沈阳某批发市场项目改造可行性研究报告

1项目改造可行性研究报告项目改造可行性研究报告21概论11项目提出的背景及项目位于市文化路44号的股份公司院内，西面与中国医科大学第二附属医院及市信息产业一条街三好街相邻，南侧是市东西交通主干道文化路，东邻工业展览馆，北面是鲁讯美术学院和南湖公园及南运河，是在公司暨采购供应站的基础上发展起来的大型生产资料市场和大型批发市场。其中内有600户经营户；市场内有110户经营户。，是中华老字号，成立于1951年，是一个有50多年历史的国有骨干生产资料销售企业，是国家十大市场之一，良好的企业形象和广泛的市场知名度使的产品销售遍及东北三省和朝鲜及俄罗斯远东地区。在基础上发展起来的，是联合主办的特许经营的专业市场，也是市唯一的以期刊杂志和教学辅导用书为主的市场。经过近十年的发展，已经成为东北三省的期刊杂志和教学辅导用书的集散地。32004年9月，出资11500万元收购的全部国有资产（占股份公司总股本的51）和市股份有限公司持有的全部的股份（占股份公司总股本的362），占股份公司总股份的872，成为绝对控股方。正在积极与剩余股东协商收购股份公司其它股份的工作。收购股份公司，主要是看到股份公司所办的及良好的市场占有率、较大的发展空间和市场收益率。以目前市场年租金收入约2800万元的标准，把银行不良贷款处置和1134名职工剥离后，市场年净收益可达2000万元以上。由于及是经过十几年时间逐渐发展起来的专业市场，经营场地大部分是利用原有建筑改造，因此，市场规划较为混乱，设备设施不足，消防隐患突出，尤其缺乏大面积的停车场，经营环境已经不能满足消费者的要求。加上市场知名度的不断扩大，市场经营业户的增加和业户经营规模、经营实力的扩大，对经营面积、仓储面积都有了新的要求。12项目概况121项目名称及项目改造工程4A建设地点市和平区号B建设单位股份有限公司C企业性质股份制D企业注册资本金6434万元人民币13工程概况及项目改造工程项目占地19327平方米，总建筑面积约15万平方米，项目共分三期完成。其中一期是将原有建筑面积52753平方米的市场装修改造；二期是将原有锅炉房拆除后，扩建的市场，及将原来西侧六层建筑扩建加高到22层，用于写字楼和公寓，工程面积约4万平方米；三期是将原有市场北侧和东侧的房屋拆除后新建的市场和住宅，工程面积约5万平方米。及项目改造工程项目工期预计2年，即从2005年1月1日至2006年12月30日。预计总投资约4亿元人民币，总销售收入约59亿元人民币。目前，项目改造工程的初步设计方案已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已经相继开展。131资金来源本项目建设资金50由投入，20依靠银行贷款，30通过预售房款解决。132编制报告的依据A与市和平区人民政府签订的商业集团产权交易合同5B及项目规划设计条件C及项目土地使用证D及项目股份有限公司2005年市场收费方案等。2市场预测21市场现状调查211住宅市场现状调查是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，6中国的工业重镇和历史文化名城。市辖九区一市三县，总面积13万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720万人，市区人口485万人。市2003年城镇住宅完成投资1384亿元，同比增长468；施工面积15318万平方米，同比增长296；竣工面积5667万平方米，同比增长231；人均住宅建筑面积由上年的1912平方米提高到2012平方米。金廊是城市中轴的拓展，是城市中部服务功能的总称。金廊工程的启动极大的促进了房地产市场的发展，金廊拆迁释放了巨大的消费能量。此外，随着大都市圈的构建，实施“森林城市”规划，将为市房地产业的发展提供动力。市政府决定用两年时间完成10万户棚户区住宅拆迁改造任务，加上经营性房地产开发动迁，将有13万户以上被拆迁居民可享受货币补贴入市购房，带来住房需求约1700万平方米，市场交易额约450亿元。由此可见，市房地产市场将会迎来一个大众住房消费需求迅猛增加的快速发展时期。据专家预测，房地产至少在8年内将保持稳定上升的发展趋势。212专业商业铺面市场调查是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展，的工业门类已达到142个，现有规模以上工业企业1300多家，国内生产总值1600多亿元。面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇，市人民政府确定，到72010年把建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。辽沈地区是市场比较发达的地区，据统计，整个辽宁省城乡拥有各类市场3000多个，仅地区就有500多个，年成交量超过亿元，在全国具备一定影响力的市场就有30多个，巨大的商品流、信息流和客商流的积聚和流动，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作用，更蕴涵着巨大的商机。22产品供需预测221住宅需求预测对比金廊工程的拆迁补助水平，居民最多的大约可以得到20万元左右的补偿，考虑到市2003年人均收入14965元，人均可支配收入7961元的水平，以及2003年市商品住宅平均售价2753元/平方米，从每套住宅面积看，小户型的商品住宅继续挑大梁，每套面积在60100平方米的占的比例最大，为314；其后依此为100120平方米和120150平方米，比重分别是265和238；而60平方米以下和180平方米以上的分别占48和42。222商铺需求预测近几年，随着商业地产的蓬勃兴起，一批拥有更加先进配套和管理理念的专业市场陆续登陆，新的市场群与新的经营环境正逐步形成，市场投资日益活跃，普通投资者在进行投资选择时也纷纷将目光投向8潜力巨大的专业市场。从专业市场的分布来看，各区已基本形成自己的特色，如三好街的电子市场、大东区的通讯器材市场等。但值得注意的是目前的专业市场虽然很多，但其中很大一部分市场由于没有独立产权并不适合投资，只有具备独立产权，或多年经营权的市场摊位才具备投资价值。随着市民投资意识的增强，专业市场特殊的投资魅力正吸引着普通个体投资者，专业市场平台升级、经营运作及管理的市场化使专业市场成为继住宅投资后，普通消费者投资的新热点。1997年至2002年，我国商铺销售占整体房地产销售的比例约为7，其中2000年商铺销售增幅近40，2002年为30。这充分表明，从解决居住逐步过度到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业房地产蕴藏着巨大的投资空间。相对于其他一些城市，作为区域中心城市的目前的商业项目在数量上和人均拥有量还不高。因此，商业地产总体上空缺创造了更多的发展空间，随着整体投资环境的大幅度改善，将会有更多的投资者进入的商业地产市场，这无疑是一个较大的“利好”。223仓储、停车场需求预测专业市场由于销售产品的辐射半径远远大于一般零售业，单次销售产品的数量和体积也远远大于一般零售业，因此，专业市场对于仓库及停车场的要求非常高。这一点，从目前的库房出租率就可以明显看出。924价格预测241住宅市场价格预测2003年，从销售价格看，低价位商品住宅仍唱主角，平均售价3000元/平方米以下的占全年商品住宅销售的722，平均售价在30004000元/平方米的占192，而平均售价在5000元/平方米以上的仅占26。由数据可知，房地产市场仍将以小户型为主要销售方向，总价在30万元左右的住宅是市场的热销价格。242商铺市场价格预测由于目前的专业市场大部分以出租为主，市场上可以进行比较的同类项目很少，而经营品种不同的专业市场，由于对经营面积、经营环境的要求以及经营利润的不同，承受租金的能力差别很大，无法进行比较。因此，对本项目的销售价格预测是建立在目前和中国批发市场的租金和为数不多的几个同类市场的销售价格基础上确定的。经过调查，目前和中国批发市场内一层净营业面积年租金大约在30004500元/平方米，二层净营业面积年租金大约在20002500元/平方米，三层净营业面积年租金大约在10001500元/平方米，库房净面积年租金大约在240元/平方米。如果市场利用率达到60，考虑一次收取10年租金，让经营者使用15年的方法回避投资风险，或如果市场面积利用率达到60，考虑以10年租金，作为计算售价的依据（即投资者的投资回保率为10），则可得到以建筑面10积计算的销售单价为一层1800027000元/平方米，二层1200015000元/平方米，三层60009000元/平方米。表1市相关楼盘销售价格情况汇总表（2004年3、4月份）单位元/平方米序号楼盘名称房屋类型区位地段价格备注1机电城其中商铺（8M17M）一至三层一层摊位二层摊位三层摊位四层摊位五层仓库六层仓库七层以上住宅负一层停车场商住楼和平区民主路13500150001300010000410042003300起均价价格未定50元/层收费经营2温州机电名品商城其中商铺（8M17M）一至三层四层以上住宅商住楼和平区文化路120003800起均价3冠芳园住宅区和平区文化路4580起售罄4中润国际其中住宅公寓综合楼和平区三好街3860458011写字间42405文澜尊邸住宅和平区文化路4100243仓储、停车场价格预测本项目的地下停车场计划停放各类车辆约300辆。其中200个停车位用于市场经营，收费采用专人管理、按次收费510元/次。如果市场停车场利用率达到80，每天周转5次，则每天的收费约为40008000元，一年收入约146292万元。另外100个停车位用于住宅业主，按500元/月出租，每年收入60万元。两个停车场合计年收入约为200350万元。如果按照目前市地下车库每间1015万元的售价，收入将会更为可观。综合上述因素，公司改造项目预测商铺设计为一、二层连体，平均销售价格为建筑面积1200020000元/平方米，一层摊位平均销售价格为建筑面积15000元/平方米，二层摊位平均销售价格为建筑面积12000元/平方米，三层摊位平均销售价格为建筑面积10000元/平方米，四、五、六层库房平均销售价格为建筑面积4000元/平方米，住宅平均销售价格为建筑面积3500元/平方米，车库平均销售价格为10万元/车位，车位的临时停车费为每次5元。26竞争力分析由于市的核心城区是和平区和沈河区。在这两个区内，城市交通网络、市政配套、生活配套形成早，房地产开发起步早，土地资源日趋减少。人口密度大，商业设施密集，商业地产项目逐渐增加，正超着商业核心区发展。土地资源减少，人气越来越旺，商业物业越来12越集中，最终导致和平区和沈河区寸土寸金。相对较高的土地成本最终在产品价格上得到体现。据2004年第七届房交会数据了解到，今年市住宅楼盘均价为沈河区3753元/平方米；和平区3537元/平方米；大东区3026元/平方米；皇姑区2805元/平方米；铁西区2773元/平方米；东陵区2749元/平方米；于洪区2548元/平方米；浑南新区2525元/平方米；苏家屯1705元/平方米。本项目坐落的和平区，是经济发展的枢纽区域，包括北市商圈、太原街商圈、三好街商圈和市政府商务区，是商务活动、商业讯息密集的中心区域。由于该区域居住人口多，建筑密度高，各种配套设施完善，交通便利，在消费者心目中是理想住宅的首选。另外，在振兴东北经济的国家宏观经济政策的引导下，市生产资料和生活资料以及工业类的专业市场将迅速崛起，而能够拥有固定市场资源的专业市场将得到成功的保障。因为专业市场投资首先应注重专业市场的商业氛围，先有市后有场是市场成功的普遍原则，对于新兴专业市场则要看是否具有建立市场的商业契机。其次，专业市场的辐射能力也很重要，专业市场规模大小和经营商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、传统、辐射能力等因素密不可分。第三，市场运营水平、交通仓储能力、政府是否支持、是否具有超前性、是否具有良好的广告效应及十足的人气等都是专业市场投资时应该注意的问题。而本项目现有的市场和旺盛的人气，本身就决定了投资本醒目的竞争力是很强的。133投资资源分析与评价31市社会经济综合发展实力评价市是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，14中国的工业重镇和历史文化名城。市是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以市为中心、半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。市拥有东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。为加快东北乃至全国的发展，中央提出了“振兴东北老工业基地”的战略部署，这是在我国沿海地区经济发展的基础上，实行东西互动的重大举措。振兴东北老工业基地的政策将使东北成为继珠江三角洲、长江三角洲、京津唐三大经济区之后“中国经济增长第四极”。作为中国经济增长第四极核心城市的，正在着手实施“大”战略，与鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭等辽宁中部城市共同打造“经济区”。大中城市集聚，类型齐全，联系紧密，是建立经济区的内在优势；区位优势明显，交通便利，基础设施完备，是构建经济区的基础优势；科技发达，人才众多，是经济区的长久优势；产业发达，结构齐全，工业实力雄厚，更是经济区得以持续发展的独特优势。未来的将成为东北地区的消费中心、产业中心、商贸中心、交通中心、物流中心、配送中心、服务中心、人居中心和旅游中心。当选为2004CCTV最具经济活力城市，组委会对荣获“中国最具经济活力城市”称号的评价是70年现代工业文明的洗礼，成15就了共和国装备部的美誉，虽然几千根烟囱的轰然倒塌，让共和国的工业长子经历阵痛，虽然几十万产业工人的艰难转型，让国企的发源地感受到改革的道远和任重，但是，这一座从来就不缺少实力的城市，正在以激情回应振兴，装备中国32项目本身相关资源的可利用量、资源品质及赋存条件目前股份公司的主要业务为提供经营场地，由业户经营和机电产品，收取服务费用。股份公司完成改制后,将采取有力措施进一步繁荣市场和机电产品市场，并进一步开展科研开发、物流服务和国际贸易等业务。有关资料表明，目前我国大中城市年人均消费水平已达100元左右，市目前人口已达720万人，按平均水平计算，本地人口对的年消费需求可达7亿元以上。由于是东北地区的政治、文化中心，有大量的国家机关、科研机构和大专院校汇聚，考虑到这些因素，预计本地的市场容量每年将达到10亿元以上。辽宁中部是我国大中城市集中的地区之一，在周围聚集着鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭、盘锦和营口等城市，由于中心城市的辐射作用，这些周边城市的有很大比例是由批发转运过去的。从区位、规模等方面看，在都占有较大优势，以本地消费为依托，发展面向东北及内蒙东部地区的批发业务是有前景的。从目前的经营情况看，的场地已经全部得到利用，而且保持较大的客流量，说明尚有发展潜力。作为以机械工业为主的、工业门类齐全的老工业基地，既是机械装备的“制造部”，也是机电产品的集散地。的工业企业以生16产军工、重型装备、汽车、化工、建材等产品为主，机电产品是这些企业生产经营中的常用耗材，本地需求量较大。从周边城市看，鞍山为钢铁工业基地，抚顺为煤炭工业基地，本溪以煤炭和钢铁工业为主，盘锦市以石油石化工业为主，辽阳以石化工业为主，营口则是年吞吐量在6000万吨以上的港口城市（据有关资料近期年吞吐量可达1亿吨以上），这些城市均在机电产品的运输半径之内，营口港更为产品外销提供了便利条件。国家提出振兴东北老工业基地的战略目标以后，辽宁乃至东北地区各工业城市的发展速度明显加快，对机电产品的需求必将更为旺盛。因此，发展，为辽宁乃至东北工业生产提供配套服务，并积极创造条件促进产品出口是很有前途的。和的繁荣将带来巨大的物流业务需求，以市场为依托发展物流服务业，既有利于拓展公司业务，也可为市场业户提供更加完善和全面的服务，从而进一步优化市场经营环境。由于的产品已经进入朝鲜和俄罗斯远东地区市场，利用股份公司的进出口经营优势,直接开展国际贸易，对于巩固现有市场进一步开拓日本和韩国市场是具有积极意义的。通过以上的市场分析预测，股份公司认为在完成改造后，进一步发展市场和机电产品市场，并在此基础上开展物流和国际贸易，从而将重组后的企业由以和机电产品批发零售为主改造为一个集商贸、物流、为一体的综合性企业是很有市场前景的。33项目本身与市区域环境适宜性评价从宏观形势上看，党中央、国务院做出了振兴东北老工业基地的战略部署，东北地区的经济发展速度将会进一步加快。17从城市经济结构上看，市是闻名全国的老工业基地，尤其是机电装备工业在全国占有重要地位，素有“国民经济装备部”的美誉。的机电装备工业以大型设备为主，与和两个大的市场分类；在大的市场分类下，划分为独立商铺、市场内档口、写字间、仓储、停车场、住宅六种不19同的业态。改造完成后，市场共划分为六个区域，即A区是拆除重新建筑，一层和二层为连体商铺，三、四层为仓储用房，五层至二十四层为住宅；B区是装修改造建筑，一层为独立商铺（部分与二层连体）和市场内档口，二层和三层为市场内档口（部分是与一层连体的商铺），四、五、六层为仓储用房；C区是装修、改造、扩建建筑，一层为写字楼大堂、独立商铺（部分与二层连体）和市场内档口，二层和三层为市场内档口（部分是与一层连体的商铺），三、四、层为仓储用房，五层至二十四层为写字楼；D区是装修改造建筑，一层为独立商铺（部分与二层连体）和市场内档口，二层和三层为市场内档口（部分是与一层连体的商铺），四、五、六、七层为仓储用房；E区是拆除重新建筑，一层为独立商铺（部分与二层连体）和市场内档口，二层和三层为市场内档口（部分是与一层连体的商铺），四、五、六层为仓储用房；地下室是新建建筑，位于整个项目的负一层，功能定位是停车场。20A1A11A12A2BCA21ED建筑面积统计表市场市场层CD合计A1A2BCE合计总计一层21217421217419960830601728509115363530084712451991457373二层15546321217436763719960831373028325430084710974401465077三层155463212174367637283254300847584101951739三层19960831373051333851333821四层15546321217436763719960831373028325430084710974401465077五层163047163047305726305726468773六层163047163047305726305726468773七层163047163047163047五顶16012411206954120695423040006319149地下68743934642849661088351合计14360697业态建筑面积分布统计总建筑面积143606977293834381212146地下一层图书一层五金二层图书二层五金三层图书三层五金四层图书仓库四层五金仓库五层图书仓库五层五金仓库六层图书仓库六层五金仓库七层图书仓库五顶层住宅表2项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标备注1总占地面积M2193272总建筑面积其中原有建筑面积M2M214360697527533建筑容积率6154建筑密度67225建筑总高度806建筑层数层247地下停车场车位个2358计划总投资元4002669619平均每平方米建设投资元/M22787表3项目业态分类面积汇总表单位平方米层数市场分区业态性质一层二层三层四层五层六层七层17个31个31个商铺121620872087使用面积图书市场档口五市场63个44个12个23商铺61025566912使用面积239个271个271个金市场档口198921552155使用面积市场3676163016301630建筑面积仓储市场51331097430573057建筑面积写字楼C522层8901816012建筑面积A11522层67053181206954建筑面积住宅A12522层67053181206954建筑面积公寓A21522层12801823040建筑面积停车场负一层1088351建筑面积42技术方案选择因为受到施工场地和市场经营环境的限制，拟在E区和C区采用钢结构设计方案，加快施工进度，同时，整个项目施工全部采用商品混凝土，A区住宅施工场地设在建筑物的北面和东面，减少对市场经营环境的影响。另外，地下停车场施工土方开挖，采用打桩及水平混凝土锚杆、高强度砂浆喷面的方式，尽量减少对原有建筑物的影响。43主要设备方案选择由于市场原有的锅炉房、配电室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，项目的供暖拟定采用中央空调供暖，考虑到消防的需要，拟采用双回路供电电源。市场共设自动扶梯6处24部，载人电梯18部（其中12部24站，6部6站），货物电梯6部。245组织机构与人力资源配置51组织机构设置和是股份有限公司经营的专业市场。股份有限公司原来是开展及机电产品经营的商业企业。收购股份有限公司股权后，已经将其改组为从事商业物业管理的服务性公司，新公司停止了所有经营性业务，全面转向物业服务，公25司形成了董事会下的总经理负责制。公司设6部14处，即行政事物部、财务部、物业管理部、市场招商部、人力资源部和市场开发部，其中行政事物部下设行政事物处和企业转制办公室；财务部下设财务处和会计处；物业管理部下设保安处、保洁处、仓储管理处、停车场管理处和维修管理处；市场招商部下设市场租赁管理处、市场管理处和市场销售处；人力资源部下设人事处和绩效考核处。52人力资源配置公司由转制前在册职工894人，削减到目前的120人，企业负担大大减轻，职工的责任感和对公司的认同感逐渐增强。并且，公司80以上的员工都在从事物业服务的第一线岗位物业管理部和市场招商部，彻底克服了人浮于事的现象，公司机关向市场业户服务的思想已经普遍被职工接受，公司员工的精神面貌和思想发生了重大变化。53员工培训项目聘请香港戴德梁行担任物业管理顾问，对公司员工进行岗位培训，对项目重要设备的选定、市场经营场所规划提出建议，并对公司物业收费、支出进行科学测算，确定合理的物业费收缴办法。266项目实施进度61建设工期项目改造工程工期预计2年，即从2005年1月1日至2006年12月30日。62实施进度安排表4项目实施进度计划27时间安排序号工作内容E、F区A、F区B、C、D区1项目建议书批复0412104123104121041231041210412312编制项目投资可行性研究报告0412104123104121041231041210412313建筑方案设计0412104123104121041231041210412314施工图设计0511052310511052310511052315报建、领取建设规划许可证0531053150531053150531053156工程开工053160571063157完成投资25，开始预售05610591/0633006618工程主体封顶05515051130/064309工程验收05615051030/0610300693010正式入住0571051115/06111506101563技术改造项目建设与市场经营的衔接7投资估算71项目投资估算及财务可行性分析的依据A及中国批发市场初步规划方案；B辽宁省2004年预算定额；C市近期与本项目类似的竣工决算指标。72主要经济技术指标28A项目主要经济技术指标（见表2）B项目业态分类面积汇总表（见表3）73开发成本估算A单项工程投资综合估算汇总表表5单项工程投资综合估算汇总表序号工程项目建筑面积平方米单方造价元/平方米总造价元备注一土建工程163,296,802801A区新建11土建工程676354811000074,399,0280012水电工程6763548120008,116,25760292B区改造21装饰改造1746306500008,731,5300022水电工程1746306180003,143,350803C区改造,接层31装饰接层231440011000025,458,4000032水电工程2314400180004,165,920004D区改造41装饰改造1244703500006,223,5150042水电工程1244703180002,240,465405E区改造,扩建51装饰扩建1203388500006,016,9400052水电工程1203388180002,166,098406地下室新建61土建工程108835121000021,411,7680062水电工程1088351120001,223,52960二电梯设备24部60万元/部14,400,00000三道路工程300米60元/米18,00000四绿地5000006000300,00000五地下管网20000015000300,00000六中央空调1部120000000012,000,00000总计190,314,80280B项目投资成本费用估算汇总表6项目投资成本费用估算汇总表项目总成本费用（元）可售部分费用（元/）1开发成本（1）土地成本112,000,0000077991（2）前期工程费3,381,774002355（3）建安工程费164,822,8974011477430（4）设备费26,400,0000018384（5）配套工程费37,825,6469726340（6）景观及道路工程费618,00000430（7）设计费3,650,804102542（8）建设项目收费9,889,373846886（9）监理工程费1,318,58318918（10）不可预见费6,592,9159045912开发费用（1）管理费用8,241,144875739（2）销售费用29,578,9316420597（3）财务费用9,024,4240062843成本费用总计413,344,49590287830综上所述开发总成本为413亿元。74项目投资及资金筹措计划741本项目开发投资的资金来源有三个渠道一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房屋收入用于投资部分。本项目开发商自有资金20216万作为启动资金，另向银行贷款8000万用于投资，剩余部分由房屋销售收入补充，总投资为413344万元。自有,50银行,20销售,30自有银行销售项目投资资金筹措计划表7投资计划与资金筹措表建设经营期序号项目金额第一年第二年311总投资413,344,49590288,615,23107124,729,26483111土地成本112,000,00000112,000,00000112前期工程费3,381,774003,381,77400113建安工程费164,822,89740103,875,6753460,947,22206114配套工程费26,400,0000026,400,00000115景观及道路工程费37,825,6469737,825,64697116配套公建费618,00000618,00000117设计费3,650,804103,285,72369365,08041118建设项目收费9,889,373849,889,37384119监理工程费1,318,58318831,00540487,577781110不可预见费6,592,915904,155,027012,437,88888121管理费用8,241,144874,285,395333,955,74954122销售费用29,578,9316415,381,0444514,197,88719123财务费用9,024,424004,512,212004,512,212002资金筹措283,024,05033283,024,0503321自有资金202,160,03595202,160,0359522贷款80,864,0143880,864,014383销售回款591,578,6328015,857,98354575,720,64926742贷款本息偿还计划本项目银行借款采用分期付息、到期一次性还本的偿还方式，即从建设期开始计息，第一年末偿还451221200元利息，第二年年末偿还451221200元利息，并偿还贷款本金8086万元，详见贷款还本付息结算表。贷款还本付息结算表建设经营期序号项目名称合计第一年第二年1借款还本付息89,888,43838322年初借款累计80,864,0143880,864,014383当年借款80,864,0143880,864,01438000当年应计利息9,024,424004,512,212004,512,21200年底还本付息89,888,438384,512,2120085,376,2263875项目销售测算651销售价格预测销售单价及总销售收入分析表（建筑面积）序号指标名称面积单价合计1总建筑面积14360697一层5056251600080,900,000002A区联体商铺二层5133381600082,134,08000一层95174815000142,762,20000二层95173912000114,208,680003商场面积三层9517391000095,173,900004仓库面积30790084000123,160,320005写字楼1601241420067,252,122006住宅47179083500165,126,780007停车场218个10000021,800,000008总计892,518,08200752销售进度分析销售进度分析（）2005年2006年销售进度预测9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一A区二100200300400500600700800300020001400一100200300400500600700800300020001400二300400500600700800300020001400300商场面积三500600700800300020001400700300仓库面积80030002000140015001300写字楼20002000200010001000120080033住宅200020002000100010001200800停车场200020002000100010001200800小计011040069148193307366425833262819341403626493315210753销售分析本项目销售以租、售相结合的方式进行，销售66出租及予留为34详见下表销售总收入预测表9518554平方米66项目预计销售比例销售面积（）销售均价（元/）销售收入（元）第一年32551566,2150115,857,98354第二年9792633986,21501575,720,64926合计1009518554591,578,6328076财务分析本项目总成本费用为413亿元，以销售回款的方式回收。销售税金及附加估算一览表建设经营期序号项目第一年第二年合计1销售收入15,857,98354575,720,64926591,578,632802销售税金及附加871,9869031,664,8379032,536,824803土地增值税1,141,2772041,443,6930142,584,970214所得税878,7834531,911,6436132,790,42706税金合计2,892,04755105,020,17452107,912,222073477损益表与静态盈利分析损益表建设经营期序号项目合计第一年第二年1销售收入591,578,6328015,857,98354575,720,649262总成本费用413,344,49590288,615,23107124,729,264833土地增值税42,584,970211,141,5418341,443,428374营业税及附加32,536,82480872,1890931,664,635715所得税32,790,42706878,9872131,911,439856价差预备金3,747,41140100,453913,646,957497利润总额174,486,725494,677,32854169,809,396968税后利润66,574,503421,784,6104064,789,893039可分配利润55,297,378141,482,3133653,815,06478税后税前10投资利润率1338422111销售利润率935295012资本金利润率27358631评价指标A全部投资的投资利润率（税前）（利润总额/总投资额）1004221全部投资的投资利润率（税后）（利润总额/总投资额）1001338B销售利润率（税前）（利润总额/总销售额）100935销售利润率（税后）（利润总额/总销售额）1002735C自有资金的投资利润率（税前）（利润总额/自有资金）1008631自有资金的投资利润率（税后）（利润总额/自有资金）1002735600,000,00000400,000,00000200,000,00000000200,000,00000400,000,00000600,000,00000800,000,0000012月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月月投入资金累计投入资金销售月收入销售收入累计累计动态现金流量3578现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为大型项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态投资回收期等指标。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表。全部投资现金流量表（单位元）建设经营期序号项目第一年第二年1现金流入15,857,98354575,720,6492611销售收入15,857,98354575,720,6492612其他现金流入002现金流出291,507,94921233,496,180163621建设投资288,615,23107128,476,6762322土地增值税1,141,5418341,443,4283723销售税金及附加872,1890931,664,6357124所得税878,9872131,911,439853净现金流量275,649,96567342,224,469104累计净现金流量275,649,9656766,574,503425折现净现金流量239,815,47014256,668,351826累计折现净现金流量239,815,4701416,852,881697税前净现金流量272,757,24753447,243,973038税前累计净现金流量272,757,24753174,486,725499税前折现净现金流量237,298,80536335,432,9797710税前累计折现净现金流量237,298,8053698,134,17442评价指标税前税后11财务净现值（I15）98,134,1744216,852,8816912财务内部收益率244113投资回收期139172项目在计算期内经营收入592亿元，可获利润总额175亿元，扣除所得税3279万元后还有142亿元可分配利润。项目缴纳的经营税金为105亿万元，企业所得税为2,79万元，土地增值税为41443万元，合计缴纳税金108亿元。项目全部投资内部收益率（所得税前）为302，在预期可接受的内部收益率为15时净现值可达98134万元，投资回收期为173年。资金内部收益率为2718。79资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。在项目计算期内，各项资金的来源与运用是平衡有37余的。本项目的资金来源与运用详见下表。资金来源与运用表（单位元）经营期序号项目名称第一年第二年1资金来源298,882,03387575,720,6492611销售收入15,8