某商业地产项目可行性研究报告

前言本项目已由长发改经贸2005582号批复。项目建设单位在A区即将建设完成的情况下，由于建设规模及投资发生变化，因此建设单位委托我单位重新编撰了本项目的可行性研究调整报告。本可行性研究调整报告针对本项目的建设规模、投资估算以及全部项目的财务评价进行调整。第一章总论11项目名称及承办单位111项目名称罗马大西洋国际采购中心112项目承办单位罗马大西洋置业有限公司113单位地址罗马市圣约翰区远达大街95号114法人代表史密斯115企业类型有限责任公司116项目建设性质新建117可行性研究调整报告编制单位罗马市工程咨询服务中心工程咨询资质编号工咨甲1000000000118项目承办单位简介多明戈家族集团创建于1990年，秉承“办好实业、回报社会”的企业宗旨，经过16年的发展，已成为拥有20000多名员工的大型民营企业集团，产业包括家居流通、房地产开发、资源能源三大板块和金融投资。在家居流通领域，投资控股的鲸鱼集团，在全国建成和经营了200多家大型家居连锁店,已成为中国最大的家居产品经销商，同时也是首家采用德国SAP先进ERP管理系统的家居零售企业。在房地产领域，投资控股的南方多明戈家族集团，先后开发了获得“中国名盘”称号的锦绣香江花园、翡翠绿洲、星河湾（合作开发）等大型或超大型明星社区。另一方面，目前已经在国内10多个省市建立了20多个商贸建设项目，已开发的商贸物流网络面积达500万平方米，拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台。在资源能源产业领域，已在河南、河北、山东、贵州、内蒙等地区建立有色金属基地和煤化工产业基地，为其在资源能源领域的战略发展奠定了坚实的基础。在金融投资领域，多明戈家族集团是广东发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东之一。2003年，完成了对上市公司香江控股（股票代码600162）的收购，后更名为香江控股，并通过资产置换，实现了以资本市场为纽带，专业从事房地产开发与运营的蓝筹企业战略目标。多明戈家族集团不断追求管理创新，引入国际先进的管理工具，实施全面预算管理、人力资源绩效管理，从而提升企业的管理水平，保证企业的战略实施。多明戈家族集团具有人才优势，通过实行“德才兼备，以德优先；内部优先，鼓励长期服务”的用人原则，吸引大量优秀人才，高学位、高学历、专业化、高技能的员工占员工总数80以上，博士、硕士学位的员工在高层管理机构中占总人数的20，构成了一个高素质的管理团队。多明戈家族集团主动肩负社会责任，从成立之初到现在，一直踊跃响应党和国家的各项号召，积极开展公益、慈善、扶贫、救灾、兴教、助学等各项活动，为国家的科学教育事业、妇女儿童福利事业、医药卫生事业、文化体育事业、扶贫事业和支援灾区共捐资4亿元，捐建了200多所学校，资助了3万多名失学的青少年。2005年经国家民政部批准，拨出5000万元专项资金，创立了全国首家私立慈善基金会“香江社会救助基金会”，兑现了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的庄严承诺。12编制依据和研究范围121编制依据1、国家发展和改革委员会颁布的投资项目可行性研究指南（试用版）；2、国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版）；3、关于的通知建标2000205号；4、建设部房地产开发项目经济评价方法；5、罗马市总体规划；6、土地使用证（长国用2005第050004592、050004593号）；7、罗马市环境保护局环境影响评价审批意见；8、国家相关政策、法规、文件；9、罗马大西洋置业有限公司委托罗马市工程咨询服务中心编制项目可行性研究调整报告的委托书；10、项目建设单位提供的有关资料、数据。122可行性研究的范围1、项目投资及SWOT分析2、建设方案3、投资估算4、财务评价13项目简介131项目建设地址罗马大西洋国际采购中心拟建于罗马市圣约翰区远达大街以东，东风路以南，新业街以西，惠工路以北。132项目建设规模、内容项目建设规模规划占地面积121800M2，使用权面积102470M2，其中A区规划面积69228M2，使用权面积59027M2，B区规划面积52572M2，使用权面积43443M2。工程拟新建各类商铺及其它配套服务设施共17223914M2。主要建设内容新建各类商铺及其它配套服务设施共17223914M2，其中A区82900M2，B区8933914M2；配套建设服务场所，并完善供水、供电、消防、绿化、道路等公共服务设施。133项目主要建设条件（1）市政公用设施条件给水、排水、电力、电信、供热等与远大大街市政管道连接。（2）交通条件项目位于罗马市圣约翰区，有多条市政道路通过。罗马市作为欧洲省省会，全国十五个副省级城市之一，公路、铁路、航空、邮政等交通便利，可以满足于施工、运营过程中的运输需求。（3）施工条件综上所述，项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。134项目总投资及融资情况本项目总投资5510633万元。本项目建设所需全部投资由罗马大西洋国际采购中心自筹解决。14项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目指标单位备注121800规划面积1总用地面积M2102470使用权面积2总建筑面积M21722391421A区M28290022B区M289339143出售建面积M21400005总投资万元551063351开发投资万元546063352经营投资万元500007投资回收期年4238营业收入万元70000009利润总额万元112136710财务净现值万元47502811内部收益率209912盈亏平衡点47第二章项目提出背景与必要性21项目提出背景南方多明戈家族集团根据我国城乡商贸发展的客观实际情况，编制了南方香江城乡商贸流通网络规划（以下简称规划），对我国现有城乡商贸流通体系进行了全面的分析和论述，并提出针对性的解决方案。同时政府“建设社会主义新农村”和“推进现代市场体系建设”的方针政策，04年国务院召开的全国流通工作会议的会议精神等一系列方针政策为中国商贸流通产业的改革和发展指明了方向。温总理在十届人大四次会议政府工作报告关于2006年政府工作的基本思路中指出“发达地区要采取多种方式帮助和带动欠发达地区。”要“积极促进中部地区崛起”,“加强现代综合交通运输体系、现代流通体系和现代市场体系建设”。“十一五”规划提出要“推进现代市场体系建设，健全全国统一开放市场，推行现代流通方式”，确立了“以开拓市场、扩大消费为主线，大力推进商品市场体系、现代流通体系、市场监控体系、流通法律体系和商业信用体系建设。力争到2010年，初步实现流通现代化”的流通业改革与发展的目标。这表明了中央在今后五年内大力发展现代流通产业的决心，也为中国商贸流通产业的改革和发展指明了方向。随着国家振兴东北老工业基地政策的实施，处于东北中心位置的罗马市的商贸物流必将有着大幅度的发展。为此，南方多明戈家族集团联合山东香江控股股份有限公司成立罗马大西洋置业有限公司建设本项目。22项目建设必要性221项目将增强东北地区流通体系和市场建设东北地区是国家重工业和商品粮基地。由于原有流通体系已经不能满足市场经济条件下的流通需要，市场缺乏整体规划，集约化程度低、管理水平落后、市场整体配置不合理等问题日益突出。这种流通体系影响了物流、信息流、资金流的效率，提高了商品流通成本。项目建成后，将有效整合上游供应商、批发商、下游零售商、消费者等各方面资源，建立和健全整个市场的采购、仓储、销售、配送、信息服务等体系，减少商品的流通环节，促进农民持续增收。222项目建设符合国家“万村千乡”市场工程和“双百市场工程”通知精神的要求根据国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知（国办发200457号）精神，为加强农产品现代流通体系建设，扩大农村消费，提高农村流通的商品质量，更好地为“三农”服务，商务部决定从2005年起在全国部分县市开展“万村千乡”市场工程和“双百市场工程”建设。商务部确定的目标是从2006年起，通过中央和地方共同推动以及重点市场、重点企业示范带动，使农产品流通成本明显降低，流通环节损耗大幅减少；全国大型农产品流通企业经超市销售农产品的比例达到30以上，使更多产品进入国际营销网络。罗马大西洋国际采购中心项目的建设正是国家商务部两项工程的具体体现，项目建设对于扩大罗马市农村工业品市场、促进农村消费、推动经济的发展都具有非常重要的意义。223项目建设将推动城乡、区域协调发展项目建成后将产生巨大的社会经济效益，设计年交易额100200亿元，实现利税10亿元/年。项目将拉动城乡、区域整体经济增长，极大地带动城乡区域内及周边相关配套服务产业发展。23结论综上所述，罗马大西洋国际采购中心项目的建设是十分必要的，符合04年国务院召开的全国流通工作会议的精神和企业南方香江城乡商贸流通网络规划，项目开发建设结构合理，对加强东北地区流通体系和市场建设，增加居民收入具有至关重要的战略意义。第三章投资环境分析31罗马投资环境简介311概况罗马是欧洲省政治、经济、文化和交通中心，是闻名中外的国际汽车城、电影城、科教文化城和森林城。1994年，罗马市被国家批准为副省级城市。下辖榆树、农安、德惠、九台4个县（市）和朝阳、宽城、南关、二道、绿园及双阳6个区，面积约3900KM2，人口724万。罗马地理位置比较优越。作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区通衢的十字要冲，这种特殊的地理位置，使罗马成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。312城市基础设施建设情况1998年“三路两桥”工程与快车道建成通车（青年路、南开运街、春城大街与芙蓉桥公铁立交桥、光复路高架桥）；1999年北三环路、青普高架桥、长白西线城市出入口等“九路九桥两出口”改造建设工程竣工，进一步优化和改善了市区的道路状况。同年，轻型轨道（环线）一期工程，既“绿色交通”概念首次出现在罗马人的字典里；2000年罗马市横贯南北的另一条交通干道亚泰大街，全面启动；2001年亚泰大街二期工程与一期工程的贯通，人民大街与陕西路的拓宽，重庆路实现整体改造，建设成了一条购物、娱乐、休闲为一体的商业步行街；2002年罗马铁路客运站北站房及北广场、北人民大街建设工程的启动；2003年罗马大街、河东路、永宁路和永宁桥、东大桥的新建和改建全面启动，五年来的建设使罗马市城市面貌发生了巨变。313经济情况2004年，国民经济持续快速增长，综合实力明显增强。全年实现地区生产总值1535亿元，按不变价格计算，比上年增长135。其中，第一产业增加值168亿元，比上年增长80；第二产业增加值7429亿元，增长155；第三产业增加值625亿元，增长130。三次产业比重分别为11483407。人均生产总值达到21285元按户籍年平均人口数计算，比上年增长126。全年居民消费价格总指数为1041,比上年上升41，其中，除家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务类消费品价格有所下降外，其他消费品价格均有不同程度上涨。314房地产情况2004年，罗马全年完成商品房竣工面积2794万M2。商品房销售面积1938万M2，商品房销售额438亿元。居民个人购房活跃，在商品房销售中，售给私人用房1922万M2，销售额434亿元，分别占销售总量的992和991。商品房空置面积279万M2。32城市规划与商业区布局321城市结构与规模罗马市城区按“多中心、组团式”形态发展。城市布局采用多中心分区结构，城市用地方向主要是东南、西南和人民大街南部延长线两侧。到2005年，中心城区用地规模180平方KM2，人口达到235万人。222城市功能布局控制中心区域的开发强度，城市建设重心向边缘分区和组团转移。二环路以内所有扰民污染工业全部迁到三环以外，中心区重点发展商业、金融、科技、教育、文化等第三产业。罗马市现有重庆路、红旗街、桂林路、汽车厂等四个中心商业区。323商业区设置标准从2002年起，罗马市商业区将实施分级设置，共分为市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、便民商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、一般镇商业等8个设置标准中心商业区设置于城市规划的中心商业区或历史形成的商业集聚地，网点数量在两千个以上，商业营业面积在20万M230万M2，日客流量在30万人左右；区域商业中心设置于居民聚集区，以一两家大中型购物中心为骨干，商业网点在1000个以上，服务人口8万人左右；居住区商业设置于人流集中、交通便利地段，以超市、便利店、小型农贸市场经营为主，服务人口3万5万人；便民商业设置于社区居民出入口，以便利店、餐饮店为主，服务人口约4000人；专业街是指提供专门商品或专业服务的特色商业街，街长在200M以上，专业店在20家以上；新城商业中心设置在城市规划的新城区，为新城区居民及外来消费者提供商业服务，服务人口15万人以上；中心镇商业、一般镇商业设置于规划建设的小城镇人流集中地。罗马市的重庆路和红旗街是两个传统的市级中心商业区。33罗马市圣约翰区投资优势圣约翰区位于罗马市的东部，地处哈大、吉长、长伊公路和京哈、长图、长白、长烟铁路的交汇部，是罗马的东大门，也是哈大高速公路的主要入市口,地理位置优越。随着罗马市发展的战略东移和城市的不断扩张，圣约翰区正逐渐成为罗马市辐射东北三省的枢纽。圣约翰区距离罗马市中心4KM，距离罗马站6KM。距离拟建的罗马市新的机场18KM。距长平高速公路1KM，距长吉高速公路05KM,向周边辐射的能力都很强。交通便捷，四通八达，尤其是新机场的建设，使圣约翰区成为了向世界展示罗马的窗口，区位优势更加凸显。预计圣约翰区2006年全区生产总值达到50亿元，增长56；预计全区引进内资达到12亿元、外资2000万美元，同比分别增长20和11。预计民营企业生产总值占全区经济总量的906，提高56。预计全年完成固定资产投资50亿元。第四章市场分析41罗马现有商圈罗马的商业地产处于市场的成熟期，各商圈的氛围已经基本形成，重庆路、火车站站前、红旗街、桂林路等五大商圈聚集区开始逐步向商贸中心区转变。站前以国商、华正等为核心，聚集了黑水路、远东、太阳城等一批已小商品、家居用品、食品等为主的集散地。桂林路的专业点、专卖店、餐饮业独具特色，形成互相依存的的“聚集效应”，成为人流最为密集的区域之一。红旗街、重庆路以欧亚商都、时代服饰，国贸、百货大楼等为支撑，与众多餐饮店相呼应，一直是人气较高的商业区。42主要商业业态圈层罗马市主要商业业态圏层分布状况如下表罗马市主要商业业态圏层分布状况表大型零售店（营业面积5000M2）商业街批发市场、物流园区（营业面积3000M2）备注数量营业面积（万M2）数量数量内圈层22座434316条16座中圏层7座1549座外圏层1做100015座合计30做688316条40座43大型零售店情况罗马市各区大型零售店情况如下表罗马市各区大型零售店情况一览表城区零售企业营业面积（万M2）销售额（亿元/年）备注国商529沃尔玛银座店185中兴5085春华142华正24远东08长客隆太平洋鞋城6宽城区九鼎3荣德16056国贸商都307圣约翰区亚泰132北京华联182家世界32福乐2617车百35欧亚卖场175绿园区新世纪2罗马市各区大型零售店情况一览表城区零售企业营业面积（万M2）销售额（亿元/年）备注长百617国贸3恒客隆07104沃尔玛19卓展1545东方广场26万达15大洋百货3崇智063亚细亚33时代服饰223欧亚商都31108红旗地下红旗商场12恒客隆（桂林路）1147太平洋购物064027中山世纪联华1522百盛5朝阳区国商（友谊）153罗马一百1科文071北京联华12乐购25上海华联2玉瑞173星河湾3222中兴53亚泰富苑45南关区好望角5344商贸市场状况罗马市商贸市场经过几年的发展，部分市场档次有所提高，形成了一定规模，其中批发中、低档商品的市场集中在火车站、光复路、亚泰大街附近；零售业中高档商品的市场以重庆路、国贸、百盛、长百等为主。罗马市现有商贸市场状况如下表罗马市现有商贸市场一览表市场结构商品数量（约/户）经营状况（招商率）市场面积（M2）租金（M2/月）税费（元/户）备注黑水路5层隔间柜台3500982800014层2008005层6080300500远东（一期）商住，1层经营720100100002003006001000远东（二期）商住，2层隔间柜台1309913000100350200300远东（三期）商住，2层经营4009810000100150300太平洋鞋城商住，隔间柜台3009770004660300王府井商住，4层卖场40012000300350无黑水路东兴商住，楼下隔间120400080中东A1层轻钢隔间2201008000070120100200北方市场1层隔间15009620000200300无大马路批发商住，楼下隔间220951600025100300800华正商住楼下隔间6009610000200600100600新世纪6层，小隔间300008090暂免金大商住，2层隔间100006080暂免天元3层隔间25098900030300300700罗马国贸4层隔间30096120002510060200中东龙兴商贸3层隔间、卖场60098300004060暂免永春3层卖场、隔间120099200015025018040045家居、建材市场状况罗马市装饰材料、家具、建材等类似市场大多分布在圣约翰区，市场主要是钢结构的大卖场。罗马市家居、建材市场如下表罗马市家居、建材市场一览表市场结构商品数量（约/户）经营状况（招商率）市场面积（M2）租金（M2/月）税费（元/户）备注中东B轻钢，大卖场6001005000070100无中东天宝3层框架18009910000030100部分免税中东装饰材料临街1层709850004080300800四季青1层，隔间500902000051250300正阳1层，隔间15098900040702004000中东生产资料2层，隔间52096400001530180440顺风2层，隔间40093420001028150600中东龙兴物流3层，大卖场1000981000004090暂免太阳城ABCA5层框架，BC商住楼下30009916000060120无罗马东环建材轻钢小隔间5030170001550暂免东泰2层隔间620间70000售40005500吉盛伟邦5层大卖场25098400005070无永春3层大卖场400984400050150无46房地产状况商业、家居、建材行业和房地产行业密切相关，目前罗马房地产行业发展态势良好。2004年罗马市房屋转让成交4468万M2，同比增幅331，比去年年末交易总量多了637万M2，增幅166，创造了历史最好水平，预计到今年年末，全罗马市房屋转让成交总量可达460万M2。成交额达844亿元，同比增幅282，比去年年末交易总额增加近10亿元，增幅13。按可比口径分析，房屋交易额为669亿元，已经占罗马市GDP的62，比去年年末提高了307，前景看好。今后几年欧洲经济变快走为快跑，振兴欧洲首先要振兴罗马，罗马市固定资产投资每年不低于500个亿，这对房地产企业是一个重大机遇。市场总量。1997年、1998年增量房的成交量是30万50万M2，1999年、2000年增量房的成交量是72万151万M2，2001年、2002年增量房的成交量是196万315万M2，2003年、2004年增量房的成交量是386万450万M2，短短几年时间，面积由几十万到几百万。从以上数据可以看出，罗马整个商贸、房地产业的态势是比较好的。第五章场址选择及建设条件51项目建设地点根据市场调查，圣约翰区目前商业分布相对较少，经济发展潜力巨大，且罗马装饰材料、家具、建材等类似市场大多分布在圣约翰区。因此本项目选址在罗马市圣约翰区。项目建设规模规划占地面积121800M2，使用权面积102470M2，其中A区规划面积69228M2，使用权面积59027M2，B区规划面积52572M2，使用权面积43443M2。工程拟新建各类商铺及其它配套服务设施共17223914M2。主要建设内容新建各类商铺及其它配套服务设施共17223914M2，其中A区82900M2，B区8933914M2；配套建设服务场所，并完善供水、供电、消防、绿化、道路等公共服务设施。52项目建设条件521地理位置罗马市位于欧洲省中部，地理位置东经1241812718，北纬43174515，属松辽平原，伊通河从市区中心穿过，整个地区地势平坦、开阔，地貌表现为微波状起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔200300M之间，京哈铁路、长图铁路横穿其间。522自然环境状况（1）气候条件罗马市属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。（2）气象参数年平均气压986KPA绝对最高气温364绝对最低气温365年平均气温45采暖室外设计温度230年平均相对湿度68年平均降雨量65OMM年最大冻结深度169CM主导风向冬季西北、夏季西南年平均风速36M/S最大风速257M/S523地质条件由于目前缺乏岩土工程勘察报告，根据附近建筑物的建设情况，拟建场地地形、地貌及地层条件如下（1）地形、地貌条件拟建场地为罗马市二级台地地貌，场地地形较平坦，由西向东倾斜。（2）地层条件拟建场地地层按其岩性、成因、塑性状态等的不同，自上而下共分5层，详述如下第层杂填土，色杂，以生活垃圾、建筑垃圾及粘性土等物回填，厚度00016M；第层粉质粘土，黄色，局部灰色，可塑，湿、中密，含少量铁锰结核；第层粉质粘土，黄色，可塑软塑，很湿，稍密状态，含少量铁锰结核；第层粉质粘土，黄色，可塑，中密状态，含少量铁锰结核；第层粘土，褐黄色，硬塑，稍湿、密实状态，含少量铁锰结核。（3）水文地质条件地下水稳定水位1920M，标高23116M。场区周围无污染源，根据地区经验，地下水及土对砼侵蚀性可不予考虑。（4）其他自然条件基本风压065KN/M2基本雪压值03KN/M2无霜期145天地震烈度度土的冻深170M（5）岩土工程地质条件以本项目最终的岩土工程勘察报告为准。524建设条件项目建设区域市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施，建设条件较好。1、公用配套条件给水供水由远达大街城市给水管网供给。排水排水排入远达大街地下市政排污管线。供电场区附近有的10KV电力线路（线）。供热冬季供暖住宅拟由远达大街供热管线提供。2、交通条件项目位于罗马市经济技术开发区，有多条市政道路通过。罗马市作为欧洲省省会，全国十五个副省级城市之一，公路、铁路、航空、邮政等交通便利。本项目所选择地块周围有远达大街、惠工路、东风路等市政道路环绕。可以满足于施工、运营过程中的运输需求。3、施工条件综上所述，项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。第六章项目SWOT分析及项目定位“大西洋国际采购中心”的策划构思，是基于罗马的政治、经济、地域、交通条件优势而提出，符合罗马城市总体规划发展战略目标。然而构想能否变成现实，更要看其落地的可能性，投资的可行性，实施的可操作性。影响商业地产开发能否成功的因素很多，但最最关键的第一是“地段”，第二是“地段”，第三还是“地段”。这是由商气、人脉等规律所决定的。因此项目的选址至关重要。企业通过与圣约翰区政府的多次接洽，圣约翰区政府表现出极大的热忱。政府主要领导和相关部门的领导为我们详细介绍情况，陪同深入现场看地，提供相关资料，提出积极建议。有意向将大西洋国际采购中心项目引入圣约翰区，落户罗马物流经济开发区。“大西洋国际采购中心”项目能否落户圣约翰区罗马物流经济开发区，还需看其是否具备吸纳本项目入住的基本条件。61罗马物流经济开发区现状情况分析1、基本情况罗马物流开发区位于罗马市圣约翰区北部。辖区内有欧洲省唯一陆路口岸一罗马东站（占地面积155万M2）,区内有48条铁路专用线，是全国53个接点站之一，全省75的物资都经过这里，交通四通八达，距长平、长哈、长吉高速公路出口1KM，距新建国际机场30KM。圣约翰区东站陆路口岸是全国53个集装箱的接点站，可直接办理进出口物资通关、转关手续，与大连、营口等海港口岸相通，承载国际货物和通港运输能力较强。开发区内现有专业批发市场17个，销售额10亿元以上的有2个企业。区内分布着起重机厂、胶合板厂、石棉制品厂、惠工机械厂、电力扎钢厂、建材公司等大小近百家工厂企业，大面积的企业职工住宅区和几个城乡结合部村屯。由于历史的原因，绝大部分企业难以为继，濒临破产。2、土地状况现状为老工业区城乡结合部，既有待破产兼并的工厂，也有居民破旧的危陋房，还有部分村屯菜地。土地分属多个单位，经营管理和经济发展均处于半停滞状态，无法发挥应有的城市功能，巫待进行合理利用和彻底改造。3、建筑特典区内主要建筑为上世纪5060年代相继在这里建立的工厂厂房、职工宿舍、农民住宅和部分临时性建筑，多为砖混结构的多层或平房等建筑物，根本不具备符合现代商业要求的建筑特色，需要进行全面商业化升级改造。以符合现代商业的市场化要求。4、规划定位随着国家振兴东北老工业基地战略的实施，国家将圣约翰区确立为实施振兴东北老工业基地战略的一个重要组成部分。规划确定物流经济开发区成为罗马城市的重点发展方向。通过“退二进三”策略，实现产业结构重组，将不同地域、不同国度的人流、物流、资金流、信息流迅速汇聚。计划5年内，开发区将通过对老工业基地的改造，使传统企业向现代物流发展。在大力引进现代物流的同时，做好集装箱堆场，保税仓库，专业性物流配送中心，逐步完善物流园区各项设施，把园区建成东北地区的专业物流中心，规划园区各组团有物流批发区；物流综合服务区；物流仓储区；物流企业区；生活服务区；物流加工区；物流发展区。为加速物流经济开发区的调整改造建设，目前由政府各有关职能部门组成的物流经济开发区管理委员会，统一协调指挥物流经济开发区的改造开发建设。物流经济开发区的改造建设，仅仅通过政府创造有利于投资的软硬件环境，还远远不够，必须要引入类似多明戈家族集团这样大量级的大型企业集团进入，引入类似“大西洋国际采购中心”这样具有产业拉动、超大规模的项目，才能吸引大批商家、投资者入住，对圣约翰区经济现状进行整体的彻底改造，真正实现产业结构重组，才能根本改变圣约翰区现居住人口的就业结构和就业环境；随着人流、物流、资金流、信息流的迅速汇聚，才能迅速拉动消费水平的不断提升；只有使各种符合发展规律的现代市场经济元素、业态在此交会、互补，才能在极短的时间内产生几何级数效应，不断推动地区经济的高速发展。62项目SWOT分析1、优势（STRENGTH）罗马市圣约翰区及周边地区有传统的商业、物流氛围和成熟市场；交通便利，易于聚集商气、人脉，有利商圈扩大后的招商引资；项目符合罗马市和圣约翰区城市总体发展规划，利于项目实施；圣约翰区的发展对高品位的现代商业形态有强烈的社会、市场需求；市、区两级政府具有强烈的改造需求，具备有利于投资开发的环境条件；项目区域地块方正，有利于规划布局，交通方便，位于罗马知名的物流区附近，常住人口及流动人口较多并呈上升态势，加上便捷的城市交通，区域商业价值有一定的升值潜力。2、劣势（WEAKNESS）在原有老工业区基础上进行彻底改造，原有产权单位成份复杂，情况各异，并购、安置工作难度大，成本高。拆迁工作量较大，运作周期长，成本高；补偿难度大，开发成本高。城市配套基础设施基本不具备，尚待配套完善区域经济落后，提升改造后的市场铺位租金、价位不易被商家接受。3、机会（OPPORTUNITY）项目选址地是罗马市和圣约翰区已经确立的城市功能新区、新兴商业区、采购物流中心区。项目建设符合城市宏观发展规划。开发恰逢圣约翰区物流经济开发区发展的难得机遇。圣约翰区现有社会经济总量与未来发展目标存在巨大的发展空间。4、威胁（THREAT）高成本的开发投入、规划要求与宏观地产市场氛围所造成的商业地产与住宅地产价格反差，将加大开发商的投资风险；新型商业业态、现代管理模式、经营交易方式的改变，必然会导致销售及物业管理面临新的挑战，也将加大开发商的投资风险。5、SWOT分析结论由以上分析可以看出，本项目选择在罗马市圣约翰区物流经济开发区有利有弊，获利与风险并存。但难度最大的土地（包括拆迁等）工作已经基本进行完成，在项目定位准确，策划得当，操作有力，管理到位的条件下，政府也在政策方面给予大力扶持，为开发商和投资者创造了宽松的投资环境，这必将降低开发成本和投资风险，使开发商和投资者看到获利空间。综合看本项目利大于弊，项目可以进入实质性实施操作。63项目定位建议罗马市作为欧洲省省会城市，不仅是欧洲省的政治、经济和文化中心，同时因地处大西洋十字交会点，具有得天独厚的区位优势，从而成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心，是东北地区巨大经济链条中最为关键的一环，在振兴东北战略中具有至关重要的地位。2006年初，根据中央指示精神，罗马市结合自身优势，制定出以大力发展现代商贸流通业等三大产业为主导思想的“十一五规划”。规划提出，罗马市将建设以都市圈物流配送为基础、以物流园区为核心、以综合性物流和专业性物流配送区为节点、以国际物流为导向的区域性物流中心。综合罗马市的投资环境、市场状况、SWOT分析，根据国家的政策导向及罗马的发展规划，建议本项目以服务和联结商贸物流建设为基本定位，选择交通便捷，经济发展有着巨大潜力的罗马市圣约翰区作为本项目的建设地点。建议本项目定位为将CPD、CBD和现代商贸物流等多种业态融为一体，以地区性国际采购为核心，同时具备商品的展示交易、信息交流、电子商务、商务办公等多种功能为一体的的现代化国际采购中心。本项目国际采购中心的建成，将成为一个东北地区跨国采购商圈，提供工商企业融入全球经济一体化的对接平台。第七章建设方案71项目规划方案设想建筑单体设计以有机的块体为主要元素,构建出造型简洁,形体错落有致,极度富现代感的建筑形象。总体规划布局功能分区明确，又互有联系，道路系统完善，既可整体开发，又为分期开发建设创造了便利的条件。72建设规模、内容及设计依据721规划建设规模、内容根据市场需求情况，考虑未来发展需要，同时受资金等条件限制，本项目建设规模确定如下项目建设规模规划占地面积121800M2，使用权面积102470M2，其中A区规划面积69228M2，使用权面积59027M2，B区规划面积52572M2，使用权面积43443M2。工程拟新建各类商铺及其它配套服务设施共17223914M2。主要建设内容新建各类商铺及其它配套服务设施共17223914M2，其中A区82900M2，B区8933914M2；配套建设服务场所，并完善供水、供电、消防、绿化、道路等公共服务设施。A区规划指标序号项目单位数量（M2）备注说明1规划用地面积M2692282使用权面积M2590273总建筑面积M282900包括屋面停车场等面积31地下建筑面积M219387132首层建筑面积M22622639独立商铺257间33二层大卖场建筑面积M2284655234独立三层商铺建筑面积M22166318独立商铺208间35办公建筑面积M2460623层5层部分4建筑总占地面积M233447455绿化面积M2180006容积率1207绿化率26008道路M21006423消防道路9停车泊位个498地上、屋面B区规划指标序号项目单位数量（M2）备注说明1规划用地面积M2525722使用权面积M2434433总建筑面积M28933914包括屋面停车场等面积31地下建筑面积M2136592932公建总建筑面积M27567985321B1区M21587544322B2区M21599956323B3区M243419324通道等建筑面积385854建筑总占地面积M230662375绿化面积M2126006容积率1407绿化率2408道路M275035消防道路9停车泊位个578屋面、地下722设计依据城市居住区规划设计规范GB5018093（2002）玻璃幕墙工程技术规范JGJ1022003低压配电设计规范GB5005495地下工程防水技术规范GB501082001供配电系统设计规范GB5005295混凝土结构设计规范GB500102002建筑玻璃应用技术规范JGJ1132003建筑给水排水设计规范GBJ15881997年版建筑结构荷载规范GB500092001建筑抗震设计规范GB500112001建筑内部装修设计防火规范GB5022295建筑设计防火规范GBJ16872001版建筑设计防火规范GBJ16872001年版建筑物防雷设计规范GB50057942000年版建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T503112000金属与石材幕墙工程技术规范JGJ1332001民用建筑电气设计规范JGJ/T16/92民用建筑设计通则JGJ3787汽车库、候车库、停车场设计防火规范GB5006797汽车库建筑设计规范JGJ10098砌体结构设计规范GB500032001商店建筑设计规范JGJ4888室外给水设计规范GBJ13861997年版室外排水设计规范GBJ14871997年版屋面工程技术规范GB50345岩土工程勘察报告K200333有线电视系统工程设计规范GB5020094罗马市建筑日照间距规定其他相关规范、规定73项目总平面布置731项目总平面布置原则1、功能分区合理，避免或减少交叉干扰。2、建筑布局紧凑，交通便捷，管理方便。3、保证周边环境的安静。4、留有发展或改、扩建余地。5、有完整的绿化规划。6、对废弃物的处理，应作出妥善的安排，并应符合有关环境保护法令、法规的规定。7、项目出入口不少于三个。732环境设计1、充分利用地形、防护间距和其它空地布置绿化。2、对绿化、装饰、建筑内外空间和色彩等作综合性处理。733总平面布置方案项目整个选址区域规划总占地面积121800M2，整个区域呈现一个比较规整的长方形，东西方向较长，南北方向较短。整个选址区域被一条现有铁路线及规划道路划分为A、B两个区域。1、A区总平面布置A区位于东风路以南，惠工路以北，远大大街以东区域。A区设置有五个出入口，主出入口位于惠工路一侧，辅助出入口分别位于选址的北侧、南侧和西侧；区域内建筑呈现一个比较规整的矩形，东西方向较长，南北方向较短。沿A区建筑四周进行停车场及道路工程的建设，整个区域内停车场及道路工程，地上停车场主要布置在铁路附近区域，规划设置停车泊位498个，其中地下停车泊位398个（主要位于铁道附近），屋面停车泊位100个。同时沿A区建筑四周和A区边缘围墙地带进行绿化美化工程主要以种植绿色草坪和矮松树为主。A区建筑物中，大卖场近似“回”型布置，层数2层；在“回”型中部设置独立3层建筑物；A区东南角局部5层为办公用房。2、B区总平面布置B区位于东风路以南，惠工路以北，新业街以西，B区设置九个出入口，主出入口位于惠工路一侧，辅助出入口分别位于选址的北侧、南侧、东侧和西侧。区域内建筑呈现一个比较规整的矩形，东西方向较长，南北方向较短。B区建筑物中，大卖场近似“回”型布置，层数2层；在“回”型中部设置独立3层建筑物。沿B区建筑四周进行停车场及道路工程的建设，停车场主要位于地下，规划设置停车泊位578个，其中地下停车泊位297个，屋面停车泊位180个，地上临时停车场101个。各同时沿B区建筑四周和B区边缘围墙地带进行绿化美化工程，绿化总面积主要以种植绿色草坪和矮松树为主。74建设方案741建筑方案设计说明本工程设计涉及建筑、结构、消防、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、电气等专业，设计时遵循有关的规范或规定。项目市场定位于配套设施齐全的综合商业建筑。平面布置根据其使用功能进行设计，采用框架结构大空间布局。立面造型设计突出现代商业建筑特色，与人文居住环境达到和协统一，与沿街景观及周围城市环境相协调，与整洁、优雅、和谐的城市规划要求相一致。本项目建筑结构体系为框架结构体系，抗震等级二级，防震工程按7度设防。742建筑方案本项目A区、B区大卖场，层数2层，办公区局部层数5层，地下1层；总体建筑高度236M。建筑物采用方形造型，外墙主体采用玻璃幕墙，金属与石材幕墙辅助，部分采用外墙涂料。屋面防水等级二级，防水年限十五年以上，防水层采用2层，为SQ改性沥青防水卷材及JHAB型高效砂浆防水剂；卫生间等处地面采用无纺布涂膜。屋面保温采用阻燃型挤塑聚苯乙烯泡沫板。功能布置为商铺A区首层、二层、独立三层；B区B1、B2、B3部分。办公A区35层部分。设备用房A区地下，B区地下。停车场A区、B区地上临时停车场、屋面停车场；B区地下停车场。743结构方案1、设计标准建筑结构安全等级二级；地基基础设计等级乙级,抗震设防烈度为7度；环境类别地上一类,地下二类B；框架抗震等级二级,设计使用年限50年。2、自然条件基本风压065KN/基本雪压035KN/标准冻结深度170M地震设防烈度7度（010G）地震分组第一组建筑场区建筑场地类别II类3、结构设计本项目采用框架结构，楼（屋）面板采用现浇钢筋混凝土板。根据相临建筑地质报告，本项目基础采用独立基础。4、墙体外墙采用轻质砼空心砌块，外加苯板保温；内墙采用轻质砼空心砌块，混合砂浆砌筑，位于楼层的隔墙直接安装于结构梁（板）面上。在室内地坪下约60处做水泥砂浆内掺35的防水剂的防潮层。5、地下室防水临空具有厚覆土层的地下室顶板，防水做法参照种植屋面，排水坡度0305。744装饰装修外窗采用双层塑钢窗，办公用房地面采用磨光水磨石；墙面、天棚刮大白处理。装饰装修情况外墙防水水泥砂浆，采用玻璃幕墙等其它房间水泥石灰砂浆打底，水泥石灰砂浆批面，白色乳胶漆。内墙卫生间等防水水泥砂浆打底。贴彩色釉面内墙砖至梁底。其它房间水泥石灰膏找平，耐水腻子找平。天花板设备房间水泥石灰膏找平，耐水腻子找平。飘板底水泥石灰膏找平，耐水腻子找平。745垂直交通A区垂直交通设置速度功能停站数载重量台数提升总高度（M）客梯10M/S载客41000KG1236扶梯（9000人/小时）05M/S载客2456货梯075M/S载货22T1112B区垂直交通设置速度功能停站数载重量台数提升总高度（M）客梯10M/S载客21000KG1168扶梯（9000人/小时）05M/S载客2356货梯075M/S载货22T1112736设备购置本项目主要设备为电梯等垂直交通设备项目设备明细表序号项目单位数量说明1客梯部62扶梯部43货梯部44电气设备合计747建筑特征主要建筑特征一览表工程名称罗马大西洋国际采购中心建筑物名称A区B区耐火等级级抗震设防烈度度主要结构形式框架建筑物总体高度236M168M地上最高5层3层建筑层数地下1层1层建筑面积（M2）8292515766095墙体轻质砼空心砌块地面水磨石等窗塑钢窗建筑构造内墙面内墙涂料外墙面玻璃幕墙，金属与石材幕墙等75公用及辅助工程本项目辅助工程主要包括道路的建设，室外绿化及消防水池的建设。本项目住宅还考虑楼宇自控系统、保安监控系统、卫星接收系统等智能化设施。751供水排水1、给水工程（1）给水水源由城市自来水管网供给，拟从远达大街市政管网上引DN250给水管在建筑物四周形成环路。在该环网上设室外消火栓，以保证室外消防用水。给水量按商场计算，每天5L/M2，则日用水量8612M3，年用水量为3143万M3。（2）给水系统供水管由地下的给水水泵房的供水泵通过管道送入各用水点，给水水箱、消防水箱设置在A区地下设备用房内，按日用水量的15确定，为100M3。本项目消防水池总容量350M3，A区的项层设备间设置一个30M3的消防用水箱用来满足建筑的10分钟消防用水量的需求。给水管网采用生活与消防各自独立系统；采用环状供水管网。2、排水工程排水量为给水量的80计算，项目产生的污水主要是生活污水，经处理后排入DN300污水管，污水经立管汇集后排入市政污水管网，送至污水处理厂进行处理。752电气工程1、工程范围变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统含网络、程控交换、数据库等、卫星通信系统、IC卡系统、停车管理系统。2、供配电系统根据城市电力规划规范GB502931999，用电负荷为40W/M2，则总用电负荷为68896KW。供电电源及电压本项目电源电压为10KV，引入1回10KV电源由市电外线电缆引进，设置4台630KVA厢式变压器。可以满足大厦内包括照明应急用电需要。4、照明及电力设计配电方式由不同母线段供出回路，到末端配电箱进行供电。照明设计设计有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明。照度标准按国家标准中值选取。在疏散楼梯口、地下停车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。753弱电设计（1）、电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。（2）、公建商场设广播系统，其功能分日常广播和紧急广播两种状态，根据使用需要，设置广播支路和扬声器；平时可播送背景音乐。广播放大器设在消防控制室，当火灾事故发生时自动切换为消防广播。（3）、在公建商场设保安监控系统，地下车库、公共走廊、楼梯等部分按需设摄像头。按照相关法规和技术要求布设线路。（4）、智能系统内设智能系统，主要包括综合布线系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、安防自动化系统、建筑监控系统、停车管制自动化系统、住宅安防系统、信息网络系统等。754暖通工程1、供热根据采暖通风与空气调节设计规范GB500192003规定，本项目采暖综合热指标确定为50W/M2，经计算总热负荷为86120KW。项目采用集中供热，热源由远达大街供热管道提供，管线沿项目区道路直埋敷设，管材选用无缝钢管。各建筑物的采暖系统采用单管上供下回同程式系统，散热器应采用节能型不易积尘钢制散热器，供水阀门采用闸阀、回水阀门采用自力式平衡阀。2、通风1、设计参数冬季采暖计算温度23；夏季空调计算温度305；湿球温度242；2、空调（1）空调系统仅在夏季使用，冬季不使用。（2）空调冷源设置在地下，冷冻水参数7/12，冷却水参数32/37。（3）管道及保温材料风道采用镀锌钢板制做；空调水管道材料DN80MM，采用热镀锌钢管道，丝接DN100MM，采用无缝钢管道，焊接。保温材料均采用B1级难燃橡塑材料。（4）系统控制风机盘管按房间控制，其水系统设置电动两通阀；制冷机房冷冻水分集水器之间设置压差旁通阀；各层冷冻水，水平干管道设置静态平衡阀；（5）噪声控制空调机房及制冷机房均考虑防躁减振措施，包括水泵及制冷机基础设置减振垫，水泵进出口设置柔性接头，机房内表面贴石棉吸声板。3、通风（1）卫生间等设置机械送排风系统。（2）卫生间通风换气次数为10次/小时；厨房通风换气次数为4050次/小时，其中65由局部排气罩排除，其余35由全面换气排风口排除。（3）送排风道均采用镀锌钢板制做。4、防烟、排烟不具备自然排烟条件的合用前室设置机械