居住小区一期(1、2、3 号楼)项目可行性研究报告

目录第1章总论311项目背景与概况312主要技术经济指标713问题与建议8第2章项目投资环境与市场研究921投资环境分析922区域房地产市场分析1123销售预测1524营销策略19第3章建设规模与项目开发条件2131建设规模2132项目概况现状2133项目建设条件22第4章建筑方案2641设计依据2642项目设计主题和开发理念2643项目总体规划方案2744建筑设计2845结构设计2946给排水设计30第5章节能节水措施3251设计依据3252建筑部分节能设计32第6章环境影响评价3361编制依据3362环境现状3363项目建设对环境的影响3464环境保护措施34第7章劳动卫生与消防3571指导思想3572职业安全卫生健康对策与措施3573消防设计36第8章组织机构与人力资源配置3881组织机构3882人力资源配置38第9章项目实施进度3991项目开发期3992项目实施进度安排3993项目实施过程控制措施39第10章项目招投标41101工程项目招标投标概述41102工程项目招标投标因素分析42103招标依据44104招标范围44105招标方式44第11章投资估算与资金筹措45111投资估算45112资金筹措45第12章财务评价47121项目评估依据47122财务评价基础数据的选择47123财务评价47124不确定性分析48第13章社会评价49131项目对社会的影响分析132风险分析50133社会评价结论51第14章研究结论与建议52141可行性研究结论52142建议52第1章总论11项目背景与概况中原工学院教职工公寓2、承办单位概况单位名称单位性质有限责任公司注册资金单位住所业务范围房地产开发、销售随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高，房地产开发业经过近十年的发展已经成为我市经济发展的支柱产业之一。特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增长，我市房销售市场进一步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长的重要拉动因素。、项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约152个百分点。郑州房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15，城市化水平将提高到36左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。项目对城市建设将起到促进作用郑州作为新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在中原区域经济中领先地位更加突出，对全省各地都具有较强的辐射力。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为郑州市政府特别关心的问题之一。同时，随着郑州经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。教职工公寓项目对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。建设中原经济区，龙湖宜居教育城的需要。作为郑州都市区建设的一个城市组团，南龙湖宜居教育城建设正在快速推进。南龙湖宜居教育城是郑州市“十二五”期间重点建设项目，位于郑州南11公里的新郑市境内。据悉，目前郑州一中、郑州外国语学校、郑州六中和郑州十一中等6所中学的规划、选址和立项等工作已完成。南龙湖宜居教育城是郑州市“十二五”期间重点建设项目，位于郑州南11公里的新郑市境内。总体规划面积138平方公里，起步区规划面积22平方公里。已经完成了双湖大道、机场大道、中山路和龙湖大道的道路升级改造，并启动了学府路等四条道路及黄河路、学府路大桥的建设工程。全面展开对城市主干道、广场、街心游园和农村防护林、生态廊道、村庄等绿化美化工程，8个街心游园和3个文化广场已陆续建成。文化气息浓厚，陶冶身心。可行性研究报告编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。12主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积20,93672规划总建筑面积65,9134721其中住宅建筑面积47,652322其中12层商铺建筑面积7419123其中地下停车场建筑面积108423建筑密度2444容积率2635绿地率3836项目总投资万元11,650447财务净现值万元3,001068财务内部收益率73869静态投资回收期年08310动态投资回收期年088第2章项目投资环境与市场研究21投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策11年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长114。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长37；第二产业增加值121,381亿元，增长134；第三产业增加值96,328亿元，增长114。第一产业增加值占国内生产总值的比重为117，与上年持平；第二产业增加值比重为492，上升03个百分点；第三产业增加值比重为391，下降03个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长248。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长311；第二产业投资51,020亿元，增长290；第三产业投资64,928亿元，增长232。全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长302，其中商品住宅投资18,010亿元，增长321。商品房竣工面积58,236万平方米，增长43。商品房销售面积76,193万平方米，增长232，其中商品住宅69,104万平方米，增长247。中央经济工作会议将12年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨69；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素中原工学院（原郑州纺织工学院）是以工为主，以纺织服装为特色，工、管、文、理、经、法多学科协调发展的普通高等学校。学校位于河南省会郑州市，分南区、北区和西区三个校区，占地面积1460亩，建筑面积572万平方米，校园环境优美宜人。现有教职工1463余人，其中专人教师926人，具有高级职称的教师429人，具有博士学位的老师181人。该项目有利于师生交流和老师的工作。区域房地产市场分析1、龙湖地产市场区域分布及特点行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在300040000元/平方米左右。2龙湖房地产市场特征分析房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高。销售预测1、项目需求分析本项目所在地区是龙湖最大的一个区,人口众多,交通发达,。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处滨水河边，与风景优美的沿江风光带唇齿相依，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目标群定位本项目规划为龙湖地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下教职工包括青年，老年和儿童。2、销售收入预测项目销售价格定位根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于2700元/第3章建设规模与项目开发条件拟建地点本项目位于，自然环境优越，道路交通便利。预期目标项目拟在占地面积20,9367平方米的土地上，建设总容积率为263，建设密度为244,总建筑面积为65,91347平方米的3栋13号楼高层电梯住宅房（其中住宅面积47,6523平方米，12层商铺面积74191平方米，地下停车场面积10,842平方米）。主要建设条件该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。1、地点与地理位置隶属新郑市，位于新郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，北靠郑州市郊区，距郑州市区11公里，距郑州新郑国际机场18公里。地理坐标为北纬34333439，东经1133511344。总面积为97平方公里，镇区面积19平方公里，是全市面积最大的乡镇。自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业风水宝地。2、土地权属类别和土地状况本项目土地的开发建设规划，已经郑州市规划局审议通过。3、地形、地貌、地震情况地处伏牛山余脉，地势西南高，东北低，平均海拔高230米，西部属浅山丘陵岗地，有泰山和梅山，十七里河和十八里河自西南流向东北，沿河建有古城、后胡、山后杜和林锦店水库等。全境为小丘陵岗地，属北温带季风性湿润气候区。4、交通运输条件107国道、102省道纵贯南北，郑州西南绕城高速、郑尧高速穿境而过，与京广铁路、京珠高速公路、新郑机场相邻。郑州市规划中的郑州地铁2号线、BRT城市公交线路终点站都设在龙湖镇区，近期开建的郑州市区紫荆山南路扩建连接航空港的快速通道将穿越龙湖镇区，郑州大学路至107国道、未来路至机场高速通道，使龙湖镇与郑州市区紧密地融为一体，交通优势更加凸显。龙湖镇距二七广场、郑东新区CBD仅需20分钟车程，距新郑国际机场开车15分钟即到。今年年底，随着花园口互通式立交的通车，西南绕城公路与107辅道正式会合，西南绕城公路和107辅道形成一个长约80公里的大圆圈，将城市围合，在郑州市外围形成完整的绕城公路。5、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。6、政策环境本项目的建设符合郑州市建设总体规划和郑州市区总体规划，带动经济增长。第4章建筑方案41项目设计主题和开发理念在项目整体规划上，动静结合，休闲娱乐为一体，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。42项目总体规划方案1、规划设计原则挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。独具特色的水系布局。以水系环绕，居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到岸边，真正做到景观的均好性。更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，物业类型较为多样。43建筑设计1、主要规范及标准建筑结构荷载规范GB500092001建筑地基基础设计规范GB500072002混凝土结构设计规范GB500102002建筑抗震设计规范GB500112001建筑桩基技术规范JGJ9494地下工程防水技术规范GB501082001砌体结构设计规范GB500072002高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002高层建筑箱形与筏形基础技术规范JGJ699建筑地基处理技术规范JGJ792002人民防空地下室设计规范GB5003894钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51932、建筑风格及立面特点依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格。3、建筑户型特色细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。44结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型6层以上的多层住宅采用框架结构，46层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。第5章环境影响评价51编制依据1污水综合排放标准GB89781996；2城市区域环境噪声标准GB309693；3地表水环境质量标准GHZB11999；4大气污染物综合排放标准GB1629796。52环境现状1、气象温带大陆性气候，有干湿两季。53项目建设对环境的影响项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。54环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规范。2、设计原则建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。第6章组织机构与人力资源配置61组织机构项目经理管理部办公室技术部财务部工程部销售部62人力资源配置第7章项目实施进度71项目开发期2013年1月至20年6月为项目主体工程建设期。72项目实施进度安排项目总体工期时间为年，从年1月至年6月。年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；9年2月，13号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；年4月，13号楼公共停车场建设主体完工；年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。73项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种1建立项目实施进度报表；2派出常驻人员，现场进行检查；3定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第8章投资估算与资金筹措81投资估算1、法律依据、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；、国家发改委投资建设项目可行性研究指南（试用版）；、中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价；、国家发展计划委员会、建设部工程设计收费基价表；、中华人民共和国土地管理法；、中华人民共和国城市房地产管理法；、中华人民共和国国家标准GB/T185082001城镇土地估价规程。2、投资估算结果项目总投资为万元，包括工程费用7万元，前期费用万元，土地费用万元,报建费万元,监理费万元,设计费万元,不可预见费万元,销售费用万元,建设期贷款利息万元，详见附表一总投资估算表82资金筹措1、资本金筹措本项目自筹资本金为万元（约占总投资的74），全部用于本项目的开发和建设。2、债务资本筹措本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率756上浮40计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。3、资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。本项目开发投资的资金来源有两个渠道一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35及以上，本项目自有资金8,65044万元约占总投资的74，向金融机构融资3,000万元约占总投资的26，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况如下表所示投资计划与资金筹措表单位万元项目2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年合计一、总投资20847679331716325111650441、固定资产投资20847677744115246511383822、建设期利息158761078626662其中长期借款利息158761078626662流动资金借款利息二、资金筹措20847679331716325111650441、自筹资金2084764933171632518650442、借款300000300000其中长期借款300000300000短期借款第9章财务评价91项目评估依据1、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（第二版）；2、国家现行的财税制度和有关法规。92财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；营业税税率为5；城市维护建设税按实际缴纳增值税7计算；教育费附加按实际缴纳营业税的3计算；所得税税率为25。折现率的设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10；第10章社会评价101项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面1、引进先进的住宅开发理念，推动龙湖房地产业的发展2、开发精品社区，提高住户的人居水准本项目将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境。3、发展龙湖经济，从实质上提升区域价值102风险分析1、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，