浑南白塔堡地区房产市场情况调研报告

房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM浑南白塔堡地区市场调研报告DOC浑南白塔堡地区市场调研前言因公司开发拓展需要，就浑南白塔堡地区房产市场情况进行调研，在接到调研任务后，XX花园销售部汇同XXXX企划公司组成专案小组针对浑南白塔堡地区进行细致周密的市场调查后攥写此方案。备注此方案内容为浑南白塔堡地区房产市场实际技术指标内容。大体方案如下一、区域特征1政治环境2经济环境3自然环境二、房产市场1市场形态2供需关系3未来趋势三、项目分析1技术条件2供求比例3销售人群4销售状况及总结四、综合评定房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM区域特征政治环境市委、市政府提出建设沈阳周边城市作为沈阳附属城市的战略决策向南延伸至苏家屯地区，也正是因为政府的大力改造带动了包括白塔在内的中小城镇房产市场的建设。现在的白塔堡同3年简直天壤之别。众多开发商进驻白塔堡而且在短时间内完成圈地任务。小到几万平大到几公里。白塔堡现存可供开发土地以很少。经济环境因为近三年众多开发商的涌入，同时也刺激了这个小城镇的经济状态，原来白塔是周边乡村经济的聚集地在周边村镇当中属于繁荣的集镇。近年通过各家开发商的进入带动了其经济发展的速度。现在城镇基本上摆脱了农业经济以逐步向商业经济靠拢。同时由于开发商开发土地进行动迁，多数开发商不选择货币安置而选择房屋安置，着同样为当地群众带来了较大的收益（有些家庭甚至拥有45套住房，处部分自用外，剩余住房更多的是进行销售）。自然环境白塔堡地区因其以前多为农田，在自然环境方面相比大东、铁西等工厂较多的地区要更适合人居，但市政建设力度显然不足，贯穿南北只有一条公路且公交线路迟迟未开通。大型的购物广场、超市、医院基本上都在城区内，所以此处的购物、就医等条件相对较低，只有小型农贸市场、超市、小型诊所（如三好桥顺利开通可解决上述部分问题，房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM同时这也是此区域项目的卖点之一）。房产市场市场形态白塔堡房产市场属于城镇性开发市场，在沈阳房产市场内分类隶属沈阳市低档房产市场。房产市场呈现良性发展状态。此区域的房产与沈城其他区域来比较要缓慢一些，房产市场刚刚成型，开发商相互之间的竞争也不是非常激烈，各家销售状况均佳。在此区域大型、高档住宅项目、别墅项目均是空白，品牌开发商尚未介入，同时也为中小型开发企业提供了良好的发展空间。同时由于在此区域拿地土地成本相对较低，而且市场需求量不断扩大，所以开发商的利润较大。但近年来由于中小型开发商的不断圈地，在白塔地区可建筑商品房的地块在不断减少，截止目前为止可建设用地以基本等同于零。供需关系通过对白塔堡地段近10家项目的调查我们得出，在此区域供需基本上平衡，开发企业的产品区间一般都在50M140M之间。其中以70100M的二室一厅、二室二厅的户型最为畅销，其户型配比也占总户数的4060之间。同时由于经济条件的约束，本地百姓在住房的消费能力上基本以100M为最高承受额度（绝大多数）。未来趋势由于政府的宏观调控，浑南高新技术产业开发区、高档次中央商务区等象征着经济发展区域的建设。同时也辐射到其周边如（白塔堡地区经济的发展）此处也由以前的农业地区向经济技术开发区所靠拢。房房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM产市场也因此产生了微妙的变化。由于此处的房价比市内市场平均房价还要低400员左右，同时距离浑南高新技术产业开发区较近所以其升值潜力很大。项目分析通过我们对白塔地区的市场调研基本上掌握了此区域内项目的基础资料，下面针对调研结果进行如下分析项目技术条件阳光新嘉园开发商沈阳天大房产开发有限公司项目位置沈阳市东陵区白塔街总建筑面积22万平方米建筑周期分3期开发建筑数量20栋在销套数584套户型区间681513925M主力户型以中小户型为主70M、100M绿化率30以上园区配套中庭休闲广场销售价格1880元2480元/M，一次性付款98折；贷款99折。主力销售户型房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM友城新村房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM开发商友城房产开发有限公司项目位置沈阳市东陵区白塔街25号总建筑面积13万平方米建筑周期联建单位（开发丰泽城一期）建筑数量15栋在销套数1000套面积区间未定主力户型以中小户型为主80M、100M绿化率30以上园区配套中庭休闲广场、会所、幼儿园等销售价格1680元2480元/M，均价2100元/M销售折扣未定丰泽城开发商丰泽房产开发有限公司项目位置东陵区白塔堡总占地面积40万M建筑周期分三期开发建筑数量45栋（初步设定）房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM销售套数一期30栋约2000套面积区间未定主力户型未定绿化率33以上园区配套休闲广场、会所、幼儿园等销售价格1680元2480元/M，均价2100元/M（初步设定）销售折扣未定（销售时间）银塔馨苑开发商辽宁三通房产开发有限公司项目位置沈阳市东陵区白塔镇总占地面积60000M建筑周期两期建筑数量8栋小高层在销套数600套左右面积区间55150M主力户型100M左右，二室二厅绿化率35园区配套无销售价格1680元/M2480元/M销售折扣一次性98折房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM龙盛家园开发商沈阳龙彪房产开发有限公司项目位置沈阳市东陵区白塔镇总占地面积20万建筑周期二期建筑数量18栋（共）在销套数349套面积区间594143M主力户型7080M绿化率36园区配套标准物业小区销售价格16802480元/M销售折扣贷款98折、一次性95折7035M10913M房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM盛天家苑开发商辽宁盛天物业管理公司项目位置沈阳市东陵区白塔镇总占地面积110000M建筑周期二期建筑数量一期七栋6层多层在建，在销套数400套面积区间72220M主力户型107M绿化率33园区配套未定销售价格17802280元/M销售折扣一次性95折佳城花园开发商沈阳华恩房产开发有限公司项目位置沈阳市东陵区白塔镇塔东路总占地面积4000M建筑周期两期建筑数量12栋在销套数576套面积区间50142M主力户型100M、120M房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM绿化率30园区配套标准物业小区销售价格1680元2480元/M销售折扣一次性98折在上述项目技术资料中我们可以看出各家开发规模都较大，这其中规模最大的属丰泽城项目、（未动迁的穗港项目占地2平方公里），由于其规划为标准大型封闭式小区，在其建成后必定代动白塔堡房产价格整体上升。同时从在销项目中我们可以得出阳光新嘉园、龙盛家园、佳城花园等成为我们的重点关注对象。我们可以从其销售状况中看出在此区域地段、环境、物业、市政配套、园区规模等并不是消费人群关注的重点，而价格在这些因素中凸现出来，用丰泽城销售主管的一句话来说选择在这里置业的人们80以上是因为价格的原因。供求比例在东陵区白塔镇区域内开发商的建筑规模普遍大于沈城市内其他中小型项目而且销售情况也很好。其畅销原因主要在于价格，这样的销售状况类同于房产市场刚刚兴起的90年代，各家在销售上基本没有相应的销售手段、营销思路只是处于房产销售的初级阶段（坐销）。在推广宣传上只有龙盛、阳光新嘉园在对外宣传，其他项目只是靠消费者自己来找。供求比例在这个区域内基本保持平衡，由于各家开发商在户型设计上均以100M以下的中小户型作为主力户型，所以销售状况很好，但部分140M以上的大户型同样成为项目的销售难点。销售人群房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM在通过细致调研后我们得出此区域，项目区域自身销售能力有限，主要是通过低价来吸引沈城中档消费群体到此购买。消费人群多为年轻首次置业者或老年人（因此处环境较适合人居，很多老人选择在这里安度晚年。主要成分有三好街、东大、电台、电视台等。销售状况总结通过对各家的系统把控我们将其中部分项目的销售数据做以下分析通过上述表格内的销售信息我们可以看出在众多项目中阳光新嘉园销售情况最好其销售最好的户型为100120M的二室二厅，其主要人群是三好街等市内人群，购买原因如下在此区域项目中阳光新嘉园是靠近沈城最近的项目，价位同其他项目比较要稍微高一些，但其产品在众多在销项目中属于最好的，同时开发商较注重宣传因此吸引了相对较多的市内消费者到此置项目名销售指标阳光新嘉园银塔馨苑佳城花园（二期）龙盛家园（二期）5060平32套0套0套5套6080平49套2套0套53套80100平48套2套1套6套100120平64套0套12套4套120140平5套6套5套4套140以上1套1套3套3套销售总量19911套21套75套预售总套数58460099套349销售比例3422122销售周期2004520045200420043面积区间681513925M55150M50142M594143M房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM业。四、地块SWOT综合评定通过上述图片我们可以看出公司准备购买地块的具体位置，下面将其自然房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM情况进行如下阐述S优势政府加大城市周边建设，带动此处房产市场发展在此处购买地块，土地成本相对较低如开发适合市场需求性产品销售相对较快因为此处房产市场还未成型，在销售方面我们会成为这里的专家周边环境较适合人居（白塔公园的规划）距离白塔堡较近的大型消费人群（浑南经济开发区）还是此处购房团体的空白W劣势项目非邻街地块此区域内相应的配套设施不完全地块内水系后期治理问题市政建设的时限性开发产品后市场认可度销售人群的数量O机会我们有较完整的开发队伍我们有先进的开发理念可以寻求市场需求的空白点T威胁区域内各大项目开发时间较早，在消费人群中认可程度较高房地产E网房地产与物业管理实用资料库HTTP/WWWFDCEWCOM项目非邻街地块在推广宣传上会遇到麻烦在销项目基本将目标客户群体销售在销项目多为现房销售。项目交通不是十分便利，在吸引客户时会成为弊端未来短时间内类似于丰泽城、穗港等大型社区的兴起必定会强占市场先机，大量吸引意向消费群体。通过对白塔地区的短时间市场调研，对各家的销售情况以及区域市场特性的分析得出。白塔区域属于沈阳市外房产市场刚刚兴起的区域，因其市场初步形成还不成熟。从