海南西海岸前沿大酒店项目收购可行性分析报告

海南西海岸前沿大酒店项目收购可行性分析报告广东慧谷城市策略有限公司二00七年十月八日目录第一章项目概况1、1项目地理位置1、2项目定位1、3项目主要技术经济指标1、4项目出售方式与价格1、5项目转让提出的背景1、6项目可行性研究的依据第二章项目宏观投资环境分析2、1海南宏观投资环境分析2、2海口宏观投资环境分析第三章海南旅游业发展状况3、1海南旅游业发展状况分析3、2海南酒店业发展状况分析第四章海南产权式酒店发展分析4、1产权式酒店概念4、2海南产权式酒店分布4、3海南产权式酒店经营分析4、4海南产权式酒店主要个案分析第五章项目现状分析5、1项目背景5、2项目介绍5、3项目配套5、4项目可售产品分析5、5项目SWOT分析第六章项目的市场价值判断6、1影响项目未来发展的几个要素6、2项目的市场价值判断第七章项目整体收购后两种操作模式评估第八章项目操作建议8、1主题定位8、2卖点整合8、3价格预测与建议8、4项目启动前注意的事项8、5入市姿态及推广时机8、6宣传策略8、7销售进度与资金回笼计划第九章项目财务评价第十章综合结论与建议第一章项目概况1、1项目地理位置本报告所陈述的对象为海南西海岸前沿大酒店项目，以下简称本项目。本项目坐落于海口西海岸最西端的盈滨半岛上，项目（盈滨半岛）虽然临近海口但地属于海南省澄迈县管辖，项目距市中心约20公里，目前距海口美兰机场车程40分钟。项目已建成并于2006年10月1日开业。盈滨半岛因其独特的半岛海湾，而成为现在海南少有的海滨净土，碧海银沙、白浪恋人，可媲美亚龙湾。盈滨半岛三面环山，成月牙形将海水包围在自己的怀中，地理构造的特殊造就了碧绿、清澈、无污染的盈滨半岛海水。一流的海水、一流的沙滩、一流的温泉，成为海口周边最好的休闲度假酒店之一。1、2项目定位本项目按照五星级酒店标准营建，集温泉、酒店、度假及会议等功能为一体，定位为纯粹而高尚的休闲度假天堂。项目聘请雅高酒店集团全程管理（以旗下品牌“索菲特”管理），不过雅高酒店集团已于2007年6月退出酒店管理。在全国旅游发展的大形势下，海南的旅游业步步升温，海南旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。目前，盈滨半岛区域内可以供给的滨海一线产权式酒店目前屈指可数，在此背景下，项目的定位一方面尽可能的提供给市场高品质优质服务的旅游房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、3项目主要技术经济指标土地性质住宅、综合用地使用权类型转让终止年限2066年12月10日总占地面积42408平方米总建筑面积27362平方米产权客房数量304套已售客房数量87套剩余客房数量217套可销售建筑面积15240平方米绿化面积80000平方米配套面积1400平方米中庭；中西餐厅800平方米；大堂吧117平方米；会议室5个889平方米；800平方米游泳池通过承租方式取得配套（20年经营权）SPA及温泉池1425平方米；KTV1341平方米；酒吧139平方米；健身房及娱乐室等293平方米层高8层容积率033绿化率731、4项目出售方式与价格出售方式整体转让出售价格人民币35亿元出价期限30天1、5项目转让提出的背景1、5、1据调查，项目自开业以来至2007年6月（索菲特品牌退出）期间每月均呈现亏损，月平均开房率在40以下，并不是象开发商所说的“除试营业首两个月外，其余各月均实现了现金流的平衡”。2007年7、8月份开发商“自管”经营获得赢利。1、5、2项目自2007年月份以来，剩余产权客房未取得销售，而且在所售出的87套物业中，已有15套业主提出退房要求，开发商未受理。1、5、3项目的部分产权归属尚不明确不明晰，而且一部分客房已作为银行贷款抵押。1、5、4项目配套尚未完善事项承租方式取得的娱乐中心内装修改造项目已完成约80工作量，预计于今年10月底完工；水上运动设施项目（游艇）的建设，仅完成10的工作量。1、5、5项目通过承租方式取得配套（20年经营权）的租金状况尚不知晓。1、6可行性研究的依据本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目分析以及项目的财务评价进行研究。第二章项目宏观投资环境分析、1海南宏观投资环境分析经济发展形势海南，中国最大的经济特区，经济发展渐入佳境，陆地面积34万多平方公里，海洋面积200多万平方公里，约占全国海洋面积的三分之二。2006年末常住人口83588万人，2007年上半年，海南特区的经济延续了近年来的快速发展势头，GDP同比增长幅度达155。表1海南近几年来经济指标时间GDP增长率零售总额增长率固定投资增长率20036983105191641082762622420047901210421923144322516720059036101268551343765115720061052431253083148425741222007上575371551714115619201128注数据来源海南统计局统计公报近几年来，海南经济生产总值都保持10以上的增长率，2007年上半年同比增长达155，在经济总量快速扩大的同时，海南经济呈现出速度、结构、质量与效益协调发展的格局。在产业结构上，第一、二产业增加值占GDP的比重调整到基本持平；在经济效益和质量上，地方财政收入和企业效益创建省以来最好水平，农民收入增速超过城镇居民收入增速；在需求上，消费增长快于投资增长，出口持续走旺。更可喜的是，今年上半年海南省固定资产投资增速比全国低131个百分点，而全省GDP、财政收入、工业企业利润、城乡居民收入的增速均高于全国平均水平。相关规划海南省海洋经济发展规划提出，在海南省社会经济发展规划框架下，确立“以海带陆，依海兴琼，建设海洋经济强省”的发展战略，积极参与区域经济整合与合作，实施滨海中心城市带动，形成以主导产业为骨干的海洋经济体系，以及“一环四带三区，阶梯式开发”的区域布局，使海南海洋经济实现跨越式发展，2020年实现海洋经济总量翻三番的目标，在全省GDP的比重超过30。规划提出建设特色突出、结构相对完整的海洋经济区域和开发区域。建设北部综合海洋产业带、西部工业产业带、南部度假休闲产业带、东部旅游农业产业带，以及南海北部海域、南海中部海域、南沙海域等三个海洋开发区域，形成“一环四带三区，阶梯式开发”格局。“一环四带”海洋经济圈包括本岛沿海县市临海30公里陆域及海南省海域使用管理的海域，总面积约4万平方公里。海南省十一五规划总体目标框架到2020年，全省生产总值达到3000亿元左右，经济综合实力显著增强，产业结构趋向合理，工业化和城镇化水平大幅度跃升，三次产业的比重趋近154540，城镇人口比例达到60左右，全省人均生产总值超过30000元。表2海南十一五规划主要预期指标“十五”完成“十一五”预期指标名称计算单位2005年预计年均增长2010年预期年均增长全省生产总值亿元90341013929第一产业增加值比重33329第二产业增加值比重252315第三产业增加值比重415395工业增加值比重18425人均地区生产总值元1099516155全社会固定资产投资亿元累计1408累计2440地方财政收入亿元847135150121城镇居民人均可支配收入元809084118878农村居民人均纯收入元30066140206年末常住人口万人825586729城镇人口比重45950单位生产总值能耗吨标煤/万元0931单位工业增加值能耗吨标煤/万元357268森林覆盖率55560注2010年生产总值、城乡居民收入按2005年价格计算。我省处在工业化初期阶段，随着工业比重明显提高，全社会能耗仍将处于稳定上升过程。、海口宏观投资环境分析经济发展形势海口市地图海口市是GDP从2002年的20459亿元到2006年初步统计的35006亿元，四年的时间里，增长了一百多亿元。数字的背后，是海口市的产业结构不断优化，农业综合生产能力和整体效益明显提高，旅游业日益兴旺，商贸流通业发展迅速，工业保持的强劲发展势头，综合经济实力跨上新台阶，海口市经济步入又好又快发展的快车道。2007年上半年海口市实现生产总值GDP完成18545亿元，增长131，比上年同期提高21个百分点。全市地方财政总收入4013亿元，比上年同期增长208。其中，第一产业完成增加值1383亿元，增长81；第二产业完成增加值5162亿元，增长184；第三产业完成增加值120亿元，增长112。表3海口市近几年来经济指标（单位亿元）时间GDP增长率零售总额增长率固投增长率20032381813686141131049121200425301132101021731192815420053013512113845145137171502006350061291613516515823154注数据来源海口市统计局统计公报，其中2003年GDP含农垦相关规划海南城市总体规划把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。到2010年，全市国内生产总值达到530亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前率先基本实现全面建设小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，全市国内生产总值达到1390亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境的优势更加突出，初步建成在国际上具有一定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。海口西海岸规划以“海口碧望角，热带九花园”为主题的规划设计方案，勾勒出了西海岸未来绿色海滨旅游圣地的形象。海口市总体规划海口未来的发展定位为“突出沿海，向西翼拓展”，确定西海岸“一带三中心”的功能定位，即西海岸黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、高尚娱乐中心，并具有一流的生态景观、一流的建筑景观和一流的功能配套。海口西海岸规划蓝图在海口市城市总体规划的指导下，海口城市化建设，海口经济发展将迎来高速发展机遇。而海口西海岸规划的制定，海口西海岸控制性详细规划出台，将充分发挥海口海洋优势，加速海口旅游业、酒店业、房地产业发展。第三章海南旅游业发展状况、海南旅游业发展状况分析在过去的20年，随着中国经济持续升温和人民生活水平的提高，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。海南通过确立和实施“一省两地”的产业发展战略，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。经过多年的培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，初步具备了年接待游客2500多万人次的能力,在全国的综合排名也由建省前的26位上升至15位。随着大企业、大航线的引进，以及对旅游市场“四黑”的大力整治，海南旅游业扭转了“旺丁不旺财”的局面，正逐步进入“四高”轨道即旅游收入的增长高于游客的增长；境外游客的增长高于境内游客的增长；高端游客的增长高于低端游客的增长；散客的增长高于团队的增长。据统计，2006年海南接待国内外游客160502万人次，同比增长58；其中海外游客6169万人次，同比增长4283；外国游客4657万人次，同比增长7288。随着海南旅游市场秩序进一步规范，旅游服务质量和旅游收入也在不断上升。2006年全省实现旅游收入14143亿元，同比增长1310。其中国内旅游收入12357亿元，同比增长79；外汇收入229亿美元，同比增长7836。近年来，海南不仅在发展旅游业中逐步整合优化传统的观光旅游项目，而且根据旅游资源特点和不断变化的市场需求，精心营造旅游热点，突出发展休闲度假、会议旅游、节庆活动等能充分体现海南自然、文化历史特色的各种专项旅游产品，有效提升了旅游产品竞争力。一些特色旅游项目在国内已有一定影响，取得良好的示范性作用。如南山文化旅游区，是集海南生态文化和历史文化为一体，档次较高、特色鲜明的旅游观光景区；以亚龙湾国家旅游度假区为代表的一批建筑风格各异的度假休闲酒店群落成了国内游客冬季避寒的首选度假之地；博鳌亚洲论坛的成功举办，为海南会议旅游的兴起和会议层次的提高树立了良好的典范；包括台达、亚龙湾、博鳌在内的省内16家各具特色的海滨型、山地型高尔夫球场的分布密度在国内省市中名列前茅。景区（景点）的建设明显加快，目前全省共有49处景区（景点），其中天涯海角、南山旅游区等7处景区（景点）已被评为国家4A级景区（景点）。与此同时，全省的旅游基础设施建设日趋完善，尤其是旅游发展的交通“瓶颈”制约进一步缓解，旅游点的可进入性显著增强，在交通、通讯、水电供应等方面，基本能够满足现代旅游业发展和国内外游客的需要，初步形成了协调配套、功能齐全的旅游设施供给体系。海口、三亚等五个城市也因此而先后获得全国优秀旅游城市称号。海南旅游业在快速发展的同时，也存在这很多问题。首先是海南旅游产业经济基础薄弱，作为支柱产业的直接效益尚未凸现海南虽是旅游资源大省但还不是旅游经济强省，旅游产业作为支柱产业在全省经济总量中所占的比重较小，旅游接待人数和收入虽年年递增，但收入总量并不大，旅游经营是粗放型而非质量型。同时，地区发展也不平衡，旅游企业和旅游景点主要集中在东部沿海和海口、三亚等市县。海南旅游企业大部分规模偏小，经济基础薄弱。相当多的旅游企业负债重，流动资金缺乏、市场竞争能力较弱、抗风险能力差。其次、海南旅游企业经营管理体制存在的问题一方面，虽然旅游行业是我国改革开放的先导，是始终和国际接轨的行业，但由于内部管理体制与市场经济发展不相适应，旅行社业一直处于“弱小散”状态。突出表现为海南旅行社中个人内部承包、“部中部”的现象较为普遍，内部承包使得旅行社设立的准入门槛相对降低，经营许可形同虚设。另一方面，从经营机制看，由于旅行社内部管理松散，人员变动较多，旅行社的相当部分从业人员为追求短期效益，急功近利，对企业的长期发展关心较少，对新产品开发和新市场开拓也不想有更多的投入。形成低层次价格竞争，造成旅游服务质量的不稳定，导致经营风险集聚，因违规操作引发三角债等经营纠纷时有发生。短期经营行为严重影响旅行社的信誉和进一步的发展，而由此形成的恶性削价竞争则是导致当前旅游市场混乱诸多问题的根源。其三、旅游产品的无序开发海南虽然有旅游总体规划，但由于缺乏具有实际操作意义的配套实施细则，在旅游产品研发方面存在对客源市场的具体定位较模糊，对市场供需变化的反应不及时等问题。一些景点的开发建设缺乏远期发展规划，投资经营者不是靠旅游产品的吸引力和提供优质服务来吸引客源，参与市场竞争，而是靠提供高额回扣的竞争来争夺客源。这种不规范的竞争方式，使得一些颇具有潜力的旅游产品刚“问世”就“夭折”，严重制约了海南旅游产品的丰富和完善。海南旅游经过多年发展观光线路仍比较单一，许多旅游投资者开发的新项目由于挤不进这条单一的旅游行程，投资得不到回报，而影响到投资的积极性。旅游产品的无序开发冲击着正常运转的市场秩序，一些能代表海南特色的旅游资源难于得到开发，而淹没在众多低水平开发和靠高回扣拉客的产品中。但是随着海南旅游业相关规划的出台，此现象有望得到改变。其四、旅游行业管理不够完善应当说，海南旅游业市场经营开放度走在全国前列，市场化程度较高，但由于对全社会办大旅游的负面效应考虑不周，市场应变能力不强等诸多因素影响，致使海南旅游市场管理存在一些问题。旅游市场内部还不同程度地存在着业务操作不规范，低价格竞争、从业人员素质低、管理粗放、服务质量差等问题；“黑社”、“黑车”、“黑导”、“黑店”等现象屡禁不止，影响了海南整体的旅游形象和投资环境，妨碍国内外知名旅游企业进入。其五旅游宣传促销力度有待加大海南作为一个新兴的、远离客源市场的旅游目的地。市场营销对加快旅游产业的发展具有重要意义。但由于政府财力有限和本省有实力的旅游企业不多，宣传促销的资金投入较少，难于形成较为系统、长久和较大规模的促销。由于对旅游促销对象缺乏详尽了解，对国内外旅游者的不同旅游需求进行有针对性的产品促销宣传活动相对较少，宣传促销手段和办法还比较单一，旅游形象宣传与产品经营常常相脱节。一些节庆活动重形式而轻内容，短期热闹一阵，长期效果就不明显。同时，有经验的宣传促销人才缺乏，也使得旅游宣传促销难于出新、出彩。一些旅游热点地区没有充分发挥当地主要旅游产品的辐射作用，在产品包装策划宣传时，没有把周边县市旅游产品很好融入组合包装，形成有机整体，客源共享度低。、海南酒店业发展状况分析自1988年海南岛建省以后，酒店业经过了两次大发展。第一次上世纪九十年代房地产泡沫时期，大量资金投向旅游业，酒店数量急剧膨胀。第二次是近两年房地产复苏，大量资金再一次集中转向宾馆酒店。截止2006年底，全省星级酒店有266家，五星级酒店32家（其中海口共有64家星级酒店，五星级酒店5家，四星级酒店13家）。海南是国内除北京之外，拥有五星级酒店最多的省份（北京五星级酒店45家，上海31家）。旅游部门综合反馈，全省酒店平均客房出租率在50左右，酒店业接待能力超前15年。海南省酒店业的布局和发展状况格外令人关注。随着海南旅游业飞快发展而兴起的一股高档度假酒店高潮，使得海南酒店得到空前发展，结果是市场严重供大于求，酒店开房率连连下降，酒店房价一再下降，除三亚亚龙湾部分酒店外，整个酒店业处于亏损状态，海口赢利的酒店曲指可数，团队价格低到外地人都不敢相信，尽管旅游主管部门一再用酒店保护价来使酒店业能平稳发展，但哪一次都很难执行下去，因为市场是无情的，海南酒店的商务客源少，主要以旅游团为主。海南是国内经济欠发达地区，商务客人并不多，再加上来海南的游客中，境外客人占的比重很小（仅有6）。因此，市场对豪华酒店的需求其实很有限，市场更需要的是拥有实用的客房、优质的服务和价格较低的经济型酒店。但目前海南符合这样条件的酒店少之又少，三星级或同等水平的旅游饭店虽然近100家，但这些酒店大多为上世纪九十年代所建，设施普遍老化，服务差强人意。海南酒店业的整体市场前景并不乐观，但是，仍有部分酒店值得期待。这些酒店或因为定位准确，或因为具有某些特别优势，将会脱离“大盘”走出相对较好的行情，成为海南酒店业的最后赢家国内外酒店管理集团投资和管理的酒店。集团化连锁经营是国内外酒店业发展的大趋势。专家预测，全世界的饭店最终将有60会成为国际连锁饭店集团成员。近年来，国际酒店管理公司纷纷登陆海南。它们的进入提升了海南酒店业的整体形象和管理水平，而它们自己也成为海南酒店业的赢家。由喜达屋管理的三亚喜来登大酒店是目前海南经营最好的酒店，也是喜达屋亚太区最好的酒店，其他如凯莱酒店业绩也不俗。国际国内酒店管理集团之所以能够胜出，除去本身一流的管理水平、强大的客源支撑外，与国人“崇洋崇大”的心理也有一定关系。价廉物美的经济型酒店。近年来的统计表明，目前来海南的境外游客只占全部游客的6左右，而海南作为经济欠发达地区，商务客人本来就少。因此，来海南的游客仍将是普通游客为主，将目标市场定位于高档客人只能是一厢情愿。海南五星级酒店48这一远低于三星级酒店的客房出租率表明，海南酒店市场更需要的是拥有实用的客房、优质的服务和价格较低的经济型酒店。可以肯定，经济型酒店特别是全岛连锁、全国连锁的经济型酒店最终将取代现有三星级或同等水平的酒店，成为海南旅游市场的主打酒店。大型综合性饭店。大型综合性饭店的一个显著特征，在于它们具有较大的规模，有很多风格各异的餐厅和健全的休闲娱乐设施，客人不必走出度假村，就能够获得所需的任何产品及服务。海南回头客多，回头客令大型综合性饭店成为必要，因为对回头客而言，该看的地方都去过了，剩下的就是在大酒店里享受温暖的阳光、洁净的空气和进行各种休闲活动，小酒店显然难以满足客人的这种需要。由于海南公共旅游设施极不完善，因此，大型饭店将具有很好的开发前景。经营规范的家庭旅馆。近两年来，海南尤其是三亚的家庭旅馆发展迅速。海南旅游季节性强，游客的分布很不均衡，旺季房间不够，淡季房间又大量空置，这给家庭旅馆以较大的生长空间。对于经营者而言，家庭旅馆可以采取旺季开门迎客淡季则季节性暂时停业的经营方式，再加上家庭旅馆一般不需雇用固定员工，成本可以控制到最低只要开门就能赚钱。而对游客来说，既能充分体验家庭生活的温馨气氛，价格又便宜，吸引力自然不言而喻。第四章海南产权式酒店发展分析、产权式酒店概念产权式酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型的房产投资和消费模式，根据其用途,又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度假酒店主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而产权式商务酒店则主要分布在大都市的CBD中心，其本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。对于投资者来说,既可以直接获得收益，又可以到不同国家，到世界各处名胜休闲度假。产权式酒店上世纪70年代产生于美国，90年代引入我国。深圳在国内最早引进了产权式酒店概念，海南则在1999年底率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心（后更名为海南皇冠假日滨海温泉酒店）推向了市场。其后，这两年国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。、海南产权式酒店分布和发展现状产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代，在风光迤逦的阿尔卑斯山下，产权式酒店开始兴起。根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地的产权式酒店即属于后者，而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。由此可见产权式酒店一般分布在黄金海岸等旅游圣地或发达城市商务中心。产权式酒店作为旅游产物，旅游资源丰富的地方，酒店可以保持较高的出租率，这可以让业主相信具有投资价值。而从旅游资源丰富和全年旅游季节长度两个方面看，海南都具有明显的优势。海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，在长达1528公里的海岸上遍布可以开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源，岛上终年气候宜人，年平均气温2325C，长夏无冬。四季均适宜旅游。适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地，如三亚市的亚龙湾、鹿回头、大东海、天涯海角，海口市的秀英海，文昌县的清澜湾，琼海市长坡，铜鼓岭南北海岸，陵水县猴岛，东方县鱼鳞洲等。沿海还有火山爆发奇观（如琼山水下村庄和马鞍岭熔岩洞穴等）与红树林海岸景观。旅游资源极为丰富。海南作为中国的海岛省，海洋旅游资源丰富，因此也成为中国产权式酒店的发源地。海南产权式酒店主要分布在海口和三亚，主要集中在三亚，在三亚主要集中在三亚亚龙湾区域，三亚海航产权酒店、三亚天域度假酒店、三亚华宇皇冠假日酒店等都集中在亚龙湾。海坡度假区的三亚海航度假酒店等。此外还有天泽海韵、天福源等一批产权式酒店在动工兴建。华宇皇冠假日酒店作为亚龙湾内首家产权式酒店，在2003年10月底正式开盘销售。这家占地约160亩、总投资人民币5亿多元的酒店将由已拥有亚龙湾一家五星级酒店的洲际酒店集团负责管理。同是产权式酒店的天域酒店二期项目则与之隔路相望，预计将于今年竣工营业，目前已停盘。在海南的万宁、陵水等地，尽管当地旅游热潮不如三亚，也有产权式酒店已经完工或在动工兴建。今年上半年以来，海口银达商务酒店、三亚华宇皇冠假日酒店、香水湾产权度假酒店等新一批产权式酒店问世。随着海南“健康岛”、“阳光岛”知名度越来越高，海南的产权式酒店还会越来越多。应该说，海南独特的地理位置和优越的环境、气候、景观、人文条件非常适合发展产权式酒店等旅游房地产。海南也完全可能由工业经济时代的“火车尾”一跃而成为生态经济时代的“火车头”。但目前旅游房地产存在的问题不容忽视。而海南存在的此类问题在中国又具有一定的代表性和警示性。、海南产权式酒店经营分析据调查了解到，海南在售产权式酒店销售状况良好，截至2006年底三亚海航产权酒店一期共230套，约售出115套，已经开始卖二期；三亚天域度假酒店共360套，约卖出330套；销售形势喜人。在众多的地产项目品类之中，产权式酒店因为售价高，回报惊人，开发商纷纷将宝贵的滨海地用于开发产权式酒店。以三亚的产权式酒店天福源为例，一些业内人士评价其建筑外观、材料、施工等，只能算是一般，然而其平均售价却高达每平方米1万多元。与同档次的公寓楼相比，价格高出两倍多。但是风险和收益是一对孪生兄弟。产权式酒店尽管有着诱人的高额投资回报，但风险也与收益并存。产权式酒店客房的产权虽然已经卖给了个人，但在很长的时间里，它不是小业主的居所，而是作为酒店客房经营的。这种出卖使用权和所有权的方式实际隐含着很大的经营风险。事实上，国内真正成功的产权式酒店只有寥寥几家，失败的例子却不胜枚举。据了解，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，且仍有增加的趋势。由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，并且国家建设部曾经明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，使得中国产权式酒店发展之路走得有点别扭，就连产权式酒店是什么东西、合法不合法都有争论，开发商各行其是、肆意违约的现象更是大量存在，终端投资人业主的权利确定与权益保护问题日益突出。当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则及有关司法解释，但仍不足。必须尽快出台相关法律法规。同时，海南也已经意识到，海南岛作为一个整体区域单位，又是全国的生态省试点，产权式酒店的绝对数量必须限制，否则会同时导致生态系统破坏和不良竞争等恶性循环。产权式酒店不能谁想上马就上马，必须达到一定的品质标准才能上马或转型，更不能逢“湾”都建产权式酒店。海南省人大及其人大常委会具有地方立法权，在国家统一的专项法律法规出台之前，完全可以先行颁布实施专项地方性法规加以规范。保持一批原生态海湾、景区对海南来说已经刻不容缓。、海南产权式酒店主要个案分析项目名称位置建筑面积M2单价元/M2产权年限投资回报销售情况及推广模式三亚海航产权酒店三亚海坡旅游度假区4885园景房9000海景房1500040年委托管理合同每5年一签，海航根据酒店客房实际营利返还租金收益，同时书面承诺业主委托经营的回报率不低于6。一期共230套，约售出200套。已经开始卖二期亚太会议中心，目前没有售出上海戴得梁行代理三亚天域度假酒店三亚亚龙湾50160均价25000海景房4000050年委托管理合同每3年一签，委托年限30年。酒店客房实际收入的40返还业主，年终提供酒店年报，业主可通过业主委员会聘请会计事务所核查。共360套，约卖出330套，开始卖三期别墅，已经卖出10主要向代理公司（不祥）和住客推广三亚华宇皇冠假日酒店三亚亚龙湾4911614000起海景房2200040年签定委托管理合同每12年一签，酒店根据客房实际收入返还业主租金收益，年回报率不低于1013。共500套，约卖出300套；传统的坐销，等上门客海口皇冠假日滨海温泉酒店海口市江东新区琼山大道2560130001500070年单位年度利润分红该单位分红系数（该单位首次交易额/总面积的对应首次交易总额）可分配年度利润总额（由业主委员会决定）共338套，未售。最初找当地代理公司销售推广。但销售不理想，现定位为自己经营。上海三威力物业；深圳万科物业；香港美联物业。现经营状况不理想。（一）三亚海航产权酒店酒店简介三亚海航度假中心位于中国热带滨海名城三亚市海坡旅游度假区，近邻著名的风景胜地天涯海角，距南山佛教文化苑仅25分钟车程，离三亚凤凰国际机场10分钟车程，三亚海坡旅游度假区的第一家五星级滨海休闲度假酒店。三亚海航度假中心二期扩建工程位于酒店东侧，占地面积30亩，呈“人”字型三面临海，楼高五层，拥有海景客房230间。付款方式A一次性付款（享受97折优惠价格）B分期付款（享受98折优惠价格）C银行按揭（享受99折优惠价格）银行按揭可选择在海南当地办理，或邮寄按揭所需相关资料，委托酒店销售处代为办理。优惠政策酒店采用产权和时权结合的方式进行经营和管理，每年享受21天五星级酒店的免费入住权，其中有14天业主还可通过海航酒店集团及国际分时度假交换组织提供的连锁会员酒店进行交换，实现环球度假。除此以外，业主还可享受可享受海航内部职工待遇，任何时段机票五折优惠，业主享有订票定座待遇等诸多优惠。目前，海航集团已在海南（海口、兴隆、三亚、博鳌）、北京、上海、深圳、杭州等均拥有了自己的酒店。（二）三亚天域度假酒店酒店简介天域度假酒店座落于中国最南端的海南岛三亚市亚龙湾。酒店房间总数为360间，房型分别为高级园景房、高级海景房、豪华海景房、高级海景套房、豪华海景套房、豪华贵宾套房、总统套房等。酒店分别距三亚市区20公里，三亚机场40公里，海口市270公里。物业类型单间50M2，双套间100M2，三套间160M2，按套内面积计算。双套间及三套间均配有厨房。付款方式A一次性付款（享受98折优惠价格）B分期付款C银行按揭银行按揭需在海南当地办理，月按揭款可通过银行转帐办理。优惠政策酒店采用产权和时权结合的方式进行经营和管理，每年享受21天五星级酒店的免费入住权。（三）三亚华宇皇冠假日酒店酒店简介华宇皇冠假日酒店的投资方是山西最大的民营企业之一的华宇集团，总投资人民币5亿多元，由已拥有亚龙湾一家五星级酒店的洲际酒店集团负责管理。华宇集团取得了海南三亚亚龙湾国家级旅游度假区200亩产权式度假酒店的土地使用权。产权式酒店现已全面开工，计划年底具备接待能力。该项目分为两个部分一部分定位为国内成功人士的第三寓所公寓式产权酒店，建筑面积6万平方米，面向全国销售；另一部分定位为为亚龙湾度假区整体配套，具有鲜明热带度假特色和欧亚建筑风格，集购物、餐饮、娱乐和配套服务于一体的商业街，建筑面积28万平米。该项目的征地、立项、设计、规划、报建等工作均已完成，2003年年初已全面开工，预计2004年底具备接待能力。价格1424万元/M2，海景房22万元/M2，豪华园景房24万元/M2（可直接入泳池）物业类型单间49116M2，按套内面积计算，116M2的房型配简易厨房。产权年限40年付款方式A一次性付款（享受99折优惠价格）；B银行按揭银行按揭需在海南当地办理，月按揭款可通过银行转帐办理。（四）海口皇冠假日滨海温泉酒店酒店简介海口皇冠假日滨海温泉酒店位于海口市江东新区琼山大道，北向紧邻琼州海峡，海口市区较近，由美兰机场至酒店车程30余分钟，该酒店配套有亚洲最大的室内温泉疗养硬件设施，目标客户中境外人士占有较大比例。投资方为中国华源集团，酒店占地10万M2，是海口市出现较早的产权式酒店之一，该酒店从2001年12月底开始向外推介，当时房地产市场持续低迷，销售业绩一般，后来酒店取消作为产权式酒店销售的模式，转型为日常经营模式。价格当时售价基本为1200015000元/M2物业类型酒店标准间为主（现对原有完工工程增加挑台处理，最大限度利用海景）产权年限70年优惠政策酒店管理公司每年赠送投资者旅游淡季18天的免费入住权，该权益经过投资者的书面授权后，可以转赠；在酒店加入RCI集团后，该权益可以通过RCI度假交换计划，在RCI全球范围内的加盟度假村使用。近几年，海南的房地产业尤其是三亚房地产业慢慢脱离早期海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及海南尤其是三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注，三亚已成为海南省房地产市场发展的热点和中心区域。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房、产权式度假酒店大多数被内地人所购买。第五章项目现状分析5、1项目背景上海前沿控股联合法国雅高酒店管理集团在2004年11月8日新闻发布会上发表声明雅高国际集团将开始管理其中国境内第一个产权酒店海南西海岸索菲特前沿大酒店，国际著名酒店管理集团在中国第一次涉足产权酒店的管理，这在业界引起广泛关注。但在2006年10月1日开业至今不足一年，因为项目连续出现亏损，员工工资拖欠，后续支持不力，雅高国际集团宣布退出本项目，在酒店行业中造成了极大的负面影响。5、2项目介绍项目位于海口西海岸盈滨半岛位于海口市西北部滨海地带，全长22公里，呈带状型，是海口“突出沿海、向西翼拓展”城市发展战略的核心。项目离海边只有50米，海景十分壮观；有超大观景露台，还有规划中的游艇、SPA和超大泳池配套设施；更有源自地下850米的温泉水，直接引入每个房间。这种配套，一般产权酒店很难具备。项目面对大海的全景海景房项目鸟瞰夜景图5、3项目配套设施5、3、1项目周边配套在项目的西边为在建中的世界首尊海上金玉大佛45公里至南泰鳄鱼湖动物园5公里至海南月亮湾高尔夫球会酒店附近曾经辉煌的永庆寺正在修复，海上六项吉尼斯记录的海上金佛将于年底建成，建成之后，盈滨半岛正在成为东南亚观光信徒的重要选择。附近三个大型高尔夫球场带来的大量日韩等境外球客，这些也将形成非常独特的酒店客源。项目东边为金鑫足球训练地酒店附近的金鑫足球集训基地的每年数十支国家甲级球队的来到，确保了酒店每年有23个月的时间达到连续较高入住率的机会。5、3、2项目内部配套设施酒店设施篇前厅实景照片酒店设施篇甘露吧NECTARBAR位于酒店大堂，提供各式鸡尾酒，饮料，及进口雪茄酒店设施篇里维埃拉宴会厅酒店设施篇里维埃拉宴会厅RIVIERAGRANDBALLROOM实景照片酒店设施篇中西餐厅ABCCDA酒店设施篇走廊、内廷A海韵西餐厅户外B餐厅外景观水池C盈滨台中餐厅D海柳包房实景照片实景照片实景照片酒店设施篇酒店游泳池SWIMMINGPOOL规划篇配套娱乐设施世界排名第一的SPA管理品牌BANYANTREE在对酒店全面考察后决定管理拥有22个房间的超大SPA。海南西海岸索菲特前沿大酒店温泉水质检测报告水质清澈透明、无色、无溴、无沉淀物，达到医疗水命名标准，引用水矿化度小于1G/L，符合生活饮用水标准。游艇码头海岸平滩实景照片5、4项目可售产品分析客房装修实景项目设有客房304套，其中标准间159套，豪华间60套，行政房62间，套房22间，总统套房1间；其中90为海景房，10为园景房。正北向C区面积5080M2单价2000025000元/M2总价100160万元正南向D区已全部售完面积41427M2单价1280014500元/M2总价532623万元东北向B区面积6669M2单价1600020000元/M2总价106138万元西北向A区面积6674M2单价1550019400元/M2总价102144万元大堂宴会厅大海客房产品区位图（所标示单价为最早定价）正北海景房东北/西北海景房建筑面积5240M27966M2建筑面积6606M27428M2单价20000元/M225000元/M2单价15000元/M220000元/M2至尊套房A/B型建筑面积10752M211463M2单价15000元/M218000元/M25、5项目SWOT分析5、5、1优势离海仅有50米距离，拥有海口周边最好海水、海滩。90客房为海景房，房间平均面积达63M2，每个房间均设有露台，视野开阔，房间装修豪华且富有情调，硬件设施条件好。拥有海南最具规模的温泉SPA空间。项目是亚洲财富领袖俱乐部永久会址。地处被纳入海南省十一五期间重点打造的“盈滨半岛”地域，该区域按规划将被打造成一个具有国际水准的综合性滨海休闲旅游度假区。投资商拥有酒店内4600M2公建部分，给于业主充分的信心。每年定期组织业主联谊活动，就酒店运营管理、增值保值空间等问题及时与业主沟通。60年产权，10年回报；每年按照酒店客房利润的90与各个小业主进行分红。前三年承诺6保底回报，即前三年内按照上述计算方法分红不足6的年份，按仍照6分红。三年后按照上述计算方法分红。21天免费入住权。5、5、2劣势项目作为酒店运营的配套设施如酒吧、KTV和游艇等未完善，入住率偏低；不能够有效留住客人，回头客缺失，在目前娱乐配套不完善的条件下，项目的经营面临着很大压力。距离市区较远，周边生活配套严重不足，项目周边商业氛围较弱。区域交通落后，出行不便。90年代末的开发热潮致使周边诸多项目设施形成烂尾，影响区域投资信心。盈滨半岛未形成整体开发姿态，周边近一两年来无其他项目开发，现有的一些项目开发速度缓慢。5、5、3机会盈滨半岛位处的澄迈老城区将可能在未来被划入海口市的行政区域，是西海岸深渊度假区的核心部分；整体开发盈滨半岛是海南省“十一五”期间开发建设的重点项目。2006年初，山东鲁能集团与澄迈县签订土地开发框架协议，斥资百亿元开发盈滨半岛。盈滨半岛将建设成影视会展、佛教文化、旅游度假、康健娱乐、游艇运动、商务休闲、生活居住的“星光半岛”。澄迈老城区工业开发区是海南目前最大的工业开发区，另外按设想，海南最大的保税区将兴建在老城和马村的中间地带，如此，将给项目带来不可估量的利好影响。盈滨半岛是人们心目中被奉若神明的风水宝地，世界首尊海上金玉大佛坐落于此。项目在未来将成为其固定的主题旅游最佳居所。项目周边临近月亮湾高尔夫球场和金鑫足球训练基地，将给项目带来较为稳定的客源保证。盈滨半岛因三面环海而成为海南岛少有的海滨净土，具备休闲运动和旅游居住功能的先决条件。海口目前无较有影响力的产权式酒店在售，市场竞争压力较小。一流的海水、一流的沙滩、一流的温泉、毫无疑问的成为海口周边最好的度假酒店。临近省会城市海口的位置，让她以绝对优势吸引度假客源的同时又可获得众多的会务客源。海南拥有众多的海岸度假资源，但因为机场布局原因，唯有拥有机场的海口与三亚两个城市的海岸度假资源具有竞争力。5、5、4威胁雅高集团索菲特品牌经营不当退出造成极大的不利影响，后期15套已购房业主要求退房也造成不良的口碑。三亚优秀的海景资源和诸多的产权酒店业是本项目在客源上的竞争的重点；本项目位于目前海南产权式酒店发展的非热点和重点区域，与同为岛外购买客户的三亚各项目相比，价格敏感性小。项目目前存在的产权归属不明确和一部分客房作为银行贷款抵押存在的风险。除海景外，本项目目前并无实质性的经营亮点，吸客与留客的能力不强。海口先前的开发热度形成烂尾风潮致使投资产生畏惧。本地酒店业的地理位置较佳及经营日趋高档化，给本项目竞争形成压力。本地市场人口缺少，消费机率低，本地消费支持不足。开发商方面已售87套，将给项目的整体推出和业主协调等方面产生影响。国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大。外地操盘执行工作上的复杂性和风险。综合分析项目最大优势在于其优越的海景资源和客房的硬件条件；项目最大劣势是管理公司退出以及项目交通、生活等配套基础设施凸显不足和周边烂尾设施的负面影响；项目最大机会是盈滨半岛区域的未来利好规划以及海南的未来旅游发展潜力；项目最大威胁是项目客观存在的产权归属问题。第六章项目的市场价值判断6、1影响项目未来发展的几个因素6、1、1大环境分析一是度假概念逐渐成熟，商务旅行急剧增长。在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模，特别是城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。同时，随着我国经济的进一步发展，商务活动日趋频繁，商务旅行呈急剧增长趋势，产权酒店的经济实惠性及投资回报方式无疑对这一市场具有极大吸引力，其间蕴藏着无限商机。二是我国中产阶级层的增长，社会理财观念的转变；随着我国中产阶级的形成并迅速增长，社会理财观念现已发生了根本性改变，且随着银行利率经过3年中8次的调整，包括7次降息1次增纳利息税，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级的投资首选。且投资产权酒店的回报大大高于银行利息或国债回报。同时，比较其他投资品种，产权式酒店在年限、投资回报方式和升值、保值方面，都有着相对优势。6、1、2海南地产借势产权酒店成功突围海南因其独有的气候和环境方面的优势，如洁净的空气、冬季的阳光、沙滩避寒胜地、湛蓝的大海、热带植物花卉等生态环境，以及丰富的热带滨海旅游资源，已经被国家旅游局定位为著名的热带海岛度假旅游目的地，海南省政府也将旅游业作为海南的主要发展产业。而海南酒店业的现状也成为发展产权酒店的一个契机。据调查，海南的酒店业长期处于亏损经营状态，主要原因是市场无序竞争，各酒店房价明限暗降，而酒店经营成本又居高不下；且海南旅游淡旺季差别明显，在旅游淡季，大量客房闲置，造成资金浪费。这两个主要因素决定了海南酒店业整体亏损的局面。我们认为，产权式酒店这种模式的引入，一方面，可以使酒店闲置的客房资源按房地产的方式迅速收回投资；另一方面，可以提高酒店开房率，拓展客源市场，提高综合效益，具有不影响酒店正常经营和不需要酒店再投资进行客房建设、改造等特点，是解决海南目前酒店开房率偏低现状的一种低风险的可行方案。产权酒店为海南低迷的房地产市场带来了走出困境的希望。上世纪90年代，海南房地产开发热留给了海南一堆“烂尾楼”、“半拉子工程”和大量空置房。为盘活房地产，2000年以来，海南省政府以及海口市政府陆续出台了一系列盘活房地产的政策和措施，包括银行按揭、购房入户、降价、减免有关收费等等，这些政策和措施对刺激海南旅游房地产业、增加活力、走出低谷无疑会起到积极作用，但海南的房地产仍不为人们看好，不少外地客户谈及海南房地产时仍为之色变。对此，海南房地产业的兴起除了政府政策的推动以外，仍须从多方面入手，其中以其他产业的发展带动海南房地产不失为一个好办法。在这种背景下，产权式酒店这一“旅游房地产投资”的模式将会有效带动海南的房地产的突围。6、1、3西海岸和盈滨半岛的规划建设盈滨半岛位于西海岸的西边，海口西海岸规划以“海口碧望角，热带九花园”为主题的规划设计方案，勾勒出了西海岸未来绿色海滨旅游圣地的形象。根据2004年海口市的西海岸规划，海口未来的发展定位为“突出沿海，向西翼拓展”，海口市总体规划确定西海岸“一带三中心”的功能定位，即西海岸黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、高尚娱乐中