江苏无锡宜兴九龙依云豪宅项目营销推广策略提案

江苏无锡宜兴九龙依云豪宅项目营销推广策略提案宁宜置业九龙依云项目策略提案九龙依云营销策略提案内需城市民营经济发达的三线市场，外来需求稀薄高端区域非热点高端别墅集中区域，政府机构云集山地纯墅宜兴最大的纯别墅用地/城市森林山地资源具备唯一性成本压力13个亿725亩，宜兴迄今价格最高的纯别墅用地本项目简阅核心问题在成本压力和周期要求双重制约前提下,如何实现价值利润最大化一高端破题WHY敢言第一豪宅宜兴，这座美丽富庶的江南小城，县域经济基本竞争力蝉联全国第七名尽管如此内向，却始终一步步在成长从半岛花园开始，到江南春天，中堂，荷兰岛，乃至东氿壹号宜兴人也一步步地在挑战自己的别墅承受上限可是迄今为止也许因为总有规模或规划或产品或理念的某方面不到位没有一个楼盘真正放言并做到市场公认的“第一豪宅”所以我们来了1宜兴楼市分析在08年经济危机时期，宜兴房地产市场受经济大环境影响较大，市场销量和销售金额均大幅缩水2009年市场回暖，销售量和销售金额均大幅上升，特别是销售价格有较大幅度的上涨，2009年111月份整体均价达到5300元/平方米，同比上涨559大落后的大起，短暂的高点和繁荣投资额亿元同比施工面积万平米同比竣工面积万平米同比销售面积万平米同比销售金额亿元同比07年36498873343411963634115797199509632508年380142336540713797432679857232354409年11月23418621613147247558874713623962682宜兴楼市预测宜兴整体市场受国家调控影响较大，供需双方高点博弈中“国四条”增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设目前还只是起到政策导向的作用，之后将会有细则不断出台，“两会”之后今年的楼市基调将会基本确立，宜兴市场也将会深受影响住宅整体市场走势判断上半年以观望为主，下半年会出现较大波动由于09年宜兴土地供应量以及开发量较少，所以2010年宜兴的整体上市量不大，同时目前的政策导向有明显抑制房价上涨的趋势，因此上半年楼市以观望为主。而经过半年的博弈后，下半年市场可能出现较大波动，而在宜兴这样的内向型城市，住宅市场短期强力反弹难度较大别墅市场走势判断与经济大环境挂扣，与市场关联度较弱宜兴的别墅购买群体中私营业主占比最大，而该部分人群的购买力与其事业发展息息相关宜兴在售别墅项目一览表2009年宜兴别墅市场去化速度快，在售项目仅剩两个，为东氿1号南郡和荷兰岛，其中东氿1号南郡仅剩余1套联排别墅在售（290平方米298万/套）；荷兰岛目前推出的为1期，剩余3套独立和1套联排，后期项目规划未定现阶段宜兴别墅市场供应量极度缺乏3宜兴别墅市场供需分析别墅供应进入短暂的断档期区域项目名称产品类型建筑风格面积段（）总价区间开盘时间去化速度城东东氿1号南郡联排别墅现代地上290330地下7880265300万09年6月剩余1套可售叠加别墅地上220250无地下室165185万已售罄城西荷兰岛1期独立别墅现代地上300350地下130180350500万09年5月剩余3套可售联排别墅地上185270地下70114160180万剩余1套可售4宜兴别墅市场未来供应分析宜兴未来住宅市场的土地供应量约为120万平方米，主要为以上4幅地块，分布区域集中在城东新区和城南大溪河区域，住宅市场未来供应体量约为175万平方米（含少量商业、办公），体量较大除苏宁地块在规划中明确不能设计低层住宅外，其余地块均可能出现低密度低层住宅产品，但体量有限，且不会出现纯低密度社区地块地块坐落出让面积（）容积率总建筑面积（）用地性质苏宁地块城东新区太湖大道以北约384万1517约615万商业、办公、住宅恒基兆业城东新区东氿大道以西约521万16约834万住宅城南荆溪路以西约36万18约65万商业、住宅远东集团苏宁集团城南大溪河以南约20万12约24万住宅未来竞争地块分析1、恒基兆业城东地块恒基兆业城东新区地块占地521万，容积率16，90以下房源占总建筑面积的30，该地块由两块地组成地块1南至阳泉东路，西至枫隐路，北至巷头东路及规划变电站，东至保留河道，占地254万；地块2南至阳羡东路，西至枫隐路，北至阳泉东路，东至东氿大道，占地267万。地块区域地块位于城东新区，在区位上与东氿1号较为相近。生活便利度优于本案，而自然景观不如本案。产品分析项目初步规划以小高层、高层为主，并在主要水景旁规划少量独栋别墅。别墅品质以及服务不如本案。初步规划入市时机分析作为品牌开发企业，恒基兆业在宜兴城东新区购置521万平方米的土地，在很大意义上是作为土地储备。城东新区是宜兴的城市重点发展区域，但目前区域市政配套还处于在建阶段，新区的形成以及价值的提升还需要12年的发展，因此预计恒基兆业城东地块的开发会在2010年底或2011年初开始，预计在2011年底或2012年初推出，销售期预计在5年左右。开发策略分析恒基兆业作为成熟的开发企业，公寓和别墅均形成成熟的开发套路，入市策略选择空间大，且根据其初步的规划方案，项目双启动的可能性较大。未来竞争地块分析2、恒基兆业城南地块恒基兆业城南地块该地块位于宜兴城南河以北，荆溪路以西，四面环水，总用地面积358511平方米，容积率18，由低密度住宅、高层景观住宅以及星级酒店构成。地块区域地块位于宜兴市中心南部，四面环水，地理位置与自然资源极为优越，是当地人心中的“风水宝地”，因此该地块的地段以及资源均要略好于本案。产品分析项目初步规划分为三段，由北向南分别规划为高层公寓、花园洋房和独栋别墅，最大化利用景观资源，并且高低错落有致。该项目独栋别墅总体量较少，并且预计大部分会被内部去化，对于别墅市场影响很小，虽不会与本案形成直接竞争，但会分流部分宜兴高端客群。初步规划未来竞争地块分析入市时机分析目前，恒基兆业城南地块的前期工作已基本进入尾声，2010年2、3月份将进入具体的项目规划阶段，预计明年面市。开发策略分析该地块为恒基在宜兴的首个项目，且地块为一块风水宝地，因此恒基必将不惜成本，做出能够代表公司实力的精品之作，来打开宜兴市场。因此该项目的高层部分预计会规划为空中别墅，并以此来引爆市场。未来竞争地块分析3、远东、苏宁城南地块远东、苏宁集团该地块位于宜兴大溪河以南，东氿路以西，四面环水，被远东集团和苏宁合伙以832亿元摘得，占地300亩，容积率12。地块区域地块位于宜兴市中心东南部，三面环水，地理位置与自然资源极为优越，因此该地块的地段以及资源均要略好于本案。产品分析根据该地块的容积率和周边资源，项目预计将由低密度住宅（别墅）和高层住宅两部分构成。入市时机分析目前该地块处于前期阶段，项目入市预计在2011年。开发策略分析该地块为远东集团和苏宁集团合伙摘得，苏宁具有成熟的项目开发模式，预计该地块会以普通住宅平稳入市。未来竞争地块分析短期内竞争对手成势难度大，但长期博弈不可避免恒基兆业城东新区东氿大道以西地块恒基兆业城南荆溪路以西地块远东集团苏宁集团地块从启动周期看2011年底或2012年初2011年2011年从竞争格局看总价、资源和开发模式的竞争从开发策略看16容积率分拆产品18容积率分拆产品12容积率分拆产品可能的产品组合小高层、高层、独立别墅高层、洋房、独立别墅高层、别墅什么才是本项目应追求的“高端”高端软权力/城市影响力项目品牌不停留于资源层面，而是追求生活方式的项目影响力别墅生活，宜兴第一豪宅创造别墅生活方式聚焦特定的人群，多元启动，颠覆市场，影响宜兴二产品定位与建议别墅，作为住宅产品的最高层次，在中国，别墅这一特殊的建筑形态从一开始就被赋予了更多感情的色彩。当身份、地位、荣耀等这些与建筑无关的内容被强加于别墅本身时，这时候别墅已经超越了建筑本身，也超越了生活本身。客源定位以宜兴南部城区为核心辐射中心城区及东部城区吸纳周边乡镇中的高端财富阶层1目标客群定位客群定位为宜兴的财“智”阶层3550岁的中年人群为主，他们的成就是通过自己的辛勤努力来，他们富有，对于消费却是理性的，他们的购买决定往往时间比较长1目标客群定位目标客群特征描述这个阶层有“财”，同时需要别人认为他们也有“智”苏南商人天生的敏感和后天的勤奋形成独特的商业智慧，他们并不希望别人认为他们是“土财主”注重下一代的教育，但区别于传统的是他们更注重对下一代现代管理理念的培养他们希望别人认为他们富有，同时具有一定的视野和能力，所以他们营造一些富人的癖好，如今年流行的收藏字画、前几年流行的养名贵兰花，养名犬事业缘故，无法离开城市，城区高密度住宅或远郊区别墅对其吸引较小,希望住宅离城市不远，同时具有较高的居住舒适度1目标客群定位这个阶层并非挥金如土，他们有他们的价值标准他们需要一个可以自我展示炫耀的理由，一个可以让他们在朋友面前夸夸其谈的购买理由只要他们认为值得，他们愿意多花一倍两倍的钱，只要他们认为这个东西足以代表他的身份和地位目标客群特征描述1目标客群定位他们的价值取向更加偏向于传统和务实他们是别人口中成功人士，他们的价值取向更加偏向于传统他们更加愿意为家人、家族贡献更多愿意担当起家族创始人的角色，并将家族传承延续下去目标客群特征描述1目标客群定位处于财富金字塔的顶端，来自全国，甚至世界各地，素质较高，有国外学习或居住经验，对价格不敏感，更关注的是新的房产能否满足自己不断攀升的价值需求中小企业主，以宜兴籍人士为主，城区客户居多，企业进入正轨，生活较为悠闲，对生活品质要求较高，对总价不太敏感，但对单价较敏感企业处于发展阶段的私营业主或公务员等，有较高的收入，但工作忙碌，有较深的地缘倾向，对生活有追求，讲究舒适，注重品位，也注重社区生活，再次置业资金投入有限发展中企业主阶层成功企业主阶层成功企业家阶层可接受总价（万）宜兴财富层级6001000万300500万1000万以上1目标客群定位目标客群可接受总价分段本项目开发使命与属性定位市场宜兴，是一个可以创造奇迹的“富豪市场”本项目以差异化高品质产品突破唯一性的地块资源以我为主，超越城市，超越竞争帮助宜兴富豪完成由“富”到“贵”的转变2地块特征美丽的公园包裹尊贵的心将红线外围500亩流传地与墅区内部景观完美结合，形成一个相互交融的结合体在外围500亩公园的包裹下，墅区内部景观结合水系来打造，比之外围的公园，更加注重设计感和主题性，并凸显墅区档次，好似龙背山的心脏溶入于龙背山的森林之中，形成一个拥有私家森林公园的公园墅区中部低，外围高的整体格局3项目资源分析资源最丰富自然资源、公建、品牌距城市最近藏于城市中心繁华深处的奢享别墅体量最大超大型纯别墅项目725亩的规模优势唯一的龙背山森林原生景观资源五星、长发、兰山强强联手已经成型的别墅区域纯别墅用地市政府斜对面，众公建配套城市别墅用地，距离市中心近4公里山地、水景资源4项目整体定位城中顶级山水森林公园独栋别墅群落山、林、溪、谷间的多元文化的欧洲风情小镇总规构思产品形态城市森林独栋墅区规划诠释充分盘点市场后，我们可以充分肯定本案在产品形态定位上，应该将其定格在独栋墅区的高度，以独栋类独栋的形式表现产品的单体，创造最大化的价值空间充分利用地块山地资源以及地块内部水资源，打造成以山体建筑和水景别墅相互交融的宜兴标杆项目在容积率用足045前提下，尽可能保证项目全（类）独栋墅区的概念，尽可能保证项目纯别墅物业概念5产品建议深大总图覆盖率较高，景观面较小物业类型分布集中，组团分布明显项目整体较大，出入口数量有限，建议在红色区设置出入口，分区管理，缓解小区内部交通压力，提高舒适度和独栋别墅区的品质感中心景观尺度较大，整体舒适度较高1双拼别墅占地较大，且为分散2整体布局以3层建筑较多，市场接受度欠缺核心特色2层建筑为主核心特色建筑密度低6方案评价短期而言，2层独栋更符合目前市场需求长期来看，以层数突破换取更低的覆盖率空间符合高端别墅发展趋势联庭别墅联庭别墅双拼别墅华润橡树湾类独栋纳帕尔湾独栋别墅7立面建议山河水观澜高尔夫产品策略类独栋街区化体现温情的邻里主流独栋院落化体现价值感和私有感大独栋庄园化体现身份和地位8户型建议类独栋设计要素类独栋温馨和谐的邻里关系独栋别墅生活方式类独栋产品建议8户型建议高入户门厅，大气空间，尽显大家风范空中奢华主卧设计，阔度空间，更有超大观景露台，享受人生丰盛首层设观景多功能厅，可设影视厅、健身室，营造生活情趣空间围合式庭院，花朵、绿叶、蝴蝶、花香，也是家中的主人2层通高的阳光楼梯，步移景异，低处有风景，高出有意境类独栋户型参考8户型建议类独栋做出邻里温馨的独栋别墅生活形式上更像独栋，形象更高端精致的空间感受，功能升级，高品质生活公共街巷、院落空间的联接，尺度温馨独类精独栋产品建议独栋设计要素主流独栋舒适生活空间实现生活方式大独栋（私家庄园/高尔夫庄园）实现身份象征8户型建议主流独栋做出生活方式视觉平面上的大空间一层平面空间的无障碍连通大赠送实现有效使用的大空间地下室/大露台视觉纵向上的大空间客厅等空间的大挑空设计空间上的生活方式功能上的生活方式门厅、客厅、家庭厅、中西餐厅、中西厨房一体化地下多功能空间视听室、多功能厅、酒窖、工人房等大主卧书房独立衣帽间大卫生间大露台豪华主卧院落空间空中露台、大面积花园、下沉式花园私家泳池室外泳池主流独栋户型参考大泳池设计中空餐厅、客厅，连接户外大平台，270度风景视野，享受自然盛宴双套房尊贵设计，主人一套，客人一套，显示主人待客有道地下层多功能房，可设影视厅、酒窖、健身室，营造生活情趣空间全层主卧套间设计，连通大露台，舒适度、私密性高大玄关与屏风设计，使室内空间开隔有序，灵活可塑注仅参考地上部分8户型建议大独栋做出身份象征大空间大功能大院落品质精，材质奢华，细节突出，价值感强功能全，满足多元家庭成员需求大全精独独占最优景观独占稀缺资源特特别的布局特别的享受特有的文化1F平面大独栋户型参考8户型建议大独栋户型参考大独栋户型参考大独栋做出身份象征联庭别墅户型参考下叠1层地下层立体空间、超值赠送赠送约80阳光地下室赠送约20下沉式庭院首层赠送约40前院，约10后院建筑面积约160，赠送面积约150一层平面图地下层平面图销售面积160；实际可用面积3108户型建议联庭别墅户型参考入户庭院二层平面图中叠2层3层多花园、大挑高、超值赠送三层平面图赠送约40客厅挑空赠送约30露台，约30阳台（1/2）建筑面积约210，赠送面积约85独立首层入户销售面积210；实际可用面积2958户型建议联庭别墅户型参考四层平面图上叠独立入户、全朝南、超值赠送赠送约40客厅挑空赠送约30露台，约8阳台（1/2）建筑面积约200，赠送面积约74五层平面图销售面积200；实际可用面积2748户型建议山水氧生区样板水景区外围景观区9景观建议建议1、迷你山地高尔夫球场面积50006000充分利用500亩流转地块设计，提高项目的产品价值10附加值建议流转用地2、天际泳池五行树阵森林浴场宜兴海拔最高的天际泳池在山顶设计天际泳池，形成宜兴海拔最高的泳池概念，诉求畅游城市之巅的无上快感五行树阵森林浴场山顶以结合五行氧生概念的植被选择，采用树阵形式，密植大树，形成“森林SPA”概念，并开设景观性的桑拿木屋和露天冲淋建议天际泳池充分利用500亩流转地块设计，提高项目的产品价值10附加值建议流转用地地下室通过下沉式庭院形成多面开窗，并形成能够打开的下沉院落10附加值建议地下室别墅庭院设计，注意利用山势营造出私密感很强的庭院建议菜单式精装服务10附加值建议庭院样板展示区功能要求1主入口体现项目风格形象2停车位样板区内预留2025的地上停车场地，便于后期大规模活动、认购所用3景观展现项目核心景观主题会所形象展示区建议预留约2000空地，以便后期进行大规模户外活动预留用地样板房展示区10附加值建议样板区三推广与销售策略全国唯一城中千亩山地大盘、大社区地块规模三大开发商联合五星、长发地产、宜兴宾馆规模区位规划环境建筑户型配套服务开发团队服务团队设计团队专业服务团队多家专业设计团队共同设计本项目建筑设计深大、森拓、优联加；景观公司泛亚国际、博绿地安；室内公司类建筑千亩大盘,明星团队1项目核心卖点梳理项目距宜兴市中心仅5分钟车程区位宜兴市周边繁华的生活都市氛围超市、餐饮、宾馆等宜城镇多条城市公交，坐享城市便捷区位交通规模区位规划环境建筑户型配套服务城市别墅、第一居所1项目核心卖点梳理045的超低容积率，本地市场绝无仅有容积率规划理念先进的规划理念城市森林山水公园别墅复合、多元的社区纯别墅社区项目将山水资源合理充分利用山居与岛居相结合城中千亩大盘，美丽欧洲风情小镇交通组织人性化设计人居尺度第一居所规模区位规划环境建筑户型配套服务山水纯别墅社区、美丽的欧洲小镇1项目核心卖点梳理华东地区规模最大的4A级城中森林公园生态化人性化空气、水体质量高（只有在如此大规模的山水背景下，客户才本能地信服数据）高性价比健康和美好生活的潜在价值景观设计体现人性化针对家庭成员的需求充分挖掘，并给出相应回报会所、公园、果园的附加值人文化深度挖掘宜兴本土文化并对应客群需求，给予相应回报规模区位规划环境建筑户型配套服务对水景资源的充分挖掘，和价值再造独一无二的自然资源1项目核心卖点梳理多元化建筑风格美丽欧洲风情小镇风格建筑设计注重细节，突出项目品质感生态化山水GOLF坡地建筑高性价比户型满足不同客户需求的个性设计各个空间朝向通风优越，舒适居住产品极具高附加值，体现品质生活规模区位规划环境建筑户型配套服务多元建筑设计风格，形成欧洲风情小镇1项目核心卖点梳理交通会所公园距城市中心5分钟，坐享城市便捷品牌联合、大运营国际平台，高起点大师设计、品味不凡城市便利生活内部功能满足日常生活需要都市品质生活红酒、雪茄吧功能，体现生活品质特色餐饮中西美食，品牌联合高端服务品牌管理经营规模区位规划环境建筑户型配套服务体育会所、健康生活内部设置各种运动功能和谐社区，大家生活，休闲交往在500亩流传用地上设置一些户外功能，满足不同人群需要。会所以品牌携手、建立城市生活1项目核心卖点梳理规模规划环境建筑户型配套服务宜兴市城中千亩豪宅社区,明星团队设计顶级山水森林公园别墅社区独一无二的自然资源多元建筑设计风格，形成欧洲风情小镇会所以品牌携手、建立城市生活区位城市中心，坐享城市服务1项目核心卖点梳理核心概念全国唯一城中千亩山地别墅核心词独一无二概念价值千亩大盘、城市中心、山地别墅1项目核心卖点梳理核心主题开发理念“中国宜兴龙背山生态别墅社区”定位诠释中国宜兴体现城市特性龙背山突显项目极致自然资源生态强调人与环境的和谐统一别墅社区差异化的产品力展现2项目形象定位项目品牌形象定位品质上能直观体现高端居住品质的定位内涵上能包容“中国宜兴龙背山生态别墅社区”的定位要求时间上不会随着时间的推移而衰落特征上在同城楼盘中保持鲜明个性心理上能让目标消费群得到充分的满足感一个拥有极致生态景观资源的城市别墅社区一个最值得炫耀的名流交际平台的社区一个代表宜兴的高档精品居住的社区一个与充满异域风情的欧洲小镇2项目形象定位项目品牌形象推广语“得山得水得天下”定位诠释通过对项目极致的山水资源的展现，突出市场形成差异化的市场竞争2项目形象定位开发周期设定1市场整体容量考量宜兴别墅市场近三年成交变动，09年以来宜兴别墅市场呈现井喷，上半年去化量接近前两年全年去化量，约8万方2单盘考量东氿1号项目蓄水近3个月，一期09年8月2日开盘，整盘170套别墅去化仅用5个月。保守估计高品质别墅整年去化150套以上折合350/套测算，超过5万方综合市场不确定因素，项目总建面积21万方，建议将开发周期设定为45年/45期3项目推售策略分期的确定必须充分考虑利润最大化和资金回笼速度等客观要求分期规模的确定必须充分考虑市场实现度分期规模和次序必须符合项目展示与营销的需要分期次序的确定必须充分考虑项目周边条件，满足工程管理需要启动区尽可能设置于昭示性好的区域，并能够快速建立项目市场标杆别墅区的地位各期尽可能包括多元物业类型，高价值物业适量推迟销售增加溢价通过分期开发次序节奏的安排，提升原有土地属性价值分期开发构思原则3项目推售策略价值提升最大化（方向一）资金回笼最快速（方向二）3项目推售策略物业推售分期思考（针对森拓方案）一期形成品牌，树立形象，检验市场产品形态主要以独栋别墅为主，少量双拼、类独栋产品检验市场会所二期品牌效应，形成市场标杆类独栋所占的比例增加，并依据一期项目的市场反馈进行一定的策略修正三期品牌延续，提升项目价值产品形态以独栋别墅产品为主，部分少量双拼、联庭别墅开始销售四期整体效果显现，凸显项目价值最优资源结合最佳产品形态，实现项目最大价值区域方案一价值提升最大化考虑此方案有利于实现项目价值最大化，同期内各物业类型的相互搭配销售以降低市场风险3项目推售策略CABDE大一期大二期方案二便于施工和资金流考虑（推荐）1、从施工便捷性出发，将项目分为即将施工的地块大一期和暂时搁置的地块大二期2、根据施工进展及景观轴线、道路交通的自然区隔，按均衡体量将项目分为5个不同组团，分批次推售5万平米155套独栋，双拼，类独栋52万平米169套类独栋、独栋41万平米174套4万平米86套独栋3万平米88套独栋3项目推售策略3项目推售策略价格定位产品类型单价独栋2万/平米双拼16万/平米类独栋14万/平米3项目推售策略项目静态分期推售表（价格不递增）单位面积（M）销售单价（万元/M）总价（万元）套型单套面积销售单价一期（A段）套数一期销售总价二期（B段）套数二期销售总价三期（C段）套数三期销售总价四期（D段）套数四期销售总价五期（E段）套数五期销售总价A60020091080000111320000B500200111100000323200000C45029810043600000021800D4232119306292453400312622665076E38022216720118360001291203828880F283262350925283000004223772G250161664003614400000000H2701625108000094406080000J20014000641792080224000000销售总价382944项目动态分期推售表（按每期10的价格递增）3项目推售策略项目分期动静态销售对比总表3项目推售策略预估项目实际销售总额在38亿46亿之间为了实现项目价值最大化的目标，根据项目自身体量及房源价值差异的特点，建议本案的推盘节奏采取“低开高走、适量多频”的战术策略，即将项目房源依其价值大小，拆分成若干组团，并按照组团顺序ABC进行分批次推货，每次推货量相对适中，并使得推盘的频次相对较多。从而可以利用高价值房源带动低价值房源的销售，提升项目的整体售价，达到价值最大化的目标大一期物业推售节奏建议3项目推售策略CAB5万平米155套独栋，双拼，类独栋52万平米169套类独栋、独栋41万平米174套启动区策略高端入市，树立形象，制造价格标杆小面积独栋，控制总价快跑数量较少，制造稀缺，可实现单位价值提升价格试探，有利于主力产品价格调整，实现价值最大化启动区A1基本数据套数18套户型D户型，423平米F户型，284平米3项目推售策略“高举低打，以小博大”销售指标分解注以上销售数据不包含样板房3项目推售策略一期物业推售分批明细第一批次入市后，根据市场情况，进行“小步快走”，酌量加推，同时以34的幅度提升单价，造成热销紧张氛围。在一期最后一批次推售时，实现10的价格提升“小步快走，稳步上升”单位面积（M）销售单价（万元/M）总价（万元）四推广策略项目一期纵向推广总纲整合市场攻击5、一期强销加推期（11月上旬加推一期第一批房源2组团）主题开盘加推，产品促销时间201011上旬201012中旬1、市场准备期主题品牌告知建设时间200911201022、销售平台准备期主题品牌形象展示，销售平台搭建、客户积累时间20103201073、内部认购期主题会员招募，强势推广时间20108201010上旬4、首次公开发售期（10月中旬推出一期第一批房源1组团）主题品牌活动提升强势引爆，产品强销时间201010中旬10月底6、一期二批推广销售期（2010年12月25日加推一期第二批房源）主题二次加推，前期产品促销，深化人脉经营时间201012下旬2011春节7、一期第三批推广销售期（2011年5月1日加推一期第二批房源）主题三次加推客户蓄水，前期产品促销时间20112中旬20115月上旬8、一期销售延续期主题一期剩余产品促销、二期产品蓄水、深化人脉经营时间20115下旬20108中旬项目一期推广计划三个推广周期、八大阶段2010年10月推出一期第一批房源；2010年12月25日推出一期第二批房源；2011年5月1日推出一期第三批。三个推广周期2009年11月2010年2月市场准备期；2010年3月7月销售平台准备期；2010年8月10月上旬内部认购期；2010年10月中旬10月底首次公开发售期；2010年11月上旬12月中旬一期强销加推期；2010年12下旬2011年春节前一期二批推广销售期；2011年2月中旬2011年5月上旬一期三批推广销售期；2011年5月中旬8月为一期销售延续期。八大阶段全案营销费用项目销售总额为46亿元；推广费用按销售总额1计算，全案推广费用预算为4600万元；【注其中不包括现场售楼处、样板间和现场包装费用】一期营销费用分配总费用251150万；【注以项目分五期开发测算营销费用，考虑高端项目一期品牌形象树立因此营销费用提升至25】营销费用预算项目形象推广策略城市中最昂贵的是自然自然中最昂贵的是建筑地产价值定律城市中的，森林里的，尊贵的房子我们是无论现在，未来，宜兴会出现什么样的别墅我们的目标我们都是别墅中的别墅，别墅中的标杆线上以广告塑造项目形象，现场包装渲染氛围，线下以阶段事件营销不断引起市场关注，使项目形象落在实处并持续深化原则形象篇他山之玉这些高端别墅为什么采用同样的方式来表现项目形象因为他们有着相似的客群他们成熟睿智，稳健现实，阅历丰富，追求品位而不追逐潮流，他们不易为别人左右，而相信自己的眼睛，坚信自己的判断打动他们的只有他们所看到的样板区公开合成建筑图表现样板区实景创意表现系列1系列2样板区导示系统实景拍摄示意阶段营销活动篇十大营销活动紧扣三个推广周期、八大阶段以活动的形式使项目形象落在实处并持续深化2010年3月7月销售平台准备期2010年8月10月内部认购期2010年10月12月底首次公开及开盘、强销2010年12月春节前一期二批推广销售期2011年2月5月一期三批推广销售期；2011年5月8月一期销售延续期。150万年薪招聘置业顾问；2宜兴名人点评九龙依云；（风水主题活动）3“寻找山的主人”男主角征集活动新闻会发布会（暨项目品牌推荐会）4“寻找山的主人”项目形象片开镜仪式5中国首个奢侈品售楼处6首个奢侈品样板房的“对话”7“寻找山的主人”男女主角亮相会所暨项目产品推介会（样板区公开活动）8米其林三星大厨，夜宴开盘9烫金签名版HERMES赠送1期1批业主10、李云迪钢琴演奏会；11、2010年3月7月销售平台准备期；150万年薪招