湘潭某地产项目可行性研究报告之财务分析

湖南湘潭金水湾项目湖南金色可行性研究报告XX房地产顾问（广州）有限公司XX新房地产开发有限公司2010年2月10日湖南湘潭XX项目可行性研究报告目录报告说明4第一部分项目总论511报告编制情况512项目概况513发展商背景514项目经济技术指标615报告总述7第二部分湘潭经济环境研究821湘潭市概况8211主要经济指标8212湘潭市人文、地理、交通状况8213湘潭市经济发展特征922湘潭市在“长株谭”城市群的定位10221“长株潭”城市群批准为“两型社会”10222湘潭在“长株潭”的位置及定位11223“长株谭”城市群规划对湘潭市发展的影响1223湘潭市城市布局及发展规划战略（待修改）1324交通网线1425城市建设15251城市基础工程15252合理规划房地产开发，加快普通商品房、经济适用房和廉租房的开发建设1526宏观经济分析16261整体经济持续高速、加速，现状基数低，未来发展潜力巨大16262产业结构逐步优化，促进房地产市场日益活跃17263固定资产投资稳步增长17264消费型城市特征明显18265社会零售消费总额提速较快18本章小节19第三部分湘潭市房地产总体分析2031房地产投资2032土地供应2033商品房供求2134商品房价格变化2235保障房建设22本章小节23第四部分湘潭市房地产市场细分研究2441住宅市场分析24411住宅市场发展格局24412住宅发展指标（供应、需求、价格）27413产品因素研究（销售率、客户组成、园林景观、车位配比、销售率等）2942商业市场分析33421商业发展格局及现状33422典型商业案例35423商业发展规划3743酒店市场分析38431酒店发展现状38432典型酒店案例39433未来酒店供应42本章小结4250九华板块研究4351九华经济开发区房地产市场总体特征4352九华经济开发区市场差异性需求分析4355九华经济开发区商业地产市场供需分析4355九华经济开发区住宅市场供需分析4356九华经济开发区住宅及商业地产市场价格状况4357九华经济开发区房地产市场发展前景4360项目价值分析4461地理区位4462区域背景4463交通状况4464周边环境及配套4465未来规划建设4466项目SWOT分析4467项目核心价值体系44第七部分项目发展建议71市场定位72项目定位依据73目标客户定位74规划及产品组合建议75定价及调价策略77开发进度建议77市场推广策略第八部分项目财务分析81项目投资估算811开发成本估算812投资进度估算82项目资金运作测算821项目运营收入估算822项目可运用资金估算823投资计划与资金筹措第九部分结论与建议91结论92建议第八部分项目财务分析81项目投资估算与资金筹措811项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表本项目的开发总工期为四年，分四期开发，每期的工期为一年（酒店工期为两年），详见项目工程建设进度表（表81）。根据湘潭市房地产开发的实际情况，本项目的各项成本费用可以归纳为土地购置费、前期费用、建安工程费、基础设施建设费、开发期税费、管理费用、不可预见费、财务费用、销售费用。土地购置费的估算土地购置费包括地价及买地税费。本报告设定项目用地已完成拆迁补偿及“三通一平”，并已交清土地出让金，表中“地价”是指熟地的价格。根据与贵司的约定，地价成本由贵司提供。买地税费是指买方交纳的契税及印花税，按地价的405估算。前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘察、可行性研究等费用，费用确定主要参考同类房地产开发项目的实际情况。建安工程费是指是指建造房屋建筑物所发生土建、水电安装、电梯、消防、暖通空调工程费等，费用确定主要参考同类房地产开项目的造价。其中酒店、商业超市、会所、幼儿园的建安工程费包含装修费用。基础设施建设是指项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用，费用确定主要参考同类房地产开项目的造价。开发期税费包括城市基础设施配套费、施工图审查费、工程质量监督费、建筑施工安全服务费、白蚁防治费、价格调节基金及其他税费，费用的确定参考当地政府部门的实际收费标准。管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等、房地产税等。按同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按建安工程费的3计取。不可预见费按建安工程费的5计取。财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。利息费用的计算参照国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价标准按如下方法确定假设贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计算，还款当年按年末偿还、全年计息，即每年应计利息（年初借款本息累计本年借款额2）贷款年利率根据项目建设投资资金需要，结合自有资金情况，经测算项目需贷款额为15,480万元，贷款期限为2年，年利率按中国人民银行公布的现行13年期贷款基准利率540确定。销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。参照同类项目的一般水平，按销售收入的2估算销售费用。序号计算期（季度）建筑面积M2占各类建筑物的比例1首期工程11独立别墅5,4816012联排别墅12,7896013洋房（叠拼别墅）47,1995014商业（超市）5,00010015商业街6,5305016会所2,330100小计79,3292二期工程21独立别墅3,6544022联排别墅8,5264023多层住宅47,1995024洋房（叠拼别墅）47,1995025商业街6,5305026家居市场20,00010027酒店51,80010028地下车位12,07531小计196,9833三期工程31商业裙楼2,5005032多层住宅47,1995033小高层62,9325034地下车位13,1603435幼儿园2,580100小计128,3714四期工程41商业裙楼2,5005042小高层62,9325043地下车位13,16034小计78,5925合计483,275表8134项目工程建设进度表12表82序号费用计算基数单价/参数或元/）金额（万元）备注1土地购置费24,91711地价40654亩5891万元/亩23,947开发商提供12买地税费970契税及印花税，按地价的405估算。2前期费用77021规划、设计、勘探费67,3711674按建安成本的1估算22可行性研究费483,275297按2元/计算3建安工程费67,37131独立别墅9,1351,2501,142按1,250元/计算32联排别墅21,3151,2002,558按1,200元/计算33多层住宅94,3988007,552按800元/计算34洋房（叠拼别墅）94,3989008,496按900元/计算35小高层住宅125,8641,15014,474按1,150元/计算36商业43,0605,016361商业街13,0609501,241按950元/计算362商业裙楼5,0001,150575按1,150元/计算363家居市场20,0001,2002,400按1,400元/计算364商业超市5,0001,600800按1,600元/计算36酒店51,8004,00020,720按4,000元/计算38地下停车位38,3951,7006,527按1,700元/计算39公共配套4,910887391会所2,3302,500583按2,500元/计算392幼儿园2,5801,180304按1,180元/计算4基础设施建设费（红线内工程）483,2751507,25541外水电工程483,275803,866按80元/计算42道路工程483,275351,691按35元/计算43绿化、景观工程141,4241201,697按120元/计算5开发期税费483,275974,69151城市基础设施配套费483,275602,900按60元/计算52施工图审查费483,2751258按12元/计算53工程质量监督费483,2751258按12元/计算54建筑施工安全服务费67,3711701,145建安工程费的1755白蚁防治费483,275297按2元/计算56价格调节基金483,275297按2元/计算57其它税费67,371050337建安工程成本的056管理费用67,3713002,021建安工程费的307不可预见费67,3715003,369建安工程费的508财务费用1,2769销售费用4,550总投资116,221投资估算表812项目投资计划、资金筹措与借款利息本项目开发投资的资金来源有三个渠道一是企业自有资金，二是银行贷款，三是租售、经营收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金33,252万元作为启动资金（自有资金按土地购置费与首期工程投资额（扣除土地购置费后的数额）的35之和确定），另需向银行贷款15,480万元用于投资，剩余部分67,489万元由租售、经营收入补充，总投资为116,221万元，其中1,266万元的银行贷款利息从租售、经营收入中支付。投资计划详见表83，资金筹措与运用详见表84。本项目于第一年贷款，第二年还本付息，两年内还清，详见贷款还本付息表85。经测算，借款偿还期为126年。表83序号费用名称合计万元第1年第2年第3年第4年第5年第6年1土地购置费24,91724,917比例1001002前期费用770770比例1001003建安工程费67,37119,13524,93713,5389,762比例10028372014独立别墅1,142685457比例1006040联排别墅2,5581,5351,023比例1006040多层住宅7,55203,7763,776比例10005005洋房叠拼别墅8,4964,2484,248比例1005050小高层住宅14,4747,2377,237比例1005050商业街1,241620620比例1005050商业裙楼575288288比例1005050家居市场2,4002,400比例100100商业超市800800比例100100酒店20,72010,36010,360比例1005050地下车库6,5272,0532,2372,237比例100313434会所583583比例100100幼儿园304304比例100100小计67,37119,13524,93713,5389,7624基础设施建设费7,2551,1912,5682,3161,180比例100163532165开发税费4,6917701,6611,497763比例100163532166管理费用2,021574748406293比例100163532167不可预见费3,3699571,247677488比例100163532168财务费用1,276418858比例10033679销售费用4,5501,2661,0165722201,475比例10002822135321019合计116,22148,73233,28519,45113,0572201,475比例1004229171101投资计划表序号项目名称合计123456一资金来源289,85548,73263,46650,97732,45615,50178,7221经营活动产生的现金来源241,123063,46650,97732,45615,50178,72211销售收入227,489063,31650,82028,59511,01673,74212租赁收入（超市）6470150158165174013酒店收入12,9870003,6964,3124,9802筹资活动产生的现金来源48,73248,7320021自有资金33,25233,2520022银行贷款15,48015,480023其他负债03其他来源二资金运用152,36048,73255,86724,46423,3618,86230,4701开发成本投资116,22148,73233,28519,45113,0572201,4752经营成本7,024031331,9952,3232,64221租赁经营成本134031333436022酒店经营成本6,8900001,9612,2872,6423销售费用4,55001,2661,0165722201,4754销售经营税金及附加16,26504,5273,6342,0457885,2735所得税002983,6972,98716,964盈余公积应付利润6借款本金偿还15,4807借款利息支付1,27601,276三当年盈余资金137,49507,60026,5139,0966,63948,252四累计盈余资金07,60034,11443,20949,84891,461资金来源与运用表单位万元表84序号项目合计123456一借款及还本付息额1期初贷款本金累计31,37815,48015,898000011其中本金30,96015,48015,480000012利息4184182本期贷款15,48015,48003本期应计利息1,2764188584本期还本付息16,756016,756041其中还本15,480015,480042付息1,27601,2760000二偿还贷款的资金来源297,451063,46758,57759,00226,59289,8131销售和经营收入241,123063,46650,97732,45615,50178,722销售收入227,489063,31650,82028,59511,01673,742租赁收入（超市）64701501581651740酒店收入12,9870003,6964,3124,98011减销售税金16,26504,5273,6342,0457885,273销售费用4,55001,2661,0165722201,475所得税23,947002983,6972,98716,964经营成本7,024031331,9952,3232,642支付建设资金116,22148,73233,28519,45113,0572201,47512可用于还款的销售收入128,841024,35626,57913,08611,28553,535其中偿还利息1,27601,2760偿还本金15,480015,4800000盈余销售收入104,4850026,57913,08611,28553,5352资本金33,252000003可用于还款的盈余资金07,60026,54611,0918,96250,893三借款偿还期（年）贷款还本付息估算表单位万元表8512682项目租售、经营收入的测算（含相关税金及经营成本测算）本项目的收入由以下三大部分构成租赁收入商业超市建成后前五年采取租赁模式经营（租赁期末将商业超市售出），期间获取租金收入；酒店经营收入酒店建成后前三年自营（自营期结束后用于销售），期间可获得酒店经营收入；销售收入本项目的别墅、联排别墅、多层洋房、叠拼别墅、小高层住宅、地下车位、商业街、商业裙楼、家居市场用于销售，商业超市和酒店在租赁期或自营期结束后用于销售。项目内的会所、幼儿园、地上车位作为配套，不能对外销售，经济效益不显著，而且在运营过程中往往收支相近，故在测算收入、支出时可忽略不计。本项目各用途物业的价格定位详见第七章（此处有待商榷），随着项目及周边配套的完善，项目后期产品较前期产品的价格会有一定程度的上涨，按照行业经验，预计独立别墅、联排别墅的售价年涨幅为15，其余产品售价年涨幅为10。为增强客户对本项目的信心，第一期产品建成后再发售，后期产品则可采取预售的方式。各年的销售计划详见表86。根据销售计划和售价可测算各年度的销售收入，详见表87。销售税费包括如下几项营业税按销售收入的5计提；营业税附加按营业税10计提（包含教育费附加、城市维护建设税；防洪保安资金按销售收入的06计提；交易印花税按销售收入的005计提；土地增值税按销售收入的1预征。销售税费的具体数额详见表88。（此处有待商榷）预计超市的租金水平为20元/平方米，租金年增长率为5，出租率为100。出租成本包括如下几项维修费按租金收入的1计提；保险费按租金收入的015计提；房产税按租金收入的12计提；营业税及附加按租金收入的55计提；印花税按租金收入的01计提；管理费按租金收入的2计提。租赁收入和成本详见表89。酒店的经营收入包括房租收入、餐饮收入和其他收入。支出包括服务成本、运营成本和其他成本。酒店收入、支出详见表810（此处有待细化）表86物业类型合计/起第1年第2年第3年第4年第5年第6年别墅独立别墅1000800200双拼别墅/联排别墅1000800200普通住宅多层住宅1000250500250洋房叠拼别墅1000750250小高层住宅1000250500250商业街1000750250裙楼商铺250500250家居市场1000500500商业超市10001000酒店10001000车位10001000独立别墅150双拼别墅/联排别墅150普通住宅多层住宅100100洋房叠拼别墅100小高层住宅100100商业街100裙楼商铺100100家居市场100商业超市酒店车位别墅独立别墅7,0007,0008,050双拼别墅/联排别墅5,0005,0005,750普通住宅多层住宅3,0003,0003,3003,630洋房叠拼别墅3,5003,5003,850小高层住宅2,5002,5002,7503,025商业街9,0009,0009,900裙楼商铺9,9009,90010,89011,979家居市场9,0009,0009,900商业超市10,000酒店12,000车位（元/个）60,00060,000销售进度售价升幅变化售价变化测算元/）分期营销计划表表87物业类型合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年别墅独立别墅9,1357,3081,827双拼别墅/联排别墅21,31517,0524,263普通住宅314,660多层住宅94,39823,60047,19923,600洋房叠拼别墅94,39870,79923,600小高层住宅125,86431,46662,93231,466商业街13,0609,7953,265裙楼商铺5,0001,2502,5001,250家居市场20,00010,00010,000商业超市5,0005,000酒店51,80051,800车位个）1,0971,097别墅独立别墅5,1161,471双拼别墅/联排别墅8,5262,451普通住宅多层住宅7,08015,5768,567双拼别墅/联排别墅24,7799,086小高层住宅7,86717,3069,518商业街8,8163,232裙楼商铺1,2382,7231,497家居市场9,0009,900商业超市5,000酒店62,160车位6,582合计227,48963,31650,82028,59511,01673,742销售面积（销售收入（万元）销售收入测算表表88序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年备注1项目销售收入（万元）227,48963,31650,82028,59511,01673,7422销售税费（万元）16,26504,5273,6342,0457885,27321营业税（万元）11,37403,1662,5411,4305513,687按销售收入的5计提22营业税附加（万元）1,137031725414355369按营业税10计提（包含教育费附加、城市维护建设税23防洪保安资金1,36538030517266442按销售收入的06计提24交易印花税（万元）1140322514637按销售收入的005计提25土地增值税万元2,275633508286110737按销售收入的1预征销售税金及附加估算表表89因素第1年第2年第3年第4年第5年租金增长率0555超市租金（元/月）0252628295,000年出租率0100100100100收入万元）0150158165174合计万元租赁收入6470150158165174出租成本134031333436维修费10002222保险费01500000房产税1200018192021营业税及附加550089910印花税01000000管理费20003333净租赁收入5120119125131138超市出租收入及出租成本估算表82项目财务评价821损益表与项目静态盈利能力分析损益表详见表810因素第1年第2年第3年第4年第5年第6年价格增长率000055房价元/间/天000450473496年出租率000455055房租收入万元）0002,2172,5872,988运营收入合计万元房租收入占酒店总收入的比例6015,1080002,2172,5872,988餐饮收入占酒店总收入的比例256,2950009241,0781,245其他收入占酒店总收入的比例153,777000554647747小计25,1800003,6964,3124,980服务成本房租成本占房租收入的比例152,266000333388448餐饮成本占餐饮收入的比例503,147000462539622其他成本占其他收入的比例351,322000194226261小计6,7360009891,1531,332运营成本装修家具设备费用为酒店总收入51,259000185216249能源及维修开支为酒店总收入82,014000296345398销售及推广开支为酒店总收入51,259000185216249小计4,532000665776896其他成本管理费为酒店总收入的82,014000296345398保险费为酒店总收入0376000111315小计2,090000307358413总成本13,3580001,9612,2872,642净收入11,8221,7352,0242,338测算酒店房租收入共300间客房五星级酒店经营收入及成本估算表序号项目合计1234561经营收入241,123063,46650,97732,45615,50178,72211销售收入227,489063,31650,82028,59511,01673,74212出租收入647015015816517403酒店收入12,9870003,6964,3124,9802开发成本116,22148,73233,28519,45113,0572201,4753经营成本7,024031331,9952,3232,6424销售费用4,55001,2661,0165722201,4755销售经营税金及附加16,26504,5273,6342,0457885,2736财务费用1,27601,27600007营业利润95,78748,73223,08026,84414,78811,94967,8588补前期亏损48,732023,08025,6520009利润总额95,78748,73201,19214,78811,94967,85810所得税23,947002983,6972,98716,96411净利润71,84048,732089411,0918,96250,893项目损益及利润分配表单位万元表811表811评价指标税前投资利润率利润总额总投资10095,787116,22110082税后投资利润率净利润总投资10071,840116,22110062自有资金税前投资利润率利润总额自有资金10095,78733,252100288自有资金税后投资利润率净利润自有资金10071,84033,252100216本项目以上四个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目从静态盈利能力分析来看是可行的。822现金流量表与项目动态盈利能力分析对本项目进行经济效益分析评价的主要根据是国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目是租售、自营并举的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有财务内部收益率FIRR、财务净现值FNPV、投资回收期。财务内部收益率FIRR是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率，即FIRR作折现率使下式成立NTTTFIRCOI10式中C现金流人量C现金流出量第T期的净现金流量TIN项目计算期当财务内部收益率大于设定的折现率（一般采用基准收益率IC）时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。财务净现值FNPV是指按设定的折现率（一般采用基准收益率IC）将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和，其计算公式为TCNTTICOIFNPV11式中C现金流人量C现金流出量第T期的净现金流量TIN项目计算期IC设定的折现率（一般采用基准收益率IC）财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。投资回收期（PT）是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算起。其表达式为01PTTTCOI投资回收期可根据财务现金流量表全部投资中累计净现金流量求得，其详细计算公式为投资回收期累计净现金流量开始出现正值年数1上年累计现金流量的绝对值当年净现金流量为计算上述动态评价指标，我们编制了全部投资现金流量表（812）和自有资金现金流量表（813）。全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力，自有资金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。在编制现金流量表时，我们设定的折现率采用了基准收益率IC。基准收益率IC又称做最低期望收益率或目标收益率，是投资决策者对项目资金时间价值的估值。我们参考了房地产行业基准收益率的一般水平，结合本项目的特点，取基准收益率IC10。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表（812）、自有资金现金流量表（813）。评价结果如下表814计算指标税后税前财务内部收益率3844财务净现值（I10）37,640万元51,819万元动态投资回收期356年全部投资动态评价指标表由上述指标可以看出，本项目全部投资的税前、税后财务净现值均为远大于零的正值，税前、税后的财务内部收益率均大于设定的折现率10，动态回收期较短，故本项目全部投资动态盈利能力评价是可行的。由上述指标可以看出，本项目全部投资的税前、税后财务净现值均为远大于零的正值，税前、税后的财务内部收益率均大于设定的折现率10，故本项目自有资金动态盈利能力评价是可行的。表815计算指标税后税前财务内部收益率4249财务净现值（I10）37,864万元52,044万元自有资金动态评价指标表序号项目合计1234561现金流入241,123063,46650,97732,45615,50178,72211销售收入227,489063,31650,82028,59511,01673,74212出租收入6470150158165174013酒店收入12,9870003,6964,3124,9802现金流出168,00748,73239,11024,43121,3666,53927,82821开发成本投资116,22148,73233,28519,45113,0572201,47522经营成本7,024031331,9952,3232,64223销售费用4,55001,2661,0165722201,47524销售经营税金及附加16,26504,5273,6342,0457885,27325所得税23,947002983,6972,98716,9643税前净现金流量97,06348,73224,35626,84414,78811,94967,8584税前累计净现金流量48,73224,3762,46817,25629,20597,0635税后净现金流量73,11748,73224,35626,54611,