2007年山西省洪洞县碧天花苑市场调研报告(word 42)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1山西省洪洞县碧天花苑市场调研报告第一部分洪洞县房地产市场分析21、洪洞县整体社会环境与经济分析22、洪洞县房地产市场现状分析113、洪洞县房地产市场特征归纳17第二部分洪洞县房地产发展趋势预测191、洪洞县城市化进程解FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2读192、洪洞县房地产市场发展趋势预测21第三部分洪洞城区主要楼盘调研26第四部分市场调研结论30第一部分洪洞县房地产市场分析一、整体社会环境与经济分析FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。31、地理位置洪洞县位于山西省境南部，临汾盆地北端，隶属临汾地区，行政面积1563平方公里，下辖9镇16乡463行政村，人口约73万，是山西省人口第一大县。县内交通发达、道路便利，南同蒲铁路纵贯县境南北，是洪洞县对外交通的大动脉，大运公路、霍候一级路、祁临高速公路纵贯南北；国道309线、赵克公路、洪古公路横跨东西；县乡公路星罗棋布、四通八达，自成体系。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。42、气候特征洪洞县属暖温带大陆性气候，一年四季分明，年平均温度123度，年平均降水量4933毫米。冬季寒冷干燥；春季多风少雨，升温快、蒸发量大；夏季降水集中，雨热同步；秋季处于夏季风向冬季风过渡时期，前期夏季气候特征占优势，后期秋高气爽，但为时较短。光热资源比较丰富，水分资源不足，气象灾害多“十年九旱，旱涝交错”。3、自然资源洪洞县资源丰富，交通发达。东西部山区大量蕴藏着煤、铁、铜、石膏、等30多种矿产资源，储量大，开采价值高，开发利用的前景广阔。洪洞是山西省“能源重化工基地县”之一，尤以煤炭为最，据勘探测算，全县煤FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5炭总储量4415亿吨，可开采量2015亿吨，且煤质好，埋藏浅，分布广。汾河自北向南贯穿中端，全长458公里，先后12条季节性的河流汇入，河流全长332公里，多年平均径流量1087立方米。地下储水量为104亿立方米。全县有大小泉水126处，年径流量为15亿立方米，其中霍泉最大，年径流量为13亿立方米。中小型水库9座、塘坝工程12座，总库容260余万立方米。南同蒲铁路干线、大运公路、霍候一级路、祁临高速公路纵贯南北；国道309线、赵克公路、洪古公路横跨东西；县乡公路星罗棋布、四通八达，自成体系。4、地形地貌洪洞县是临汾盆地的组成部分，地势东西高，中间低。东部霍山，山峦重迭，森林茂密，最高峰老爷顶海2347米；西部有吕梁山系的青龙山、罗云山，最高峰泰山顶海拔1332米；中部为河谷平原，海拔在400至500米之间，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6地形开阔，交通便利，渠道纵横，土壤肥沃，盛产棉麦。中部汾河自北向南纵贯，平川轮廓也由北而南逐渐展宽。山地外围布有大面积的丘陵，靠东西两山自北向南连绵不断，多形成梁、垣、峁黄土地貌。全县可分山地、丘陵、山前倾斜平原、河谷阶地四种地貌单元。山地占总面积的189，丘陵占328，山前倾斜平原占267，中部河谷阶地占总面积的216。全县平均海拔430米。5、历史沿革洪洞县历史悠久，文化灿烂。洪洞县是中华民族古老文明的发祥地之一，洪洞，西周为杨候国，秦汉置杨县，隋改洪洞至今，因境内有“洪崖”、“古洞”两个自然地貌而得名。1954年洪洞和赵城两县合并统称洪洞县。六百FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。7多年来，“问我祖先在何处山西洪洞大槐树”的民谣使洪洞大槐树成为大半个中国百姓魂萦梦牵的“根”。一曲“苏三起解”更使洪洞名扬四海，著名作家李荐葆称洪洞县为“神圣之邦”，因为“华夏大半部古文明史在这里浓缩，抓一把沃土就能攥出古老文明的液汁”。6、经济发展状况洪洞县2007年县域综合实力跃居临汾市第二，全省第八，全国461位，跻身全国500强。，属于山西省的经济强县，在80年代初期确定了“工业强县”的经济发展战略，工业经济已成为县域经济的重要支撑和财政收入的主要来源。工业方面以园区建设为依托，建设龙头企业，加大工业园区建设力度，建成了以赵城工业园区为龙头的赵城焦化、甘亭生化、堤村冶炼、辛村轻FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。8工四大园区，而且规模仍在不断扩大，效益也日益显现。去年年底，全县纳税上千万元的企业达11个，其中5000万元以上的达到5个，成为富民强县的重要支撑。2007年全县3大产业比例为67024，结构不合理，3大产业中第二产业比重较大，第三产业比重较小，比全省平均水平的349低109个百分点，支柱产业中传统产业比重较大，传统产业中煤焦产业比重过大，经济结构调整和节能减排任务相当繁重。近年来，洪洞县大力推进“信用洪洞、富裕洪洞、文明洪洞”三大工程，着力实施“农业富民、工业强县、城镇扩张、旅游开发”四大战略，农业的基础地位不断巩固，产业化程度不断提高，工业经济主导地位不断加强，企业生产走上了规模化之路，第三产业蓬勃发展，经济结构调整日趋均衡，人民生活不断提高，县域经济整体实力和发展后劲进一步增强。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。92007年国民经济生产总值（GDP）2007年全县生产总值达到93亿元，同比增长10；第一产业全年累计实现增加值58亿元，同比增长15，第二产业完成增加值651亿元，同比增长94，第三产业累计完成增加值221亿元，同比增长139。固定资产投资2007年全县固定资产投资完成244亿元，增长57。其中商品房投资完成11亿元，同比增长1687，居民可支配收入2007年城镇居民人均可支配收入达到11076元，同比增长134；农民人均纯收入达到4505元，同比增长118；居民消费水平随着城市居民收入稳步增长，消费市场渐趋活跃，人们的FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。10消费水平显著提高。社会消费品零售总额完成192亿元，增长198；（5）财政收入2007年洪洞县财政收入达到1647亿元，增长247；2008年国民经济生产总值（GDP）2008年全县生产总值达到106亿元，同比增长139；第一产业全年累计实现增加值61亿元，同比增长5，第二产业完成增加值723亿元，同比增长11，第三产业累计完成增加值276亿元，同比增长249。固定资产投资2008年全县固定资产投资完成266亿元，增长9。居民可支配收入2007年城镇居民人均可支配收入达到12364元，同比增长116；农民人均纯收入达到5085元，同比增长128；居民消费水平随着城市居民收入稳步增长，消费市场渐趋活跃，人们的FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。11消费水平显著提高。社会消费品零售总额完成234亿元，增长219；（5）财政收入2007年洪洞县财政收入达到1951亿元，增长185；7、城市规划2008年，县委、县政府将洪洞县城定位为全县商贸、宜居、文化和政治中心。为了打造城市亮点，构筑城市发展的框架，启动了一批城市扩张重点项目滨河东路工程、玉峰街拓宽改造工程、恒富大道及恒富大桥建设工程、涧河生态绿地工程、城市污水处理厂及配套管网建设工程、垃圾填埋场、医疗垃圾处理场建设工程、城区二级客运站建设工程。同时规划启动了集科技FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。12馆、图书馆、博物馆、老年人活动中心、青少年活动中心、大型会议厅及休闲广场于一体的多功能会展中心建设工程。近年又启动了县城集中供水、集中供气、集中供热等民生工程，城市功能日趋完善，城市品位显著提升。县城绿化面积达到104万平方米，城区绿化覆盖率达到96。累计投入7亿多元，规划建设了一大批城建重点工程，县城“六纵六横”道路框架建设全面启动。卫星城镇建设快速发展，城镇规模不断扩大。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。13小结虽然近几年洪洞县的经济发展形势良好，经济基础强势，目前经济与综合实力仍处于山西省县市中上游水平，随着三大主导产业的确定，可以预见，未来几年，洪洞经济发展后劲强力；近几年，洪洞城镇居民消费意识和消费水平正逐步加强，随着居民存款和可支配收入的增加，这一形势仍将继续提升；城市化进程已经成为洪洞未来几年城市发展的重点，几乎可以肯定本地区的商品房建设将要在近年内达到一个史无前例的高度；二、洪洞县房地产市场现状分析FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。14房地产开发在洪洞县仅处于一个初级阶段，目前还存在着没有明确的产业政策、行业规范为标准；仍寻在着产业结构不合理、房地产市场的整体规划不到位等诸多问题。洪洞城区近两年年均开发面积15万左右，约8001200套，年均新建商品房销售率约75，市场供求基本平衡，商品房销售持续升温，新房存量房高于现售交易面积；从市场现有住宅项目研究分析，洪洞县城现开发的房地产项目基本集中在普通商品房这个层面，同质化现象严重，没有高中端产品区分，所有产品的规划、设计、营销推广、后期管理等基本特征相雷同，客户群过分集中。目前，洪洞私房和小盘还比较多，缺少真正成熟的大盘，洪洞房地产市场正逐步在向以商品房为主导的消费市场转变。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。151、房地产发展历程洪洞县房地产市场起步较晚，直到上世纪80年代初，城市居民住房非常紧张，几户，甚至十几户共住一个大院的情况非常普遍，房屋结构以土坯砖木居多，这种状况80年代以后逐步有了改善。政府和一些单位采取集资方式，建起了一批住宅小区，80年代建成的有财政区宿舍、农业银行宿舍、县供销社宿舍，政府在南环路（体育场南）建成了我县首个集中连片商品住宅小区。自此，城市商住小区建设翻开了新的一页。至2004年，信合小区、煤运住宅小区、康源小区、县委住宅小区、涧河住宅小区、教师安居工程小区、五交化住宅小区等相继建成。近几年，莲花嘉园、盛世花园、梗壁别墅小区、沁园小区也已建成，但这FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。16些小区建筑高度均不超过6层。目前，已建和在建的盛达小区、江南新城、天域锦城大厦、鸿安古槐大厦等高层商住楼竣工后，将成为县城标志性建筑，为城市增添新的亮点。2、洪洞县房地产发展现状A、发展现状随着洪洞县济持续健康发展，相应的城市建设投资加大，基础配套设施不断完善，人们对住房的更新换代要求日趋强烈。同时，随着住房制度改革的深化，停止住房实物分配，人们的住房必须依靠市场提供，这些都决定了洪洞房地产市场的启动的同时也促进了房地产开发市场的发展。房地产市场在FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。17多年停滞不前后，从2003年下半年开始活跃，价格不断上升，查其原因，大致如下由于房地产价格已与市场接轨；2003下半年以来，建材价格大幅度上涨；市场上地供应开始缩紧；城市化发展增进，大量农村人员入城居住，城市原有居住人员又开始进行住房更新，有效需求不断增长，这也是价格上涨的主要原因。B、存在问题自2003年起，洪洞的房地产市场已经从最初的萌芽期走向成长期，但由于以下各种原因，洪洞房地产市场发展缓慢，严重跟不上城市化建设的步伐，也因此产生了，城市局部地区住房供不应求的现象FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。18由于前几年洪洞对土地控制不严，私人建房成本低，建设形势“火爆”。城市化进程加快，道路、水电等城市市政设施的完善，近郊村组集体土地开发现象严重。城市发展战略不明确，导致开发商、居民对城市未来发展方向比较模糊，制约了土地市场的活跃程度。由于以上各种原因严重制约了洪洞房地产市场的健康发展，相对于洪洞城市化进程的速度，房地产市场的发展已经滞后，但由于进入2004年后，洪洞县政府已认识到了上述问题的严重性，加强了市政配套费用的征管及基础设施建设，加强了集资建房的管理，停止城市规划区私人使用集体土地及私人建房，同时，加大了对房地产违规开发的管理力度，对无资质开发、未取得预售许可证擅自预售商品房等行为进行了严厉查处，规范房地产开发市场，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。19虽然在很大程度上起到了积极的左右，但由于政策执行力度不够，以上四种现象都还没有完全遏制。2、地方政策指导方向2007年洪洞县相关部门将加大对住宅小区规划建设、工程质量的监管力度，把小区建设的有关指标纳入市政府规范性文件中，成为引导和约束房地产开发企业的依据和手段。功能型、美观型的建筑是市场主流，绿色、环保建筑是建筑业的发展趋势，智能化建筑将成下一代建筑的市场主流，而新材料、新技术的运用是现代建筑业的发展方向，节能型建筑是现阶段建筑业关注的焦点，是下一代建筑的努力方向。今后洪洞县将控制较小地块的审批，建设规模住宅小区，因为小型地块的FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。20开发建设在规模上不能够形成较大生活社区，一定程度上影响了人口向中心城市聚集，加大了后期的物业管理难度。根据洪洞县城市总体规划的指导，城市化进程将成为未来几年洪洞县城市建设的重点，由此产生的大量乡镇购买人群对项目的开发也是非常有利的因素。3、客户来源分析洪洞县房地产市场消费群体基本归纳为五个层面第一是公务员、私企业主、个体工商户、教师、律师、医生等城市中产阶级；（65）第二为城区大批拆迁户；（15）第三是下辖属县进城定居人士。（10）第四是外埠投资客；（5）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。21第五是其它的一些购房客户；（5）三、洪洞县房地产市场特征归纳1、开发特征洪洞县开发商大多数以本土开发企业为主，开发理念普遍落后。并且开发以中小规模开发为主，大规模开发近两年刚刚兴起，尚未有真正的大盘落成。2、供需特征洪洞县近几年住宅用地交易平稳攀升，预计今明两年开工面积城市中产阶级拆迁户下属乡县投资客其它55101565FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。22和竣工面积都将有较大增加，从总体上看，住宅建设将从中低档住宅向中高档住宅转变。3、规模特征洪洞县目前私房和小盘比较多，规模一般在6万平方米左右。4、营销推广特征洪洞县目前在售楼盘的营销推广水平都比较低，缺乏专业的营销团队，不注重提高项目形象包装的附加值。5、价格特征价格逐年增长，年增幅在15左右，目前整体销售均价在2300元/平米左右，中心城区价格比城乡接合部高200元/平米。6、产品特征目前市场供应产品以中低档产品为主，并且户型面积普遍偏大，结构较为不合理。7、市场销售状况由于受“城市化进程”的影响，市场刚性需求旺盛；整个市场的放量也较大，房地产发展前景、发展态势较好。同时，市场竞争日益激烈。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。238、物业类型洪洞县土地市场具有明显的优势，土地可供总量大，地价便宜。但市核心城区土地资源稀缺性日益得到体现，土地显得日益弥足珍贵，土地价值逐步得到体现。市建设局通过政策性的优惠来鼓励市区高层物业的发展。目前开发的物业类型以多层、高层为主，小高层、高层市场抗性较大。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。24小结产业结构的合理化正适合外来成熟的房地产开发公司，是我项目发展的一个必然支撑；但是做为外来房地产开发公司，我项目的运营成本必然在短期内高于本地市场其它同类产品。洪洞城区内私房比重较大，我们的客户定位及引导，必定是下一步工作的重中之重。洪洞县城现开发的房地产项目品质集中，没有高中端产品区分，所有产品的规划、设计、营销推广、后期管理等基本特征相雷同，这就导致其客户FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。25群过分集中，市场整体同质化严重的局面；由于房地产开发在洪洞县仅处于一个初级阶段，没有明确的产业政策、行业规范为标准；产业结构不合理、房地产市场的整体规划不到位，以至于项目开发过程中，方方面面的利益都得不到有效保障。第二部分洪洞房地产市场趋势及预测一、洪洞县城市化进程解读（20032020）1、城市化水平至2007年，市域城市化率为35，至2010年为39，至2020年为50。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。262、市域城镇规模等级结构一级中心城市1个洪洞城区，2010年人口规模20万人（省政府批复要求控制在15万人）。3、市域交通运输体系“六纵六横”道路框架格局。完成了洪洞大道南段、古槐北路和飞虹东街改造等重点工程，启动了恒富大桥工程。4、中心城市规划规划形成一环、两心、四轴、三区的旧城空间布局。一环指建设环城绿带，形成新旧城分隔的标志。结合环城绿带的建设，突出文化节点的塑造，以形成历史认知空间。两心形成城市主中心和旧城区中心，互补互利，相互依托。四轴古槐路为城市行政轴线，注重其功能发挥和景观塑造；光华路为商业轴线，展现洪洞历史商业街的传统历史文化特色；寻根步行街贯穿槐乡广场和传统风貌协调区，形成一条文化旅游轴线，串接槐乡广场、关帝楼广场、文化广场，将优美的步行街空间环境与传统文化特色相结合，构筑寻根文化轴线的特色；FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。27三区规划结合千佛寺、钟楼寺、古民居，形成传统风貌区，按照整旧如旧的原则，保持该街区的传统风貌；关帝楼规划要求进行重点保护，形成旧城历史风貌协调区。周围建筑高度、体量色彩、设计风格应与文物古迹相协调；在拆迁改造基础上形成的多层特色居住区，既要利于人民生活设施、环境的改善，又要利于传统文化的沿袭。5、中心城市性质洪洞全县政治、经济、文化中心，以轻型工业和旅游、商贸为主的“古槐之乡”特色城市。6、城市结构县城分为东城区以老城区为主、西城区（河西区）、南城区（涧河以南）。7、城市用地发展方向河西经济开发区。8、城市建设控制区东起南辛堡，西至大运路西200米，北起辛北，南至王村，面积约473平方公里，涉及原城关、白石、冯张、马牧4个乡镇，31个行政村FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。28二、洪洞县房地产发展趋势1、从整体市场发展趋势来看洪洞县房地产市场由快速发展转向为平稳发展，市场日益规范化、完善化、专业化、合理化，房地产市场正朝着健康、平稳的方向发展。2、开发规模与品质发展趋势逐步向大规模进军，成片开发将成为市场主流，建筑品质将会有一个质的飞跃，高品质的大盘将会成为市场的热点和焦点，消费者的精品意识也将进一步加强。3、区域开发趋势由于老城区开发成本和开发难度较大，土地供应量有限，偏中心、开发区也将成为房地产开发重点区域。4、物业类型发展趋势由于土地的稀缺性，小高层将成为洪洞县房地产市场发展的另一个方向，但目前市场可能存在12年的接受过程。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。295、从价格走势看洪洞县房地产市场正处于发展阶段，虽然一系列的宏观调控政策及近年来整体市场的低迷状况对楼市产生一定的影响，但洪洞县房地产市场具有较大的发展空间，房地产销售价格仍持平稳上升的趋势。6、从市场需求来看在洪洞县城市规划中，至2007年，市域城市化率为35，至2010年为39，市区人口规模发展到20万人。可见洪洞县房地产市场需求量仍持快速增长的态势，未来5年市场购房需求潜力巨大，经济实用的中小户型是未来市场需求的主体，中低价商品房、自住性需求增长，房地产消费也随之进入理性化阶段。7、从市场供给来看随着旧城不断改造，洪洞县“十一五”住房发展规划，未来5年内市区房地产市场供给量将保持稳步增长，尤其是经济适用房将大幅增长。8、从产品自身发展来看整体环境、物业管理、房屋的结构和品质以及文化将成为未来洪洞县地产发展的主流。人们生活水平的提高，对居住环境提FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。30出更高的要求，消费者不再停留在“居者有其屋”基础上，项目的品质、环境、社区文化将成为消费群体置业首先考虑的条件，因此社区品质、环境、文化将成为未来房地产发展新目标。总体上看，2008年是洪洞房地产开发、发展速度和运行质量都较为理想的一年，全市房地产市场实现了总量基本平衡、甚至供不应求的现象、结构基本合理、基价基本稳定的目标。今后几年将是洪洞房地产市场快速成长的大好时期1、随着房地产用地统一储备供应制度的建立，引导商品房有序开发，洪FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。31洞土地市场将走向公开化、市场化；2、按照城市化发展的规律，今后几年洪洞房地产发展的方向将被定义在新区以及城市边缘地区；3、房地产的发展离不开规模效应，除目前市场上已在售的江南新城外，预计在未来两年内将会启动12个10万平方米以上住宅小区建设；4、进一步开放和规范房地产开发市场，外地资质高、实力强的房地产开发企业将参与市场竞争；5、受国家政策以及禁止私人、单位建房的约束，政府也会适当地鼓励市民换房买房，促进住宅消费。6、伴随者房地产市场的发展，也将带动二级市场的活跃。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。32根据走访调查的数据分析显示，近一年洪洞土地成交、房地产开发投资与去年同期相比出现了全面下降的态势。但住房消费量、价格有一定程度的提升，一个很重要的原因是，房价已经开始与市场接轨，而市民的心理接受程度正在形成，经济条件的提高，相成了居民住房需求的扩大，洪洞房地产的春天即将来临但是，我们必须也要看到，受国家宏观调控政策以及全球经济整体低迷的影响，消费者希望未来房价涨幅会趋缓，地产市场不断发展的背后，也要清醒的意识到，国家对房地产市场调控政策的陆续出台，加上房地产销售价格的高走，在一定程度上打压了购房需求，房地产市场风险已逐步显现。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。33小结综上所述，以上各项经济数据指标显示，洪洞县经济的稳步增长，带动了社会各项事业的发展和进步。洪洞县正朝着其城市总体规划要求在实施，作为临汾地区重点发展的县市，洪洞迎了经济发展的最佳机遇期，宏观经济必然得到近一步提升，巨大的市场、良好的投资环境为其招商引资和培育优势产业提供了新的契机；国家实施西部大开发和促进中部地区崛起两大战略深入推进，将对洪洞经济发展产生巨大的推动力，必将拉长延伸产业链，大力发展外向型经济，将增强洪洞县市的产业聚集功能，加快企业集群建设，工业必将成为洪洞的支柱产业，同时带动第三产业的长足发展。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。34种种迹象显示，洪洞县房地产发展有较强的经济基础支撑。注宏观经济分析中所涉及的数据来源于山西省统计局、发改委统计资料。第三部分洪洞城区主要楼盘调研项目名称沁园春开发单位洪洞县晋亨荟严开发有限公司项目地址飞虹大街与嘉园路交汇处物业类型小高层物业规划商住两用FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。35总建筑面积约60000主要户型面积22（约106）32（约121160）均价2850元/销售折扣98折销售现状一期售磬，二期销售物业费08元/宣传主题领舞洪洞高层生活FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。36综合评价项目邻近城市商业中心，紧靠涧河，环境较为优越，门禁、安防系统等楼盘自身配套全面，项目走高品质路线，户型设计合理、跨越区间大，致力打造洪洞“高尚住宅”，离本项目较近，也是本项目的主要竞争对手之一。项目名称锦槐嘉园开发单位洪洞县弘鑫房地产有限公司项目地址古槐南路物业类型高层物业规划商住两用FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。37总建筑面积不详主要户型面积32（约123180）均价2885元/销售折扣最低96折销售现状销售中物业费未定宣传主题洪洞核心魅力倾城综合评价项目位于洪洞县城中心位置，周边商业、居住气氛成熟，也是拥有目前洪洞住宅楼盘中最大的底商项目，项目建筑现代、大气，但是项目基本无绿化面积，同时由于高层塔楼自身存在的缺陷，楼盘在户型设计上存在面积偏大、结构不合理等诸多弊端，目前销售状况不理想。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。38项目名称鸿安古槐大厦开发单位临汾市鸿安世纪房地产开发有限公司项目地址古槐北路与玉峰路交汇处物业类型高层物业规划商住两用总建筑面积约4万主要户型面积32（约116146）均价2680元/销售折扣98折销售现状销售中物业费未定宣传主题尽享都市品质生活综合评价项目位于洪洞县城中心城区，紧邻县城行政中心和万余平方米的中心绿化广场，周边商业、居住气氛成熟，商业街、莲花市场近在咫尺，项目地理职位优越，配套齐全，该项目地理位置较好，项目定位档次较高，形象包装到位，在洪洞具有一定的影响力，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快