金丰易居-大上海城市花园答客问(doc 17)

上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部1大上海城市花园答客问1本案发展商资质、曾开发楼盘、获得荣誉、背景本案开发商上海鸿海房地产有限公司2施工单位资质、曾施工楼盘、获得荣誉、背景本案施工单位龙元建设集团股份有限公司曾施工楼盘港陆广场、环球广场、新联华大厦、由由大厦、汇嘉大厦、巴士大厦、丝绸大厦、上海书城、香樟花园、瑞南新苑、万科城市花园、复兴苑等高层建筑获得荣誉及背景持有中国方园标之杰委员会和德国TUV认证机构颁发ISO9002认证证书，得到过鲁班奖、白玉兰金奖、白玉兰奖、钱江杯、浦江杯、全国优质样板工程、上海优质结构工程等120多项，已获市文明工地，标化样板工地，创安工地等荣誉150多项连续六年十次荣获QC（质量管理）成果“国优”称号。年年被称为进沪施工先进单位（其中十次第一）。次次获得上海市施工企业综合考评前二名，信誉3A级企业。上海市优秀企业，上海市文明单位，上海市立功竞赛优秀公司，上海市跨世纪住宅建筑优秀施工企业，全国全面质量管理优秀企业，全国用户满意企业，全国质量效益型特别奖企业，全国优秀建筑企业。3建筑、景观设计公司简介本案建筑设计天津建筑设计院景观设计澳大利亚PDSI4物业管理资质、业绩、荣誉物业管理单位上海黎金物业管理有限公司。业绩、荣誉公司以管理商品房住宅小区和商务办公楼为主，先后承接了普陀区黎金苑、徐汇区科乐苑、徐汇区房产交易中心等物业管理工作，接管面积为20万余平方米，其中由其委托管理的徐汇区房产交易中心设施具有科学、先进、现代综合性多功能运作属全国上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部2一流，市委、市府领导数次亲临现场观摩，上海电视台、报刊等新闻媒体对此曾作了专题报道。2000年公司还被评为普陀区长风街道规范用工先进单位。5绿化率、面积小区绿化率55，总绿化面积为18000M2，集中绿化面积为6800M26容积率小区容积率2567会所小区有500M2的会所，有老年活动、儿童活动、阅览室、乒乓房、桌球房、健身房、托儿房、多功能厅8车位数、车位价格、租金底下车库有190个车位，地上50个车位每个车位售价约12万每个车位租价约500元/月9总户数、户型配比小区总户数为672房型配比房型户数（套）面积范围（M2）比例一房7352741085二房（小）145921002155二房（大）1551011142303三房（小）2411191493582三房（大）57150以上86复式1144015上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部310结构类型钢筋混凝土短肢剪力墙11建筑风格本案的建筑风格属现代主义简约风格。12抗震系数7级抗震13得房率多少，如何计算本案得房率8183得房率（套内建筑面积/单套建筑面积）X10014层高、面宽、进深、楼栋距层高1和229M，其余均为28M进深127133M面宽（M）起居室（厅）394042卧室32333639楼栋距（M）1535233526771003748715建材标准外立面面砖浅色基座仿石面砖深色上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部4门窗框深墨绿色彩铝玻璃淡浅绿色玻璃电梯德国“蒂森”高速电梯（制造商德国埃默森公司，“磁悬浮”承建商的合作伙伴）大堂地面花岗石/仿花岗石墙面大理石/仿大理石输电钢管、塑料管给、排水管UPVC16供电、供气供电标准小户型6KW，40安培，大户型8KW，60安培供气使用煤气17交房时间、工程进度本案交房时间为2004年3月工程进度拿预售证时2/3结构封顶2003年春节前所有建筑结构封顶18产权性质本案的产权为住宅个人产权19项目产品概况本案位于宜昌路以北、常德路以西、苏州河东南面、小区占地面积30980平方米、总建面积891554平方米，住宅建筑面积770882，由整个小区有6幢小高层、高层、为现代简约式风格、绿化率55、中央集中绿化面积6800平方米、小区沿苏州河河岸有近260米的景观步行道及亲水景观带。20小区智能化介绍A、安全防范系统上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部5周边检控系统、电子巡更系统、联网对讲系统、防盗系统B、信息服务系统宽带网络、电视二终端、二路直线电话C、物业管理系统设备监控、一卡通（含地下车库等）、电子公告物业管理及信息21产品优劣分析及解释优势A、苏州河南岸最后一个弯道的天然水景住宅B、小区两面被苏州河环抱，闹中取静，交通便利C、半封闭式小区，人车分流D、绿化率高，小区小桥流水进口，别有新意E、房型可选性多，各房型面积控制较好，布局合理，满足不同需求F、小区苏州河沿岸建有近300米绿化观景台和步行道G、小区正门宜昌路段将建有百米休闲街，购物和休闲两者皆宜H、步行8分钟即可到达交通主干道，规划中M7建成后，出行会极为便捷。劣势A、此地段以前的名声背景较差（药水弄）“药水弄”已是老黄历了，不值一提。况且上海有许多旧区改造成功的先例，例如周边的半岛、上青、光明等中高档楼盘B、交通较为不便闹中取静，空气污染度和噪音污染程度低，步行8分钟即可到达交通主干道，规划中的M7建成后，出行极为便捷。C、目前小区周围的环境较差由于苏州河两岸的整治，宜昌路段的违章搭建会一并上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部6拆除，小区前将改建成百米休闲街。小区建成后，周边环境将会随之改造。中远两湾城、半岛花苑就是最好的证明。D、周边的竞争楼盘多本案是真正的亲水楼盘，两面环水，闹中取静，市区稀有地段E、楼盘交房晚2004年3月只是最晚的交付期限，但不排除提前交付的可能性。我们的小区是一次性，整体的交付，当您入住后，享受完整的小区家园生活和亲水休闲生活，届时的周边环境会比您想象的更加美好。期房到现房一般升值在10以上，而地块的升值更是因地而异，苏州河明天的大动作将使地块升值潜力无限，您所等待的并非没有回报。比较周边的楼盘，我们楼盘的优势是即有绿地又坐拥苏州河景观，10的升值是看得见的。F、临近中学，环境较吵白天学生大多在教室内上课，晚上也没声音，不会影响居民生活，况且孟母还三迁。在这样朗朗书声的氛围中包含了文化的底蕴。G、目前小区5、6楼的前方有水处理泵站，对岸有环卫码头此水泵是雨水处理站，只在雨天时才工作，对居民生活没有影响。且开发商会在其周边种植一排山樟树予以美化，并可以阻隔它工作时产生的噪音。环卫码头是一定会被迁移的，政府规定在市区内不得设有环卫码头，并规定在今年底迁移。22交通24老西门常德路112万里小区人民广场138上海体育馆长寿新村68陕西北路乾溪路13提蓝桥曹家渡40长乐路华阳路上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部736鲁班路东新路708安远路桃浦七村63铜川路吴淞路866市光新村上海西站54江宁路威宁路563吴淞路轻纺市场106上海火车站上海西站206彭浦新村西康路550轻纺市场昌化路105昌化路真光新村768莲花公寓民立路316十六铺公交天山路922提蓝桥中山公园地铁站941虹桥开发区上海火车站M5环西大道华夏路（规划）M7祁连山路零陵路（规划）商配学校回民幼儿园、民生小学、回民小学、江宁学校（九年制）普陀中学（同济二附中）、长寿中学、海防中学、万安中学、市西中学、新会中学、普陀职工中专上海纺织职工大学、上海上海第二工业大学普陀分院、华东师范大学、华东政法大学医院静安区中心医院、同济医院、儿童医院、纺织第一医院、普陀区妇婴保健医院超市乐购、家乐福、华联吉卖盛、罗森、联华商场亚新广场、太平洋百货、不夜城商业圈、市百一店沪西店、开开商厦、市百四店、好美家、吉盛伟邦集贸龙泉集贸市场、普陀路菜场、安远路菜场、东新路菜场、铜川路水产品市场公园普陀公园、长寿绿地、西康公园、长风公园、静安公园、活水公园（在建）娱乐麦迪森KTV、燎原电影院、巨人保龄球馆、樱花保龄球馆、TOP保龄球馆、阳光浴场、静安区工人俱乐部、江宁电影院、亚新广场内KTV餐饮南华火锅、喜福会、全聚德、美林阁、必胜客、KFC、麦当劳、小肥羊、元博大酒店、沧浪亭、知味馆休闲缘圆缘、避风塘、力美健健身中心、静安体育中心、现代启示录、上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部8静安区工人体育场银行工行、上海银行、农行、华夏银行、中兴实业、民生银行、兴业银行、光大银行、浦发银行、建设银行邮电局普陀区邮电局长寿支局23周边市政动态市政改造苏州河沿岸规划中的交通M7规划中的绿化活水公园市政动迁常德路新会路24维修基金使用维修基金用于公共部分的维护（一次性费用）、包括外墙、电梯、屋顶、小区道路、绿化、变电、水泵等25物业管理主要条例待定26物业管理收费标准暂定为16元/M2/月27各种费用及计算、按揭、公积金00、保险费、契税、产证费、维修基金、入户前应交费用按揭首付20、贷款80公积金最高10万（补充公积金最高可至13万）保险费贷款额保险利率契税总价15产证费印花税万分之三抵押费纯公积金贷款100元组合或纯商业贷款200元合同登记费100元上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部9维修基金12953建面28阳台可否封闭、晾衣架可否搭建、套内墙体可否变动、可否私装防盗窗、门以上要求，政府有规定不允许操作，一至二层住宅安装防盗系统29垃圾箱、变电箱位置及如何处理垃圾箱竣工后环卫部门统一确认位置，变电箱可见小区平面图30空调、晒衣架位置有何规定、预留否已预留，空调位置在窗台下，阳台侧边31定金可否退、可否收小定、补足大定时间、首付签约（携带资料）定金不可退；小定视情况而定（补足大定时间）；首付签约5天内收取资料5天内32公积金如何查询、提取、抵扣公积金查询方式通过代办银行、根据客户提供公积金帐号电话95001100公积金提取每年四月、九月、银行可办理抵扣33开收据还是发票、有何原则开立发票34支付现金、支票、本票及规定待定上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部1035签定预售合同是否可以马上带走、是否可以一起去交易登记物业是否抵押签定预售合同不可马上带走，因为我们还需至发展商处签章后送至房产交易中心登记。客户可以和我司一起去办理交易登记。登记时如有抵押也已注销。36如何办理入住手续、是否办理了入住手续，不入住也得缴纳物业管费正式交付时由甲方统一安排分批办理入住手续，办理入住手续后，按新规定执行，次月开始缴付物业费。37物业管理费收几个月一般是预收三个月为准。38小区布局、绿化环境是否宣传所示全部与宣传相同，但不排除政府政府干预的情况出现（如苏州河旁的景观规划）39对口中小学及入学规定本案对口的小学及中学是明山小学、长寿路第一小学和同济二附中。40实测面积与暂测面积的合同约定根据“商品房销售管理办法”，面积误差在正负以内，则买卖双方按照预售合同确定的房款多退少补；面积误差大于的，超出部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房者；面积误差小于负的，购房者有权退房，或要求房地产开发企业双倍返还小于负部分的房价款。41延期交房的合同约定及解释上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部11详细请见合同42产权、合同上能写几个人名字、条件如何产权合同可写上家庭所有成员的姓名43竞争个案基本情况见附页44电话接听标准问答电话三声内接听“您好金丰易居大上海城市花园”进门须欢迎词“欢迎光临”（针对所有客户）以简洁的介绍词介绍楼盘的优点以吸引客户到现场，约定来访时间（问客户的空闲时间），根据客户需求看房。在广告期控制谈话时间的节奏碰到客户不断追问，可婉转留下电话，告知对方过后会打回电并详细介绍询问得知楼盘的渠道。45是否有代理及解释告知是金丰易居房屋销售有限公司代理，我们公司有良好的运作体系和管理体系，同时参与交房工作，免除您的后顾之忧。46期房、现房的优势期房的优势房价便宜选择性大有升值潜力质量可见性现房的优势看的到实景投资回报速度快即可入住47土地使用年限土地使用年限为70年上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部1248可否注册公司、挂牌、可否代为租赁管理目前不可注册公司，不可以挂牌。49付款方式有哪几种，是否有折扣付款方式分为一次性和贷款，一次性一周内首付20，二周内缴付75，交房时缴付5。贷款一周内首付20，余额可申请贷款。我们和银行有良好的合作关系，况且现在银行的放贷基本在两周内到帐，因此对于我们而言两种付款方式没有区别，因此没有折扣。50开收据还是发票，有何原则开立发票1现金支付，开具发票。2支票或汇票，先开收据，到帐后开具发票（凭收据换发票）。51顶层是否会漏水、过热怎么解决顶层有橡塑类防水层和隔热层（厚度620公分）52底层花园可否破墙停车不能破墙停车，因为安全达不到保障，同时也破坏小区内部的和谐。况且我们小区地下地上都有车位。53户型分析、如何装饰、布局届时有样板房。54靠电梯会不会有噪音本案安装的电梯是德国蒂森电梯，噪音极小。上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部1355临马路、轻轨是否会很吵临马路的宜昌路不是交通主干道，开发商会将其打造成一条百米休闲街。轻轨在苏州河的北岸，离本案较远，因此不会很吵。56室内哪些墙是可以拆除，装修时上、下水管及煤气管是否可以移动非承重墙可拆除，装修时水管可移动，但煤气管不可移动，届时物业公司将会有明确规定。57是否三表出户用的是分时电表吗是三表出户，安装的是分时电表。58500平方米的会所是否太小因为本案周边休闲娱乐场所十分齐全，开发商希望提供一个舒适、优美、清新的生活空间，所以减少了会所的面积，大力种植绿色植物，建造一个绿色家园。59主力客源的层次由于房价总价高，而且地块闹中取静，相对幽雅，主要客户为高收入白领阶层，我们还会针对教师搞些优惠活动，总的来说小区的住户居民的素质和水平相对较高。60周边规划的具体情况（强调规划中）市政府正大力着手苏州河整治和两岸的改造工程，本案是苏州河南岸最后一个弯头，政府要求发展商不但力求视觉效果的完美还需考虑到两岸的整体规划统一协调性，所以本案的景观成本较高。且规划中M7线路。61宜昌路休闲街的规划地面铺设广场砖，路两边绿化在开盘前将种植好。7号楼下的商上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部14铺将主要考虑居民的生活需求，6号楼下的商铺将以休闲娱乐为主，会设咖啡吧、精品店等。62对于泵站的拆迁此水泵是雨水处理站，只在雨天时才工作，对居民生活没有影响。且开发商会在其周边种植一排山樟树予以美化，并可以阻隔它工作时产生的噪音。63游艇路线码头位置规划中临近的两个游艇码头分别在活水公园和21世纪海岸广场64距附近车站，商业设施，医院等距离和时间步行至长寿路车站、亚新生活广场和纺一医院（普陀区人民医院）10分钟，距人民广场5KM，梅龙镇广场35KM，中山公园25KM65小区周边的治安状况宜昌路上有长寿路警署，并且周围都是很多成熟小区，且本案本身设有安保系统。66有无净水系统收费水管材质管道走向没有净水系统，水管使用UPVC，管道是地面走向。67景观道会间接影响小区居民的安全吗景观道两边进口都设有铁门，景观道北临苏州河，南与小区相通，与外界隔断，不会有安全问题。68可以安装卫星电视吗按国家规定不可以安装卫星电视。69华联吉买盛（新建）在何时开业班车时刻表班车的沿途路上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部15线5分钟的路程（澳门路，西康路），班车时刻表、班车的沿途路线见附件。702号楼和3号楼楼间距过近，会影响部分房源的日照吗首先我们的房子是符号国家建筑标准的，即在冬至日日照满窗1小时，平时可达到23小时，其次，35米的楼间距不是很近，可以得到足够的日照71东新路的环卫码头何时拆迁市政府苏州河规划中规定年内拆迁的，所以不用担心。72有没有菜单式装修目前没有，上海人喜欢追求个性化，有品质的房子，层次较高。若您需要，我们可以向您推荐装修公司。73你们的价格好象偏高了我们是苏州河南岸最后一个弯头的天然水景住宅，闹中取静，出入方便，我们的价格总体上与同类产品相比，价格是中偏低的，将来地铁开通后，将有很大的升值潜力。74外地在户工作人员的购房贷款有什么条件根据建行上海分行颁布的外省市人员申办个人住房商业贷款的试行规定，外地在沪工作的人员进行按揭购房必须符合以下的条件A具备建行颁布的个人住房商业贷款实施细则的基本贷款条件。B凡年满18周岁以上，具有完全民事行为能力，具有稳定经济收入来源，尚无本市常住户口的自然人，购买本市城镇新建内销商品房住宅，可申请住房商业贷款。C只要借款人所购住房属于房地产开发企业与该行各经办行上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO,LTD销售部16（部）签订商品房销售贷款合作协议范围的楼盘；或借款人所在单位已经建立住房基金，并