青岛胶南灵山卫项目市场报告

1灵山卫项目市场报告【本项目位于滨海大道北侧、黄岛热电厂的东侧，四至具体情况为东至海尔路，南至滨海大道，北至灵海路，西至入海河道及规划道路。按照行政区域划分本案隶属于胶南市灵山卫镇积米崖港区，按照房地产市场划分应属于青岛开发区西部房地产市场。】一、青岛开发区区域分析11青岛开发区区域概述青岛开发区位于青岛市胶州湾西海岸，所辖面积2714平方公里，常住人口26万，流动人口近15万。青岛开发区紧邻胶南、胶州两个人口超百万的城市，地理区位优越、腹地广阔、发展潜力巨大。12青岛开发区经济发展状况经济总量平稳增长。根据图11所示，2004年青岛开发区地区生产总值（现价）实现275亿元，同上年相比增长289。19992004年，地区生产总值（现价）分别实现650亿元、858亿元、1289亿元、1653亿元、2122亿元和275亿元，年增长率分别为29、32、50、29、28、289。总体水平及增长速度在沿海14个国家级开发区中居于前列。99年至2004年GDP变动情况表（图11）（单位亿元）26585812891653212227529203250202820283028900501001502002503001999年2000年2001年2002年2003年2004年000100020003000400050006000GDP值增长率13区域整体规划青岛开发区总体规划面积227平方公里，是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保税区25平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等。青岛开发区区域功能划分（图12）3按照区域功能，还被划分为黄岛行政商务中心区、临港工业区、黄岛石化工业区、珠山生态高效农业区、薛家岛旅游度假区等五个功能区。其中行政商务中心区以商业及行政办公为主；临港工业区以电子工业为主，目前的家电电子业已颇具规模，形成了北方最大的家电电子工业基地；石化工业区作为青岛大炼油项目基地重点发展；生态高效农业区则以农业为主；薛家岛旅游度假区已初步定位为影视主题旅游度假胜地。本项目所处位置为青岛开发区与胶南开发区接壤地带，区域海景资源丰富，交通便利。二、青岛开发区房地产市场分析21发展历程分析青岛经济开发区房地产市场的发展经历了一个逐步发展的过程，市场大致经历了四个发展阶段42000年以前市场的缓慢发展阶段房地产市场尚处于萌芽阶段真正意义的商品住宅尚未出现，产品的品质低市场的规范化、活跃度非常低2000年2002年市场高速发展期房地产进入高速发展期商品房成为市场的主导产品品质有了非常大的提高市场的活跃度、规范化日益提高知名的房地产商开始进入市场市场的价格有了明显的提高市场的接受度相对较低20022004年市场驶入持续发展阶段城市发展利好消息，推动房地产业继续繁荣房地产市场发展较为平稳市场的向着规范化的方向发展产品品质提升明显，明星楼盘日益涌现市场的竞争强度较强大盘逐渐成为市场的主导三级市场日益活跃，对市场的拉动作用明显价格的升幅明显，市场供需两旺52005年市场调整时期宏观调控加剧，市场前景不明朗投资性购房受到遏制潜在项目众多，新推出项目较少总体成交量有所下滑自住型客源成为区域主力客源，市场结构有待调整22房地产发展现状分析近年来开发区房地产市场得到了长足的发展，并依据各区域的不同功能形成了各自的区域特色，而且将以此形态长期发展。其中长江路将成为未来商业、居住的核心区域，也是中高端物业集中的区域；薛家岛将成为旅游核心区；灵山卫将成为居住次核心区域；辛安和黄岛主要以工业为主，房地产供应主要以中低档为主。敏感区域示意图（图21）6市场现状分析市场供应旺盛、需求趋于平稳长江路沿线区域、保税区区域、灵山卫区域作为热点区域，各类在建在售及已立项项目众多，市场总体供应旺盛。从区域个案的销售速率上看，尽管跨海大桥的施工建设等利好因素给市场注入了一定的活力，但项目的销售周期仍然偏长，整体需求是趋于平稳的。市场形态日趋丰富近年来青岛开发区房地产市场形态呈现逐步丰富的市场特征。纯正的高层社区、纯正的办公项目、酒店式公寓、商业综合体等等项目正逐步推向市场。价格涨幅有所回落7受宏观调控的影响，青岛开发区房地产市场价格仍然处在高位运行状态，但是涨幅却有所回落。未来市场竞争压力巨大青岛开发区与胶南开发区的连接地带是青岛市重点规划地区，滨海大道及周边规划的确定，为区域房地产的发展注入了新的活力。据统计，滨海大道两侧、朝阳山地区有100150万平方米的房地产项目在未来12年内陆续推向市场。市场竞争也将日趋激烈。三、项目区域市场分析31项目区域环境分析本区域位于胶南市灵山卫镇与青岛开发区结合处，距离两个区域的中心均有较远的距离，位置较为偏远。本区域周边项目的前身多为村庄或港区，有大量的拆迁户需要安置，并且购房者的组成也十分的复杂。另外目前该区域的医院、学校、银行、商场、娱乐、交通等相应的配套设施极不完善，且短时期不会有所改8观，过高的居住成本把一些自住型购房者堵在了门外。配套不完善是目前制约该区域发展的最大因素，但是该区域的发展前景还是十分广阔的。首先，该区域属于青岛开发区五大热点区域之一，随着投资建设的持续进行和居民的增加，各类配套设施势必会逐步完善起来；其次，该区域具有丰富的山海自然景观和便利的交通干道系统，随着沿海土地的进一步减少，该区域必将像崂山区一样得到更高的礼遇；最后该区域尚有大量的土地资源，随着进一步的开发，作为开发区居住次核心区域的地位会得到进一步确立，也将会吸引更多购房者的到来。32竞争项目周边在建在售项目（表31）项目名称开发商项目位置9康大地产风和日丽二期青岛康大时代房地产开发有限公司黄岛滨海大道与海尔大道交汇处海港苑二期青岛康大时代房地产开发有限公司开发区滨海大道积米崖港区瑞源名嘉城青岛瑞源房地产开发有限公司青岛开发区长江西路77号山兴朝阳新村一期青岛宏日置业胶南市灵山卫滨海大道与朝阳路交汇处瑞港度假村青岛瑞泰房地产开发有限公司胶南开发区积米崖港区天和人和山东天和兄弟房地产开发有限公司开发区海尔大道南端西侧瑞海花园青岛瑞泰房地产开发有限公司胶南市灵山卫镇周边在建在售项目规模（表32）项目名称总占地平米总建筑面积平米康大地产风和日丽二期1835万25万海港苑二期2万瑞源名嘉城10万山兴朝阳新村一期74万95690瑞港度假村62万约6万天和人和13万瑞海花园204万约25万本案周边项目市场供应量较大，并且在产品定位、客户定位等方面具有很强10的同质性，市场竞争激烈。33周边项目规划解读本案所在区域为青岛开发区与胶南市灵山卫镇交汇处，该区域具有丰富的山、海资源，该区域内的项目在规划设计时普遍利用了这些自然资源，通过建筑高度和景观的过渡等等方式达到景观的均好性，使项目的价值得到进一步的提升。该区域内的项目由于规模普遍较大，所以规划时必须配置相应的教育、购物、休闲健身等公共空间。这些公共空间的配置，将会逐步的缓解周边市政基础设施不完善的弊端。对整个区域的发展也具有推动作用。34周边项目建筑形态的设置周边项目建筑形态设置情况表（表33）项目名称多层（栋）小高层（栋）高层（栋）别墅（栋）风和日丽二期1338山兴朝阳新村196天泰阳光海岸三期68瑞港度假村1939天和人和4瑞源名嘉城96随着用地指标和强度的提高，目前该区域内的小高层、高层所占比例逐步增大，建筑形态日趋丰富，已经不是以前那种多层一统天下的局面，但是多层建筑仍然占有很高的比例。1134周边项目户型设置情况（表34）项目名称户型区间（平米）主力户型风和日丽二期941522室2厅1卫、3室2厅2卫海港苑二期881272室2厅1卫、3室2厅2卫瑞源名嘉城901602室2厅1卫、3室2厅2卫山兴朝阳新村731502室2厅1卫、3室2厅2卫瑞海花园601362室2厅1卫、3室2厅2卫本区域项目的户型面积区间在60160平米之间，主力户型均为2室2厅1卫、3室2厅2卫的大户型，主力面积在120130平米之间。由此可见本区域项目大多定位为中高端产品。35价格分析项目名称价格区间（元/平米）总价区间（万元）优惠风和日丽二期3980650045988海港苑二期3030345026674382瑞源名嘉城4970600044739612山兴朝阳新村33003680241552瑞海花园3650375021951注1以上价格为平层价格；注2瑞海花园、海港苑二期价格为尾盘价格；注3瑞源名嘉城价格含有500元/平米装修费用。本案周边项目前最高起价约为4200元/平米左右，最高价为6500元/平米，主力总价约为4050万元。在售项目中，大多无公开的优惠政策。36销售及客源分析由于本区域所处的特殊的地理位置和项目的具体情况，区域项目的销售周期普遍较长，销售业绩一般。从客源构成看，外地长期投资客源、高校教职人员、本地投资兼居住类客源市场区域客源的主力。四、市场总结及市场建议近年来，青岛开发区一直保持着平稳的增长速度，各项经济指标在全国开发区排行中遥遥领先。同时，青岛开发区的房地产市场也得到了飞快的发展，开工面积、销售面积、销售价格等指数持续上升。整体房地产市场依据各区域的不同功能形成了各自的区域特色，本项目所在区域为开发区次核心居住区域。该区域按照行政区域划分应属于胶南市灵山卫镇，房地产市场的发展主要依靠青岛开发区的带动。该区域具有独特的山海自然景观、拥有滨海大道的便利，拥有长江路的繁荣，另外石油大学的建设等利好因素也大大提升了这一区域的价值，但是目前各类市政基础设施配套不完善，生活便利性不够，尤其不适合无私家车的普通家庭居住。当前的购房者主要看好的是这一区域的发展前景，认为该区域的投资价值巨大，部分小区的高去化率与低13入住率便说明了购房者中的投资客占有很大的比例。随着国家宏观政策的实施，投资性购房受到了很大的冲击，很大一部分投资者被迫退出了市场，本区域的销售量