江苏连云港投资开发可行性研究

江苏连云港投资开发可行性研究第一部分连云港城市概况一、地理位置连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东临黄海，西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡。图1二、行政区划连云港辖东海、赣榆、灌云、灌南县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，新浦区为市政府所在地。图2三、交通情况1、公路交通连云港市作为新丝绸之路中国公路大通道东起点，是全国45个公路主枢纽之一，长三角国家级综合运输枢纽，国道主干线“两纵两横”中的同三、连霍“一纵一横”两条高速公路在境内交汇。已建成的连徐、汾灌、淮连三条高速公路在境内244公里。全市境内有3条国道、7条省道，国省干线公路里程达513公里。全市农村公路达7066公里，其中等级公路4594公里。初步构建了以高速公路为主骨架，10条国、省道干线公路为依托，县、乡公路为支脉的四通八达的公路网络。全市内河航道总里程11275公里，其中等级航道449公里。全市共有公路客运班线252条、客运班车1236辆，公交线路42条。2、铁路国家的东西方向的铁路大动脉陇海线东起连云港，连云港是亚欧大陆桥的东起点。3、港口连云港港务局是一个大型港口运输企业，是“中国500家最大服务企业”之一。港口现有各种生产性泊位30个，其中万吨级以上泊位25个。连云港港已和世界上150多个国家和地区的近1000个港口有贸易运输往来。按照总体规划，连云港至21世纪中叶，最终将形成老港区、庙岭港区、墟沟港区、北港区和东港区五大港区，码头岸线长大25公里，可建成泊位100多个，吞吐能力达6000万吨至1亿吨。四、面积与人口1、地域面积连云港东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。总面积7444平方公里，其中水域面积17594平方公里，市区面积880平方公里。2、人口现状至2009年末，全市户籍总人口达49064万人，其中市区新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区8869万人。第二部分江苏连云港经济发展状况一、宏观经济发展状况1、城市总体经济情况连云港市江苏北部，北临山东省，西临黄海，地理位置优越。但在经济上，连云港市是我国14个首批沿海对外开放城市中经济发展最落后的城市，是江苏省经济最落后的城市之一。在国家发展连云港的关注下和江苏扶持苏北发展的政策下，具有后发优势的连云港近年来经济发展速度比较快。2、历年GDP增长情况图3图4根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为表1人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据以上的标准判断，连云港2009年人均GDP为3097美元的水平下，房地产已经进入到快速上升阶段。3、连云港产业结构情况1）、现状从总体三产结构来看，连云港的2009年的三产结构比例为164463373，说明连云港的工业化水平比较高，第三产业的正在处于积极发展阶段。图52）、展望从连云港市政府制定的产业发展规划来看，未来连云港将加快产业调整，大力引进外资发展工业和高新技术产业，在“稳固、提升、活跃”服务业。促进第三产业的持续发展，特别是旅游业的发展。积极拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化。二、连云港居民生活水平1、连云港居民生活水平概述根据统计数据，我们认为1）连云港全市范围内居民平均收入处于江苏下游。2）连云港市区居民平均收入水平大大高于农村水平。3）连云港居民居住水平无论从质还是量上来看处于一个教低的水平，随着城市化的发展，居民的居住质量将进一步提高。2、连云港居民收入情况图6图7表22010年江苏各市城镇居民收入统计表单位元苏州无锡南京常州镇江南通扬州居民收入29219276502831226220230852180021750徐州泰州盐城连云港淮安宿迁居民收入229442025020003190001760012740数据来源于HTTP/NEWSNTSOUFUNCOM/20110130/4455796HTMHTTP/BBSCITYTIANYACN/TIANYACITY/CONTENT/333/1/75660SHTMLHTTP/WWWDSQQCN/XWPD/KBTT/TTTJ/2011/02/10151526352HTMLHTTP/WENKUBAIDUCOM/VIEW/126C03C65FBFC77DA269B181HTML我们以上述的统计资料来看，苏南的城镇居民收入整体高于苏北的城镇居民收入。而连云港的城镇居民的人均可支配收入在苏北中也处于下游水平，在整个江苏省内属于绝对的落后水平。这表明连云港总体的购买能力比较弱，消费水平也比较低。三、城市规划及重大市政建设状况连云港市总体规划（2006年2030年）城市性质我国沿海中部重要的国际性海港工业城市，江苏省新兴的区域性中心城市和现代化的滨海旅游城市。城市规模本次规划预计至2030年连云港中心城区人口规模达到250万人左右，城市建设用地总规模控制在250万平方公里左右。至2020年中心城区人口达190万人,用地规模190平方公里城镇空间布局规划（1）市域空间主框架“一体两翼”一体包括连云港市区（由新海城区、连云城区、滨海新城、国际产业园区、经济技术开发区和宋跳大浦产业园区等组成）及沿东陇海铁路西进直至东海县城区域；“两翼”“一体”南北两侧的滨海区域。图8（2）市域城镇空间结构“一心三轴”“一心”连云港都市核心区，范围包括以滨海新城为核心，由新海城区、连云城区和赣榆县城（青口镇）构成的区域。“三轴”指沿海城镇发展轴、东陇海城镇发展轴、宁连城镇发展轴。图9（3）三极拉动通过新海城区的西向拉动、赣榆县城的北向拉动、连云城区的南向拉动，统筹四县区域发展。市域人口及城市化率本次规划预测连云港市域总人口在2015年达到523万，2030年达到633万人。城市化率2015年达到60，2030年达到75。城镇人口2015年达到314万，2030年达到475万。中心城区空间结构规划城市空间结构由“带状组团城市”到“组群集合城市”图10中心城区景观系统规划寻求“山、海、城、河”完美交融、人与自然和谐共生的城市意向，塑造具有明显文化特征和现代城市气息的滨海宜居城市。景观系统结构“三轴共生（山之轴、海之轴和城之轴），文化交融；绿网楔嵌，山海明珠”。四、城市投资环境优劣势分析1、投资优势1）、区位优势连云港位于江苏北部，东临黄海，北面山东，南有苏北的广大腹地，西接江苏面积最大城市徐州。处于沿陇海线产业带和江苏沿海开发带的交叉点，发展潜力巨大。图112）、经济发展前景优势在国家重视连云港区位发展和江苏省发展苏北的战略下，随着连云港招商引资力度的不断加大，随着区内外商投资企业的不断到位，和连云港工业、旅游业的发展，我们预计连云港的经济发展水平会在“十一五”内有较快的发展。2、投资劣势1）、经济比较落后连云港的经济水平在江苏比较落后，地区生产总值、城市化率等指标排在江苏省13个市中第11位。2）、远离江苏经济中心江苏的经济是南强北弱，同时南部向北部进行产业转移和经济带动，但连云港位于江苏的最北部，受苏南地区的辐射作用比较弱。第三部分连云港房地产市场发展情况图12从图12可以看出，城区商品房交易主要集中在新浦区，从2010年到2011年3月份，新浦区成交套数达到11707套，占整个城区的50；4个县的商品房成交量，东海第一，灌南、赣榆分别排在第二、第三；图13图14从图13、14可以看出，连云港市区商品房成交量在2010年呈现稳步上升的势头，但在2011年以后，成交量整体下滑；图15表3楼盘名称年初价（元/M2）2010年底价（元/M2）涨幅楼盘名称年初价（元/M2）2010年底价（元/M2）涨幅四季花城380045001842润城东方50005100200龙门山庄360044002222国际商务大厦580069001897日出东方450050001111建院未来城55005900727香缇花园590065001017国大国际花园490057001633映像西班牙360047003056仕方国际480056001667好莱坞370043001622三禾城中城500059001800金凤凰城360045002500泰恒华府500057001400久和国际新城340049984700富邦万得园33003600909嘉泰城市花园36303900744九龙百变新郡53005400189东方之珠300038002667水墨江南380045001842兰若岭秀360042001667嘉禾盛世豪庭360045002500旺旺家缘300035001667东方领秀400048002000叶千花园340039001471河畔花城380048002632御景龙湾51005500784中茵名都430052002093香溢江南510061001961香江花园42004600952君悦财富广场45005700530063001052悦城国际43004600698明珠皇冠花园550065001818香格里拉380043001316中央华府500065003000石棚名居335038001343天顺国际花园510063002353博威江南明珠苑62006800968平高府邸520060001538蓝天华侨城53005500377连云港主城区大致可分为以下四大板块，分别是新浦区、连云区、海州区、开发区。全市城区目前在售楼盘有表4HTTP/WWWLYGHOUSECOM/OFFICE/SEARCHASP新浦区日月花园、盛世嘉缘、景山秀水、名人世家、半山雅苑、新惠公寓、兴城花园、中茵名都、新华城、公园新村、利华城市花园、万源花苑、博纳花园城、宝泰新村二期、兆隆新贵都、金盛花园二期、中房新天地中房雅苑、日月花园、华茵家园、景山秀水、东城名郡、澳城118英尺连云区映象西班牙、月亮湾、天成香苑、栖霞苑、苏房园商住楼、龙门山庄、海客瀛洲海州区忠达玉兰国际、港城壹號、香溢孔望、南京江天花园、圣承君逸华府、一方山水、馨海名郡、御景苑、香格里拉花园、鼓楼嘉园、石棚名居、南园新村、人和居开发区千叶花园城、兴华园2号楼、康桥半岛、天惠爱丁堡公馆、久和国际新城表5HTTP/05181FCN/HOUSE/SEARCHPHPENCODEYTOYONTZOJY6INN0YXR1CYI7CZOXOII0IJTZOJE4OIJZZWFYY2HFZW5JB2RLX3RPBWUIO2K6MTMWMTKWNDM2NZT9连云港2011年新盘上市未来放量项目名称未来放量建筑形态评价成交均价元/平方米项目地址日出东方该项目占地总面积为482667平方米，总建筑面积171700平方米，居住总户高层住宅商铺90120平米120144平米144200平米5000元/连云区中山西路与院前路1、目前土地出让情况数1180户，73亩的基地只利用其中18亩地盖8栋建筑物交汇处嘉禾盛世豪庭一期总建筑面积为118545平方米，分A,B两区，A区建筑面积为100374平方米，B区为18171平方米。占地59500平方米，总建筑面积117300平方米多层住宅高层住宅小高层住宅6090平米90120平米120144平米4550元/海州区海连西路与新海路交汇处东方之珠凯捷利东方之珠”项目总占地面积7533亩，分为A、B、C三块地块，目前开发B地块29895亩多层住宅高层住宅小高层住宅排屋小公寓60平米以下6090平米90120平米3750元/开发区新港城大道东港学院东邻东唐江南苑小区占地面积26702，总建面积55857。规划户数442户多层住宅小高层住宅商铺6090平米90120平米120144平米4700元/海州区海连西路地块同科汇丰国际高层住宅建筑面积约30万平米，约2500套房源，商业门面约5万规划建筑面积约90万平方米，总投资约36亿元多层住宅高层住宅排屋别墅商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