然保持优势。目前该区域办公物业的销售价格在80001200元/平方米不等，租金在25平方米之间，平均租金在35元平方米天，平均出租率在85以上。客户类型主要为贸易类和中介媒体、部分大集团、驻杭机构、事务所。城站板块城站区域写字楼的发展一直以来都处于低迷状态，很多楼盘销售/出租受阻，自从2002年以来，一些新楼盘的出现为为城站区域注入了新的活力，如广复大厦、联银大厦、铭扬大厦等，低价位（均价7000元平方米左右）销售也得到了市场的认可。2003年城站区域写字楼新盘供应量不大，目前在20012002年推出的楼盘大都在2003年或今年交付使用，如广复大厦、铭扬大厦、联银大厦。也有少数楼盘在前期建设之中，如金泰商务大厦、利群大厦等，无新的楼盘面市。区域市场处于蓄势阶段。其中金泰商务大厦由杭州城建开发集团开发，位于清泰街中河路交叉口，建筑面积19万平方米，销售价格7000多元平方米。目前，城站广场周围已建和将建15栋左右的高层建筑，共40余万平方米，有铭扬大厦、银联大厦、广复大厦、中闽大厦、利群、香榭商务大厦、红楼等商务写字楼，杭州各个区域写字楼的动销，首先是由从事内、外贸业企业的拉动而出现了空前高涨的局面，前几年，出口退税的暂停让大部分外贸企业陷于停滞不前的状态中；近年来，出口退税恢复正常，特别是WTO的契机，外贸形势好转等诸多利好消息，使外贸业经济效益大幅度提高，于是外贸企业就考虑到鸟枪换大炮，纷纷选址更换新的办公环境，来提升企业形象与品牌，并进一步拓展外贸商机。以城站香榭大厦为例，大厦的业主有70为外贸企业。外贸企业不但有经济财力支撑，而且需要城站这个交通枢纽中心和周边高档写字楼的办公空间。另外，在城站区域内，有诸如四季青服饰市场等大型专业市场，适合于内销产品大批量批发、销售，这样就存在一个仓储、物流等一条龙服务的问题，而城站广场这个交通枢纽中心，既是物流辐射中心，又是各种信息汇集的中心。于是，企业纷纷择址城站的交通枢纽中心地位和周边高档写字楼作为自己的办公空间和商务环境。因此，从入驻城站广场周边商务写字楼的业主来看，既有从事外贸业的企业，也有专事内贸业。城西高教区板块目前城西高教区可以称得上是杭州写字楼市场惟一一个“供不应求”的区域，随着昌地火炬大厦、求是大厦、耀江文欣大厦等大批写字楼的交付使用，基本上满足了一部分消费者的需求。此区域写字楼销售价格相对偏低，在50007000元平方米左右，客户群主要集中在电子、计算机等IT行业，以中小企业居多。此区域近期供应量不大，故客户群有向临近的世贸黄龙区域转移的倾向，但考虑到世贸区高昂的价格，城西文教区仍然是IT创业者的“天堂”，故租赁市场交易活跃。由南都集团开发的浙大科技园在近两年将有大面积的写字楼面市。浙大科技园由浙江南都房产集团开发，位于杭州市西部，北沿西溪路，南依老和山，东临浙大玉泉校区北门，一期占地52亩，总建筑面积666万平方米。该板块是杭州IT产业的主要聚集地，集中了1000多家科技含量高的IT企业，也是杭州写字楼出租率最高的区域，其中有相当部分为商住楼，这些IT企业的办公场所82是租赁的，大都为短期租赁，86租赁期在是5年内，这些企业普遍反映租赁成本偏高，交通拥挤，办公环境不是非常理想，可见本项目的推出具有很好的机会。该区域近期供应量不大，故客户群有向临近的黄龙商务区转移的趋势，售价50008000元/平方米，租金在152元/平方米之间，客户主要为IT、广告等中小企业或高新企业驻杭办事处。黄龙商务区世贸黄龙区域是杭城高档写字楼新盘聚集最多的区域，在杭城被称为ABD（贵族商务区），入住该商务区的公司实力雄厚，多为房地产开发商，同时其很明显的特点就是租赁式写字楼占据多数（无产权），这对资金相对有限的公司来说，通过租赁可以满足其对该区域办公物业的需求，目前此区域上市的物业有绿城黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、金鼎广场、中田大厦、耀江金鼎广场、世贸丽晶城公建部分、黄龙恒励大厦等，其中绿城黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、黄龙恒励大厦等均为租赁式写字楼。租赁式写字楼成为了世贸黄龙区域的形象展示牌，世贸黄龙区域也成为反映租赁写字楼市场的“晴雨表”，目前长租价相当于均价1000011000元平方米左右的销售价，租金在杭州是做高的区域。嘉华国际商务中心由浙江佳华置业开发，位于杭大路、西溪路交叉口，建筑面积52万平方米，长租07元平方米天（45年），短租45元平方米天。黄龙恒励大厦由浙江恒励置业集团开发，位于黄龙路黄龙体育中心旁，长租相当于8600元平方米（45年）的售价。该区域周边汇集了周边汇集了世贸会展中心、浙江大学、浙江图书馆、黄龙体育中心、黄龙饭店等大型公共设施，在会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业拥有更多的优势，使该区域内原有的完善配套与众多甲级写字楼的聚集，吸引了大量的外资企业和具有国际商务概念的大中型企业，纷纷把目光投向了黄龙世贸区域，真正成就了该区域ABD的商务氛围。城东板块在杭州城市的发展中，城市东扩、钱江新城建设的影响，城东写字楼区域发展区域日渐明显，成为杭州最具发展潜力的写字楼区域之一。从土地供应情况看，2001年以来推出的公建用地中已有6幅位于建国路以东区域。其中有不少楼盘将在几年或明年推出。如滨江房产的三个项目新城市广场、景和商务楼、滨江发展中心，估计将有10万平方米的面积。其中钱江新城规划面积约为十五平方公里，除大型的公共建筑外，大量的是商务办公、金融办公的写字楼，是杭州未来具有强大经济辐射力的经济中心、中央商务区（CBD）。目前该区域供应的主要楼盘如滨江庆春大厦由杭州滨江房产集团开发，位于庆春东路庆春立交桥东侧，总建筑面积4万平方米，可自由分隔，其立面设计采用局部穿插构件与板式体型相结合的方式，铝合金和通透的玻璃、金属构件组合成，非常现代时尚。年内预售，2005年交付。吴山板块吴山曾是杭州传统商业繁华之地，历史文化悠久，河坊街便是历史最好的见证，该区域作为杭城最富历史人文气息和地方浓郁特色的地方，是属于近年来杭州市中心城区写字楼汇聚得最为紧密的区块，清波商厦、涌金广场、吴山商城、耀江广厦和西湖定安名都商务楼、吴山名楼等项目的面世，成为了“传统商业现代商务”有机融合的典范。但由于前期市场炒作，影响商家的利润回报，这里的商业曾经出现过有价无市的现象，由此而影响到办公物业的市场。近年来随着太平洋商业中心、家乐福等大型商业业态的开发和入驻，为该区域带来了新的商业活力，同时在各种软、硬件配套的有利支持下，该区域的各种物业表现日趋活跃。2、竞争物业调查（现售及近期将上市的写字楼调查）绿城深蓝广场地理位置朝晖路、邻西湖文化广场基地面积18万平方米建筑面积134万平方米物业规划2幢星级酒店大堂的服务式公寓和1幢写字楼组成物业配套咖啡吧、书吧、健身房、游泳馆等会所配套主力户型160平方米开盘价格15000元/平方米起价，18000元/平方米均价开盘时间2004年4月24日交付时间2006年10月综合评价作为杭城富有影响力的高档物业，有绿城品牌和优越地理位置依托，其高企的价格足以震撼市场，据分析该物业提前进入销售状态，是受央行金融政策的影响，说明宏观政策已对发展商产生预警。广利大厦开发商浙江广利房产开发有限公司地理位置庆春路、中河路交叉口物业规模38万平方米建筑面积62968平方米户型面积1401700平方米，可自由分割交付时间2005年10月销售价格预计均价在15000元/平方米以上分析该楼盘为庆春路一带的中高档纯商务写字楼，计划5月份开盘，该楼盘处于庆春路商务圈，拥有良好的商务氛围，作为该区域为数不多的写字楼，该物业前景仍受市场看好。越都商务大厦地理位置中北路与文晖路交叉口基地面积11亩建筑面积4万平方米户型951050平方米开盘时间2004年7月润和发展大厦位于朝晖路和中河路交叉口，建筑面积约5万平方米，物业类型为酒店式写字楼，面积在35200平方米之间，2004年底开盘，价格约为9500元/平方米。西湖国际贸易中心由鸿瑛房地产开发有限公司开发，楼盘位于庆春路与湖滨路的交叉口，处于庆春路与未来湖滨步行街的交汇处，地理位置得天独厚。国贸中心占地13000平方米，总建筑面积53000多方。地上7层，地下2层，地上12层为精品商场，37层为商务写字楼，写字楼与商场部分分开，便于提高写字楼区档次。地下一层为美食城。国贸写字楼目前起价10000元/平方米，均价21555元/平方米。项目2003年10月竣工，年底交付。项目外部环境优越，设有杭城第二大的中心绿地（第一是世贸），以古钱塘门石碑为建筑绿地中轴线，寓意深远。外立面采用花岗岩贴面和玻璃幕墙，朝向西北面的弧形户型都设置景观平台，该户型均价50000元/平方米，基本已被订光。大堂中庭和耀江发展中心的较相似，顶部采用钢架玻璃造型。公共部分装修非常高档，办公室内装修一般，便于业主进行二次装修。中心共配备16台进口品牌升降电梯，及比较先进VRV变频中央空调，5A智能化系统。该物业将由戴德梁行担任物业管理顾问，5元/月平方米。西湖时代广场与西湖国贸中心地处同一个区域，但优势较国贸逊色，观湖视野大部分被国贸遮挡，这是导致价格差异的原因之一，尽管这样，时代广场的地理优势还是很突出的。时代广场由杭州国商地产投资有限公司开发，广厦集团自己承建。2003年1月竣工，6月交付。它的定位主要是商业精品店和高档写字楼及高档住宅，是杭城目前唯一配置室内游泳池，并集购物、办公、休闲、娱乐、家居为一体的高档综合型物业。该项目总占地15公顷；总建筑面积66000平方米，地上8层，地下3层。地下1层至地上2层为精品商店，50平方米为一单元。晶晖商务馆位于中山北路与文晖路以南的中高档写字楼，基本是现房，总建筑面积近30000平方米。内部配置比本案高档，10楼以上全部为整层销售。起价6900元/平方米，均价7500元/平方米；物业管理费报价每月5元/平方米。分析该物业目前销售成功的主要原因有两点，其一，相对与西湖文化广场的位置，对该物业的价格起到很大的支撑作用，而晶晖的低价对销售起到了积极作用。南北商务港南北商务港位于杭州城北CBD核心地段，紧贴拱墅区政府大楼，总建筑面积35万平方米。南北商务港曾荣获2003全国人居经典商务建筑金奖。发展商浙江新南北投资置业集团有限公司规模（平方米）35万，800多平方米/层银座大厦开发商杭州银座房地产开发有限公司基地面积4035平方米规模平方米3万多开盘时间2004年下半年银座大厦位于杭州庆春路与建国北路交叉口，总建筑面积3万余平方米，建筑高度98米，共24层。框架价格、自由分割。大厦周边商业氛围浓厚，金融贸易活跃。西湖定安名都位于西湖大道与定安路口，由浙江商宇房地产开发公司开发，48层为写字楼，销售价格13000元/平方米，2005年6月交付。白云大厦位于文晖大桥东，4050平方米单身商务楼，价格未定。由杭州神州房产开发。小结目前杭州高档写字楼租赁市场价格可达到354元/平方米，与项目类似的产品浙江大学国家大学科技园区租赁价格在19元/平方米，约为当前杭城高档写字楼市场租赁价格的一半，考虑到本项目的实际区位条件，可略低于该价格水平，与城西IT企业租金持平，在17元/平方米左右。从宏观政策看，其他在售物业详见附件。3、OFFICEPARK及可类比产品专项研究（1）OFFICEPARKOFFICEPARK（即写字楼港），也称VILLAPARK，是指由相互独立的各个写字楼集中在一起统一规划、统一建设而成的写字楼建筑群，实行统一管理。OFFICEPARK起源并流行于欧美等，使用这一新型办公模式的机构大部分是智力密集型企业，涉及到汽车（英ROVER汽车集团）、飞机（美波音公司）、电讯（芬兰诺基亚）、IT（微软总部）、金融（法兰克福商业银行、德LVA保险公司）、生物科学（美孟山多生命科学公司）乃至政府机构（英国防部）。这些繁忙的、欣欣向荣的、充满竞争的组织机构对空间布局、设计、建筑、施工、技术和工作方式的变革。其所倡导的是一种人性化办公。目前国内随着各种商务别墅的产生，OFFICEPARK也随之形成。主要出现在北京、上海、广州、重庆和西安等城市，一般是商务别墅的综合体。（2）商务别墅COMMERCIALVILLA（商务别墅），以满足商务活动和商业需求为主的别墅。商务别墅最早起源于欧美一些发达的国家，由于市中心人口密集，办公环境过于拥挤，一些企业为改善员工的办公条件和办公环境，纷纷将企业迁往郊外，如英