2008年房地产行业最新税收政策解析

2008年房地产行业最新税收政策解析第一部分财务会计实务交流|杭州会计|新会计准则|新所得税法|建安施工会计|物业管理会计5KF8XX8S房地产行业最新税收政策解析2008年，房地产相关行业再度成为税务部门重点检查的对象。关于物业税的征收，国家现在没有具体方案，也没有具体时间表。但可以肯定的是，物业税将不会新增加税收负担。1LL0SKG4D5ZR,房地产税改革一方面是统一税制、整合税种，将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并。另一方面是以房地产评估价值作为房地产税的计税依据，客观反映房地产价值和纳税人的承受能力，解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题。该税种能够让地方政府与房地产行业的利益关系彻底打破，由一次性土地出让所得转为分年按房产价值获取税收，这样的变化可以直接弱化地方政府推高房价的冲动。而且，物业税随房价高低而同步变化的特性，也能够打击投机房价上涨的行为，对非理性需求形成制约作用。所以，推行物业税是让房价向理性回归的必要举措。物业税征收时需要根据房屋性质、面积、价格变化等不同情况加以区分，并随时调整。我国地区间经济发展差异较大，而且房屋管理系统尚不健全，这在客观上难以保证物业税税率等核心要素的合理制定和及时调整。而且，物业税在开征后，物业管理费、土地增值附加、土地使用费等税费项目将会被整合，由此将会带来如何平衡各部门既得利益的问题。物业税开征的预期将会强化开发商对抬高房价成本的隐忧，进而令房价出现向下波动的可能性随之明显提升，对遏制房价上升有不可低估的促进作用。物业税涉及的方面太多，现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网，根本无法进行信息共享，开征物业税从何谈起V“_5G/J00BD目前正在按照国务院既定的方案推进物业税的改革，十个省市正在进行物业税空转的试点，2008年准备再选择三到五个省市进行物业税空转的试点。实现物业税作为地方政府收入的一个主要的来源，作为调控房地产市场的一个手段，还有一个很长的过程。物业税实转的问题要经过国务院批准以后才能考虑，但是即使实转也不会增加新的税收负担，即在原来的房地产业的城镇土地使用税、房产税的基础上将这几个税合并征收而已，税负还和原来的一样。实转申请已上交税务总局，物业税将从商业地产开征，居民住宅暂不征收物业税。全面清理土地增值税国税总局官员表示，2008年将在全国全面清理土地增值税，并且对土地增值税的征收办法进行必要的修订和调整。对于那种已经有十几年找不到法人代表的项目，允许地方税务局根据情况核定清算征收。土地增值税由税务局清算将牵扯大量的人力物力，鉴定准则已发布，授权委托注册税务师、税务所这样的中介进行清算，使土地增值税的管理逐步纳入法制化和规范化的轨道。2008年房地产市场价格走势收入分配制度、房地产供应结构CV1GTE货币政策及宏观调控5M4HV6IU0D5N1V所得税政策的调整环境税目前只是启动这方面的研究，2008年会出一个环境税的可行性研究报告，离环境税开征还有一个比较长的过程。WWWFDCKJCN1A2V6F9H4_5MS|对于资源税的改革，目前正在和有关部门积极地准备资源税改革方案，国税总局的官员表示，燃油税的出台将由国务院决定，目前还没有时间表。国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函2008299号20080407一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。WWWFDCKJCN6U/AT/PE二、预计利润率暂按以下规定的标准确定（一）非经济适用房开发项目1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20。会计,杭州会计,房地产会计,物业管理会计,建安企业会计,新会计准则F0Z5W2_5MP9FM6T5TN6Q2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15。房地产会计网论坛JD0KYKT/H3、位于其他地区的，不得低于10。房地产会计网房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国WS“BV,S8D9J（二）经济适用房开发项目房地产会计网论坛KS8M1“H经济适用房开发项目符合建住房200477号等有关规定的，不得低于3。房地产会计网论坛8GT1R|7RRL9R4THQ五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。房地产会计网论坛7S/3Z2HXT2I二、关于股权投资转让所得和损失的所得税处理问题（一）企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的权益性投资转让损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和股权投资转让所得，超过部分可向以后纳税年度结转扣除。企业股权投资转让损失连续向后结转5年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，准予在该股权投资转让年度后第6年一次性扣除。（二）根据国税发2000118号、国税发200482号规定精神，企业在一个纳税年度发生的转让、处置持有5年以上的股权投资所得、非货币性资产投资转让所得、债务重组所得和捐赠所得，占当年应纳税所得50及以上的，可在不超过5年的期间均匀计入各年度的应纳税所得额。三、关于职工福利费税前扣除问题2007年度的企业职工福利费，仍按计税工资总额的14计算扣除，未实际使用的部分，应累计计入职工福利费余额。2008年及以后年度发生的职工福利费，应先冲减以前年度累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额，不足部分按新企业所得税法规定扣除。企业以前年度累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额已在税前扣除，属于职工权益，如果改变用途的，应调整增加应纳税所得额。WWWFDCKJCNH“Y8QINXWAA“R（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。财务会计实务交流|杭州会计|新会计准则|新所得税法|建安施工会计|物业管理会计7B9FI“U3V6XG1（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。（三）对个人出租住房，不区分用途，在3税率的基础上减半征收营业税，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。WWWFDCKJCNOA6SIRV上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行。其他政策仍按现行规定继续执行。关于企业之间相互提供贷款担保发生担保损失税前扣除问题的批复房地产会计网房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国2XS4AL1DZ|6TB国税函20071272号9DS3J3MZ7D财税2007L3号一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织以下简称单位在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。“T“P,3T8KPV/二、除本通知第一条规定情形外，根据个人所得税法及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。财务会计实务交流|杭州会计|新会计准则|新所得税法|建安施工会计|物业管理会计57G4RVL7G0G三、对职工取得的上述应税所得，比照国税发20059号规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。四、本通知自印发之日起执行。此前未征税款不再追征，已征税款不予退还。关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知财税2006186号房地产会计网房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国1WL6_ELBL以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本通知自2007年1月1日起执行。财务会计实务交流|杭州会计|新会计准则|新所得税法|建安施工会计|物业管理会计0E0O/SF68E“A5VZ0C关于建筑业营业税若干政策问题的通知房地产会计网房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国F1财税2006177号一、纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人WWWFDCKJCNRV5T2H0YB一建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。二纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人1纳税人从事跨地区包括省、市、县，下同工程提供建筑业应税劳务的；2纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。什么是跨地区提供应税劳务设区的市内各区之间是否为跨地区二、建筑业纳税人及扣缴义务人应按照下列规定确定建筑业营业税的纳税义务发生时间和扣缴义务发生时间一纳税义务发生时间9/P2VFC1纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间；合同未明确付款同上日期的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业款项凭据的当天。上述预收工程价款是指工程项目尚未开工时收到的款项。对预收工程价款，其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。2纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位未签订书面合同的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产会计网论坛5VK84H84O3纳税人自建建筑物，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为纳税人销售自建建筑物并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。4纳税人自建建筑物对外赠与，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为该建筑物产权转移的当天。D3VGUEFV上述本地提供建筑业应税劳务是指独立核算纳税人在其机构所在地主管税务机关税收管辖范围内提供的建筑业应税劳务；上述异地提供的建筑业应税劳务是指独立核算纳税人在其机构所在地主管税务机关税收管辖范围以外提供的建筑业应税劳务。房地产会计网房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国EB44C“M1Q,C双向申报制度9T,KE0T检查在要求提供合同等资料的前提下，到建设方进行调查。看其入帐资产的金额是否与乙方的记入收入金额相一致。如果不一致，甲方则会以原材料发票和乙方发票做为固定资产入帐的原始凭证。房地产会计网房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国4HF5R0甲方供材料的票据处理甲方供料是否涉及增值税问题开票金额与流转税计税依据之间并非一定存在对等关系WWWFDCKJCN/P16C/CRN“甲供材“业务中的业主依据取得的商品销售发票和建筑业发票分别确认材料成本和施工成本，这是其法定权利，与真实的业务流、实物流、资金流存在内在的统一性。建筑商应将“甲供材“价值计入营业税计税依据纳税，同时按实际的施工费与业主结算并开具发票，不得虚开票面金额，这是其法定义务。三、股东用公司的资金为个人买车，入公司的固定资产帐。要注意是否扣缴了个人所得税，不得扣除的折旧是否已做纳税调整。检查固定资产帐中新增资产，调阅相关凭证，尤其对所附原始凭证的购货人名称为非该公司的现象要调查清楚。但如果将顶帐的资产给个人时，企业有不入帐，往来不予冲销，资产直接转给个人的情况则不易从表面直接看出。对长期挂帐的往来，要到对方核对。辖区范围外的，要采取要发协查函，或异地协查的方法，查明事实，这种情况不仅是限于车还应包括为个人购房等财产。四、多转工程成本，减少所得额。就是承包工程项目较多的情况下，对已完工工程的收入转入本年利润，将未完工的工程，也随着已完工程的成本一并转入本年利润，还有将一些小工程的成本也挤入其中。如盖一办公大楼，快完工时，又要求盖一储藏室。这时，企业就有可能对建储藏室的收入不入帐，对发生的储藏室的成本却一并计入了办公楼的成本。这种情况，可能是成本核算对象确定有问题，某电力安装公司每年的业户近千户，没有按各户核算收入和成本。取得的收入部分转为收入，部分仍留在预收帐款中，而工程施工的余额为零，也就是没有未完工工程。可是对预收帐款（无明细）的结余额解释为，收到款项，尚未施工。逐笔核对合同及完工决算书才查出有已完工程的收入未结转收入。因每笔工程金额也就1千元左右，而对应客户又多。就没有按业户分别核算成本。对工程施工中有多少是未完工程额。会计也不知，只能是到年末都转入成本。这样，就造成无法准确核算成本和收入。WWWFDCKJCNBORH,A5/X3J|4C查帐用估算法确定其用料是否符合常理，发现不正常，对发料、领料的原始凭据进行检查。看是否未用于该工程而计入该工程；检查其确定的成本核算对象是否合理合规。还要注意，已完工程的剩料是否冲减了完工成本。剩料的去向是入库，还是出卖，还是用于其他工程。AUTO4VXFKBT五、“机械作业”帐户发生数是否符合常规，有无将机械出租，取得收入冲减费用或不入帐，少交营业税、所得税问题。有的小公司机械设备（如塔吊）在工程项目多，工程地点分散时，常有不够用的时候。为保工程按工期正常完成就不得不租用机械使用，而出租方常常是不给开具发票的。这样，使承租方不得不采用其他票据或其他形式抵销，造成帐簿反映不实。出租方偷逃所得税、营业税，现实工作中普遍存在，往往是总公司有建筑资质，于是就有些个人挂靠总公司，成立分公司单独核算。常常是各分公司自己找工程，然后由总公司与甲方签订合同，总公司只是按工程项目金额的一定比例收取管理费。各分公司常使用总公司的机械，并支付一定费用，总公司给开具往往都是白条收据。并解释是内部往来，不是租赁行为，是否要按出租行为缴营业税并开具相关发票呢根据营业税暂行条例实施细则第11条规定，负有营业税纳税义务的单位应税行为并向对方收取货币，货物或其他经济利益的单位，包括独立核算单位和非独立核算单位，财税字（2001）160号文件规定，独立核算但为单位与其内部非独立核算单位之间提供的结算不再列入征税范围的规定。但其强调的是非独立核算，并且是只是核算并未向对方收取货币，货物或其他经济利益的单位。才不列入征税范围，而上述情况是不符合的，有这种行为的纳税人勿在此处做文章。财务会计实务交流|杭州会计|新会计准则|新所得税法|建安施工会计|物业管理会计8/WRPKPZ5F预防房地产开发企业税收风险1、预售房款未按规定预缴税款（1）将预售收入记入“其他应付款”贷方，未按规定将预售收入乘以计税毛利润率计算出计税毛利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳所得税。（2）把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入。财务会计实务交流|杭州会计|新会计准则|新所得税法|建安施工会计|物业管理会计4XA6WGX/EC9SW房地产开发企业没有钱还款银根收紧以后更甚，就用一部分房地产抵付借款，往往到不能再“拖”的时候再办理销售手续申报纳税，甚至隐瞒销售。这种手法多发生在小型开发商和承包工程的个人身上。他们的开发资金不足，往往向银行贷款，向民间个人借款或拖欠承建人工程款。以商品房抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产等等。以完工房地产抵付职工奖励支出HIQ0C40F6_AP8FS以完工房地产抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出。购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项，双方都少缴了税款。财务会计实务交流|杭州会计|新会计准则|新所得税法|建安施工会计|物业管理会计5U3|XY6F房地产企业在拆迁环节为避免大量的现金流出，同拆迁户达成协议，用购房价格上的让利抵顶拆迁赔偿款。（5）收取价外费用不计收入在售房后，收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付核算，没有将其并入营业收入申报纳税。为客户提供的额外服务，如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐，企业就合同房款作收入，形成帐外循环。N9CI6H1Z（6）内部预售再转售，转移利润一般情况下，房地产销售在开盘初期销售价格较低，随着时间的推移，销售价格逐步提高。有的企业利用内部认购，以较低的价格签订预售合同，一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价名义上是订购人收取，实际上转入了企业账外收入。由于房产价格是随着市场价格的变动而上下浮动，上述利润转移现象具有很大的隐蔽性，对其价格的重新核定难以寻找依据会计,杭州会计,房地产会计,物业管理会计,建安企业会计,新会计准则HIKU3J6S（7）收取广告管理费、房租收入未按规定纳税由于房地产项目开发周期较长，往往有让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况，有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入，这些收入都未计入企业所得税应税收入申报纳税。（8）利用关联方交易进行利润转移房地产会计网房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国2Q1E3AI,I目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目亏损或微利。将开发的商品房低价卖给股东、关系单位、或关系人。房地产会计网论坛M0Z7XP9F6LTLQJKJ9H4、假代建、真开发WWWFDCKJCN3W3Y4I6X0Y4NSAE5、利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得（1）不合规发票是房地产开发企业在期间费用方面存在的最大问题房地产会计网房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国27Y,/X0|1TBZ2如会议费、考察费、差旅费、场地租金、水电费等。（2）取得的拆迁补偿费支付凭证一部分不符合规定如企业单位开具行政事业单位发票；村委会开具农、林、牧发票；资金往来发票、商场购买的收据，个人开具的白条等。WWWFDCKJCN0I1R9ZV6DFB（3）额外摊派乱列支房地产开发企业的成本当中经常会出现被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派一定的费用，收取这些费用大多使用收据，并多以公益发展基金、各种补偿费名目开具。6、利用成本核算特点虚增成本财务会计实务交流|杭州会计|新会计准则|新所得税法|建安施工会计|物业管理会计7N5UB7VCQXSK10、虚列成本费用财务会计实务交流|杭州会计|新会计准则|新所得税法|建安施工会计|物业管理会计4C7L4T（1）旧城改造土地出让金优惠列入成本房地产开发项目如属于旧城改造，该项目在土地出让金方面是有一定优惠的，而且这种优惠幅度是很大，具体的操作模式是开发公司先全额上缴土地出让金，然后地方财政再按一定的比例返还，然而有的开发公司在上缴土地出让金时记入开发成本，在取得返还款项时并不冲减成本，造成企业虚增成本。房地产会计网房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国KPH7F9KV/J（2）人为加大期间费用问题比较严重房地产会计网论坛5OJ4X,V1MMN“G例如大额或巨额送礼费用的发票内容开具办公用品、劳保用品等；虚列工资；采取非法手段获取发票或取得与本企业无关的各种票据在期间费用中列支等等。房地产会计网论坛7CXR8WML（3）预付款大大超过合同价款除了改变原设计规模，增加楼层面积等正常因素外，有的企业付款后以现金取走；有的利用同属一集团的关系，预付款与往来款混同，而建筑公司又归地税管征，难以查证；有的企业干脆直接领取现金作为预付工程款的原始凭证。会计,杭州会计,房地产会计,物业管理会计,建安企业会计,新会计准则A5MY6Q1MOU9R（5）关系单位虚开发票，虚增企业成本房地产会计网房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国TH/D8M房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。3LBCPE11、利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润会计,杭州会计,房地产会计,物业管理会计,建安企业会计,新会计准则Z27H/MWRJ房地产企业规费负担重，问题相对集中，大到政府部门、行业协会，小到街道居委会，形成文件明确规定的收费就有上百个，如，土地出让金、征地补偿费、土地配套费、商业网点费，水、电、气、暖、人防、消防、公共设施配套费等费用。WWWFDCKJCN8U,“K从房地产业项目开发管理审批流程可以看出，各行政管理部门之间的工作衔接得相当严密，没有上个环节的审批、许可、费用缴纳手续，下一个环节的管理部门就不会再办下去，房地产开发项目就会中断。因此，正常情况下，房地产开发企业不可能存在拖欠规费问题，但实际情况并非如此，房地产开发企业大都存在预提各项规费数额大，有的配套工程已经完工验收之后也不及时结转工程成本，而是长期挂账，滚动使用，形成的原因主要有几方面一是政府各部门已经清理不再收取的费用，开发企业照样计提挂账。WWWFDCKJCNQ7EGVN二是规费抵免收益地方政府在加快当地城市建设步伐中，为减轻财政支出的压力，往往在招标房地产开发项目上附加一些配套开发建设项目，由房地产公司无偿为有关部门承担“形象工程”、“领导工程”等，承担这些工程可以按规定享受“规费抵免”，政府不用给房地产公司工程款，对房地产公司应缴的地方性收费项目给予减免或降低收费标准，对无权做主减免的规费，则“暗箱”操作，给予私下“照顾”，不再收取，但房地产公司对上述已经不用再支付的规费仍按规定的标准预提挂账。WWWFDCKJCN2J4HWDX47XK三是由于房地产开发企业在地方经济中占据重要位置，企业与政府之间的“关系”较近，加上政府的各项规费征收随意性较大，通过疏通各种关系长期挂账（实际已不再支付）。房地产会计网房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国050NTD9D9U重点审查各项费用计提是否有政府文件规定，是否按规定标准计提；查明各项规费未正常缴纳的真实原因，如规费收取的有关部门是否有缓缴、免缴或催缴的文件、通知书，在此基础上，根据企业所得税真实性原则、据实扣除原则、合法