2008常州武进新天地项目考察报告

中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241常州武进新天地项目考察报告第一节常州城市综合概况简述一、城市概况1、优势的地理交通常州，简称“常”，别称“龙城”，素有“三吴重镇，八邑名都”之称，处于长江三角洲中心地带，与上海、南京等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈，是江苏省13个省辖市之一。全市面积4385平方公里，户籍人口357万人。市区北临长江，南临太湖，沪宁高速公路，沿江高速公路、沪宁铁路，京沪高速铁路，312国道、京杭大运河穿境而过，有着优越的地理位置和便捷的水陆空交通条件。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区。2、丰富的旅游资源天宁寺、近园、天目湖、文笔塔、茅山风景名胜区、中华恐龙园3、深厚的文化底蕴常州距今已2500余年历史，古称延陵、毗陵、晋陵、兰陵，隋文帝时定名为常州，是吴文化的发源地之一，以人文荟萃，名家辈出而著称如龚自珍、霍秋白、张太雷、华罗庚等等。4、发达的经济长三角经济群包括了上海、苏州、无锡、南京、杭州等16个城市，是目前中国最具活力和代表性的经济区域。苏锡常商圈经济增长迅猛，苏南的县市经济发达，人民生活富足，城乡居民购买能力不断增强，消费结构升级明显。位居中国综合实力百强城市前列1）常州三大产业生产总值对比（以2008年做对比）经济指标总收入农业工业商业备注GDP（人民币/亿元）22022683129758364GDP所占比例3159838对比小结常州主要以轻工业为龙头，农业为辅，城市的发展带动了商业的持续增长。2）常州20062008年地区GDP对比经济指标上海南京无锡中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241年份2006年2007年2008年GDP（人民币/亿元）15694618813220223GDP增长比小结连续3年GDP增长20左右，在长三角地区属于增长比例较高的城市。3）省内其他城市的横向比较（以2006年统计数据做对比）经济指标南京无锡苏州常州人口（百万）719443615419GDP（人民币/亿元）2774330048201560GDP增长率151153155152人均可支配收入（人民币/元）19194181891853216649人均消费支出比例65457464603对比小结常州的消费比例仅次于南京、苏州，可见有很强的消费力，并还有挖掘提升的空间。二、武进区概况（略）因1912街区辐射的面必须为常州的两个县级市五个行政区，故不对武进区GDP、消费支出等做重点分析。三、城市综合概况简述总结城市的经济发展呈上升区域，居民的消费能力和消费水平较高，第二产业和第三产已经形成相互带动的作用，因为有第二产业的经济实力奠定，目前第三产发展壮大的过程，还未进入饱和的状态（从城市整个商业的投放量就可看出），城市的消费能力急待全新商业的引导和释放。第二节、常州城市商业、商务环境概述一、商业网点规划2004年到2010年的规划，以商业零售网点、商业服务业网点、专业批发市场、菜市场和生猪定点屠宰、成品油（加油站）的布局结构和服务功能为规划重点，将武进、新北、天宁、钟楼、戚区五个辖区，统一纳入规划范围，具体分为三大商业圈层。内圈层北到关河路、南到劳动路、东到五角场南路、西到怀德路以内的圈层；中圈层东到青洋南路、南到新运河、西到西环二路、北到外环路之间的三角形区域；外圈层主要是新北区的北部、武进区的大部分。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241按照“拓展南北、提升中心”的空间发展方向，城市商业中心以改造提高为主，重点发展新北区、武进区，建设好新北区以行政中心为中心、武进区以湖塘镇和大学城为中心的二市市级商业副中心，以及新建住宅区的社区商业中心和中心镇、重点镇商业。二、城市商业现状1、百货现有区域位置常州百货大楼（常州南大街）、常州泰富百货（延陵西路与南大街交汇处）、莱蒙都会（西瀛里）、常州大洋百货（新丰街），传统百货基本都位于常州南、北大街商圈内序号项目主力租户面积序号项目主力租户面积1泰富百货2100010华联吉买盛150002泰富广场1800013每家玛200003大洋百货2000014人民商场10000中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432414常州购物中心常州百货大楼6000015乐购370005新世纪商城常州百货大楼3800016阳湖广场600006南大步行街乐购12000017南洋商贸广场家家爱家具1800007莱蒙都会常州新百货大楼、沃尔玛、中影院线、冠军真冰溜冰场、汤姆熊、宝国豪健身、新华书店14500018泰富城电影城、泰富百货、五星电器1360008太阳城铜锣湾百货7000019常州武进新天地广场1023009东方商厦1800020莱蒙城500002、超市现有区域位置欧尚超市（兰陵路、永宁路、新北、钟楼）、时代超市（怀德南路、勤业路）、乐购超市（地下超市位于南大街）、大润发超市（关河东路）、沃尔玛超市（莱蒙都会处、经济开发区、钟楼、新北）、常州麦德龙超市（外环路、常澄路），超市大部分集中在南、北大街商圈，另外一些选择在钟楼、新北新区规划副商业中心，麦德龙选择在朝阳商业中心3、酒吧常州休闲娱乐主要在西瀛里、公园路相对集中、其他均零散分布在各个区域，武进区目前没有酒吧但常武中路洗浴较多。1）西瀛里酒吧店名经营形态经营面积经营状况备注苏荷酒吧600平方米左右通过现场观察二层VIP基本空座、一层中厅散台上客率达100，一层两侧卡座上客率达95，整体上客率达90，客人主要以洋酒消费为主。有歌手表演现场氛围较好。G点酒吧800平方米左右国庆期间开业的酒吧，通过现场观察整体上客率不足50，客人主要以啤酒和洋酒消费为主。有歌手表演现场氛围一般。芭比酒吧800平方米左右通过现场观察二层VIP上客率达90、一层中厅散台上客率达100，一层两侧卡有歌手表演现场氛围较好。和拉斯维加斯是一个公司中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241座上客率达95，客人主要以洋酒消费为主。的。百乐门800平方米左右正在装修正在装修2）公园路店名经营形态经营面积经营状况备注拉斯维加斯酒吧4000平方米左右通过现场观察上客率约为65、客人主要以洋酒和啤酒消费为主。有歌手和艺人表演现场氛围一般。激情百度酒吧KTV220平方米左右通过现场观察上客率约为65、客人主要以洋酒和啤酒消费为主。有歌手和艺人表演现场氛围一般。超越神话（SOS风暴音乐酒吧）酒吧KTV1500平方米左右KTV包间上客率较高，演艺酒吧上客率约为60，有歌手和艺人表演现场氛围一般。其他（因分布较散，时间关系未进行现场调研）1、宝莱纳音乐西餐酒吧地址江苏常州双桂坊45号文化馆大楼12层。2、52号酒吧地址常州世纪明珠园商铺52号3、天宁区居酒屋地址周线巷24号4、39度吧地址劳动西路26号5、NINECLUB地址和平南路29号6、常州MT音乐会所地址常州市新市路1号7、天鹅歌舞厅地址清潭路266号8、盛唐酒吧地址常州市西直街3号9、SEVENCLUB地址常州市吊桥路18号10、盛世佳人地址常州市晋陵中路339号6楼11、东栏梨花地址常州市和平北路斜桥巷1号楼中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324112、交点情感酒吧地址常州市陵北路新天地商业广场B座3楼13、阿伦的故事酒吧地址常州市晋陵中路360号14、新飞月HI吧平南路100号15、舞度芳华会所酒吧吊桥路18号16、黄金大酒店商务酒吧延陵东路716号17、东栏梨花BAR和平北路斜桥巷1号楼18、第九频道HI吧勤业路285号欧尚超市旁三、城市商业、商务环境概述总结百货类主要集中在市区中心商圈，近几年餐饮和娱乐也逐渐向市区中心商圈集中不论是经营的品质或经营的规模都承上升去区域，时尚高端的酒吧主要集中在西瀛里，常州传统的酒吧主要集中在公园路。新北区、武进基本无酒吧，未来项目受市区中心商圈的影响比较大短期内想改变消费习惯有很大难度。第三节、常州城市消费分析一、消费背景通过观察和询问，目前前常州的消费者的平均年龄约为33岁，1835岁占70，1855岁占30。消费平均家庭收入约为50000元，其中收入25004000元约占41，40006000元约占35，其它约为24，可见35和24是消费的主力。从目前的商业业态的形态和布局，市中心区域基本辐射了全市的居民武进和新北辐射有限基本为部分本区域居民。二、消费习惯通过观察和询问、走访和比较目前商业各个形态的消费百货购物是最大的支出，生活日用品消费列举第二，娱乐类消费除市中心消费较高外，武进和新北所占比例都较低是否可以引导释放还属未知。三、项目概念预测从武进的表象看目前百货、餐饮、娱乐三种业态还是比较稀缺，尤其是餐饮、娱乐类，但商圈的业态稀缺并不代表供需关系的成立，还需进行专业细致的研析。第四节常州新天地项目概况及周边商圈分析一、项目概况中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241二、项目商圈商业分布1、已经开业的项目项目名称地理位置建筑面积市场定位业态定位主力商户项目现况人民商场人民中路20号10000平方米低档购物、娱乐、美食、休闲无1985年开业，规模太小，档次低下，商品杂乱，极易被市场淘汰乐购安定中路1号37万平方米中低档服饰城，小商品市场，餐饮，娱乐无2002年开业，目前经营状况一般。南洋商贸广场常武北路与光电路交汇处18万平方米中低档服装，鞋帽，箱包，床上用品，家具、家居，餐饮，娱乐。家家爱家具城2006年10月开业，目前经营状况一般。洋湖广场湖塘街9号6万平方米低档服饰城，小商品市场，餐饮，娱乐无2006年9月开业，目前经营状况较差。富克斯流行广场定安路与常武路交叉口135万平方米中低档1楼环宇时尚馆2楼伊人彩蝶馆3楼劲酷流行馆4楼缤纷生活馆无2007年开业，目前百货类经营状况一般，4楼电玩、台球、KTV经营状况较好，特别是KTV（40个包间全满）2、未来开业项目项目名称地理位置建筑面积市场定位业态定位主力商户项目现况大学城中央商业街鸣新中路、常武路16万平方米中低档购物、超市、餐饮、文化、体育、休闲娱乐、金融、经济型酒店无目前商业街已有部分开业，但情况不理想，规划预计将于2010整体开街。莱蒙城延政中路（武进区政府正对面）100万平方米中档住宅、百货沃尔玛未开业，计划将于2009年开业常州又一城花园街33号17万平方米中档地上层数大润发3层百货5层，购物街4层，塔楼20层，地下2层。大润发仅大润发开业，经营状况较好。新城上街花园街5万平中档12层服饰，珠宝首饰专卖店，无正在招商，计划2010年3月开业中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241方米34层餐饮休闲娱乐茂业泰富城花园街31万平方米中高端茂业百货，餐饮、休闲娱乐，超市，快捷酒店，影视城，电器城等茂业百货正在招商，计划2010年1月开业武进购物中心常武路16万平方米百货公司、大型品牌折扣店、大型海鲜城、星级大酒店、城市旅店、特色餐饮、量贩式KTV、婚纱摄影、大型休闲浴场、书城、休闲娱乐公司、各种特色专卖店神采飞扬电玩城，东方影城。正在招商，目前两个主力店都为实际进驻，开业日期不确定。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432413、项目商圈商业分布分析小结区域现有相对成熟的商圈围绕常武中路以西，人民路以南，长虹路以北2公里范围内，主要分布商业经营业态为中低端百货，小商品市场，电器卖场，超市卖场，家具、家居卖场以及少量的中型餐饮，娱乐店。通过上述分析可以看出目前百货，小商品市场，电器卖场，超市卖场，家具、家居卖场等经营状况一般，但位于富克斯流行广场4楼电玩、台球、KTV经营状况较好，特别是KTV（40个包间全满）由此可见娱乐类消费空间可以有待激发和释放。第四节项目进驻的观点分析一、项目SW0T分析1、优势1）区域商圈的核心地段，城市的南区副商业中心；2）交通便利规划中的轻轨1号线位于项目的西侧，是市中心区进入武进的第一站，驾车驶入市中心区约为15分钟；3）项目南侧为1000亩的免费开放式南田公园，能够有效地聚集人流；4）项目周边已建成和在建的中高端现代居住社区较多；5）电视塔为项目的一大亮点，可谓是项目的标志性建筑；2、劣势1）新区新项目的培育期较长；2）从整个项目业态规划和业态配比来看存在以下问题（1）1号楼为珠宝首饰，此业态客流量不大人流带动性不强；（2）2、3号楼为品牌服饰，此定位和茂业泰富城形成了正面竞争，会因为体量和品质的问题形成竞争劣势从而影响整个项目的经营；（3）4、6号楼规划成餐饮，本来餐饮是比较能够带动人流的，现在反而规划在项目内街次干道上造成此业态无法实现人流带动，因为在内街次干道也没有更多的展示面，未来经营状况堪忧也会影响项目整体经营；3）就我司意向租赁的区域商业展示、和主入口的设置方面来看存在以下问题（1）进入酒吧区域无快捷通畅的主入口，新天地广场距离酒吧区域太长，且还将不能带动人流的业态规划在进入酒吧区域的首要位置；（2）项目广电中路临街的11号楼为电器卖场，又将酒吧的展示面遮挡，仍然有一条次通道可以进入酒吧区域，但据现场目测不足8米不利于酒吧区域商业环境布置；（3）项目的11号楼北侧为车库入口，仅有一条人行便道无法做为酒吧区域的入口；（4）花园街2号楼一侧的次通道仍然受业态规划的和通道宽度的影响不能做为酒吧入口；（5）项目新天地湖一侧看似位置很好展示面较大，但仔细分析可以看出从站在南田公园南侧3层以下的展示效果基本为零，步行从南田公园至酒吧区域至少要510分钟。（6）整个酒吧街区物业分布较散，集群效果不好相互之间带动性不强；中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格