物业管理制度汇编

办公室防火管理制度1、办公室内不准吸烟。2、办公室用过的废纸要放在纸篓内并及时清除，不准在室内焚烧纸张，物品。3、不准在办公室内使用任何电加热器具，特殊情况要报安全部批准后办理手续后方可使用。4、财务组、各设备机房内严禁吸烟、存放易燃易爆物品。5、下班前要对室内进行检查，切断电源，确认无隐患后关好门窗，方可离开。6、各办公场所均应摆放灭火器材，并要求员工熟练使用。7、库房内存放的易燃易爆物应与其他物品单独存放，并标注标签。8、定期对室内电线进行检查，发现问题及时报工程部进行维修。9、安全组定期组织对各办公区域进行安全检查。安全组主管职责全面主持保安部各项管理工作。制定保安部年度工作计划、目标。A负责安全管理工作的现场管理，及时了解安全员的思想及生活动态，解决疑难问题，并定期向经理汇报；B负责组织安全组员工的在职培训，军事训练及岗位技能培训，每季度至少进行一次紧急集合，不断提高安全员的职业敏感度和处理事务的应变能力，增强团队凝聚力，组织纪律性和战斗力；C定期检查各班工作,检查各项管理制度的落实情况，发现问题及时处理，及时上报；D负责每季度检查安全消防器械，将检查结果及养护情况报公司品质部；E定期组织消防知识培训，定期或不定期组织消防演练，不断提高安全员的防火意识和灭火作战技能；F负责小区安全员巡逻路线及岗位设置的制定，并根据实际需要调整改变巡逻路线、方式和方法；G负责本部门员工的月度考评工作；H负责各班之间的协调工作，每周召开一次治安情况分析会，发现的集中问题及时报管理部经理；I协调处理园区内的各种违章行为、突发事件，调节因安全产生的投诉及业主、住户之间的纠纷，配合派出所开展专项严打活动；J密切监察小区停车场情况，严格检查各类质量记录；K完成管理部经理交办的其它临时性工作。安全组与其他职能组业务关系制度1、安全组应对各职能组进行定期或不定期的安全检查，在进行的过程中需要得到有关职能组的支持，理解和配合，事先与被检查职能组取得联系。2、安全组定期对各组组织规模不同的各类消防演习。为确保演习的效果，安全组尽可能将演习程序，相关各职能组任务方案通知到有关职能组，相关职能组应通知其职能组员工知道自己的职责、任务、并配合消防演习。3、为做好各类案件和事故的预防，安全组要针对各种事故隐患苗头对员工进行安全教育，法制教育，消防短程培训等工作。所涉及到的职能组及人员请给予最大配合及支持。4、在各种钥匙的发放、领取、借用，配置及归还上安全组将会有可能同时和几个相关职能组发生协作关系。在这一项工作中，为了积极配合各职能组工作，安全组将快速办理各项手续。5、接到客户服务组“客户入住通知单”后安全组将积极协助，并按通知单上规定内容办理客户各项手续及发放有关证件。6、配合公司做好安全培训及宣传教育工作。7、与工程组共同做好消防和安全工程设施总体验收工作，加强对施工单位施工管理及施工证件发放，施工项目审批手续，根据施工要求办理“动火证”。对消防报警系统监控，发生故障及时给工程组发维修单，确保所有设备正常运转，共同完成火灾报警后的确认工作。8、协助财务组做好日常取、送现金过程中的安全保障工作。9、客户服务组作为接触客户的一线服务组，在发现各种安全隐患同时，要及时通知安全组进行防范及采取必要措施。10、安全组应与超市、商铺等区域的安全人员密切配合，在发现问题时及时向他们通报，并做出处理意见。安全班长岗位职责1负责主持本班日常工作，带领和督导全班人员依据岗位职责，认真做好小区安全保卫工作。2负责主持召开班务会，及时传达上级指示和班长例会精神，研究提出意见并具体组织本班安全员认真贯彻落实。3负责本班人员的考勤，如实记录本班执勤中遇到和处理的问题，重大问题要迅速上报安全主管。4负责协调本班与其它班之间的工作关系和本班人员的关系。5熟悉保安员各岗位职责，掌握公司管理区域内安全保卫工作的规律及重点。6对管理不利而造成本班在执勤中发生的重大事故，或本班人员违法违纪的情况负责。7负责对本班安全员的业务技能、思想进行培训教育。8有权对本班人员上岗执勤情况进行检查、督导，有权对本班人员进行表扬和批评。9有权根据工作需要指挥调动本班人员。10对本班执勤中遇到的一般问题有处置权。11向安全组提出本班不合格安全员的处罚、调换的建议。12严格遵守各项规章制度，沉着、机智、严明、公正地处理各类事务，并完成好领导交办的其它事宜。新奥物业管理有限公司ISO9001质量管理体系文件文件名称中央空调操作规程编号WZBWZ16版本A页状态00发布日期2001/8/1生效日期2001/8/15编制审核批准1目的为规范中央空调操作人员的工作，确保正常运行。2适用范围适用于总部物业管辖内中央空调的管理。3中央空调的操作规程31总则312本规程适用于短期停车（如周休日）后的正常开关车；313值班人员必须经培训合格后，方可上岗；314值班人员应严格遵守规程，并应根据不同情况作相应妥善的处理；315非工作人员不宜进房，停机无人时应锁门。32准备工作321冷却水系统3211检查贮水水量及补水是否正常有贮水池的还检查水位计是否有效；3212如有水质稳定系统，使之正常投入；3213启动冷却水泵，将水量调到正常值（80120）；3214冷却塔风机是否开启，视水温和天气而定（主要决定于湿球温度的高低）；322冷水系统3221根据系统状况（开始或闭式），检查贮水以及补水状况；3222启动冷水泵调到正常流量（80120）；32221可根据需要调整旁通阀视是否需要冷水调至所需温度才送出等要求而定；32222闭式系统还需根据压力状况（部分风机盘管无负荷时切断冷水进水）调节旁通阀。323检查3231蒸汽电磁阀前的阀应全开，后边的阀应关闭；3232蒸汽凝水阀是否打开（开）新奥物业管理有限公司ISO9001质量管理体系文件文件名称中央空调操作规程编号WZBWZ16版本A页状态00发布日期2001/8/1生效日期2001/8/153233冷剂水旁通阀是否关闭（关）3234冷却水温度（T18，如果低于此值应调整）3235联系或检查供汽条件是否具备。33开机331启动机组调整液体；3311必须将D1拨至有安全保护位置，再合上电源；3312按启动钮C1溶液泵启动；3313调整发生器液体保持稳定。332检查手动自抽装置视镜中气泡多少如气泡过多短时间不能消除，则先启动真空泵，排除机内不凝性气体。333供汽供汽时管道及机组预热开始时PO逐步加大供汽量，切不可过猛，在半小时左右逐步达到正常供汽压力。供汽压力还需视负荷大小而定。凝水放水阀处见有蒸汽，即可关闭放水阀。334及时调整发生器液位尤其高发的液位；3341供汽开始以及负荷增加时，冷剂蒸汽蒸发量也增加，应加大溶液循环量；3342如热交换器里发生响声，应及时加大循环量；3343应将正常运行时的液位作为调整依据3344冷剂水液位正常后，启动冷剂泵。34运行341按时准确抄录组运转记录表，一般每班四次。342每次抄表时，还应检查下列各项与平时数据是否正常3421屏蔽泵振动、电流、温度、压力；3422冷水泵、冷却水泵、冷却塔风机（包括水质稳定系统）压力、电流、振动、补水、水量（给药、补水、排污、水至等）；3423冷凝器进蒸发器的冷剂水温度（T1）是否正常T1T2225式中T2是冷凝器的冷却水出水温度。如超过范围则打开冷凝器抽气阀，抽取五分钟后关闭。343随时注意下列项目3431发生器液位，尤其高发；新奥物业管理有限公司ISO9001质量管理体系文件文件名称中央空调操作规程编号WZBWZ16版本A页状态00发布日期2001/8/1生效日期2001/8/153432冷剂水量防止屏蔽泵吸空，而且要高发、低发、吸收器各自液位高低以及相互间的关系。3433蒸汽压力和凝水温度；3434冷水出口温度和冷却水进水温度；3435自抽装置镜处气泡的多少。35停机351关闭蒸汽阀门；352按“C2”停止钮，机组自动进入稀释状态，但仍需调整发生器液位稳定，直至停机（热水型机组不必）；353打开冷剂泵旁通阀，液位过低即停泵，如短期停机（如周日），且室温T25,可不旁通。354稀释、冷却完毕自动停机；355关闭冷却塔风机、冷却水泵（包括水质稳定系统）；356关冷水泵；357打开蒸汽凝水放水水阀。36开机、停机方框图73。新奥物业管理有限公司ISO9001质量管理体系文件文件名称中央空调操作规程编号WZBWZ16版本A页状态00发布日期2001/8/1生效日期2001/8/15开机停机合上电源停供蒸汽YES调整NO机组真空等待NO冷剂水启动冷水泵低液位冷却水泵（风机）YES停冷剂泵冷却水T按钮将选中的路号放到使用路下按钮反之对于硬盘也一样将可以使用磁盘下的驱动器号放到使用磁盘下定义完成后表示指定方案名称为使用路下的路号将录在使用磁盘下的硬盘上对于以上的例子方案0定义18路使用路记录到E/G磁盘使用磁盘上方案1定义916路使用路记录到D/F磁盘使用磁盘上注意（1）推荐使用两个或两个以上的存储方案每个方案尽量使用同一个物理磁盘（2）每个方案至少包含两个磁盘逻辑分区（3）用来存储音视频数据的逻辑盘不要存储其他数据（4）强烈推荐每10天整理一次硬盘这样可以极大地提高系统的稳定性2、主要操作界面软件界面分为视频显示区、视频源选择区、手动功能控制区、云台/镜头控制区、状态显示区五个主要区域构成同时还有设置框及时间表编辑。考勤制度为规范员工行为，严肃劳动纪律，树立企业良好形象，特制定考勤制度一、人员配备由各部门从部门内部选派一名认真负责的员工兼职担任考勤员，负责每天对员工的签到情况进行监督，对员工的出勤情况进行记录，对员工的各种假条、申请、考勤表等进行保管。二、考勤管理1员工每日于上班前、下班后到规定地点（保安岗亭）进行打卡，打完卡后到达部门工作岗位进行签到，打卡或签到超过规定上班时间，都算作迟到，下班提前打卡或提前签离都记作早退。2迟到比规定上班时间迟到两小时内记作迟到。3早退比规定下班时间提前两小时内记作早退。4旷工迟到两小时以上，六小时内记作旷工半天，六小时以上壹天以内记作旷工一天。5事假员工请事假须提前一天写好请假条交部门主管或经理审批后（一天以内主管审批，一天以上经理审批）方可休息。事假条由考勤员保管，每月1日汇总交行政部。6病假员工请病假须有医生开具的病假证明、门诊病历及药费缴费单，写好病假条交部门经理审批后方可休息，病假条由考勤员保管，每月1日汇总交行政部。7换班员工换班须提前写好换班申请交部门主管批准后才可换班，否则视为旷工。每位员工每月换班不得超过二次。换班申请由考勤员保管，每月1日汇总交行政部。8排班表各部门于每月31日前编制好排班表，经部门经理审核签字后上交行政部，排班表上须注明各班次的上、下班时间。9考勤表各部门考勤员根据每位员工出勤的具体时间填写考勤表，须严肃认真，不得弄虚作假，考勤表经部门经理审核签字后，于每月1日将上月考勤表上交行政部。10加班员工加班须填写加班申请单，交部门经理签字，于每月1日汇总上交行政部。三、考勤奖惩1、全勤奖为鼓励员工出满勤、干满点，特设立全勤奖，员工每月出勤率达100者（壹月内无迟到、早退、旷工、病假、事假等）。可获当月全勤奖30元，未达100者当月无全勤奖。2、迟到壹月内迟到壹次记口头警告壹次，迟到贰次记第一次书面警告，按员工手册规定扣除当月工资总额的10，迟到叁次记第二次书面警告，按员工手册规定扣除当月工资总的的30。3、早退早退处理与迟到处理相同。4、旷工旷工一天按员工手册规定记书面警告，扣除当月工资总额的10，旷工连续三天记严重过失，作除名处理。5、事假事假一天扣除员工当月工资的1/15，依次类推。6、病假病假一天扣除员工当月工资的1/30，依次类推。报总经理审批写字楼租户优惠政策附件11餐饮优惠乙方在甲方各餐饮营业点消费可享受牌价之八五折优惠特别推广除外；乙方在甲方夜总会餐饮享有八五折优惠。门票及洋酒除外2订房优惠乙方在甲方商务中心合约A类价格优惠。3商务任务中心优惠乙方在甲方商务中心打字及复印享有牌价之九折优惠。4洗衣优惠乙方在甲方酒店洗衣享有牌价之八折优惠。5健康中心优惠乙方在甲方健康中心桑拿、按摩服务享有牌价之八五折优惠。6会场及会议设施优惠乙方在甲方的会场及会议设施享有会议包价优惠或其他特惠款待。1总则11荆州市盛智物业管理有限公司（以下简称物业管理公司）经业主方授权拥有荆州投资广场所有物业含写字楼之管理权。承租户及有关人员均不得有侵犯产权及管理权之行为。12承租户应严格履行其与荆州市盛智物业管理有限公司及业主方所签订合同之条款，并应知晓对自己的行为需承担法律责任。13承租户之定义根据其与荆州市盛智物业管理有限公司及业主方的合同约定，为通过租赁或其他方式而取得投资广场物业使用权的签约人。2物业管理公司职责21负责写字楼之管理、经营及公共配套设施、设备之维修、养护。承租户须提供必要的配合。22负责写字楼之治安、消防管理工作。23提供高水准之服务及管理，为承租户忧解难,快速处理承租户之投诉，维护承租户之合法权益。24对承租户违章行为进行纠正和处罚，其方式有责令停止违章行为,责令恢复原状、扣押或没收违章工具，责令赔偿。3承租户之职责31依据承租户荆州投资广场业主及荆州市盛智物业管理有限公司所签订合同之条款，对投资广场所承租之物业享有使用权。32享有对物业管理公司各种管理制度的建议权。33享有对荆州市盛智物业管理有限公司管理人员及员工的监察权及投诉权。34承租户必须按规定及时交纳有关费用。35承租户必须履行与荆州市盛智物业管理有限公司签订合同及所有附件之所有条款。都市网景报修程序以为业主提供满意服务为宗旨，坚持方便业主、文明服务的原则，按北京市小区物业管理服务要求去做，24小时受理住户报修。报修程序客户服务部接到业主报修后，立即给工程部下报修单。工程部接报修单后15分钟内必须到达现场进行维修。维修人员入户维修要求不打扰住户，维修时必须穿鞋套，现场作业时要铺有地布以保证维修后地面清洁。维修完毕后请住户检查，验收后签字。并建立维修回访制度。一般维修项目24小时内完成，维修工作中因特殊原因不能马上修复的（如缺配件）应上报领导及时购买，并向业主或使用部门说明原因，尽快跟进解决。远洋天地报修程序业主报修只须拔打服务热线电话即可报修。一、远洋天地物业管理中心上门维修程序1、轻轻敲门三下，若无人应答，片刻后再轻敲三下，不得连续或用力敲门。2、业主开门后，应先自报我是物业工程部XXX，您家是否曾报修过，得到确认后，穿好鞋套进入业主家。3、用工作布铺在地上，将工具箱放在工作布上，不得将工具放到工作布之外。4、将工程问题处理完后，收好工具，将工作台面清理干净。5、请业主确认修理情况，认可后请业主在工程维修单上签字，需收费的，同时收费并开具收据给业主。6、离开时走到门口应反身将门关上，并与业主礼貌道别。二、远洋天地物业管理中心的工程维修单编号备注1、此工程维修单一式四联。2、第一联为客户服务部留存。3、第二联为工程部存档。4、第三联为业主留存。5、第四联维修结束后，传送客户服务部对报修人进行回访。远洋天地物管中心欢迎广大业主监督需对外协作的项目实施程序1、限于技术能力或人力、工具等原因，维修队不能胜任的设备故障或项目等，为需采用承包给外单位或由外单位协助的范围。主要有11设备损坏部件需要采用特殊加工如车、刨、磨、铣等才能修复的。12新增土木装修工程中较大规模的项目。13需要特殊工艺或装备进行施工的项目如中央空调管系清洗等。2、确定采用外协的项目，由维修队拟出申请报告（附列成本预算、对公司正常营业的影响范围、可行性分析等），报总经理审批。3、申请报告审批同意后，维修队负责根据项目内容联系专业单位洽谈，采用招标竞价的方式选择合适的单位。4、拟承包单位根据项目内容及要求作出详细方案（附列材料及价格清单、质量工期承诺等），与维修队拟出的经过初步洽谈的合同条款样本一起报总经理审批。5、项目方案及合同样本通过审批后，由维修队代表公司与施工单位签定正式合同。6、维修队负责监督施工质量、工期，负责按合同要求进行竣工验收。7、外协项目竣工通过验收合格后，按公司财务支出程序由承包单位与财务部进行结算。8、需要外协的项目中涉及金额教小、或有紧急的需要的，按公司物品采购程序处理。胜智物业管理公司荆州投资广场物业管理处2002年12月8日出租物业设施设备管理程序1、租方与公司物业管理处达成承租意向后，由物业处、求租方代表共同对所承租区域的设备设施进行检查。2、物业处按现场的物业设施状况详细填制记录表，并与租方代表共同签字确认。物业设施状况记录表一式多份，除物业处留存一份外，其余根据需要附于物业租赁契约后由契约收执方保存备查。3、承租方租用的物业设施应按契约规定使用及维护，并接受物业处日常巡查监督管理。4、维修队负责日常对出租物业区域的设施进行巡查，及时维修保养。5、如发现出租给承租方的设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约规定的，应立即制止并报告物业管理处。出租的物业设施由物业管理处负责归口管理6、承租方损毁所租用的物业设施的情况反馈至物业处后，由物业处、租方代表共同现场核实损毁范围，由维修队根据情况填写记录单，签字确认。7、租方移位、更改、损毁的物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原，或由维修队修复。所有损失及费用由物业处负责按契约规定索赔处理。8、出租的物业设施设备在正常使用情况下发生的各种故障均由承租方直接向物业处反映，再由物业处按报修程序通知维修队进行维修。9、维修队按要求定期对出租区域的物业设施进行保养、检修，所有计划均事先向物业处反馈，由物业处联系租方做好协调。其它事项按维修队运作规范处理。10、维修队负责定期按物业处要求准确对出租的物业区域的用水、用电、空调等各种能耗数据进行抄表统计，填制记录交物业处。11、出租物业退租时，由物业处、租方代表共同对照契约所附承租时的物业设施设备状况记录现场进行核对，填制退租物业设施移交单。12、其它事项按公司物业管理规定处理。远洋天地物管中心各部门负责事项远洋天地物管中心机构设置有综合部、客户服务部、工程部、安保部、财务室等职能部门。各职能部门具体分工如下综合部是集办公室、人事、行政管理为一体的综合性管理部门，主要负责各部门之间的协调；上传下达；催办领导确定的重点工作；检查各项规章制度的执行情况；各种文件的拟定、下发；员工的招聘、培训、考核、奖惩；对外联络、后勤管理等。联系电话65573773客户服务部直接面向业主提供服务，具体负责业主入伙手续的办理；负责解答业主、住户的咨询；接待业主的报修、投诉；负责对业主的回访；组织各项费用的收缴，负责小区的保洁、绿化。联系电话65573833（直线）；65573733、65573663转8000、8009工程部负责小区各种设备、设施的正常运行、维修和保养；业主报修项目的入户维修；业主装修申报及管理。联系电话65573933（直线）；65573733、65573663转8012、8013；安保部负责小区整体的安全、消防工作，负责车辆秩序的维护和地下车库的管理。联系电话65573363（直线）；65573993、65573933转8026、8020、8007；财务室负责各种费用的收取。联系电话65574044（直线），65573993、65573933转8019请广大业主监督我们的工作谢谢您装修手册远洋天地装修流程一、业主或住户与装修单位负责人带齐相关资料到物业公司办理申报手续。二、物业公司审核、验证，合格后办理手续。三、装修队负责人到物业公司交纳装修管理费及施工押金等相关费用。四、装修队应文明施工，业主或住户应监督施工质量，监管施工队遵守物业的相关规定。物业管理人员巡查装修情况。五、装修完工后，住户向物业公司申请初验，装修队经住户签字同意后到物业公司办理退场手续。六、初检三个月后物业公司复验。流程说明一、装修资料准备1、住户领取并填写装修申请表，并详细列明装修范围、项目及范围。2、提供下列资料（1）装修设计图纸（包括建筑、水电）（2）施工单位营业执照复印件（加盖公章），资质证书复印件（加盖公章）。（3）装修人员身份证复印件及照片两张（办理出入证及存档）。（4）装修队电工、焊工等特种工种的上岗证及复印件。二、装修审批（1）房屋进行装修须到物业公司办理审批手续，经批准后方可进行装修。（2）装修施工前，住户及装修队对房屋土建结构及配套管网等设施进行检查，并对厨房卫生间进行蔽水试验，将问题反映给物业公司。否则，装修队可能承担应由建设单位承担的责任。三、装修进场（1）装修队负责人带齐施工人员身份证复印件、一寸照片两张到物业公司办理装修出入证和装修许证，办证时间为周一至周五，上午8301130，下午13301700。其它时间不予办理。（2）装修过程中增加施工人员，必须由装修队负责人或住户到物业公司补办入场手续。（3）在小区内过夜留宿的施工人员，须经业主书面同意并担保，由装修队负责人持该工人装修出入证到物业公司办理留宿手续。私自留宿者，一经查出，将从装修押金中扣除100元/人/次，并清退出小区。（4）业主及施工人员应对物业管理人员的的装修检查工作积极配合，服从监督管理。四、装修退场（1）装修队应征得业主（住户）同意并办妥相关手续后方能退场（由业主在装修初检表上签字）。（2）因装修造成房屋设备、设施损坏，管道堵塞、破裂、渗漏，防水层破裂，或给相邻户造成损失的均由装修户负责修复与赔偿。（3）装修队负责人持装修许可证、全部施工人员装修出入证及施工押金收据到物业公司退领施工押金。五、装修验收（1）装修完毕，业主提前13天到物业公司申请预约初次验收，对初验不合格者，责令改正后再予验收。（2）初验合格之日起满三个月后，业主提前三天预约到物业公司申请复验。（3）复验合格后，经业主书面同意，装修队凭押金收据到物业公司退领装修押金。装修规定一、室内装修（1）请勿改动或损坏房屋的梁、柱、板、承重墙、剪力墙、屋面的防水层、隔热层、上下水管道、烟气道、供电电路、天然气管道、暖气管道及位置、防盗及对讲系统等。（2）地面装修不要凿除原水泥层，只允许凿毛。铺设装修材料不得超过楼板负荷，大理石厚度不得超过10厘米。（3）厨房、卫生间改动必须做好防水，包括墙面、地面、原下水管道周围。阳台不得封包，堆放超过负载的物品。非厨、卫房间不得改为厨房、卫生间。（4）不要改变厨房、卫生间、阳台的使用功能，请勿将生活污水排入雨水管道。（5）主下水管不要用建筑材料封包，安装抽油烟机，其排气管须接入烟道。（6）不得擅自封包、改动燃气管道。如需改动燃气管道，须待煤气验收合格后向燃气公司申请，由燃气公司专业人员施工。（7）浴室内安装燃气热水器必须采用强排式，且其排气管不得超出外墙10厘米。排气管不得排入烟道或管井。（8）浴室内安装浴霸必须从插座重新引线，不能使用原预留灯线。房内不得使用超过原设计负载的用电器。（9）未在装修申请中注明的施工内容不得施工。二、外观装修（1）原有门、窗、墙洞、尺寸、位置、式样、颜色等均不要做任何改动。请勿安装遮阳篷。（2）住宅入户门由开发商统一指定式样安装，走廊不准装饰或垫高，门外不准包框、贴瓷片、设神位、鞋柜。（3）空调主机要在预留位置安装，空调架应牢固防锈，排水、排风不要影响他人。（4）请勿在外墙钻孔开洞。（5）首层有小院的及顶层有消防通道的住户不得私自搭建建筑物及构筑物，违者物业公司有权要求其无条件拆除，损失自负。三、施工管理（1）装修时间为每天上午8001200，下午14001800，其它时间请勿噪音施工。（2）装修期间要保持环境整洁，建筑材料、装修垃圾须封装不漏，按物业公司指定地点堆放，由物业公司统一清运；装修材料、垃圾及时搬入室内，不要堆放在公共场所；应保持所经电梯、楼道及走廊干净，请勿将装修垃圾、装修材料堆放在户门外。（垃圾清运时间每日下午14001600）（3）施工期间，如要使用电气焊或动用明火时，应遵守国家有关消防管理规定，要向物业公司提出申请，填写动用明火申请表，批准后方可使用。装修队的电工、焊工应持证上岗，严格遵守安全操作规程，因施工造成的一切安全事故均由业主和施工单位负责。施工现场禁止吸烟。（4）严禁高空抛物，违者处罚5001000元/次，并由肇事者承担由此引致的全部责任。（5）施工单位应在装修前替其装修人员申请及办妥有效证件，将其装修人员的资料详列在申请表格上，携同装修人员的身份证复印件或进京证、暂住证复印件（用于外地施工人员）及近照2张，交到物业公司办理工作证。每张工作证工本费人民币10元（不退还）。另每张押金人民币50元，若遗失工作证者，押金亦予没收及补发工作证工本费人民币20元。施工证50元/证；押金100元。（6）装修施工人员凭证出入本小区，出入证实行专人专证，专户专用，不得涂改或转借。施工人员不得串户装修，逗留非工作区，不得从事招揽生意等与本户装修不相关之行为。（7）办理手续时，施工队须缴纳装修管理费（包括污染处理、物业公司监理、巡查、技术服务、电梯负载及装修提供的其它服务等各种费用），为每户人民币15元/天。（8）施工队不得在楼内、外悬挂、张贴、发放各类广告、宣传品。（9）在小区内留宿的装修人员须经住户、装修队负责人、物业公司三方同意，并办理暂住手续后方可留宿。未办暂住手续者，晚上8点至次日早上7点不得进入小区。（10）施工现场严禁使用煤气罐、电炉、碘钨灯等，并需配备足够的灭火器材。四、装修押金（1）物业公司规定装修队在装修工程开始前须支付装修押金，用于支付如装修过程中造成的废物清理费用及公共区域损坏修补费用等。（2）如押金不能弥补所受损失之费用时，物业公司有权向有关装修队追讨收回所需费用。装修押金作为不损坏小区设施设备及按照已审核的装修方案进行施工的保证。（3）为保证业主的利益和楼宇结构及配套设施的安全，物业公司向装修队收取施工押金，每户人民币5000元。（4）装修完工后，业主须提前13天通知物业公司工程人员，与之预约验收时间，进行验收。验收合格后期满三个月，业主没有异议并书面同意，装修队凭装修押金收据到物业公司领取装修押金（来前请先电话预约）。五、违约处理（1）装修过程中违章堆放、遗弃装修材料、垃圾和损坏公共设施的，按有关规定处理，并须赔偿所有损失。（2）违反装修规定，接到违章通知单而未予及时纠正的，物业公司将作以下处理A）责令停工；B）责令恢复原状；C）扣留或没收工具；D）停水、停电；E）赔偿经济损失；F）根据有关规定处以2000元以下违约金以上几种违约处罚可一并执行，物业公司不会对因纠正违章而采取以上行为所引起的后果负责。（3）装修施工给公用设施及公共利益造成的任何损失，物业公司将向有关当事人追究民事责任并保留索赔权利。（4）物业公司有权要求对影响楼宇设施、结构、外观的装修工程进行更改或还原，在限定期内未更改或还原的，物业公司会安排完成该项工程，所需费用由装修户承担。以上规定，希业主和装修队自觉遵守。远洋天地装修协议甲方北京远洋基业物业管理有限公司（以下简称甲方）乙方（以下简称乙方）甲方系远洋天地物业管理单位，乙方系小区住宅单元物业的购买者或使用者委托进行装修的单位或个人。现甲、乙双方就装修的有关事宜，经过平等协商，特签此协议一、装修申请与报批第一条乙方在装修前应以书面形式向甲方提出装修申请，并填写装修申请表；乙方向甲方提供下列材料1施工单位营业执照及资质证书复印件（加盖公章），如委托个人则需装修委托书。2比例不小于1100的装修设计图（包括平面图、隐蔽工程图、机电项目施工图）或上述图纸的复印件。3乙方向甲方提供现场施工人员的名单、身份证复印件及1寸近照2张。4装修队电工、焊工等特种工种的上岗证及复印件。第二条甲方在收到乙方申请后，对乙方提供的资料进行审核，甲方自接到资料后7个工作日内完成审核工作，并将审核结果通知乙方。如审核合格后，甲方为乙方开据施工许可证。乙方应按照许可证时间开工装修，同时应将许可证贴在装修现场明显位置以便甲方检查。第三条对于乙方提供的资料，甲方认为需要修改或重新提交时，乙方应进行修改或重新提交，并将修改后的资料报甲方，以便甲方进行最终审核。第四条甲方审核完毕的资料，乙方不得擅自改变。如需修改或变动，应以书面形式提前通知甲方，并将修改后的资料报甲方审核。第五条如果乙方不提交装修申请擅自施工，或在甲方未准许之前开工，甲方有权责令其停工，而由此造成的一切后果均由乙方负责。二、出入证第一条为保证乙方装修工作的顺利进行，乙方需要为其聘请的施工人员办理现场出入证，如有未办理出入证的、丢失出入证的或将出入证转借他人的，甲方有权阻止其进入小区，而因此产生的一切后果均由乙方自负。第二条如果甲方发现乙方聘请的施工人员有违法行为，或有不符合小区管理规定的行为，甲方有权将该施工人员清理出小区，由此产生的一切后果均由乙方负责。第三条装修完毕后，乙方应及时将其申请的所有出入证全部收回交给甲方，甲方核查无误后，退还临时出入证押金。三、装修保证金第一条为保证业主的利益和楼宇结构及配套设备的安全，甲方收取乙方保证金每户5000元。第二条乙方缴纳垃圾清运费20元/自然间；管理费（含设备使用费）按15元/天计费，自审批合格领取施工许可证起至验收合格清场之日止。第三条装修完毕经甲方验收合格后，扣除实际发生的费用（以甲方验收合格之日停止计费），3个月未发生质量问题，按规定退还尾款。如验收不合格，甲方将继续收取乙方整改期间的相关费用。四、注意事项第一条楼宇土建结构装修1不得改动门、窗，保持楼宇、房屋外观的美观统一。2严禁拆改破坏原结构、承重墙、配重墙、楼板地面。不得擅自在主体结构上剔槽、打洞，不得凿穿地面、屋顶、阳台隔断板。3装修室内地面石材厚度不得超过12CM，地面装修总厚度不得超过3CM，按施工进度铺地砖前须申报物业管理公司工程部检查批准。4不得擅自破坏原设计卫生间、洗衣间防水层，如有破损须重做防水处理，需进行24小时闭水试验，物业工程部试验通过后方可继续施工。5乙方装修所使用的木制材料需经防火阻燃、防腐处理。6不得将没有防水要求的房间设为卫生间、厨房间。7厨房应有门，不得做成敞开式厨房。第二条水、暖气、燃气管道设施装修1严禁改动室内供暖管线设施，严禁加装暖气片或拆改移位。加装暖气罩，必须留有长、宽不少于400MM的检修口，便于日后维修，否则后果自负。2严禁拆改室内水表，不得擅自拆改原设计管线。3严禁改动或遮挡燃气管线、仪表设施。4室内所有管线节门、接口周围需留有100MM以上距离，并必须按规定预留长、宽不小于400MM的检查口，便于日后维修检查。5不得擅自封包燃气管道。6安装燃气热水器必须采用强排式，且其排气管不得超出外墙10CM，不得排入烟道或管井。7卫生间、厨房间墙体改动的，应当按照防水标准制订施工方案，重新做防水。第三条配电、弱电信号设施装修1配电系统布局必须按审批方案、图纸施工，负责此项工作的施工人员必须有劳动局核发的电工操作证（特种工种证明复印件在物业管理公司备案）。2严禁破坏室内原设计配线回路，严禁强电、弱电线路直埋,必须按施工规范穿线铺设，如有违规造成的一切后果由乙方负责。3不得擅自增改原设计配电控制和计量仪表，隐蔽施工部分照明、插座、空调插座必须按原设计负荷单路控制施工。4严禁拆改原设计电视、对讲、通讯网络布线，如擅自改动，造成不良后果自负。5浴室安装浴霸必须从插座重新引线，不能使用原预留灯线。房间内不得使用超过原设计负荷的电器。第四条楼宇外观装修1严禁拆改外窗、防火窗、阳台，不得擅自加装护栏。2严禁在户门以外公共区域平台违章搭建或悬挂其他物品。违者物业公司有权要求其无条件拆除，损失自负。3空调室外机必须按指定位置安装，冷凝水排放管须接入空调冷凝水管或靠墙固定在外窗一侧。第五条装饰施工现场1装饰材料搬运乙方须提前申请电梯使用时间，按计划安排时间搬运，切勿损坏电梯、公共区域墙壁、楼梯间墙壁等公共设施设备。搬运建筑材料必须封装不漏，搬运完毕须将搬运路线及时清扫干净。2装修垃圾清运乙方必须遵守甲方的规定，按指定时间将封闭袋装垃圾运至指定地点，随时清扫门前杂物。严禁在公共区域堆放建筑材料、装修垃圾，严禁将杂物、油漆倒入下水管线。3施工人员乙方施工人员须衣着整齐，佩带通行标志，按指定通道进入；严禁在本小区非工作区域闲逛，不得损坏小区公共设施设备及他人财务；严格遵守管理规定，保持公共区域墙壁、楼道墙壁的整洁。4装修施工时间1）工作时间8001200，14001800其它时间严禁施工人员进入或滞留在小区内，严禁施工人员在本小区内留宿。2）机械设备作业时间8001130，14301800，其它时间为静音作业时间，严禁施工扰民。（周六、日静音作业）5消防安全每户装修施工现场必须配置两个5公斤灭火器，工作现场禁止吸烟。乙方必须遵守各项安全防火规定，履行与甲方签订的安全防火责任书。五、装修竣工验收装修完成后，乙方须提前通知甲方约定时间，甲方自接到乙方正式验收申请5个工作日内，由工程部、业主、装修公司负责人及装修施工相关技术人员共同验收。验收不合格项目由施工单位限期整改合格。因整改造成的各项损失费用，均由施工方承担。六、其它第一条乙方在此保证因其装修而引起的一切后果，如造成房屋结构、布局、外装修的损坏，房产毗邻房屋的损坏或他人人身安全或财产的损失，房屋渗漏而对四邻造成的损失等均由乙方承担。因此后果而产生的一切事宜如诉讼、仲裁的均由乙方自费处理。第二条如因乙方装修给他人人身财产造成损失，而引起他人向甲方索赔时，乙方负责赔偿因此给甲方造成的一切损失。第三条本协议未尽事宜，由双方协商解决。第四条本协议一式两份，由甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。签约方甲方北京远洋基业物业管理有限公司乙方经办人经办人日期日期智能化系统运行管理工作智能化大厦只有在日常运行使用中，才能体现出较传统型建筑无法比拟的使用和管理效率。确保智能化系统各项功能持之以恒的高效率的正常运行，才是建造智能化大厦的真正目的。智能建筑及智能化系统的运行管理是一门新兴的学科。如何科学地对系统运行进行管理，目前现成的可供利用、借鉴的经验和系统运行管理资料几乎没有。公司领导在工程施工阶段就考虑到了这一问题，责成工程部、物业管理处在实践探索逐步完善的基础上，制订一整套行之有效的系统运行管理方案。为此，工程部、物业管理处在数次不同形式的技术讨论、分析和修改后，结合本公司项目实际运行经验，做了如下几方面的工作1、工程部各专业工程师全部参与大厦智能化系统施工、调试和验收，得到了一次各智能化系统专业知识的强化培训和提高。大厦竣工投运后，各专业工程师充实到物业，从事工程管理，为物业管理和各智能化系统的运行管理培训了一批管理和操作骨干。2、大厦智能化系统施工、调试时，工程师及时消化系统技术资料，参与施工图的深化翻样设计及部分系统的翻译，注重系统各类测试数据、原始施工资料的收集、汇总和分析，故初步了解掌握了各系统工作原理、使用功能和运行规律。3、完善的原始施工资料、系统技术资料和系统竣工资料，是系统运行管理的必要技术条件。4、由于系统提供的技术资料内容繁杂，均侧重于其系统产品的技术介绍，专业性强。这类非针对具体项目而编制的系统技术资料，对大厦的日常系统运行管理可操作性作用不大。为此，工程部在消化系统技术资料的基础上，针对大厦智能化系统实际配置，根据物业工程人员的实际技术水平，重新修订编辑了以图解方式为主的大厦各智能化系统操作手册。5、为规范系统设备的日常运行管理，落实系统设备的日常运行维护，工程部、物业管理处成立专门班子，认真研读设备和系统资料，逐步积累经验，摸索草拟编制了大厦设备运行维护、检修计划及材料人工消耗一览表及单项设备维护台账，且不断修订完善。6、针对智能化大厦系统设备的特点，为实现对大厦日常运行的科学管理，工程部、物业管理处编制了一整套较为完善的运行管理制度。如岗位责任制、设备系统操作规程、设备系统维护制度、值班制度、主要机房出入制度、事故紧急处理程序、日常维护、运行记录规程及大厦设备系统维修基金测算等。7、落实了员工的岗位技术培训。特别是对智能化系统新进管理、操作人员进行实习培训，为此专门编写了实习大纲。不间断的技术培训、专业考核，使员工已初步胜任其相应的技术岗位要求。公司建立了一整套较为完善的运行管理制度，系统操作手册及设备运行维护检修计划，规范了大厦系统设备的日常运行管理、操作和维护，提高了系统运行管理水平。该公司的两幢大厦智能化系统设置先进合理，设施管理工作做得细致踏实，经上海市建委组织评审均已达到智能建筑甲级标准。事宜客房卫生逐级检查制度页码共3页程序检查客房又称查房，客房的逐级检查制度主要是指对客房的清洁卫生质量检查，实行领班、主管及部门经理三级责任制，也包括服务员的自查和上级的抽查。实行严格的逐级检查制度，是确保清洁质量的有效方法。1、服务员自查要求服务员每整理完一间客房，要对客房的清洁卫生状况、物品的摆放和设备家具是否需要维修等进行检查。通过服务员自查不仅可以提高客房的合格率，还可以加强服务员的责任心和检查意识，同时，减轻领班查房的工作量。不过，服务员自查的重点是客房设施设备是否好用、正常客用品是否按规定的标准、数量摆放自查的方式是边擦拭灰尘边检查。此外，在清扫完房间，准备关门前，还应对整个房间进行一次回顾式检查。2、领班普查领班检查是服务员自查后的第一关，常常也是最后一道关。因为领班负责OK房的报告，总台据此就可以将该客房向客人出租，客房部必须加强领班的监督职能，让其从事专职的客房某楼面的检查和协调工作。（1）领班查房的作用领班查房不仅可以拾遗补漏，控制客房卫生质量，确保每间客房都属于可供出租的合格产品，还可以起到现场监督作用和对服务员（特别是新员工）的在职培训作用。领班查房时，对服务员清扫客房的漏项、错误和卫生不达标情况，应出返工单，令其返工。（2）领班查房的数量领班查房数量因酒店建筑结构（每层楼客房数的多少）、客房检查项目的多少以及酒店规定的领班职责的多少的不同而有所不同。一般而言，日班领班应负责约80个房间左右的工作区域的房间检查工作（负责带57个服务员）。日班领班原则上应对其所负责的全部房间进行普查，但对优秀员工所负责清扫的房间可以只进行抽查，甚至“免检”，以示鞭策、鼓励和信任。（3）领班查房的顺序一般情况下，领班查房时应按环形路线顺序查房，发现问题及时记录和解决。但对下列房间应优先检查1）首先检查那些已列入预订出租的房间；2）尽快对每一间整理完毕的走人房进行检查，合格后尽快向客房中心报告；3）检查每一间空房的VIP房；4）检查维修房，了解维修进度和家具设备状况；5）检查每一间外宿房并报告总台。3、主管抽查楼层主管是客房清洁卫生任务的主要指挥者。加强服务现场的督导和检查，是楼层主管的主要职责之一。主管检查的方式是抽查。抽查的好处在于这种检查事先并未通知，是一种突然袭击，所以检查的结果往往比较真实。主管抽查的意义在于检查督促领班工作，促使领班扎扎实实地做好工作。进一步保证客房卫生质量。确保客房部经理管理方案的落实。为客房部管理收集信息。楼层主管对客房清洁卫生质量进行抽查的数量一般可控制在20个房间左右。（1）检查的内容主管主要检查领班实际完成的查房数量和质量，抽查领班查过的房间，以观察其是否贯彻了上级的管理意图、以及领班掌握检查标准和项目的宽严尺度是否得当。主管在抽查客房卫生的同时，还应对客房公共区域的清洁状况、员工的劳动纪律、礼节礼貌、服务规范等进行检查，确保所管辖区域的正常运转。（2）主管检查的重点是检查每一间VIP房；检查每一间维修房，促使其尽快投入使用。抽查长住房、住人房和计划卫生的大清洁房。4、经理抽查楼层清洁卫生工作是客房部工作的主体。客房部经理也应拿出1/2以上的时间到楼面巡视和抽查客房的清洁卫生质量。这对于掌握员工的工作状况，改进管理方法，修订操作标准，更多地了解客人意见，具有十分重要的意义。经理抽查房间应每天保持一定的数量，应特别注意对VIP客房的检查。客房的逐级检查制度应一级比一级严，所以，经理的查房要高标准，严要求，亦即被称为“白手套“式的检查。经理的检查宜不定期不定时，检查的重点是房间清洁卫生的整体效果、服务员工作的整体水平如何，以及是否体现了自己的管理意图。工程部工作程序目录1日常保修处理流程2日常巡查检修流程3预防性检修工作程序4设备翻新改造及增加项目的处理流程5外协项目实施程序6重大活动及贵宾接待的工程保障工作流程7出租物业设施设备管理模式（附物业设施状况记录表）8工程部维修服务规范9写字楼工程维护保养检修计划10三菱电梯维保计划11电梯安全操作规程12中空调远大直燃机组安全管理规范1310KV变电站安全操作规程14写字楼收费性工程维保或安装服务程序附写字楼物业管理工程人员岗位设置表批准抄送物业管理处、招商办、财务部、保安部、卧龙公寓房务部写字楼租赁物业设施状况记录表位置层第页，共页承租单位序号物业设施名称规格型号数量单位状况记录备注1234567891011121314以上为年月日在该区域所做现场统计并即记录的权属大厦业主方之物业设施真实状况。其他记载租户确认物业管理处确认授权人签名年月日授权人签名年月日一、房间设备完好无损，有损坏的必须有维修报告。二、房间设备，用品必须按规定摆入整齐。方便原则美观原则三、房间及浴室用品齐全。四、床必须平整无皱。五、床罩离地高度必须保持一致。六、水杯，热水瓶必须干净，无水迹。七、所有部位都无灰尘。八、镜子要无尘无迹。九、地毯没有垃圾、灰尘、污溃，并且要平整。十、墙面元污溃，无破损。十一、窗帘，尤其是厚帘、床垫、沙发、椅子、茶几、床头靠垫等所有布料物品无污溃破坏。十二、床单、枕套无头发、污溃、无破洞、无异味。十三、房间角落、行李架、桌后、沙发下、床下没有垃圾。十四、客人物品摆放整齐，衣物叠放整齐。十五、垃圾桶无垃圾，无污溃。十六、空调封口，浴室通风口应干净，无尘。十七、门上无污溃，门框无尘土。十八、浴室、浴缸、洗手盆、云石台无油汁、皂汁、头发。十九、墙面电镀（镍），浴帘无皂汁。二十、活塞地漏、无头发、污溃。二十一、马桶内外无污溃，尿渍。二十二、浴室地面无头发、垃圾、水迹。二十三、毛巾、裕袍必须干净，无破损、无异味、叠放整齐标准。二十四、电话、TV、电吹风、电冰箱必须干净，无污溃。客房部早班服务员职责职位早班服务员部门客房部直属楼层领班工作大纲保持客房，走廊及服务区内清洁、整齐、安全符合高标准。职责1、每天负责安排清洁的客房，直达到酒店标准。换床单、枕套、清洁浴室、地毯、墙壁和窗画、家具抹尘、换毛巾、补用品（如火柴、香皂、文具用品、杂志）、倒垃圾、清洁烟灰缸、垃圾桶、清洁茶杯、衣柜门、天花板、空调口、镜子和地毯吸尘。2、用完的餐具，餐车须放在走廊上，并及时通知送餐部给客人擦鞋服务，整理行李。3、检查及补充酒水。4、收取洗衣，检查洗衣单的房号是否正确。5、发送报纸，杂志到客房。6、当客人要求加额外用品，应该适时送给客人。例如加床、万能插座、吹风筒。7、在接到命令时，负责搬家具从一个房间到另一个房间。8、清洁服务区域如员工厕所、楼梯、防火门。9、及时向领班报告特殊情况例如报工程维护单、换灯泡、发现房间有贵重物品如金器、钱、首饰。10、没有做的“请勿打扰”房间，一切遗留物品的上交汇报，补