2008年江苏省盐城市建湖县市场调研报告-39页

1目录目录1建湖县基本情况简介绍3建湖县地区生产总值概况4建湖县工业发展状况6建湖县固定资产投资以及城市基础建设数据统计7建湖县服务业数据统计以及城市形象8建湖县财政金融数据统计9建湖城市房地产行业发展宏观统计以及分析10建湖县20032020年县城总体规划分析11建湖县近些年来房地产发展状况12建湖县近些年来土地出让数据统计142建湖县市区房地产市场的构成15建湖县市区房地产板块价格信息分析16建湖县市区房地产板块供需状况分析18建湖县房地产市场代表性楼盘调研情况汇总20建湖商业33开发测算34最后结论383建湖县基本情况简介绍建湖县位于江苏省盐城市中西部，北纬33163341，东经1193312005。东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万，市区人口35万。建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡。早在春秋战国时期就有先民繁衍生息，唐代朦胧宝塔留下了古代文明的鲜明印迹，吴越文明与楚汉雄风交融渗透，开成了开放、包容的独特地域文化。建湖人杰地灵，人才辈出，南宋左丞相陆秀夫、著名外交家乔冠华、美籍华人著名宇航员王赣俊等名贤俊杰都诞生在这里。县域原是古淮夷的一部分，1941年9月，盐城县划县分治，成立建阳县，因与福建省建阳县同名，于1951年7月取建阳、湖垛（今建湖）两镇的首字为名改称建湖县。建县后，先后隶属盐阜行政公署、盐阜分区、苏皖边区第五行政区、苏北行署盐城行政区、江苏省盐城专区、江苏省盐城地区，1983年为盐城市属县之一。全县共有大小沟河3000余条。主要排水入海河道为黄沙港，另有部分洪水从射阳河下排入海。主要骨干河道还有南北向的蔷薇河、戛粮河、西塘河、东塘河、渔深河、串场河、通榆河和东西向的南盐河、北塘河。自然降水量大，水域广阔，地下淡水资源比较丰富。全县共有水域面积267万公顷，是江苏省水产养殖十强县，江苏最大的螃蟹养殖基地。“水”是建湖城市最大的特色杂技之乡杂技之乡（1）建湖4建湖县地区生产总值概况【情况简述】2007年，建湖全县完成地区生产总值11873亿元，比2006年增长148。其中一产2283亿元，二产5527亿元，三产红线范围内为建湖全市，由15个镇（乡）、一个经济开发区组成2007年江苏省盐城市建湖县地区生产总值构成图单位亿元0102030405060第一产业第二产业第三产业54063亿元，分别增长77、175和148，整个地区的经济发展状况呈现良好趋势。建湖相关政府报告分析其地区生产总值发展快速的原因有两点一、政府加强招商引资力度，来建湖投资、经营的各类企业、商家越来越多，在极大促进建湖地区生产力发展的同时，也较大的带动了建湖地区整体生产的发展，引入新技术，提高了效率，提高发展速度。二、第二产业的主要支柱行业范围的拓宽，从原来的以单调性工业发展为主转变为现在的电子工业等领域共同发展的新局面。（本章结论来源盐城市建湖县政府经济发展公报）2007年江苏省盐城市建湖县各产业增长幅度表000500100015002000第一产业第二产业第三产业系列16建湖县工业发展状况2007年完成工业固定资产投资582亿元，增长228，其中技术改造43亿元，增长315，基本建设投资152亿元，增长34。新上超千万元项目163个，其中超5000万元项目25个，超亿元项目6个。近湖、开发区、建阳、恒济、钟庄、高作、庆丰等镇新开工超千万元项目10个以上。森达生物工程、克胜啶虫隆原药、剑牌化学工业城等亿元项目竣工投产，光达照明、金世邦粉末冶金等重点项目先后开工建设。城市和基础设施建设加快。建设路、太平路、湖中南路延伸工程顺利完工，盐淮高速接线工程等重点项目正在加紧建设。县城“六纵六横”主次干道全面贯通，绿化、亮化、美化建设取得新的进展。城市化率达388。7建湖县固定资产投资以及城市基础建设数据统计2007年全县定报工业实现增加值3847亿元，增长225，主营业务收入140亿元，增长284，利税总额113亿元，增长30，其中利润53亿元，增长34，均超额完成年度计划。工业对财政贡献份额超过70。规模企业支撑作用明显。全县销售超亿元企业达20家，克胜、美昌、特达管件、东华纺织、九龙阀门、特达钻采等企业入库税金超千万元。产业集群效应更加凸现。皮鞋、石油机械、绿色照明等特色产业新建项目116个，初步形成了分工协作的链状格局。石油机械产业实入库税金超亿元,列全县各行业之首绿色照明产业实入库税金增幅达511,成为全县发展最快的行业。私营个体经济发展迅速。新办私营企业598家，新增个体工商户3817户，新增注册资本365亿元，新增从业人员7620人。建筑业市场份额扩大，完成建筑业增加值66亿元，增长14。主营业务收入增加40工业占财政总收入超70全县销售超亿元企业达20家绿色照明产业入库税金增幅达511城市建筑行业发展快速，2007全年完成增加值66亿大幅度促进房地产行业发展8建湖县服务业数据统计以及城市形象2007年建湖服务业发展水平不断提高。实现社会消费品零售总额3774亿元，增长156。服务业实入库税收248亿元，增长291。服务业项目建设全面推进。新建、续建500万元以上项目98个，其中超亿元项目5个，总投资1445亿元，增长38。现代服务业蓬勃发展。江苏里下河物流中心建设进程加快，并被列为省“十一五”服务业重大项目。时代超市、润嘉大酒店、永林国际大酒店等大型服务业企业投入运营。房地产、金融、保险、邮政、电信等重点产业取得新进展。目前建湖已拥有了森达”、“克胜”两大全国驰名商标。同时在全市上下的共同努力之下，建湖人均可支配收入也有了较大幅度的提升，其2007年GOP国民生产总值在盐城的排名也有了较大幅度的上升，建湖在全市的知名度也日渐上升。9建湖县财政金融数据统计2007年实现财政总收入1068亿元，其中地方一般预算收入466亿元，分别增长223和216，完成年度计划的1047和1108。财政支出控制在年初预算之内，收支保持基本平衡。财政收入占GDP比重达9，比上年提高02个百分点。金融平稳运行。全县金融机构年末各项存款余额9007亿元，比年初净增1019亿元，其中城乡居民储蓄687亿元，比年初净增656亿元；各项贷款余额5502亿元，比年初净增815亿元。1011建湖城市房地产行业发展宏观统计以及分析建湖县20032020年县城总体规划分析根据本图，我们可以得知，在未来建湖县将形成一个狭长型的城市中心居住地带，而支撑其经济发展的工业将被规划在整个城市首尾两侧的偏僻区域。另外，根据本图，在未来建湖县将形成3个城市商业金融中心，满足城市不断发展所带来的商业、金融方面需求量的提升。根据政府相关文件，目前的建湖是在向南发展，随着发展，未来南区将形成一个新的融合金融、商业、居住的城市副中心，用这种方式，令城市多点发展，推动城市整体进步。12建湖县近些年来房地产发展状况2003年，建湖县房地产市场刚刚兴起，雏形初具，市场上有了正式的商品房买卖的概念，但是由于整个城市基础条件相对落后，房地产发展缺乏管理和引导，导致房地产市场不规范，从而也间接形成了房地产项目品牌、品质上无法上台阶，整个开发水平和市场价格水准在苏北地区处于落后名次，仅有7百多元每平米，同时全县房地产开发企业也仅有35家。2004年，建湖县引入“土地招挂拍”制度，其相对薄弱的房地产行业开始进入高速发展期，据建湖县政府相关文件显示，在2004年，该县出让土地接近12万平米，创造了历史之最，其中还包括已经瞄准该县的外地开发商在此成功拿地。2004年，建湖县整体整体住13宅价格同比2003年，略有上涨，在8001000元/平米之间。开发商业从原来单一的本地开发商变成了外地开发商和本地开发商共同抢占市场，共同发展建湖房地产的局面。开发企业数量也有了明显的提升，超过10家。20052006年，国家房地产政策一度影响了建湖房地产行业的发展，但房地产新兴城市的定位，持续的刚性购买需求让其度过了难关。房地产发展出现了质的飞跃，比如开发商开始注重楼盘的品质和品牌，一些城市领军性的大盘也出现了，如清华苑等，整个城市的房地产呈现欣欣向荣，积极发展的态势。2006年底，建湖县房地产市场价格全面飙升，价格直线上升，大部分楼盘达到1500以上，部分高楼盘突破2000。2007年上半年，承接2006年质的飞跃，建湖县房价呈现汹涌发展态势，其中很大一部分楼盘的单价已经达到2000开外；到了下半年，由于整个国家金融和房地产环境的影响，同时随着城市发展速度的提升，房地产开发水平的提高，大部分楼盘再度提价，整个城市重点地带楼盘的均价突破2000，达到2500元/平米，最高的甚至超过3000。2008年上半年，整个城市房价再度提升，以东方广场等市中心核心楼盘为代表的大部分位置较好的楼盘将其均价拉高到3500元/平米左右，但到了下半年，受国家宏观调控影响，整个市场发展变缓，销售持续不动，部分楼盘持续降价，甚至出现个别楼盘封盘等候时机重现销售的现象。因此在价格上也有一定影响，整个市区平均价格2500元/平米2003年2004年2005年2006年2007年2008年7009001200190022000250002003年2004年2005年2006年2007年2008年14建湖县近些年来土地出让数据统计总体统计2004年，整个建湖县出让土地总量将近为20万平，土地出让总价约为7500万元，超出出让底价约1500万元；2005年，整个建湖县出让土地总量也将近为20万平，土地出让总价约为18亿，超出出让底价超过6千万左右；2006年，整个建湖县出让土地总量将近为27万平，土地出让总价约为3亿，超出出让底价超过1个亿；2007年，整个建湖县出让土地总量将近为295万平，土地出让总价约为6亿，超出出让底价超过3个亿。江苏省盐城市建湖县近些年市区房地产销售均价统计江苏省盐城市建湖县近些年市区房地产销售情况销售火爆情况15建湖县市区房地产市场的构成河西板块2004年2005年2006年2007年土地出让量变化幅度土地出让金变化幅度历年超出底价幅度16建湖县市区房地产板块价格信息分析河西板块研判整体状况目前聚集在河西板块的在售房地产项目大约有10家左右，中、高、低档次项目全部有，以住宅项目为主，几乎没有纯商业的项目。整个河西板块以市中心为价格高点，形成一个圆向外辐射，价格层次逐渐降低，但到了县中附近，价格陡然上升，其水准几乎接近于市中心，主要原因为建湖人比较注重教育，县中成为其附件地产项目最大价值提升点，此外，县中附近正在大力发展，居住适宜度比市区其他地方有较大提升，在建湖县城比较小，即河东板块17使骑自行车也可以轻松较快达到市中心的前提下，学区比其他配套显得更重要，因此其价格接近或者持平市中心，有很好的理由支撑。目前河西住宅项目的整体均价在3000元/平米左右，递进模式为3500元/平米，2900元/平米，3000元/平米。递进区域市中心、市区普通地带、县中附近。发展态势随着政府进一步加强河西板块的开发，目前河西板块的开发态势呈现向上发展趋势，房地产开发还没有到爆发点，因此从这个层面上讲，河西板块还是有一定的发展潜力，其整体价格还是有一定上涨空间。目前状况受国家房地产整体环境影响，河西板块的销售目前处于缓慢前进状态。消费来源资金相对充裕私营企业主、政府公务员、投资客等社会金字塔高端人群，从整体角度判断，河西消费人群在社会中的档次明显高于河东。河西消费热点户型4070M2小户型，100120之间中等户型河东板块研判整体状况目前聚集在河西板块的在售房地产项目大约有15家左右，主要也是大盘住宅项目，但知名度就没有河西项目高，主要为区域原因，在建湖人传统观念中，河东为农村，河西为城市。所有由于区域的原因，河东价格明显低于河西，另外尽管河东部分楼盘比较接近市中心，其价格也低于河西，城市精英还是很少关注河东项目。价格18分布上，河东板块除了接近市中心区域的楼盘价格相对较高，均价在2700元/平米左右外，偏远地区的楼盘只有2000元/平米左右。发展态势河东板块正在加强发展，部分楼盘的品质和形象正在超越河西，但整体形象还明显不如河西，整个河东板块要超过河西板块还需要很长一段时间。目前状况受国家房地产整体环境影响，河东板块的销售比河西更为缓慢，代表性大盘新世纪花园甚至封盘。消费来源普通人群，城市精英阶层很少。河东消费热点户型别墅，80120M2的户型建湖县市区房地产板块供需状况分析河西板块研判目前随着建湖城市建设的快速发展，整个河西板块房地产市场的供需状况正呈现从需大于供向供大于需的转变。主要表现在政府拍卖土地的频率不断提高，所拍土地中河西地块所占分量逐年增加。大盘、名盘主要集中在河西，这刺激了河西板块先期开发项目不断热销，比如清华园等项目目前已经无剩余房源，消化了一大部分河西客户，而后继的城市建设有未能有效的为河西提供拆迁安置的客户，此外，随着河西房价的不断飙升，也使得很大一部分购买19弱的客户打消购买念头，萎缩了河西整体的购房客户量。在我们调研的河西楼盘中，除了新开楼盘，很多老楼盘都有为数不少的尾盘。河东板块研判作为城市开发建设的重点板块，河东板块承载了政府和民众的众多居住愿望。结合我们调研的情况，目前的河东板块认购态势并没有呈现饱和状况，而是呈现一种逐步增长的趋势，商品房开发量虽然逐年提升，但是根据某销售中心工作人员介绍在河东平均每套住宅有15组意向客户，需求量略大于供应量。河东部分楼盘之所以销售不畅，主要原因在于价格涨速过快，快接近河西价格，导致很多客户宁愿多花一点钱到河西去购房，毕竟河西的生活配套相对完善。整体板块研判根据调研情况，建湖县城整体房地产板块供应仍小于需求，市场购买量在一定条件下可得到进一步释放。河西板块河东板块20供求供求接近于远小于21建湖县房地产市场代表性楼盘调研情况汇总世纪鑫城22泽园理想城东方广场农工商新世纪花园明星城东方康城万家时代广场理想城泽园理想城是由建湖本地开发商泽园房地产开发有限公司开发建设，该开发商实力雄厚，开发了建湖县几个比较深入人心的领军楼盘，如泽园现代城等。由于前期开发项目品质还不错，该发展商在建湖也形成了一定的品牌口碑。同时该发展商凭借着本土开发商的优势，在当地政府机构中也形成了很深的人脉资源，其开发的项目常常被作为典型楼盘，在政府层面进行宣传。泽园理想城由58栋建筑和沿街商铺组成，其中53栋为多层建筑，6栋为沿街小高层建筑。小区总建面积210000平米，容积率18,绿化率40。据政府机构人士透露，该项目地块出让金为33亿，是建湖目前土地出让金最高的楼盘。23项目一期推售产品住宅121号楼（阴影部分）以及部分商业（直线部分）项目基本资料发展商江苏泽园房地产开发有限公司景观设计杭州绿野建筑景观设计有限公司景观规划杭州建业建筑设计事务所全程营销汇丰行地产投资机构理想热线8629966686283522价格高点次价格高点价格低点图1施工进度24项目一期推售产品销售率住宅住宅总推21栋楼，总套数为450套，销售将近30，约150套商业总推约60间，销售约4间项目一期推售产品价格统计和项目施工进度住宅价格区间【30383568平米/元】平均价格【3338平米/元】价格分布（见图1）一期15号楼达到5层施工（见图1）项目户型总分布面积配比表分析点评该项目一期产品的销售并不好。住宅方面销售不好的原因1，受国家房地产大环境影响，消费者呈持币观望态势，从而影响单个具体项目的销售；2，单价过高，影响销售。而其商业销售不好的原因位置偏，单价高，总价高，未来无法预期（消费者说）25首期推出户型以及销售最好户型26、项目形象展示该户型是该项目目前销售的最好的户型27世纪鑫城基本数据发展商盐城恒鑫房地产开发有限公司销售中心外包装引导牌引导牌户外围墙项目点评县中附近代表性大盘，也是老百姓心目中城市高档楼盘典型代表，价格高昂，受国家房地产整体大环境影响，前期开盘销售并不理想，销售1/3还不到。28地址建湖县城太平洋路与向阳西路交界处电话051586085666项目占地68150平米总建筑面积136050平米容积率20项目四至东临实验二小、县镇西中心；南接县高级中学、初级中学以及县职业中学；西靠即将建设的建湖汽车站台和县体育馆；北紧邻建港二桥项目销售动态目前项目多层已经进入尾盘销售，多层整体销售率过85，剩余房源中以5号楼剩余最多，9月份项目高层住宅进入市场，目前高层价格未定，但据销售人员透露，高层销售均价不会低于3500元/平米项目销售主力户型120平米左右三房两厅两卫户项目多层销售整体均价29IF3060平米2F3208平米3F3248平米4F3060平米5F2790平米轿车库3500元/平米自行车库2800元/M2，2600元/M2（备注每套楼东面一套加100元/平米，西边一套加60元/平米）项目点评河西东北偏远区域代表性大盘，是新城建设的主要力量，项目建设高档，推广一般，但由于品质不错，老百姓口碑不错。在建湖市场中该楼盘具有一定代表性。30东方广场基本数据开发商建湖东方房地产开发有限公司地址市中心总建面积70000平米占地面积约38000平米容积率2左右项目销售动态项目由小高层与高层建筑，去年7月份开盘销售，开盘均价为2600元/平米，目前项目进入尾盘销售，剩余20套左右房源，目前销售均价3500元/平米，是建湖人公认的高档楼盘。其商业销售也即将结束，商铺均价25000元/平米，价格区间【1800030000】剩余主力户型200平米复式130平米左右平层户型，商铺还有四间，面积相同为45平米左右/间客源政府公务员、私营企业主、医生等城市里资金充裕有身份的人士31农工商新世纪花园基本数据发展商上海农工商地产销售中心地址建湖县世纪联化超市场对面项目现场地址西唐河东电话051586169688、86169668占地面积92700平米总建筑面积130000平米左右容积率142项目销售动态由于前期销售情况不好，再加上整体大环境不好，项目在前期曾开过一次盘，不成功。现封盘，预计9月份对外正式销售，预计普通住宅销售价格在25002800元/平米之间，叠加均价将在3000元/平米左右。目前预约100组客户即将推出的主力产品项目点评城市价格标杆性楼盘，其品牌形象高档、是城市精英汇聚的地方，领军性大盘32即将推出一期13栋，主力产品为200平米左右叠加复式花园洋房80120平米普通多层项目施工进度一期部分楼栋已经封顶，部分楼栋接近封顶明星城基本数据开发公司建湖县明星城房地产开发有限公司地址建湖县兴建东路电话05158620311186206566总占地168亩容积率20项目销售动态项目一期销售全部结束，二期销售接近尾声，三期销售即将开始项目二期销售主力户型由“丽景苑”90110平米的普通多层和“美墅苑”的250平米三层联排别墅组成项目点评河东地区代表性大盘，销售缓慢停滞，主要原因为价格过高，是老百姓心目中的大盘代表33三期还推出70100平米小户型目前该项目商业也在销售，具体价格为商铺均价6500元/平米，办公3000元/平米销售价格多层均价2700元/平米，价格区间为【25803080元/平米】，联排别墅销售均价约在4000元/平米左右客源组成城市收入较高精英阶层、投资客户东方康城基本数据地址县城冠华东路电话05158625331186253322总建面积约100000平米容积率15项目销售动态项目由18栋多层住宅组成，项目推出全部房源河东地区较有名气大盘，因前期市场和价格原因，1、2期销售基本结束，3期等待时期即将开盘。由于该楼盘品质不错，大部分老百姓看好该楼盘。34项目二期销售主力户型80110平米的两房和三房户型销售价格均价2000元，总价175万元起，价格区间【18002200元/平米】销售率销售100套左右，优惠折扣一次性付款2个点，安揭1个点建湖商业概况以人民路为核心，逐渐向外辐射，并分成河西和河东版快城市偏远地带低价楼盘代表，是城市房地产市场低端消费者选择的热点。35销售价格方面人民路商铺门面售价最贵达到40000元/平米，最便宜的也有20000元/平米，租金方面30平米门面租金为8万元/年。河西房地产市场商铺整体均价达到9500元/平米，河东商铺均价达到6500元/平米整体办公市场均价3500元/平米，河西办公均价达到4000元/平米，河东均价达到2500元/平米36开发测算G12地块收费种类单价数量总价万元收费种类单价数量总价不不不1042237952不不290205808680146368246不不不5810223不不26805604不不1292不不402680078不不合计3232合计8046备注销售净利润