唐山21亩项目市场调查报告

唐山21亩地市场调查报告21亩项目市场调查报告目录21亩项目定位报告4第一部分项目所在地初步市场情况调查4一、宏观环境41、唐山环境42、经济环境及未来发展43、交通环境7二、唐山市房地产市场状况分析81、唐山房地产市场概况82、市场现状剖析93、地根偏紧94、未来走势预测105、各区房地产市场特点及趋势11三、商业环境分析121、商业布局总体分布122、主要商业物业竞争格局分析133、物业管理水平154、商业市场的未来发展趋势分析155、商业市场存在的问题166、目前商业状况总结17第二部分项目分析18一、项目所在地分析181、项目位置183、项目现状分析19二、项目周边可利用资源191、与城市规划前景的整合192、农贸市场的改造工程203、与商业发展最高经营业态的整合204、与商业经营功能的整合215、与旅游资源的整合21三、项目SWOT分析211、优势分析S222、劣势分析W233、机会分析O244、威胁分析T26四、竞争对手分析27一、住宅市场271、现阶段情况272、市场分析28二、商业情况291、商业情况介绍292、市场分析303、结论31唐山21亩地市场调查报告三、写字楼情况31（一）、基本情况31（二）、观点32（三）、结论33第三部分项目定位34一、市场定位341、产品形象342、产品目的343、项目市场定位35二、形象档次定位351、形象定位352、项目名称建议36三、功能定位361、规划思路372、形象档次38四、商业目标客户分析381、1525岁382、2535岁383、3545岁384、旅游客户群体39五、项目经济指标39六、功能定位39第四部分客户群分析40一、消费结构分析40二、目标客户特征描述401、职业特征402、年龄层次41三、目标客户人群分析421、目标客户群体422、针对消费特性，目标客户群主要分为以下三类423、目标客户定位结论43第五部分总体规划建议44一、建筑规划441、风格442、户型443、大堂454、空中花园455、对于公建的思考46二、环境设计461、动态园林休闲区462、广场463、其他设施474、整体景观的思考47三、智能化系统48唐山21亩地市场调查报告1、物管482、配套设施4821亩项目定位报告第一部分项目所在地初步市场情况调查一、宏观环境1、唐山环境唐山市地处我国冀东平原，地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，西与京津毗邻，东与秦皇岛接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。近年来，唐山在以创建最佳人居环境和创业环境为目标，强力改善环境建设，被国家评为“国家级园林城，国家卫生城、全国文明城、国家环保模范城”等多项荣誉。2、经济环境及未来发展2005年全国副省级城市GDP排名副省级城市排名全国城市排名城市GDP总量（亿元）增长率19无锡280500151210青岛市26955169311宁波市24464125413佛山市23798192516大连22900142618东莞21824193719唐山202710151820烟台201246176926泉州1626301311027温州158760123经济环境唐山国民经济快速持续健康发展，2005年全市地区生产总值突破2000亿元，全部财政收入226亿元，人均地区生产总值、财政收入均居河北省第一位。占全市GDP的53，其中规模以上工业完成增加值790亿元，实现利税325亿元、利润200亿元，同比分别增长216、415和429，总量稳居全省之首。名称1995年亿元2005年亿元备注唐山21亩地市场调查报告时间地区生产总值49862027分别是226倍和92倍。财政收入3887226分别是97倍和55倍。城镇居民人均可支配收入4547亿10488分别是1742倍和4018倍。进入21世纪以来，唐山地区国民生产总值一直占全国的1以上，占河北省的18左右，人均GDP高于全国和全省平均水平。2004年全市生产总值达到162633亿元，增长149，唐山GDP在全国排名为22名，人均地区生产总值达到22965元，增长143，2006年统计出来的2005唐山GDP在全国排名为19名，总量为2027亿人民币。人均国民生产总值达到28万元,唐山市总体经济已进入快速发展期。2004年部分国内城市一、二、三产业比重比较表分析城市唐山市北京市天津市大连市青岛市烟台市石家庄市第一产业13324357875105149第二产业5673765325015415644868比重第三产业30604334213843313723唐山作为东、西地区的重工业城市，工业成为拉动经济增长的主要动力。唐山现已形成钢铁、能源、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸、电子等10大支柱产业，是国家重要的能源、原材料基地。总量稳居全省之首。积极推动精品钢铁、基础能源、优质建材、装备制造、化工五大产业基地向规模化和信息化方向发展。到2005年底，五大产业占全市规模以上工业的826，占GDP的322；实现利税占规模以上工业的80。曹妃甸工业区曹妃甸工业区处于中国北方经济最活跃的环渤海地区，是河北省的“一号工程”，已被列入国家“十一五”规划纲要和国家循环经济示范区试点。曹妃甸面向大海有深糟，背靠陆地有浅滩，地理位置优越，建港优势突出，具有广阔的开发空间，被誉为“国宝之地”；曹妃甸毗邻京津冀城市群，交通便利发达；与韩国、日本以及矿石出口国澳大利亚、巴西、秘鲁、南非、印度等国的海运航线十分顺畅；腹地华北、西北、东北地区物产丰富。曹妃甸工业区将以大港口、大钢铁、大化工和大电能为核心，立足国内、国外两种资源和两个市场，逐步建成国际性铁矿石、煤炭、原油、天然气等集疏枢纽港、世界级重化工业基地、能源储备和调配中心、国家重化工业循环经济示范区。未来发展唐山不断优化投资环境，已成为投资热点地区。日本三井物产、松下、丰田、NGK，美国联合能源，英国BOC，德国西门子，法国达能，香港华润、台湾晔联和庄头北等一大批国内外知名大企业都已在这里落户，为唐山的对外开放搭建唐山21亩地市场调查报告了新的平台，使唐山的投资热潮越来越高。3、交通环境唐山地理位置优越，交通四通八达。京哈、京秦、大秦三条国铁干线横贯全境。高速公路发达密集，京沈、唐津、唐港、西外环4条高速公路在境内交汇互通，构成了独特壮观的“OX”型高速公路网络，达到世界发达国家水平，从市区15分钟即可进入连接全国高速公路网的环城高速路，被国家列为全国45个公路主枢纽城市之一。唐山的水路运输能力持续增长，唐山港京唐港区是中国北方的重要出海口，已与国内外120多个港口实现通航，打开了通向世界的大门，2005年港口货物吞吐量突破3300万吨，跻身全国港口20强。海上运输对唐山经济发展的带动能力日益增强。综合以上所述2005年唐山市国民生产总值突破2000亿元，财政收入突破220亿元，经济发展和财政实力居河北省首位。唐山正围绕“工业立柳、强市富民”的发展战略，以曹妃甸的兴建开发为契机，加快改革与发展的步伐，使唐山经济呈快速增长的发展趋势。而良好的经济发展为唐山房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。二、唐山市房地产市场状况分析1、唐山房地产市场概况本土企业领跑房地产市场唐山房地产市场一个最大的特点，就是以本土企业为主。多年以来，在唐山的房地产开发企业中一直很少外来者身影。房地产行业的最大特点就是对资源的依赖，包括土地资源、社会关系，以及获取资金能力。其中，以对资金的占有及其运作能力最为关键。而唐山的房地产市场，最不缺的就是资金。价格不断攀升“废墟上崛起”的新唐山，正在为越来越多外界投资者关注。从“奔三”到“奔四”，直至“奔五”不到三年时间，唐山市区房价已经突破了5000唐山21亩地市场调查报告元，远超过省会石家庄及其他兄弟城市，屹然跃居河北省第一。从2003年到现在，唐山房地产市场正在经历前所未有的“暴发性增长期”。当年唐山市区的楼房均价还不超过2500元/平方米。但到了2005年年底，均价已远远突破3000元，出现了4000元以上、甚至5000元的价格。唐山本身从市场需求方面来说，唐山楼市购买力强大，尤其是从消费结构层面看，唐山人的住房支付比例，会高出北京等其他城市很多。就潜在需求而言，唐山房地产各类产品的市场饱和度都还远远不够。因而唐山的大多数楼盘都很容易“实现100的销售率”。2、市场现状剖析整个唐山楼市之所以能在短时间内呈现惊人的增长幅度，主要为唐山的城市特点。唐山房价目前是河北省最高，唐山是工业能源城市，南临海，北临山，盐、碱、矿石的储藏量在全国是数一数二的，临海的那一面还有大码头、天然良港，而曹妃甸的开发，对唐山未来的影响相当大。经济持续的向好，基础产业比如能源，都是中国未来重点发展的产业。这些都预示着唐山的影响力和经济活力会越来越高，居民可支配收入也会不断增高，对房地产的市场需求也会一直存在。3、地根偏紧从土地供应方面来看，大面积城市用地都分布于下辖各郊县。因而近年来土地控制一直较严。唐山土地供应走两条线，一条是“招拍挂”，一条叫“平改楼”。“招拍挂”这一块，唐山在2004年到2005年两年间，地价屡创新高。2003年，在市区内拿一块地大概要80万元/亩，到了2004年,猛涨到180万元/亩。“平改楼”是唐山独创的本土政策。随着城市的发展，市区空间逐渐外扩，原来城乡接合部和郊区村庄里的平房逐渐被包围，政府就会引进一些开发商，参与城市改造，将平房改成楼房，集约出来的相应土地。唐山房价一路走高，原因主要有随着竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高；城市改造及土地拍卖政策导致地价攀升；土地偏紧；消费市场支持。4、未来走势预测唐山房价将继续走高唐山还是一个典型的北方城市，商业、服务业发展还比较滞后。商业的规划还没有做得特别好。这一两年无论是高档住宅和商业项目推出后，虽有所改观，但总体来说还不够，相对于唐山经济总量来说，还有点脱节。商业发展水平应该高于现阶段。此外从市场供给方面来看，唐山的房地产专业化程度还不是很高，竞争水平也是相当弱的。整个房地产的发展还是处于初级阶段，市场的规范化程度不高。与房地产相关的一些配套的措施还不健全。相信随着唐山房地产市场的成熟，唐山21亩地市场调查报告今后唐山也会逐渐走向规范。唐山市房地产业的升温，归其原因有A、作为重工业资源型城市，唐山发展经济的优势得天独厚。随着环渤海区域经济形式的整体向好，唐山也进入了经济高速增长期，在能源、矿产、建材和钢铁行业中，积累了大量的社会财富。由此，唐山除了诞生了许多亿万富翁和民营企业家外，还有一大批所谓的“中产阶层”人群也在迅速形成。B、随着唐山经济及居住环境的不断改善，必然导致对现阶段房地产市的需求增强。城市建设对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变、收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业的发展。5、各区房地产市场特点及趋势唐山城市的区域板块很有特点，城市框架由“三纵一横”六条主干道构成。其中，横贯东西的新华道是城市的中轴线，相当于北京的长安街。新华道将唐山市区鲜明地划分为路南区和路北区两大主城区。路南区路南区房地产的开发以旧城改造而带来的商住两用房为主。路南区是老城区，又是目前唐山商业中心区，由于得天独厚的地理位置，使得房价一直房价高过其他区。巨大的商业价值使路南区商业性物业存在较大量的开发，除了部分物业的临街商铺外，还包括唐山百货、华联商厦、三利百货、苏宁电器以及步行街等大型商业聚集在此。因而，整个路南区房地产已经趋于饱和状态，可再开发的土地已不多。目前主要在售项目有天元帝景2期、尚座2期、龙庭时代、丽景新城、比弗利花园洋房等项目，以商业结合住宅开发为主。路北区路北区存在较大量待开发土地，未来将会出现较大规模项目。而拥有高新开发区的路北区，相对来说发展空间较大。目前位于路北区西北部的军用机场搬迁已近尾声。这给唐山未来腾出了可贵的发展空间。此前，唐山市仅有一个以新华道唐山百货公司为核心的“唐百商圈”，如今城市商圈正在逐渐北移，围绕着近两年远洋城的开发建设，新的商圈正在路北区迅速形成。其他区域唐山正在构筑市域城镇发展战略A、实施向沿海推进的战略产业向沿海推进，建立由海港区、曹妃甸工业区、南堡开发区组成二产业金三角。B、实施点轴开发的发展模式以唐山市中心区25公里为半径的地域，包括中心区、古冶区、丰润区、丰南区和一批小城镇，预计是唐山市发展较快的地区，未来将唐山市经济最发达、人口最稠密的地区。也是唐山市实施向沿海推进战略的核心地区和未来唐山市发展的重点。唐山21亩地市场调查报告三、商业环境分析1、商业布局总体分布唐山市的城市框架由“三纵一横”六条主干道构成。其中，横贯东西的新华道是城市的中轴线，相当于北京的长安街。新华道由唐山火车站辐射出去，将唐山市区鲜明地划分为路南区和路北区两大主城区。其中路南区是唐山市的发祥地，以集体商业、个体商和集贸市场遍布全区的商业流通格局。唐山市呈“卅字型”格局的商业分布将现有商业区划分为以唐山百货为核心商圈的中心商业区，已成为市内居民、周边县及外地来唐人员购物消费的集中区域；以建国路、小山为商业中心的东部商业功能区，以远洋城为中心的北部商业功能区，以家乐超市（新华道店）、渤海市场为中心的西部商业功能区和以北新道八方购物广场为中心的中部区域商业功能区。2、主要商业物业竞争格局分析区域主要业态主要经营场所说明路南区化妆品、精品服饰、通讯、办公用品、休闲餐饮、宾馆、休闲娱乐华联商厦、唐山百货、三利百货、新街、小商品批发市场、鞋类批发市场、锦江饭店、唐山宾馆、娱乐场所等消费集中区，商业（零售、批发）聚集地路北区日杂、五金、药材、干杂、日用品、百货精品、小食品、酒类、文化用品等综合商业区远洋城、新天地购物广场、国美电器、五联百货等将与城中区有机结合成新型商业区小山（建设里）摩托车、家具等大件生活用品卖场汽车配件、服装、交通运输、五金交化、水果、日用百货等生活消费品专业批发市场；机电、东方购物广场、餐馆一条街、冀东市场、电子家具大市场、唐山鞋类批发市场、建筑装饰材料市场、机电五交化产发展中的大型批发区，趋于成熟的专业批发街南新道新华道北新道路南区路北区城西区城东区唐山21亩地市场调查报告五金交化产品、建筑材料、食品及农产品等品市场等总结从上表可看出，目前的商业布局一个以城市消费核心区为中心，同时形成多个专业化的商贸区。路南区商业物业竞争格局依托传统商业地位，城中区成为绝大部分市民购物消费的首选区域，商业档次及品味较高，而且各个商业物业相互补充，形成吃、喝、玩、乐、购物为一体的综合性商业中心。路北区商业物业竞争格局河南鱼峰路一带虽然具有一定的商业氛围，但商业规模偏小，具有影响力的商场不多，而且分布较为零散。同时，周边商业环境相对较差，从而影响了该区域商业的档次及品味。小山（建设里）一带竞争格局由于多年的专业批发，使飞鹅批发市场具有较大的影响力，但周边商业环境较差，以低档的服饰批零为主，其客户大多为批发商户及部分品味较低的消费者。但虽然如此，由于飞鹅批发市场成行成市，具有较强的商业影响力，总体经营状况较佳。3、物业管理水平在房地产发达地区的物业管理水平已经发展到可与国外先进水平比美的程度，相续涌现了一批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌。唐山房地产市场并未成熟，物业管理水平还有待提高。专业的商业管理机构在市场上较少，目前负责商场经营管理的机构，多为开发商公司内的一个部门或其属下的子公司，只负责自身开发项目的经营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又欠缺客观性。因为开业后经营管理不善导致商户离开也是重要原因之一。4、商业市场的未来发展趋势分析名牌效应以奔驰、宝马为代表的名贵车，似乎已成为唐山消费能力的象征符号。而崇尚名牌，享受高质量的生活正是唐山人的追求。唐山的商业似乎正在加速向顶峰前进。河北第一个MALL远洋城在唐山熠目盛放，国内零售业的领军人物天津家世界也将于明年元旦盛装开业，北京燕莎奥特莱斯商贸领域鼎鼎大名的企业也将于明年进驻唐山。目前，唐山商贸流通业拥有重点项目25个，投资规模达30亿元。这种集中的、大规模商贸项目建设，将未唐山带来繁荣的消费气氛。未来社区商业随着城市的不断改造和变迁，社区居民的配套要求将会越来越大。不仅对于小区生活配套建设的需求，还有对商业配套的较高需求。社区配套不再仅满足于人们日常生活所需，更要为人们日常提供更加优质的休闲、娱乐