世邦魏理仕2011年03月滨州人民北路项目商业前期顾问报告

世邦魏理仕2011年03月滨州人民北路项目商业前期顾问报告滨州人民北路项目商业前期顾问报告世邦魏理仕商业服务部03/2011目录10宏观经济与城市规划20地块分析30滨州商业市场研究40零售商访谈分析50消费者需求分析60商业定位CBRICHARDELLIS|PAGE210宏观经济与城市规划宏观经济城市规划小结11宏观经济城市概况山东省重要地级市新兴的沿海港口城市山东半岛重要的交通枢纽和物流中心拥有两大港口滨州港、岚山港北京现辖东港区、岚山区、莒县、五莲县、滨州经济技术开发区、山海天旅游度假区滨州有54个乡镇、街道，3014个村居，总人口约288万城市四大战略项目所在东港区是滨州市政府所在地和全港口立市工业强市科教兴市生态建市市政治、经济、文化中心。全区陆域总面积16364平方公里，海岸线长80公里，总城市双轮驱动人口95万对外开放改革创新CBRICHARDELLIS|PAGE411宏观经济城市形象城市名片亿吨综合大港临港产业基地阳光度假海岸水上运动之都生态宜居家园大学科技园区滨海文化名城北方绿茶之乡城市格局改变滨州向活力之城、国际化港基础设施改造，生活环境改善口城市、宜居城市发展人口素质提升CBRICHARDELLIS|PAGE511宏观经济城市产业产业聚集区发展规划产业空间布局重点发展的十大产业钢铁及配套产业、海洋先进装备制造业、汽车及零部件产业、油气储运加工业、纸浆及印刷包装业、现代海洋渔业、临港传统优势产业、海洋新兴产业、现代商贸物流业、综合旅游业CBRICHARDELLIS|PAGE611宏观经济城市功能滨州的对外辐射力滨州的对内辐射力山东半岛重要港口、工业城市城市性质同时也是旅游、宜居城市滨州位于正在崛起的泛黄海经济圈、环太平洋经济鲁南经济带唯一的出海口圈与新亚欧大陆桥经济带新欧亚大陆桥的东方桥头堡的结合部，拥有两大海港，城市职能城市职能明显。培育和凸显的城市职能临港工业和现代服务业CBRICHARDELLIS|PAGE711宏观经济经济总量滨州GDP走势1,50017017217616916819151171411,000151251311500975020032004200520062007200820092010GDP亿元GDP增速滨州人均GDP走势40164163,000168166155171451530,0001310911320,00011滨州经济增速很快，平9均增幅高达159，人均10,0007GDP增速148，经济05发展潜力很大20032004200520062007200820092010人均GDP元人均GDP增速滨州作为山东重要的港口、工业城市，其经济贡献在山东省有相当重要的地位，发展潜力巨大CBRICHARDELLIS|PAGE82843524245066307748651,02510,60413,13415,76918,71828,13128,34031,45136,88311宏观经济占GDP比重产业结构滨州的产业结构5021008040037836436436235935335440604039444247249050153454654830202061801641461371071019802020082009201020032004200520062007第一产业第三产业第二产业10361298滨州是一个海港工业城市，第二产业所107511占比例对经济的贡献一直保持在50左40增长率0102030右。同时第三产业的新兴，势必成为对第一产业第二产业第三产业经济贡献的新主导产业。1第一产业7住宿和餐饮业钢铁、海洋装备、汽车零部件、海洋渔2工业8金融业业、油气储存等是滨州的几大支柱产业3建筑业9房地产业滨州的第三产业为近几年增长较快的产4交通运输、仓储、邮政业10租赁和商务服务业业，现代服务业和高新技术产业也是日5信息传输、计算机服务和软件11教育照优先鼓励发展的先导型产业6批发和零售12公共管理和社会组织滨州具备良好的工业基础，同时第三产业厚积薄发，是滨州新的经济增长动力。CBRICHARDELLIS|PAGE911宏观经济固定资产投资滨州固定资产投资和房地产开发投资及增幅走势6010007753663186405184350035113202418235091836813124633361145408355937512943212314160020032004200520062007200820092010全社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）全社会固定资产投资增长率（）房地产开发投资增长率（）随着城市建设速度的加快，拉大固定资产投资增长。城市建设加快，城市面貌改滨州固定资产投资增幅平均305，增幅非常快，近三年增幅趋于理性稳定。善，提升了滨州的城市环境。其中房地产开发投资增速也较快。CBRICHARDELLIS|PAGE1011宏观经济居民收入和消费滨州社会消费品销售额及增幅走势18819118640017720166156160147300200101000020032004200520062007200820092010滨州人均可支配收入和消费性支出及增幅走势2000030社会消费品销售额会消费品销售额增亿元社速175581579516000144091302117E2520地块分析地块及周边情况地块周边及内部现状如图所示。地块东西两侧道路较窄，周边多为低档商品市场及蔬菜水果地摊，环境较差。CBRICHARDELLIS|PAGE2620地块分析公共交通系统公共交通系统站点1东港区政府1路开往东辰集团6路开往相家庄灯具城2路10路长途汽车站12路东辰集团16路滨州一中18路长途汽车站34路红星美凯龙站点2灯具市场2路长途汽车站东港区政府滨州缺乏轨道交通。1路，6路，10路，12路，项目地块周边目前已拥有8条公16路，18路，34路交线路，可以方便到达滨州其他地区，链接城市核心区及周边区域，公共交通通达性较好。公交站CBRICHARDELLIS|PAGE2720地块分析道路系统外部道路道路系统地块北山东路双向，六机动车道二条自行车道地块东营子河单向，一车道（河边小路）地块南海曲路双向，四机动车道两条自行车道地块西正阳路双向，二机动车道除去项目西面营子河路外，周边道路较宽，机动车及自行车通行流畅，道路通达性较强。CBRICHARDELLIS|PAGE2820地块分析道路系统内部道路道路系统内部主要道路如下纵向人民北路纵观项目南北的主干道,通达性好；道路两侧商业展示面极佳，可体现商业价值点。西海路横向西海路望海路双向，二机动车道两条自行车道此外，地块内部还有一些城市支路，随着项目的修建，这些支路也将逐步建成并投入使用。项目范围主干道干道支路CBRICHARDELLIS|PAGE2920地块分析商业价值点分析商业价值点如左图所示B7物业可视性B1地块南侧的海曲中路及B7地块北侧的山东路为滨州的主干B6西海路道；可视性角度来讲，地块南北两B3侧的B1及B7地块可视性最佳。道路可达性B2这个项目内部及外部路网均较为发达，通达性佳。项目范围B1内部道路但由于地块偏狭长，比较来说，外部道路B1及B7通达性最佳。交通动线商业地块CBRICHARDELLIS|PAGE3020地块分析商业价值点分析续商业价值点沿街展示面这里指沿项目南北两侧的城市主干B7道山东路、海曲中路及贯穿项目南北的主要干道人民北路的展示面。B6以此判断，B1地块相对沿街展示西海路面最佳，B3地块次之。地块自身条件B3总的来讲，B1、B2、B3、B6及B7这5块商业地块形状相对项目其他地块相对规整。B2B7及B6地块占地面积较小，不利于大型综合商业项目的开发。项目范围B1地块互动关系内部道路外部道路B1、B2、B3、B6相比邻，商业互动良好；交通动线B7位于整体地块最北端，相对缺商业地块乏与其他地块互动。CBRICHARDELLIS|PAGE3120地块分析商业价值点商业价值点分析综合价值点可视性可达性地块自身条件沿街面各地块互动综合价值点性综合价值占比1515252025100B1554554247B245454542546B3444545545B64444543B745454423541B7低根据综合价值点评分如下B1、B2、B3两地块综合价值点最高，可B6以深入挖掘其商业价值点，使之达到商业价值最大化开发。B3B6次之。B2B7地块由于商业互动性差、地块自身条件优势不突出，综合比较起来商业价值点较B1之其他几地块低。高价值点CBRICHARDELLIS|PAGE3220地块分析SWOT分析SWOT分析优势劣势区域位置优势明显位于滨州旧城区的核心区域；地块周边环境较差项目西侧目前环境较差，非拆迁物业太阳城（商品市场）档次较低，人流混交通便利项目通达性较好，紧邻区域内的主杂，对项目的整体打造有一定的影响。干道海曲路。公共交通方面，数条公交线路均可直达本项目；商业档次除去商品市场外，周边商业多底商及大众消费为主，商业档次不高，缺乏品牌聚集度。商业氛围周边已经形成一定的商业氛围，商业培育期相对缩短。机会威胁区域发展潜力较大缺乏集购物、餐饮及休闲娱乐于一体的大型综合型商业，市场空白点明未来滨州其他区域有较大供应量大，竞争激烈显。未来几年来自其他区域将有大量商业项目入市，在需求稳定的前提下，竞争将逐步升级，各项目政府大力扶持是政府大力打造的旧城区改造的入市时间很关键；项目，政府支持力度大，是本项目较大的利好因素。CBRICHARDELLIS|PAGE3330滨州商业市场研究滨州整体商业市场概述滨州主要商业区分析销售型商业研究竞争个案分析CBRICHARDELLIS|PAGE3431滨州整体商业市场概述滨州商业市场概述商业研究范围、研究商业档次与体量的界定世邦魏理仕根据目前滨州市商业市场的选取，选取商业较集中的区域，以及能反映商业等级的最直接的因素即商业的档次、体量、租金水平及已入住品牌来作为划分优质商业及主要商圈的指导。滨州市现有及未来商业主要分为几个类型百货公司、购物中心、商业街、商品市场、专业市场及临街店铺（底商）等，为了对本项目更有针对性，在本报告中，除对本区域的各类型商业进行全面研究之外，其余商业区只对优质商业如百货公司、购物中心及大型商业街（一万平米以上）等进行研究，以发掘出本项目开发商业的可能性及优势；商圈主要根据优质商业的地理位置特点来划分，滨州现有的优质商业主要集中在东港区及岚山区内，并根据商业的聚集性可划分为四个主要商圈老城区商业主要分布在海曲中路沿线及部分海曲西路沿线，该商圈为滨州的传统核心商圈，区域的商业正处于升级改造中；石臼（开发区）以黄海一路沿线的商业为代表，由于聚集性较高，所以形成了一个较新商圈，商圈内人流量较大；新市区为滨州未来的重点发展区域，由于市政府的迁入，带动了区域的商业发展，并逐渐形成一个新的商圈；岚山区区域有岚山港及滨州钢铁的带动下，区内的商业得到了一定的发展，已有多家知名百货进入该区域；另外考虑到本项目未来有销售型商业，在本报告中将对部分在售商业街及底商进行简单分析，以作为本项目未来的销售型商业街发展方向的依据；本次研究目的是为了通过对整体商业市场及区域商业市场的研究，来了解滨州现有商业市场的发展现状与未来商业发展趋势，以便为本项目的商业部分进行更好的定位分析；滨州如要商业类型如下CBRICHARDELLIS|PAGE3531滨州整体商业市场概述优质商业类型研究对象界定表31优质商业类型界定商业形式图片举例描述典型项目规模通常13万平米左右滨州百货大楼统一收银、一般采用扣点租金利群滨州购物广场百货公司整体持有、统一经营滨州银座商城经营商品类型化妆品品牌较多，并以服装利群集团滨州瑞泰国际服饰等商品为主，品牌丰富度高商城安泰水晶城规模通常3万平米以上凯德广场各店铺自主收银、一般采用多种租金形式海曲国际固定租金、扣点租金或保底租金加扣点租金购物中心整体持有、店中店形式、店铺各自经营经营商品类型以超市、影院、百货公司等为主力业态，结合服装服饰、餐饮、配套等业态规模通常在1万平米以上兴业王府大街产品特点以大面积的街区形式为主的商铺利华名品商业街店铺特点店铺单个面积小，适宜分散销售辉煌国际海港城处置方式可以持有，也可以销售，处置方商业街式灵活滨州的优质商业主要包括百货公司、购物中心及商业街三种形式，也是本报告的重点研究对象CBRICHARDELLIS|PAGE3631滨州整体商业市场概述其他商业类型研究对象界定表32其他类型商业类型界定商业形式图片举例描述典型项目太阳城市场韩国商贸城规模1万平米以上温州城商业中主要经营各类低档的服装服饰品牌或商品市场百货类商品的批发及零售商业只提供基本的管理规模3千平米以上整体持有，统一经营红星美凯龙经营商品家居建材或电器类商品宜家家居广场专业市场凌云家电城苏宁国美海曲中路沿街商铺规模根据项目定位不同规模有所区别华益大厦底商产品特点与商业街较为类似，通常位于商业区的主干道两侧的建筑底部裙房或相对独临街店铺/底立存在商店铺特点店铺单个面积小，适宜分散销售处置方式可以持有，也可以销售，处置方式灵活滨州目前的商业类型较为多样，除了上文所提到的优质商业以外，还有商品市场、专业市场及临街商铺三种形式，本报告中只在区域商业市场研究中提及此三种商业类型，其余商业区只研究优质商业CBRICHARDELLIS|PAGE3731滨州整体商业市场概述滨州市主要商业区分布图31商业区分布图老城区现有存量173,000平方米未来供应N/A平方米老城区新市区海曲路现有存量215,000平方米未来供应144,000平方米新市区石臼现有存量112,000平方米石臼未来供应0平方米岚山区岚山区现有存量76,000平方米未来供应0平方米目前滨州的主要商业区集中在东港区的海曲路沿线及其周边区域，而本项目所在的海曲中路，靠近滨州百货大楼区域为滨州市的老城区，也是核心的商业区；从各区域发展来看，目前老城区人流量大，商业较为集中，而且区域正处于升级改造当中，未来将保持其核心商圈的地位，而石臼商业区目前以三大百货及沿街商铺为基础，形成了一定的商业氛围，但未来缺乏大型商业规划；新市区由于政府的规划，发展较为迅速，其商业氛围也在逐步形成，但区域内的商业较为分散，而且人流量较少，区内商业仍需要时间培养。以上商业供应量只统计规模以上的优质商业，不包含专业市场、小商品市场及临街商铺等CBRICHARDELLIS|PAGE3831滨州整体商业市场概述滨州主要商业情况表33各商圈特征对比现有优质商商圈名等级位置业日均人流量主要特征称供应（平米）区内的商业较为集中，主要以百货公司为主，商业档次涵盖低档到中平日约58万人次档传统商老城区173,000周末约1014人次老城区未来有较大规模的改造工程，其中以本项目为主导的老城区东圈节假日约1525人次关北路改造项目为主导的改造工程，将使老城区现有商业得到大幅提升；除此之外，本商业有向外扩展的趋势；区域为目前滨州市政府的所在地，区域发展情况良好，为滨州市未来发展的重点区域，区内路网较为密集，交通便利，但由于商业过于分散，导致人流量不够集中平日约35万人次市级商区域内优质商业较多，其中以销售型的商业街为主，但目前入住商家新市区215,000周末约68人次圈档次低，空置率较高，从而降低了租金水平；区域内百货公司以中档节假日约1012人次及中高档为主；区域内除已知的凯德广场为知名运营商运营的商业项目外，大多数项目为住宅底商或写字楼底商，暂无大型商业项目的规划紧邻滨州经济技术开发区，该地区也是开发区连接市区的主要区域，平日约47万人次所以带动了该区域的商业发展；同时石臼也是韩国人的聚居地，区内区域商石臼112,000周末约810人次有多个韩国商贸市场；圈节假日约1215人次石臼现有的商业以百货为主，另外黄海一路沿线有较多的沿街商铺；东港区内未来的商业主要以住宅底商为主，未有大型商业的规划区依靠岚山港带来的港口贸易及滨州钢铁的带动下，使该区的经济得到发展，并带动了人口的流入，形成了一个交由发展潜力的区域；区域商岚山岚山区距离滨州市中心东港区较远，居民通常在区内消费为主，而且岚山区76,000圈区区内的商业在受到区域发展的影响下，也逐渐起步；区域目前已有三大著名连锁百货进驻，分别是银座、利群及日百区内未来的商业主要以住宅底商为主，未有大型商业的规划31滨州整体商业市场概述滨州主要商业情况现有优质商业类型现有供应分布岚山区14老城区商业街32石臼3015百货58新市区购物中心3912现有分布特征截至2011年8月，滨州全市主要商业区的优质商业供应量约为58万平米，主要集中在老城区及新市区。其中新市区的商业供应量最大，但除了银座商城及日百新玛特两个档次较高的商业之外，其他商业类型主要是比较低端的商业街为主；未来供应特征本项目所在的老城区未来将以本项目为主的核心区改造之外，未来的商业主要以住宅底商及小商品市场为主；未来新市区将出现较多的商业项目，其中以知名商业开发商凯德商用开发的凯德广场为该区域未来的重点项目；岚山区及石臼未来并无大型优质商业的规划；商业类型目前滨州的优质商业仍然以百货为主，这是由于品牌商在一线城市，门店大都数是公司直营，而且投入的资源多，对各店铺的管理及支援会相对较多，另外各品牌商自行运作的管理相对较强，因此对购物中心的运营模式相对较有基础，而相对于其他中小城市，品牌一般交由代理商经营，其运营及管理经验相对较弱，而且品牌商对代理所能提供的支援也相对较少，在这种情况下，采取百货公司的统一管理模式对品牌发展较为有利；以上商业供应量只统计规模以上的优质商业，不包含专业市场、小商品市场及临街商铺等CBRICHARDELLIS|PAGE4031滨州整体商业市场概述滨州主要商业情况滨州目前商业体量及档次对比高滨州银座商城中高档商业约30,000平米安泰水晶城中档商业约340,000平米中低档商业约206,000平米低档次10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000由于滨州现有商业类型以百货为主，规模一般都在2万平米35万之间；现有唯一的购物中心安泰水晶城其规模为现有商业中最大，达到7万平米，其大体量使其能容纳较多大型主力店及其他类型的业态。从商业档次看，以大众化的中档次商业为主，占整体供应量的60，而且品牌的相似度极高，说明滨州商业同质化竞争较为严重；现有商业中档次最高的为滨州银座商城，但该商业除了硬件设施较好，以及拥有少数较高档品牌及新品牌之外，大部分品牌与滨州现有百货的品牌相差无几。CBRICHARDELLIS|PAGE4131滨州整体商业市场概述滨州主要商业情况表34扣点租金换算表商圈项目品牌扣点月销售面积坪效换算租金每平米/天杰克琼斯10160,000901,778593JEEP13120,000701,714743NEWBALANCE1250,000401,250500阿迪达斯11150,0001001,500550耐克12170,0001001,700680新市区杰克琼斯8250,0001002,500667银座商城森马9178,000602,967857耐克14130,000901,444666ONLY4300,000803,750534佐丹奴10110,000601,833620美特斯邦威10100,000801,250428利群滨州ES1480,000701,143529老城购区物广场艾格1480,000701,143515森马6127,000701,814352VEROMODA593,000901,033163以纯582,000601,367240真维斯962,000601,033324耐克1056,00090622202从目前瑞各泰商国圈际内主要商业项目的代表品牌销售情况来看，同一品牌在老城区及新市区的销售额较石臼商圈为高；KAPPA847,00080588159商由于百货为扣点租金，换算成租金需要通过坪效来换算，从上表的租金换算表得出，老城区代表百货的平均租金一般为石臼城阿迪达斯1043,00010043014848元/平米/天，新市区代表百货的平均租金一般为57元/平米/天，石臼代表百货的平均租金一般为153元/平米/天；滨州的销售及租金情况与一般的三线城市情况基本持平，部分知名品牌的销售频效比较可观，反映滨州的消费者拥有一定的消费水平，同时对品牌有一定的认知度。CBRICHARDELLIS|PAGE4230滨州商业市场研究滨州整体商业市场概述滨州主要商业区分析销售型商业研究竞争个案分析CBRICHARDELLIS|PAGE4332主要商业区分析老城区市场分析表35老城区商业概述整体市场老城区（本项目区域）区域照片商业集中范围海曲中路沿线及部分海曲西路沿线区域目前为滨州的主要商业区及城市核心区，商业配套设施齐全区域描述区内道路贯通滨州的东西，交通便利，人流及车流量巨大区域现有供应量区域内目前的商业总供应量已超过50万平米，其中优质商业（百货、购物中心、大型商业街）的总供应量约为177万平米区内商业特点区域内商业目前以百货公司（含超市、小商品市场、专业店及临街店铺为主区域租金水平百货平均租金扣点为2022，小商品市场租金23元/平米/天，临街商铺412元/平米/天区域整体档次区内的商业较为集中，商业档次涵盖低档到中档区域知名品牌代肯德基、麦当劳、凌致旗下品牌,佐丹奴，希努尔男装，ETAMWEEKEND,雅戈尔，国美，苏宁等表老城区未来有较大规模的改造工程，其中以本项目为主导的老城区人民北路改造项目为主导的改造工区域未来发展程，将使老城区现有商业得到大幅提升；除此之外，本商业有向外扩展的趋势；备注本区域研究氛围为超过1万平米的各类型商业32主要商业区分析滨州老城区商业市场分析图32老城区商业区分布图老城区商业分布图核心商业区27本项目3101962外延商业区5外延商业区外延商业区海曲路4811兴海路12迎宾路优质商业1滨州百货大2利群滨州购物广3银座滨州广场4凌云大厦5安泰水晶6利华名品商业楼场店城街其他类型商7太阳城市场8凌云家电城9宜家家居广场1德福龙服装名品大1红星美凯1温州城百货公司购物中心商业街其他类型商业（专业市场、商品市场、大型底商）业0世界1龙2CBRICHARDELLIS|PAGE4532主要商业区分析滨州老城区商业市场分析表36老城区现有优质商业情况区域序号项目名称开业时商业类型商业面积档次平均租首层平均租金间（平米）金（元/平米/天）扣点1滨州百货大楼1985百货15,000中低档222利群滨州购物广场2004百货42,000中高档213银座滨州广场店2004百货12,000中档204凌云大厦2008百货26,000中档205安泰810水晶城2011购物中心66,000中高档优质商业6利华名品商业街2005商业街12,000低档4百货54备注商业供应量只统计了现有建筑面积在1万平米以上的各类商业项目；购物中心总计173,00039如图31中所示，老城区的核心商业区以主要集中在海曲中路以及海曲西路沿线，并以此为中心向其周边扩展，并以周商业街7边几条主要干道如海曲东路、兴海路及迎宾路沿线形成外延商业区；本项目的南端除了紧邻海曲中路之外，还在核心商业区的中心位置，已具有良好的商业氛围，发展大型商业有的得天独厚的优势，并在一定程度下，能缩短项目的培育期；区域内目前的优质商业以百货为主，而区内唯一的购物中心形式的商业安泰水晶城则主要以超市大卖场、苏宁电器、大地影城及餐饮为的生活型商业；区内的百货以扣点租金为主，平均扣点率为2326，安泰水晶城则由于以主力店为主，散租的铺位较少，租金相对较高，约为810元/平米/天，商业街由于以散售为主，缺乏统一招商及管理，目前经营情况不太理想，故租金相对较低，约为4元/平米/天；从整体上看，目前本商圈内的优质商业以中档为主，总体购物环境较差，缺乏高品质的高端商业；CBRICHARDELLIS|PAGE4632主要商业区分析滨州老城区商业市场分析表37老城区现有其他类型商业情况区域序项目名称开商业类型商业面积档次平均租首层平均租金售价号业（平米）金（元/平米/天）（元/平米/天）时扣点间7太阳城市场199商品市场77,300低档2358凌云家电城200专业市场12,00039宜家家居广场200专业市场20,0006德福龙服装名商品市场200表37续老城区未来其他类型商业情况10品10,036616,80019,800区域序项目名称7开商业类型商业面档次平均租首层平均租金售价大世界号业积金（元/平米/天）（元/平米/天）11其他商红星美凯龙201专业市场（75平,0米00）扣点时业间0总计12其他商温州城一期20175,0005,50011,000商品市场业245194,336专业市场区域内的其他商业类型以大型的专业店为主，其中家居占了较大比例，另外还有部分电器店如苏宁电器及国美电器等，13温州城一期201商品市场75,000556主要在一些商业底商内经营，店铺的面积一般约2,0003,000平米左右；总另计150,000外紧邻本项目的太阳城市场，其开业时商间品较市长场，规模大，集合了服装，家居，五金件等批发,但大都以低端商品为主，100而且购物环境较差。本项目周围现有的购物环境较差，其中紧邻本项目的太阳城市场档次较低，未来本项目在定位及设计上需要尽量降低其低端的商业环境所带来的不良影响；CBRICHARDELLIS|PAGE4732主要商业区分析滨州老城区现有业态及品牌分析表35老城区主要业态及品牌例举区域内主要业态代表品牌国际一二线品牌无国际快速时尚品牌无中档时尚品牌百丽、达芙妮、杰克琼斯、ONLY、VEROMODA、皮尔卡丹、佐丹奴、班尼路、BOSSINI、ES、ETAMWEEKEND国内及本地品牌老人头、真维斯、以纯、美特斯邦威、森马、凯撒、玖姿、木真了、哥弟、鄂尔多斯、珍贝、麦考林、凯斯阁、贵姿、运动品牌NIKE、PUMA、ADIDAS、KAPPA、李宁知名餐饮连锁品牌KFC、麦当劳娱乐大地数字影院电器凌云家电城、国美、苏宁、利群家电、银座家电、日百家电美容美发美体LOTLONSPA、摩奥家居红星美凯龙、宜家家居（非IKEA）超市大润发、利群超市、日百超市、银座超市本区域的优质商业业态中，百货类由于受到商业类型的局限，主要以超市、化妆品、黄金珠宝、服装服饰、箱包鞋类等百货公司的常规业态为主，虽然部分百货带有餐饮业态，但主要以快餐为主，而且只有一到两家，缺乏可选择性；另外百货的业态较为“单一”主要以纯购物为主，缺乏休闲娱乐等业态，区内唯一的购物中心安泰水晶城虽然加入了影院，美食广场及儿童类等业态，已有购物中心的雏形，但其业态主要以超市大卖家（大润发）及苏宁电器作为主力店，并有部分以数码、美容美体的配套业态，缺乏一站式的服务；从品牌档次来看，除部分休闲服饰为国际连锁之外，其他大部分品牌为国内或本地品牌为主，整体档次较低，引入品牌空间较大，并可作为本项目的发展重点；CBRICHARDELLIS|PAGE4832主要商业区分析滨州老城区商业人流量分析平日人流量统计周末人流量统计2000低谷14001800低谷12001600低谷14001000低谷1200800100080060060040040020020000滨州百货大楼凌云大厦滨州百货大楼凌云大厦银座滨州广场店利群滨州购物广场银座滨州广场店利群滨州购物广场从上图的人流量统计可看出，区内各主要商场营业时间人流量低谷期主要发生在12点14点及18点19点这段时间，出现这种情况的原因是，由于区内现有商场主要以百货类商业为主，而且缺乏餐饮等配套设施，所以导致在一天的午餐及晚餐时间的消费者流失；另外由于商场内缺乏一些如影院及KTV等营业时间较长的娱乐业态来支撑夜间消费，从而导致晚间21点过后，商场的人流量大幅下滑，造成商场内商家营业额流失的情况。从人流量统计可以看出，业态较单一的商业将不可避免的出现人流量波动，并影响到商户的营业收入，而相反，丰富的业态组合能最大程度的保持客流在商场内流动，并能有效的延长顾客在商场的滞留时间，从而提高消费的机率。CBRICHARDELLIS|PAGE4932主要商业区分析滨州老城区市场小结滨州的老城区作为传统商业区有着悠久的历史，也是滨州的商业中心，现有商业比较集中，商业类型较多，包括百货、购物中心、商业街及临街商铺，人流量及车流量较大，具有较强的商业氛围；区域内现有的商业设施都较为陈旧，整体档次较低，该商圈现有商业如缺乏后续的改造升级以及吸收新的商业业态，未来将会造成商业发展的滞后，并最终被新形成的商圈所取代；从一、二线城市的商业发展阶段来看，单纯购物已越来越难以满足顾客的需求，物质及精神上多带来的享受越来越被销售者所看重，但从目前区内各商业业态类型上看，购物类业态（服装服饰、超市、化妆品、箱包鞋类以及运动用品等）的比例占绝大多数，而能起到吸引人流并延长顾客滞留时间的餐饮及休闲娱乐等业态比较匮乏，使消费者只能以购物为目的而无法体验到休闲娱乐的服务，使消费者无法销售到购物所带来的精神上的销售；从区内的品牌上看，目前商圈内优质商业的品牌都较为雷同，主要以中档到中高档为主，而目前的商业在区内开业已有较长的一段时间，区内的消费者已形成习惯性消费，所以本项目需要在品牌上与区内其他项目有一定的区别，但同时也需要保留较收消费者认可，销售业绩较好的品牌，在保证消费者拥有新的购物体验的同时，还能买到他们熟悉的品牌，从而带动本项目的人流量并扩大本项目的消费人群。老城区经过多年发展，已成为一个成熟的商业区，但由于商业核心区域缺乏可持续发展的资源，所以商圈已由原来以滨州百货大楼为主核心区域逐渐向其外围区域扩展，区域的商业环境升级迫在眉睫；本项目的开发能改变核心商业区业态及硬件落后的现状，但需要利用项目自身的综合性及特色的主题去解决与其他现有商业同质化严重的问题。CBRICHARDELLIS|PAGE5032主要商业区分析新市区市场分析表38新市区商业概述整体市场新市区（本项目区域）区域照片商业集中范围区域商业较为分散，主要集中在海曲东路、北京路、泰安路、烟台路及灯塔广场等区域为目前滨州市政府的所在地，区域发展情况良好，为滨州市未来发展的重点区域区域描述区内路网较为密集，交通便利，但由于商业过于分散，导致人流量不够集中区域现有供应量区域内现有优质商业达到215万平米，其中百货占总供应量的30，商业街占总供应量的70区域内优质商业较多，其中以销售型的商业街为主，但由于缺乏统一的招商及运营管理，造成目前入区内商业特点住商家档次低，空置率较高，从而降低了租金水平；区域内百货公司以中档及中高档为主；区域租金水平百货平均租金扣点为2526，商业街由于出租情况较差，租金相对较低，约1元/平米/天区域整体档次商业街的档次以低档及中档为主，两家百货中，日百新玛特档次以中档为主，而银座商城则以中高档品牌为主肯德基、欧莱雅、ECCO、百丽、思家图、杰克琼斯、LONDONFOG、都彭、卡尔丹顿、佐丹奴、美特斯邦威、VEROMODA、ONLY、ETAMWEEKEND、ES、KAPPA、NEWBALANCE、李宁、哥伦比亚、耐克、乔丹、区域内除已知的凯德广场为知名运营商运营的商业项目外，大多数项目为住宅底商或写字楼底商，暂区域未来发展无大型商业项目的规划32主要商业区分析滨州新市区商业市场分析图33新市区商业区分布图新市区商业分布图4区域核心商业区1泰安路8273海曲东路6北海滨京二路路5现有优质项1日百新玛特购物广场2滨州银座商3兴业王府大4乐活大5辉煌国际海港目城街道城未来优质项6凯德广场7海曲国际8贵和海纳目百货公司商业街未来百货未来购物中心CBRICHARDELLIS|PAGE5232主要商业区分析新市区市场分析表39新市区现有优质商业情况区域序项目名称开业时商业类型商业面积档次平均租金扣点首层平均租金号间（平米）（元/平米/天）日百新玛特购物广百货中档1200535,00020场滨州银座商城百货中高2200530,00022档兴业王府大街商业街低档3200660,00024乐活大道商业街4201032,0001新市辉煌国际海港城商业街5201058,000区总计百货30215,000商业街70新市区的商业分布较散，范围也较广海曲东路、北京路、泰安路、烟台路及灯塔广场等；目前区域内人流量过于分散，出现了部分商业如贵和海纳商场由于人流量不足，而且商场自身经营及管理上遇到困难，而停止营业的情况；现有商业街中，兴业王府大街由于紧邻区域主干道海曲东路及北京路，另外还有滨州银座商城的烘托下，入住率较高以外，其余商业街项目的入住率均较低，其中乐活大道由于项目自身的住宅入住低的原因，导致商铺出租率低下，而辉煌国际海港城商业街虽然紧邻旅游景区灯塔广场，项目周边商业氛围较差，加上商业街自身缺乏有效的招商，从而导致空置率高；可见散售的商业街项目在“依附”于一个成功的集中商业情况下，能有效的提高商业街的吸引力，从而提升项目的存活率，如果加上良好的业态布局规划及成功的运营管理，将使其发展为一个成功的项目CBRICHARDELLIS|PAGE5332主要商业区分析新市区市场分析表310新市区未来优质商业情况区域序号项目名称开业时商业类型商业面积档次平均租金扣首层平均租金间（平米）点（元/平米/天）凯德广场购物中心中高档1201269,0006购物中心、奥特海曲国际2201340,000莱斯贵和购物中心百货335,000新市区总计百货34购物中心66凯德广场为新加坡著名商业地产企业凯德商用在滨州所开发的第一个项目，其中业态包括超市大卖场、服装服饰、餐饮、休闲娱乐、美容美体、数码家居等，将成为滨州第一个“一站式”购物中心，与一般百货的区别在于，购物中心同一平面楼层不设同类型商品的专属区，而是选择混业搭配的经营方式，让消费者充分体现到逛街的乐趣。在本报告中将针对该项目做个案分析；另外位于海曲东路与临沂北路交汇处的海曲国际有奥特莱斯的规划，但目前该项目尚在规划当中；位于烟台路与泰安路交汇的贵和购物中心于2010年年中停业，目前该商业位置处于空置状态，未有新的进展；从未来发展来看，在老城区的土地开发资源逐渐减少的情况下，以及政府的开发重点转移至新市区，可预见随着新市区的人口不断的增长，新市区在未来将出现跟多新商业，该区域的发展潜力不容忽视；未来本项目的商业需根据市场发展的情况，对项目的品牌及业态适时进行调整，以保持项目在消费者心里的“新鲜感”，使项目在越趋激烈的竞争下能持续拥有竞争的优势；CBRICHARDELLIS|PAGE5432主要商业区分析滨州新市区现有业态及品牌分析表38新市区主要业态及品牌例举区域内主要业态代表品牌国际一二线品牌都彭、卡尔丹顿国际快速时尚品牌无中档时尚品牌百丽、达芙妮、ECCO/杰克琼斯、ONLY、VEROMODA、皮尔卡丹、佐丹奴、ES、ETAMWEEKEND、JEEP国内及本地品牌老人头、真维斯、以纯、美特斯邦威、森马、玖姿、哥弟、鄂尔多斯、珍贝、凯撒、ANMAINI、玖姿、运动品牌NIKE、PUMA、ADIDAS、KAPPA、李宁、NEWBALANCE知名餐饮连锁品牌KFC娱乐无电器新玛特家电、银座家电美容美发美体无家居永大家居超市银座超市、日百新玛特超市从本区域现有的业态及品牌来看，与老城区的商业类型相类似，都以百货为主，所以品牌的同质化较为严重，但从品牌的档次及差异上看，银座商城略显优势，其整体档次为目前滨州最高档的商场；未来区域内的凯德广场将集合超市大卖场（沃尔玛或家乐福）、服装服饰、餐饮娱乐等为一体，是滨州第一个“一站式”购物中心，但由于其位置距离市中心较远，周围缺乏商业氛围，另外“一站式”的概念是否能被当地消费者所接受，仍然为未知数；滨州各商场的商业档次较为雷同，品牌同质化严重，各商场之间的差异化较小，相互之间竞争严重，制约了市场的发展，未来本项目在应着重与现有的商业形成差异化竞争；CBRICHARDELLIS|PAGE5532主要商业区分析石臼市场分析表39石臼商业概述整体市场石臼区域照片商业集中范围区域商业主要集中在黄海一路沿线石臼紧邻滨州经济技术开发区，该地区也是开发区连接市区的主要区域，所以带动了该区域的商业发展；区域描述石臼也是韩国人的聚居地，区内有多个韩国商贸市场区域现有供应量区域内现有优质商业达到112万平米，其中百货占总供应量的71，商业街占总供应量的29区内商业特点石臼现有的商业以百货为主，另外黄海一路沿线有较多的沿街商铺；区域租金水平百货平均租金扣点为2022区域整体档次三家现有的百货中，以海纳商场及利群瑞泰国际商场档次较高，品牌较全，而友谊商店档次相对较低；肯德基、德克士、VEROMODA,森马，IPZONE,真维斯，唐狮，鹿王、皮尔卡丹，梦特娇，沙驰，与狼共舞，七匹狼区域未来发展区内未来的商业主要以住宅底商为主，未有大型商业的规划备注韩国城与韩国商贸城为非优质商业，不纳入本区域的商业研究范围CBRICHARDELLIS|PAGE5632主要商业区分析滨州石臼商业市场分析图34石臼商业区分布图石臼商业分布图421黄海一路3优质商业1友谊商店总店2海纳商城3瑞泰国际商城4凯旋广场商业街百货公司CBRICHARDELLIS|PAGE5732主要商业区分析新市区市场分析表310石臼现有优质商业情况区域序项目名称开业时商业类型商业面积档次平均租金扣点首层平均租金号间（平米）（元/平米/天）友谊商店总店百货中低1199015,00018档海纳商城百货中档2199730,00021利群集团滨州瑞泰百货中档3国200635,00022际商城凯旋广场商业街4200432,000石臼总计百货71112,000商业街29石臼现有的优质商业总供应量较少，但较为聚集，主要集中在黄海一路沿线；现有的三个百货中，海纳商城及瑞泰国际商城的品牌比较集中，档次也较高，而友谊商店开业最早，但由于其调整比较缓慢，导致其品牌档次比较低，已无法满足现有消费者的需求；凯旋广场为区内一个较大的商业街项目，该项目位置较好，交通便利，而且紧邻区域主商圈，但由于该项目在产权上出现问题，目前位置整个项目只有少数几个商铺入住，大部分商铺为空置状态。商业项目需要适应市场的变化而进行不断的调整，以迎合消费者日益提高的消费需求，否则在日益激烈的竞争下将被市场所淘汰。CBRICHARDELLIS|PAGE5832主要商业区分析滨州石臼现有业态及品牌分析表311石臼主要业态及品牌例举区域内主要业态代表品牌国际一二线品牌无国际快速时尚品牌无中档时尚品牌VEROMODA,国内及本地品牌老人头、真维斯、以纯、美特斯邦威、森马、IPZONE,SDEED,美特斯邦威，真维斯，以纯，森马运动品牌NIKE、PUMA、ADIDAS、KAPPA、李宁、NEWBALANCE知名餐饮连锁品牌KFC、德克士、永和豆浆娱乐无电器苏宁电器美容美发美体无家居无超市海纳超市、瑞泰国际商城超市从本区域现有的业态及品牌来看，与老城区的商业类型相类似，但国内品牌占了较大的比例；现有优质商业的业态种类也较为单一，主要以购物为主，缺乏休闲娱乐等业态，但由于商圈内的底商较多，而且部分拥有KTV、洗浴中心等业态，从而弥补了优质商业的不足，但此类业态并不临近现有的优质商业，所以无法为现有的优质商业引入额外的人流；百货类商业对于一个城市商业发展初期起到了带动作用，一些实力较强的百货凭借自身的资源优势，引入了大量的品牌，但随着市场的不断发展，消费者的生活水平不断的提高，消费者的需求也倾向于多元化，集多种业态于一体的商业将成为商业发展的必然趋势。CBRICHARDELLIS|PAGE5932主要商业区分析岚山区市场分析表312岚山区商业概述整体市场石臼区域照片商业集中范围商业集中在岚山中路沿线依靠岚山港带来的港口贸易及滨州钢铁的带动下，使该区的经济得到发展，并带动了人口的流入，形成区域描述了一个交由发展潜力的区域；岚山区距离滨州市中心东港区较远，而且区内的商业在受到区域发展的影响下，也逐渐起步区域现有供应量区域内现有优质商业达到76万平米，全部均为百货公司区内商业特点区域目前已有三大著名连锁百货进驻，分别是银座、利群及日百区域租金水平百货平均租金扣点为1522区域整体档次三家现有的百货中，其中日百万德福以档次较低，其余两家百货以中档为主；、永和豆浆、老凤祥、上海老庙黄金、周六福、DIOR、美宝莲、OLAY、花花公子、NIKE、KAPPA、PUMAADIDAS、特步、皮尔卡丹、杉杉、龙飞达、波顿、鄂尔多斯、班尼路、以纯、区域未来发展区内未来的商业主要以住宅底商为主，未有大型商业的规划备注CBRICHARDELLIS|PAGE6032主要商业区分析滨州岚山商业市场分析图35岚山商业区分布图岚山区商业分布图岚山中路2311日百万德福2日百新玛特购物中心岚山店3银座滨州岚山店百货公司CBRICHARDELLIS|PAGE6132主要商业区分析岚山区市场分析表313岚山区现有优质商业情况区域序项目名称开业时商业类型商业面积档次平均租金扣点首层平均租金号间（平米）（元/平米/天）日百万德福百货中低1200512,000档日百新玛特购物中百货中档2心200936,00021岚山店银座滨州岚山店百货中档3201128,00021石臼总计百货10076,000岚山区现有商业主要集中在该区域的主干道岚山中路沿线现有的三个百货中，三家现有的百货中，其中日百万德福以档次较低，其余两家百货以中档为主；银座滨州岚山店为2011年新开业项目，物业自身及各项设施都较新，购物环境相对与区内现有的两家商场好。区内未来商业发展主要以住宅底商为主；岚山目前人口规模较小，现有商业主要以吸引区内及周边城镇的居民为主，并基本能满足这些消费人群的购物需求，而本项目在建筑上、业态及品牌上做出特色及亮点，并凭借本项目区域的知名度，能吸引岚山的消费者前往消费。CBRICHARDELLIS|PAGE6232主要商业区分析商业市场小结滨州商业整体市场目前商业规模已达到58万平米，相对于滨州的人口总数及发展速度，仍然有较大的发展空间及潜力；优质商业类型主要以百货为主，但随着滨州消费者的生活水平不断提高，已经商业发展的趋势，未来综合型购物中心将成为滨州商业发展的风向标；销售型商业在滨州有较大的市场，但即使是销售型的商业，仍然需要有长远的规划及合理的业态布局，使其能在激烈的市场竞争下持续经营，为投资者带来长久的租金收益及升值空间；本项目体量较大，商业类型多，项目各商业间在规划上需要注重互补性及差异化，使各部分商业能有机结合到一起，成为一个复合型的商业群，使本项目的辐射范围得到扩展，并能覆盖更广泛的客群，从而提升本项目商业的价值最大化。CBRICHARDELLIS|PAGE6330滨州商业市场研究滨州整体商业市场概述滨州主要商业区分析销售型商业研究竞争个案分析CBRICHARDELLIS|PAGE6433销售型商业研究区域售价分析图35滨州销售价格区位划分图序号项目名称3区6,00013,000德福龙服装名品大1世7界2区8,00014,0002颐景园兴业王府大街31区13,00018,000乐活大道414温州城一期52辉煌国际海港城365大学城商业街76滨州现有的商铺较多，主要氛围住宅/写字楼底商及商业街两种形式，按售价划分区域，从高到低可分为三个等级区域，其中一区包括老城区核心区、二区包括新市区及石臼，三区包括城中心区外围区域；在本章节中将对现