中元房地产开发业务管理体系实施细则

中元房地产开发业务管理体系实施细则中元房地产开发业务管理体系实施细则项目实施阶段开盘前准备工作主要内容如下。户外广告现场包装促销活动广告品制作接待厅装修图纸测绘技术交底案名申报地名门牌销售价格制订制定商品房买卖合同示范文本广告管理注由于开盘前的各项准备工作可以同时展开，又可相互独立进行，故本阶段过程不做具体流程，只将各项工作进行拆分，规定相关操作细则。户外广告根据项目销售需要，在户外选择合适的位置进行项目形象宣传。1、相关部门项目公司销售部负责，项目公司总经理室审定，集团市场研究部、集团总经理室备案。7FF66FF1）落实计算依据1、建设部全国统一建筑工程预算工程量计算规则GJDGZ10195、房屋测量规范、住宅设计规范等相关法律法规；3）确定面积计算方案1、计算责任部门项目的建筑面积、可销建筑面积由项目公司销售部、预算部、技术部以及项目辖地房管部门认可的有资质的房地产面积测绘单位，分别各自计算，项目公司（副）总经理签字确认。一般情况下，技术部只计算项目的建筑面积，而销售部、预算部和测绘单位则需对上述面积计算范围规定的所有面积进行计算。面积计算的准确率（差错率）和完成时间列入各责任部门（责任人）的工作考核内容和房地产建筑面积计算委托合同对测绘单位的奖惩内容。1）面积计算1、提报计算结果各责任部门（单位）必须根据面积计算计划在规定的时间内完成和向销售部提报计算结果，由销售部负责汇总。3）面积计算结果的确认确认无误后的计算结果必须形成书面资料、并在总平面图和分户图纸上分别标注，由各计算部门（单位）责任人签章确认，项目公司（副）总经理签发，销售部在（副）总经理签发之日起3个工作日内录入售楼管理系统。3）可销建筑面积调整处理项目建设过程中无论何原因发生施工图纸调整，必须事先征求包括销售部在内的有关部门对调整施工图纸的意见，项目公司（副）总经理签字确认，由总师办在相关部门项目公司技术部作为责任部门，负责组织工程部、预算部、销售部完成图纸会审和技术交底工作程序1）图纸会审对外公开的建筑施工图和销售图纸，至迟在领取预售证前60天，由项目公司技术部作为责任部门，负责组织工程部、预算部、销售部完成图纸会审，上述各个业务部门（副）经理均须在图纸会审记录单上签字确认，并由技术部签发。工作接口及工作周期详见工作程序4FF66FF工作提示详见附件流程5FF66FF相关附件案名申报申请项目推广名称1FF66FF相关部门项目公司销售部负责，项目公司（副）总经理审核，报集团公司总经理室批准、市场研究部备案。工作程序项目的推广名称（以下简称案名）由项目公司销售部负责起名（也可以要求代销公司协助起名），一般情况下应至迟在申领预售证前60个工作日提报35个案名，供公司总经理室或其他相关部门选择；经项目公司（副）总经理审核，报集团公司总经理室批准、市场研究部备案后才能对外公开；若项目辖地政府有关部门对案名管理另有明文规定的，则应至迟在申领预售证前90个工作日按项目辖地政府有关部门规定审报批准，报集团公司市场研究部备案。3FF66FF工作接口及工作周期详见工作程序4FF66FF工作提示5FF66FF相关附件地名门牌申请项目地名和门牌1FF66FF相关部门项目公司销售部负责工作程序项目开工前由项目公司销售部负责做好项目辖地周边地名门牌调查摸底工作，并在前期部和工程部的协助下，自项目开工之日起30天内向项目辖地的城市地名门牌管理部门或公安部门办妥项目总地名门牌；项目工程验收前60天办妥项目每户房屋全部地名门牌，然后发包城市地名门牌管理部门或公安部门指定的单位完成制作，并在项目工程验收前10天由工程部负责安装完毕。上述规定若与项目辖地政府有关部门的明文规定有抵触的，从其规定执行，但在执行前应向集团公司市场研究部备案。3FF66FF工作接口及工作周期详见工作程序4FF66FF工作提示详见附件工作流程5FF66FF相关附件销售价格负责制订项目销售价格1FF66FF相关部门项目公司（副）总经理组织有关部门讨论，并与代理公司会审统一意见后报集团公司市场研究部审查批准工作程序1）种类及确认权限项目不同类型产品的销售价格（含底价和标价）由代理公司视市场行情、产品性质、营销策略和其他诸因素草拟出销售底价和标价（附编制的原则意见，如层差、环境差、朝向差等各类差价系数及依据），项目公司（副）总经理组织有关部门讨论，并与代理公司会审统一意见后报集团公司市场研究部审查批准。工作接口及工作周期详见工作程序4FF66FF工作提示详见附件流程5FF66FF相关附件特别优惠审批流程房价优惠审批表商品房买卖合同是公司实现销售的重要环节和法律文本，合同管理是项目公司销售部的重点工作之一。1FF66FF相关部门项目公司销售部负责制定，项目公司各部门轮阅，项目公司（副）总经理审批，集团公司市场研究部备案。工作程序1）示范文本根据建设部商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法的规定，房地产开发企业在商品房销售时必须向买受人明示商品房买卖合同示范合同。为此，项目公司销售部必须在领取预售证前30个工作日负责制定和申报完成商品房买卖合同示范合同，并至迟于开盘前5个工作日在辖地房管部门网上备案的商品房买卖合同打印系统内设置和调整好打印模板。具体工作流程如下1、收集参考资料（1）建设部住宅与房地产业司和政策法规司联合编制的商品房买卖合同示范文本指南；（00元，不允许出现工作接口及工作周期项目正式开盘销售前必须完成4FF66FF工作提示详见附件5FF66FF相关附件商品房买卖合同示范文本制定流程商品房买卖合同办证授权委托书签约授权委托书房价特别优惠审批表客户特别要求申请表商品房买卖合同补充协议备案合同领取登记表购房合同传递单1购房合同传递单相关部门代理公司负责，项目公司销售部和集团公司市场研究部备案工作程序1）广告计划广告策划由代理公司负责，每月工作接口及工作周期详见工作程序4FF66FF工作提示详见附件流程5FF66FF相关附件广告审核流程广告会审核准表开盘主要内容如下预销售许可证领取房款收付按揭贷款（公积金）现场参观房产抵押登记案场问题处理客户关系管理注由于开盘的各项工作可以同时展开，又可相互独立进行，故本阶段过程不做具体流程，只将各项工作进行拆分，规定相关操作细则。预销售许可证领取项目达到预销售标准后，领取预销售许可证1FF66FF相关部门由项目公司销售部负责工作程序1）领证申请由项目公司销售部负责、相关部门协助向辖地房管部门书面汇报项目建设情况,领取预销售许可证申请表。工作接口及工作周期达到根据项目所在地预销售标准的工程进度即可进行，周期视当地政府部门规定4FF66FF工作提示详见附件5FF66FF相关附件预售许可证领取流程图房款收付对收付房款的相关规定1FF66FF相关部门代理公司、项目公司销售部、财务部共同完成工作程序1）收款程序1、代理公司经办业务员陪同买受人到收款处开具银行缴款凭证；工作接口及工作周期正式销售后的房款收付流程4FF66FF工作提示5FF66FF相关附件购房认购流程购房签约流程购房定购流程购房合同备案流程购房合同变更流程回款跟踪流程空白购房合同领取登记表房款收款登记表代付购房款证明房款收款登记表代收款项收款登记表备案购房合同领取登记表按揭贷款按揭贷款相关规定1FF66FF相关部门项目公司销售部和代理公司负责收集客户资料并完成面签，财务部负责银行放款工作程序1）按揭客户资料内容申请银行按揭贷款的买受人应该向出卖人提交下列银行按揭贷款资料1、借款人身份证（已婚的需要夫妻双方身份证）、户口簿原件及复印件工作接口及工作周期正式销售后即可开始4FF66FF工作提示1）按揭到帐登记当项目公司财务部获取银行按揭放款对帐单时，出纳员必须及时将此次放款数据录入售楼管理系统的“收支管理”；销售部应及时将买受人已放按揭的金额和所对应的银行进行核销。相关附件银行按揭流程图银行按揭贷款申报登记表公积金按揭流程催款通知书现场参观对现场参观的管理1FF66FF相关部门项目公司负责，代理公司具体执行工作程序详见附件流程3FF66FF工作接口及工作周期示范区正式开放后即可开始4FF66FF工作提示1）房地产预销售阶段的现场参观是房地产销售的一个重要手段，一般是指施工现场参观和示范单位（样板房）参观；无论是施工现场参观还是示范单位（样板房）参观，都会涉及两个共同的问题安全和效果，因此，项目公司必须十分重视本项工作。相关附件工地参观流程房产抵押登记1FF66FF相关部门代理公司负责收集客户资料、项目公司销售部负责核对、项目公司财务部负责银行放款工作程序详见附件流程3FF66FF工作接口及工作周期开始签订商品房买卖合同后即可开始4FF66FF工作提示1）必备资料备案商品房买卖合同1份，借款合同1份，抵押申请表3份，抵押申请表1份，公证书1份，产权共有人同意抵押书1份，银行授权委托书1份；相关附件银行按揭流程中相关部门的工作责职抵押登记流程图AFF66FF由项目公司销售部经理指定专人负责全过程跟踪；BFF66FF项目公司销售部经理在对投诉进行调查分析后认为属于重大问题的应立即向项目公司（副）总经理汇报，由项目公司（副）总经理召集相关单位和项目公司相关部门就处理方案进行讨论，并征求客户意见，进行协调，形成初步意见后通过协同公司商务信息化系统上报给集团公司分管副总经理和总经理，最终确定解决方案；CFF66FF严格在法律法规的范围内进行问题的处理，力求一次性解决，不留后遗症。处理完毕后请客户在售后服务反馈表上签署意见和建议；DFF66FF投诉处理过程中，根据投诉内容和要求，认真做好必要的记录和音像、图文资料证据保全，一切来往信函和相关资料应注意收集、整理、归档；EFF66FF问题处理完毕后，责任部门应有专门小结，部门进行讨论和总结，处理的相关结论向项目公司报告，集团公司相关部门备案。（二）处理原则1、合同问题延期交房、延期办证、面积差异等情况，应在一定范围内按照合同规定的赔偿条款以及相关法律法规的规定执行赔偿；2、规划、配套问题应及时提供规划调整、配套变更批准的有关手续，研究制定统一口径，对客户做好耐心细致的解释工作，一般不给予经济赔偿；3、质量问题对客户投诉的质量问题应及时与工程部取得联系，做到及时维修，彻底解决，一般不给予经济赔偿；4、物业管理问题首先应让客户明确投诉主体后再接受投诉，将有关意见转达到物业管理处负责人，并跟踪解决结果。确系涉及面较广、客户投诉较多的普遍问题，应协同物业管理公司组织专题研究，商定解决办法。（三）记录总结每月一次对客户的投诉