四川彭州房地产市场调查报告

彭州房地产市场调研报告一彭州概况描述1彭州概况彭州位于四川省会成都西北25公里处，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉，且有三千年的文明史，历史悠久，有众多的历史文化遗迹，如镇国寺、正觉寺、龙兴寺、云居院等千年古迹以及三昧水唐宋摩崖造像等。彭州间于东经1034010410，北纬30543126之间，下辖28个镇，全市幅员面积141938平方公里，居成都市区、县、市第二位，北与茂县、汶川县接壤，东邻什邡、广汉市，南与郫县、新都相望，西连都江堰市，是蜀中“膏腴之地”、“英灵秀出之乡”。彭州市地质、地貌构造较为复杂，主要为山地、丘陵、平原三种地貌，河流众多，气候温和，自然资源丰富，品种繁多，犹以旅游资源为多，从平原到山区，分布着众多的名山胜景，九锋山、丹景山、天台山、白鹿顶、葛仙山、白鹿公园、龙门山国家地质公园、白水河自然保护区等。2、彭州经济发展现状及特点1彭州市全市总人口78万，占地面积1420平方公里，其中彭州市区面积9平方公里，人口12万人。2005年，全市完成国内生产总值7732亿元，同比增长136。其中，第一产业增加值达1799亿元，同比增长5；第二产业增加值达2098亿元，同比增长259；第三产业增加值达3835亿元，同比增长83。全社会固定资产投资完成1448亿元，同比增长31。财政总收入达36亿元，同比增长189；地方财政收入达292亿元，同比增长123。社会消费品零售总额达3739亿元，同比增长112。城镇居民人均可支配收入达7442元，同比增长68；农民人均纯收入达4262元，同比增长108。2经济运行中存在的问题1经济发展总体水平较低，经济运行质量不高，工业发展滞后，人均GDP、人均财力在成都市区（市）县中排名靠后。2企业改革资金缺乏，攻坚难度大。3城市就业和再就业压力增大，城市困难职工增多。4财政负担重、增收难，干部福利待遇兑现难。5市镇两级历史负债大、包袱重，镇级经济困难问题突出。3经济特点1成都北郊资源宝库彭州地处龙门山脉南段与成都平原的交接处，北部是群山争拱，风光秀丽的山区，最高海拔4812米；南部是一马平川，沃野千里的成都平原，最低点489米。4000多米的海拔落差，山、丘、坝俱全的地形和温暖湿润的气候，决定了彭州有丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。可以说，彭州是成都北郊的“聚宝盆”，也是“天府金盆”。2、绿色工业扩散基地彭州工业初具规模，现已建成以医药、建材、食品、化工四大支柱产业，涉及40余个门类的工业体系。如今，紧靠城区规划69平方公里的省级工业开发区和“中日企业高科技合作园区”，已有50多家企业落户。同时，彭州还推行以“股份制、民营化、兼并出售”为主的企业改组、改制。随着工业产业从成都等特大中心城市的向外扩散，彭州抓住机遇，在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。目前已有美国、日本、澳大利亚、国际金融投资公司（IFC）、新希望集团等国家和财团投资彭州的绿色工业企业。3“十五”规划中等城市彭州市现有城区面积137平方公里，城市人口13万人。为充分发挥彭州良好的生活环境和紧邻特大中心城市的优越区位，四川省、成都市“十五”规划已明确提出，在2010年将达到20万人，城区面积将达到20平方公里，2020年将达到32万人，城区面积将达到30平方公里，这说明在政府的规划下,房地产业将会得到较大的发展。4中国西部蔬菜之乡彭州地属四川盆地“盆地北部区”亚热带湿润气候区，自然条件得天独厚，适宜于蔬菜生长，春夏秋冬，四季育苗，四季栽培，常年供应。彭州名副其实地赢得了“中国西部蔬菜之乡”的美誉。5都市假日休闲港湾彭州地处神秘的北纬30线上，境内有许多奇异风光，悠久的历史，丰富的文化底蕴，使彭州有着独特的自然景观和人文景观。如今，彭州人正以“牡丹故乡、避暑胜地、宗教文化、地质奇观”为四大旅游特色，致力于把彭州建设成为成都、重庆等大都市的假日休闲港湾。3彭州市政基础及发展规划1市政基础现代工业基础彭州工业发达，已形成了以医药、建村、化工、能源为支柱的八大产业，40多个门类的工业发展格局，全市乡及乡以上工业企业共317家，其中销售收入在500万元以上的企业60家。日本等国家的一些企业落户彭州，已形成重要的产业基础。现代农业基础彭州先后建立了蔬菜、小禽畜、中药材、五倍子、粮油等十三大国家、省、成都市级农业生产商品基地，1996年提前3年实现全市绿化达标和平原绿化达标。品贸易基础彭州运输、科技、劳务、建筑、证券等专业市场规模居成都郊县前列，各种专业、综合批发、零售市场55个，其中蔬菜批发市场是我国西南最大的高层次、大容量、全方位、多功能的蔬菜专业批发市场，是全国百强集贸市场之一和全国十大蔬菜市场之一，并荣获“全国文明“（国家级）市场称号。彭州拥有多家金融分支机构，并已自成融资体系。交通基础彭州交通四通八达，新建、改建、扩建了二环路、成青路、成彭路、彭白路、银白路、大三路、蒙三路、小夫路、安彭路、川西大桥等路桥，取得了显著成绩。如今，一个以城区天彭镇为中心，境内5条出口道路为骨架的四通八达、纵横交错的彭州现代化公路网已基本形成。通讯基础彭州已先后开通了程控电话、无线寻呼台、无线移动电话A、B、G网以及168台、程控电话交换机容量已达65万门，还建成了全省第一个县（市）级国际因特网彭州节点站，已形成了覆盖本地、联通世界的现代化通讯网络。能源基础彭州市天然气输配网以市区为中心向周边辐射，日供气能力达80万立方米。水资源十分丰富，日供水能力达20万立方米，市区污水处理厂日处理污水1万吨。全市水、火电站91座，总装机容量21万千瓦，能充分满足投资者的生产、生活用水、用电、用气。由此可见，彭州市政府市政基础设施正逐步向外扩建，为本市的房地产发展奠定了良好的市政基础。2发展规划彭州市市区总体规划调整后，基本格局为“北园、南区、中商贸”，已经省人民政府批准并于1996年开始实施，城区发展的重点一期为向东、向南发展，二期为向西、向北发展，形成以中日合作园区为工业经济区，以行政管理、公共设施为主的生活、休闲、商贸为一体的生态区，以旧城区形成的双中心东南、西北两片的城区格局，按现代化中等城市的发展规模进行建设。未来彭州房地产重点发展中高档住宅产业，吸引不同层次人士到彭州居住生活。二彭州区域房地产行业现状及发展态势1彭州房地产发展概况九十年代初，彭州以“推倒一座旧城，建立一座新城“为目标，加速旧城改造和新区开发。十余年来，仅城区就拆除旧房30余万平方米，市区人均居住面积由1990年的75平方米增加到现在的20平方米，城市绿化面积120公顷。随着水、电、气、通讯等基础设施的配套完善，香港等海外企业集团纷纷来彭州从事房地产开发。目前，在彭州市注册的外资、合资、独资房地产开发企业已达20余家，房地产年交易量16万平方米以上据统计资料显示，近两年彭州房地产开发呈上升趋势，商品房屋销售增势更为显著。2彭州市房地产相关政策及措施彭州市政府出台了一系列房地产投资的政策优惠、措施配套，市委、市政府先后制定了彭州市投资优惠政策、关于在西部大开发中促进全市改革开放、招商引资和加快经济发展的决定、关于抓住西部大开发机遇实现彭州跨越式发展的意见、彭州市小区物业管理办法等文件，为规范彭州房地产市场行为，促进房地产业健康发展提供了有力保障。彭州市房产交易服务体系完善，中介、管理等机构健全，并成立了专门的房地产交易中心，房地产管理实行了微机化管理，房地产的交易、办证实行了一条龙服务。彭州城市人口发展迅速，农业人口向非农业人口转移的速度加快，随着经济的发展和城市化进程的加快，进一步加大了住宅群体消费的力度。3区域房地产市场回顾及发展特点彭州市房地产的市场化开发是从1998年开始起步的，当年商品房开发总面积很少，均价在600元/左右，之后，随着国家和彭州当地政府一系列有利于房地产发展政策的出台，商品房开发面积大幅度增加。目前年彭州的房地产开工量和竣工量都十分巨大,特别是以东区的开发为主,呈现出一派欣欣向荣的景象。与此同时，房价也从原来的600元/上升到现在的2200余元/左右。商品房的设计也由原来单调的排列走向多元化、更加人性化的设计,房地产的建筑风格、园林设计、建筑施工、营销手段等日益成熟起来，但是由于彭州处于大成都市的郊县，受到交通、能源、工农业、金融、商贸等基础设施的制约，整体经济相对落后，人们收入水平不高，购买力相对不足，其市场特点如下市场供需特征本地市场整体供大于求，本地有效购买力不足。商品房价格相对较高，均价在2100元/2500元/。商品房面积偏大，普遍在110140为主。市场住房建筑风格多以中式、现代式风格为主。市中区楼盘体量处于中小水平，规划缺少特色和环境个性，市新城区由于置信等大开发商的入驻，改变了楼盘格局。当地缺乏主流媒体，与市民的日常生活息息相关的是成都的主流媒体。宣传手段较为单一，多以路牌广告和派发DM单张为主。4区域房地产发展态势预测首先，由于成彭高速公路的建成和通车，彭州与大成都市的时间距离将大大缩短，处于成都“半小时”经济圈，便利的交通和彭州得天独厚的自然环境，再加上当地丰富的旅游资源将会带动“观光旅游”的兴起和繁荣，因此，将会吸引更多的外地人到此投资置业，其次，随着成都市政府和省政府系列利好政策的出台（划入成都平原经济核心带、省政府确定的重点市（县）之一，全省16个中等城市之一，到2010年市区面积达30平方公里，人口30万人），未来几年是我国城市化发展最为重要的几年，将有大批农村致富人口涌向城市，因此，我们有理由相信彭州的房地产开发将迎来全新的开发时代以前以彭州当地开发商为主的开发局面将被彻底打破，市场呼唤更优秀的开发商加盟，优秀开发商的到来必将改变彭州房地产市场的游戏规则，讲信誉、树品牌的开发商必将引领当地房地产开发进入一个高水平的发展阶段。总结由于彭州房地产开发公司数量众多，楼盘规模也处在中等或中等偏上水平，未来的竞争将是全方位的竞争，其中包括开发商信誉、户型、环境（园林设计）、营销手段、广告推广等的竞争，归纳起来就是品牌的竞争；据调查资料显示，彭州本地市场上至今没有一个叫得响的房产品牌。纵观国内其它大城市，都有一个或几个响亮的房产品牌，所以，树立彭州房产的第一品牌，超越众多竞争对手，是营销推广的重中之重。三彭州在售楼盘调查彭州市区房地产开发项目较多，本报告之全部在售的项目置信逸都丹郡升华台国色天香城南星座兴盛苑城市花园兰桂苑对他们的开发、规划以及各项经济技术指标逐一进行调查分析，置信逸都丹郡1、项目概况目前在售的置信逸都丹郡是成都的开发商成都置信彭州置信在彭州牡丹大道旁开发的一个项目，项目位于彭州市金彭东路行政中心对面，周边区域交通方便，产品品质较高，集住宅业和商业于一体的中和开发项目。2、主要数据发展商成都置信彭州置信地理位置置信逸都丹郡位于天彭镇东干道延伸段，东临牡丹打道，西临爱国村7社，距离老城区3分钟，。项目地址彭州牡丹大道旁。总占地面积350亩总建筑面积容积率C区158开盘日期2007年4月份交房日期明年5月份面积范围585919011起价2080元/平方米最高价2700元/平方米均价2500元/平方米销售进度一期第一批200房源3小时售完。项目配套有商业区，购物一条街，商务区。施工进度目前建到5层，处于打围状态。广告媒体DM单、户外广告电视广告平面广告等等。现场包装售楼现场在彭州非常规范。3、营销策略分析推广主题简约现代的欧洲风情建筑。主要卖点可办按揭、产品品质高。广告语新中心花园城升华台1、项目概况本项目无论在项目规模还是产品品质上在当地均堪称一流。2、主要数据发展商四川香港瑞祥房地产开发有限公司项目地址彭州市朝阳中路总建筑面积100000平方米容积率42规划户数486户按揭、产权交房日期年底面积范围100210平方米起价2100元/平方米最高价2700元平方米销售进度目前剩130平米以上的大套型及跃层户型，约30多套。项目配套水,电,气,光纤,电话,宽带,单元门对讲系统，商业街。期房广告媒体DM单、户外广告，电视广告平面广告等等。现场包装售楼现场较为规范。3、营销策略分析推广主题本市标致性高尚住宅小区。主要卖点属于彭州第一个电梯公寓，节能性建筑。广告主题彭州首席节能性小高层电梯公寓。国色天香1项目概况选择在彭州新区行政中心，打造205亩彭州最大规模的健康生活社区，位于彭州市行政中路和朝阳中路交汇处。2主要数据发展商四川舜苑房地产开发有限责任公司总建筑面积200000平方米容积率18面积范围5628平方米180平方米销售进度一二期基本销售完毕售楼现场较为规范。3、营销策略分析推广主题健康生活体念主要卖点小区环境广告主题健康生活体念项目名称项目指标置信逸都丹郡升华台国色天香3期兰桂苑兴盛苑城市花园2期城南星座开发商成都置信彭州置信四川瑞祥房产开发公司四川舜苑房产开发公司彭州市明达房产开发公司彭州市固信房产开发公司四川成都桓立房产开发公司成都双星置业有限公司楼盘地址行政中心对面朝阳中路朝阳中路滨河路新余街228号朝阳南路彭州市翠湖东路繁江南路楼盘电话83885888838856788388388383980618134381863888387933383701888建筑风格现代简约现代川西民居现代现代现代简约现代起价2080210018002200218023001998均价2500248023002100占地面积350亩205亩80亩17亩建筑面积10000075613521497总户数48698户200户192户设计单位施工单位物管公司成都置信蜀信物业四川悦华置地物业管理有限公司代理/顾问香港闯世纪顾问有限公司全心策划成都桓大行地产代理有限公司广告公司主语广告期/现房期房期房期房期房期房期房期房面积下限5889100557983359448854面积上限19011210127771507132190136户型面积5889869197901072011041126741321819011100115138145153160557956287640858795641254712777833903691131159140081507594462277527881021231328876968411645118961406819084547085581104213596容积率1581918绿地率3530303030建筑密度2983030303035公摊率119109一梯/户2户4户4户2户2户2户2户2户四消费者需求调查分析一购房特征1、有2648的消费者倾向于在二环路以内的南区购房，而牡丹大道受工业园区影响，消费者对其居住环境的认可性较弱，但随着行政中心的迁入，此看法已有较大改变。2、彭州市老百姓大多拥有自置产权的住宅，购商品房的主要目的在于提高生活质量，因此商品房急需程度不高，这也是影响本市房地产销售较慢的原因之一；建设良好物业服务，为提高人们的生活质量做准备，是吸引消费者购房的途径之一。3费者购房除了选择区域环境、交通便捷以外，对地块的升值潜力也很看重。4、人们越来越重视开发商的信誉及楼盘品质，建立良好的口碑信誉是楼盘销售的又一关键途径。层差价30停车位65个商铺数量商铺面积1215开盘期2007年4月份2006年8月份2007年6月份2007年3月份2007年3月份2007年2月份交房期明年5月份年底年底年底交房标准屋顶花园有有有有有有有一楼花园有无无无无有无栋数10栋23栋24栋销售率100909550558060示例项目内部配套游泳池，会所商业街等等商业设施游泳池会所，商业街等等水电气光纤等等水电气光纤等等水电气光纤等等广告推广主题新中心花园城节能性小高层电梯公寓打造健康社区临水而居健康家居水恋景观洋房项目位于城南，打区域牌5、彭州的家庭结构以34口之家为主，一般家庭都有老人或小孩，在对小区配套需求调查分析中，大多消费者对医疗保健室、老年人活动场所及儿童游乐设施的需求显得非常高；对小区环境要求以草坪、花草树木、水景为主；对房屋结构需求上，喜欢大客厅、大主卧、大露台、双卫，而厨房、次卫、次卧够用就行；对面积的需求主要在80140平米，以三室二厅双卫为主，其次是二室二厅单卫，喜欢错式结构，交房标准上以清水房为佳。6、本地消费者接受购房价格主要范围在2000元，接受的总价在1525万左右，略低于市场销售价格范围，但如果按揭，接受总款可达2535万，因此可加大消费者对房屋总款的接受度。7、住宅销售价格是其购房最重要的因素，因此做好价格策略是项目的销售关键途径之一。8、电视、报刊广告在本地影响较小，如何进行口碑传播也很重要。二、消费者购房目的分析“二次购房改善居住条件”的消费者占主要地位，达4251，其次是“购房自用”，占4007。可见，彭州市民的生活已达到一定高度，提高生活质量是目前市民所最希望的。再来看消费者居住状况，“拥有产权的自置住宅”占5222，排行第一位，而无产权住房和租凭住房仅占488、1324,体量比例非常小,说明彭州市民急需购房的需求并不大。进一步印证了彭州的老百姓生活质量正逐渐提高，如果看到自己满意的房子,还是准备购买。因此对于当地房产项目来说，除了项目建设、园林规划外，物业服务也很重要。三、消费者购房因素分析根据消费者选择住宅最重要的因素统计来看，排行第一、第二、第三重要因素的分别是“价格”、“小区环境”、“开发商信誉”，价格和小区环境的重要是勿庸置疑的，在“小区环境”喜欢来看，消费者对“休闲草坪、花草树森、水景”更感兴趣，因此环境不用太复杂，简单但赏心悦目即可。而“开发商的信誉”排在“物业管理、户型、小区配套”等因素之上，在我们调查消费者知道哪些楼盘名字和本地房地产公司的名字时，大多数消费者都很模糊，几乎答不上来，更别说对他们的高度评价了。因此更应证了项目品牌、开发商信誉的重要性，这也是我们在此后应力推房产品牌的重要原因。四、小区配套意向分析在小区配套方面，消费者对室内泳池、网球场、乒乓球场不感兴趣，基本上处于可有可无的地步，说明当地消费者对这些设施的认可度不高，而对室外泳池、健身房、晨跑道等健身设施认可度较高，消费者对几种健身设施的不同态度反映出彭州购房者的审美水平和养身倾向，建议在以后景观设计方面尊重消费者意愿；对阅览室和医疗保健室的较高需求量表明彭州消费者比较重视提高生活质量，有一定的高层次需求；彭州的家庭结构以34口之家为主，一般家庭都有老人或小孩，加之中年购房者较多，年龄较大，购房又是长期的事，出于以后年龄大了的需求，因此对老年人活动场所和儿童游乐设施的需求显得非常高，分别占到73和79；而对购物超市的需求比例达到79，说明人们对居家环境的方便越来越看中。消费者对后几种配套设施的需求程度较高且较为集中，因此做好这些配套设施是本案成功的重要因素。五、消费者户型结构需求意向消费者对主卧、客厅的面积需求都很大，而选够用占少数，这说明大客厅、大卧室仍然是市场消费的主流。而餐厅、厨房、次卧、次卫要求较低，够用就行。在对住宅配套的要求上，消费者对大露台和双卫的需求比较大，选择非常需要和比较需要的比例非常高，这说明消费者还是非常喜欢自然的休闲空间。对储藏市和休闲厅的选择基本上集中在比较需要和有无皆可这两项，说明这两种设计间于中间，有一定的市场需求，但市场范围不是很大，需求主要来自较为宽裕的家庭，说明这两种结构设计很重要，应该是户型设计的重点考虑因素。根据以分析我们看到，和大多数消费者一样，彭州的消费者购房同样非常理性的，对户型的要求即气派又实用，大客厅、大卧室、大露台、双卫同够用的餐厅、厨房、次卧、次卫相结合，就是目前老百姓最喜欢的标准房型构造，当然，通风、采光必不可少。从消费者喜欢的户型上看，三房占多数，达55（三房双卫同三房单位相加），其次是二房占35。选择100120的消费者约占35左右，所占的比例最大，；其次是120140、80100，其比例分别约占18和16，由此可见，80140平方米是市场主要需求的房屋面积。从购买房屋类型所需求的面积分布来看一室一厅60平米左右为主二室60100平米为主三室100140平米为主四室以同三室的面积有所交叉,以140平米以上为主七、消费者购房宣传渠道分析消费者说出知道的楼盘名称和房地产公司名称时，消费者对此的印象都很模糊，说的上来的都很少，因此根据彭州实际情况，建议另辟蹊径从口碑宣传上出发，采用朋友介绍的方式可取得较好效果。