2007年全年苏州吴江房地产市场分析报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178907年全年苏州吴江房地产市场分析报告目录一、宏观综述11、经济环境12、07年宏观政策汇总分析13、吴江07大事记二、土地市场21、07年土地供应汇总22、07年各乡镇土地市场分析三、房产市场31、07年吴江房产发展分析2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178932、07年吴江各乡镇房产市场汇总四、市场展望41、08年房产形势预测42、08年吴江房产关注焦点一、宏观综述11经济环境2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178912、07年宏观政策汇总分析2007年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使中国房地产业的发展步伐更加稳健。走过2007年，让我们一起回顾那些让人兴奋、让人无奈、让人忧愁、让人震惊的房地产宏观调控政策。加息年内的频繁加息，对于房地产市场的影响相应其他行业更为明显。如今按揭置业是投资置业者购买房产的主要方式，连续的加息，增加投资置业者的投资成本，加之目前“股市”“基金”的火热局面，投资将资金者转向股市，楼市的观望气氛逐渐加重。政策简述央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，12月21日已经连续进行6次加息,并10次上调银行准备金利率。时间存款基准利率贷款基准利率07122141474707091538772907082236702070720333684070519306657070318279639贷款50万期限20年，2004年10月至今10次加息月供变化表基准利率优惠利率调整时间利率月供相比上次增加利率月供相比上次增加2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178920041029之前504331084504331084200410295313386751653133867516200531761236168623086550834417557200641863936955678757513510769200681868438286213306581435287118012007317711390958809660435359471662007519720393675271761236168622152007720738399136546162733661354449200782175640463354976426370611447620079147834129468313665553773786767200712217834129460665553773780调整时间调整结果2007年12月25日由135调至1452007年11月26日由13调至1352007年10月25日由125调至132007年9月25日由12调至1252007年8月15日由115调至122007年6月5日由11调至1152007年5月15日由105调至112007年4月16日由10调至1052007年2月25日由95调至102007年1月15日由9调高至952006年11月15日由85调高至92006年8月15日由8调高至852008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892006年7月5日由75调高至82004年4月25日由7调高至752003年9月21日由6调高至71999年11月21日由8下调到61998年3月21日从13下调到8商业银行缴存准备金的比例，就是准备金率。存款准备金，就是中央银行（中国人民银行）根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收的存款存入在人民银行开设的准备金账户，对商业银行利用存款发放贷款的行为进行控制。现在的准备金率是145，就是说，你存100元钱到银行，银行要拿出145元存入人民银行。他的作用是控制商业银行的信用创造能力。通俗的说，就是现在商业银行贷款放的太多了，容易造成社会信用膨胀，把一部分钱吸收到人民银行里来。政策影响对消费者由于自2004年10月以来10次加息，今年以来六次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。对开发商开发商们受到的影响要大一些，上调存款准备金利率将迫使银行减少对开发商的放贷，而贷款利率的上升又加重了开发商的财政压力。这将让更多的开发商选择上市或与外资合作。此次调控对房地产市场影响效果似乎是“温水煮青蛙”。实际上小幅加息与上调准备金率对房地产市场的影响不大。不过在最近的时期里，央行频频轮番使用这两招，大概是想既让每一次造成的冲击降到最小，又慢慢达到目的。在12月21日的加息中5年以上期贷款利率保持不变，同时住房公积金贷款利率也保持不变，此外还首次降低了活期存款利率，更见国家宏观调控方向。第二套房政策政策简述2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍。12月5日下发关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知对9月27日关于加强商业性房地产信贷管理的通知的补充。此次补充通知要求，商业银行第二套房贷标准以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。各商业银行应制定具体实施细则，并向央行、银监会报备。补充通知要求，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其他的均按第二套房贷处理。对于已经利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。政策影响疑问界定仍存漏洞执行仍有难度有业内人士认为，通知虽然严厉，执行起来却有一定难度，只有实现房地产市场登记网、户口结构网和银行系统网联通，才能保证落实。比如一个家庭买了一套房，但如果没有按揭贷款，购买第二套房时就查不出买房记录。又比如一个家庭在深圳已购买了一套房子，在广州再购入一套房子，由于城市之间没有联网，也查不出是购买了第二套房。分析补充通知出台加速房价下跌业内人士认为，央行的补充通知将对珠三角楼市再次造成降温效应，加速房价往下走，但只会打击投资性需求，对改善型换房和自住的市民影响不大。打击投资性购楼以户为单位认定第二套房，首先会对购房需求和换房需求造成影响，这项政策将对楼市造成降温效应。补充通知出台，会加速房价往下走，但是否会出现拐点则还要观察一段时间。在927房贷新政出来后，深圳上海等地的楼市已经有所降温，二次置业受到控制。让中小户型难卖明年开始会有大批中小户型推出，约占市场份额的50。原先有开发商打算将中小户型用两套打通的方式出售，在补充通知出台之前，夫妻二人可以以个3人名义各买一套房，然后再打通居住，但现在这种做法将受到限制。此外，通知对改善性居住需求也有一定影响，造成中小户型需求下降，可能也会使房价适当回调。物业税开始空转政策简述国家税务总局和财政部、安徽批准首批包括北京、河南、福建、天津辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆十省市为房地产模拟评税试点地区，开始物业税“空转”运行。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789物业税，即对于财产的征税，又称为不动产税，以土地、房屋等不动产为课税对象，要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。即对于拥有的不动产所需缴纳的税费，属于持有税。在西方发达国家，不动产税一般是地方政府的主要财政收入，所占比重为到左右，其和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。政策影响（1）物业税对政府的影响物业税开征以后，在政府财政尤其是地方政府财政中的比重会不断增加。政府为了增加财政收入，在“盯紧”纳税企业的同时，也不会放过不动产税。为了增加财政收入，政府完全有理由千方百计地改善当地环境，不管是硬环境还是软环境。只有各方面的环境变好了，人们才会在这里居住下去。在当地居住的人越多，物业税就越多，个人所得税也会增加，政府财政收入就会相应增加。物业税的征收，加强了政府的税收收入，为政府进行各方面基础设施投资，建立完善的社会保障体系，以及积极行使政府服务社会的职能提供了更加充足的资金保证，为整个国家，整个社会的良好发展打下了基础。而经济和社会的发展又会反过来促进房地产的发展，提高人民的生活水平，进而形成良性循环。所以，物业税的征收对政府来说是有积极意义的。（2）物业税对房地产商的影响房地产开发门槛降低，巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进入房地产开发领域。征收物业税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，这些年所显示出的巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅度下降。对于房地产商而言，物业税的征收也意味着房地产商的负担将进一步降低，房地产市场也将进一步规范。房地产商投资的负担降低，将有利于房地产商盘活现有资产，积极投资建设。另一方面，银行信贷的压力也将进一步减轻。同时，房地产投资门槛的降低将有利于房地产商将更多的精力放到房地产本身的产品质量竞争上来，加剧竞争。物业税的征收还有利于减少土地交易的灰色成分，进一步规范市场。所以，物业税的征收对房地产商来说是有积极意义的。（3）物业税对消费者的影响总体来说，物业税的征收确实会降低消费者在初期购买房子的门槛，让消费者能够真正的买得起房。但是物业税的征收其实也只是将本来一次付清的钱款分期交付而已。而且根据已经普遍成熟的分期付款的经验和时间价值的考虑，消费者购房的总支出将超越物业税征收之前的总支出，具体物业税征收之后消费者购房的总支出还有待物业税具体征收方法的确定。不过政府在制定一项政策前必将会充分考虑各种因素，相信物业税的征收不会出现过激现象，政府会充分考虑各方面因素，制定一个合理可行的方案。而且从投资的合理程度来讲，物业税征收后的消费者购买行为将变得更加合理，更适合国内大多数消费者的实际承受能力。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789（4）物业税对二手市场的影响国内房地产市场的二手交易市场一向不活跃，结果导致大量空置房出现，生产力的不到最大发挥。物业税的征收将产生“买房容易养房难“的现象。这样消费者在投资房地产的时候就会更加理性的考虑自己的投资行为的合理性，减小一部分投机行为。另外对于一些已经够置商品房的消费者，也不得不考虑以后自己在供养房屋方面的支出，便会积极投身二手房交易。总体来看由于土地成本占房地产开发成本比重高达2040，开征物业税，房价肯定会下降，但因为考虑到房子的使用成本，购房者消费会变得更加理性，市场的越趋成熟会令发展商的开发行为更加规范化。由于政府是一次性征收地价，开征物业税将会使政府的财政收入变得相对稳定，分期固定的财税收入将会让政府在考虑出地数量和规模时，更加具有长远性和计划性。物业税的征收，将剔除房价中的投资因素，为房地产市场的发展创造条件；土地集约化的导向，保证了房地产市场的可持续发展；稳定的财政收入，将使地方政府与房地产市场步入良性循环的轨道；对于配套服务的需求，将促进房地产评估市场的发展与就业。物业税也必将成为我国干预、调节房地产市场的重要经济杠杆。土地出让新规定政策简述招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定2007年11月1日起正式施行。以国土资源部令形式发布的这一规定共二十八条，对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定。规定对建设用地使用权的名称和空间范围，关于招标拍卖挂牌出让范围等做出了明确界定，鉴于物权法明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，规定明确将工业用地纳入招拍挂范围。规定还对关于挂牌出让截止问题，关于缴纳出让价款和发放建设用地使用权证书问题等作了进一步明确和修改。政策影响现行的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，是1999年财政部、国土资源部根据当时的全国城镇土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地人均耕地状况和社会经济发展水平制订的。从2005年的实际收缴情况看，全国新增建设用地出让纯收益为763亿元，而中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有2145亿元。一方面，现行的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准明显低于新增建设用地土地纯收益的实际水平；同时，从现在的情况看，各地盲目扩大城市建设规模的冲动仍很强烈，当前提高标准的时机已经成熟。为此，根据当前经济调控需要，通知明确要提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，拟在现2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789行基础上提高倍。按2005年的数据估算，标准调整后，中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费将提高倍，达到429亿元，但仍低于763亿元的全国新增建设用地出让纯收益；从具体城市的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准变化看最高的一等地区，将从70元平方米调整为140元平方米；中间的八等地区，将从21元平方米调整为42元平方米；最低的十五等地区，将从元平方米调整为10元平方米。从总体上看，新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准提高倍，一方面可以加大城市规模扩张的经济约束，另一方面仍留有余地，未达到各地实际的新增建设用地出让纯收益水平。为了真正控制新增建设用地规模，通知还调整了新增建设用地土地有偿使用费的缴纳依据，规定新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。要求城市政府不仅要对依法审批的新增建设用地负责，还要对当地实际新增的建设用地负责，要按当地实际新增的建设用地面积核算应当缴纳的新增建设用地土地有偿使用费。中低收入人群住房问题政策简述一是24号文件明确的各项经济政策、优惠政策要落实。如免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；棚户区改造和旧住宅区整治，农民工居住条件的改善等政策都将落到实处。为此，中央有关部门还在制定相应的配套政策，地方政府也在研究相应的实施措施。二是建设用地落实。从政策上已经明确，“三类住房”用地将优先保证，即廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型的普通住房。“这次明确要计划单列，就是对廉租房和经济适用住房要在土地供应计划中单列，对中低价位、中小套型普通住房的用地必须要达到70以上。”三是资金落实。廉租住房建设的四类资金渠道包括财政一般预算安排；土地出让净收益10；公积金增值收益，扣除管理费用、风险准备金等之外，剩余部分全部要用于廉租房建设；最后为社会捐助。四是落实相应的管理机构和实施主体。五是落实相关计划。“每个城市对低收入困难户数要摸底调查，然后制定规划，把项目定下来，把土地准备好，把资金落实好，每年按照计划来实施，而且要向社会公布。”建设部提出“优先确保中低价位住房用地”，要求解决城市低收入家庭住房问题将做到“五个落实”。政策影响自住型购房者将会是最大受益者。高档住宅的开发将会受到限制，从而抑制投资型需求的增长。开发商对项目的规划与设计将会受到一系列的限制，如何在满足政策要求的前提下，达到利润最大化将会是开发商未来关注点。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789物权法的颁布实施政策简述物权法明确了个人对财产的拥有权和支配权。在整个物权法中充分体现了重视个人资产，且并对国有资产做特别保护。该法规的出台同时对房地产市场也有着深远的影响，不仅在房地产使用年限、业主权益保护等问题进行了改进和加强，还预示着政府在未来将不断完善政策法规，对房地产市场的调控不断深化。政策影响物权法的颁布实施，降低了房企运营中的金融风险、增强了企业的融资能力及并购安全性。“定分止争”是物权法出台的重要目的，而不动产又是该法涉及的重要内容。在保障业主权利方面，物权法填补了很多过去法律的漏洞，明确了以前模糊的规定。物权法对开发商的好处利好之一降低担保风险目前，我国的商品房实行预售制，以前的预售登记并没有法律依据，而现在物权法明确了预售登记的法律类型，属于预告登记，既保护了买房人的权利，同时也可以促进期房买卖，双方都不能随意取消预告登记。利好之二增强收购安全随着房地产市场的发展，地产公司并购项目甚至是并购公司的行为日益增多，而对于收购方来说，收购安全至关重要。而物权法的出台为保证公司的收购安全提供了很好的法律基础。要保证收购安全，很重要的一个因素就是要弄清楚收购目标是否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患，而物权法的出台实施将对开发商的收购带来很大方便。这主要体现在登记制度的确立和完善上。物权法第十条规定不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。利好之三土地使用权可分层设立当开发商将一块土地70年或50年的使用权买来时，总是希望能尽量充分地利用，目前在实际的操作过程中经常受到土地使用权单一设立的模式限制。不过物权法的颁布实施将改变这一现状。物权法第一百三十六条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。政府与开发商可以根据实际需要出让、受让一个地块的一部分地面或空间。也就是说在一块土地之上的使用权可以成立体状设立，开发商既可以买一块地下空间，也能买空中领地，保证物尽其用。利好之四助力企业融资物权法的出台还将为开发商的融资开辟新的渠道。首先，开发商可以利用预告登记进行融资。尽管严格来说，抵押在建工程时，登记后新增的价值不应该再计入抵押物价值，但有了预告登记后，“企业与银行可以约定以土地使用权和未来的房屋所有权作抵押，并就未来的房屋抵押办理预告登记，这就解决了银行的顾虑。”2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第二，利于股权质押价值的恢复。“开发商可以利用股权质押为主要担保方法进行企业的开发贷款。”蔡耀忠表示，房地产企业除了用其自身的财产提供担保以外，还可以由其股东用股权质押担保。而以往股权质押贷款非常困难，因为规定股权质押登记于公司股东名册，缺乏公开性和安全性，今后可以在工商行政机关进行登记，“这样就有很强的公信力，银行就会放心得多。”第三，物权法健全并丰富了动产浮动抵押。结合不动产抵押，开发商可通过多种抵押制度的运用，把公司的多种财产“打包”抵押给银行或者是其他人用以筹资，这对于银行等机构来说，这种“打包”抵押也能给他们更高的安全感。如果开发商不履行抵押合同，那么银行可以整体处理公司资产，也更为方便。住宅法政策简述建设部住宅与房地产业司司长沈建忠9月18日明确指出，政府将研究制订住宅法。这也是建设部对我国出台这一法律的首次表态。据悉，住宅法将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。同时根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款加以完善、修改和细化。此次新的低收入阶层住房保障政策将明确目标责任制，以便于对地方政府进行考核，同时也可令地方政府按照这样一个目标，根据地方的实际情况去制定措施来落实。但是，政策落实只是一时之计，从长远来看，还需要有一个长效机制来真正保障目前的政策得以运行。目前政府制定的政策还需要有一套制度以及长效机制作为保障，因此要加强立法工作，其中包括研究制订住宅法、住房保障条例等，使得目前的政府政策真正实现制度法制化、规范化。政策影响早在2001年，中国就曾经酝酿制订全国首部住宅法并上报全国人大，但这一法律却迟迟没有正式诞生。最近，随着对住宅保障法律体系的讨论日渐深入，随着物权法下月1日开始实施，住宅法再度受到关注。今年全国“两会”期间，有人大代表提出了住宅法立法案的议案。中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端表示，尽快建立新的住房制度，尤其是住房保障制度，需要一部完整的住宅法，这才是当前房地产业发展过程中需要重点解决的问题。业内人士指出，现代意义上的“住房保障”，我国的发展历史还比较短，还没有建立一套完整的法律保障体系，目前各地执2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789行的法律依据是国务院、建设部等部委和各省区市政府部门颁布的行政法规、文件，这与我国目前积极稳妥解决中低收入家庭住宅问题的目标与要求已不相适应，因此必须制订一部住宅法。成熟案例1美国住宅法让多数人买得起房美国国会于1949年通过了全国可承受住宅法，此后又通过了住宅法、城市重建法、国民住宅法、住宅与社区发展法等相关法律，宗旨就是要生产安全舒适且绝大多数居民可买得起的住房。2日本公营住宅法政府建住宅低价出租日本于1951年颁布了公营住宅法，中央与地方政府合作建住宅，全部低价出租给低收入者。3韩国住宅法修正案今年获国会通过今年上半年，韩国住宅法修正案在国会获得通过。结论2007年的房地产调控力度，应该是继2003年开始力度最大的，但2007年的政策还是对之前一系列政策的完善和升华，把之前提过但是没有明确或没有执行到的东西再次重申，政策的执行力度和政策细节越来越规范。金融手段、政策调控，房地产就在双重调节下由上半年的迅速增长逐渐回归理性，房地产投机现象在政策约束和监管下得以好转。虽然短期会造成市场阵痛，但是长远看来规范市场将更有利市场发展。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178913、吴江07大事记07是吴江撤县改市的第十五年，吴江的在经济和市政方面也取得了不错的成绩。以下为吴江各月大事记。200715日“第五届（2006）中国政府网站绩效评估结果发布暨经验交流会”公布全国县级政府网站绩效排名，“中国吴江”名列第七。2007317日桃源镇被中国纺织工业协会授予“中国出口服装制造名镇”称号。200746日吴江东太湖温泉度假区总体规划通过专家组评审。17日吴江城市南北快速干线开工奠基仪式举行。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892007517日吴江市（上海）投资说明会在上海香格里拉大酒店大礼堂召开。招商推介活动期间签约项目5个，总投资24860万美元，注册外资11300万美元；落实投资项目42个，投资总额113580万美元，注册资本47348万美元。200764日在全省节能减排科技支撑行动启动会议上，科林集团吴江宝带除尘有限公司被命名为首批十家“江苏省节能减排科技创新示范企业”之一，是苏州市唯一的示范企业。7日英国金融时报商业集团旗下刊物银行家杂志评出中国银行100强，吴江农村商业银行位居第44位。9日国家文化部公布了第一批国家级非物质文化遗产项目代表性传承人名单，吴江芦墟山歌传承人杨文英入选。23日第二批全国绿色社区表彰名单公布，同里镇鱼行社区成为吴江市首个国家级绿色社区。2007731日新吴江汽车客运站举行落成典礼。2006年度江苏地区最大100户企业排名公布，恒力集团、亚旭电子科技（江苏）有限公司分列第76位和81位。2006年度“江苏省百强民营企业”排名公布，吴江恒力集团、永鼎集团、亨通集团、通鼎集团、鹰翔集团、盛虹集团等6家企业入选。200784日20062007年度中国纺织服装行业竞争力测评新闻发布会在京举行。江苏新民纺织科技股份有限公司、江苏吴江丝绸集团有限公司、盛虹集团有限公司、新申集团分别进入丝绸行业、印染行业、麻纺行业竞争力前10强。6日全国工商联在京公布了“2006年度上规模民营企业调研结果”。恒力集团、永鼎集团、盛虹集团、亨通集团、通鼎集团分列第70、102、165、175、280位。11日中郡县域经济研究所公布第七届全国县域经济强县排名，吴江名列第二。12日2007“中国特色魅力城市200强”在新加坡揭晓，吴江再次入选。26日中国社会科学院工业经济研究所在沪公布中国百佳产业集群名单。吴江丝绸纺织产业集群名列其中。2007911日吴江7个产品被国家质检总局授予2007年度中国名牌产品称号。7个产品是亨通集团的亨通光电牌通信电缆、通鼎集团的通鼎光电牌通信电缆、永鼎集团的永鼎牌通信电缆、江苏七宝光电集团有限公司的七宝牌通信电缆、江苏恒力化纤有限公司的恒远牌涤纶长丝、新申集团有限公司的星森牌亚麻布、德尔集团苏州地板有限公司的德尔牌实木地板。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178920071018日2007中国吴江投资贸易洽谈会暨纪念吴江撤县设市十五周年庆典在南邮吴江学院广场举行。洽谈会期间，共签约外资项目66个，总注册外资8亿多美元，签约民资项目56个，总投资额95亿元。21日由中国纺织报社主办的2007“影响中国”中国纺织服装品牌影响力新闻调查颁奖典礼在浙江绍兴举行。吴江市获得三项传媒大奖盛泽镇获评“最具产业影响力纺织之都”，中国东方丝绸市场获评“最具商业影响力专业市场”，江苏恒力化纤有限公司的“恒远牌”涤纶长丝获评“最具流行影响力纺织品牌”。20071129日南方周末发布“2007南方周末中国（内地）民营企业创富榜，吴江恒力集团有限公司、永鼎集团有限公司分列排行榜第34位和第60位。30日中国纺织业首例织物类集体商标“盛泽织造”和“绸都染整”正式获得国家认定。20071228日中国纺织品商业协会正式授予震泽镇“中国蚕丝被之乡”称号，这是震泽镇继获得“中国亚麻绢纺名镇”称号后，又一个以全镇名义获得的国字号荣誉。四、市场展望41、08年房产形势预测中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌表示，拐点有大小之分，大拐点是指房价下降，小拐点是增幅下降，目前出现的是地区性的拐点，各个城市都不同。2008年，我们有能力实现楼市的软着陆，虽然多个城市出现泡沫，但出现泡沫是正常的现象，泡沫的结果就是破灭或者吹大，“钱松地紧”中的“钱松”正在得到调整，土地也加强了监管，泡沫有望被挤压。预测2008年中国楼市将是稳定增长，理性发展，但企业也要防止资金链的断裂。42、08年吴江房产关注焦点2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789二、土地市场21、07年土地供应汇总2007年中国的土地市场，平静与喧嚣并存。平静中，规范与秩序进一步完善、健全；喧嚣中，地价持续攀升，并在工业用地方面颇有“令人瞩目”之举。2007年度，吴江地价状况的热点主要体现在有商业参与其中的地块两个类别中，受需求的拉动，居住地价也呈现出较快的增长态势。作为土地市场的重要属性和指标，地价曲线再一次灵敏地反映了市场动向。中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌指出“钱松地紧导致2007年地价楼价上涨”。顾云昌表示，2007年的楼市是钱松地紧的楼市，资金流动泛滥，人民币升值预期，使热钱纷纷流入楼市，同时，土地呈不断收紧的状态；其次，旺盛的需求出现，包括自住性需求和投资性需求，而且，现在越来越趋向“6个人供一套房子”，则双方父母加上一对小夫妻，购买力强劲。同时，国民一直以来对不动产的钟情也带来了挡不住的投资需求；第三，在强劲的需求面前，供应显得严重不足，在住房方面，2007年全国竣工面积是232亿平方米，而销售面积去到489亿平方米，供是求的两倍多；在土地方面，照样供不应求，“面粉卖得比面包贵”是2007年才出现的，开发商恐慌性买地，老百姓也恐慌性买房。国家宏观经济的快速发展对土地需求的压力继续增大、商品房价格的持续走高和土地资源的相对稀缺性，决定了土地价格增长的长期趋势。虽然2007年地价增幅仍小于其他多数经济指标，但季度数据中已出现了居住地价与房价增幅基本持平甚至略高的迹象。吴江土地市场吴江07年共出让土地面积170003064，总建筑面积为3800485121,总成交价3878亿元，超起拍价1107亿元，平均超起拍价幅度为2855，整体平均楼板价为102048元/。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178907年各乡镇出让土地情况汇总表镇别地块数量地块面积所占比重成交价万元所占比重超起拍价万元超起拍价比例总建筑面积所占比重平均楼板价松陵11390394322962061983907531783662787968281046082582752197115运东21687710992026898205281061666651984473052102138同里438659822771323364184295251247064473718125150561盛泽71990065117154573114071091062499353250929154489横扇1345118720335202107409169023742004831661812772857七都22432121432997407777163467254476067117785震泽7182033451071223047156557519411386953383586428100958148汾湖16814226424789890779222979558891202187658538493847468平望000000000000000000桃源000000000000000000合计50170003061000038783096171000011067711539933800485121100001020482008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178907年吴江各乡镇出让土地面积分析231212211148松陵运东同里盛泽横扇七都震泽汾湖07年吴江各月土地出让情况时间数量土地面积所占比重建筑面积所占比重成交价所占比重楼板价200732432053269188557113555150374532593192213049920075324019514151851791367254377418713990620076460719535710434738275149668983861434332007822337065113755702438815002103358654236885200795425911672505101377442667404503971043399012007153965098233210480263275818823426485417960820071172386309714044411059116141358910669376207年吴江个月出让土地情况0200000400000600000800000100000012000002007320075200762007820079200710200711土地面积建筑面积2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789合计5017000306100003800485110000387830961000010204807年吴江各乡镇成交总价情况050000100000150000200000250000松陵运东同里盛泽横扇七都震泽汾湖成交价万元超起拍价万元07年吴江各类型物业土地出让情况土地性质土地数量土地面积所占比重总成交价所占比重超起拍价超起拍价比例总建筑面积所占比重楼板价纯住宅614189383533149685515448987282341339616141584商住1412621777742427305197704075530323824305933937805089252商业、商服2121577072171613374422663783918377991965210214732商业151139378670273228770538790602165512912691340211597商服131698644999371452319581315704354852979653784124663501700030610000387830961000011067713993380048511000010204807年吴江土地出让个月成交总价0500001000001500002000002007320075200762007820079200710200711成交总价万元2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178907年吴江各种性质土地出让情况0500000100000015000002000000250000030000003500000纯住宅商住商业、商服商业商服土地面积总建筑面积07年吴江各种性质土地成交总价情况050000100000150000200000250000300000纯住宅商住商业、商服商业商服总成交价超起拍价就土地价格增幅情况而言增幅比例最高的为同里，平均增幅超过70，其次为松陵、运东平均增幅也都超过65，增长幅度最小的为震泽镇，震泽镇推地量总量为22万多，震泽被评为“中国蚕丝被之乡”、“中国亚麻绢纺名镇”而且还是拥有新申集团、七宝集团等全国知名企业，整体发展势头迅猛，07年更是出现了十个项目联动的大手笔。横扇镇本为增幅最小的，但因为只有一块土地推出，不能反映真实水平。就推地数量而言集中在汾湖、松陵、盛泽、震泽等4个镇区，这四个镇区占吴江07年拍卖总量的90以上。最多的依旧为汾湖、松陵、震泽、盛泽四个乡镇，共推出41块土地,占总推地块数量的82。07年桃源、平望则没有商品房推出，但是平望07年推出多块工业用地，且交通位置卓越，整体经济发展势头迅猛。就单块地块建筑体量而言07年吴江推出面积最大的单块土地毫无疑问的属于07年的“地王”松陵人民路南侧、中山南路西侧被恒达和伟业联手获得总价1616亿元的403亩地块。07年吴江所推地块整体面积偏小，多半都在5万一下的小型地块。但汾湖区所推地块单体都在将近十万，成为吴江房产大户。就土地性质而言吴江土地性质分为纯住宅、商住、商业、商服、商业和商服五种性质。07年吴江以商住为主，商住性质的总推地量为12622万，占总推地量的80，总建筑面积为30593万，也占到总推地量的80。其他性质的用地者都在十万左右。松陵所推地块多为商住、商服，正印证了城市发展需要商业配套辅助的不变规律。汾湖则以住宅为主，加以少量商服。盛泽、震泽则多以商住为主，盛泽还有多块公共属性的用地。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789就推地价格而言“地王”被恒达和伟业联手的总价在1616亿元的松陵403亩综合用地，毫无疑问的摘得。吴江07年出让土地总价款在3878亿元，这一块地占全年总价的近1/3。目前已经动工，项目名称为奥林清华三期世纪公园。就开发商拿地量而言苏州汾湖城建房产开发有限公司以总面积54313002，81469亩的总面积当之无愧的成为07年吴江最大的地主。紧随其后的为吴江市恒达城建开发有限公司由于跟江苏伟业集团联手获得403亩地王，之间具体比例分配不清楚，所以无法准确估算其面积，但是从项目命名为奥林清华三期来看，估计应该是恒达所占比重相对要大一些。其他囤地比较多的开发商有吴江丝绸股份有限公司、吴江市众业房产开发有限公司等，囤地面积都在5万方以上。就平均楼板价而言基本上可以按经济水平和发展区域划分为三个梯队。第一梯队松陵、同里、盛泽，平均楼板价都在1500元/以上，其中松陵、同里因为相关文件说将划归苏州，另外松陵为市政府所在地，同里为江南著名古镇，且紧邻苏州、松陵。盛泽为吴江经济最发达的乡镇，而且整体商业房产发展成熟，楼板价高也是理所当然。第二梯队运东、七都，平均土地楼板价在10001500元/。运东为吴江经济开发区整体发展势头迅猛，并且与松陵只有一河之隔，房价与松陵差距在500元/左右，楼板价差距也体现了这一点。七都也是吴江经济发展的重镇，目前房产价格也是吴江乡镇最高的。第三梯队其余乡镇，平均楼板价在1000元/以下，房产市场上升空间更大，特别是震泽和平望，震泽本身经济实力强劲，07年推地量更是达到22万未来将会有大量的商品房推出。总而言之07年风起云涌的吴江土地市场，是吴江房产发展史上出让土地最多的一年，同时也是吴江房产发展的重要的一年。吴江07年土地供应情况成交日期镇别宗地位置土地受让人名称土地性质用途面积容积率建筑密度绿化率起拍价元/实际成交价元/成交总额万元超起始价万元20071123盛泽盛泽镇郎中荡东侧苏州锦华苑建设发展管理有限公司增量住宅（商业2）86236018253513002450211278299171420071122汾湖汾湖镇芦莘公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司增量商服（50为仓储式大卖场）1928951755307502320447516430284520071115震泽镇南路华丰电子对面吴根全增量住宅、商服商服占106519225303012001220795342413038420071115七都七庙港社区船菜港西侧吴江华信房产开发有限公司增量商服18689310454098098000183155140002007119松陵松陵新世纪公园南侧东恒盛投资发展公司增量商服（住宿）9080418263067514151284876667194962007112七都七都教师新村南侧苏州金字房地产开发有限公司增量住宅5631912323570020701165803377157032007112横扇横扇文广路南侧2号苏州浙瓯房地产开发有限公司增量商住（商业占50，独立建筑）34511871435301000102035202107690237420071029震泽震泽交管所、农商行南侧周建娥增量商服8621860201600450038792499820071029震泽震泽镇原八都社区吴全生增量住宅11749618303010652120249091521239582820071029同里同里时代花园西侧吴江恒宇房地产开发有限公司增量住宅219394143035120023005046062241333435335002020071029汾湖汾湖镇南京路北侧上海中锦投资有限公司增量商住（商业占5）58172002525301500200018701446753520071023松陵松陵人民路南侧、中山南路西侧丁国英增量商住（商业占25）2684518293230340060201616079870334372成交日期镇别宗地位置土地受让人名称土地性质用途面积容积率建筑密度绿化率起拍价元/实际成交价元/成交总额万元超起始价万元2007926汾湖汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司增量商住（商业占20）146763224434259009001320868802007926汾湖汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖投资发展有限公司增量商住（商业占20）9676682443425900900870901202007912松陵鲈乡南路西侧苏州工业园区复兴石油制品销售有限公司增量商业（加油站）40000088依托周围环境布置800482019281608200795汾湖汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司增量商住（商业占20）153365912443425900900138029320200795震泽震泽镇德科厂西侧吴江市众业房产开发有限公司增量商住（商业占20）2501576183530110011202801765150031522007825汾湖汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司增量商住（商业占20）1533594124434259009001380234702007825汾湖汾湖镇汾湖公路东侧苏州汾湖城建房产开发有限公司增量商住（商业占20）8034712443425900900723123902007612松陵市区人民路、长安路交叉口刘卫国增量其他商服（副食品市场）484727183525124525851253019295649534182007612运东运东金富华大酒店西侧吴江市众业房产开发有限公司增量其他商服（酒店、产权不分割）42664144030900280011945928106162007612盛泽盛泽东盛步行街西南侧苏州东盛置业有限公司存量多层停车库375442480屋顶绿化10501620608212821400082007612同里同里镇原眼镜厂苏州市新沧浪房地产开发有限公司存量其他商服（会所）422605254010001500633921132007531松陵松陵新外贸大楼东侧吴江市恒达城建开发有限公司增量其他商服（办公）893572530252400360032168521072284成交日期镇别宗地位置土地受让人名称土地性质用途面积容积率建筑密度绿化率起拍价元/实际成交价元/成交总额万元超起始价万元2007531松陵吴江市中医院（永鼎医院）北侧吴江市天盛房地产开发有限公司增量其他商服（商业不超过25）825325302537503750309487502007531同里同里镇新卫生院东侧苏州永聚置业发展有限公司存量住宅683