2008年8月苏州住宅房地产市场月度报告

20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891苏州08年8月住宅市场月度报告2008920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892一、宏观政策导读江苏建公共租赁住房，新就业人员住房曙光初现低保家庭、低收入家庭和新就业人员是列入我省住房保障范围的三大困难人群。这其中尤以新就业人员最为特殊。一方面，他们的多数人暂时无力购买普通商品住宅；另一方面，他们又不在目前经济适用房和廉租房的保障范围之内。如何让这一夹心层“住有所居”近日省建设厅在向省人大提交的我省住房保障工作情况汇报中提出，我省将着力探索新就业人员住房困难的解决之道，到2012年底解决这个群体的住房困难。为此江苏省建设厅提出，未来几年，全省将新建公共租赁住房600万平方米，以合理的租赁价格提供给30万新就业人员租住。江苏省建设厅房改办相关人士介绍，正在酝酿的公共租赁住房准备参照经济适用住房的相关优惠政策，按照政府主导、社会参与的原则，采取配建和集中建设相结合的方式建设。另一方面，目前省建设厅正在调研制定新就业人员提取公积金支付房租的办法和新就业人员住房补贴随工资按月发放办法，办法出台后新就业人员可提取个人公积金，来支付房租。通过双管齐下，解决租房问题。除此之外，另一思路是建“共有产权住房”，即在共有产权的模式下，政府和个人产权比例是可以变化的，新就业人员可以按照自己现有的财力购买一部分住房产权，先住进去，然后选择按照市场价格逐年向政府购买产权。当新就业人员工作多年步入中产阶级，不再属于新就业群体时，他就要退出共有产权住房。这时他可以按照市场价购买政府手中的产权比例，将房子全买下，也可以按照市场价格将自己拥有的产权卖还给政府，还可以在市场上卖出这套房子，然后按照产权比例和政府平分收益。这样一来在保障期结束时，对新就业人员来说，他们可以获得一套商品房，或者一笔出卖产权的市场收益（在房价上涨的大趋势下，这笔收益显然是增值的。）而对政府来说，或者可以有一套继续发挥保障功能的住房，或者可以有一笔投资收益用于继续建设新的保障性住房，从而实现政府保障性住房的循环使用，为新就业群体解决住房困难。另一方面，在整个共有过程中，个人和政府之间对房子的产权买卖，完全是按照普通商品房市场价格来的，因此基本不会影响到房地产市场的发展。据悉，目前在淮安和泰州，已经开始面向低收入家庭试点共有产权制度。新政有望出台，小产权房或面临生死考验随着房价的高涨，众多置业者对小产权房开始趋之若鹜起来，而像百姓关注小产权房一样，政府相关部门也一直在加紧研究小产权房政策问题。目前国土资源部近期已对北京、天津等小产权房比较集中的城市进行了调查，据悉，针对小产权房的新政策有望近期出台。“小产权房现象在全国各大城市普遍存在”，某位权威人士称，小产权房的产生，多是村委会和开发商私下定下的协议，借“平改楼”的说法进行建设，一部分卖给村民，一部分售20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893给非农业人士。像这种只有村证的小产权房，是不受法律保护的，购房者承担着很大的风险。我国土地管理法明确规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。7月14日，国土资源部公布关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知明确，2009年年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，对于非法使用的宅基地坚决不予发证。“这相当于对小产权房无证身份的强有力宣判。”从事房地产法律业务的某律师说，完成合法宅基地登记的过程，事实上也是将小产权房与合法宅基地区分的过程，接下来，对小产权房针对性的处理工作就能展开。买下这套小产权房，政府将如何处置成为众多迫切关心的问题。国土资源部执法监察局局长表示，此次调查小产权房后形成的报告，已经提交国务院，最终出台什么样的政策，还要看国务院的决定。据悉，国土资源部调查报告给出的小产权房处置原则，倾向于用“新老划断”的方式，即把现在已经形成的问题处理妥当就视为结束。未来对小产权房的处理有三个原则新发生的小产权房一定要严肃查处；历史形成的，要根据情况妥善处理；决不能让开发商在小产权房中占到便宜。房企限贷令建设用地闲置两年禁止发放抵押贷款央行、银监会28日联合下发关于金融促进节约用地的通知以下简称通知，要求银行在商业性房地产、农村集体建设用地等领域加强信贷合法合规审查。通知对规范房企贷款提出了五大项具体要求。分别是禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款；贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款；此外，银行还应加强对房企自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估，审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押。在农村集体建设用地方面，通知提出了“对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款”、“对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款”等两条硬性规定,对小产权房的买卖流通进行限制。时值房地产陷入盘整之时，通知的下发引人关注。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇接受采访时表示，监管部门此时下发通知旨在强调商业银行审慎经营法则。目前房价走势尚未明朗，管理层要求银行加强对房地产开发贷款的审查，可以避免因房价20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894下跌而产生的坏账风险。另有分析人士指出，通知的下发推翻了之前市场上“下半年房地产信贷可能放松”的猜测。“SM苏州购物中心”落户南苏州生活广场8月15日，菲律宾最大的上市公司之一SM集团与苏州越兴置业有限公司在吴中经济开发区举办“SM苏州购物中心”项目签约仪式，SM集团宣布购买越兴置业开发的南苏州生活广场二期约7万平方米的房产，首期注册资本2900万美元，项目总投资近1亿美元，将打造成为苏州城南最大的购物中心之一。菲律宾SM集团在全球独创了连锁式购物中心一体化运营管理模式，拥有50年百货零售及22年购物中心成功运作经验，在连锁大型购物中心SHOPPINGMALL业位居世界前列，其经营范围涉及商业地产开发，大型商场营运、零售、银行、金融、休闲、制造业及房地产开发等多个领域，与沃尔玛、屈臣氏、来雅百货、麦当劳、肯德基等世界知名商家保持长期合作关系。到2010年，SM集团计划在中国开设8家以上SM购物中心，建设高品位的大众化消费热点。此次，在亚洲乃至全世界商业占有重要地位的SM集团选择在南苏州生活广开设购物中心，正是看中了越溪副中心优越的地理位置、良好的居住环境和巨大的消费潜力。近年来，吴中区依托得天独厚的山水资源和生态环境的优势，加快发展城市商业和现代服务业，“山水苏州人文吴中”这张名片已家喻户晓，吴中区不仅发展成为苏州新的人居中心。此次与菲律宾SM集团的合作，不仅从高度上美化了吴中区的商业配套形象，还将从品质上提升了吴中区新城建设的层次，进一步推动区域发展成为商贸餐饮、房地产、金融、旅游各类服务业的投资热土。同比减半，古城区二手房03年来首次大降据苏州地税三分局、苏州市契税所介绍，到今年6月底，苏州市区古城区（平江区、金阊区和沧浪区）上半年办理税务登记的二手房较去年上半年同期下降五成，这是自2003年以来苏州市区二手房交易量首次出现如此大幅度的下降。来自苏州市地税三分局住房交易中心窗口的数据显示，到今年6月底，在该窗口办理个人所得税、营业税、城建教育费附加、土地增值税的二手房仅为2600套。比较2003年以来历年上半年的统计数据可以看出，2003年出现二手房交易15561套的高峰后，2004至2007年4年间，这一数据平均半年为7780套，二手房上半年交易量一直维持在5000套左右，而今年上半年成交量首次出现大幅回落。苏州市契税所提供的数据也显示，上半年该所办理契税登记的二手房数量和成交面积较去年同期下降了50和31。上半年商品房新房办理契税的笔数和成交面积较去年同比下降34和25。该所负责人分析，随着宏观调控政策的不断出台，并逐步落实，特别是去年9月央行开始实施第二套房屋贷款利率上浮政策后，存量房和商品房交易量开始持续下滑，在去年“金九银十”的月份开始回落，并延续到今年上半年。在市场观望和资金面压力下，20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895导致整个存量房市场成交疲软。除权威机构之外，部分中介交易机构也表示，自去年下半年以来，二手房的交易价格涨幅明显放缓，新房市场的观望气氛也逐渐弥漫到二手房市场，直接影响了二手房的成交以及价格。不少二手房房东降低了成交价预期，如今买主以万元起砍价已不是个案。租房价格也是二手房房价的晴雨表，据悉目前二手房租赁市场房源增多，价格有所回落，以园区一套面积在120140平米的精装修房为例，前几年以外企为对象的能租出50006000元/平方米的价格，目前已回落到30004000元/平方米。目前单价800010000元，面积120平米的一手房，首付二到三成，每月出租收入已很难“养贷”。整体市场的观望以及新房、二手房互动、互相促进机会的减少是直接影响二手房成交和租房市场价格下降的重要因素。二、8月苏州住宅市场整体销售统计分析表8月苏州住宅类商品房成交状况全市本月上月变化量变化幅度销售总套数（套）262430374131360销售总面积（）291569453620370670467611946销售均价（元/）6656936694483755056据统计，8月份苏州市区普通商品房（住宅类）共计成交2624套，比上月减少了413套，降幅为1360；成交面积为29156945平方米，较上月减少了7046761平方米，降幅为1946；成交均价为665693元/平方米,虽有下降，但基本与上月持平。虽然处于7、8月传统的销售淡季，但受今年市场盘整和消费者普遍处于观望的影响，众多项目开盘推迟或者至今按兵不动，造成市场可售面积挤压，因此即使与去年市场的火爆时期相比，今年8月全市的新增供应量同比还是明显有所增加。研究期内，全市新增供应在时间上的分布主要集中于“一头一尾”，这主要是受奥运会在此期间举办的影响，在非常时期下，消费者注意力进一步被转移，开发商怕再吃闭门羹，因此中间出现了相当长的一段供应真空期。而随着奥运会的闭幕以及“金九银十”的到来，在日积越多可售房源和资金回笼的压力下，借“金九银十”和数场房交会的东风，相信未来市场新增供应会出现一个明显的反弹。然而可惜的是，供应的增长却没能带来成交量的上扬。研究期内，三大主要成交指数在上月已经下滑的情况下继续着下行的低迷态势，除成交均价依然稳定外，成交套数和成交面积较上月均出现了明显的下滑，分别达到1946和1360。之所以出现这样的状况其实也在意料之中。众所周知，八月的炎热天气，历年来都是楼市的淡季，再加上奥运这场百年难遇的体坛盛世的影响，八月的苏州楼市的关注度都被奥运所转移，对本20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896就处于观望气氛的楼市而言，无疑是“釜底抽薪”，缺少了关注的目光，开发商自然也失去了“吆喝”、聚揽人气的基础。因此回首八月，大多定在8月开盘的楼盘都选择避开奥运这段时间，以免发生“撞车”。即便如此，从这些开盘项目的销售情况看，几乎都不甚理想，即使有一定销量，也往往与预期存在一定的差距。表8月份各区住宅类商品房成交状况区域成交套数（套）成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）金阊区1841495643635891沧浪区1381632411732230平江区3503481368495322园区96511002699757804高新区15817276613264吴中区2713363521779717相城区55864535885352798月份苏州各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是园区965套（上月843套），占全市的3678；相城区558套（上月729套），占全市的2127；平江区350套（上月265套），占全市的1334；吴中区271套（上月516套），占全市的1033；金阊区184套（上月159套），占全市的701；高新区158套（上月323套），占全市的602；沧浪区138套（上月183套），占全市的525。从各区域成交情况看，园区凭借研究期内个别项目开盘热销所带来的利好影响，成交量开始止跌回升，进一步巩固了全市成交老大的地位；平江区和金阊区则是依靠区域内政策性住房的签售，成交量也较上月有了一定程度的回升，但总的幅度不大。而除上述三区域之外，其余各区域依然继续着其各自低迷的运行态势。各区具体表现为园区共成交965套，较上月增加了122套，增幅为1447；相城区共成交558套，较上月减少了171套，降幅为2346；平江区共成交350套，较上月增加了85套，增幅为3208；吴中区共成交271套，较上月减少了245套，降幅为4748；金阊区共成交184套，较上月增加了25套，增幅为1359。高新区共成交158套，较上月减少了165套，降幅为5108；沧浪区共成交138套，较上月减少了45套，降幅为2459。图8月苏州各区住宅成交面积比例图20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178973774593226622131154园区吴中区新区古城区相城区图8月苏州各区住宅成交套数比例图3678103360225602127园区吴中区新区古城区相城区8月份苏州市区住宅类商品房成交均价为665693元/平方米,与上月相比，虽有下降，但与上月基本相当。总体看来，本月新开楼盘档次较上月略有提升，因此表面上看，整体成交均价理应较上月有大幅度的攀升。但在剔除成交时间这一不可抗拒因素后，在众多加大打折优惠措施的推动下，整体房价的下行依然成为主流。而在此基础上，如果说上月古城区内的政策性住房还只是初现“回潮”迹象，那本月则是较大规模的爆发，不过好在研究期内，园区和吴中区部分高端项目的销售走强，尤其是月末“中海御湖熙岸”的一波成交高峰，直接将行将大幅下泄的成交均价给拉了回来，最终才出现了056的微弱跌幅。从今年4月以来，全市月成交均价基本呈现震荡整理下行的趋势，从波峰接近8000元/平方米一路下行到目前的6500元/平方米的位置。从目前市场运行情况看，处于7、8月淡季的苏州楼市并没有出现大的下滑，主要是因为目前这一价格基本是市场真实价格的体现，经过宏观调控以及市场自身的调整，水分、泡沫已比较少，因此也可以将6500元/平方米这一价格看作是苏州楼市的价格底线。从实际情况看，这一价格的构筑也还算比较稳固。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898随着“金九银十”的到来，销量肯定将有一定程度的提升，与之而来的便是成交价格的提升，因此未来一段时间，楼市均价将逐渐呈现上行的趋势，但是这种走势能保持多久、究竟又能走多高，那就要通过市场的实践来检验了。图2007年8月2008年8月苏州全市一手房成交均价走势40004500500055006000650070007500800085002007年8月9月10月11月12月2008年1月2月3月4月5月6月7月8月成交均价图8月苏州各区域成交均价对比5000550060006500700075008000园区古城区吴中区新区相城区成交均价20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317899三、8月苏州住宅市场区域分析8月园区市场分析时间成交套数（套）成交面积（）单套面积（）成交均价（元/）2008年7月84310740775127418108882008年8月9651100269911402757804本月园区住宅类商品房共计成交965套，较上月增加了122套，增幅为1447。由于园区在苏城房地产市场中独一无二的地位，始终是各方关注的焦点，也是各种需求释放的热点区域。在经历了一段时间的低迷，甚至是被相城区短期超越之后，在“雅戈尔潇邦”先期逆市热销的带动下，区域楼市的热度开始显现升温的曙光。而在“中海国际社区”、“中海御湖熙岸”、“博客”等楼盘的刺激之下，区域楼市的热度如同人们对于奥运的热情一样，再次被点燃。然而供应量的增加，未能立马带来成交量上的突破，除去成交时间造成的影响之外，实际的销售情况成为掣肘成交量上升的主要原因。研究期内，真正对区域成交量起到相当支撑作用的仅有“中海国际社区”和“中海御湖熙岸”这两个项目，再加上因时间原因而出现成交量后置的“雅戈尔潇邦”，除此之外，其余项目或是开盘时间选择有误或者就是自身定价出错，成交较为低迷。而从这几个热销楼盘情况来看，追求性价比成为他们成功销售的共同特征。本月园区的成交均价为757804元/平方米，较上月有了655的降幅。进入4月以来，区域成交量稳定维持在1012万方的范围内，而成交均价除5月短暂创下一个小高峰之外，后几个月几乎呈现直线下降的趋势，截止本月创下了今年以来区域成交均价的最低值。很长一段时间以来，区域住宅销售基本呈现“两头热，中间冷”的格局，即中低价位住宅和高端住宅的销售明显好于中高价位项目，因此中低价位项目和高端项目销售的博弈情况就基本决定了区域成交均价的走势。随着中小户型的走强，高端项目销售的又遇到一定的阻力，因此基调上便决定了区域成交均价的一路下行。而本月，成交占主导的是均价在6200元/平方米左右的“中海国际社区”以及7200元/平米左右的“雅戈尔潇邦”以及“荣域”等，再加上5050元/平方米一口价的“凤凰城”的冲击，成交均价更是一落再落，好在研究期内，遭遇部分高端项目的阻击，如“万科瀚庭”等，再加上月底8600元/平方米的“中海御湖熙岸”的助力，才使得成交均价下滑幅度受挫，但即便如此，较上月还是有了655的降幅。本月园区平均单套成交面积为11402平方米，较上月有了1051的降幅。由于区域内数月以来，市场一直呈现“两头热、中间冷”的格局，因此高端产品和中低价位楼20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178910盘在成交量比重上的博弈也导致了区域单套成交面积的飘忽不定。上月曾经提及，由于开盘时间关系的影响，“潇邦”、“博客”和“荣域”等以中小户型为主项目的销售成交量将会大量计入本月，先天性的使得区域单套成交面积下滑。而随着本月“中海国际社区”在月中的开盘热销，虽不至于大幅度的拉低区域的单套成交面积，但也在一定程度上影响着区域成交面积继续小幅下行的趋势。研究期内，部分高端项目和一口价的“凤凰城”户型相对较大，但由于成交量、成交时间等问题，对于区域单套成交面积下降虽造成一定程度的障碍，但总体下降的趋势和力道亦不可阻止。8月已过，对于命悬一线的开发商而言，随着“金九银十”的到来，也许开发商就将短暂告别目前这一难熬时期，以更加积极的心态和自信的姿态迎战传统的销售旺季，尽量缓解目前局促的局面。然而从目前各楼盘动态以及消费者的问卷调查看，形势并没有想象中的那么乐观。尤其是被寄予莫大期望的“中海国际社区”，曾经传言的3000组客户，曾经希望此盘能带来区域楼市价格的重新整理，曾经希望能借此牵一发而动全身，现如今，似乎所有这些都没有得到兑现。由此看来，无论是区域市场还是整体楼市在“中海国际社区”这颗传说中的重磅炸弹“轰炸”之下，只是炸开了市场的冰山一角，依然未对区域乃至全局楼市的根基造成战略性的动摇。图2008年18月区域成交量走势图（单位万平方米）024681012141618201月2月3月4月5月6月7月8月成交量走势图图2008年18月区域成均价走势图（单位元/平方米）20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911700074007800820086009000940098001月2月3月4月5月6月7月8月成交均价走势图8月吴中区市场分析时间成交套数（套）成交面积（）单套面积（）成交均价（元/）2008年7月5167991148154876299452008年8月271336352112412779717本月吴中区的成交状况刚好和上月相反，“价升量跌”成为本月区域楼市运行的真实写照。研究期内，区域成交套数和成交面积较上月分别下降了4748和5791，而导致这一状况发生的最直接因素便是区域无一项目开盘，随着“诚河新旅程”开盘快速去化后，区域内多以老盘销售为主，消费者选择面的狭窄以及参与度的不高是造成区域成交量大幅下挫的主要原因。除此之外，在公寓销售的不力的基础上，虽然有低密度别墅项目的支撑，但无奈体量有限，“心有余而力不足”，最终也难阻止区域成交量的大面积萎缩。价格方面，本月区域的成交均价为779717元/平方米，较上月增加了2378，价格和成交量之间剧烈的变动关系似乎再一次证明了“价格为王”的这一说法。之前提到，越来越多普通住宅的入市销售，将会进一步拉低区域的成交均价，打破“别墅主导”的局面，但是随着普通住宅成交的萎靡，别墅虽算不上大热，但凭借较大的价格差，在体量差异较小的情况下，仍能支撑区域成交均价的大幅上扬，而本月区域的运行态势正有力的说明了这一点。随着“金九银十”的到来，区域普通商品房的供应理应会有相当的提升，但之前销售形势一直不错的低密度别墅项目自然也不会“视而不见”，因此未来一段时间，区域成交均价估计仍会保持一定的高度。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912从区域成交面积的走势图看，今年以来，区域除13月成交量一直保持上升态势之外，自4月开始，基本处于震荡整理下行的趋势，而8月3万方左右的成交量更是创下了今年以来的最低值。但随着“金九银十”的到来，虽然作为区域普通住宅供应的主力区域越溪板块存在或这或那的问题，但在其他板块以及自身寻机翻身的情况下，市场供应量肯定会有相当的提升。在此基础上，低密度别墅项目也会借机发力，在这两者的共同努力之下，区域成交量届时肯定会走出一根阳线，带动区域成交量的大幅提升。图2008年18月区域成交量走势图（单位万平方米）0369121518211月2月3月4月5月6月7月8月成交量走势图图2008年18月区域成均价走势图（单位元/平方米）5000550060006500700075008000850090001月2月3月4月5月6月7月8月成交均价走势图20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789138月古城区市场分析时间成交套数（套）成交面积（）单套面积（）成交均价（元/）2008年7月6076158701101465648762008年8月67266094229835585643之前古城区在5月新增供应量出现爆发式增长后，受限于区域新增供应量的原因，连续两月的新增供应处于低处徘徊，在经历了6月和7月的“修养身心”后，本月区域的新增供应量出现明显的上升。“中天品苑”、“湖山新意”和“鑫苑景园豪景阁”等均推出了新房源，以试探奥运后的市场，为即将到来的“金九银十”做准备。然而从实际的情况看，研究期内新推项目的销售情况着实一般，扣除开盘时间造成的成交量后置因素之外，普通住宅成交成色相对不足。而造成这种状况的原因，可能是人们的视线还没有完全转移回来，耶或是消费者对即将到来的“金九银十”更多了份期待。然而在普通商品房成交萎靡之际，区域内，尤其是金阊和平江区内的政策性住房的即时集中签售，在很大程度上弥补了商品房成交不足所带来的空缺。随着“金九银十”的到来，在整体大势的带动下，在区域内“世茂运河城”以及“中海胥江府”这两个新项目的推动下，众多普通商品房也会乘机推货，抢占市场份额。与此同时，一度弥漫的政策性住房也会在某种程度上继续起到推波助澜的作用。总体来看，区域未来一段时间，成交量将会呈现一个明显“质和量”上升的过程。本月古城区平均单套成交面积为9835平方米，较上月减少了311平方米，降幅为307。在“大观名园”、“恒润新新家园”、“万科金色家园”等普通住宅以及部分低密度别墅的销售的情况下，区域的单套成交面积接连两个月出现了持续提升的状况。然而随着这部份大户型住宅成交在本月的停滞，区域单套成交面积面临随时下滑的可能。在“万达城市广场”推出众多优惠小户型后，这些小户型的不同程度的成交最终还是推动了区域单套成交面积“这颗雪球”的向下滚动，如果说以“万达城市广场”为代表的项目只是给了其一个初速度，那真正给其加速度的便是本月大量成交的政策性住房，正是在这两者的通力协作下，区域单套成交面积才在两个月的上涨后出现了307的下滑。本月区域成交均价为585643元/平方米，较上月有了368的增幅。和上月情况基本相似，成交产品的结构因素是造成区域成交均价仍然徘徊在5000元/平方米左右的主要原因。上月是由普通住宅向政策性住房过度，而本月在普通住宅销售不力的情况下，政策性住房完全占据了主导，之所以成交均价不降反升，主要是由于普通商品房较上月档次明显偏高，再加上此次两类房源体量上的差距在价差上得以弥补，因此成交均20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178914价才有了微弱的提升，但仅368的增幅显然不能让区域成交均价重回正轨。图200年18月区域成交量走势图（单位万平方米）0369121518211月2月3月4月5月6月7月8月成交量走势图图2008年18月区域成均价走势图（单位元/平方米）400045005000550060006500700075001月2月3月4月5月6月7月8月成交均价走势图8月高新区市场分析时间成交套数（套）成交面积（）单套面积（）成交均价（元/）2008年7月3233242352100386118562008年8月158172761093463126420082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178915本月新区成交量仅为173万方，较上月有了4660的降幅。新区自5月以来，成交量几乎呈现直线下降的趋势，而本月也最终出现今年以来的最小值。其实，自4月以来，新区市场的表现一直相对稳定，即使在园区市场震荡的情况下，区域市场也“特立独行”，依然能够保持相对的稳定，然而本研究期内却陡然上演了0新增供应的闹剧。看似很无厘头，但从上月乃至较早之前区域市场的成交来看，却似有先兆，成交的不足，优惠刺激的失效，再加上观望气氛的至今存在是使得区域内开发商不敢贸然开盘的主要原因，也最终导致了区域市场无新增供应状况的出现，市场基本以目前在售项目维持，如“中锐山水映像”、“新港名墅花园”、“鑫苑国际城市花园”等，但各自的成交量又相当有限，无新增供应的刺激，也直接导致了本月区域成交量的一落再落。区域平均单套成交面积为10934平方米，较上月增加了896平方米，增幅为893。本月新区市场处于极度低迷之中，个别项目的销售在相当程度上成为区域单套成交面积走势的指向标，因此本月户型较大项目，如“山水映像”、“鑫苑国际城市花园”等部分大户型的成交也直接为区域单套成交面积的提升奠定了基础。和上月一样，本月涨幅虽然达到了893，但仍属于正常现象，未出现明显异变现象。本月高新区的成交均价为631264元/平方米，较上月有了317的增幅。由于区域内本月成交项目较为稀少，因此成交主体“中锐山水映像”、“鑫苑国际城市花园”等个别楼盘的成交均价便代表了区域本月的成交均价走势，但随着“金九银十”的到来，区域这种短期的个别楼盘均价代表区域整体成交均价的畸形格局将会得到明显修正。近几个月以来，区域成交量一直呈现下降的趋势，细细分析恐怕原因大致如下，目前区域市场供应和成交主要集中在北部浒关板块和南部新城板块，中心板块由于土地稀缺，商品房供应一致较少。浒关板块在市场价格依然坚挺甚至走高的情况下，依靠较低的价格确实能打动不少刚性需求置业者，但在现实房价出现下挫且观望形势严重的情况下，在消费者对价格下降预期加大的情况下，边缘板块存在的交通、配套不齐全等的弊端被放大，这些项目自然也失去了以往的竞争力。而城南板块虽然发展较为成熟，配套相对齐全，但价格也未能与希望在此区域置业的潜在购房者完全对接，因此在这样的情况下，才造成了区域总体成交的不足，最终导致区域成交量出现连续萎缩的状况。图2008年18月区域成交量走势图（单位万平方米）20082009年中国房地产策划大全策划人士必