深圳半山海景兰溪谷2期房地产项目调研报告

半山海景兰溪谷2期调研报告一、项目概况项目名称半山海景兰溪谷2期项目地址南山区蛇口半山区沿山路东侧，西侧大南山、东侧深圳湾开发商深圳招商房地产建筑设计公司罗麦庄马香港有限公司，泛亚易道/澳大利亚普利斯规划设计有限公司，法国埃尔萨景观设计事务所景观设计公司澳大利亚普利斯规划设计有限公司整合推广主观广告销售代理招商置业建筑形态二期共6栋24层至27层高层占地面积4686080平方米建筑面积14691096平方米住宅建筑面1188741平方米容积率24绿化率50覆盖率24总户数二期共537户车位735物业管理公司深圳招商物业管理有限公司物业管理费42元/平方米价格27000元/平方米起价500800万元/套开盘时间2007727入伙时间20071031备注目前已是现楼发售，只发售北面的一、二、三栋的250多套，余下的明年初发售装修情况现正发售的是三栋是毛坯，其余的是带精装修二、交通及配套半山海景兰溪谷位于深圳山海国际豪宅住区蛇口半山区，紧邻海上世界商务区域，与半山海景别墅相邻，处于大南山山阳之位，衔接起大南山与蛇口城区以及大海，整个区域是一个高端定位的豪宅区域。项目临近西部通道、跨海大桥，规划中的地铁二号线也在项目附近设有招商东路站点，但坐公交还是比较麻烦，目前只有113、K113、329、419等少量几路车从项目外南山科技园站经过，而且地铁二号线规划是到2009年才能建成通车，所以目前周边交通状况不是很好。半山海景兰溪谷可以享受海上世界的餐饮、商务等配套，项目不远处有一个明华国际会议中心、半山美伦会所、蛇口体育中心以及半山社区中心。在工业八路大型超市沃尔玛，但是这些场所离项目都是有一定距离的，项目周边配套较少，会给生活带来不方便。项目的自身配套比较完善，据销售人员说整个半山海景兰溪谷将会有五个会所，其中二期的会所有17982平方米，其中有美容SPA疗馆、并建有室内恒温及室外常温双感游泳池、网球场、室内运动馆等，而与一街之隔的一期的会所有羽毛球、乒乓球场等，并配有生活会所（干洗店之类），自身的配套还是比较吸引人的。教育配套方面建有自身的幼儿园，附近有育才中学、半山小学。项目对面是一个市政公园，据介绍开发商有意在南海大道地下特别规划设置一个私家通道，将项目园林与公园直接相连。三、户型分析半山海景兰溪谷由6栋24层至27层高层组成，高端户型定位，外立面采用LOWE玻璃。户型设计整体大方坚实厚重，“盒式”户型，设计较方正；一梯两户，双正立面；户户南北通道，拥有多层次全景露台、转角大凸窗，全方位景色；实用率约为80左右。主力户型为170210平方米的高层四房及280400平方米的复式空间及HOUSE单位，选择性较大。目前发售的是现楼，无样板房观看，开放了毛坯房。户型方正客厅比较大，南面的大露台可以望见小区的整个园林及远处深圳湾，景色绝佳；北面是一些厂区，影响视觉景观；三件卧室处于玄关的两边基本上门是相对的，书房设在进门边；玄关较窄，显得比较小气，厨房只开一个小窗比较暗，可能装修之后会有所改观。四、销售情况目前发售的是北面临街的前三栋，共有250多户，自7月27日开盘四个月来，据销售员说已经出售了100多户，与国土房产局网站上公布的数据基本一致。销售现场比较冷清，前来咨询看房的客户并不多，也看到有一家三口一起来看房的。据销售员说一期500多户04年卖时的销售期是一年零四个月，作为一个定位豪宅的项目，半山海景兰溪谷目前的销售状况还是比较乐观正常的。从国土局网站上公布的消息来看，到目前为止共售出了105套，其中西北角最靠近一期的一栋共卖出了52套，二栋和三栋由于比较靠近马路则稍微差些，而由于三栋观海景更好，相对卖得也多些，分别卖出了22套和31套，楼层分布较平均。销售面积汇总表面积170175平方米175180平方米180190平方米190200平方米300平方米以上复式售出套数462691311占比例43824786124105在价格方面，也许是楼盘稀缺性以及招商地产的实力，并未有降价的意向，也没有折扣优惠。销售员也一再称其项目的品质好，不会降价。目前销售的项目每套总价基本上为600万以上，均价基本在4000万/平方米左右。且北面明年开盘的余下的高层及TOWNHOUSE,均价将会达到52000元/平方米，为精装修，每套均在1000万元以上。五、客户分析半山海景兰溪谷具有山海两种景观资源，又因为市场的发展和区域价值和大南山的景观价值被认可，客户定位基本上是对居住环境的视觉景观要求比较高的成功人士，家庭自住也比较多。蛇口半山区一带友几千名外籍人士聚集在这里，半山海景兰溪谷聚集了很多的外籍人士。六、项目分析半山海景兰溪谷与珑园项目在整个规模、定位、档次上很相似，也有着不同之处。半山海景兰溪谷户型形式比较多样，有平面有复式也有HOUSE，具有山海两种景观，毗邻海上世界商务区；值得称赞的还有其园林的设计，建筑空间和自然环境相互融合。项目拥有半地下生态会所，看楼通道也是设置在地上。山海景兰溪谷的园林设计是一个很大的优势。不过二期四面都