2009年11月大连市房地产市场研究报告_指南针(doc 28)

2010年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款亚瀚房地产智库WWWCNYAHANCOM海量房地产资料免费下载02566039613QQ3769775912009年11月大连市房地产报告指南针营销策划机构市场部2009年12月4日2目录1宏观层面311宏观经济312宏观政策413规划信息52土地市场521挂牌信息522成交信息73中心城区商品房市场931供应状况9311供应分布9312可售套数10313新增批售10314推盘放量1132成交状况12321成交数量12322成交价格14323单套指标1533销供比例164新城区商品房市场1741供应状况17411供应分布17412新增批售18413推盘放量185营销观察1951新增展示楼盘1952媒体（报广）监测分析2153重点项目监测226结语22附件1宏观政策一览表24附件2建设、交通规划一览表2632009年11月大连市房地产报告1宏观层面11宏观经济表11宏观统计数据发布发布时间数据摘要111110月份居民消费价格同比下降0510月份，居民消费价格同比下降050，比上月降幅缩小03个百分点；110月份，居民消费价格同比下降110，与19月降幅持平111110月份工业品出厂价格同比下降5810月份，工业品出厂价格同比下降58，降幅比上月缩小12个百分点；110月份，工业品出厂价格同比下降64，较19月缩小01个百分点111010月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨3910月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨39，涨幅比上月扩大11个百分点；环比上涨07，涨幅于九月份持平，其中大连地区10月房屋销售价格指数同比上涨26，环比上涨04111010月份全国房地产开发景气指数为1020310月份，全国房地产开发景气指数（即国房景气指数）为10203，比9月份提高095点（数据来源网络资料、政府公布资料）机构观点9513200912009220093200942009520096200972009820099200910CPIPPI图11110月CPI、PPI变动趋势国家整体经济形势向好，国内流动性充裕，大宗商品价格上涨以及不断出现的粮油蔬果价格上涨都成为物价指数上涨的推手，而11月寒流来袭导致粮油蔬果供应短缺，也加剧了CPI月内转正的趋势。同时月内进行的电价调整虽对物价指数基本不会产生影响，但对未来PPI上涨的间接影响较大，预计未来PPI也将持续回升。宏观经济面临热钱涌入，物价上涨的内忧外患。4210123420091200922009320094200952009620097200982009920091070个大中城市房屋价格指数图12110月70个大中城市房屋价格变动趋势70个大中城市房屋价格指数增幅进一步提速，10月同比增长39，较上月提高11个百分点。土地市场成交火爆，地王频出，商品房政策退市预期刺激需求入市以及开发商资金充裕等多重利好促使开发商对房屋价格的预期不断提高。也同步刺激着国房景气指数的持续上扬，但开发投资投入的低速增长对国房景气指数也产生了一定的负面影响，10月该指数达到10203，较上月扩大095个百分点，增幅缩小005个百分点，这是国房景气指数指标连续第二个月增幅缩小。市场上也出现部分开发商对目前成交旺盛现象喜忧参半，矛盾心理凸现。909396991022009220093200942009520096200972009820099200910图13210月国房景气指数变动趋势12宏观政策见附件1宏观政策一览表机构观点政治局会议对宏观经济政策定调，基本确立了未来我国经济政策将持续目前的适度宽松和积极的财政政策。宏观经济环境的宽松为明年市场走势提供了良好的基础，在此政策5下，预计明年初银行信贷方面的收紧将有所缓和。房地产市场方面，本月政策以严查土地市场囤地、规范土地市场发展以及打击捂盘惜售为主。政府平抑房价地价意图显著，就此推断，利好政策的退市基本无疑。大连市本月政策重点在于经适房货币化补助实施细则的出台，8000户家庭将为市场带来较大机遇。13规划信息见附件2建设、规划一览2土地市场21挂牌信息大连市表2111月中心城区土地供应明细本月市内四区共计8宗土地挂牌，总建筑面积约3515万平方米。甘井子区及沙河口区供应量出现了明显的增长，分别占本月土地供应的3918和5919。区域地块编号位置用地性质用地面积（平方米）容积率建筑面积（平方米）（2009）25号甘井子区机场街道南松路北侧居住及服务配套设施1392791520892（2009）26号甘井子区华东路60号居住，居住式公寓163003557050（2009）27号甘井子区海口路56号居住79001612640甘井子（2009）29号甘井子区红旗街道张家村住宅及服务配套设施2040242142845（2009）28号沙河口区兰田街西侧居住59001810620（2009）32号沙河口区中山路东侧，高尔基路南侧公建（行政办公）72506547125沙河口（2009）33号沙河口区胜利路南侧，太原街西侧公建（含调压站一座）167009150300中山区（2009）30号中山区一德街东，中山路南，白玉街西，玉光街北公建25004100006另外值得关注的沙河口区的32、33号地块。众所周知高尔基路拆迁后，区域后续发展究竟如何定位，一直被关注。此次沙区挂牌的两宗土地不仅临近高尔基路沿线，且用地性质全部以公建用地为主，可以预见政府对于高尔基路沿线整体规划必将采纳高起点的战略。新城区表22本月新城区土地供应明细区域地块编号位置用地性质用地面积（平方米）容积率建筑面积（平方米）旅顺200946旅顺口区启新街住宅及配套公建132323350810585868（2009）96站前街道金重西南侧公建、住宅599982119996（2009）97站前街道金重西南侧公建、住宅754002150800（2009）106先进街道五一路北侧公建，住宅2931218527616（2009）128光明街道原陶瓷城地块商业87552242101248（2009）59拥政街道三里村公建，住宅8341517514597625（2009）60拥政街道三里村公建，住宅1017181751780065（2009）61拥政街道三里村公建，住宅34994175612395（2009）69拥政街道三里村公建，住宅338582584645（2008）28三十里堡街道三道湾村公建，住宅676221238317506（2009）48金渤海岸现代服务业发展区公建，住宅9158131128481691（2009）102站前街道金重西南侧公建，住宅502321447233408（2009）103站前街道金重西南侧公建，住宅811971169418852（2009）104站前街道金重西南侧公建，住宅113731151705965金州（2008）31二十里堡街道二十里村公建，住宅203031442923632200945开发区22号区居住4899625122490200947金石滩居住，公共设施39985506239913金石IT产业园居住462158083697264开发区200948地块位于大学城（B8、B10、B14、B20、B21居住272210184899787公共设施200949开发区10号小区居住17918728501723641号工业小区公共设施、商务公寓121152530287547号工业小区公共设施、商务公寓1624725406175200950开发区7号区居住106146452479779928550287245385200951开发区青松小区北侧居住90004540500本月新城区共挂牌土地21宗，建筑面积共计37515万平方米，环比增长5491。本月金州区土地放量依然巨大。从本月金州区土地放量看，火车站周边地块放量依然巨大。另外受“五点一线”规划影响，金州北部工业发展将提速，而随着汽车站的进驻，北部区域的土地供应量本月也出现了明显的增长。另外值得关注的是本月开发区出现了大幅地块的供应现象，地块主要位于金石滩和开发区两个区域。22成交信息大连市表23本月中心城区土地成交明细区域地块编号位置用地性质用地面积（平方米）容积率建筑面积（平方米）楼面价（元/）（2009）25号甘井子区机场街道南松路北侧居住及服务配套设施1392791520892520774（2009）26号甘井子区华东路60号居住，居住式公寓163003557050260771（2009）27号甘井子区海口路56号居住79001612640423101甘井子（2009）29号甘井子区红旗街道张家村住宅及服务配套设施2040242142845232069沙河口（2009）28号沙河口区兰田街西侧居住590018106202557448（2009）32号沙河口区中山路东侧，高尔基路南侧公建（行政办公）72506547125353507区（2009）33号沙河口区胜利路南侧，太原街西侧公建（含调压站一座）167009150300353001中山区（2009）30号中山区一德街东，中山路南，白玉街西，玉光街北公建2500410000436900本月大连市成交土地8宗，总建筑面积约3515万平方米。值得关注的是，在经济预期及商品房市场销售持续火热的背景下，投资商的投资热情空前高涨，本月成交的8宗土地中出现了2宗土地加时竞拍的现象，尤其是机场区域的25号地块，楼面价高达520774元/。另外，通过最后的竞得人我们可以关注到，无论是鼎新摘得的25号地块，还是鹏德摘得的27号地块，以及绿城摘得的32号地块，都是开发商在已有项目或已有地块区域内再次拿地，这样做，一方面有利于开发商通过大幅的土地资源做项目整体规划，另一方面开发商可以利用区域市场的占有额来提升区域价值，使自身可以获得利益最大化。新城区表24本月新城区土地成交明细区域地块编号位置用地性质容积率建筑面积（平方米）楼面价（元/平方米）旅顺200946旅顺口区启新街住宅及配套公建0810585868（2009）107先进街道五一路北侧商业、住宅16960768135700（2009）111先进街道大黑山入口处商业、住宅181406142109015（2009）117先进街道五一路与疏港路交叉口处商业、住宅333454242（2009）96站前街道金重西南侧公建、住宅2119996金州（2009）97站前街道金重西南侧公建、住宅2150800200941开发区辽河西路北侧，东北七街西侧公共设施5215224588位于金石IT产业园居住083697264开发区200948地块位于大学城（B8、B10、B14、B20、B21居住18489978876059200945开发区22号区居住2512249010204941号工业小区公共设施、商务公寓2530287547号工业小区公共设施、商务公寓25406175200950开发区7号区居住4524797799285799287245385200951开发区青松小区北侧居住454050050739200940开发区7号区居住3462222704101228本月新城区成交土地12宗，总建筑面积约21994万平方米，环比下降701。值得关注的是开发区本月土地面积共计12406万平方米，其中更是有远洋地产于其中拿地，相信未来金石滩、大学城附近区域的商品房市场将因该地块的入市而发生改变，同时客户群体来源面将会扩大。（注因网站数据更新缓慢，缺失成交信息稍后做补充。）3中心城区商品房市场31供应状况311供应分布表31中心城区项目供应分布表区域板块在售项目个数展示项目个数上月存量存量（万平方米）上月展示展示量（万平方米）东部风景221228115623832383中心商务312743222010501050中心居住301320951000000中山区西岗区东南区域4133032910600600西部98454621071074711347机场86944679384101339025促进路2249614838263557华东412536120615771577华南泉水211971135552005200北部248423002706327063高新区748979969564845774泛星海1253644309455865586甘井子沙河口西安路2320518415541554合计1360384125933264107083104716（数据来源指南针营销策划机构市场部数据）截至11月末，大连市内四区共计项目98个，其中在售项目60个，占比6122，存量面积共计33264万平方米。各区域存量快速去化，无房可售现象在板块间扩散。相对而10言甘西区域供应较为其他区域充足。展示项目38个，共计展示面积104716万平方米。展示项目集中区域仍以西部、机场等板块为主，其他区域未来供应仍然稀缺。大连市未来供应将高度集中。312可售套数171522465862467891477374515332251665898040008000120001600020000总体中山区西岗区沙河口区甘井子区套0306090120150180万平方米上月存量套数本月存量套数上月存量面积本月存量面积（数据来源政府部门数据）图31中心城区可售套数状况目前市内四区住宅可售套数为17152套，存量面积为1665。从套数上看，存量上涨184，从面积上看，存量上涨1488。四区成交虽然大幅增加，但区域存量仍然出现齐涨现象。新增供应于本月出现提速，其中沙区新增供应增速最大，截至本月末可售套数上涨至4678套，相对而言西岗区及甘井子区的新增供应则因市场成交的放大而弱化，存量增幅有限。市场消化以新增供应为主，从一定程度反映出长期积累的存量房源有脱离市场需求的可能，如何对滞销存量房进行包装和定向营销是开发商应该关注的问题。313新增批售表32市内四区发放预售许可证项目表区域项目名称住宅套数住宅建筑面积（平方米）公建套数公建建筑面积（平方米）车库套数车库建筑面积（平方米）总套数总建筑面积（平方米）万达公馆636210800636210800东港印象2932834551790294291355中山区良运四季汇6093673415711563108680523652311远洋风景8482551317949710049西岗区西岗区红岩街危旧房屋改造7119287180061429934石门山经济适用房239217153512239217153512沙河口区石门山经济适用房商品房）23254434129298788152553222金湾阁3247532475鼎新鼎润四季57145865134698870552853甘井子区万科溪之谷1541386015413860合计4746516587571182503502263997588512755159847（数据来源政府公布资料）本月市内四区住宅预售总量近5166万平方米，环比增长29773，中山区新增预售量放大明显，占总体的534，主要为东部港区项目集中批售，如万达公馆目前已进入认购阶段；其次是沙河口区石门山经济适用房体量占3321，机场新区随着预售不断下发，这一区域的潜在供应逐步转化为有效供应，提高区域市场竞争力。314推盘放量开盘表33中心城区新开盘统计表区域项目名称开盘日期推出套数面积区间（平方米）入市面积（万平方米）总体均价（元/平方米）高新园区康桥小镇11151997585167600（数据来源指南针营销策划机构市场部数据）高新园区康桥小镇一期推出5栋楼基本售罄。后期陆续加推近20套一层或顶层位置较差的房源来消化过剩需求，一期的推出是开发商为了延缓资金压力所以低价入市，二期预计推出均价将提高到900010000之间。项目热销原因主要是高新园区依然旺盛的需求，由于区域配套相对完善，本项目价格较周边商品房尤其是二手房价比低，且本月开盘竞争项目7090平供应量有限，极大满足了区域自主客户的需求，故产品一经推出便受到市场青睐。加推表34中心城区加推统计表12区域项目名称加推日期加推套数面积区间（平方米）入市面积（万平方米）总体均价（元/平方米）星海大观11111446706525600沙河口区宏都筑景11111019113512花园洋房13400海景公寓11500万科溪之谷11492901501088900甘井子区运达泊岭紫郡11225488930487500（数据来源指南针营销策划机构市场部数据）中心城区本月推盘量极具下滑，1个项目开盘4个项目加推，共计2082套房源，环比下降78，入市面积497万平方米，环比下降71，加推项目与面积的急剧下滑说明楼市已渐近淡季，大多新项目将开盘销售计划定在了明年，分区域看沙河口区星海区域属性的升级拉动星海区域内价格攀升，星海大观借此之势加推467平住宅式公寓，属项目最高端产品，集中在4449层，一梯两户，总价款1200万起折合单价25600元/平，本月成交3套；宏都筑景本月主要加推2期房源，为自秋交会开始展示的5栋多层和一期部分公寓，多层面积区间为91135平，目前仅剩130135平较大户型，100平以下已售罄，均价14500元/平比预期的13500稍高，另外剩余的一期部分高层海景公寓售价11500元/平，也有近1000元的涨幅。稀缺的多层产品与可控的高层房款在目前市场环境下销售不错，预计近期会有新的房源推出。32成交状况321成交数量成交套数中心三区井喷，整体创历史新高（数据来源网络资料、政府公布资料）13图32成交套数图本月大连共成交8464套，环比上涨7037，111月共成交38862套，同比上涨7142。市场预期向好，投资需求旺盛，致使中心三区成交井喷，造成本月成交创历年新高。另外，二手房价位高企，相对商品房最直接的价格优势弱化，对商品房客户的分流逐步减弱，也是造成成交上涨的因素之一。受市场整体温度未降影响，本月四区成交量齐涨。其中中山区、西岗区成交成倍增长，分别成交1466套和1025套，涨幅分别达22434和38122。国家经济政策基本确定保持稳定和连续的基调，市场信心进一步被激发，中心城区钻石地段的高端公寓产品本月均实现良好的销售，促进中山区成交攀升。而西岗区在供应实现增长的带动下，成交出现井喷，创造历史之最。相比中西二区，沙区本月成交上涨8921，达到1385套，其中，石门山经济适用房成交539套，扣除非商品住宅成交的影响，沙区本月成交实际增幅1557。甘区成交4588套，涨幅2848。沙、甘二区成交表现相对中、西二区平稳。市场预期向好是成交上涨的主要因素，而甘区成交上涨的另一动因在于优惠政策退市引发的恐慌性消费。并且预计未来13万货币补贴的信贷问题趋于明朗后，甘区成交将持续高位。投资客大量入市，改善需求活跃，以及高价抑制刚性需求大量释放等多重因素促使中心三区成交占比本月得到实质性扩大，达到46。而甘区成交则萎缩至54。17121754中山区西岗区沙河口区甘井子区（数据来源网络资料、政府公布资料）图33成交占比图成交面积随量上涨1417741283173852066431173104435089112158012345020406080整体中山区西岗区沙河口区甘井子区上月本月区域面积占比环比涨幅（数据来源网络资料、政府公布资料）图34成交面积及占比本月成交面积虽成交量大幅跃至7499万平方米，环比上涨6431,111月成交39081万平方米,同比上涨8409。由于中山区投资需求的上涨对整体需求结构产生一定影响，导致本月成交面积增幅小于成交成交套数，同时中山区成交面积增幅仅为17310，成交133万平方米。西岗区成交在新增供应产品面积较大的推动下，成交面积环比涨幅达44350，总计962万平方米。沙区及甘区成交面积分别为1303万平方米和3904万平方米，因区域需求结构相对稳定，成交面积增幅与成交套数增幅一致。本月成交面积占比与成交套数占比几近相同，从一定程度上反映出各区成交结构逐步趋同，甘区作为传统刚性需求聚集地的理论，或将随着甘区未来发展以及房价上涨逐步被打破。322成交价格成交均价均价创09年新高500070009000110001300015000099月0910月0911月成交均价中山区西岗区沙河口区甘井子区（数据来源政府部门数据，指南针房地产营销策划机构市场部）图35成交均价图15本月成交均价环比上涨1274,达到9805元/平方米，同比上涨1016。中心城区成交占比的放大以及区域价格的上涨推升本月均价创09年新高。四区情况本月中山区及甘区成交价格呈现较强的增长势头，环比增幅分别为579和384，增幅较上月分别扩大137和176个百分点，均价达到14474元/平方米和7193元/平方米。其中中山区成交价格上涨主要因成交产品以高端项目的高价产品为主，导致价格的结构性提升；甘井子区均价上涨一方面受甘北等低价房源供应锐减，成交集中于甘西地区项目的结构性因素，另一方面区域产品价格提升也为价格上涨提供有力支撑。西岗区及沙河口区本月成交价格出现下滑，环比分别下降266和472，均价为11548元/平方米和11582元/平方米。区域价格下滑的主要因素在于成交结构的变化，如沙区本月成交大量经济适用房拉低区域均价。从市场角度来看，本月大连楼市价格走势平稳，大多项目价格基本维持上月水平。但伴随国家宏观政策向好的逐步明朗，后市预期日益增强，投资需求不断释放，预计年内至明年年初价格将出现一次实质性上涨。成交金额中心三区贡献较大1925111115092808051015202530中山区西岗区沙河口区甘井子区本月金额上月金额（数据来源政府部门数据，指南针房地产营销策划机构市场部）图36成交金额本月大连共成交7353亿元，环比上涨6520。受成交量井喷的带动，本月各区成交金额出现较大增长，中心三区对成交金额的贡献占据主力。16323单套指标8860907293859408850986871313110838108966121040801201600306090120整体中山区西岗区沙河口区甘井子区上月单套面积本月单套面积上月单套金额本月单套金额（数据来源政府部门数据，指南针房地产营销策划机构市场部）图37单套面积、单套金额本月大连市户均面积环比下滑356，降至8860平方米，面积下滑动因一方面源于中山区高端小户投资需求的活跃，另一方面不断上扬的价格对需求面积产生一定的下移作用。区域内，西岗区户均面积上扬与供应产品不无关系。沙区本月相对稳定，户均面积维持上月水平。中山区则受投资需求旺盛影响较大，甘区价格抑制对刚性以及投资需求面积均产生一定的抑制作用。本月大连整体套均总价达到8687万元，环比下滑304。其中除西岗区本月因新增供应产品面积较大，价格较高导致套均价格上涨外，其余区域套均价格均呈现不同程度的下滑迹象，套均金额下滑受需求结构波动的影响较大。33销供比例49/10059/100119/10030/10050/100020406080100120整体中山区西岗区沙河口区甘井子区图38销供比例图17本月大连整体销供比达到49/100,较上月增长15个百分点。市场去化增速弱化了供应加速的市场事实。四区内西岗区需求井喷造成区域供不应求现象的加剧，数据显示现有存量不足下月消化，但就本月消化房源来看，主要以新增房源为主，市场存量清空的可能性较小，但供不应求仍然存在，区域项目可适当调整推盘及价格策略，赢得目前市场。中山区本月去化速度亦大幅提升，出清周期不足两月；甘区出清周期达到整两月；沙区则因新增供应增速大幅提升而弱化了去化增速，销供比仅为30。但就目前的市场热度，预计未来沙区销供比将有所提升，快速消化新增供应。从销供比数据反映出市场存在非理性发展的势头，值得开发商紧密关注，及时调整营销策略。指南针营销策划机构市场部认为，捂盘惜售在当下市场已非良策。4新城区商品房市场41供应状况411供应分布表41新城区项目供应分布表区域板块在售项目个数展示项目个数上月存量存量面积（万平方米）上月展示展示面积（万平方米）老城区1221585810156621538三里九里3016343400001470西海岸1114029085907376金州大黑山5131744401143026460合计214653318803568250686中心区域701250012850000000滨海路428168162670026700小孤山50104810031000000开发区金石滩91157615105001300合计253159401617928200280老城区6075787020000000新城区323600297415571557开发区61197924290002000旅顺口区南路52940111420005000合计205140971353735578557合计1266123657031596674398724318（数据来源指南针营销策划机构市场部数据）（注由于新城区部分项目体量庞大，分期明显，存量面积仅计算当期推出建面的剩余面积，后期面积根据实际开发程度归入展示面积或暂不计算）金州、开发区、旅顺供给分为12个板块，在售项目66个，各城区项目分布均匀。存量面积为31596万平方米，展示项目共计12个,展示面积达87243万平。各区供应呈现明显差别，金州各版块有效供应不足现象明显，但区域存量庞大，未来竞争激烈，庞大供应对价格增长牵制作用较为明显，容易形成价格洼地，并依托供应和轨道交通的优势分流大连价格外溢客群。相对而言，开发区及旅顺短期供应不足的情况较为缓和，但个别板块也存在有效供应短缺的现象。新城区大盘对存量数据的干扰较为严重。412新增批售表42新城区11月发放预售许可证项目表区域项目名称住宅套数住宅建筑面积（平方米）公建套数公建建筑面积（平方米）车库套数车库建筑面积（平方米）总套数总建筑面积（平方米）旅顺口区中拥蓝天下55252489125240258557548917乾豪东城园118882118882开发区金石明珠4903259022141717665043430788合计104285079342060084410629108778（数据来源政府公布资料）新城区批售量自8月份开始连续环比增长三个月后，本月环比下降4792，新城区项目对比市内四区来说对销售季节的敏感度更高。413推盘放量开盘表43新城区开盘统计表区域项目名称加推日期加推套数面积区间总体均价（元/平方米）金州区悦泰祥里112910070804500（数据来源指南针营销策划机构市场部数据）悦泰祥里19悦泰祥里是由大连悦泰集团在金州城北新区开发的项目，依山傍水，毗邻妇幼保健医院和金州区新建的客运中心，随着新城区建设步伐的加快，区域配套将日渐完善。项目由四栋5层的多层，五栋11层的小高层和六栋18层的高层组成，总规划户数851户，除可售户数160套外，其余的都是回迁房。本次除91楼外，其余可售房源约100套房源全推，主力户型主要集中在7080平方米。由于前期积累意向客户已达4050组，加之4500元/的均价在同区域是最低的，而且所推房源少仅约100套，故开盘当日即销售过半成交56套，成交率为56。加推区域项目名称开盘日期开盘套数面积区间总体均价（元/平方米）金州区华邦俪城11月28日150套80905200华邦俪城华邦俪城，原名庭立方，2008年开始入市推广，但因户型设计、价格、推广等问题曾一度封盘。项目坐落于开发区和金州交汇处，背靠辽南风景名胜大黑山，临近轻轨3号线及其站点，承接大连、金州、开发区三区人脉。整体规划由13栋高层住宅、50000法式风情园林、7000BLOCK商街组成。整改后的项目一期于2009年10月25日开盘，起价3800元/平，均价5000元/平，开盘销售360套。11月28日二期开盘，共推出150套房源，主力面积为8090平方米两房，均价5200元/平方米，开盘成交60套。因项目位于大黑山五一路地带，距离轻轨金州线鸿玮澜山站距离较近（轻轨可链接金州、大连和开发区三地），交通便利，价格相对开发区优惠，吸引大量开发区自住客群。5营销观察51新增展示楼盘表51新增形象展示楼盘统计表项目名称所属区域建筑形式建筑用途九州酒店公寓中山区高层酒店公寓一方公馆沙河口区高层、别墅住宅注指首次报广项目（数据来源指南针营销策划机构市场部数据）201、基础信息项目名称一方公馆项目位置大连星海广场游艇码头开发商大连一方地产有限公司项目规划6栋独栋，16联排，2栋25层公寓占地面积34万建筑面积52万建筑形态高层公寓、联排、独栋（已订出不列入销售范围）项目定位世界湾区豪宅交房标准精装修产品（公寓），装修标准未定，独栋和联排为清水产品，目前独栋已经订出，不列入销售范围开盘时间预计20105预计价格公寓35万元/平米，联排5万元/平米，独栋别墅7000万/套2、产品信息122121建筑信息建筑风格2栋公寓为ARTDECO风格（新古典主义），建筑整体从外观上看犹如奢侈品酒店，文化底蕴丰厚。建筑层数25层22户型信息（户型图暂无）整体可售套数132套面积区间公寓380、340平方米，联排400平，独栋1100平单体公寓详述楼号1单元1楼3803402楼3803403、预计价格信息公寓预计35000元/平方米（层差、楼差未定）联排50000元/平方米（水平差未定）独栋7000万/套4、营销信息营销节点2009年10月28日在大连城堡（贝壳博物馆）举行一方公馆接待中心开放暨城堡酒店说明会。一方公馆开馆介绍网站软文形式，通过世界各个湾区豪宅引出一方公馆5、开盘情况目前项目的具体信息没有定，预计在2010年3、4月份逐步确定，2010年5月开盘52媒体（报广）监测分析表52各区域纸媒投放指标统计区域中山区西岗区沙河口区甘井子区开发区旅顺口区金州区见报项目个82910365频次次3214242116910版面版255112051651357285费用万元401251843471288152661031913（数据来源指南针营销策划机构市场部数据）22据11月份大连市四大主流纸媒的统计数据显示，本月大连房地产行业见报项目43个（硬广），环比下降33，刊登共计1027版，总频次为126次，版面环比下降39，频次环比下降41，投放总金额为16809万元，环比下降32。销售淡季的来临使得各项目减少宣传投放，将更多的精力投入到老客户关系的维护中。区域上看，本月投放中心向中山、沙区倾斜。虽然中山区因高端项目万达公馆的展示和认购投放较为集中，但占比仍出现小幅下滑，沙区因环球金融中心的宣传加紧投放，导致沙区投放有小幅增长，其他市内区域均有不同程度下滑，费用占比最高下滑达849个百分点。这也跟市内四区供应缩减又到了销售淡季都有关系。新城区投放费用占比均有下滑，最高下滑189个百分点，新城区的投放还是由红星海占据支柱性地位。23871095206517141582613543010203040中山区西岗区沙河口区甘井子区开发区旅顺区金州区频次占比版面占比费用占比图52各区域媒体投放指标占比情况53重点项目监测1644107149276455141024681012万达公馆北京公园环球金融中心中拥蓝天下华邦俪城红星海世界观0100200300400版面版频次次费用万元（注费用计算以刊例价为准）23图53重点项目纸媒投放信息图本月独占鳌头的是万达公馆，由于处于认购期，宣传力度不小为1644万元。红星海世界观、北京公园、中拥蓝天下及华邦俪城等项目因为热销期及新品加推影响加大媒体投放力度，环球金融中心项目则为形象展示期，宣传投放力度也较大。6结语2009年即将过去，大连楼市成交量、价依然处于较高的水平，总结即将过去的一年，房地产市场从寒冬到暖夏的过度几乎在一夜之间完成，市场亢奋了一年，当前迫切需要地产企业在难得的调整期提高对2010年市场情况的抗风险能力，未来的销售预期“指南针营销策划机构”认为提高销售周转速度比追求利润更加重要，房地产市场化程度加深和利润空间的压缩要求开发商重视缩短项目开发周期以提高市场竞争力。今年赚得利润的企业在扩张中仍需在财务资源可支撑的安全底限下稳步进行，无论是开发企业还是代理企业在经历了2008年行业调整之后应吸取经验和教训，一方面积极推进管理水平，强化企业的核心竞争优势，从成本管理、运营效率提高、服务质量提升等各个方面夯实基础；另一方面顺势中不盲目，稳健经营，提高公司经营的风险意识，以期实现规模、质量和效益的可持续发展。24（本报告涉及的资料、数据等分别来自网络、政府公布资料及我司调研数据，仅供参考）2009年12月4日指南针营销策划机构市场部2010年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款亚瀚房地产智库WWWCNYAHANCOM海量房地产资料免费下载02566039613QQ376977591附件1宏观政策一览表序号政策及要点施行日期1交行总行收紧二套房贷交行总行发布声明称，11月15日起正式变更二套房贷的审核标准由个人为单位变更为以家庭为单位200911152住建部购房优惠或将终结，政策调控或将向开工倾斜住建部政策研究中心副主任王钰林称,房市优惠政策年底可能终结，被终止的政策可能包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；房地产开发项目自有资本金低额度等。国务院总理温家宝在经济座谈会上曾强调，“楼市的先行指标没有随楼市回暖而提高，是值得关注的问题。”2009113国土部明确土地出让面积上限国土资源部印发了限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本）（以下简称新目录），其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。200911104住建部明确预售规模，限定销售规模住建部下发通知特别要求A、地方住建部门要加强对在建项目的监管。摸清底数，全面梳理检查已批未建、已批未售项目的情况。B、督促已达到规定预售条件的项目及时申请预售公开销售。C、合理确定商品房项目预售许可规模。商品住宅项目一般不能分层、分单元办理预售许可，对已经办理预售许可的，应一次性将全部房源公开对外销售，不得分批、分次销售。200911195国土部关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知通知要求地方对批而未用土地进行逐年排查，确定建设用地土地宗数和面积，逐个地块进行面积、位置等全面细致的信息汇总，从而为科学规划、客观决策等提供真实土地基础数据的重要保障。200911196银监会要求商业银行审慎信贷风险对于商业银行年底前信贷审慎风险管理，银监会提出三点要求自查高额信贷投放带来的问题；保证资本充足率及拨备覆盖率达标；信贷投放量力而行，把握节奏。200911237财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知规定企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补2009112526贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。8国土部坚持“农地农用，农地农民用”原则不动摇住建部防止盲目撤并村庄国土部新闻发言人称我国将严格执行“农地农用，农地农民用原则”不动摇。住建部表示，要确保村庄整治节约出来的土地利益绝大部分用于农民，防止单纯为解决城市发展用地盲目撤并村庄。200911259住建部关于对保障性住房建设情况进行自查的通知通知要求各地需要自查的内容包括廉租住房计划落实情况、廉租住房项目进展情况、廉租住房资金落实情况、工程质量和管理情况、相关优惠政策落实情况、有关问题的整改情况以及保障性安居住房工程建设的监督管理情况。2009112610税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知通知要求在计算财产租赁所得个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费；其次扣除个人向出租方支付租金；第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；最后减除税法规定的费用扣除标准，即经上述减除后，如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去20。2009112611住建部保障性住房投入加大住房和城乡建设部副部长齐骥表示，中国保障性住房建设今年投入将超过1000亿元。今后3年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，平均每年投入3000多亿元。2009112612政治局会议保持宏观经济政策的连续性和稳定性胡锦涛主持中共中央政治局会议，会议强调保持宏观经济政策的连续性和稳定性，急促实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。明年要落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。2009112713国土部酝酿启增值地价政策国土部门考虑将竣工时间列入开发商是否囤地的“认定范围”，对于超出竣工时间一定期限的土地也征收增值地价。2009113014大连市公检法关于依法办理暴力拆迁案件的工作意见此则工作意见为大连市首次出台关于打击暴力拆迁违法犯罪问题的公开性文件。文件明确了办理暴力拆迁案件中涉及的各类违法行为的法律界定。200911315大连市经济适用房货币化补贴实施细则获得货币化补贴的家庭可在大连市内四区及开发区、金州区、旅顺口区购买符合当地普通商品房标准的商品房。2009111727（数据来源网络资料、政府公布资料）附件2建设、交通规划一览表编号各项规划及进度城市规划1庄河沿海经济区规划庄河沿海经济区以215公里海岸线自然资源为基础，形成以主城区为核心，临港经济区、循环经济区、青堆湾经济区及庄河市商务旅游休闲区为重点的发展格局。总规划面积457平方公里，其中起步区60平方公里。该区以能源产业、轻型装备制造业、精细化工业、家居产业、农产品加工业为基础，突出产业的集群化与规模化。2长兴岛将建成零排放生态岛长兴岛临港工业区的开发建设必须贯穿环保、绿色的生态理念，要努力把长兴岛建设成为经济发达、环境优美、生态和谐的生态岛。3大连规划2020年实现城乡一体化根据关于进一步实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见中，振兴包含农村的发展建设，鼓励发展现代化农业，推广科学储粮，实现城乡共同发展。大连计划到2020年，努力将城市基本建成城乡经济社会一体化，可持续发展，公共服务均等化、成果共享、农民生活富裕充实、安居乐业、人与自然和谐相处，环境优美的先行示范区。为此将在落实惠农政策、加大三农投入，完善基础建设设施和发展农村现在服务业等方面加大力度。4东港区将建设沿海景观区未来计划在沿填海前沿岸线建设约14平方公里的景观区，其中包括威尼斯水城、内河水系、游艇港、室外音乐广场、船餐厅、渔人码头、滨海观光木栈道、体育休闲公园等。5西安路二期建设划定范围建六大核心功能区西安路二期开发建设将重点形成六大核心功能总部经济商务功能、城市商业功能、都市文化休闲功能、高尚人文居住功能、城市多模交通功能、城市景观