2009年房地产市场展望报告_保利地产董秘办机密资料_43页

2009年房地产市场展望报告_保利地产董秘办机密资料_43页2008年12月27日董秘办2009年房地产市场展望目录一、2008年回顾41、从政策面的变化看经济走势4（1）从“双防”“一保一控”“保增长”的政策变化4（2）GDP艰难的增长7（3）三驾马车无力回天8固定资产投资8出口8消费92、飞流直下三千尺的股市10（1）股市是经济的晴雨表10（2）大小非解禁之困113、价跌量缩的房地产市场12（1）冷淡的招拍挂市场12（2）2008年负增长的万科13（3）四大城市2008年商品房价量一览17上海17深圳17广州18北京19二、2009年宏观经济展望201、世界经济步入下行周期20（1）步入下行经济周期的美国20（2）15年来首度衰退的欧盟22（3）日本难以独善其身232、中国经济保8的抗战243、未来的政策预期26（1）积极的财政政策26政府投资27税收28改善民生28思考之一保障房对商品房的冲击29（2）效果有限的货币政策31降息31思考之二降息对房地产的影响32降低存款准备金率33三、2009年房地产行业展望351、商品住宅成交量是最重要的指标352、商品房价格远未调整到位363、难言乐观的2009年394、公司发展建议41（1）谨慎进行项目拓展412/432009年房地产市场展望（2）产品质量亟需提高42（3）适当促销，抢占资源43（4）不建议继续拓展商业地产类项目43图表目录图表1“双防”“一保一控”“保增长”的政策变化4图表22007年以来的基准利率变化（截至12月25日）5图表3国家部分投资项目一览5图表4历年GDP增长7图表5固定资产增速放缓图表6固定资产投资占GDP比重逐年增高8图表7中国近年来进出口额同比增长率9图表8社会消费零售总额同比增长率图表9CPIPPI趋势图9图表10A股市值图表11A股筹资额10图表122008年大股东与高管增减持概况11图表1320082009年A股可流通股11图表142008年上海土地市场13图表152008年深圳土地市场13图表162008年111月上海商品住宅销售情况17图表172008年111月深圳商品住宅销售情况18图表182008年111月广州商品住宅销售情况18图表192008年110月北京商品住宅销售情况19图表20美国GDP季环比图表21美国20大城市房价指数（同比）20图表22美国食品和零售消费额图表23美国进口额（季节）20图表24欧盟GDP（季同比）图表25欧盟失业率（季节调整）22图表26日本GDP（季同比）图表27日本景气动向指数（一致指标）23图表28国际货币基金组织对世界主要国家GDP增长预测26图表292009年部分城市保障性住房规划29图表3020082012年部分沉思保障性住房政策30图表31美国、欧盟、日本持续降息32图表32M0、M1、M2同比增速下滑34图表33各主要城市商品住宅月度库存销售比35图表342007年全国主要城市房价收入比36图表35美国历年房价收入比37图表36全国主要城市按揭收入比38图表37全国居民财富一览表39图表382007、2008年万科和我司月度市场份额（商品住宅销售额）40图表39我司在部分城市市场份额41图表402008年我司项目拓展城市分布423/432009年房地产市场展望一、2008年回顾1、从政策面的变化看经济走势（1）从“双防”“一保一控”“保增长”的政策变化中央在年初提出了双防方针，在年中调整为一保一控，在年末提出了保增长的审慎灵活的宏观政策。图表1“双防”“一保一控”“保增长”的政策变化时间今年年初，中国经济已连续5年以高于10的速度加速年初增长，并在2006年突破11，去年达到119，经济增长有由偏快转为过热的风险上半年中国经济增长开始放缓，GDP同比增长104，把保持经济平稳较快发年中比去年同期回落18个百分点；居民消费价格水平上涨79。这表明“防过热”已见效，但物价涨幅较高仍未得到有效控制。随着美国次贷危机升级为世界金融危机，西方主要经济体陷入衰退的风险不断年末加大，国内房地产、钢铁、汽车等重要支柱产业产销大幅度下滑。保证中国经济保持平稳较快增长成为当前宏观调控的首要任务。采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。财政政策从“稳健”转为“积极”，同时公布了今后两年总额达4万亿元的庞大投资计划，明确要求“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”。为“适度宽松”中国各地区、各部门均快速启动和实施扩大内需的货币政策从“从紧”转政策措施。四季度1000亿元中央投资已大体落实到项目，这些项目在今后两年中大约需要4万亿元投资，据发展改革委测算，大体可以每年拉动经济增长1个百分点。展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”。8月初，央行调增了全国商业银行信贷规模，以缓解中小企业融资难和担保难问题。从紧的货币政策中国经济前三季度同比增长99，保持了平稳较快发展。防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。稳健的财政政策，财政支出要重点用于加强经济社会发展的薄弱环节，着力促进结构调整和协调发展。政策趋势，保证了经济的可持续发展和大局的稳定。从紧的货币中国物价水平从今年5月份开始呈现出涨幅走低的背景宏观调控任务财政政策货币政策效果数据来源保利地产资本市场部上述政策的变化充分体现了我国今年以来的经济发展态势。随着4/432009年房地产市场展望世界经济以及国内经济的发展变化，中央政府及时的调整了宏观经济政策，这表明延续几年的宏观经济政策已经完全转型。图表22007年以来的基准利率变化（截至12月25日）数据来源中国人民银行、WIND由图表2可以看出，近两年的基准利率经历了不断上涨再快速下调的过程。图表3国家部分投资项目一览资金住今后3年，中央房和城财政将投资9000亿乡建设元。部棚户区改造。造经济适用住房建设和套的经济适用住房，220多万户的林业、农垦、矿区的棚户区改用于廉租住房、2009至2011年，将增加200多万套的廉租住房、400多万投向目标国家能源局年内将有一批能广东阳江核电工程和浙江秦山核电厂扩建工程，宁夏中卫经超过2000亿元。源基础设施项目开工11个省区市至广州、香港的西气东输二线项目，玛纳斯河肯斯建设。瓦特、贵州省黔中、江西省峡江等水利枢纽工程。国家民航局到2010年，投资规模将达到2500亿元。干线和支线机场今年重点支持西部新建和改扩建干线机场等，明年计划新开等民航基础设施建工成都、西安、广州的等枢纽和干线机场工程等。设。5/432009年房地产市场展望国今年新增1000亿家发改元中央政府投资。委优先安排符合投加大投资力度，加快建设速度，并及时启动符合条件的新开向并迅速形成实物量工项目。的在建项目。交通运输部两年交通固定资公路、航道、港产投资保持年均1万口。亿元的规模京沪高速铁路、石家庄至武汉等客运专线建设，包头至西安铁路扩能等煤运通道以及贵广、南广等资源开发性西部干线铁路建设。中央新增200亿水元加快水利基础设施利部建设大型灌区投向农村、水库、50亿元用于农村饮水安全工程；30亿元用于320座大中型病危水库的除险加固；30亿元用于粮食生产省208处大型灌区的续建配套与节水改造等。预计今年新增人央1000亿元贷款确保金融体系流动性充足，及时向金融机构提供流动性支持民币贷款将超过4万投向重点项目建设和行亿元。农副产品收购。财政部增值税转型改革。全国所有地区和允许企业抵扣新购入设备所含的增值税。行业企业国家电网公司未来两到三年计划投资国超过1万亿元。家能源南方电网公司明局后两年新增投资600亿元。电网建设改造城市电网、完善农村电网。电网建设数据来源招商证券11月5日国务院召开常务会议，十项进一步扩大内需，促进经济平稳较快增长措施出台，4万亿的投资计划的规模和力度之大历史罕见，彰显了中央力保经济平稳较快增长的信心和决心。图表3显示了部分已经出台的投资项目。6/432009年房地产市场展望（2）GDP艰难的增长图表4历年GDP增长数据来源国家统计局、WIND国家统计局10月20日公布前三季度国民经济运行情况。中国2008年前三季度国内生产总值GDP为201631亿元，同比增长了99，比上年同期回落23个百分点。至此，连续5年增长超过10的中国GDP增长首度跌破10的大关。12月发布的11月宏观经济数据更加显得惊人工业品出厂价格（PPI）从上月的66，回落至2，接近2004年以来的最低水平；以美元计价的出口和进口额远低于预测值，同时出现负增长；外商直接投资额（FDI）同比下降3652，连续五个月下滑。众多经济学家普遍预计今年中国GDP增长在9左右，而明年则将继续考验8的关口。7/432009年房地产市场展望（3）三驾马车无力回天固定资产投资图表5固定资产增速放缓图表6固定资产投资占GDP比重逐年增高数据来源国家统计局、WIND固定资产投资占GDP的比重逐年上升，已经接近50的比例，近期固定资产虽然保持增长，但剔除掉物价上涨因素，实际增速也就在20左右。并且由于我国固定资产投资中大部分为政府投资，政府投资的特点是效率差，见效慢，而最具活力的私人投资比重却持续下滑，如何改善固定资产投资的组成比例，是我国在今后很长时间需要面对的问题。出口8/432009年房地产市场展望图表7中国近年来进出口额同比增长率数据来源WIND今年11月一向增速平稳的中国进出口总额居然出现了负增长，当月出口增长居然出现了22的下降，是自1999年以来首次月出口下降；而进口甚至下滑了179，可以认为受外围经济影响和自身经济的影响，进出口同时下调并不令人感觉到太意外，同时由于经济的惯性下跌，预计未来进出口总额仍然将继续下滑。消费图表8社会消费零售总额同比增长率图表9CPIPPI趋势图数据来源WIND我国内需增长相对稳定，但增速已经趋缓，如果考虑今年CPI指9/432009年房地产市场展望数的增长，实际上内需增速下滑也已经很严重。2、飞流直下三千尺的股市（1）股市是经济的晴雨表图表10A股市值图表11A股筹资额数据来源WIND如图表10示意，A股市场已经于2007年下半年先于国内实体经济率先调整，如今的A股市值已经基本回落到2006年上半年的水平。A股市场的融资功能随着A股市场的大幅度调整，已经基本丧失其IPO融资功能，A股已经从10月份就没有新股发行，目前无论从资金面还是市场信心来看，市场环境都将难以承受IPO的重新开闸。截至目前已有超过30家公司已过会未上市，有超过300家企业正在排队等待发审委的批准。随着国家4万亿投资计划的实施，上市公司的融资需求有增无减。对资金面的迫切需求或迫使管理层在适当时机再度重启IPO。10/432009年房地产市场展望（2）大小非解禁之困图表122008年大股东与高管增减持概况数据来源招商证券2008年大股东及高管股票减持量多于增持量。截止2008年11月6日，大股东及高管共计减持360亿元，增持125亿元，增减持差额为235亿元。2008年上半年大股东及高管几乎是一边倒地选择减持；但下半年情况有所好转，而回购仅有两例公告（天音控股、海马股份），显示回购时机可能尚不成熟。图表1320082009年A股可流通股数据来源招商证券根据海通证券统计，2009年可流通比例将从367增至749，可流通股数量增幅为1093。2009年全年解禁股将较2008年翻两倍，解禁压力在2009年下半年尤其明显。11/432009年房地产市场展望3、价跌量缩的房地产市场（1）冷淡的招拍挂市场2008年的土地市场一片萧条，放眼望去，各个城市推出的土地均遇到了流拍、退地的情况，广州、上海、北京、杭州、南京等众多城市均没有完成年度土地出让任务，个别城市甚至只完成了年度计划的1/6。以广州为例，11月10日，广州市宣布调整今年供地计划，供应的土地面积从4平方公里调整为25平方公里，这25平方公里中，大约07平方公里的土地放在明年出让，所以今年商品住宅用地的供应总量在18平方公里左右。截至目前，2008年广州共出让近63万平方米的住宅地，占原定25平方公里供应底线的25左右，在今年余下的一个多月内，广州还将出让约12平方公里的住宅用地。再看上海，截至12月2日，以可建面积计算，今年全年上海住宅土地供应总量（包括含住宅的综合用地）为2778万平方米，因为10月后出现大量土地流标，最终成交的土地仅有1706万平方米，流标的住宅用地比例达38，接近四成。根据易居研究院的统计数据显示，前几年出让土地成交情况大致为2003年1500万平方米左右；2004年300万平方米；2005年虽然出让面积也在300万平方米以上，但几乎所有住宅用地都难逃流标命运，最终成交只有40万平方米；此后两年分别是2006年700万平方米；2007年1000万平方米左右。今年的土地市场情况实际上是再现了上海2005年的状况。12/432009年房地产市场展望图表142008年上海土地市场数据来源保利地产资本市场图表152008年深圳土地市场数据来源保利地产资本市场部（2）2008年负增长的万科万科自2007年提出拐点论后，即便市场有太多的不情愿，但仍然向着万科预言的一样调整。2月元宵节，上海万科在特卖会上推出240套房源，卖出去80，当天回收款项在257亿元。万科上海降价后，马上引起轰动。13/432009年房地产市场展望5月汶川地震后，万科曾宣布捐款220万元。这笔捐款数额以及之后万科董事长王石的表态迅速给万科带来了近年来最大的一次公共信任危机。同时，万科董事长王石表示，这位在中国知名度极高的企业家却对捐款作出了一番“惊人”的解释。王石称，“200万是个适当的数额。中国是个灾害频发的国家，赈灾慈善活动是个常态，企业的捐赠活动应该可持续，而不应成为负担。万科对集团内部慈善的募捐活动中，有条提示每次募捐，普通员工的捐款以10元为限。其意就是不要慈善成为负担。”一石激起千层浪。王石表态很快为公司以及他本人带来更多铺天盖地的指责甚至漫骂。更有网友指出，万科82级的地震从此开始。后来，万科宣布以1亿元资金参与灾后重建，以缓解其品牌危机。8月公司债获准发行。8月26日，证监会核准万科公开发行面值不超过59亿元的公司债券；公司债券有担保品种票面利率为550，无担保品种票面利率为700。根据机构投资者网下的认购情况，经发行人和保荐人主承销商协商一致，最终确定本期债券无担保品种网上对社会公众投资者预设发行规模为375亿元。发行人决定行使无担保品种超额增发权，超额增发14亿元，超额增发的份额全部对网下机构投资者配售。9月松山湖会议事件一篇以万科高层口气撰写的在松山湖会议上的讲话，9月初在网上招到热议，依据这篇会议纪要的内容，万科今年将更快更猛烈地降价，并且一举成功大批出货，不给其他企业反应和组织应对的机会。这篇会议纪要的曝光，使正在面临众多矛14/432009年房地产市场展望盾的万科集团陷入了另一种尴尬。该纪要约2000多字，会议纪要以万科高层的语气提到“我们将把开工到竣工的时间缩短到半年之内，我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30以上，这是我们打败其他企业，占据绝对领先地位的根本。实现了这一目标，在同等的土地成本和人工成本的情况下，我们的销售价格可以比别人低20以上，钱还比别人挣得多，当我们把利润率下调到10以内时，其他企业全部亏损，没有企业能成为我们的竞争对手。”从这段话的意思来看，万科的降价策略直指业内中小开发商。会议纪要透露出的第二个信息是，万科将借助于地价下跌大量推出低价房，会议纪要提到“在限贷令出来后，估计地方政府需要消化几个月，才明白已经没有多少人有钱买土地了,而我们手头的现金可以大量低价买入土地，并结合住宅产业化的实现计划，快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子。”尽管万科否认公司曾经在松山湖讨论过类似话题，但是会议纪要中提到的内容与近期万科的行为颇为相似。首先是万科在华东地区的大幅降价行动正是从8月底开始的其次，万科的策略明显针对竞争对手其三林金色雅筑的降价策略直指金地。万科迅速予以澄清指出该文系伪造，但是仍未能平息公众对于该讲话的关注，各种猜测性报道纷纷出笼，万科二度发出澄清公告，仍不能平息公众的关注和猜测，而地产明星潘石屹力挺北京万科不降价也增加了事件的看点。9月大规模降价万科9月开始先后在上海、南京、杭州、北15/432009年房地产市场展望京等地区陆续降价。万科自去年年底率先降价后，又引发了新一轮的降价潮。杭州部分投资者开始冲击万科销售现场。10月万科破天荒的没有获取项目。同时宣告计提存货跌价准备。12月僵持半年之后，南京市物价局终于对南京万科开出价格行政处罚预先告知书，南京万科或将收到总额达5000万余元人民币的巨额罚单。南京市物价局办公室向财经记者证实，价格行政处罚预先告知书确实发出，但开罚单原因并非部分媒体所称的万科地产旗下公司（下称南京万科）降价卖房，恰恰相反，是因其一年多前的高价卖房事件。数据来源万科广告、保利地产资本市场部从万科截至11月份的销售数据来看，实现销售金额4253亿元，想要超过2007年的49896亿元的销售已经无望，众多分析师预测万科今年的销售额在450亿元左右。万科今年的同比增长为负，明年也很难实现正的增长。龙头万科已经喊出了项目拓展上量出为进。16/432009年房地产市场展望资金管理上量进为出的管理宗旨。（3）四大城市2008年商品房价量一览上海上海房价调整幅度不大，截至11月，可销售总面积为当月销售面积的719倍。图表162008年111月上海商品住宅销售情况数据来源保利地产资本市场部深圳深圳房价已经连续5个月跌到10000元/平方以下，截至11月，可销售总面积为当月销售面积的65倍。17/432009年房地产市场展望图表172008年111月深圳商品住宅销售情况数据来源保利地产资本市场部广州广州房价7月份开始已经跌到10000元/平方以下，截至11月，可销售总面积为当月销售面积的103倍。图表182008年111月广州商品住宅销售情况数据来源保利地产资本市场部18/432009年房地产市场展望北京北京房价依然在12000元/平方左右，截至10月，可销售总面积为当月销售面积的224倍，未来存货消化压力很大。图表192008年110月北京商品住宅销售情况数据来源保利地产资本市场部四大城市中，北京、上海价格远没有太大的调整，广州、深圳的房价调整基本回归到2007年中的水平，仍然有一定的调整空间。从销售量来看，北京的存货销量比过大，而上海、深圳也不小，只有广州存货销量比小于2，月销售量已经基本合理。19/432009年房地产市场展望二、2009年宏观经济展望1、世界经济步入下行周期由美国次贷危机引发的金融危机在全球继续深化的同时，全球经济的寒冬也已经来临。（1）步入下行经济周期的美国图表20美国GDP季环比图表21美国20大城市房价指数（同比）数据来源招商证券数据来源WIND图表22美国食品和零售消费额图表23美国进口额（季节）数据来源WIND20/432009年房地产市场展望2008年，金融风暴改写了世界经济的历史。超出所有人的预料，金融风暴在2008将世界经济拖入衰退的泥潭，其深至今不可见底；而作为金融危机始发地的美国，2008年许多巨鳄轰然倒下。从3月贝尔斯登被摩根大通接管开始，金融市场的震荡迅速扩散。9月，房利美和房地美被美国政府接管，美林证券被美国银行收购，雷曼兄弟破产，盛极一时的美国传统投资银行业只剩下高盛和摩根士丹利苦苦撑持，后者也不得不转为银行持股公司。其后，AIG更被美国政府控股。以黑色9月一系列令人目不暇接的大事件为标志，华尔街的信心彻底崩溃。与此同时，美国各项重要经济指标在不断创出新低。到11月，美国非农就业人口达到533万，创下1974年以来单月最大跌幅，失业率高达67；11月美国供应管理学会ISM制造业指数也从前两个月的435和389下跌到362，为1982年5月以来最低。全美地产经纪商协会（NATIONALASSOCIATIONOFREALTORS,NAR）12月23日公布，11月全美的成屋销量年度化后仅为449万套，较10月的水平下降86，较去年同期下降106。主要房屋类型中，单户型住宅销量较10月下降80，较一年前下降88，销量已是1997年7月以来的最低。按照中金公司的数据，美国3季度实际GDP年化环比下降03，私人消费在退税效应消失之后显著下滑，年化环比大幅下降31，为17年以来首次出现负增长。净出口拉动GDP增长113个百分点，扣除净出口之后的国内实际需求下降143。美国的房价实际已经下21/432009年房地产市场展望跌26。国际货币基金组织（IMF）在11月间预测，美国经济将在2009年萎缩07。包括摩根士丹利、美洲银行在内的79家机构，对美国经济的预测中值为2008年GDP同比增长12，在2009年则会出现09的负增长。作为世界最大的经济体，美国经济能否复苏，无疑将成为决定世界经济走势的最重要因素。全世界都在焦虑地关注着，美国新任总统奥巴马能否带领美国经济走出低谷。最乐观估计，美国最快有望在2010年走出低谷。（2）15年来首度衰退的欧盟图表24欧盟GDP（季同比）图表25欧盟失业率（季节调整）数据来源WIND欧盟二季度GDP减少02，三季度环比下降02，连续两个季度GDP萎缩说明欧盟正式陷入15年来的首度衰退。从图表25可以看出，欧盟的失业率自今年三月份以后急剧上升。英国是欧洲受损最严重的国家之一，其情况与美国非常相似，先受房贷危机的冲击，又遭遇金融风暴的寒流。从美国次贷危机爆发开始，英国的房产市场便受波及，房价一路下跌。与美国一样，英国是22/432009年房地产市场展望世界上拥有最高家庭负债率的国家之一，面临着经济增长模式的调整。与英国相比，法国和德国受到的影响较轻；虽也因涉入华尔街衍生产品业务而遭受震荡，但未像英国那样过深地卷入房地产泡沫，且其较英美更为谨慎保守的金融文化，为它们提供了庇护。但这两国的实体经济还是受到严重影响，汽车业尤甚。在西班牙，经历了十余年的过度开发后，房产泡沫破灭令西班牙经济面临巨大风险，失业率急剧上升。虽然其银行少有与华尔街衍生品相关的损失，但全球性的金融风暴无疑给西班牙经济雪上加霜。与西欧各国相比，北欧小国冰岛的轰然倒下则意味着另一场神话的破灭。上世纪末，冰岛进入了在金融领域大肆扩张的时期，银行业资产总额逐渐发展为该国经济总量的9倍，成就了著名的冰岛模式，也为日后的悲剧埋下伏笔。在本轮危机中，冰岛的国民经济几乎与银行一起被卷进漩涡，导致整个国家破产。国际货币基金组织（IMF）在11月间预测，欧盟经济将在2009年萎缩05。（3）日本难以独善其身图表26日本GDP（季同比）图表27日本景气动向指数（一致指标）23/432009年房地产市场展望数据来源WIND日本步美国和欧盟的后尘，其GDP已经连续两个季度环比下降，这是七年来的首次。12月12日，日本内阁府公布经济报告日本经济20082009，认为日本经济衰退已进入第二阶段，形势日益严峻，目前经济进一步衰退的可能性很大，要摆脱衰退局面，必须以金融危机结束，全球经济恢复正常为前提。零售方面，日本9月份同比下降04，这是2007年8月以来首次出现零售额负增长的情况。工业生产方面，9月份工业产出大幅下降，同比下降47，这是近年来的最低水平，日本的景气动向指数也持续降低。野村证券金融经济研究所预测，2008财年的实际经济增长率为07，2009财年为04。此轮衰退期是日本战后平均值16个月的2倍以上，接近从1980年至1983年的战后最长衰退期36个月。国际货币基金组织（IMF）在11月间预测，日本经济将在2009年萎缩02。2、中国经济保8的抗战作为全球经济增长最快的国家之一，1979年至2007年间，中国GDP年均增长98，比同期世界平均水平快68个百分点。但在金融海啸的影响下，中国也不可避免地被波及到。日前中央经济工作会议做出判断国际经济环境急转直下，国内经济困难明显增加。短短20字中，中央对经济局势的忧虑表露无遗。中央经济工作会议提出2009年的目标是就业增长900万人、24/432009年房地产市场展望失业率控制在46左右。中央经济工作会议把保增长作为2009年经济工作的首要任务时，确定2009年的GDP增长目标为8。至于为什么一定要保持GDP8的增长，中国银监会主席刘明康在财经年会上说，在充分就业与GDP增长速度挂钩的阶段，如果中国的GDP增速降至6或7，经济发展的质量就会受到很大影响，进而牵涉到就业率，最终影响到社会稳定。据政府测算，十一五期间中国每年约有800万1000万城镇新增劳动力，为保证充分就业，GDP需保持年增长8的最低增速。如前文所说，中国经济增长的三大支柱中，净出口和投资已经明显回落，而中国居民一直以来都是高储蓄低消费的习惯，在对经济前景和未来收入预期悲观时，居民消费难以有效拉动。由于世界经济比中国更加糟糕，外需疲软已成定局，中央经济工作会议提出，把扩大内需作为保增长的根本途径。4万亿计划出炉之后，大家对于明年国内投资需求的增长已没有太多疑虑，而出口更加多的受国际经济的影响，中国自己实际上可掌控的并不大，唯一我们有可能拉动的就只剩下内需这一部分了。中金公司首席研究员哈继铭说强调促进消费是中央经济工作会议有别于4万亿经济刺激计划的内容。各家机构对2009年中国经济的预测较为悲观。中金公司将今年四季度GDP增速预期由6375下调至555，而2009年即使考虑财政刺激政策，GDP增速也可能为73左右。世界银行和摩根士丹利对明年中国GDP增速的预测均为75。国际货币基金组织25/432009年房地产市场展望（IMF）12月16日发布最新报告，预测2009年中国的经济增长将低至5，这一数字几乎只有该组织对中国08年增长预测值97的一半。这已经是IMF5个月内至少第三次调低中国09年经济增长预测，7月份的经济报告中IMF预测中国09年GDP增幅为98，10月份的报告将这一数据下调至93，11月份则下调至85。图表28国际货币基金组织对世界主要国家GDP增长预测数据来源IMF3、未来的政策预期2009年的政策其实已经基本定型，就是积极的财政政策与宽松的货币政策相结合。（1）积极的财政政策在经济周期下滑阶段，政府投资通过乘数效应，拉动经济增长，相比于货币政策，财政政策刺激需求的作用要更为直接有效，反周期26/432009年房地产市场展望的效应更大。通过财政政策扩大固定资产投资是政府刺激经济增长最有效的手段。财政政策不外乎加大政府投资、减税以及改善民生等措施。政府投资面对国内外前所未有的严峻的经济形势，11月5日国务院常务会议确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施（体现在民生、基建、环保、灾后重建等4个领域）。初步匡算，实施上述工程建设，到2010年底约需投资4万亿。在中央提出4万亿财政开支之后（中央财政支出118万亿），各部委和地方政府纷纷响应，提出了在铁路和其他交通基础设施、能源、环保、保障性住房等各方面的计划投资金额。据不完全统计，各省市提出的扩大内需的支出总额高达18万亿。由于明年扩大内需，刺激经济的计划要以大量的财政投入为基础，而我国财政收入将会下降，所以发行国债在所难免。专家预计按照第四季度中央投资1000亿元带动4000亿元总投资规模的比例测算，4万亿投资规模中，最少有1万亿是财政资金，即明年财政赤字可能达到5000亿左右。这一赤字数字约占GDP的25左右，考虑到财政赤字不超过GDP的3是国际上通行的衡量财政健康状况的重要指标，这个规模尚属于可接受范围之内。政府仍然有一定继续出台投资计划的可能与能力。27/432009年房地产市场展望税收在税收方面，作为重要的财政政策手段，政府明年还将推出大规模的减税计划，以实现扩内需、促增长的目的。目前，政府加快推出了增值税改革，决定从2009年1月1日起，在全国所有地区、所有行业推行增值税转型改革，预计明年这项改革将减轻企业税负共约1233亿元。为了增加居民收入提振国内消费需求，预计政府将通过提高个人所得税起征点到30004000元或者降低个人所得税率的方式，降低居民税赋。为减轻企业负担促进企业经营，政府还有可能下调企业营业税上缴比例，将当前5营业税下调到12，在2001年至2003年期间，营业税就是由8降至现时的5。在内需启动缓慢而出口还具有一定竞争力的情况下，政府明年将会加大出口退税的力度，出口退税率将进一步上调有望超过17的历史最高税率，支持优势企业和产品出口。改善民生民生首先面临的问题就是房地产。在针对房地产的政策方面，由于目前房地产市场的调整仍然没有到位，相对发达国家中国房价收入比的过度扭曲并不支持房地产投资谋动。预计政府将继续加大保障性住房建设、促进二手房交易市场的活跃、降低二手房交易税费等措施，在极端的情况下，不排除推出购房28/432009年房地产市场展望抵扣个人所得税的政策。另外不排除政府未来在教育、医疗、养老等民生关注焦点上出台新政策和加大改革力度的可能。我们较为认可的观点是政府在乎房地产交易市场的活跃程度，希望房地产市场能够拉动上游行业的消费，带动整个国民经济的复苏。但是政府也很清楚现在的房价仍然很高，远远超过了大部分人的承受能力，政府不希望房价出现崩盘的走势，但绝对不希望房价再次出现非理性上涨，政府是希望房价软着陆的。国务院、发改委12月23日左右陆续出台的鼓励开发商合理促销以及适当降价的说法可见一斑。思考之一保障房对商品房的冲击在国务院扩大内需促进增长的十项措施中，加快建设保障性安居工程位列首位。今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。总投资将超过9000亿元，平均每年3000亿元。图表292009年部分城市保障性住房规划北京上海深圳广州天津南京武汉成都重庆（都市区）住房供给结构28301800981990812002000109010001051198410085040014055200236931915019066022516001400810750100013358608001028153467684504001506010077709496418020001880121533602410395010501920323329/432073812262342009年房地产市场展望数据来源招商证券图表3020082012年部分沉思保障性住房政策上海（20082012）深圳（20082012）广州（20082012）天津（20082012）6500396337504850693535007404636802865100004703421355309800廉租房，经济适用房廉租房，经济适用房廉租房，经济适用房廉租房，经济适用房，限价商品房廉租房，经济适用房，限价商品房，政策性租赁房及其他政策性住房廉租房，经济适用房，限价商品房，经济租赁房及危旧房改善廉租房，经济适用房，限价商品房廉租房，经济适用房，限价商品房廉租房，经济适用房，限价商品房廉租房，经济适用房，限价商品房北京（20082009）320023805580杭州（20082012）成都（20082009）重庆（20082012）武汉（20082012）南京20082012建筑面积总计住房供给结构20002700180176312675399073920018261425107027393439200194574100506057653596701004244544245152081542571772329数据来源招商证券从图表29、30可以看出，从统计的几个城市来看，未来保障性住房的比重占到了住房面积供给的30左右，北京占的比重尤其大，40多的占比。广州、天津、南京的经济适用房推出量尤大，究竟保障性住房对商品房市场的冲击有多大呢我们认为1、廉租房和商品房是两个割裂的市场，廉租房基本对商品房市场不构成任何冲击，可以买的起商品房的人士绝对不会考虑购买廉租房，而廉租房的适群也绝对不会属于商品房市场。廉租房对提高民生有极大的益处，是政府应该大力推进的民生工程。30/432009年房地产市场展望2、政府一贯是雷声大，雨点小。在政府赤字经营的情况下，究竟有多么大的财力去保障计划的实施是关键。地方政府的财政主要来源是招拍挂，在2008年土地市场不利的情况下，地方政府的财政也绝对不宽裕，政府大力主导的保障性计划很有可能是政府的调控引导策略，在正式实施中一定会打不少折扣。3、经济适用房对商品房市场将会形成相当的冲击，尤其是一些郊区项目，因为财政的原因，政府最有可能推出经济适用房的区域也就是郊区结合部一带，考虑到农村土地制度改革可能带来的增量土地，所以这一带的商品房将会受到一定程度的冲击。4、总的来说，我们认为短期内保障性住房政策对商品房市场不构成大的冲击。长期来看，郊区大盘项目可能存在一定的风险，城郊结合部的项目风险尤大。（2）效果有限的货币政策在经济周期下滑阶段，政府往往会通过降息、降低存款准备比率等来调控市场上的货币供应量，起到稳定经济的作用。但是货币政策在经济下滑周期中效果有限。首先在于，货币政策的传导机制较慢，往往要经过相当一段时间才可以体现出来。还有就是降息政策空间有限，总不可能将利率降到负利率以下。降息31/432009年房地产市场展望图表31美国、欧盟、日本持续降息数据来源WIND在CPI指数日渐回落的情况下，通货膨胀已经不存在，相反我们倒是要提防通货紧缩的风险。美国一直持续降息已经接近零利率水平（基准利率011）；日本日前也将基准利率降低到了01，欧盟也在不断降息以刺激经济的增长，我国货币趋松的外部环境已经成熟，理论上我国的基准利率仍然有较大的下调空间。中金公司预计，算上12月22日的降息，预计到明年年中总共会降108个基点，未来可能按照常规步骤，分三次降息81个基点。国泰君安则认为，我国未来还将有5次降息，其中09年1、2、4、7、10月各一次。思考之二降息对房地产的影响在央行持续的降息以及利好的出台下，不可否认，如今按揭购房的成本已经大大减少，但同时也不可否认的是，在12月22日降息的32/432009年房地产市场展望利好公布后，房地产股票不涨反跌，这又是为什么呢我们认为原因可能有以下几个方面；1、降息周期已经形成，人们普遍预期今后还要降息，所以如今的降息已经不成为利好，相反，如果降息幅度小于预期，反而是利空。2、降息周期不可能长久。中国政府上半年还在不断的加息，下半年风云突变开始频繁降息。政策的更替之快令人惊叹。经常有券商研究员在降息后出具分析报告，说降息相当于房价下跌了多少，或者说相当于节省了多少钱。我们认为这样的描述没有任何意义。降息后还可以加息，谁都没有保证说今后的利息不可以上涨。一个短经济周期一般是5年左右，而按揭时间一般以20年居多，中间利息起伏可以多次。国内银行在降息期间根本不会推出固定利率的按揭产品，投资者无法锁定按揭成本以规避未来加息的风险。没有考虑按揭提前还款和一次性购房的情况。降息对一次性购房的高端客户几乎没有影响。3、房价仍然没有实质下跌，大多数人买房还是吃力。这也是最实质的原因。降低存款准备金率33/432009年房地产市场展望图表32M0、M1、M2同比增速下滑数据来源WIND在刚公布的金融30条中，国务院明确提出了明年M2增长17的目标，如何大幅度地投放货币将成为央行的一道难题，由于金融30条中已明确提出了将减少央票发行以提高货币供应，但从目前的实际效果来看并不明显，而持续降低存款准备金率将成为央行的另一选择。国泰君安认为到09年底时准备金率会降至10以下。34/432009年房地产市场展望三、2009年房地产行业展望1、商品住宅成交量是最重要的指标从2008年起，每月甚至每周各主要城市的商品住宅成交量已经成为各券商关注的重点，业内普遍认为，如果成交量没有明显改善，则房地产行业不可能走出低谷。从这点上来说，房地产和股票技术面分析有着类似的理论框架。图表33各主要城市商品住宅月度库存销售比数据来源保利地产资本市场部（部分城市数据可能以商品房数据代替|从成交量观察，我们有如下的观点。1、各个城市的情况不尽相同。一线城市中，广州成交量与库存量配比较为理想，按照阳光家缘的统计，2008年11月全市十区新建商品住宅交易登记面积为5396万平方米，同比减少67；与2008年10月份相比，增加了506，虽然成交量同比仍然减少，但是成交量35/432009年房地产市场展望已经反弹且趋于稳定。相反，北京、上海、深圳的存量库存消化周期较长，北京、上海压力尤大。在四大一线城市中，我们相对看好广州地区有望率先回暖。2、其他城市中，我们认为成都、重庆、武汉地区库销比相对情况较好，有望率先反弹。3、我们认为2007年的成交量并不具有太多可比性，如果拿如今的成交量和2007年比较意义不大，可以多与2006年的数据进行对比。2、商品房价格远未调整到位现在的房价贵还是不贵我们的结论是房子是一定贵了，但判断买房不买房的标准是对未来房价涨幅的预期。国际上房价的高低一般以城市的房价收入比和按揭收入比来判断。图表342007年全国主要城市房价收入比数据来源各地统计公报、保利地产资本市场部从图表34可以看出，深圳、上海、北京、广州以及深圳的房价收36/432009年房地产市场展望入比都在12以上，属于房价明显高的城市，其中深圳、上海、杭州属于过高的城市。武汉、成都则属于房价稍高的城市，而南昌、长春、沈阳、长沙、青岛以及重庆属于房价相对合理的城市。图表35美国历年房价收入比数据来源招商证券图表35显示,美国的房价收入比一直在5以下徘徊，均值在386左右。假如以房价收入比不超过5这个指标来判断的话，则中国以上城市无一例外都属于房价过高的城市。同时由于中国的房价统计很不专业，假如说2003、2004年的房价收入比还属于市中心的房价收入比的话，那么2007你的房价收入比已经是郊区的房价收入比了，按照城市统计局给出的数字根本无法显示出房价真正的涨幅。37/432009年房地产市场展望图表36全国主要城市按揭收入比数据来源保利地产资本市场部、各地统计公报国外理论认为,按揭收入比控制在05比较合理,如果超过了这个范围,则购房者的日常生活将受到较大影响,事实上,这个标准在商业银行审核按揭是否放款的，也是很重要的参考指标。以我国目前来看，只有重庆、长沙以及沈阳没有超过05的警戒线，而杭州甚至超过了1。毋庸臵疑，房价已经高了。我们经常会询问到购房者为急于买房的理由，他们一般都会说再不买，房价一涨，就再也买不起了。其实，购房者何尝不知道房价已经贵了，但是对未来房价涨幅的预期促使他们还是要买房子。事实上，对房产投资属性归集的不同以及对未来房价涨幅预期的不同，促使每个合格消费者做出