全套房地产精细化管理操作手册

全套房地产精细化管理操作手册全套房地产精细化管理操作手册设计承包商选择控制流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的为规范对项目设计单位的考察及招标过程，保证设计招标质量和效率，特制定本流程。2适用范围本程序适用于设计招标。3术语、定义与原则31设计单位选择方式判断311招标方式1）建筑面积超过30万平方米的大型项目必须通过招投标形式确定设计单位。2）公司指定招标的重点工程建设项目必须通过招标形式确定设计单位。312直接委托方式1）建筑面积在20万平方米左右的中小型项目可以采取直接委托的方式。32设计单位选择原则321原则上采用境外单位和境内单位合作的方式完成方案设计。322施工图则选择当地实力较强的施工图设计单位配合,便于及时进行设计的修改和变更，节约成本。并与其中整体实力较好的23家单位形成长期稳定的合作关系。323二次设计的单位选择参考施工图设计单位选择方式。324不宜在同一时间段内由同一单位承接几个项目的设计，特别是景观、装饰设计项目，以免影响设计服务的质量。4职责41集团技术管理部411负责编制非施工图类设计单位的招标计划。412负责组织非施工图类设计单位的预选与考察。413负责组织非施工图类设计单位的评标。414负责推荐直接委托的非施工图类设计单位。415负责参与城市公司的施工图类设计单位的评标。416负责审批城市公司直接委托类的设计单位。42集团成本管理部421负责非施工图类招标文件的商务标的编写。422参与非施工图类设计单位的评标、定标。423负责提供对施工类设计单位的成本要求。43集团技术决策委员会431负责审核推荐入围单位非施工图类设计单位432负责审批非施工图类设计单位招标文件433负责审核非施工图类设计单位招标的中标单位434负责审核直接委托的非施工图类设计单位45城市公司成本控制部451参与施工图类设计单位招标文件商务标书的编写。452负责参与施工图类设计单位的评标。46城市公司工程技术部461负责编制施工图类设计单位的招标计划。462负责组织施工图类设计单位的预选与考察。463负责组织施工图类设计单位的评标。464负责推荐直接委托的施工图类设计单位。47城市公司总经理471负责审批施工图类设计单位的招标计划。472负责审批施工图类设计单位的招标文件。473负责审批施工图类设计单位的中标单位。474负责审核直接委托的施工图类设计单位。478总裁481负责审批非施工图类设计单位招标的中标单位。482负责审批（非施工图类设计）直接委托的设计单位。5工作程序51非施工图类设计承包商选择（集团）511编制招标计划技术管理部负责按公司项目开发总体计划要求，拟定项目设计工作总体计划报公司计划评审会评审。设计单位的招标节点时间控制，需由技术管理部严格按项目设计工作总体计划组织执行。512招标方式5121建筑面积超过30万平米必须采用招标方式选择设计承包商5122由技术管理部在设计单位信息库中搜集符合设计要求的设计单位信息资料。5123技术管理部根据设计单位信息推荐设计单位，并填写设计单位考察资料信息表，请组织专业设计师（不少于2个）对设计招标单位进行考察有针对性地在对设计单位的资质、初步设计方案、取费标准、项目运作方式、内部审核机制、设计案例及获奖情况、主任设计师出图质量、服务信誉等进行了解，并填写设计单位考察资料信息表（简单设计单位情况介绍可采用书面报告形式）。5124技术管理部根据设计单位考察情况推荐设计招标单位入选名单，原则上同一设计项目入选单位不少于3家，但不多于5家。入选设计单位名单经技术决策委员会审核后，报总裁审批确定。5125技术管理部负责编写技术标书，成本管理部负责编写经济标书。5126成本管理部负责整合招标文件并提交集团技术委员会评审。评审通过后由技术管理部组织发标。5127设计发标和答疑技术管理部负责安排设计项目的发标会和答疑会，并整理发标会和答疑会的会议纪要。5128开标、评标和签定设计合同1）技术管理部负责按招标计划安排设计开标会，并通知成本管理部及入围单位。2）方案设计评标一般以方案设计最优的为中标单位。3）集团技术决策委员会对推荐中标单位进行复核后上报总裁审批。5129总裁确定设计中标单位后，由技术管理部负责与设计中标单位签订设计委托合同，合同及补充协议，设计委托合同应至少包括以下内容A）合同正文及补充协议书B）附件一本项目主要设计人员名单C）附件二本项目设计进度及阶段成果要求D）附件三本项目设计指导书E）附件四本项目部品材料清单51210如某一设计阶段的招投标或议标的中标单位不承担后续设计深化方案的设计工作，则后续设计项目仍需按本程序规定并重新选择和确定设计单位。513直接委托方式5131建筑面积在20万平方米左右的中小型项目可以采取直接委托的方式。5132技术管理部在设计承包商资料库中选择合适的直接委托单位，提出直接委托单位，经技术决策委员会审核，上报总裁审批。52施工类设计承包商选择（城市公司）521城市公司按集团编制的项目设计工作总体计划编制施工图设计单位选择的工作计划，经城市公司总经理审批后，上报集团技术管理部备案。522招标方式5221操作程序同非施工类设计承包商，集团技术管理部须参与开标评审，中标单位要上报集团备案。5222施工图设计招标综合考虑技术水平和报价水平，一般以报价较低而技术水平较高的为中标单位。523直接委托方式（施工图设计承包商一般是直接委托）5231建筑面积在20万平方米左右的中小型项目可以采取直接委托的方式。5232设计部在设计承包商资料库中选择合适的直接委托单位，提出直接委托单位，由工程技术部经理、城市公司总经理分别审核后，上报集团技术管理部审批决定。53中标设计单位动态管理531设计经办人负责按照设计委托合同要求对设计单位执行合同监督。532设计经办人负责与设计单位保持信息沟通，确保设计保质、保量和按进度计划执行。533设计部门负责对设计过程资料和成果进行整理和存档。534设计部门根据设计单位评审作业指引对设计单位进行评审。6支持性文件61计划管理流程62设计单位评审作业指引63境外设计单位选择作业指引7相关记录71设计承包商信息记录表72设计承包商审批表概念设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的明确设计总体思路，着重解决产品概念及规划层面的主要问题，确保后续设计的顺利进行。2适用范围适用于项目策划阶段，即项目设计前期（概念设计阶段）的设计管理。3术语与定义31概念设计概念设计主要包括功能设计和结构设计两大部分。其作用主要体现在产品设计的早期阶段，即概念设计师根据项目产品定位的需求而萌发出原始构思，并完成项目整体布局和外型的初步设计方案，进而形成产品的主体框架及其包含的各主要模块和组件要求。概念设计是一种创造性的设计过程，设计方案的思想还需由其他设计师在后续设计中落实到具体设计中去并实现细节设计。4职责41营销管理部411提供产品定位建议书412参与概念设计单位的考察推荐和方案评审42技术管理部（设计）421负责编制概念设计任务书及设计委托合同422完成项目设计工作总体计划423组织营销管理部等部门专业工程师形成专业小组，对概念设计单位进行考察和推荐424配合设计单位完成概念设计方案425组织公司专业小组对概念设计方案评审426完成项目设计指导书43技术决策委员会431批准选择概念设计单位432审核概念设计方案，审批设计委托合同433审核项目设计指导书434形成概念设计方案评审决议44总裁441审批概念设计方案5工作程序51项目资料收集分析511在公司内部立项后5天内，技术管理部负责收齐设计前期所需的资料，包括但不限于以下内容A场地自然条件表B场地社会条件表C项目可行性研究报告规划设计分析（注需通过评审）512营销管理部需向技术管理部提供以下资料，并填写文件交接登记表A竞争楼盘信息表B项目产品建议书52项目设计工作总体计划和项目概念设计任务书的编制技术管理部（设计）在收齐上述有关信息资料后，需在15天内完成以下工作521以项目开发总体计划要求为指导，编制本阶段概念设计工作计划和项目设计工作总体计划；522以营销管理部提供的项目产品建议书及项目信息资料为指导，编制概念设计任务书；523项目设计工作总体计划和项目概念设计任务书完成初稿后，需提交公司专业小组和管理层评审。经评审通过后，计划内的各项工作任务各相关部门必须严格按其节点时间控制和完成，并纳入公司绩效考核，计划执行方式参见计划管理流程。53概念设计单位选择技术管理部组织专业小组对概念设计单位进行考察和推荐，参照设计承包商选择控制流程执行。54概念设计过程控制技术管理部需指定专业工程师负责项目的设计管理，确保设计质量和进度符合公司计划要求。541项目设计负责人向设计单位发出概念设计任务书和相关项目资料，明确相关设计要求。542项目设计负责人须掌握设计单位设计进度和设计方向，沟通信息填写设计交流信息记录表。543项目设计负责人收取各设计单位送交的设计文件和方案，审核设计文件深度和内容，包括各项规划指标是否符合概念设计任务书要求。审核的意见以设计交流信息记录表的形式交设计单位进行修改。55概念设计评审551概念设计方案完成后，项目设计负责人组织公司相关部门对概念设计方案进行评审。A）相关部门专业工程师将评审结论需记录在概念设计评审表。B）项目设计负责人负责就公司相关部门评审所提出的改进意见，以设计交流信息记录表的形式与概念设计单位进行沟通和整改，并跟踪改进的结果。552概念设计方案经修订并通过公司相关部门评审后，技术管理部（设计）协助公司总裁召开概念设计方案评审会，并形成概念设计评审决议。553技术管理部（设计）根据概念设计评审决议进行概念设计调整，经技术决策委员会审核后上报总裁批准。554概念设计评审要点分析概念设计方案评审的重点是如何最大程度地提升项目产品的附加值，包括项目先天因素的扬长避短，项目产品配置和性能的优化，项目产品概念、形式和风格的差异化和创新等，以论证项目规划指标的可行性、经济性和合理性。A项目地块先天因素分析分析有利因素和不利因素，扬长避短，充分挖掘潜在的资源价值，以争取有利的规划要点（如在有利于商业的地方适当提高商业面积的比例）和降低开发成本。B项目产品配置和性能分析分析和提升部品配置标准（细部和部品的合理配置）以优化产品性能标准（如景观设计，雨水的收集和利用，建筑节能等）。C产品的概念和风格分析研究符合目标客户消费心理与需求的设计概念和空间模式以及相对应的产品风格，设计主题和风格与营销主题的协调一致等。56编制项目设计作业指导书561技术管理部（设计）在前述工作任务完成的基础上，将概念设计阶段的设计成果及结论提交公司各相关部门，由公司各相关部门完成项目设计作业指导书各部分的内容。562公司各相关部门完成后的项目设计指导书交公司总裁批准。并以项目设计作业指导书为基础开始下一阶段的设计任务。563项目设计作业指导书作为本阶段的工作成果由交技术管理部（设计）存档备案。6支持性文件61设计承包商选择控制流程62计划管理流程7相关记录71文件交接登记表72概念设计评审表73设计交流信息记录表74项目设计作业指导书75概念设计评审决议扩初设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的规范扩初设计阶段工作的操作程序，加强对设计各环节的监控，达到确保设计质量、进度，控制成本的目的。2适用范围适用于扩初设计阶段的工作管理。3术语与定义扩初设计阶段方案评审通过后到扩初设计评审通过之前的设计管理工作。4职责41报批报建负责人411根据批准的设计方案，进行各政府部门的征询工作。412根据征询意见，协调各专业工种的关系，并再次向各政府部门进行征询。42工程技术部421负责完成扩初设计工作。422委托编制设计概算。423负责确定各配套工种（水、电、动力等）设计要求。424组织扩初设计评审。425确定主要建材、设备等的设计标准。426提供设计文本，协助进行技术咨询、报审。427根据各政府部门的征询意见，提供设计要求。43城市公司总经理431负责审核扩初设计。44集团技术管理部441负责对扩初设计图纸进行批准。5工作程序51工程技术部收集以下设计资料，进行扩初设计委托工作。511规划部门对方案设计的审核意见。512各配套政府部门对方案设计审核意见。513各配套政府部门对方案设计的征询意见。514地质勘探报告。515经领导批准后的主要建材、设备标准。52扩初设计管理521工程技术部根据合同要求、扩初设计任务书、设计交流信息记录表督促设计公司进行扩初设计工作。522根据合同要求以及项目所在地政策需要，工程技术部要求设计公司提供给排水、供电、消防、人防等相关文档交报批报建负责人进行征询审核工作。523工程技术部组织设计公司召开设计工作协调会，形成设计交流信息记录表。524报批报建负责人获得设计资料与各相关政府部门保持联系沟通，获取的反馈信息提交给工程技术部，凡涉及方案重要调整、与决策层要求有较大出入的意见，应及时上报集团技术管理部。525工程技术部组织公司内部各有关部门讨论设计公司提供的阶段性设计资料，按照扩初设计阶段内部作业指导的要求，汇总成设计交流信息记录表，上报集团技术管理部。526工程技术部根据集团技术管理部的确认意见，监督设计公司根据项目具体开发要求、进度要求完成扩初设计工作。53扩初设计审核531工程技术部按照方案（扩初）设计评审作业指引组织成本控制部、营销部、物业公司（如需要，邀请专业咨询公司参加）对扩初设计从建筑、使用功能等方面进行审核，对设计概算从成本控制方面进行审核，形成设计审查意见表。532工程技术部将设计审查意见表报技术决策委员会审核后，上报总经理审定，报集团批准。533工程技术部根据审批后的扩初设计设计审查意见表，要求设计公司修改完善扩初设计。54扩初设计报批541工程技术部提供完整的扩初设计文件交报批报建负责人，由其负责向有关政府部门提交扩初设计文件。6支持文件无7相关记录71扩初、施工图设计任务书72评审会会议纪要73设计交流信息记录表74设计评审表75扩初设计概算书施工图设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的为规范公司项目设计实施方案施工图阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的。2适用范围适用于公司项目设计流程中建筑施工图阶段的设计管理。3术语与定义31施工图设计从扩初设计经政府审批通过到施工图交付现场，并完成施工图技术交底阶段的设计工作。32施工条件图由设计部门提供的，征询开发商意见的过程图纸。4职责41工程技术部（设计）411负责收集建筑施工图设计所需资料，扩初设计交底、设计成本限额要求、勘察报告、试桩报告、水电设计要求等方面的资料；412负责编写施工图设计任务书413负责组织施工设计图纸内部评审工作；414负责向项目部进行施工图技术交底；415负责对接政府审图中心施工图的审查工作；416负责提供给营销部建筑平面图纸，配合完成销售平面图；417负责协助施工图设计报批。42成本控制部421负责在设计任务书成本控制部分提出设计限额指标；422负责审核施工图设计的成本概算指标；423负责对施工图进行成本预算。43项目部432负责组织施工图会审工作；433负责提供地质详勘报告；434配合设计单位水暖、电气、结构施工图设计。44人事行政部（报批报建岗）441负责完成施工图报批报建工作。45城市公司总经理451批准设计单位；452批准施工图设计。5工作程序51设计信息输入511工程技术部（设计）汇集的规划局、城管局、消防局、卫生局、住宅发展局、水务局、环境保护局、交巡警支队、人防办关于初步设计方案的审批意见书。512工程技术部（设计）景观设计师提交景观设计对建筑、结构、设备、总图设计的具体要求，包括标高、覆土高度、种植区域的范围、园建构筑物的做法等。513成本控制部提交的项目成本测算书514工程技术部提交的用地范围内地质详勘报告及水文资料、红线外市政管线配套图及道路图。52工程技术部（设计）根据51中的相关信息，编制施工图设计任务书并组织专业人员评审。53组织筛选施工图设计单位，参见设计勘察承包商选择控制流程执行。54设计单位根据52提供的信息进行施工图设计。55施工条件图阶段实施细则551施工图条件图中期交流A）完成各阶段的设计交流信息记录表。B）落实各阶段决议实施情况，并反馈在设计交流信息记录表中。552施工图设计条件图的确认施工图设计条件图的确认必须严格按专业进行评审，参照施工图设计评审要点作业指引执行。A）施工图条件图完成后，设计部门必须组织相关部门专业人员进行会审，填写施工图审查意见表。B）图纸会审必须参加人员工程技术部及成本控制部的分管副总、经理及专业工程师、项目经理。C）参加施工图内审的相关成员在施工图审查意见表上签字确认。553根据施工图审查意见表整理编写设计业务联系单，提交给设计单位。56施工图深入设计阶段561设计单位根据设计业务联系单进行施工图深入设计。562深入设计中期交流参照561执行。563施工图确认参照552执行。564对施工图按“基础施工图”和“主体施工图”两次提交的情况，工程技术部必须组织成本控制部、项目部分别进行图纸评审。565设计信息输出A）施工条件图确认后，向工程技术部景观设计师提交与景观设计相关的各专业图纸。B）向报批报建人员提交施工图图纸文件与电子文件用于项目报建。C）向成本控制部提交施工图图纸文件及技术经济指标。D）向项目部提交施工图纸和配合现场技术交底。E）向营销部提交销售资料，完成图纸营销部分交底。F）向项目部提交施工图图纸文件及材料清单。6支持性文件无7相关记录71施工图设计任务书72施工图设计合同补充协议73施工图阶段材料清单74设计各专业互提资料单75项目设计邀请函76设计交流信息记录表77施工图审查意见表78设计联系单设计变更管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的对设计的变更的内容、方案进行审查，使设计变更按规范程序进行。2适用范围施工图完成后，施工管理阶段的所有各方面因素引起的有关设计方面的变更控制，包括装修工程。3术语与定义31设计变更是对相关设计内容进行调整、修改、完善及优化，一般需经原设计单位审批后实施。32设计变更类型321设计类变更设计优化及补充、设计错漏等322工程类变更根据现场实际情况提出变更要求，新材料及新工艺的采用等323销售类变更客户提出变更要求324营销定位类变更因项目定位变化的变更4职责41工程技术部411负责设计变更信息的收集、整理。412负责组织相关部门对设计变更进行经济和技术可行性论证。413负责设计修改和设计单位的联系管理。414填写设计变更单和设计变更审批单。415负责变更信息的接受、发放、执行、跟踪和归档工作。42项目部421参与设计变更的技术、经济论证。422负责设计变更的实施。43成本控制部431负责设计变更成本测算，审定单项变更的金额。44管理层441负责审批设计变更。5工作程序51设计变更的实施原则511重大设计变更必须遵循“先论证、再预算、后施工”的原则。512重大设计变更须遵循先出图（或设计变更单）后施工的原则。513是否属于重大设计变更，需至少经工程技术部经理（或以上）管理人员判断后认定。514非重大设计变更且需紧急处理的，经工程技术部经理授权可先行施工后补办有关审批手续。52设计变更审批521设计变更的审批权限如下。522加急设计变更要求在2天内完成审批,非加急设计变更要求在7天内完成审批。设计变更审批权限表成本金额调整范围（比原状增加或减少）审批人设计类变更单价1万元以下（不含1万元）设计部项目经理单价15万元（不含5万元）设计部项目总工单价510万元（不含10万元）分管领导单价10万元以上（含10万元）集团总裁工程类变更单价小于3000元（不含3000元）现场签证员单价3000元1万元（不含1万元）成本部专业工程师单价15万元（不含5万元）成本部经理单价5万元以上（含5万元）集团总裁销售类变更单价1万元以下（不含1万元）设计部项目经理单价15万元（不含5万元）设计部项目总工单价510万元（不含10万元）分管领导单价10万元以上（含10万元）集团总裁营销类变更单价1万元以下（不含1万元）设计部项目经理单价15万元（不含5万元）设计部项目总工单价510万元（不含10万元）分管领导单价10万元以上（含10万元）集团总裁523如发生在施工现场且属非重大设计变更并需紧急处理的，项目部专业工程师经请示工程技术部经理后，由工程技术部经理授权可先行进行设计变更施工，但须不迟于2天内后补有关设计变更审批手续。54设计变更的下发和执行541工程技术部项目负责人接收和审查设计单位发出的设计变更图纸或变更单，并负责相关资料编号和存档。相关设计变更资料审查无误后加盖确认章发放副本给项目部。542项目部人员负责下发经审查无误的设计变更单及设计变更图纸至监理公司、施工单位，并填写文件交接登记表。543正常的设计变更和现场签证单，要求在7天内完成审批且应在有效签字人栏共同签署完成，并与承包单位核定费用后，才通知承包单位开始实施，否则无效；特急类（指如果不立即实施将造成更大损失的签证）设计变更，要求在3天内完成审批或可以先实施再核定费用；但最迟在变更内容全部施工完后的10日内（自监理及甲方工地代表确认完工情况的日期开始计算），向甲方报送完整的变更结算。如属隐蔽工程及事后不可复核的工程，则必须要求承包单位在隐蔽部位覆盖之前或拆毁前提出预算并对清工程量。544项目部专业工程师和监理工程师负责复核设计变更单的执行情况，并在设计变更单中的完成情况栏内签字确认，并负责设计变更单的归档。545如果涉及面积变更或影响销售承诺的，需由法律人员对变更进行审核，交客户服务部确认，如果是客户提出的销售类变更，变更方案经客户同意后，须与客户签订变更协议。546涉及面积变更的，由相关部门汇总面积变更，为面积查丈做准备。547工程技术部汇总分析设计变更，形成报告并上报集团。6支持性文件无7相关记录71设计业务联系单72设计变更单73设计信息交流表74文件交接登记表材料设备选型定板流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的使项目工程所用的材料设备质量满足项目定位的要求和国家标准、工程承包及供销合同约定。2适用范围本程序适用于公司在建项目的设备材料的选样、封样、交底。3术语与定义无4职责41集团技术管理部411负责建安材料的市场调查。412负责建安材料的选样确认和封样。413负责景观、装饰、室内装修及影响到外观效果材料的市场调查。414负责景观、装饰、室内装修及影响到外观效果材料的选样确认并进行封样管理。415组织交底技术管理部负责提交样品并向下属公司进行技术交底。42下属公司项目部421负责联合监理单位建立现场材料设备样板库。43集团成本管理部431负责甲供材料设备送样。5工作程序51材料选型前期准备511集团技术管理部组织进行景观、装饰、室内装修、建安材料及影响到外观效果材料的市场调查，积极采用四新技术，编制调研报告。512方案设计单位须提供建筑材料样板（在合同中明确提出）。513技术管理部设计师根据设计图纸及建筑材料样板进行效果确认。512成本管理部负责提供几种效果相同的材料。52材料定板511设计材料选型A）技术管理部进行材料选型后组织相关部门进行评审，提交集团技术委员会审核，上报总裁审批。B）对设计效果有重大影响的材料交由下属公司进行样板制作，下属公司完成样板后，技术管理部组织集团相关领导进行现场确认。C）技术管理部组织对经确认的建安材料设备材料进行封样。D）工程承包单位将乙供材料送样到技术管理部进行确认封样。53材料样品的移交A）在材料设备采购合同签署后一周内,成本管理部采购工程师将确认的封样材料设备）以及封样确认单移交下属公司；B）成本管理部组织下属公司、供货商进行合同交底，向监理单位、承包商明确材料设备技术参数，填写材料设备合同交底单；C）成本管理部编制已定的材料样品清单。54现场材料样品库的建立A）下属公司须严格按照材料样品仓库管理规定对所有封样样板进行保管。B）下属公司材料员与监理单位负责接收材料样品，共同建立材料样品库。C）下属公司材料员对接收的材料样品进行样品封样、编号登记。D）下属公司材料员编制已接收的材料样品清单。55材料计划编制与审核A）施工单位编制材料进场计划，经监理单位和下属公司审核后交由成本控制部组织采购。B）下属公司成本控制部编制招标采购计划进行材料招标采购。6支持性文件61无7相关记录71材料设备初选投标单位会签表72材料认价单73材料设备选型表销售示范区装修设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的规范装修管理程序，加强外部监控和内部沟通，确保装修设计及施工的质量、进度、成本满足要求。2适用范围适用于装修工程的设计及施工管理。3术语与定义装修工程指公司示范单位、销售大厅、会所及办公空间的室内装修工程。4职责41集团技术管理部411负责选择销售示范区方案设计单位。412负责组织销售示范区方案设计评审。413负责组织销售示范区方案设计交底。414负责进行销售示范区施工图设计单位筛选。415负责组织销售示范区方案设计评审。416负责组织销售示范区方案设计交底。42城市公司工程技术部421参与销售示范区施工图设计评审。422组织装修工程施工的考察和工程招投标，拟定装修工程施工合同，确定装修施工队伍。423组织投标单位提交材料样板供专业设计师确认。424组织项目施工现场协调会。425配合设计单位进行家私、饰品等采购。426组织进行工程验收，并填写工程竣工验收单。43项目部431按照工程技术部提供的进场条件确认表满足进场条件的施工场地。432提供施工用通道、水源、电源并协调施工单位同总包方的相关手续。433施工队伍进场前，按照装修图纸要求完成给排水、消防管线、空调等工程的改造。434负责同装修施工相关的土建、水电等专业的配合工作。435组织装修工程收尾清洁、搬运。44城市公司成本控制部441提供工程量清单及参与施工图纸的审查。442参与装修设计及施工单位的选择。443配合进行材料寻价。444负责审核工程结算。45集团营销管理部451提供项目产品建议书及销售包装建议。452参与装修设计及施工单位单位的选择。453参与设计方案的评审，并提交反馈意见。46城市公司总经理461负责审批销售示范区材料选样。47集团技术管理委员会471负责审核销售示范区的设计。48集团总裁481负责审批销售示范区的设计。5工作程序51集团工程技术部专业设计师收集装修设计资料。511集团工程技术部建筑师提供装修所需建筑施工全套图纸。512集团营销管理部提供客户意向调查表，提出项目定位、客户需求、功能要求、风格取向。513集团成本管理部提供卖场装修的目标成本和设计限额指标。52集团工程技术部专业设计师根据51编制装修设计任务书。53设计单位选择531专业设计师负责考察并选择室内设计单位。532集团工程技术部填写设计供应商信息记录表及设计供应商审批表。533集团工程技术部经理审核确定设计单位，报总裁批准。534设计供应商经批准后，集团工程技术部装修组与其签订装修设计合同。54装修设计方案541专业设计师组织成本管理部、营销管理部和公司管理层进行方案评审，并填写设计评审表。542专业设计师根据设计评审表评审结果，填写设计交流信息记录表并通知设计单位修改设计。543集团工程技术部经理审核修订后的设计方案，报集团技术决策委员会审核，总裁审批。544集团技术决策委员会组织城市公司工程技术部专业设计人员进行方案设计图纸交底。55施工图阶段551集团技术管理部负责编制销售示范区施工图设计及施工计划，报集团备案，施工图纸完成后，组织内部评审，上报集团审批。552公司管理层确定材料及家私样品。553施工图完成后，由集团技术管理部组织城市公司工程技术部、成本控制部进行图纸交底。56确定施工队伍561城市公司专业设计师提供装修施工设计条件确认表给工程技术部（工程）、成本控制部及项目部。562城市公司成本控制部负责组织招投标工作，并按工程招标采购作业指引操作。563项目部根据进场条件确认表提供现场条件。57施工阶段571城市公司专业设计师负责现场施工管理，进行进度和质量控制，对最终设计施工效果负责。58家私、饰品购置阶段581城市公司专业设计师负责提出家私、饰品购置计划和建议，并列出需采购家私、饰品清单。582家私、饰品清单经成城市公司成本控制部和城市公司营销部确认后，由成本控制部组织专业设计师、营销部相关人员购买。59饰品摆设阶段591城市公司专业设计师协助进行家私、饰品摆设过程中的清点、运输及保管。510工程竣工、验收阶段5101工程技术部负责组织相关部门对装修工程进行验收，并填写工程竣工验收单予以确认。5102装修工程竣工验收完成后，城市公司工程技术部负责将审核过的竣工资料移交给城市公司成本控制部，以办理装修工程竣工结算。城市公司营销部负责移交后的样板房日常管理，待销售完毕后移交给物业管理公司。5103装修工程竣工结算完毕后，城市公司成本控制部负责将全部竣工结算资料移交公司档案室存档。6支持性文件61工程现场签证管理作业指引62工程招投标管理流程63项目结算审核作业指引7相关记录71项目装修计划72设计供应商审批表73设计供应商信息记录表74设计交流信息记录表75装修设计任务书76设计评审表77进场条件确认表78设计变更单79家私、饰品清单710工程竣工验收单711装修施工设计条件确认表82设计管理作业指引821设计单位选择作业指引设计单位选择作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的为选择优质的设计单位（包括境内外）完成符合设计要求的设计方案，特制定本指引。2适用范围本指引适用于各设计单位的选择。3术语、定义与原则无4职责41设计部门411负责与设计单位的沟通协调，按期完成设计方案。412负责对设计单位的评审与评估。5工作程序51是否需进行设计招投标的问题。30万平米及以上的大型项目必须招标；20万平米以下的项目可以进行直接委托。52优先选择已与公司形成长期稳定合作关系、整体实力较强并在设计单位评估结果（即战略合作伙伴评级）中表现出色的设计单位，尽量考虑行业内突出的、具有强烈风格特色的、或是新成立的具备实力的设计单位，以达到不断更新战略伙伴新鲜血液，提高产品创新力、竞争力的目的。53直接委托的设计单位甄选应尽量在多方案进行比选评定后再确定。54境外设计单位甄选应着重关注的问题。541语言、沟通的问题。所提供的境外设计单位都有懂得中文的设计师或联络人，但在交流过程中仍有时需用英语，增加了沟通的限制；异地（境外）单位一般距离较远，面对面交流的机会少，而且有时差问题，不利于设计方充分了解我们的需求，借助电话、邮件、传真、视频会议可作一定弥补。542优先选择有本地分支机构的异地（境外）设计单位，能享有较为直接的服务。543优先选择信任度、配合度较高的境外单位，在合作中不会因为设计费用的问题影响设计的进度，也不会因经常变更设计而影响服务质量。544选择异地（境外）设计单位合作时需加强控制的力度。1）在前期签订设计合同时应对设计方的义务作严格和细致的规定，保证异地后期服务质量。一旦签订合同应严格按合同执行。2）针对距离远、无法直接沟通的状况更应加大与异地单位的沟通力度。545在与境外设计单位合作时还应注意1）因国内外在材料、施工图节点设计等方面有较大差异，境外设计单位宜尽量不介入施工图阶段，且所提供图纸需经二次设计即本土化过程。2）国内的设计周期相对国外短，在合作时应预留一定时间以免设计方无法如期出图而陷于被动状况。3）境外公司对合同的签订、款项支付的情况比较严格，我司应尽量做好配合，以使设计进展顺利。6支持性文件61设计单位选择流程62设计单位评审作业指引7相关记录无822设计单位管理作业指引设计单位管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的为加强对设计单位的管理，选择优质设计单位完成符合设计要求的设计方案，特制定本指引。2适用范围本指引适用于对设计单位的评审。3术语、定义与原则无4职责41设计部门411建立设计单位的信息库412组织相关部门对已合作的设计单位进行评审，并更新设计单位的信息库资料。42相关部门421参与对已合作的设计单位的评审。5工作程序51设计承包商的开发和年审511设计部门一般要求每年开发13家新设计合作单位，总结获取渠道，收集其相关资料并负责初步考察。对于参与公司项目合作的设计单位，设计部门必须建立其档案资料库。实效合作的设计单位，应进行概念性设计或负责设计工程的一小部分，考察合格方可委托整个工程的设计工作。512已合作的设计单位应及时进行评估。合同履行期限在一年以内的，应在合同结算完毕后对其进行评估，合同履行期限在一年以上的，应对其每年评估一次。对设计单位的评估工作由业务设计部门组织，营销部、项目部、成本部等相关部门参加并完整地填写合同执行情况评估表。513对设计单位的评估包括但不限于下列内容，评审结果须填入年度设计单位评定一览表内1）进度控制对设计单位在正常情况下是否按照合同中的进度要求按时完成工作进行评估。2）质量控制对设计单位完成的工作成果的质量是否达到合同的要求进行评估。3）配合情况对设计单位与甲方的合作情况，管理水平，技术力量进行综合评估。4）售后服务对在施工期间出现的技术问题，设计单位有无故意推诿保修责任，是否能及时修理维护进行综合评估。5）职业精神对设计工作的热情和专业性，能否帮助甲方完善工作，实现价值的最大化。514评估结果分为优秀、合格、不合格、待选四级，合作在三次以上并评价良好的单位为一级（优秀）；合作一、两次并评价良好的单位为二级（合格）；合作一次，评价不佳单位为三级（不合格）；待选单位为四级。515合格设计单位可直接入围下次设计项目的招标或直接委托，不合格的设计单位应在合格设计单位名录中标注，并取消其继续参加投标的资格。6支持性文件61设计单位选择流程62选择境外设计单位作业指引7相关记录71合同执行情况评估表72设计单位评定一览表823设计知识库管理作业指引设计知识库管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的建立一个资料体系完整、无遗漏且便于查找的设计资料知识库；不断积累、沉淀公司开发设计的经验；吸收及系统总结行业标杆公司的先进经验；对国际、国内设计领域的发展方向配合标准化管理人员进行总结及归纳并入档；对公司内部创新技术、创新产品成果及时归纳总结，配合相关专业人员建立经验性的技术标准并入库。收、发图及时、有序，与公司其它部门接口无差错；提高部门与公司相关部门沟通的信息管理效率。2适用范围本指引适用于技术管理部门内部设计资料知识库管理。3术语与定义31作业指引指引导内部员工进行作业的依据。32评审标准指对如何选择的评判标准。33作业指导书指以公司名义提给设计单位的相关设计依据。34审查要点指内部员工对施工图进行审查的重点及难点。35标准设计任务书指以各类设计合同附件存在，供乙方作为设计初始条件之一的文件。4职责41技术管理部门411负责项目技术资料的日常归类、管理。412负责经验性的技术标准归类并入库、管理。413负责研发性的创新技术资料的归类并入库、管理。414配合标准化管理人员完成标准化体系的建立与管理。5工作程序51部门管理类文档档案资料511部门内部日常管理文档1）计划及检查类A部门周工作计划、部门周工作计划检查B部门月工作计划、部门月工作计划检查C部门年工作计划、部门年工作计划检查及总结D部门每周例会汇报2）收发文类A收文登记表B发文登记表此类文档应建立相应的目录资料夹并按时间顺序存放，且完成电子文件记录。3）图纸发放类A各在建项目图纸发放表B各已建项目图纸发放表此类文档应建立相应的目录资料夹并按项目分类存放。4）晒图记录类A技术管理部晒图申请单B其它各部门晒图申请函此类文档应建立相应的目录资料夹并按项目进行分类存放。512部门内部一般性文档1）工作流程书2）职务说明书3）年度总结4）部门向其它部门发出的非项目文档等此类文档应建立相应目录资料夹并分类存放。513与公司其它部门相关的文档档案资料1）与公司其它部门相关的项目文档A工程施工联系单B设计工作联系单C设计图纸会审纪录D技术管理部材料样板确认单E公司其他部门发出的跟项目有关的内部通知及意见处理表F总办转需技术管理部协助处理的公司其他部门报批件G其他相关来函（包括会议纪要、备忘录等）目前此类文档已建立相应的目录资料夹并按项目、按部门分类存放。2）与公司其它部门相关的非项目文档A公司各部门来函B公司各部门内部通知52设计图纸及其相关文档521项目前期（储备及方案阶段）文档1）宗地图、规划方案许可证2）可行性研究分析报告3）地块资料（包括地形图、地形测量说明书、地质报告等）4）调研报告此类文档均按类别建立相应的目录资料夹并分类存放。522合同文档1）建筑专业2）装修专业3）环境专业此类文档均按专业、按项目建立相应的目录资料夹并分类存放。523图纸类1）方案册（建筑、结构、装修、水、电各专业）2）设计施工图（建筑、结构、环境、装修、水、电各专业）3）分项设计图（各专业）4）后续修改图（各专业）此类文档均按项目、按类别、按专业建立相应的目录资料夹并分类存放。且所有图纸均应有对应的电子资料并备份，建立相应的电子文件目录清单。524与专业技术相关的文档类1）政府批文（包括消防、人防、建筑等）2）设计院来函3）设计院所出的设计变更通知单4）各专业对设计院去函5）备忘录6）专业工程师设计处理卡7）合同评审表8）设计评审意见书此类文档均已按项目、按专业、按类别存放。53技术资料库531楼书532参考图片资料533参考书刊资料（如政府、行业主管部门出版的行业技术规定、规划设计规范资料等）534各项目作业指引、评审标准、作业指导书、审查要点以及标准设计任务书。535标准技术资料，包括分类型标准作业指引、评审标准、作业指导书、审查要点以及标准设计任务书。54建立图纸借阅登记机制541技术管理部目前的资料管理体系中文档资料较为完备，图纸需按以上所述进行补充归档。另楼书资料、参考图片资料及参考书刊资料均需在以后的工作中不断进行补充，以充实技术管理部档案资料库。542编目索引详见知识库管理作业指引6支持性文件61知识库管理作业指引7相关记录无824设计图纸版本管理作业指引设计图纸版本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的为了规范设计图纸管理，更高效地推进设计工作的展开，特制定本指引。2适用范围本指引适用于设计图纸资料的管理。3术语与定义无4职责41专业设计师411负责对接图纸的审核。412参与相关图纸的会签。42部门管理秘书421负责对图纸进行登记、签收。422负责组织相关专业设计师进行会签。423负责将图纸发至相关部门。43部门总经理431负责图纸的审定。5工作程序51图纸内容包括511由设计单位所发出的设计施工图纸及修改施工图、变更通知单、分项设计图纸等。512由技术管理部专业工程师发出的某些修改变更等。52与设计单位签订了合同521由专业设计师查阅设计合同，检查图纸是否为合同内所规定提供的图纸内容。如图纸属合同内规定所提供内容，由部门专业工程师与设计单位相关工程师对图纸内容及版本、份数进行核实、认定，并在领取图纸时签收。合同内份数签收应与合同外份数签收有所区别，应在签收时注明。522部门管理秘书对专业工程师提取回的图纸进行内容、份数及版本的登记和签收。523部门管理秘书将需发放的图纸盖部门图纸会签章，请部门相关工程师对图纸内容、版本进行会签，各相关专业工程师应按时限要求对该图纸进行审核。524如部门相关专业工程师对图纸内容有所疑问，应及时提出意见并进行商讨，有必要时召开部门内部评审会（参见设计部门会议管理作业指引）。5241如会审结果认为图纸需进行修改或补充，由部门专业工程师向设计单位反馈信息，将原图作废，由部门管理秘书加盖废图章；部门相关专业工程师需催办设计单位发修改施工图。5242如会审结果认为图纸内容无误，由部门各相关专业工程师在部门图纸会签章上签字，部门管理秘书按规定份数发往公司各相关部门并做好图纸发放登记，各专业工程师会签原件存技术管理部。份数不够，由部门管理秘书联系设计单位进行加晒并对加晒图纸的版本、份数进行确认后签收。53未与设计单位签订设计合同531由部门专业工程师对图纸内容进行审定，判断该图纸是否需要进行修改或补充。5321如该图纸需进行修改或补充，由部门专业工程师与设计单位进行联系，将原图返还设计单位，并催设计单位出修改施工图。5322如该图纸不需进行修改或补充1）由部门管理秘书对该图纸加盖部门图纸会签章，并请各相关专业工程师进行会签各相关专业工程师应按时限要求对该图纸进行审核并会签。2）部门经理对图纸内容进行审定，并签字。3）由部门管理秘书对图纸内容、版本进行登记并签收。4）由部门管理秘书按规定份数发往公司各相关部门并做好图纸发放登记。份数不够，如工作量少，由部门管理秘书复印并加盖部门章，如工作量大，由部门管理秘书联系复印公司进行复印并加盖部门章。部门管理秘书每季度对图纸发放情况进行汇总并将汇总情况表发往公司各相关部门。6支持性文件61设计部门会议管理作业指引62设计资料管理作业指引7相关记录无825设计部门会议管理作业指引设计部门会议管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的为了加强部门内部工作会议管理，特制定本指引。2适用范围本指引使用于设计部门3术语与定义无4职责41专业设计师411负责组织内部评审会议及综合评审会议。412汇总形成会议纪要。42部门管理秘书421负责编制会议计划及通知相关人员422负责例行会议纪要的编制423负责会议纪要的归档43部门总经理431负责组织部门例行会议。5工作程序51会议召开事由因日常工作或突发事件需要召集会议。52会议分类521属于日常工作性质的部门例会；522需其它专业工程师配合的内部评审会或协调会；523需公司其它部门人员参加配合的协调会或评审会；524需设计院专业工程师或获邀专家参加的评审会。53部门例会召开属于日常工作内容，召集人为部门经理，召开时间遵循一定的规律，参加人为部门全体工作人员，通常每个工作日上午1000时前为部门内部作业时间。531部门周例会召开时间为每周一、三、五工作日上午840900左右。532部门月工作计划协调会召开时间为每月月尾即28日上午840930左右。54部门内部评审会指需其它专业工程师配合参加的会议，召集人为技术管理部专业工程师。541内部评审会需由专业工程师在每周第一个工作日提出需其它专业参与配合的内容，由部门管理秘书纳入技术管理部周评审工作计划并拟定召开时间、地点及参与人。如不在预计内容之内，需提前提出召开会议要求，由部门管理秘书对技术管理部周评审工作计划表按事件重要性进行更改或顺延。542内部评审会由部门管理秘书以技术管理部周评审工作计划表格知会参加人。55综合评审会包括需