2008年常州房地产市场研究报告

2008年常州房地产市场报告前言2008年国际经济气候衰退，金融危机四伏，直接导致了国内经济形势发生巨变，也影响了正在快速发展的中国房地产行业。故事总是这样，总是在不经意间发生戏剧性的变化。楼市就是一场买方与卖方角力的游戏，二者在博弈中寻求平衡。当众多开发商还沉浸在2007年“辉煌”的赚钱年代中不能自拔时，房地产市场却在2008年悄然发生了“巨变”。因此有必要对2008年常州的房地产市场进行一番总结。宏观经济运行较为稳定受美国金融海啸的影响，我国进出口贸易受到严重影响，以进出口为主的长三角表现更为突出的就是工业生产总值增幅放缓，以工业为主的常州虽然总量上不及苏州，无锡等城市，但是增长速度第一，达234，并且增长降幅最小；常州物价水平略高于无锡，低于其他三个城市，尤其是南京和上海；全社会固定资产投资额总量不及苏州、无锡，但是增长最快；常州人口相对较少，城镇居民人均可支配收入相对较少，并且外来人员购物与南京、上海等城市相比较少，以上原因综合导致常州社会消费品零售总额略低于其他城市，但是未来的发展潜力较大；上海、南京的房地产开发投资额增长缓慢，而常州成为投资额增长速度较快的城市，仍然保持在30以上。（备注因时间限制，以上数据为2008年111月份数据）行业发展走在十字路口08年伊始，业内及媒体就发出了房地产行业要过冬的信息，万科率先降价销售，引发了房价的波动，直接影响了消费信心。随着供应的不断放大，供需矛盾越来越突出，房地产行业调整不可避免。进入08年下半年，中央政府为了稳定经济发展，刺激内需，逐步出台了多项救市政策，希望能够改变不利的发展状况。1、市政府对人均住宅面积供应量的保障力度加大，并出台相关政策确保人均住房问题的落实全面规划住房目标力争到2012年城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米、普通商品住房供应量占80、全装修率达50左右、房地产增加值占GDP比重达8左右；08年扩面供应经济适用房2000套；市廉租房门槛再降2008年廉租住房申请家庭的人均月收入条件提高到700元（含）以下；全家年收入低于38万就可申购经济适用房；今年我市调整经济适用房申购条件35周岁以上无房单身也可申购、申购时间延长为1个月。2、住房公积金政策多次调整，刺激市场推动楼市复苏3、国家及各大银行出台相关政策刺激房贷市场（1）央行出重拳大幅下调一年期人民币存贷款利率以及金融机构存款准备金率（2）房贷首付降至20，贷款利率打7折08年底，各大商业银行相继公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20。4、我市政府出台相关政策，促进常州房地产市场平稳发展1我市出台鼓励住房消费5条意见08年11月1日开始至2009年12月31日，市政府推出了关于支持居民住房消费的实施意见凡是面积不超过144、容积率在10以上的商品住房认定为普通商品住房；个人购买90及以下的普通商品住房免契税，90144按1征收契税；返还购房人家庭夫妻双方当年度工资薪金缴纳的个人所得税的地方财政留成部分（税额的32），当年度返还金额最高不超过其单套购房款的5；个人转让购买未满5年的住房，返还按现行规定缴纳营业税的地方财政留成部分（税额的80）；降低住房公积金贷款首付款比例。个人购买普通商品住房（不含二手住房）的公积金贷款首付比例下调为不低于购房款的20。（2）减免营业税以期活跃二手房交易对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。盛阳点评面对2007年全国房地产市场的疯狂，2008年全年政策走向均以紧缩性宏观政策为主基调，受前期一系列紧缩性宏观政策的影响，08年全国房价涨幅逐月下降，9月份，美国次贷危机引发金融海啸，为了更大程度上减弱该危机对中国实体经济的影响，宏观政策走向发生变化，改为积极的，频繁的经济政策，主要以降低利率和存款准备金率的形式出现，地方政府也适时出台地方救市政策。从目前来看，政策的作用仍然不明显，一方面，政策发挥作用具有一定的时滞性，另一方面，宏观政策的不断调整也有可能进一步加重置业者对楼市的观望。市政建设投入巨大1、两高两铁两站工程全面启动新一轮高速公路和铁路建设已全面启动，并集中在2010年，2012年建成投入使用。08年，常州市全面开工建设“两高”（西绕城、常泰南接线）、“两铁”（京沪高铁、沪宁城铁）、“两站”（常州高铁站、常州城际站）。四个项目总计完成征地7258亩、拆迁房屋103万平方米、迁移杆线1500道。西绕城高架于9月10日上午8点顺利通车，两铁拆迁接近尾声。2、BRT三号线规划方案公示市规划部门通过多方案比较和多次审议讨论，初步规划BRT三号线的走向为西起龙江路，途经飞龙中路、飞龙西路，至三角场向南，沿丽华路至湖塘纺织城，全程约18公里。3、70平方公里“北部新城”规划出炉“北部新城”的范围西到龙江路，北到122省道，东、南均到新北区区界；面积70平方公里，涉及新桥、薛家、春江及三井、龙虎塘、河海。此范围是新北区的主要建成区，建成率达51以上，集中了行政文体、商务办公、生活居住、旅游休闲、生产制造等众多功能。预计到2020年建成后，新北新城区的人口将达到55万。共有五大定位，全国一流、长三角领先的高新创智产业密集区，出行便利高效快捷的综合交通枢纽区，环境优美社会和谐的生态宜居新城区，独具匠心主题鲜明的时尚旅游休闲区，常州公共服务中心、商贸副中心和商务中心区。盛阳点评以上这些市政建设只是其中的一小部分，市政府迅速贯彻中央和省扩大内需促增长政策，发改委初步排出了一批重大项目，这批项目共162个，总投资1189亿元，2009年度计划投资398亿元，可望带动全社会投资1500亿元以上。土地市场不愠不火1、工业用地成交量反超经营性用地2008年市区共出让土地272宗，出让面积101177万，全年土地成交266宗，成交100158万，流标6宗土地，流标面积为1019万。城区成交35430万，占354；武进区成交41247万，占412；新北区成交23481万，占234。而工业用地成交117宗，52437万，占全年总出让量的5235。2、经营性土地面积成交宗数增加，面积下降，地价上涨2008年市区共成交经营性用地149宗，同比上涨112；成交面积47701万，同比下降315；成交的149宗地中有678的以底价成交。08年土地市场不温不火，缺少竞争是一大特色，主要受国际金融危机的影响，商品房成交量持续萎缩，开发商资金回笼较困难，下游乏力，投资力度的减弱，势必影响土地市场的成交。2008年市区经营性用地平均成交价为17423元/，同比上涨206。主要由于年初外来地产大鳄频频进入常州，以及武进区商住用地成交量及成交价格的飙升，使得平均地价涨幅较大。3、武进土地成交成为主流市区08年土地成交武进区全年保持较旺的势头，占总量的48；城区土地成交占总量的40，主要集中08年的17月份，之后仅成交3宗；新北区的土地成交较少，仅占总量的12。各区平均成交地价依然以城区最高，其次是武进区，新北区依旧最低。成交的土地中，楼板价却以武进区的最高，达到了10003元/，比市区的7921元/要高出263，相当的惊人，主要是由于武进区土地的平均容积率为15比城区的275相对要低许多的原因。盛阳点评2008年常州市土地市场受商品房市场的影响，显得较为冷清，成交面积较07年有所下降。受毛纺厂地块的拉升，住宅类地块均价上涨。在08年初成交的地块中，已有巨力塑料、红十字会、西林弹药库等项目陆续入市，九龙仓、大华以及毛纺厂地块已经进入市场前期阶段，钟楼开发区的宝龙城市商业广场已经奠基。08年城区的可开发土地相对较少，而郊区、乡镇如武进高新区、武进经发区、雪堰、邹区的土地可开发性逐渐增大。商品房市场有较大的波动但调整幅度不大1、与长三角重点城市相比，常州房地产市场总体较为健康，合理，并无泡沫（备注“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍。）根据苏锡常三地的房价收入比可知常州房价收入比51，在世界银行的标准值范围内，无锡略高，但仍然健康，合理，但是苏州的房价收入比超过6，达到了7，市场有一定的泡沫存在。08年的住宅成交量萎缩量表明受市场大环境的影响，即使是健康的房地产市场也难免受到影响，但是房价收入比越接近标准值，受影响的程度越小，例如苏州08年住宅成交量萎缩了45，无锡317，而我们最健康的常州成交量萎缩也是相对最少的，227。从收入增长率和房价涨幅来看苏州的房价涨幅较高，为45，但是收入的增长率全部在12以上，换句话说从长远来看房价收入比值将会下降，并且，由于我们常州的比值已经处于标准范围的中点，房价下跌的空间非常小。2、受市场惯性作用，成交量有一定程度萎缩2008年常州市区商品房新增供应量61159万，其中住宅新增46907万，与07年相比分别下降12和668；2008年市区商品房共成交38372万。其中住宅成交31303万，与2007年相比分别下降275和227。3、供需缺口有扩大趋势2007年新增供需比平均值为124，08年该比值上升为164，供需缺口不断扩大，主要原因前期出让土地均进入了开发周期，短期内供应上升明显，而需求受宏观面不景气影响有一定的萎缩。4、供应结构较为合理（备注以上数据来自网上房地产，统计截止时间2008年11月30日）通过以上图表可知目前市场上的热销户型面积在120144，其次是90120的两房及小三房产品，6090的两房。而从市场供应比例来看120144最多，三分之一强；90120的小三房产品其次，6090占到总供应量的21，从市场供应及成交比例来看面积结构整体较为合理，但是6090的产品供需矛盾08年开始显现。5、住宅均价小幅增长2008年常州市区商品房住宅成交均价4147元/，较上年上涨1，按月份来看房价整体呈现先涨后跌再涨态势，7月份成为常州市房价的一个转折点，朗诗国际街区高档住宅入市，拉动整体房价上扬，但下半年房价开始走低，尤其是9月份和10月份。至11月份，特别是12月，伴随地方乃至中央政府积极宏观政策的陆续出台，常州房价开始上涨并接近于8月份的价格。6、营销手段多种多样新城房产奥运期间推出的“无理由退房”与“奥运夺金计划”阶段性的刺激了消费，提升了消费信心。当然，开发商运用的最多的仍然是价格促销手段，据我司统计，08年下半年70以上的房地产广告是价格促销广告，可见市场竞争之激烈。09年或出现好转从目前市场整体走势可以看出,市场逐渐进入价格敏感时期,市场成交走势更多的取决于实际价格与市场预期的差额。低端项目成交比重逐步增大,高端市场则迟迟得不到恢复。虽然政策面的放宽对于市场成交有一定的刺激作用,但另一方面宏观政策的不断调整也有可能进一步加重置业者对楼市的观望。预计2009年的市场将进入相对平稳的调整期,市场成交不会出现过于明显的涨跌,商品住宅成交均价将会略有下滑,部分区域可能降幅较大,但整体幅度将会放缓。1、供应量基本与08年持平此外由于目前市场存量过大,加之市场逐步进入调整期，预计2009年市场供应将不会保持2008年的涨幅,不过由于2008年之前出让的土地还有部分没有上市,受土地清算政策的影响,势必有众多的新项目在09年开工入市,因此市场供应量较2008年仍会小幅上扬。全年预计新增供应量约650万平方米左右。一季度处于2008年低潮期的尾声,供应量将会有很大程度下滑。进入二季度后,市场将逐步打破沉寂,新房源也将陆续入市,供应量相比前期将有大幅上涨。到了三季度,楼市将进入波动期,开发商策略与政策面动向将会根据前期市场反应有所变动,虽然正值酷暑淡季,但随着“金九银十“楼市旺季的到来,供应量预计会保持平稳上涨。进入四季度后,由于临近年底,开发商面临资金回收、销售指标等各种压力,预计将会全力备战,因此新增供应量将会得到维持。供应涨成交稳的市场走势也使得市场存量进一步加大,市场整体供大于求的态势也将长期存在。2、成交量较为稳定，但下半年明显好于上半年2009年的成交量估计将会延续2008年4季度的成交走势,不会出现过于明显的涨跌。一方面,实体经济不可能在短期内恢复,这就决定了居民的购买力不会发生明显改观。另一方面,国家对于房地产市场的政策调控力度也在不断加强,而经过了去年的楼市大跌之后,消费者的置业心态变得理性,各开发商也开始意识到高利润时代已经过去,因此,市场的进一步调整成为明年的主题,大涨或者大跌在2009年楼市将不会再现。受常州地方性救市政策09年12月31日到期以及宏观经济转好的影响，观望型需求将在一定程度得到释放，下手购房者较上半年有所增加。3、房价上行可能性较小目前市场调价范围不断扩大,国家宏观政策的调整力度也不断加深,这对成交量的回升有一定的刺激作用。但是,目前整体市场成交价格下跌,使得消费者盼跌的预期进一步加重。此外,实体经济的下滑也导致了当前的市场问题从信心不足逐步转变为购买力不足,消费者对于购房价格敏感度会持续加大,刚性需求依旧会成为市场主导,加之不断上涨的市场供应量导致存量的不断加大,楼市面临越来越大的成交压力,因此房价继续下滑也在情理之中。另外,开发商在经历了2008年楼市低迷之后,对市场的判断、对行业的判断开始发生转变。在面对较大的市场压力时,各开发商越来越多地开始对价格进行调整。开发商对