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文档简介

1衡水市市场调研报告一、衡水市城市概况地理位置衡水地处华北平原的黑龙港流域,位于河北省东南部,东与山东德州毗邻,省内与邢台、石家庄、保定、沧州接壤。桃城区为衡水市政府驻地,近邻京、津、石等大中城市,地理位置优越。交通状况铁路交通,京九铁路石德铁路在城区交汇,形成铁路交叉黄金十字,衡水站为京九铁路京南第一大站,是石德线联接京广、京沪、京九三条铁路大动脉的中心枢纽;公路交通,106国道纵贯市区,石黄、石青高速公路穿境而过,各级交织成网,四通八达。从远期规划分析,将建设联系中心区和次中心以及产业集群的快速城际交通网络,具体为“二环七线”,所谓二环,一是环湖大交通圈,将由郑昔线,枣武路,横井路,宝衡公路,赵码公路相互连接而成;另一是主城区外环。“七线”为七条放射性高标准道路网,包括衡保公路、衡德公路、S040路、肃临路、西外环以及延长线、106国道。将大大加强主城区与个郊县的交通联系。人口状况衡水辖2市8县1区,118个乡镇、办事处,4994个行政村。全市总面积8815平方公里,总人口415万。统计显示,桃城区下辖四街道2镇4乡,全区总人口约为43万。医疗教育桃城区为全市文教卫生中心,医疗条件良好,共有大型综合医院五所,中医院一所,其中市第一医院,市第二医院分别为三级甲等医院和三级乙等医院,服务质量优良。城区共有大中专院校十所,中学19所,其中衡水第一中学河北省乃至全国重点中学。城区规划据衡水市城市规划显示,根据衡水空间发展战略,衡水主城区将向南部衡水湖自然保护区靠拢,与衡水湖自然保护区形成城市群的主核心,整体形成一个“城湖一体,水城相连”的布局,重点打造冀州、枣强、武邑等“卫星城”。近期重点根据城市发展战略规划,衡水正在形成以衡水湖休闲度假区为主体,以冀州历史文化古城和滏阳河现代都市娱乐为两翼的城市发展格局,概括为“一湖、一州、一城”。其中“一城”指衡水主城区滏阳河为中心,通过改造滏阳河市区段及其沿线,建设商业、文化、教育、教育、商贸、居住五大中心,打造湖滨休闲渡假城市的城市客厅,在产业体系上,大力发展休闲旅游,休闲会议,会展中心,教育培训等。其它发面衡水具有丰富的水电资源及地热资源,全区无重大污染性企业,人文底蕴深厚,相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓,加之衡水市“北方滨湖城市”的功能定位,为城区打造宜居城市提供优良条件。【小结】从区域位置上分析,衡水市具有优良的地理位置,同时结合衡水湖旅游资源,为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能,同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。从文化教育及医疗角度分析,优越的文化底蕴及教育环境,使区域文化素质进一步加强,2尤其全国知名中学衡水中学,促使城市知名度进一步提升。从远期城市规划分析,“大衡水”的城市格局凸显,远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局;路网方面,随着各交通线路的全部展开,将更大程度是吸纳郊县居民城区置业,城市功能进一步加强。二、衡水市总体社会及经济发展状况衡水市2007年经济发展背景经济总量据衡水是统计局资料显示,2007年全年实现地区生产总值5644亿元,比上年增长36,其中第一产业增加值1061亿元,下降62;第二工业增加值2742元,增加30;第三产业增加值1842亿元,增长101。GDP指标GDP完成564亿元,增长36;全部财政收入完成353亿元,增长82,占GDP的比重较上年提高03。人均GDP总值实现13247亿元,在省内各地级市排名为第八位,在全国各县市中排名192位,城镇居民人均可支配收入达到10954元。固定资产投资全年全社会固定资产投资完成1973亿元,其中,城镇固定资产投资完成1125亿元,在城镇固定资产投资中,建设项目投资962亿元,房地产开发投资164亿元,分产业数据显示,第一产业投资06亿元,第二产业投资完成725亿元,第三产业完成394亿元,第三产业投资比重逐渐加大。全年城镇施工项目509个,其中新开工项目375个。影响经济发展的主要因素一方面,从宏观经济形式持续从紧,国家宏观调控力度进一步加大,主要体现在严控项目用地指标、连续多次提高利率及存款准备金、项目报批门槛进一步提高,制约了城市经济尤其是投资和项目建设的增长;另一方面,发展瓶颈和生产要素制约依然存在;从投资看,受土地和资金等瓶颈因素制约,发展速度有所放缓;从工业看,生产要素制约依然突出,受原材料涨价,出口退税政策影响,在很大程度上制约可工业快速发展。衡水市2008年经济发展环境经济环境全市深入实施“工业立市、农业强市、商贸兴市”的三大主题战略,既面临国家宏观调控政策从紧等诸多压力,也面临着良好的发展机遇,全市将围绕“解放思想”的总体思路,推动高速公路、邯港铁路、电厂三期等项目的推进。使区位交通优势进一步显现,政策方面,不断加大政策支持力度,为衡水加快发展创造良好的外部条件,2008年城市将进入快速发展期。经济增长确定全年经济发展预期目标为全市生产总值增长8,全部财政收入增长11以上,全社会固定资产投资增长22,城镇居民人均可支配收入增长10。发展重点2008年将围绕打造工业核心竞争力,发展重点建设项目,以“机械加工、化学工业、3食品加工、纺织服装四大主导产业为重点,挖掘主导产业发展潜力;推动城区重点项目建设,实现“三年大变样”工程。衡水市经济发展政策产业政策衡水市目前的产业政策重点发展四大支柱产业,打造城市工业核心竞争力,逐步提高第三产业,塑造“北方湖滨休闲渡假城市”核心竞争力。金融政策多管齐下破解资金制约,积极搭建建银企业对接平台,大力争取上级资金支持,加大招商引资力度,畅通社会资本渠道,确保项目建设资金保障。房地产政策努力破解瓶颈制约,多措并举破解土地瓶颈制约。一是用足用活上级各项政策。按照省要求,包装好项目,抓紧完善各项前期要件,加大跑办力度,积极争取国家和省年度土地计划指标。二是鼓励开发未利用地。盘活存量拓展建设用地空间,充分利用和挖掘未利用地资源。三是引导项目集约用地。对投资强度低的项目严格限制,提倡集约用地;引导企业谋划实施高科技项目,提高项目容积率。四是积极推进土地利用总体规划和城市总体规划的修编调整和规划衔接,为解决建设用地难题奠定良好基础。【小结】各项经济指标显示,07年衡水市经济运行处于良好状态,08年将保持持续增长状态;按国际经济组织统计表明,当一个地区的经济增长速度大于5的时候,当地的房地产也就存在着极为广阔的发展前景;城镇居民收入及城市居住前景进一步显现;“滨湖城市”的功能定位为衡水市打造“宜居城市”提供支柱;政府各项政策在不断的规范房地产市场,为房地产业的持续发展提供了有效支持。三、衡水市总体市场现状及走势分析衡水市目前在售楼盘统计(后附调研总表)市场供应从调研情况分析,06年中至目前市场供应总量约在250万平米左右,目前去化面积在一半左右,约125万平米,市场存量约125万平米(在售统计)。从市场销售情况分析,一年之内消化约125万平米项目,对于拥有40万人口的市区而言,消费体量较大(2007年,石家庄市人口约200万,去化面积约在500万平米),反映出购房需求强劲,其中受县域居民购房影响,衡水周边县城在去化市区项目面积方面将占据不小体量。未来13年市场形势随着城市扩张及“三年大变样”部分拆迁建设用房及政策性经济适用房廉租房放量,4月中旬,衡水市公布了市区3年十项重点城建工程,其中包括新区开发、旧城改造(目前衡水中心城区城中村39个,占地约483平方公里,3年内将完成31个城中村的拆迁改造,同时3年内将建设廉租房340套,建筑面积1,7万平米,建设经济适用房1800套,约12万平米)等,预计未来13年,衡水市场将表现为市场放量进一步加大,房地产市场竞争格局进一步加强。4衡水市楼盘特征显性分析总体特征衡水市房地产开发整体表现为处于房地产开发的初级阶段,项目开发参差不齐,由于受土地成本影响,个别项目表现为大盘边缘化开发。规划设计方面大盘较注重项目开发整体性、景观性及后期延展性等方面;产品供应方面以经济实用为主,创新户型设计鲜有出现;营销手段方面,由于多为较大城市代理商运作,所以在包含价格策略,开盘策略,营销组合策略等方面均照搬大城市方法,但更多停留在概念性宣传,并未由实质性突破。楼盘规模及开发模式衡水市房地产开发楼盘规模差异化较大,呈现两级分化特征,大盘及超大规模楼盘与独栋项目形成鲜明对比,如东方太阳城168万平米及怡水花园50万平米等,大盘开发有助于推进销售跟进;开发模式方面大盘开发均采用分期开发模式,一般项目分为23期开发完毕。区域分布由于受城市发展方向及老城区整体形象影响,衡水市房地产开发项目80集中在河西区及中心区位置,河东区开发楼盘数量较少,且居民居住倾向更青睐于河西区域。价格涨幅从05年的销售均价1800元/平米,到08年的均价3000元/平米左右,价格走势基本持平于全国其它区域同等级市场。户型设计户型面积供应方面主要为经济实用性,以两室小三室供应为主,面积集中在7080平米(两室),90110平米(小三室),少量跃层项目出现,无错层建筑形式,从调研情况分析,造成此种产品供应形式,主要受居住观念、收入水平及家庭结构组成等几方面影响。产品规划大盘项目较注重项目产品规划的整体性,大盘一般采用组团设计,各组团表现的个性差异及景观优越度为项目后期开发预留管线,社区景观设计成为项目设计的重要组成部分,如怡水花园的市政水景公园及东方太阳称项目的150亩社区内部花园等,同时景观的优化程度成为影响价格提升的主要因素,如怡水花园项目整体在售价方面要高出周边价格500800元/平米。建筑形态衡水市05年之前产品供应多为61层砖混结构,表现为一层为储藏间或车库形式,05年衡水市第一个小高层建筑新大陆商业广场的部分住宅出现,开发商开始注重高层建筑形式的推广及理念宣传,衡水市民也开始逐步关注高层建筑,目前市场表现为多层及高层建筑交叉供应,从调研资料分析,各项目在后期供应方面,均主要以小高层及高层建筑为主,可以预计未来市场消费者对于高层建筑的居住认识将会进一步提高。建筑风格衡水市产品供应建筑风格方面,主要以现代简约建筑为主,外在形式及外立面表现方面以中规中矩,风格创新主要表现为外立面颜色及屋顶设计方面,同时在后期营销方面,鲜有对建筑风格进行包装推广的营销理念。营销策略销售策略及推广策略方面,由于一般为外来代理商进行操作,故操作方式上大同小异,价格制定一般采用低开高走,大盘较注重整体项目品质的培养,包含售楼部装修,内部沙盘,认购流程,推广设计等方面较为规范,同时项目形象设计,包括LOGO、VI等方面设计更为精致,在一定程度上促进项目整体品质提升。5物业管理现阶段,衡水市整体物业管理水平不高,一般为开发商自行进行管理或开发商自己的物业公司,个别项目聘请专业物业公司充当顾问;衡水市消费者开始逐步关注开发商的物业管理水平,同时物业管理的好坏,成为影响消费者购买决策的重要因素。衡水市重点项目分析东方太阳城(略)怡水花园位置衡水市人民路怡水园西侧开发商衡水天元地产开盘时间06年中旬建筑面积50万平米户型面积90240平米项目规划一二期共30栋小高层销售价格一期均价2800元/平米,现售价33003500元/平米,价格涨幅在25左右。销售情况一期仅剩余部分大户型跃层,二期预计销售在50左右。项目卖点衡水最大水景公园(400亩),国际都市,生态社区,高品质生活。项目点评水景建筑,景观制胜项目最大特色为紧邻怡水园,且项目售价基本为衡水市最高项目(除中央花园),一定程度上代表衡水市最好的项目形式,从项目一期良好销售态势分析,景观对于衡水居民而言已经成为重要的决定因素,且景观的实际展现性更加促进项目销售。中央公园位置衡水市休闲广场北侧开发商衡水富必居地产开盘时间08年初建筑面积66万平米户型面积110146平米销售价格豪景座3790元/平米,基本销售完毕,旺景座3800元4200元/平米。销售情况豪景座基本销售完毕,现销售旺景座预计销售率在40左右。项目卖点核心区,紧邻市政休闲广场,交通便利,周边配套优越。项目点评雄踞核心,精致楼盘位置成为此项目主要诉求,且项目主要定位为高端人群,故在户型设计方面主要一大面积户型为主,此项目由于受投资商影响,故渗入进大地产开发气势,注重项目的整体包装的推盘计划,更多体现项目的小而精致化体念,但项目楼间距较小,且低楼层采光等方面均受影响,户型公摊面积较大,一定程度上造成低楼层户型滞销。丽景名都位置胜利西路前进街区域开发商衡水泰华地产开盘时间05年建筑面积10万平米,一期10栋户型面积目前在售108147平米销售价格一期已入住,目前在售二期,均价3700元/平米,预计销售在60左右。项目卖点地理位置及交通优势,良好的入住氛围及周边配套6项目点评市场先机,沉淀积蓄由于项目进入市场较早,且开发商较注重项目美誉度培养,故项目具有良好的口碑效应,为其后期销售老客户发力提供支柱,且项目第一个明确提出“欧式花园洋房”的项目定位,在理念上造势先行,尽显成熟楼盘的个性魅力,项目内部游泳池、高绿化率、11车位配比等方面,为项目打造高端项目提供可能。但从目前项目现场分析,过于狭窄的售楼部布置,及付款方式的单一性,不利于项目销售及整体品质的提升。盛世华庭开发商衡水中房地产开盘时间06年建筑面积22万平米户型面积二期62102平米,以经济型为主销售价格均价2800元/平米销售情况一期销售完毕,目前二期处于预售阶段,销售状况不佳项目卖点紧邻榕花大街,交通便利,为高速进衡水市主干道,社区在区域内属于规模较大社区,且项目内部部分景观如带状公园,水域景观的已经初步形成。项目点评中产阶级,精确定位项目在交通方面具有一定优势,但项目周边污染企业较多,消费者不够认同区域居住环境,但项目在整体定位方面,“中产阶级居住理想”为项目有效吸纳目标客户提供基础,且项目小户型产品的精准定位,应该说一定程度上促使项目快速销售。衡水市房地产发展趋势分析从调研情况及各楼盘销售情况分析,我方认为衡水市房地产在未来几年将呈现如下几方面特征区域发展方面将以向南衡水湖方向靠拢,形成“大衡水”的城市格局;价格方面将以稳中求升为主,受国家“银行紧缩及二套住房房贷”影响,全国房地产市场表现为价格稍有涨幅,但成交量迅速下降,究其原因在于政策紧缩限制投资客户的购买需求,进而造成实际购房客户的观望情绪,一般表现为大城市受影响较重,小城市受影响较轻。从目前衡水房地产市场分析,仍旧处于房地产初级阶段,主要以自主需求为主,所以房贷对于衡水市场造成的影响较小,居住需求仍旧成为未来23年衡水房地产市场的主旋律。产品规划方面将主要以小高层、高层建筑为主,一方面土地的稀缺性促使土地资源的高利用率,同时开发商成本的加大必然要求开发利润的增加,高层建筑将更大程度上加大项目得房面积。开发企业更加注重产品景观设计,内部配套、物业管理的完善,良好的口碑效应将成为销售利好销售的主要方面。营销手段的多元化,从其它城市发展状况分析,下一阶段,概念性营销将成为衡水房地产市场的主要营销手段,开发企业更加注重项目整体形象的包装设计,项目的外在形象将成为项目营销必不可少的辅助因素。7四、衡水市消费者需求分析衡水市房地产供给及需求分析说明在前一部分房地产发展现状及指标分析在此不再累赘,本篇主要针对调研问卷进行消费者需求分析。衡水消费者需求问卷分析为对把握衡水消费者需求动向及消费趋势,特进行问卷调研,本次调研总计进行问卷2500份,筛取有效问卷2000份,以下对各购房特征进行详细分析。1、购房需求依然强劲未来13年购房意向有没有不确定调研结果反映出未来13年内,衡水市居民购房需求依然墙劲,明确表示有购房需求的消费者占到481,潜在购房客户(不确定)占到27,同时也预示着衡水市房地产市场将依然保持较快速增长。2、位置、环境、价格、良好的周边配套成为影响购买的主要因素购房影响因素0100200300400500600700800位置及交通价格及升值周边环境周边配套重点学校内部配套社区环境社区教育社区运动设施开发商信誉系列1从图可以看出,消费者购房考虑因素主要集中在位置、环境、价格及周边配套等方面,位置仍然是影响购买的最重要因素,同时周边有重点中学及社区内部完善的配套设施成为消费者购房考虑的重要因素。3、自用客户占主流8购房目的自用投资给老人购房给子女购房结婚用房子女就学自用购房成为居民消费的主要特征,反映出市场初级阶段的主要需求特征,一般为考虑改善居住条件(之前为平房或单位住房)或第一次置业为主,占到58,投资,给子女购房及结婚住房分别占到8,105,10的比重,成为不可忽视的需求力量。4、县区购房力量不容忽视市区购房打算有没有本次调研重点调研景县和冀州,共涉及问卷500份,分析结果显示,10的问卷客户表示有在市区购房的打算,以冀州客户较多,客户反映在资金实力较为雄厚,渴望更大的发展空间。5、中心区成为置业首选,河西次之选择中心区域的消费者占到466,河西区229,河东区194,可以看出中心区由于其良好的位置优势,仍然成为居民置业的理想之地,河西、河东在居民购房观念上并无大的差别,目前阶段仍旧在于项目产品的引导性。6、居住整体环境差成为影响河东的主要因素购房区域选择中心区河东河西城南城北河东评价居住环境差文化底蕴发展空间无污染重点中学9居住环境较差成为影响河东房地产市场发展的主要原因,占到总调研人员的324,同时良好的发展空间,及区内重点中学又成为来此购房客户的重要吸引因素,可以预见,随着衡水市加大城区改造,河东区将具有绝对的发展空间及升值潜力。7、衡中成为购房重要影响因素调研对象中受重点中学影响的占到64,表示会购买的占到56,一定会购买的占到8,表示不会购买的占36,表明教育在购房过程中已经成为重点考虑因素,尤其是重点总学的辐射范围更广。8、多层仍然是首选,小高层及高层逐步推进多层仍然是住房首选,调研问卷中有700人选择多层建筑,约300人选择小高层,100人选择高层建筑,说明衡水市居民消费观念仍旧停留在现有居住水平阶段,对小高层和高层的认识尚待提高,同时部分客户对小高层、高层的青睐,表明市场在进一步的发展,尤其是小高层建筑也成为开发理念中的首要选择。9、一半以上居民认为高层建筑出行及维护成本较高表示不会购买高层建筑的占到59,会购买的占到41,说明高层建筑的渗入仍然需要较长时间,对于开发建设高层建筑的企业而言,重点对高层建筑优势的提炼及对消费者的理性引导,成为重中之重。而对于准备开发建设高层项目的企业,小高层作为一种向高层过渡产品,应该更适合市场运作。重点中学影响会不会一定05001000多层小高层高层建筑形式选择系列1会不会1010、三室一厅成为首选从以上图表分析,80115平米两室及小三室成为消费者首选,户型选择倾向为一室一厅2、两室一厅17,三室一厅44,三室两厅30,四室两厅7;605,65759,809534,10511530,12014016,150以上5。交叉分析可以看出,目前衡水市消费者更倾向于两室及小三室合计,两室面积以80左右为宜。小三室设计在95115之间为宜,侧面反映出目前房地产阶段及居民消费水平较低,主要局限于满足居住要求。11、一般消费者支付能力在1525万之间一般客户支付能力在1525万之间,选择各项各占,1520万44,2025万29,2530万18,3035万6,3540万及40万以上的3。消费者支付能力限制将决定其购房房源的价格控制,直接影响到项目定价及户型面积设计方面,故项目在后期开发过程中应重点注重户型设计及总价控制方面。12、平层依然是消费者最爱,错层及复式有一定的市场空间平层仍然是户型需求的主力占到,57,适当的错层及复式设计具有一定的操作空间,错层占到20,复式占到23。新产品形式的出现需要市场逐步成熟的考验。13、大客厅设计逐渐为消费者所青睐户型选择一室一厅两室一厅三室一厅三室两厅四室两厅面积选择6065758095105115120140150总价支付1520万2025万2530万3035万3540万40万以上户型设计平层错层复式厅房分布选择大客厅主大次够用大客厅主次够用主次大客厅小卫生间大厨房小厨房大卫小11大客厅设计逐渐成为客户首选,选择大客厅主卧较大次卧够用的客户占到30,大客厅主卧次卧够用的占27,主次卧较大客厅较小的占19;选择卫生间较大厨房较小的为16,选怎厨房较大卫生间较小的为8。对卫生间的需求要求更高些。从以上分析得出,衡水市住宅需求正逐步趋向于大城市住宅需求,产品设计方面也应该把握适当超前的标准进行。14、客厅朝阳逐渐成为购房客户的第一要求选择客厅主卧朝阳,次卧无所谓的客户占到48,选择客厅朝阳,卧室无所谓的占26,选择卧室朝阳的占26。可以分析得出,大部分消费者对于客厅的要求逐日提高,要求采用阳面设计,但仍旧有部分消费者认可卧室全部朝阳设计,对客厅的要求较低,此部分客户主要为老年人或部分出房率有特殊要求的消费者。15、对厨房卫生间要求较低,满足实用要求即可以上图表分析为名厨明卫占25,选择满足通风要求即可的占39,必须一个满足采光的占36。可以分析得出,大部分消费者对于厨卫要求不高,设计上满足基本需求即可,但从必须满足一个采光占36比例分析,对消费者对厨卫设计的要求也在逐渐提高。16、更喜欢全封闭落地阳台及全落地阳台加护栏设计选择全封闭落地加护栏设计的为33,半落地全封闭28,高出地面少许18,半落地非封闭9,全封闭弧形12。全封闭阳台成为住房设计的必然要素,同时对于阳台造型及美观方面提出更高要求,弧形及半弧形阳台设计收到追捧。户型布置客厅主卧朝阳客厅朝阳卧室朝阳厨卫要求名厨明卫通风即可一个满足采光阳台设计0200400600全封闭落地加半落地全封闭高出地面少许半落地非封闭全封闭弧形系列11217、更喜欢现代简约风格的外立面设计消费者更倾向于现代简约设计风格,现代简约53,古典高贵20,时尚活力27。18、车位需求调研客户中拥有汽车的占到30,没有汽车的占70,对车位需求根据是否拥有汽车有关,会购买车位的消费者占76,租用车位的为24。大多数拥有汽车的消费者愿意购买车位,一般消费者对车位价格要求在35万之间。19、社区配套要求提高,大型主题公园及购物场所要求较高。各项所占比例大型主题公园12,游泳池7,网球场、篮球场7,健身房11,医疗保健室12,阅览室7,儿童乐园10,购物场所13,邮政银行7,派出所5,缓跑路径3,内部幼儿园或小学5。从以上分析可得出,消费者对于社区内休闲配套及生活配套要求较高,大型主题公园建设将成为项目有力卖点。20、消费者更青睐于简单一般装修0200400600800现代简约古典高贵时尚活力外立面风格系列1是否拥有汽车有没有车位需求购买租用社区配套要求主题公园游泳池网球场健身房医疗保健阅览室儿童乐园购物场所邮政银行派出所缓跑路径内部学校0200400600全毛坯厨卫简装装修标准系列113经调研消费者对各种装修标准的倾向比例为全毛坯20,一般装修45,厨卫简装165,精装185。毛坯房和提供一般装修标准比较受欢迎,一般分析表明越是收入高的客户群体,选择毛坯作为交房标准的比例可能越大,显示人们在收入高的条件下,更愿意为装修的自由选择预留更大空间。21、暖气分户管理及煤气入户成为必选分户供暖及煤气入户基本成为衡水市场必须的辅助设施,同时讲求物业管理的智能化也具有很高的要求,各项权重为社区智能化21,煤气入户26,暖气分户管理27,24小时热水26。这表示随着市场的进一步成熟,消费者不仅仅对于产品本身提出高要求,也对社区配套物业管理等细分方面提出更高要求。22、消费者更关注社区内教育机构的建设分析表明,社区如果引进知名小学或幼儿园,将对于加速消费者购房进程产生很大作用,调查显示,如果引进知名教育结构,42的购房客户将会加速购买进程,18的人不会加速进程,40的人表示无所谓。这表明消费者对于社区教育配套的要求强烈,消费者更加注重孩子的先天教育环境,尤其知名教育机构的引进,将对项目整体品质提升产生重大影响。23、按揭购房成为主流衡水市按揭及一次性付款成为主流,其中选择按揭的占43,选择一次性的占34,选择辅助设施社区智能化煤气入户暖气分户24小时热水0200400600会不会无所谓社区知名教育机构影响系列1付款方式一次性按揭分期14分期的占23。反映出衡水市消费者收入水平分化差距,一般欠发达的城市,富有阶层支付能力强,购买房屋(除部分经商者),多采用一次性付款方式,而收入较低的消费者,由于无力支付高额房价,多采用按揭方式。24、10万以下首付款成为主流10万以下成为首付款主要比例,占到51,1015万占28,1520万16,20万以上5,表明城市整体发展水平较弱,居民支付能力有限,这也直接决定项目在户型设计方面目前阶段应注重经济实用性为主。25、大部分消费者认为衡水房地产市场浮动不会太大分析显示,33的人认为未来23年房价会涨,27的人认为会降,40的人认为房地产走势会保持平稳,表明衡水居民为未来房地产预期基本出去较理性状态,全国市场的整体走势对于衡水房地产市场影响较小。26、衡水晚报及亲友介绍成为消费者主要或者途径从以上图表分析,所涉及各种媒体客户获知途径较为平均化,晚报及亲友介绍略占较大比例。各途径所占比例分别为,日报11,晚报13,电视报11,电视字幕12,户外11,网络10,亲友介绍15,宣传资料12,路过4。分析得出,口碑宣传成为项目营销的重要途径,消费者更信赖自己身边亲人及联动效应。27、衡水市最好的楼盘分别为怡水花园、中央花园、丽景名都首付款020040060080010万以下1015万1520万20万以上系列1未来走势会涨会降浮动不大获知途径日报晚报电视报电视字幕户外广告网络亲友介绍宣传资料路过楼盘排行0200400600800中央花园怡水花园富力城太阳城东都盛世华庭丽景名都岸芷汀兰系列115从调研分析,消费者评价的最好楼盘为怡水花园,中央公园,丽景名都,各楼盘所占比重分别为,怡水花园25,中央花园20,富力城7,东方太阳城10,CBD东都4,盛世华庭9,丽景名都14,岸芷汀兰10。调查消费者构成分析1、性别及年龄本次调研所涉及性别比例基本项目,年龄方面主要在40岁以下,占据80,处于购房消费阶段及具有一定的购房能力。2、调研分析显示由于受区域经济发展及收入水平影响,一般家庭年收入在10万元以下,一半以上左右家庭收入在35万之间,这也是造成大多数消费者在选择购房时采用按揭方式的主要原因。3、目前居住以6080平米为主,处于改善住房或人口结构变化产生换房要求。从调研客户现有居住面积分析,80100平米成为主要居住面积,由于所调研范围内集中居住着各城中村居民,以院落形式呈现,故此数据在一定程度上不具备参考性。4、文化程度较低,以大专以下为主。性别男女年龄构成30岁以下3040岁4050岁50岁以上010020030040060以下608080100100120120140140以上目前居住面积系列1文化程度大专以下大专或大本本科以上16区域内居民文化水平大多在大专及以下水平,文化素质较低,经调研,大专以下占55,大专或大本占41,本科以上占4,对事务的认知度及理解力有一定限制,这就决定项目开发在产品设计及营销推广方面,均不能过度超前,要保持一定的通俗化及适当超前性。【小结】从调研情况分析,从07年低开始,受银行紧缩政策及“二套住房”限制等方面影响,对投资客户的抑制,尤其是大城市受影响较大,二三线城市由于以自主需求为主,相对受影响较小,衡水房地产市场表现为相对低迷,整体市场价格表现为浮动不大,但从实际调研情况分析,成交量大幅下滑。住房需求目的方面,衡水房地产市场仍旧以自主需求为主,目前由于受大环境影响,暂时保持相对低迷,但从长远分析,市场需求依然强劲,自主客户占主流。经济型住房成为衡水市主要住房需求,鉴于市场的不成熟度及目标客户对于产品的认知程度,未来相当一段时间内,经济型仍旧为市场需求主流。建筑形式方面,消费者对于产品形式更倾向于多层建筑,小高层及高层的接受程度不尽完美。但从衡水市整体市场分析,同时反映出多层价格在暂时阶段无法超越小高层及高层建筑。产品需求方面,消费者

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