2008年合肥市政务区房地产项目市场分析报告

2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789合肥市政务区项目市场分析报告地产顾问机构2008年8月10日地产顾问机构政务区项目市场分析报告1目录第一部分房地产宏观政策研究11全国房地产重点调控政策解析12合肥房地产政规13宏观调控下的合肥楼市第二部分合肥市宏观经济情况21合肥市城市概况22合肥市经济增长（GDP）与人均GDP增长情况23合肥市城市总体规划24合肥近期规划“141”战略规划第三部分合肥市房地产市场综述31土地市场分析32商品房整体开发情况33合肥市住宅市场分析34合肥地产市场的未来走向第四部分政务区概况41区域概况地产顾问机构政务区项目市场分析报告242区域文化特色43区域景观特色44区域人居环境45区域交通网络第五部分区域楼市分析51区域楼市的发展历史52区域住宅供应量分析53区域住宅销售量分析54区域住宅成交价格走势55区域住宅市场竞争研判第六部分项目分析61综合经济指标62地块区位62项目地块现状63地块周边环境分析64项目SWOT分析地产顾问机构政务区项目市场分析报告3第一部分房地产宏观政策研究本部分从宏观政策方面来分析项目所处的市场大环境，以及在宏观调控影响下不断变化的合肥市场，以明晰本项目所处的大的行业氛围及小的竞争态势，对明确项目自身定位，为产品及营销实施定好基调。地产顾问机构政务区项目市场分析报告411全国房地产重点调控政策解析关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发布日期2007年1月17日实施日期2007年2月1日发布单位国家税务总局主要内容通知出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200的，分别适用30、40、50和60的税率，不再全部按60的税率计征。解读按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。显然，该政策的锋头直指开发商的囤地现象。然而，累进税率并没有阻挡住开发商疯狂拿地的行动。毕竟，相比提高的土地增值税，拥有土地后所带来的巨大利润更具诱惑力。不断上涨的房价，则令购房者再次体会到“羊毛出在羊身上”的道理。点评规范了土地市场和房地产企业，使其良性发展。政策一出，惹得当时的地产股应声大跌，不失为07年度最立竿见影的政策。物权法发布日期2007年3月16日实施日期2007年10月1日主要内容物权法对与房地产行业相关的五大问题做了明确的解释。首先，在土地使用权期限问题上，物权法规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后可以自动续期。其次，在车库、车位的归属问题上，物权法规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘地产顾问机构政务区项目市场分析报告5请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。第三，在相邻关系的问题上，物权法规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第四，在物权行为和债权行为的区分问题上，物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第五，在不动产善意取得制度明确问题上，物权法规定，不动产可以适用善意取得。解读物权法已于07年10月1日正式实施。或许在这部自制定、公布以来便备受关注的法律实施之后，我们不会再看到曾经手捧宪法在瑟瑟寒风中站立数个小时对抗拆迁的老人，也不会再出现“最牛的钉子户”。在物权法出台实施的连锁反应下，住宅法、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。点评政策的关键在于保护公民私有财产，拥有全国13亿公民的支持率，是07年最受关注的政策。关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知外商投资产业指导目录2007年修订发布日期2007年5月23日、2007年10月31日主要内容在07年5月出台的通知规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。而半年后出台的目录则指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除。点评连续两年对外资投资内地房地产进行限制，再次显现外资来势汹汹的阵式。中国的房地产市场究竟是不是被外资炒热的中国的房价到底是不是由外资炒高的比起老外们，中国人大概更想弄明白问题的答案。温家宝总理的一番解释，或许正是对“限外令”最好的注释“限制外资投资房地产是无奈之举，毕竟好多人还买不起房。”地产顾问机构政务区项目市场分析报告6土地储备管理办法发布日期2007年12月3日发布单位国土资源部、财政部、中国人民银行主要内容办法规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求，提高供应“净地”能力以狙击囤地。点评土地储备机构通过加快前期开发速度，使政府手中的“净地”多起来，使更多的土地具备用地条件，从而可以缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，开发商囤地的价值随之减弱，这样就能够有效防止闲置、囤积土地等行为的发生。“第二套房”确定以“家庭”为单位发布日期2007年12月11日主要内容中国人民银行11日发布了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，最终确定，以家庭包括借款人、配偶及未成年子女为单位认定房贷次数。人均住房面积低于当地平均可按首套执行，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。公积金贷款也算入房贷次数。“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。”而此处所指的前款规定就是以借款人家庭包括借款人、配偶及未成年子女为单位认定房贷次数，和已利用银行贷款购买首套自住房的家庭。这意味着，如果一个家庭已经利用住房公积金贷款买了一套房子，再向商业银行申请贷款买房，就会算做第二套。点评2007年“第二套房”政策的推出是继央行5次加息，10次调整存款准备金率后，宏观调控力度的实效性更强，充分体现出政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心，以及“遏制金融增长高位加快势头、切实防止经济增长由偏快转向过热”的宏观调控的意愿。地产顾问机构政务区项目市场分析报告7关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知发布日期2007年12月20日主要内容1、从2007年12月21日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调045个百分点，由现行的288调整为333。当年归集的个人住房公积金存款利率下调009个百分点，由现行的081调整为072。2、个人住房公积金贷款利率保持不变。项目调整前利率调整后利率当年缴存081072个人住房公积金存款上年结转288333五年以下（含五年）477477个人住房公积金贷款五年以上522522点评国家在2007年6次上调个人住房公积金贷款利率，目的是抑制投机炒房，促使房地产市场能够良性的发展。央行货币紧缩政策发布日期2008年6月7日发布单位中国人民银行地产顾问机构政务区项目市场分析报告8主要内容中国人民银行7日宣布，为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按05个百分点上调。这次是08年第5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到175的历史高位。2008年存款准备金率历次调整时间调整前调整后调整幅度08年06月07日165175108年05月20日161650508年04月25日155160508年03月25日151550508年01月25日1451505点评存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。2007年国家采取了一系列的货币紧缩政策，主要调控手段包括央行6次加息以及连续10次上调准备金率，2008年国家继续实施从紧的货币政策。国家继续实行货币紧缩政策，将导致开发企业和购房者的成本增加，政策会对房地产的供给和需求产生影响。最受影响的是投资消费。国家通过完善和调整财税及金融政策来控制投资，达到遏制投机炒房的目的。投资性需求对整个房地产市场的持续、健康发展和金融安全都会构成威胁，是由当前整个形势所决定的。所以控制投资，抑制投机炒房是房地产调控中很明确的一个政策性趋向，政策的出台旨在通过增加持有环节的成本抑制大家在购房投资方面的过旺需求。地产顾问机构政务区项目市场分析报告9另外，加息将提高房地产企业的开发成本；更重要的是，贷款利率提高在一定程度上遏制了买房需求，这将影响到开发商的销售预期。因此，加息在一定程度上控制房价过快上涨。12合肥房地产政规合肥工业用地最低价标准出台实施日期2007年4月9日发布单位国土资源部主要内容07年4月，安徽省合肥市国土资源局对全市工业用地出让给予了明码标价，对最低价用地标准及其范围划分做出了明确规定。按照关于合肥市工业用地出让最低价标准及其范围划分的通知（以下简称通知）规定，自今年起，市内经国家批准的土地利用总体规划确定的150平方公里范围内的工业项目用地，出让最低价不得低于256万元/亩。若由土地使用者自行完成土地前期开发的、工业项目用地出让最低价不得低于1536万元/亩。对于所辖三县而言，肥东、肥西县范围内的工业项目用地出让最低价不得低于122万元/亩，若由土地使用者自行完成土地前期开发的、工业项目用地出让最低价不得低于732万元/亩，长丰县范围内的工业项目用地出让最低价不得低于106万元/亩，若由土地使用者自行完成土地前期开发的，工业项目用地出让最低价不得低于636万元/亩。合肥市楼高超16米须二次供水地产顾问机构政务区项目市场分析报告10实施日期2007年7月15日发布单位合肥市建委主要内容合肥市建委将从7月15日正式开始实施“二次供水工程”制定的详细技术导则。高度超过16米必须“二次供水”、楼顶贮水池不许用混凝土作内衬、泵站必须采取减震防噪处理。土地出让新规实施日期2007年10月10日发布单位国土资源部主要内容国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定39号令规定，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。为了避免开发商囤积土地，合肥市还规定，房地产开发企业拿地后半年内不动工的收取闲置费，两年内不动工的无偿收回。开发的小区平均3年左右要建成，小型的小区须2年内建成。如果建不成，土地也将收回。分析2007年，合肥市相继出台了合肥市经济适用住房管理办法、合肥市廉租住房管理办法、合肥市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知等文件。这些地方政规文件的出台，一方面显现出地方政府对房地产市场调控的决心；另一方面对于建立合肥市住房保障制度，调整住房结构的合理性，规范房地产市场秩序，杜绝商品房预（销）售中的违法、违规和不诚信的经营行为，重点打击“囤房惜售”等商品房预（销）售环节中的违法、违规行为也起到了一定的作用，有利于合肥房地产市场的有序、健康发展。地产顾问机构政务区项目市场分析报告1113宏观调控下的合肥楼市近几年，房地产调控政策从中央到地方，不仅从土地、行业规范等方面进行直接调控，还扩大到金融、税收等领域进行间接调控，同时调控政策出台的密度也不断加大，内容逐渐细化，调控力度亦进一步加大、增强，对合肥市楼市产生一定的影响，其具体表现在以下几个方面合肥房地产调控将进入政策执行年随着各项政策及解释性文件的出台，合肥也将陆续出台系列政策的解释性文件，将各项政策真正落实到位。20072008年，是合肥房产政策的执行年。外地房地产大鳄仍然纷纷入驻随着合肥市场的发展及国内一线城市投资空间的压缩，合肥市场成为未来几年房地产大鳄争夺的目标之一。之前，已经有绿地、绿城、元一等开发企业在合肥运作多年。近期进驻合肥的包括万科、碧桂园、上海城开、浙江众安、厦门国贸、金辉集团、联想集团、海尔地产、旭辉集团、禹州集团、鑫苑置业、恒大地产、明发集团等多个中国地产百强企业。合肥房地产开始升级换代传统的住宅开发模式为主的房地产开发模式有望改变，休闲地产、旅游地产、工业地产、以及大型商业地产等产品业态的出现，合肥房地产开发模地产顾问机构政务区项目市场分析报告12式真正进入升级换代、百花齐放的局面。房地产行业面临洗牌重组土地增值税征收和城市建设用地等新规政的出台，加上市场日益激烈，营销手段不断翻新，现房销售现象的出现，对开发商的资金实力提出了更高要求，一些资金实力不济、营销观念陈旧的房地产公司面临淘汰局面，有实力的品牌企业会赢得更多机会，合肥房地产行业洗牌重组加剧。旧城改造力度加大随着城市建设三大推进力度的加强，长江中路、三孝口等传统商圈正在进行大手笔的商业改造，城中村改造提上日程，老城区的旧城改造力度加快。道路建设步伐加快继2006年大规模的城市道路建设后，2007年城市路网建设的步伐力度更大，徽州大道、中环线、金寨路高架桥等主干道全线贯通，长江东路、一环线、环城高速等城市主干道改造建设陆续上马，交通改变地产格局，城市周边区域地产有望升温。普通商品房将大量上市加强普通商品房的建设，加快经济适用房和廉租房建设，限制大户型的开发比例，提高中小户型的开发比例等一系列宏观调控措施的出台落实。中小户型为主的普通商品房将大量上市，购房者会面临更多选择，合肥房地产市场真正迈入以普通消费型为导向的开发趋势。二手房市场秩序进一步规范二手房交易新政策的出台，主管部门对房屋中介监管力度明显加大，增大了房屋交易的透明度，二手房中介行业经历前一段的寒冬后有望回暖，同时资金后援雄厚、发展策略明晰的大型中介企业会加强并购步伐，二手房市场秩序将进一步规范。房价是涨是跌从近年来合肥市新建商品住宅的价格走势来看2007年合肥新建商品住宅的销售均价位3489元/，呈现持续上涨的态势，但增长幅度放慢。地产顾问机构政务区项目市场分析报告13回顾2002年至2007年合肥新建商品住宅的均价分别为2013元/、2341元/、2957元/、3189元/、3269元/、3489元/，上涨幅度分别达163、2631和785、251和673。从20022007年的年度均价走势来看，虽然从2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格出现了大幅上扬的态势，但是从全年成交均价来看，2007年与2006年相比来看，上涨幅度为673，全年均价达到了3498元/。造成合肥市新建商品住宅增加价格上涨的原因有这么几个方面1、一线城市跟合肥周边城市在2006年以及2007年上半年都完成了一次价格大幅上涨；2、随着下半年成交量的不断放大，供求关系出现了一定变化，而且这种供需紧张的局面将会在一定时间内持续；合肥楼市后市发展强劲0207年合肥市新建商品住宅价格走势单位元/010002000300040000005010150202503销售价格增长率销售价格201323412957318932693489增长率163026317852516732002年2003年2004年2005年2006年2007年地产顾问机构政务区项目市场分析报告14合肥工业立市战略的确立，三大推进的深入，招商引资力度的不断加大，城市经济总量的飞速增长，居民收入的稳步增长所带来购买力的提升，为合肥房地产业注入了强劲的动力。服装加工制造业的转移，所带来大量产业工人的涌入，加上城市影响力的增强，会吸引更多外来投资者前来投资置业，合肥房地产后市发展动力强劲。小结尽管受到国家宏观调控的影响，但是缘于经济方面的大力推动，合肥房地产行业迎来了新一轮的发展契机。城市改造、滨湖新区建设是未来地产发展的主题，政务文化新区也是未来地产板块的重要补充。第二部分合肥市宏观经济情况本部分将重点介绍合肥近几年发展的成绩及经济实效，并与华东地区其他省会级城市进行对比，以探索合肥市经济发展的速度及给于房地产行业的支撑力。地产顾问机构政务区项目市场分析报告1521合肥市城市概况211合肥历史、地理、人口合肥历史悠久，自秦置县，至今已有2000多年的历史。明清时为庐州府治，故又别称为“庐州”，解放后为安徽省省会城市。合肥位于中国中部，长江淮河之间，沿江近海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的区位优势，是安徽省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽，在经济高速发展的今天，合肥已融入长三角经济圈内。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为702948平方公里，其中巢湖水面面积2334平方公里；市区总面积83852平方公里，其中巢湖水面面积7293平方公里，新增南岗镇面积9195平方公里，新增烟墩乡面积10678平方公里，市区建成区面积为224平方公里。全市07年末户籍总人口为47890万人，市区年末人口为19839万人。地产顾问机构政务区项目市场分析报告16212合肥交通合肥是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽。淮南铁路、合九铁路、京九铁路与即将建成的宁西铁路在此交汇，使合肥成为全国重要的铁路交通枢纽；206国道、312国道和合宁、合芜、合徐、合安高速公路等数十条公路干线将合肥造就成安徽及全国公路交通中心；合肥骆岗机场是国际航空备降机场，也是全国主要机场之一，有直达北京、上海、广州、深圳等20余条国内航线，并有直通香港的定期航班。在“十一五”期间，合肥将投资40亿元进行城市公路、站场和航道的建设。其中32亿元用于改造国、省道公路；农村公路建设投资244亿元；59亿元用于站场建设；67亿元兴建港口航道。从今年到2010年末，合肥市将投资32亿元，改造国、省道公路135公里，完善国、省干线公路与农村公路、高速公路与市政道路相衔接的公路网络。届时，将形成以合肥为中心，4小时行程为半径的省内快速客运网络，大力推进省际快速客运网络建设，提升和完善东西南北门换乘中心的功能。建成23个用地500亩左右的物流园区并投入运作。依托长三角地区的经济发展基础，合肥未来经济将会得到更快速的增长，加上近几年政府对城市内部道路的改造和完善，合肥城市将更加充满竞争力。依托经济的增长，可以预计依赖经济做基础的房地产行业也将得到快速发展。22合肥市经济增长（GDP）与人均GDP增长情况221合肥市GDP状况全市生产总值（GDP）突破千亿大关，达107386亿元，按可比价格计算，比上年增长175，创近10年来最高水平。其中，第一产业完成增加值6176亿元，增长77；第二产业完成增加值51059亿元，增长227；第三产业完成增加值50151亿元，增长137。经济总量占全省的比重由上年的163提升到175。人均GDP突破两万元，达到23205元（按户籍人口计算），增长143。财政收入16777亿元，比上年增长282；城镇居民人均可支配收入11013元，增长137；全年完成全社会固定资产投资82480亿元，比上年增长665，创近10年最好水平。地产顾问机构政务区项目市场分析报告17合肥市历年GDP及其增长率050010001500051015202530GDP亿元GDP增长率GDP亿元211592489927047294453247336344412847778589770010739GDP增长率262617688638871030113013101330162017001750199619971998199920002001200220032004200520062006年中部地区省会城市及南京GDP比较01000200030000050100150200GDP亿元GDP增长率GDP亿元1185107420022590100017912774GDP增长率152175157148122148151南昌合肥郑州武汉太原长沙南京合肥是一座以机械、轻工、化工为主要特色的工业城市，第二产业占全市GDP总量近50。美菱、荣事达、合肥海尔的电冰箱、洗衣机产量占全国的比重为20；全国家电18强中，合肥海尔、美菱、荣事达、华凌占据4席。合肥是国内重要的工程机械生产和出口基地，合力叉车国内市场占有率为45，日立挖掘机国内市场占有率为20。合肥汽车工业已初步形成重、轻、微三大系列，具有年产15万辆整车的生产能力，成为国内重要的轻型车、微型车主要生产基地，其代表性品牌是江淮和昌河。合肥正在建设国内外重要的制造加工业基地，将成为沿海城市乃至世界跨国公司制造加工业转移的首选之地。数据显示，从2000年以来，合肥GDP增长率稳定在10以上，并一直保持持续增长，06年突破千亿元大关，增长率超过175，为历史最高，增长率超过全国平均水平。在中部地区六省会城市中GDP增长速度位列第一，且增长速度已经超过南京，显示合肥经济发展势头良好，追赶的步伐较猛，后势强劲。地产顾问机构政务区项目市场分析报告18合肥历年财政收入及其增长率0100200051015202530财政收入亿元财政收入增长率财政收入亿元4194929609273081054130881677财政收入增长率361762362002492422822000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年222合肥财政收入2006年合肥市财政总收入为1677亿元，比2005年增长282。一般预算收入为794亿元，增长率378。自2000年以来，财政总收入保持稳定增长，说明政府在城市建设和发展、环境改造等方面的能力得到稳步增强。地产顾问机构政务区项目市场分析报告19中部地区省会城市及南京财政收入情况0300600900010203040财政收入亿元一般预算收入亿元一般预算收入增长率财政收入亿元150561677720245023619219205260391一般预算收入亿元6811794176178675331324624644一般预算收入增长率2510378029302870323024411680南昌合肥郑州武汉太原长沙南京合肥人口状况及城市化水平020040060001020304050总人口万非农业人口万城镇化水平总人口万41664382442244814446844468455746985非农业人口万12531431468153515587163521849119616城镇化水平3013263323433513684064171996年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年但在与中部地区六省市及南京市的财政收入比较中合肥仅比南昌略高，一般预算收入也仅高于南昌和太原，一般预算收入增长率由2004年的排名末位上升到第一位。由此说明，合肥在促进城市建设和发展，环境改造能力等方面虽然得到加强，但滞后于其他城市，尤其是临近的发达地区南京市。合肥要建成2010年300万大城市的目标需要在财政收入方面加大力度，以促进城市建设和房地产业等方面的发展。合肥06年财政收入的增长除因营业税、城建税、企业所得税和个人所得税等税增长拉动外，房地产业税收也作出了突出贡献。223合肥城市化水平合肥2006年末户籍总人口为46985万人，其中非农业人口为19616万，城镇化水平为417，低于全国当年439的平均水平，城镇化水平仍然较低的。从历年城镇化水平来看，合肥城镇化水平保持稳定增长，但增长幅度仍然不大。按照合肥市政府规划目标，到2010年合肥城镇化水平达到55，城市人口超过300万，比2006年高出近10384万人口。地产顾问机构政务区项目市场分析报告20合肥历年人均GDP情况0100002000030000051015202530人均GDP人均GDP增长率人均GDP511374818257927410562133781896023205人均GDP增长率242871041231391921450143019962000200120022003200420052006中部地区省会城市及南京人均GDP比较02000040000600000510152025人均GDP元人均GDP增长率人均GDP元26145232052779829890294972785339379人均GDP增长率1451430200169111133109南昌合肥郑州武汉太原长沙南京按照这个数字计算，等于在4年内每年新增城市人口近26万，可以预计，如果目标实现，将给房地产业带来空前的住房需求量；另一方面，城市化水平高了，必将拉动城市就业，促进经济健康快速发展。224合肥市民富裕水平和消费水平、人均GDP2005年合肥人均GDP为23205元，增长率为143。从历年人均GDP增长情况来看，合肥保持着较快的增长速度。但相比中部地区六省会城市，合肥仍处于比较低的水平，地产顾问机构政务区项目市场分析报告21合肥历年城镇居民可支配收入0100002000005101520城镇居民人均可支配收入增长率城镇居民人均可支配收入538263896817714577858610968411013增长率1569967489010612513719962000200120022003200420052006中部地区省会城市及南京人均可支配收入与支出情况01000020000020000400006000080000100000城镇居民人均可支配收入人均消费性支出城镇居民人均可支配收入11243110131182212360117411392417538人均消费性支出7548816576199287691571068012234南昌合肥郑州武汉太原长沙南京2006年在中部六省会城市中排在最后。在争取率先在中部崛起的竞争中，合肥处于落后的不利局势，但合肥人均GDP增长速度还是比较快的，因此合肥具备赶超其他城市的潜力，其经济是非常活跃的。、城镇居民可支配收入2006年合肥城镇居民人均可支配收入为11013元，增长率为137，从历年数据来看，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，说明市民是一年比一年富裕。但同比中部地区六省会城市，合肥城镇居民可支配收入为六省最低，相比比临近发达城市南京市更是相差近6525元，合肥相比这些城市还是存在一定差距。在消费性支出方面，同比六省会城市及南京市，合肥排在第四位，为8165元，高于南昌和郑州，说明合肥城镇居民生活水平在中部地区位于居中水平，相对收入而言，居民的地产顾问机构政务区项目市场分析报告22消费性支出是比较高的，这从客观上促进了城市消费，带动经济发展。、固定资产投资2006年合肥市完成全社会固定资产投资82480亿元，比上年增长665，创近10年最好水平。其中，城镇以上投资78060亿元，增长626农村投资4420亿元，增长19倍。现阶段，固定资产投资已经成为对经济增长拉动的主要动力，为了率先在中部地区崛起，中部六省会城市均不断加大投资力度，以保证经济高速增长。2006年合肥全社会固定资产投资额超过南昌和太原，增长速度位列第一，所占GDP总量超过768，说明合肥在固定资产投资方面力度最大，其经济增长后势将十分强劲。小结国家统计局城市司最新发布的2006年我国286个（不含拉萨）地级及以上城市综合实力比较研究成果表明，合肥城市综合实力大幅提升，在全中部地区省会城市及南京固定资产投资情况010002000020406080100全社会固定资产投资亿元增长率占GDP比例全社会固定资产投资亿元6416482481031913253501131089816136增长率221665258261178226150占GDP比例541768515512501608582南昌合肥郑州武汉太原长沙南京地产顾问机构政务区项目市场分析报告23国百强城市中跃居第21位，比2005年公布的排名前移10位，在省会城市中位居第8，前移7位。经济的快速增长，带来的城市房地产市场的持续繁荣和市场需求的旺盛，最新合肥拍出的土地单价及总价各创新高，也表明合肥新一轮的地产发力即将开始。23合肥市城市总体规划（20062020）目标长江中下游中心城市根据规划，合肥未来将是全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。规划中对合肥的发展定位是安徽省政治、经济、文化中心；全国重要的科研教育基地；现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地；区域性交通枢纽；区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。生态蜀山巢湖都是“宝”未来的合肥，将重点协调主城与巢湖国家级风景名胜区、蜀山省级风景名胜区之间的关系。据介绍，未来15年合肥将协调滨湖新区与风景名胜区建设的关系，保护巢湖自然生态环境，结合防洪设施建设，恢复滨湖生态湿地，促进巢湖综合治理。对于大蜀山风景区，有关部门将注重山体与植被的全面维护，保持城市山体制高点的地标形象，保持良好的景观与生态环境，加强周边地段建设的控制，协调城市建设风貌。区域6个地区重点发展根据规划，到2010年，合肥中心城区总人口300万人，建设用地300平方公里。近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，地产顾问机构政务区项目市场分析报告24适度向北部、东部和西南部发展。被划定为近期合肥重点发展地区的包括滨湖新区、科技创新示范基地（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区。出行陆海空都很方便根据规划，未来合肥地区的市域铁路系统将有六条线，分别是北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路，分别衔接淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、武汉七个方向。据了解，合肥未来将形成以合肥东站为中心，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。公路方面，合肥对外将形成“一环十射”的公路网络骨架，在内部将形成“双墩元疃桥头集长临河，丰乐柿树岗山南官亭高刘吴山”的市级公路环路，促进各经济区及各旅游区之间的横向交通联系。备受关注合肥新桥国际机场也将在不久后正式开工，骆岗机场同时搬迁。在南淝河下游段，合肥将规划建设一个集装箱码头，在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。根据规划，在巢湖沿岸将诞生一个旅游客运码头，在滨湖新区将有一处水上搜救中心。工业5大组团携手发力根据规划，未来合肥将重点发展“五个工业组团”。西部工业组团以高新技术产业开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区等为主体，重点发展高新技术及相关产业。西南部工业组团以经济技术开发区、桃花工业园区、包河工业园区为主体，重点发展先进制造业和技术含量较高的相关产业。北部工业组团发展庐阳工业园区，重点发展现代印刷、电力设备、建材、食品和农副产品加工等产业，加强与长丰县双凤经济开发区相协调。东北工业组团以瑶海经济开发区为主体，重点发展物地产顾问机构政务区项目市场分析报告25流、服装、电缆、建材及相关配套产业。东部工业组团发展肥东经济开发区（龙岗），重点发展家用电器及配套、化工、冶金、轻纺、食品及农副产品加工等产业。方向主要向西向南发展在未来的15年里，合肥将主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。城市将以老城为中心，沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形的空间形态。未来的合肥，将被分为八个城市分区老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区。老城区环城马路以内地区，建设用地面积约528平方公里，人口控制在12万左右。东区瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地，建设用地面积约8144平方公里，人口控制在88万左右。北区除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区，建设用地面积约3153平方公里，人口控制在38万左右。西区蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约3505平方公里，人口控制在48万左右。南区包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。建设用地面积约3567平方公里，人口控制在47万左右。经开区312国道以南，沪蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约6059平方公里，人口控制在36万左右。高新区东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪汉蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发地产顾问机构政务区项目市场分析报告26区，建设用地面积约6303平方公里，人口控制在35万左右。滨湖新区312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约474平方公里，人口控制在56万左右。24合肥近期规划“141”战略规划十一五期间，合肥确立了“141”城市发展战略，即在合肥规划区范围内构建“一个主城、四个副中心、一个滨湖新区”的现代化大都是框架，逐步实施城市形态由单中心、高集聚向多中心、组团式转变；由“环城时代”向滨湖城市的转变。按照“141”城市发展战略，预计到2020年合肥全市经济总量达到4000亿元，工业产值60008000亿元，城市人口350万，建成区面积350平方公里。远期主城区人口达到500万，建成区面积500平方公里，成为宁郑汉之间最大的区域性中心城市。未来几年，合肥将以“141”城市空间发展战略为统领，以老城区改造升级为主线，以“滨湖新区”建设为关键，以“四大组团”全面拓展为动力，逐步将合肥建设成一座能够辐射全省、崛起中部、承东启西、促进我国东西部互动协调发展的重要区域性中心城市。地产顾问机构政务区项目市场分析报告27第三部分合肥市房地产市场综述本部分将从合肥市土地市场交易情况、商品房的整体开发情况、住宅市场的供需及销售价格方面，对合肥房地产市场的现状进行系统分析，并预测合肥地产市场的未来走向。地产顾问机构政务区项目市场分析报告2831土地市场分析311土地供应量分析2007年，合肥市国土局共推向市场56幅地块，土地市场总供应量为61701296亩。其中，拍卖土地供应2464236亩，所占比率为3994；挂牌35871436亩，占比5814；拍转挂11875亩，占比192。从土地的规划用途方面看，商业性质土地供应5751386亩，占总供应量的932；住宅性质土地供应1545655亩，占比2505；综合性质土地供应4049336亩，占比6563。07年土地市场供应量3587145814246424399411875192拍卖挂牌拍转挂07年土地规划用途分类40493366563154565525055751386932商业住宅综合地产顾问机构政务区项目市场分析报告29从土地规划用途可以看出，07年综合性质土地供应量已接近土地供应总量的三分之二，已明显突破合肥自02年第一幅土地拍卖以来以住宅性质土地供应为导向的市场格局，充分说明07年度合肥政府已加大对商、住、办综合用地的供给，未来两年合肥市场商业、办公性质用地的供应量将不断持续放量，市场竞争将日趋激烈，商业、办公市场也将日趋成熟。从土地市场的区域分布情况看，无论是地块的数量还是面积，均以包河区（含滨湖区）为首，共投放市场17幅地块326698亩，土地放量面积所占比率高达5295；其次为蜀山区，投放14幅地块1176105亩，放量面积比率为1906；经开区和庐阳区全年均投放土地7幅，但经开区放量面积所占市场份额高于庐阳区509个百分点。从以上图表数据可以看出，07年的土地市场热点区域为包河区（含滨湖区）、蜀山区和经开区，其他各开发区的土地热度相对而言有所减弱。包河区（含滨湖区）以土地放量面积比率过半的高市场份额遥遥领先，可以预测未来23年该区域的商品房上市量将会显著增加，该区域的市场竞争炙手可热。区域地块数量分布177514373250030361250893536125053605101520包河经开政务蜀山高新庐阳新站05101520253035地块数量比率区域地块面积分布117610546923266981620922645328755405551190626352958767603675330500100015002000250030003500包河经开政务蜀山高新庐阳新站0102030405060面积（亩）比率地产顾问机构政务区项目市场分析报告30312土地成交量分析据统计，07年合肥市国土局共举办8场土地拍卖会，共拍出土地31幅、2074016亩，成交总价高达4864764万元。分规划用途来看，以住宅性质土地成交量为主导，共成交11443亩，成交比率高达5517；商业性质土地成交11777亩，占总成交量的568；综合性质土地成交811946亩，占总成交量的3915。分区域来看，07年土地成交数量和面积均以蜀山区为最高，全年共成交土地9幅，成交土地面积806856亩，成交面积所占市场份额高达389。07年，包河区虽成交6幅地块，但总体成交面积不高（2116亩）。究其原因，主要是由于区域4幅成交地块位于一环路沿线，每幅地块体量均较小，最大地块不超过12亩所致。相对而言，政务区和高新区虽都只成交3幅地块，成交面积却比较高，分别为33844亩、32875亩。分析成交量较高的原因，不难发现区域内均有一幅成交土地面积高于210亩。区域成交土地面积所占比率区域成交地块数量所占比率包河2116亩1020包河6幅1935经开10583亩510经开2幅645政务33844亩1632政务3幅968蜀山806856亩389蜀山9幅2903高新32875亩1585高新3幅968庐阳12045亩581庐阳5幅1613新站16209亩782新站3幅968地产顾问机构政务区项目市场分析报告31313土地市场价格分析据统计，2007年合肥市土地最低起拍价为66万元/亩，最高起拍价为502万元/亩；实际成交地价最低为846万元/亩，最高为552万元/亩。07年度平均成交地价为22625万元/亩。分规划用途看办公性质用地的成交价最高，住宅性质用地次之，再次为综合性质用地。07年，住宅性质用地共成交13幅，起拍价范围为826200万元/亩，竞拍成功地价范围为846439万元/亩，竞拍较为激烈，部分地价翻了2倍多。办公性质用地因放量地块相对较少，07年仅竞拍3幅，却刷新了07年土地市场的两项记录。其一为5月份新站区单幅办公性质用地成交价高出起拍价约376倍，创近年来竞拍土地涨幅新高；其二为9月份蜀山区的一幅办公性质用地，起拍价、成交价高达502万元/亩、552万元/亩，创历年合肥土地市场单幅土地起拍价、成交价新高。合计2074016亩100合计31幅10007年土地成交市场规划用途分类11443亩551711777亩568811946亩3915商业住宅综合地产顾问机构政务区项目市场分析报告32规划用途起拍价范围（万元/亩）成交价范围（万元/亩）地块数量（幅）住宅82620084643913商业8918810051963办公665021775523综合8238759840212总66502总846552合计31分区域来看蜀山区成交地块数量最多，最高起拍价（502万元/亩）、最高成交价（552万元/亩）均集中在该区域。全年成交的9幅地块中，有三幅土地成交价超过400万元/亩，其单幅地块成交价最多翻了22倍之多。07年，包河区以成交6幅土地的数量位列蜀山区之后，观察土地成交的各项指标不难发现，该区域一环路（屯溪路）沿线已无住宅性质用地，所拍土地规划用途均为综合性质，且规模较小，成交地价也都集中在300万元/亩以上。政务区成交土地3幅，最高地价376万元/亩。区域起拍价范围（万元/亩）成交价范围（万元/亩）地块数量（幅）包河953875983946地产顾问机构政务区项目市场分析报告33经开1352001554202政务1491881753763蜀山905021435529高新82612784616253庐阳1033501273515新站66971005248332商品房整体开发情况分类指标07年累计完成指标同比增长率（）土地开发64698万8714合计3736亿元4182房地产投资住宅2765亿元2787合计33313万3479施工面积住宅270513万3533新开工面积合计161532万3615地产顾问机构政务区项目市场分析报告34住宅12855万314合计8719万16竣工面积住宅7149万172合计758万1313批准预售商品房面积住宅602万734合计102878万917商品房销售面积住宅9184万978合计14366万11商品房空置面积住宅7586万11532007年，合肥市全年完成开发土地64698万，与上年同比增长8714；房地产投资累计完成3736亿元，其中住宅投资2765亿元，与上年同比增长4182、2787。从资金来源看，开发企业投入资金中，国内贷款占16，利用外资占125，自筹资金占24，收取定金、预付款和个人按揭款占586。数据充分说明，合肥房地产开发企业自有资金不足，融资能力和抗风险能力相对较低。07年度累计完成施工面积33313万，其中住宅270513万，同比增长3479、3533；新开工面积161532万，其中住宅12855万，同比增长3615和314。销售方面，全年批准预售商品房面积758万，其中商品住房面积602万，与上年同比分别增长1313和734。商品房销售面积为102878万，其中住宅面积为9184万，与上年同比分别增长917、978。地产顾问机构政务区项目市场分析报告35对比数据不难发现，合肥楼市市场开发量大，在建工程量大，总体呈现供大于求的局面。商品房销售户型配比方面07年度商品房销售中，90以下住宅套数占总销量的247，比上年同期增长6；144以下的普通商品房套数占总销量的609，与上年同比下降3。总体来说，07年合肥楼市住房结构调整力度尚不明显。至07年底，商品房空置总量为14366万，同比增长11；住宅商品房空置面积为7586万，同比下降1153，这是自05年10月以来合肥市商品房空置面积同比首次出现下降的趋势。33合肥市住宅市场分析331住宅供应量分析2007年住宅月供应面积（单位万）48624666144834283940671360573689338208483214973348518459943504004505001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月397813915637822384533821036823349793358733888319552811329534280003300038000430001月3月5月7月9月11月2007年住宅月供应套数地产顾问机构政务区项目市场分析报告362007年合肥市商品住宅供应量整体呈“波动逐步减少”的趋势。年初的供应量较大，从6月份开始大幅减少，至12