某居住小区房地产开发项目可行性研究报告

有限公司居住小区开发建设项目可行性研究报告编制单位20096目录第一章总论111项目背景112项目概况313可行性研究结论与建议10第二章市场需求预测分析1221宏观需求分析1222市宏观经济1323房地产市场分析1624房地产市场区域板块情况3725市场定位4726价格定位51第三章建设场址及建设条件5531项目建设地点5532项目建设条件55第四章建设方案5941建筑方案5942规划布局6243交通组织6444公共配套区域规划6645建筑风格及立面设计6946户型设计建议7047园林景观7248项目智能化设计8049用地平衡表及主要用地指标84410公用工程85第五章环境保护9051采用的环境保护标准9052建设地点的环境现状9053主要污染源及污染物9054主要污染源及污染物的治理9155环境投资概算91第六章节能9361概述9362节能措施93第七章劳动安全卫生与消防9471设计依据9472工程概况9473主要防火措施9474消防设备供电95第八章工程招标9781设计依据9782招标方案97第九章项目实施进度安排98第十章投资估算及资金筹措99101投资估算说明99102投资估算100103资金筹措101104资金使用计划101第十一章财务评价103111编制依据103112基础数据103113销售价格103114销售进度及收入104115税费率106116现金流量分析106116利润和利润分配108117资产平衡分析及资产负债分析109118敏感性分析110119盈亏平衡分析1111110财务评价结论112第十二章研究结论113第一章总论11项目背景111项目名称有限公司居住小区开发建设项目112开发建设单位概况1、单位名称有限公司2、单位性质3、法人代表4、法定地址5、单位概况113可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则1、编制依据（1）国家计委审定颁布的投资项目可行性研究指南（2002年1月）；（2）国家建设部审定颁布的房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；（3）建设单位提供的有关基础资料。2、研究范围（1）项目提出的理由与建设的必要性；（2）市场需求分析与建设规模；（3）建设方案；（4）投资估算及资金筹措；（5）财务评价。3、编制原则（1）先进性。在研究设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性；（2）科学性。在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越的建设条件和政府优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资；（3）全面性。在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。114项目提出的背景房地产业在国民经济中占有重要地位，温家宝2008年11月10日部署落实中央政策措施的七项工作中，明确提出对房地产行业定调，温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。另外地产行业对金融业的影响也是巨大的，为其提供广泛的信贷资源。地产行业的复苏能有效促进金融业的稳定。虽然目前受全球经济危机影响，中国经济增速减缓，全国房地产市场不可避免的出现疲软现象。而地产行业的走低最终受损的也只能是国家。目前中国政策导向已经出现变化，货币政策逐渐松动，楼市利好政策不断推出。种种因素的影响使得2009年房地产市场存有不确定性。在市场预期不明朗的前提下，资本介入谨慎，投资竞争降低，客观上利于开发成本的控制，同时，随着市场放量的减缓，市场供求关系有望出现调整，降低了市场运作风险，总体上预期收益前景看好。近年来经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为房地产市场持续而快速发展创造契机。作为二线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处于全国副省级城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。区作为市的老城区，为市的经济发展做出过卓越的贡献，时代变迁，市的经济重心已经偏向东南部，导致区的各项事业发展缓慢。为了恢复铁北区域的生机，市提出了大铁北改造计划，区的改造面积为937平方公里，占大铁北改造面积的506。区改造、建设、发展的主要目标和任务就是要举全市之力，着力建设“一个新城”、构筑“三大板块”、发展“五大产业”、打造“五园两区”，突出“六个亮点”，做到一年高起步，两年大发展，三到五年见成效。三大板块是工业板块、商贸板块、综合板块；五大产业是发展现代制造业、发展商贸服务业、发展现代物流业、发展农副产品加工业、发展房地产开发定业。本项目即以改造大铁北为契机，提出了开发长农公路以西、北环城路以北的100万平方米的区域面积，建设现代化的都市生活小区，改善区域居民生活条件，提高区域居民生活质量，促进区旧貌换新颜，新时期有的新的发展。12项目概况121项目建设地点居住小区开发建设项目位于市区，规划占地面积1平方公里，规划范围为。本项目为其中的1平方公里范围内的土地整理以及一期工程2237万平方米范围的居住小区开发，一期工程的范围为规划丙二街以东，长农公路以西、丙三路以南、北环城路以北的区域内，规划的市政道路丙四路将本项目分成两个区域。122项目建设规模1、总用地面积2237万（1）住宅用地面积43800；（2）商铺用地面积23310；（2）公建用地面积7600；（3）道路用地面积29654；（4）地上停车场面积29856；（5）公共绿地89480（含小品及景观）。2、总建筑面积4742万（不含地上停车场）（1）住宅建筑面积412084高层住宅建筑面积116518；小高层住宅建筑面积147780；多层住宅建筑面积147786。（2）停车位面积49025地上停车场铺装面积29856；地下停车库建筑面积19169。（3）商铺建筑面积35316（4）公建建筑面积7600换热站建筑面积400（2个）；开闭所建筑面积400（2个）；水泵房建筑面积200（2个）；燃气调压站建筑面积100（2个）；物业用房建筑面积500；自行车棚建筑面积6000（2处）；123总图技术经济指标1、容积率211；2、建筑系数4674；3、建筑密度33404、绿地率40；5、投资强度695352万元/公顷。124建设内容本项目为居住小区开发建设工程，包括住宅、商铺及公建等设施和工程。1、商品住宅本工程新建商品住宅建筑面积412084平方米，共93栋。其中高层住宅18栋，建筑面积116518平方米，位于小区的东部、西部和北部；小高层住宅32栋，建筑面积147780平方米，位于小区高层的内侧；多层住宅43栋，建筑面积147786平方米，位于小区的中部，小高层住宅的内侧。2、商铺本工程商铺建筑面积35316平方米，分G、F、H、J4个区域，其中G区商铺商铺建筑面积10080平方米，位于小区洛阳组团的东部、临长农公路，2层；F区商铺商铺建筑面积3726平方米，位于小区金陵组团的东部、临长农公路，单层；H区商铺商铺建筑面积13932平方米，位于小区洛阳组团的南部、临北环城路，2层；J区商铺商铺建筑面积7578平方米，位于小区金陵组团的南部、临规划的丙四路，单层；3、车库本工程停车位面积49025平方米，其中（1）地下停车场本工程在高层建筑底部建设地下停车场2处，金陵组团和洛阳组团各一处，总建筑面积19169平方米，出入口均朝向丙四路上，设停车位540个；（2）地上停车场本工程地上停车场面积29856平方米，设停车位个1492。4、公建本工程公建面积7600平方米换热站建筑面积400（2个）；分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部。开闭所建筑面积400（2个）；分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部，毗邻换热站建设。水泵房建筑面积200（2个）；分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部，临换热站建设。燃气调压站建筑面积100（2个）；分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部。临水泵房建设。物业用房建筑面积500；位于洛阳组团的东北部，便于服务2个组团。自行车棚建筑面积6000（2处）；位于洛阳组团的北部和和金陵组团的南部。5、基础设施包括道路、供排水、供热、供电、燃气、电信、绿化及小区景观等工程建设。125土地使用权该项目总征地面积223700平方米，建设单位通过土地招拍挂形式，支付29081万元拍得该宗土地使用权。126项目实施计划该项目建设期为1年20096项目前期工作，包括方案设计、编制可研报告、办理各种审批手续；2009720098规划设计、施工图设计、工程招标；20099200910、20104201010场地整平、土建工程施工、设备安装等；201011工程竣工，验收交付使用。127投资估算及资金筹措1、投资估算总投资为15555030万元，其中土地费用5829586万元，前期工作费1328810万元，基础设施建设费418084万元，建筑安置工程费6791332万元，公共配套设施建设费181550万元，开发间接费50000万元，管理费89480万元，销售费344950万元，开发期税费19441万元、修理费用50000万元，其它费48757万元，不可预见费303039万元。2、资金筹措项目总投资15555030万元，拟全部由建设单位自筹解决。128资金使用计划2009年2010年土地、前期费用及土建工程等全部投资15455030万元；经营资金100000万元在经营期内分年投入。129主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表表11序号项目单位指标备注一总用地规模M22237001住宅用地M2438002商铺用地M2233103公建用地M27600序号项目单位指标备注4道路用地M2296545地上停车场用地M2298566公共绿地M289480二建设规模1开发总建筑面积M247416911商品住宅M2412084（1）高层住宅M2116518（2）小高层住宅M2147780（3）多层住宅M214778612商品车库M2（1）地下停车场19169（2）地上停车位2985613商铺3531614公用建筑M27600（1）换热站M2400（2）开闭所M2400（3）水泵房M2200（4）燃气调压站M2100（5）物业用房500（6）自行车棚60002居住户数户43083居住人口人172324户均人数人45住宅平均层数层106住宅建筑套密度套/HA1927人口毛密度人/HA7708容积率2119建筑密度334010绿地率4011小汽车停车位辆203312自行车停车位辆600013总装机容量KW189080114生活用水量M3/D8616最高日15消防用水量M3259216总采暖热耗MW2845序号项目单位指标备注17天然气耗量万立方米/年14405三经济数据1总投资万元1555503011开发建设投资万元1545503其中建设期利息万元12经营资金万元10002单位造价元/平方米3259393经营收入万元2090702年平均696904单位收入元/平方米4409195经营税金及附加万元98921年平均329746经营成本及费用万元1565503年平均521837利润总额万元4557584年平均151928所得税万元1139396年平均379809税后利润万元3418188年平均11394四财务评价指标1总投资利润率293年平均9772总投资利税率4298年平均14333资本金净利润率2197年平均7324贷款偿还期年5盈亏平衡点64376财务净现值万元733468IC12所得税后7财务内部收益率1676所得税后8投资回收期年24所得税后9财务净现值万元1614469IC12所得税前10财务内部收益率2246所得税前11投资回收期年224所得税前13可行性研究结论与建议131可行性研究结论本工程是市区住房建设的重点工程，是开发大铁北的重要组成部分，它的建设对市区住房建设以及区西北部区域的发展具有较大的促进作用。本项目建设符合国家产业政策和市的发展方向，符合市的总体发展规划，具有良好的社会效益和较佳的经济效益。因此，项目的建设是可行的。132问题与建议1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行；2、要进一步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进一步开展的瓶颈，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。第二章市场需求预测分析21宏观需求分析211固定资产投资增长，拉动房地产市场2006年我国国内生产总值GDP为209407亿元，按可比价格计算，同比增长107，增速比上年加快03个百分点。固定资产投资增长较快，全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长240。其中，城镇固定资产投资93472亿元，增长245；农村固定资产投资增长213。全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长218，加快09个百分点。212城乡居民收入增长加快，拉动房地产市场城乡居民收入增长加快，就业增加较多。2006年城镇居民人均可支配收入11759元，比上年增长121，扣除价格因素，实际增长104，加快08个百分点。农村居民人均纯收入3587元，比上年增长102，扣除价格因素，实际增长74，加快12个百分点。年末居民储蓄存款余额161587亿元，比上年末增加20544亿元。全年城镇新增就业1184万人，年末城镇登记失业率为41，比上年末回落01个百分点。2006年国家加大了对房地产市场的宏观调控。5月17日国务院常务会议提出了包括调整住房供应结构，强化税收、信贷、土地调控手段。按照国务院的部署，各有关部门相继出台了涉及规划、土地、税收、金融、价格、市场交易、外汇和外资管理等一系列配套文件和政策，积极推动住房供应结构调整，加大普通住房供应，引导合理住房需求，控制房价上涨。在有关部门和各级政府的共同努力下，房地产宏观调控取得一定效果，房地产市场呈现出积极的变化。房地产开发投资保持平稳增长。全国房地产开发完成投资19382亿元，同比增长218。房地产开发结构得到一定改善，2006年住宅投资增长速度达到253，高于同期房地产投资增幅35个百分点。22市宏观经济221市宏观经济状况自2000年以来，市城市经济得到了迅猛发展，居民人均GDP和人均可支配收入显著提高，2007年全年实现地区生产总值20890亿元，按不变价格计算，比上年增长177，位居全省第一位。其中，第一产业增加值2000亿元，比上年增长86；第二产业增加值10493亿元，增长221；第三产业增加值8397亿元，增长145。三产业比重分别为96502402。人均生产总值达到28131元（按户籍年平均人口数计算），比上年增长161。市是省省会，是全国15个副省级城市之一，现辖四县市六区。幅员面积20571平方公里，总人口7314万人。其中，市区面积3583平方公里，建成区16430平方公里，市区人口33722万人。汽车工业、粮食与食品工业、生物医药工业、光电子信息工业四大主导产业占全市工业的比重达到9070。从2001年开始，的GDP总量持续发展，2007年实现地区生产总值20890亿元，年均递增136。市的整体经济形式良好，为房地产市场的发展提供了良好的外部经济环境。高速发展的经济列车是一个城市房地产市场繁荣的基础，也是人均购买力提升的前提，司时还是第三产业繁荣的必然结果。未来五年，市综合经济实力将迈上新台阶。在优化结构、提高效率、降低消耗、保护环境的基础上，地区生产总值、全口径财政收入、规模以上工业产值、人均生产总是等主要指标均增长一倍以上。同时，产业结构实现新升级。继续加大工业投入，力争五年累计完成工业固定资产投资4000亿以上。从各项目经济指标我们可以看出，市的经济正处一个良好的发展态势，人民收入水平正在稳步提升，政治环境也将在未来较长的一段时间里相对稳定，而这些良好的经济大环境势必利于房地产行业的稳步发展。222城市发展方向市规划以中心城区的空间资源和结构形态整合为基础，积极培育城市东、南、西、北各分区中心，启动富锋、兴隆外围组团，继续推进市向多中心、分散组团式城市空间形态体系的发展。中心城区重点发展区域结合市“南拓东展，北优西控“的城市空间发展战略，重点发展东北和西南产业新区，打造东南生态住区，建设南部和北部新城中心城区。规划确定七大重点发展区域为1、南部中心城区建设成为城市新中心、以高新技术产业和高品位住区为特征的现代化新城区。2、西南部产业新区建设成具有国际影响力的汽车产业集中区。3、东北部产业新区建设包括玉米加工为主导的农产品加工业及其下游产业、安龙产业区、商贸物流、空港物流保税中心等在内的多功能城市产业新区。4、净月组团南区建设配套齐全、设施先进、自然和谐、环境优美的生态新城区。5、东部经开工业新区建设以先进制造业为主的产业新区。6、西部客站发展区建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主的多功能新区。7、北部新城区建设以北部商贸中心、区域性物流园区、装备制造业和生态宜居地为主的多功能城市新区。223城市定位新兴的科技文化之城历史文化旧时的伪满国都，如今的文化新都城市环境森林之城，北国春城城市格局一潭一河、新四环、六辖区、四开发区、下辖四副县城市人格立自强不息之志，养天地浩然之气城市理念厚德载物，求实创新城市精神宽容大气，自强不息城市价值观地维赖以立，天柱赖以尊城市自然观古今贯通，天人合一城市伦理观崇文尚德，重行致远支撑点中国汽车工业最强（中国汽车之都）东北光电工业最强（光学之都）东北电影文化最强（电影之都）东北农业实力最强（农业之都）东北科技实力最强（科技之都）东北教育实力最强（大学之城），一座拥有四千年古典建城史和二百余年近代城市发展史的东北核心城市；，一座承载了中国太多梦想与期待的东北之都；，一座日益开放繁荣富强的国际化大都会，正以其愈来愈勃发的英姿迎来更加崭新美好的明天近年来经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为房地产市场持续而快速发展创造契机。作为东三省重要的教育、科技、文化产业基地，城市定位对于本项目的指导意义放在“新兴的科技文化之城”之上。项目通过城市定位与居住文化定位的有效对接，将使项目脱离传统竞争格局，引领房地产业居住文化变革。23房地产市场分析231开发情况2007年市房地产施工面积20101万平方米。房地产竣工面积5322万平方米，其中住宅469万平方米。5811757668428235275239167652698819291713531330920101532215307050010001500200025002001200220032004200520062007200818房地产施工面积万平方米房地产竣工面积万平方米2008年18月，市开发施工面积15307万平方米,同比增长89。其中住宅12081万平方米,同比增长85；房地产开发投资继续高位运行，但新开工规模同比呈现下降趋势。232投资情况2007年完成社会固定资产投资总额13506亿元，比上一年增长421。其中城镇固定资产投资9568亿元，比上年增长337；房地产开发投资2595亿元，比上年增长49；农村固定资产投资1344亿元，比上年增长12倍。新增固定资产8244亿元，固定资产交付使用率为628，比上年下降59个百分点。房屋建筑面积竣工率为381。4255267778981066174225952110501001502002503002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年18月房地产投资总额（亿元）房地产投资总额（亿元）2008年18月份，完成开发投资211亿元，同比增长355。其中住宅161亿元，同比增长419。近几年房地产开发投资持续保持“总量扩张明显，增势强劲”的发展势头。大规模的开发投资项目、棚户区改造和新建园区建设力度逐渐加大，必将引起房地产需求增加，拉动房地产开发投资快速增长。233交易情况2795254541393195602652554224369802004006008002005年2006年2007年2008年19月今年商品房销售面积走势（单位万平方米）商品房销售面积商品住宅销售面积1、2007年商品房交易情况2007年，市商品房销售套数为58676套；销售面积为6026万平方米，同比增长454；销售金额为1868亿元，同比增长689。其中住宅销售套数为50228套；销售面积为5255万平方米，同比增长645；销售总额为1533亿元，同比增长907。销售量、销售额均创历史新高。2007年长春市区不同套型增量住宅登记销售情况13161214171410460以下6080809090100100120120144144180180以上2007年市增量房屋各类产品登记销售情况（按照类型）计量单位合计住宅经济适用房别墅、高档公寓办公楼商业营业用房其他套数套58676502282933475137026194459面积万6026525530412176447148金额亿元18681533627378211462007年房地局所报商品房成交情况呈现以下几个特点、从成交价格来看，成交价格在2000元/以下价位区间的销售面积占总量的252；20003000元/价位区间的销售面积占总量的342，而3000元/以上价格区间的销售面积占总量的406。、从成交套型来看，90以下户型的销售面积占销售总量的263；90144的户型的销售面积占总量的488；144以上户型的销售面积占总量的249。普通住宅产品占销售总量的七成半以上。、从商品住宅购买对象来看，市区居民购买的销售面积占总量的88，市供应商品房近9成购买是自住性需求购买。、从商品住宅购买区域来看，绿园区和南关区是居民购房的活跃区域。商品房购买区域22502119306602102850绿园南关朝阳二道宽城双阳、登记销售商品住宅按照土地级别分四级地段销售面积占销售总量的254，六级地段占销售总量的249，五级地段占销售总量的208，而一至二级地段销售面积占销售总量的66。四至六级地段的住房销售旺盛。2、2008年商品房销售情况19月份，市商品房在售楼盘318个；商品房登记销售套数为44809套；销售面积为4224万平方米，同比增长81；销售金额为1454亿元，同比增长142。其中商品住房登记销售套数为37303套；销售面积为3698万平方米，同比增长13；销售金额为1186亿元，同比增长134。销售量、销售额均创历史最高水平。200801200809商品住宅成交面积与套数走势910172037406039471900100017002000380040006000496339900102030405060701月2月3月4月5月6月7月8月9月01000200030004000500060007000成交面积成交套数万套234空置情况1、历年商品房空置面积情况20032007年长春市商品房空置面积19933035021427001002003004002003年2004年2005年2006年2007年空置面积（万平方米）从近几年商品房空置面积来看，商品房空置情况较为稳定，2005年为空置面积量最大，达到350万，2006年房地产市场开始升温，空置量大幅下降，2007年随着市场供应量的加大，空置量有所增加，达到270万。2、2007年12月底，商品房空置情况（按照套型分）商品房空置情况按照面积16104610378090以下90144144以上90平方米以下中小户型面积占总量的161，同比提高14个百分点；90144平方米中大户型面积占总量的461，同比下降27个百分点；144平方米以上的大户型面积占总量的378，同比提高13个百分点。3、2007年12月底，商品房空置情况（按照价格分）商品房空置情况（按照价格）2000元/以下2120003000元/363000元/以上432000元/以下20003000元/3000元/以上截至2007年末，价格区间在2000元/以下的住宅面积占总量的214，同比下降54个百分点；价格区间在20003000元/的住宅面积占总量的363，同比下降3个百分点；价格区间在3000元/以上的住宅面积占总量的423，同比提高84个百分点。4、从商品房空置时间看，2008年在售商品房中待售3年以上的有211万平方米，占总量63；待售13年的有338万平方米，占总量的101；待售1年以内的有2786万平方米。5、2008年上半年，各年限商品房消化情况销售量分析22019013304735602004年以前2005年2006年2007年2008年在上半年商品房登记销售中，2008年新上市楼盘销售量占总量的356，2007年上市楼盘销售量占总量的47，2006年上市楼盘销售量占总量的133，2005年上市楼盘销售量占总量的19，2004年以前上市楼盘销售量占总量的22。热销中的商品住房多为07年及08年上市楼盘。235价格走势情况2007年是市场爆发的一年,商品房价格也在这一年获得了补充性增长,商品房均价达到了30999元/。从全国来看，商品房住房价格涨幅低于全国平均水平，位居70个大中城市中下游水平。自07年以来，房价尽管一路走高，但仍处于“补涨”阶段，属于理性上涨。长春历年商品房成交均价（元/）237334416214872111267125772224309990500100015002000250030003500400020012002200320042005200620072008（19月）长春历年商品房成交均价（元/）2008年19月份，市商品房登记销售均价34416元/平方米，同比上涨132，环比下降33。商品住宅登记销售价格为32061元/平方米，同比上涨119，环比下降01。236房地产供需情况时期2004年2005年2006年2007年2008年上半年供需比1441153113611110614712372009年计划建设情况2009年计划新增各类住房供应约850万平方米，累计924万套。商品住房789万平方米，累计81万套。套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到总量的70以上。其中套型建筑面积90平方米以下的普通商品住房不低于6万套，534万平方米；套型建筑面积90平方米以上商品住房约21万套，255万平方米。238消费者调查调查时间2008年11月调查手段1、专业报纸问卷发布；2、组织20名在校大学生安排在市9个行政区17个点进行人工发放与回收问卷，其中包括商业区、办公楼、企事业单位、老式住宅小区、新建楼盘售楼中心等。调查规模有效问卷10046例2381被访者基本特征分析1、居住区域被访者居住区域分布0005001000150020002500300035004000朝阳区绿园区南关区宽城区二道区高新技术开发区经济技术开发区净月开发区汽车产业开发区其他居住区域百分比80以上分布在老城区，以朝阳区为主20以下居住在开发区及其他区域。2、职业状况被访者职业状况分布1672263411002986507083011158147800050010001500200025003000事业单位工作人员企业/公司普通员工企业/公司中层管理人员企业/公司高层管理人员私营业主个体工商户离退休人员自由职业者其它百分比企业/公司中、高层管理人员占有较多的比例，具有较强的经济基础和购买能力，对楼盘品质有更高的要求。自由职业者、个体工商户、私营业主在职业分布中共占24的比例，他们的收入不稳定，但是有购房需求，具备一定的购买能力。企业/公司普通员工、事业单位工作人员占有最多的比例，拥有稳定收入的工薪阶层，是最有购房需求潜力的人群。3、学历水平被访者学历水平分布74719732608400466700010002000300040005000初中及以下高中/中专大专本科硕士及以上百分比社会进步，人口素质提高，高学历人才逐年增加。具有本科及以上学历的被访者比例接近50，其他教育程度如大专、高中/中专、初中及以下学历的比例依次递减。高学历人群更注重生活品位、生活质量，对居住空间的要求更为细致，是重要的潜在消费者。4、收入水平被访者家庭年收入水平分布0001000200030004000500060005万以下5万10万元10万30万元30万60万元60万100万元100万200万元200万元以上家庭年收入百分比潜在购房者中，中等收入群体的数量最多，是目前住宅市场的需求主力。在我们特别关注的80后人群中，家庭年收入在5万元以下及510万元的被访者比例最多。2382被访者购房意向分析被访者购房目的分布投资15给他人使用7其它13改善目前居住条件651、购房目的改善目前居住条件成为购房主要动因。投资，成为当前居民置业的第二大动因。以投资为目的的房产置业不仅成为促进房地产流通繁荣的催化剂，还为未来二手房的发展奠定坚实的基础。2、欲购房时间被访者购房时间分布现阶段不购房45半年之内12一年之内18两年之内25只有30的被访者预计在1年内购买住宅，而选择推迟一年以上购房的人群达到了70以上。3、现阶段不购房原因被访者现阶段不购房原因分布1613921347房价偏高预期房价会下跌无满意的楼盘加息后还贷压力增大拆迁未定或拆迁款未到其它房价偏高由于预期房价会下跌而不买房的占一成以上，虽然与一线城市相比，要乐观得多，但市场观望的气氛也值得关注。在被访者现阶段不购房原因分布中，选择与房价有关的不购房原因占六成以上。价格影响供求，被访者置业首要考虑价格因素，但对于目前不断增长的房价，超过当前部分购房者的承受能力，开发商应该考虑当前市场的供求矛盾，从消费者的需求出发，考虑消费者的实际购买能力。4、欲购买区域被访者购买区域分布000500100015002000250030003500朝阳区绿园区南关区宽城区二道区高新技术开发区经济技术开发区净月开发区汽车产业开发区购买区域百分比朝阳区为购房首选区域。作为老城区，朝阳区位居市的经济中心和科技、文化、商贸中心，地理位置、交通条件极其优越，因而受到被访者的青睐。绿园区、南关区与朝阳区相邻，区位优势相对较好，交通较方便，房价相比朝阳区便宜，比较受被访者的关注。高新区和净月区比较受青睐，主要还是这个区域的生态、人文环境较好。区和汽车产业开发区的区域价值还有待挖掘。5、居住区域与欲购买区域交叉分析居住区购买区朝阳绿园南关二道高新经开净月汽车其他朝阳8911471016733311510846绿园14228944363617104220南关8443245494081262203727221041674227二道9514381395460110高新123654933301011319732经开784067402828399525净月11453802733401452641汽车28352113114853811绿色被访者居住区域与购买区域相同时，该区域被选数量黄色被访者所在某个居住区域中，被选率排在第二位的购买区域被选数量蓝色被访者所在某个居住区域中，被选率排在第三、四位的购买区域被选数量首选购房区域为现居住区域，这主要是受居民长期的居住习惯影响，大部分被访者都偏好于现居住区域。第二欲购区域存在着差异，大部分被访者都选择了朝阳区作为第二欲购区域，主要是朝阳区作为市的顶级中心区域，自然受到广大消费者的偏爱。6、置业频次被访者置业频次分布个人已有两套住房，打算购买第三套或更多套房子,414个人已有一套住房，打算购买第二套房子,3116父母有房，个人无房，欲买婚房,2728个人没有住房，打算购买一套房子,3741在此次调研中，二次置业者的比例高达6259。由于二次置业者的住房消费经验丰富，所以对房屋产品的功能性需求较多，审美性需求有所上扬，舒适性要求较高；同时对地段的升值空间也比较看重。在我们特别关注的80后购房群体中，首次置业在购房需求中占据最大比例，且对婚房有一定的需求。婚房功能设计水准的高低，将是这类产品成败的关键点。7、影响购房因素影响被访者购房因素分布149948659059511707309285795529338884774641080002004006008001000120014001600交通周边配套学区划分升值潜力房价户型地段小区内景观开发商信誉楼盘质量物业管理房屋所在区人口素质房屋所在区的环境其它影响购房因素百分比物业管理这样的后续服务质量因素的提高也渐渐成为被访者考虑的重要因素。影响被访者购房因素排在前列的依次是交通、房价、楼盘质量和地段。小区内景观、房屋所在区的环境、房屋所在区人口素质等因素也有相当一部分人选择。这说明影响被访者购房因素正从楼盘的硬环境向软环境过渡，开发商必须加强服务意识，融洽业主关系，加强项目文化环境的建设。8、单价承受能力被访者单价承受能力分布10000以上1600010000340006000183000400078单价承受能力主流区间分布在30004000元/，这主要受被访者收入水平的影响。当前市商品住宅市场成交均价在4000元/以下，与单价承受能力主流区间分布基本一致，市商品住宅平均单价尚能够被大部分被访者接受，潜在需求量仍有挖掘潜力。2383被访者产品需求分析1、物业类别被访者新房、二手房需求分布9280102030405060708090100新房二手房被访者购买新房的比例远远高于二手房，说明新房的市场需求空间仍然很大。被访者物业类别需求分布普通住宅84公寓13别墅3普通住宅占有最高的比例，这也符合市场上的大众消费者的产品需求。坚决停止供应别墅类房地产开发用地政策的实施，使别墅成为未来稀缺住宅产品，具有经济实力的高端消费人群无论是投资还是自住，他们都会对别墅有一定需求。目前市场上的公寓型住宅，基本都是小户型带装修的成品，比较受白领人群的青睐，开发商在产品定位时可以考虑一下这部分潜在客群。2、建筑形态被访者建筑形态需求多层43小高层36高层21小高层和高层的购买比例超过多层，这是市场的一个重大变化。随着人们对城市基础设施信心的增强，随着土地的稀缺，高层、小高层产品的增多，市民对这一产品类型的心理接受能力在增强。由此可见，高层、小高层产品的市场抗性在减少。3、面积需求潜在购房者面积需求分布（单位平方米）745340037661485437105061000500100015002000250030003500400060以下608080120120150150200200500500以上面积百分比80120平方米的面积段需求占到总需求的37。这个区间的需求占了消费需求的主流。（1）主力户型对应面积区间需求三室一厅2005001150200660806120150358012052对于三室一厅户型，被访者偏好的面积区间为80120平方米。消费者从二房类物业向三房类物业的转变，是由于二房类的房屋结构与功能已不能满足消费者的居住需求，他们对于房屋的使用功能、居住空间以及舒适程度有更高的要求。两室一厅60806580120306041201501不同户型的面积需求各异，六成以上的两室一厅类消费者希望能购房面积为6080平方米，说明两室一厅类消费者在确保能够满足使用功能、居住空间的前提下，主要关注的还是紧凑经济的户型。（2）可承受单价对应面积区间需求30004000元/609150200212015012608039801203830004000元/单价偏好的面积区间是6080。在中低价位的商品住宅的需求方面，消费者偏爱经济实用、性价比较高的产品。700010000元/200500650046046080280120191201503215020033在可承受单价较高的区间内，被访者偏好150200的大户型的住宅产品。对产品的使用功能、舒适程度等方面的要求，是这部分消费群体购买住宅主要考虑的因素。4、装修需求被访者装修需求分布毛坯,2621简单装修,5606精装修,1773对毛坯房的需求已不足三成，对开发商来说，这是一个非常值得关注的现象。56的被访者有购买简单装修房的意向，而只有18的被访者愿意购买精装修房。大多数被访者不愿购买精装修房，原因是对装修材料的质量和做工表示怀疑缺少个性化体现不了解水电等隐蔽工程的质量价格因素。5、周边配套设施需求被访者对小区周边配套需求分布1512109912866112024681012141618购物场所医疗保健餐饮/娱乐体育健身文化活动公交站点学校幼儿园金融邮政农贸市场其它小区周边配套需求百分比购物场所、医疗保健、公交站点和农贸市场是被访者对小区周边配套最关注的要素。随着城市化进程的加快，城市非中心区域开发量不断增加，对于生活配套的需求成为被访者的重中之重，也成为很多相对距离较远的楼盘吸引客群的重要卖点。周边配套与居住人口是相互促进的关系，如何协调周边配套与居住人口之间的关系，使周边配套与居住人口相适应，是开发商进行项目规划时需要重点考虑的。24房地产市场区域板块情况241房地产区域板块分布房地产市场主要可分为7个板块，分别为铁北板块、城西板块、市中心板块、城东板块、高新板块、南部新城板块、净月板块。242各板块发展情况区域区域优势机遇价格描述铁北板块北客站的迁入带动北城的发展，城市旧城改造重点城区，配套逐渐成熟。大铁北开发增速快起步较低、升值空间巨大中心板块传统中央区，配套相当成熟，商业氛围浓厚。城市核心增速一般升值空间小东部板块城市经济重点发展区，总体发展快。配套成熟，居住环境逐渐优越，新项目逐渐增多。城市东拓增速较快升值空间较大西部板块自然资源优越，文化氛围突出，交通较为方便。地块较为丰富，目前在售项目较多。西客站建立增速快南部板块市府变迁给南城带来生机，新城让南城发力，发展潜力及机遇双双走高，受关注度日益升温。未来城市副中心增速快升值空间大高新板块产业集中、交通方便，区域发展迅速。高校云集、人文氛围浓厚，区域消费能力较强。高知、高端居住区增速中升值空间较低净月板块生态资源优越，人居环境得天独厚，高端项目云集。未来生态新区增速慢升值空间较低243各板块2008年土地供应情况区域（供应量）（幅数）经开5358986汽贸3261212净月32116541644277南关1511925绿园791153二道682892朝阳482051高新40641244各板块2008年商品住宅成交情况区域成交面积平方米成交套数套成交金额元成交均价元/朝阳188891176010540117805580二道342970423412827078003740高新543943499622247268704090经开693902663416376087202360净月489062414121763259004450673882908019070860602830绿园9319001099929354850003150南关455489471521271336304670汽贸15770618635645874803580（数据截至2008年11月25日）245项目地所在板块房地产发展情况1、供应情况截止到2008年11月末，区共有11个楼盘登记销售，批准预售商品住宅81093403平方米，30675套。2、2008年111月商品房成交情况月月月月月月月月月10月11月成交面积22223116393303003201136160735616031169563860363770973734023126820成交套数3131664204428618051511157810068761456246区域在售项目一览表项目名称占地面积建筑面积08年上市套数08年剩余面积均价元/总价（元）面积区间主力面积销售率上市时间多层672684136002851万8014290东田青年城446万约100万高层600720033002130万66928290902008年6月乐嘉名园164万204万460360027001328万481027080982007年10月华泰世纪新村45万54万344814027001236万431357277902006年8月中东首座7万12万523936026001629万601107090902007年11月多层432605036002749万7513675832007年9月证大光明城35万一期11万高层3001373234001622万48644849722008年6月华大天朗国际521万60万1044700028001129万401037981902008年1月钻石礼都157万26万624552035002645万7513075105902005年6月美景天城42万60万1320585028001036万351305584902007年10月多层24022633001842万5512790万龙第五城81万15万高层627325032001525万49805876932008年6月美韵星海12万18万10001950028001235万451276594752008年8月金质融城13万27万208136032001326万489393882008年10月台北华郡16万40万200641435001735万5010078100602008年10月马塞公寓2万38万2181185033001652万511595179312008年10月附表重点项目调研表1东田青年城楼盘名称东田青年城地理位置青年路以西，基隆街以东，新月路以北，北环城路以南。建筑规模一期21栋多层、10栋高层，二期规划17栋多层与2栋高层所属区域区联系电话043182656888开发商星火房地产开发有限公司建筑顾问南通六建物业管理香港东田物业管理有限公司合作公司销售代理星火房地产开发有限公司占地面积446万建筑结构均为框架土地性质划拨与出让建筑面积约100万建筑公摊1525建筑风格现代简约容积率141发售时间08年6月绿化率40绿化绿40交房时间多层081230物业费用0809元/基本情况总户数1期1272户销售情况一期90开发周期预计四期户型一室一厅二室二厅三室一厅三室二厅面积M2668288809092142户数182358464268比例15283621剩余户数一期所推户型配比销售率93959080130余户价格高层起价3100元/均价3300元/最高价3500元/多层起价3400元/均价3600元/最高价3800元/一期车库数量地上200套面积2535价格1013万元一期店面数量一期200套面积401000价格均价6500价格元/一期车位数量地下未定面积未定价格元/未定付款方式一次性付款96折，银行按揭（公积金贷款）98折。贷款银行建设、光大、工商银行。配套设施交通229路、2路、22路、231路、285路、235路购物新月市场、盛园市场、天池市场、干鲜菜批发、七十八线、欧亚超市。学校柳影小学、宋家小学、十五中、三十五中、一汽八中、七十二中。银行工商银行、农业银行、银行、农村信用社。医疗武警医院、市第三中心医院、客车医院、绿园区第二人民医院。项目