海南皇冠温泉假日酒店推广方案

海南皇冠温泉假日酒店推广方案海南皇冠滨海酒店营销策划推广方案美亚置业投资（深圳）顾问有限公司前言首先感谢贵司对我司的厚爱，参与皇冠滨海温泉假日酒店项目全球市场销售的机会，我司比较重视，专门成立地产专家、项目营销策划小组，对该项目倾注极大的热情；随着区域内消费市场的日趋理性化，买方市场的形成，如何客观、全面的看待市场现状，展望市场未来；如何在项目先天优势的基础上再塑造出后天的优势；如何使项目在未来的市场中特色尽显；如何使贵司快捷地回收投资，赢取超期望的回报等等，我司提出具有市场针对性、建设性的建议；在项目整体运作中，以专业分工，保证项目具强有力的市场竞争策略广为应用，中介代理则为其中重要的一个环节，贵司能够清楚地认识到这点，邀请我司参与本项目，使本项目具有了成功的条件之一；我司提供的皇冠滨海温泉假日酒店市场调研及营销推广报告书，本报告书的资料是我司通过对海南省的房地产动态的理性分析、实地的考察以及略微超前的对市场的预测，相信本报告书的资料全部属实，为保障海南泰信实业有限公司的利益，本报告书只为贵司所有，他人不得传阅、翻印；希望贵我双方的通力合作，力求本项目以最小的投入，获取最大的社会效益和经济效益，实现多赢的局面市场分析篇房地产市场是有一个非常敏感的市场，国家政策的少许变动，或者是发生一件有影响的事件，都有可能给房地产市场带来巨大的动荡和波澜；作为国民经济的重要组成部分房地产业，增长势头十分明显，将会有更大的发展前景；我司通过对2001年度以及今年上半年的海南房地产市场情况的透视，特别注重本项目的片区琼山区未来发展趋势的分析，以及本项目即将面临的竞争对手的分析，提供具有参考价值的资料，作为贵司参考的依据。目录第一章宏观市场调查与分析宏观政策现状宏观政策的趋势第二章房地产业发展趋势一、全国市场与国际化基础二、生活方式的共同标准三、国际化进程加速第三章海南省市场分析海南省近年经济发展二、海南旅游产业发展现状第四章项目分析一、经营管理模式分析二、项目SWOT三、本项目的三大卖点第五章项目整体定位项目的总体定位二、项目综合定位三、客户定位分析四、项目价格定位第六章项目营销推广策略一、营销目标二、营销推广思路三、推广主题四、推出时机五、推广进程六、全球推广销售策略七、全球宣传策略八、造势策略九、常规宣传策略十、销售进度计划与销售目标十一、销售时间及地点安排十二、媒体选择策略十三、总体销售策略十四、具体销售策略的运用十五、推广计划所需具体事项十六、推广费用预算十七、面临的威胁与风险十八、规避经营市场风险的策略第七章项目的包装建议一、地盘包装方案二、销售中心设计方案三、售楼中心包装建议第八章销售前准备工作及安排一、现场包装工作二、售楼书、单张、价目表的准备三、境外银行按揭工作落实到位第九章营销推广中的品牌战略一、品牌营销的重要性二、牌营销的几种模式三、品牌在经营中的作用四、品牌建立的机遇及危机处理第一章宏观市场调查与分析宏观政策现状及趋势把握行业政策的现状及趋势，是进行房地产项目开发时，规避政策性风险的有力保证。一、宏观政策现状在现阶段，我国总体上的房地产政策是积极的，引导着房地产业理性地向着市场化的方向发展，并有力使得房地产业成为推动国民经济持续增长的重要支柱，进一步改善和满足了人民群众不断改善居住条件的需求。全国最新房地产政策动向国家政策积极地采取措施，全力扩大住房消费需求，城市住房分配方案货币化方案已与1999年9月底出台，国家通过体制创新、调整财政、信贷等方面的政策，最大限度地调动个人买房积极性，推动住房消费需求增长,人民银行推出多种担保形式，促进住房贷款业务发展的有关政策，同时，研究扩大住房公积金个人贷款业务的政策也已出台。为鼓励公民购房，国家出台了税收优惠政策，以此减轻个人买卖普通住宅的税收负担，有效地启动房地产市场，个人购买住房并居住超过一年的普通住宅，成为个人自建自住的住宅，销售时免征营业税；个人购买住房并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购买人原价后的差额计征；个人购买自用普通住宅，暂减年征收契税；居民拥有的普通住宅，转让时暂时免收土地增值税。为促进积压控制房销售，在2000年底以前对此类住宅销售时应缴纳的营业税、契税予以免征，1999年6月30日以前建成尚未出售而积压的控制商品房，在2000年前销售时应缴纳的营业税、契税予以免征。在外部支持力方面，国家积极采取一系列直接措施，刺激房地产消费，2001年6月份，央行再次降低存款利息，使得居民的消费贷款的利息负担大大减轻，9月份，央行又决定延长住房贷款期限，降低住房贷款利息，规定各商业银行所提供的住房贷款年限由原来最高20年延长至30年，贷款利率由原来的633降至558531（贷款年限在5年以下的其利率为531，贷款年限在5年以上的其利率为55）。为进一步刺激消费，九届人大常委会第十一次会议，通过对“个人所得税”的修正案，根据修改后的修正案规定，对个人存款利息所得按20的比例征收税额，自1997年央行降息以来，我国居民的存款利率已大幅下降，但对启动消费市场未起到明显作用，而同期城市居民存款余额却增长59000万亿人民币，较去年同期增长185，针对这一现状，再次降息对商业银行的经营带来影响，把个人存款利息作为征收对象，不仅变相降低了存款利率，更增加了国库收入。根据此次政策出台后的一次居民调查显示，银行储蓄明显下降，住房消费意识明显上升。目前支持房地产版块走强的因素有国家的宏观经济逐渐向好，我国加入WTO，国家积极的财政政策和经济软着陆，政府大幅消减47项房地产税费等。继续困绕房地产市场的因素有有效需求尚显不足、房地产开发成本较高，结构性供求矛盾突出、商品房空置比例高居不下等。最近五年，我国建设项目年均占用耕地达300万亩，在总结近年经验和教训的基础上，国务院下发了国发11号文关于整报规范市场秩序的规定和国发15文关于加强国有土地资产管理的通知。国土资源部最近正在对各地土地管理部门就房地产经营项目用地等问题进行重点整顿和规范，这次要通过清理整顿建立起六项制度建设用地总量控制制度、城市建设用地集中供应制度、土地使用权公开交易制度、土地更新登记制度、土地可查制度和审批事项内部会审制度。1993年以来国家对房地产市场的宏观调控，在总量控制的同时对开发结构也做了较大的调整，明确提出要以住宅开发为重点，至1996年以后，房地产开发中住宅的比例基本上保持在70以上。九五期间，根据国务院关于“提高住房工程质量”、“加快住宅产业现代化的步伐”等一系列要求，现“十五”期间，我国住宅质量和产业化水平要更上一个新台阶其标志就是达到国务院办公厅转建设部等部门关于推进住宅产业现代化，提高住房质量的若干意见中所提到的要求，即到2005年，要解决住宅工程质量、功能质量通病，初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系，新建采暖住宅比1981年的能耗降低50，科技对住宅产业化发展的贡献率达到30。入世给房地产业带来新的发展机遇，注入鲜艳的血液中国已于2001年11月10正式加入世贸组织，将为所有成员国带来更多的中国商机，提高贸易的政策透明度和稳定性，中国加入世贸组织后，将会使得国内的投资环境进一步趋向平等化，有利于吸引外资，带来新一轮资产潮。房地产作为中国社会经济发展的支柱性产业，将有可能成为外来投资的重要目标之一。外来的投资者不仅带来丰富的资金，还带来先进的技术与模式，可以看到，在今后一年两年内的房地产开发项目因受这一影响而会显得更加国际化和理性化。中国人民银行2001年6月28日发布了关于规范住房金融业务的通知，商业银行发放个人住房抵押贷款业务，要严格评估抵押物品的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值比例最高不得超过百分之八十，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款，借款人申请个人住房贷款购所购买的期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。我国住宅近期目标户均一套、人均一室中国房地产业协会会长杨慎在上海讲话时说，我国住宅正从生存型向舒适型转变，提高住宅功能质量已成当务之急，提高住宅功能质量的先决条件是提高规划设计质量，要改进目前的户型设计，做到大小适当，布局合理，方便实用；2001年6月1日起，正式实施商品房销售管理办法，规定了现售商品房必须符合的七个条件1、开发商不准分割拆零销售商品房；2、开发商擅自变更房屋设计，买房人有权退房；3、未能按期交付房屋，开发商承担违约责任；4、开发商应对所售商品房承担质量保修责任；5、买房人认为主体结构不合格；并经检验属实的，有权要求退房；6、“一房多售”将受重罚；7、强化商品房买卖合同管理，以防合同欺诈；8、规范中介服务机构代理行为；9、广告内容必须真实、合法、科学、准确。二、宏观政策的趋势为推动经济稳定发展，作为支柱产业的房地产业将进一步得到国家及地方政策的支持与扶持，有关房地产方面的优惠税率、优惠金融政策、房地产证券化等详尽的措施将得到进一步的明确；宏观政策将引导房地产业向着更具市场化的方面发展。房地产业的市场化程序是社会经济发展的重要标志和内容。为使得市场经济改革进一步深化，政策引导的作用不可低估，适应产业市场化的相关政策会显得更具体和全面；房地产业发展的法制化程序将得到进一步提高，随着全国性新一轮大规模国土资源调查的活动，各种房地产开发商的违法工程将受到制裁，在未来一二年内，规范房地产业发展的法律法规和政策将显得更为严格；培育和规范房地产交易市场的具体法规和政策，将顺应市场的需求而出台，这些政策法规将重点对公房和经济适用房上市交易的实施办法进行详细规定，而住房交易市场的进一步开放也将为政策调整的内容之一；刺激消费的政策将得到延续和引伸，各项优惠房地产交易税率政策、银行贷款的优惠率政策等都将在未来得到延续执行，为刺激某些层面的消费需求的政策显得更具针对性；为推动住房地产业现代化的发展，相关的住房建设的整体质量（规划、设计、施工、功能、环境、管理）的评定标准亦将出台，信息科技在住宅现代实施过程中将进一步深入；随着中国跨入世贸组织，为适应国际化房地产业发展，政策已将由之而作调整，从而使得入世给房地产业带来的机遇得到充分利用。第二章房地产业发展趋势房地产业，作为涉及一个国家宏观投资形式，涉及全社会家庭的直接利益、生活方式、基本价值的复杂行业，必然受到“国际标准”的制约，受到全球共同价值观的极大影响。一、全国市场与国际化基础全球化的发展步骤，是从“经济一体化”开始，基于产品、资金、技术、人员等主流开始，逐渐扩展到人类社会其它领域的一体化进程，世界是从“物质标准”的逐渐趋同，发展到价值观的趋同，WTO将进一步推动全球经济一体化的进程，中国房地产业已经具备了走向国际化的基础，中国的房地产业走向国际化是必然的。二、生活方式的共同标准所谓的“现代生活方式”，其实是一种综合价值体系的集中表现，其具有自由、开放价值的特征现代生活方式，是全世界各国人民共同追求的、先进的、更符合人性的生活价值观念，具有强烈的时代性和国际性；房地产产品鄙人遵循或体现“国际化生活方式”的基本价值发现；三、国际化进程加速中国的房地产业界，特别是深圳市的房地产，早在上个世纪末，就把目光投向世界，向世界各地学习一切好的建筑方式、社区风格、文化表现等，以及交流、借鉴先进的房地产开发经验和管理经验，中国已经加入WTO，即将进一步推动中国房地产业的国际化的进程发展，加快这一进程的全面深入。第三章海南省市场分析一、海南省近年经济发展1、总体经济增长幅度高于全国平均水平全省经济增长加快、综合经济实力进一步加强。去年共完成GDP56605亿元，按可比价格计算，比上年增长89，增幅高于上年01个百分点，经济增长高出全国平均水平11个百分点。其中第一产业增加值20028亿元，增长97，对经济增长贡献率414；第二产业增加值13118亿元，增长87，对经济增长贡献率193；第三产业增加值23459亿元，增长83，对经济增长贡献率393。表一全省近年GDP总值（单位亿元）表二2001年三产在GDP中所占比重2、建筑业和固定资产投资稳定增长建筑业保持增长全社会建筑业增加值完成4013亿元，按可比价格计算，比上年增长62。其中房屋建筑施工面积4535万M2，增长42；房屋建筑竣工面积2055万M2，增长53。上缴税金199亿元，增长72。固定资产投资保持稳定增长全年全社会完成固定资产投资206亿元，比上年增长65。其中基本建设完成投资1405亿元，增长64；更新改造完成投资106亿元，增长82；房地产开发完成投资125亿元，增长21。表三全社会固定资产投资总额（单位亿元）二、海南旅游产业发展现状1、国际、国内旅游业现状国际旅游业在20世纪开始蓬勃发展。世界旅游组织的有关统计资料显示2000年全球跨国旅游达698亿人次，比1999年增长了74。预测分析，到2020年，全球接待跨国旅游者将达到16亿人次，国际旅游消费将达2万亿美元。从2000年到2020年间旅游年均收入增长将达67。这些资料显示出了旅游业在全球和各国经济发展中的潜力。我国旅游业在2000年旅游总收入达4519亿元人民币（约合550亿美元），比上年增长129，入境游人数达8344万人次，比上年增长146，旅游外汇收入达162亿美元，比上年增长151，相当于当年全国外贸出口创汇的65。国内旅游人数达744亿人，比上年增长35，旅游收入达3175亿元人民币（约合380亿美元）比上年增长121，为世界第五旅游大国。据世界旅游组织最新的展望报告称到2020年，中国将成为世界旅游的一个主要的目的地和客源国，接待境外游客由现在一年5000万人次增加到173多亿次，旅游业收入增长的幅度将极为可观。我国已把旅游列为第三产业中新兴产业的首位。旅游业“十五”计划和到2020年远景目标纲要所提的“十五”总体目标为到2005年入境游人数8500万人次，旅游外汇收入220亿美元，国内游人数将达11亿人次，旅游收入达5000亿人民币（约合610亿美元），总收入为7500亿元人民币（约合910亿美元）相当于全国GDP的58。海南旅游市场发展现状海南岛作为旅游胜地在国内享有极高知名度，发展旅游产业潜力很大。如今海南已成为备受国人青睐的旅游目的地，在国内已树立起奇特的热带海岛目的地形象。其自然环境和热带气候，为相对寒冷的华中、华北、东北、西北等地区游客提供避寒休闲好去处，2001年来海南旅游人数已达1124万人次。海南在港、澳及台湾的知名度也较高，但来游人数近两年有下降趋势。在国际市场上，海南在亚洲范围内享有一定的知名度，尤其是日本、韩国及马来西亚的“利基”市场（指面对少数人的专门市场），不过来访人次仍然很少，2001年为457万人次。海南旅游资源利用及旅游产品开发现状海南在地理面积较小的岛屿上聚集了丰富的旅游资源，已被证明这些资源对国际游客是颇有吸引力的，并已早在过去的规划研究中就得到了认证。但海南与有着相似旅游资源并已得到成功开发的旅游目的地来比较，如美国的佛罗里达、欧洲的地中海地区、夏威夷等地。海南的单个旅游产品尚不具备足够的独特性与之相匹配。海南旅游资源的利用与旅游产品的开发从质量来讲喜忧参半。一方面海南有达到国际水准的高品位旅游产品，如南山佛教文化苑，它们恰到好处地增加了自身的历史、文化旅游价值，在周边也不盲目兴建一些大规模辅助性旅游吸引物，对今后发展新旅游产品很有借鉴。同时海南也有质量低下的旅游产品，主要集中在旅游路线周边地区（即东部走廊），许多景区每况愈下，因年久失修而显现出破败的景象，这些酒店等住宿设施原本就是头脑发热开发商手下败笔，加上设计不新颖，保养不到位，故难以维系运作，徒留下“烂尾”建筑。值得庆幸的是，这种低水准旅游产品只是散布在东部旅游线路的几个地点，尚未泛滥成灾。更重要的是，海南未受到盛行的城市盲目扩展（在较为发达的内陆地区相当普遍）的负面影响冲击，除海口市外，其它城镇，特别是三亚在很大程序上保留了一种内缩型的城市结构，仍保存有广大的未开发的后备区域（山丘或开阔的乡野），给游客提供了赏心悦目的田园风光和热带景观，使游客有一种属地感和亲切感。4、海南旅游产业发展定位海南发展旅游产业资源优势海南岛总面积35万平方公里。岛礁及其海域，约200多万平方公里，约占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳与珠江三角洲，该地区经济增长速度居全国首位，将会也成为海南重要的客源市场。海南的气候宜人（能为气候寒冷地区的游客提供理想的避寒胜地），生态环境趣味盎然，山区有茂密的热带雨林，海里有丰富多彩的海洋资源，岛上处处呈现出别具特色的热带海岛景象。其独有的热带海岛旅游资源，能为游客提供一种少有的度假体验。将能够在开发可持续旅游方面发挥重要作用。海南旅游产业发展定位国家旅游局把全国分为7大旅游发展区域，海南独占其一，足见国家决策层对海南旅游寄与的厚望，海南岛是国内最有条件发展度假旅游的省份，它肩负着中国旅游业从观光型向度假型战略转变的历史重任。“海南，中国与西方在此相会”，作为亚洲首屈一指的休闲目的地，海南拥有独具特色的、高品质的滨海度假设施，能提供许多与众不同的、多样化的旅游吸引物和旅游活动。在此，游客可朝夕沐浴于椰风海韵之中，昼夜流连在雨林山川之颠。5、旅游市场构成及发展趋势随着人们可支配收入的持续增长，旅游消费市场日渐膨大，旅游人群主要来自中国大中心城市的中产阶层，而他们将形成新旅游产品的主要基础市场（见下表）。海南省旅游群体多样化，并且有向高端群体（即高收入、高学历、高职务的社会主流群体）发展的趋势。到海南旅游的客流量以年17的增长率在递增，几年之后将会有相当数量的高端人群来此生活、休闲、度假，所以就必须有相应的符合其身份的居住场所，有满足这个群体生活工作、通信、保健、医疗、休闲、娱乐等各方面需求的各类场所、设施。旅游群体两级分化现象在旅游市场由来已久，而社会主流群体的需求取向将代表并决定未来旅游市场的发展趋势。海南独有的热带旅游资源随着每年1000万登岛人次亲身感受与传播，所产生的影响力是任何宣传媒体所不能比拟的。只有超前考虑即将到来的海南度假旅游热，建造规模化的符合海南省规划及特点的、达到国际水准的大型或超大型高星级度假酒店，才能够有足够的聚向力来吸引到三亚度假居住的社会主流群体。北京、上海、广州在海南旅游市场构成情况（据2000年不完全统计）地区人均年消费假日出游增长率家庭旅游海南度假人均消费到海南人次喜欢项目北京9163元1520703000元20万人/年滨海度假上海10000元10502500元50万人/年滨海度假广州91826元14502000元80万人/年滨海度假6、海南分时度假与产权酒店的现状及发展（1）分时度假产生条件及现状全国旅游产品结构性调整，促进海南由单纯观光型向观光度假型转变。1992年我国批准建立了12个国家级旅游度假区，相应的产生了许多新的度假产品，但总体度假产品开发水平还不高，度假旅游产品对国外度假旅游者的吸引力还不大，极需深度大力开发。全国涉外旅游饭店平均出租率较低，经济效益逐年下降，1994年为622，截止1998年平均为5167，1999年略有回升（534），但整体效益继续下降，98年客房总数上升到765万间，增长88，营业收入797亿元，增长了45，平均每间收入104万元，仅相当于1994年的77。全国涉外酒店经营状况态势（19891999年）9080706050A403020B10C019891990199119921993199419951996199719981999注A曲线为客房出租率（）B曲线为客房数（万间）C曲线为营业收入总额（坐标数10亿元）全国房地产积压严重，全国1998年底商品房空置面积8783万M2，沉淀的资金6000亿元左右。房地产积压和接待设施出租率低的大背景为分时度假的发展创造出良好的供给条件，与发达国家分时度假产生发展的背景类似，企业可通过房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟的形式，低成本发展分时度假。国民经济收入水平提高，休假日的延长及休闲观念的形成是度假旅游在我国高速发展的两个主要条件。据统计全国城镇家庭人均可支配收入实际增长率1985年为604，1998年为2299（以1978年为100）达到54251元。另国务院调整节假日制度后形成的全年3个7天长假，已成为我国的“旅游黄金周”对刺激假日经济的发展，作用十分明显。2001年仅“五一”旅游黄金周期间，全国共接待旅游者7377万人次，过夜人数、时间人均延长035天，形成度假旅游的倾向明显。由于我国经济持续高速发展，在中国形成一个具有一定规模的高收入阶层，这个高收入群体，紧跟国际潮流，讲究生活质量，这个群体代表主流社会，已完全具备购买分时度假产品的经济实力。虽然这批高收入者平均住房建筑面积均已达百平方米以上，但投资房地产的投资意向有着较高比例与意识，这个高收入群体，就是发展分时度假的主要的基本的潜在购买者，他们是中国的中产阶级阶层，是发展分时度假的需求源，主要的分时度假产品消费者。7、海南省分时度假、产权式酒店情况A康乐园度假村该酒店属海航集团旗下的产权酒店，海航为发挥其空中优势，以带动地面发展，实现空地嫁接、产业组合的战略构想，大举涉足旅游业，在海航园内通航城市建立全国性连锁酒店，并与国际化经营管理接轨。日前，以五星级康乐园大酒店第四期工程项目作为试点，推出“康乐园度假村产权式酒店”即是海航集团涉足旅游业的重大举措。该项目充分借鉴了海南已推出的两个产权式酒店项目的经验和国内其它产权式酒店的运作实践，依托海航品版优势及康乐园大酒店10年来的良好经营业绩，着重突出“旅游度假投资”概念，精心打造全新内容而富有特色的精品。同时按上市公司规范、透明操作模式进行运作。同时利用毗邻康乐园大酒店的优势，充分利用其管理经验及硬件设施。B海南华夏之旅分时度假网络有限公司华夏之旅分时度假交换网络是中国本土首家大型分时度假交换机构。于2000年6月在海南召开新闻发布会，并于当年7月在乌鲁木齐国内旅游交易会上正式推出。华夏之旅针对休闲度假旅游和商务旅行，设计了一个能在全国范围内进行自由住宿造反的系统，并建立了广泛的业内联系，拟将全国各地的酒店或度假村组成一个规模庞大的分时度假交换网络体系。其交换网张核心就是为消费者提供实惠的分时度假产品，并为国内星级酒店或度假村开房率偏低的现状寻求出路。海南省已加盟华夏之旅交换网络的酒店有26家。其中四星级8家、三星级18家、外省36家。华夏之旅正在以海南省为海南省为基地，并在全国范围内建立起广泛网络。第四章项目分析一、“产权式酒店”经营管理模式分析1、分时度假基本概述2、产权式酒店的基本概述3、分时度假及产权式酒店发展及趋势项目SWOT分析1、项目概况2、优势点S3、局限性W4、机会点O5、威胁点T三、项目三大卖点第四章项目分析一、项目经营管理模式“产权式酒店”的阐诉1、分时度假基本概述分时度假含义分时度假（TIMESHARE）是指投资者（游客）在度假地购买部分时段酒店（度假村）产品的使用权，并可通过交换系统对不同地点的同类酒店（度假村）产品使用权进行等值交换。目前国际上通行的惯例是将一处住宿设施（酒店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给投资者游客，每位购买者在约定的时段内每年享有在这一标准酒店住宿单元中住宿一周的权利。分时度假的国际认定分时度假的实质是介于传统房地产产品和传统酒店产品之间的一种中间产品，一种旅游酒店产品新态势，一种新的旅游产品。分时度假为国际社会所广泛接受的定义是基于两个法律规定的内容，一是美国佛罗里达州分时度假房产法案（以下简称“法案”）；二是欧洲欧盟分时度假指（以下简称“指令”）。令分时度假的法律内涵以上法案与指令中对分时度假的定义都从法律上做了具体规范，其定义的核心要素包括（1）对合同有效期做了具体规定即3年以上酒店产品的使用权；（2）预付款的约定，即使用前一次性交付约定的款项，以取得约定时间与时段的使用权；（3）享有使用权最低天数，如指令规定为不低于7天；2、产权式酒店的基本概述（1）产权酒店含义产权式酒店作为一种全球化的旅游投资工具及一种新的旅游产品，是欧美中产阶级兴起后的产物，由瑞士企业家亚力山大耐首先提出（TIMESHAREHOTEL）即“时权酒店”的概念。产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，一个分支演变的，是指投资者（游客）买断某一部分酒店单位产品的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取经营利润的经营模式。（2）产权式酒店的产品获得产权式酒店产品获得国际上通行的作法是按照房产品种操作，即交付首期款购买一定单位的产权酒店产品，同时确定自己的使用时段（通常为21天），其它时间则交酒店管理公司做为酒店统一经营，每年酒店的经营收入，单位产品获得的利润则用于支付产权酒店的单位产品分期付款之费用，一般在1015年后即可取得产权酒店单位产品的产权。（3）产权酒店产品的法律内涵由于产权酒店是分时度假产品的一种特殊形态，虽在法案和指令中均未专门的明文规定，但它已发展成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的旅游产品投资方式之一。它具有如下法律特性产权酒店产品具有产权概念，每位业主（投资者）拥有固定的单位产品所有权。业主与酒店经营者是委托经营的法律关系。在业主未付完金融部门贷款之前，单位产品所有权并不属于业主而处于一种被抵押的法律关系。3、分时度假及产权式酒店的国际发展轨迹及趋势（1）全球分时度假地及会员总量分析全球分时度假地及会员总量比较与发展目前，全球约有5200个分时度假地分布在各地区，分时度假消费者大约有400万500万人，共拥有700万个标准单位的分时度假产品。1998年全球分时度假业的总销售收入超过60亿美元。1985年1998年间，分时度假以年平均1015的速度迅速发展，是旅游业当中增长速度最快领域之一。其中分时度假地数量平均年增长14，会员数量年均增长15，分时度假产品数量的年均增长率为15，虽然1994年以后分时度假业的增长速度有所放缓，但仍保持较好的成长态势，整体分时度假业增长速度远远高于旅游业的整体年均增长4，和饭店业2的增长速度。表一全球分时度假业发展情况（19851998年）年份会员数（千人）分时度假地数当年销售产品（千个）累计产品销售量（千个）会员人均拥有产品数销售额百万美元标准单位产品售价（百万）8517748052451225152158064498718221125280174515519406929892132153039524701612970751991268720704403315160374085009336532760530434515745058500954355374468352831415123750397484045327106669147571080469851564998735740414861258334资料来源RCI,美国经济组织,TTI分时度假发展速度变化及分析从上表的统计资料可看到，随着全球分时度假产业的日趋成熟，在近年来发展速度有所放慢、减缓。特别是1994年以后，增长速度明显下降。如下表所示分时度假业增长速度变化情况（19851998年）年份项目19851998年19941998年19971998分时度假地1465会员15128年销售额15137资料来源RCI、AEG、TTI、分析虽然1985年以来分时度假地的年均长速度为14，但是1994年以后增长速度大幅放缓，年均增长率仅为6。不过分时度假地的平均规模据统计却在不断增大，这主要是由于大型开发商和经营商进入这一领域并坚持发展大型综合度假地的结果。从全球范围来看，分时度假地的平均为拥有36套住宿单元，1998年新建设的分时度假地平均规模为62个住宿单元，最大的40家开发商所开发的分时度假地的平均规模则高达110个住宿单元。另外值得注意的一个特征是，每个消费者拥有的分时度假产品数量有所增长。1994年，平均每个会员拥有144个分时度假产品，到1998年这一数字增加到148个。主要原因是新购买产品的用户倾向于一次购买多个产品；老客户因对产品较满意增加购买新产品。全球不同地区分时度假的发展情况美国是分时度假业最发达的国家，到1999年中期，美国境内共有约1670个分时度假地，占全球总量的32；欧洲紧随美国之后，是分时度假业的第二大发达地区。截止1999年中期，欧洲共有1355个分时度假地，欧美两地相加占有全球分时度假地总量的60。全球分时度假地情况（1999年中期估算）国家/地区分时度假地数量占总量比例（）美国1670321欧洲1355261南美37572东南亚/日本35067中美洲34065加勒比地区20038南非19538加拿大12524中东10620澳大利亚10019其它11021未加盟交换系统27553合计52001000资料来源美国度假地协会分时度假业新发展的情况1995年以来，分时度假业继续稳定发展，如果按分时度假地数量计算，绝对值增长数量最多的是美国、西班牙、墨西哥和意大利。到1997年南非发展速度超过了法国，排名列在全球第五名。在1995年1997年的3年间，这些国家的分时度假地以年均37的速度增长，全球1996年和1997年的平均增长率分别为5和6。近年来，全球分时度假业领域有一批新兴市场发展迅速，如俄罗斯虽然其境内尚没有分时度假地，但是却已拥有2万名以上的会员，会员所购买的分时度假产品多集中在西班牙一带。全球分时度假前五名发展情况（19951997年）国家1995年分时度假地数量1997年分时度假地数量年均增长率（）美国1468160887西班牙40544590墨西哥27329471意大利15717287南非136154117亚洲分时度假市场情况按现有统计资料显示，目前亚洲共有分时度假地260处，拥有分时度假产品的国家有12个，现有分时度假住宿单元152万个，潜在的分时度假住宿单元79万个，已销售分时度假产品532万个单位，占总量的67，共拥有分时度假会员20万人。亚洲分时度假市场分布情况国家及地区度假地数量每个度假地平均住宿单元数量日本9666马来西亚7138泰国3846印尼2551韩国18133中国1741菲律宾1162中国台湾643其它（4国）845合计260525资料来源未来分时度假产品的经济影响可以看到亚洲的分时度假会员虽然仅占世界分时度假市场的5左右，总量很小，但近年来发展速度较快，且由于亚洲地区人口基数大，近年来经济复苏，稳定增长，所以也是具有很大发展分时度假业的潜在市场，如泰国、印度尼西亚、马来西亚、中国等。4、分时度假对旅游目的地的经济影响为目的地创造更多就业机会由于分时度假地的建立，无论是在建设中、经营管理中及运营维护中，都将产生大量的直接就业机会，如据最新调查表明，在20世纪90年代中期，分时度假业在美国新创造出了35000个直接就业机会，在墨西哥创造出了16000个就业机会。分时度假产生了一批消费巨大的旅游者调查表明，分时度假旅游者的总体消费比普通旅游者高出20。分时度假的整体经济贡献可观按照乘数效应，考虑到分时度假业在市场营销、销售收入、物业管理、税收等方面的综合间接经济影响后，分时度假业的整体贡献对经济影响会进一步加大。如美国一个分时度假住宿单元会产生18万美元的直接贡献，如果从更广泛的范围进行测算，这一影响会更大。分时度假使游客重游率增大据调查显示，分时度假会员对某个目的地的重游率远远高于一般度假游客，美国分时度假会员在未来10年中计划去分时度假购置地45次，而一般游客仅会来18次，这样将产生巨大的重复消费，也节约了当地旅游部门的大量宣传促销费用。从以上情况可以得出结论分时度假对旅游目的地的经济将产生多方面的积极影响。5、我国分时度假业的现状分时度假业处于概念宣传启动阶段，南北发展不均衡从国内分时度假实际来看，目前已有了一批开展分时度假的企业，从整体行业的规范性、影响性及在旅游业、房地产业中所占比例来看是很小的，严格说还不能称之为“分时度假业”。但是由于是在90年代后期才在我国开始的，所以起步较高，直接跨过了外国分时度假业较长的摸索阶段，进入到较高层次的发展阶段。20世纪90年代末期，国内酒店业对开展分时度假进行了早期的探索，并加入国际最大的分时度假交换公司RCI网络系统中。在97年版的RCI度假地名录中，我国的杭州梦湖度假村、北京九华山庄、北京燕苑度假村名列其中，并注明开始使用时间，其中在RCI度假地名录中排序号最早的是杭州梦湖度假村（3953号）和北京九华山庄（3954号）。已加入国际分时度假网络分布网络北京海南云南青岛无锡杭州珠海天津武汉桂林上海广州RCI33311111111II121998年8月28日，泰慕赛尔休闲产业网络集团有限公司在人民大会堂召开新闻发布会，宣布推出“泰慕赛尔权时空共享网络”来自中国经济休制改革研究会、国务院发展研究中心、中共中央改革研究会、国资局、中旅饭店协会、清华、北大等专家与知名人士组成的酒店度假村资产重组专题研究组，对泰慕赛尔的经营理念和经营模式给予肯定，并有北京前门饭店、广州华厦大酒店、成都锦江宾馆、珠海度假村等50多家星级酒店签约加盟。同时，产生了中国第一批分时度假产品的消费者。分时度假种类较多，规模较小国内目前专业从事分时度假的企业主要类别是加盟国际交换网络的公司或酒店度假村，其经营模式与国际市场接轨，采用销售2040年的每年一周的度假产品住宿权的方式。独立开发的度假俱乐部（如海南海航度假村）。这部分企业依靠自有的酒店度假村开发分时度假俱乐部产品，采用不同的方式如点数制、会员制、加入国际交换网络等，度假俱乐部是分时度假业中极有发展前途的一种分时度假产品，可以成为适合市场需求的个性化发展的特色俱乐部品种，但由于其大部分俱乐部实力不强，在操作运行的商业模式上还需很多完善的地方。而走联盟化是较佳的生存方式。分时度假销售公司。目前，国内已有数家专门经营分时度假产品销售业务的专业公司成立，这类分时度假企业并不参与分时度假房地产开发，也不参与分时度假酒店度假村的经营管理，只负责分时度假产品的销售推广，所经营的产品基本为传统类型的分时度假产品。如广东爱特乐度假服务公司等。主要是专业销售RCI和II公司的分时度假产品。这类公司多分布于国内经济发达的地区。目前，国内还没有出现一家大型的、全国性的专业分时度假销售公司。主要原因是因为分时度假的国内消费市场尚未完全发育成熟，而国内分时度假产品的推出正处于一个启蒙时间。自主开发的分时度假产品国内网络公司。自主开发具有中国特色分时度假网络的企业是推动中国分时度假发展的主力军之一。这类公司不多于10家，主要集中分布在北京、广州、深圳经济发达地区和云南、海南等分时度假目的地。这些公司一般都以实力雄厚的大集团公司做后盾，致力于分时度假产品的改革、设计，使之成为中国市场能接受的新型分时度假产品运行模式，并构建适应中国市场的分时度假产品和交换网络。2000年11月，由首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的专业从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司在北京成立。天伦度假公司的成立标志着国内大型旅游企业第一次直接涉足分时度假行业。专业大型旅游企业的介入对分时度假行业的发展提供了极好的推动力。因为专业旅游企业熟悉旅游市场，拥有分时度假发展必须的大量可依靠的资源。分时度假交换公司。分时度假交换公司在分时度假产业中有着举足轻重的地位，他的服务水平高低对于分时度假企业的发展生存有着直接的关系，他是分时度假链中必不可少的一个中间环境、一个交换平台。它是分时度假业的发动机。如美国的RCI和II公司。目前在国内“海南华夏之旅分时度假网络有限公司”是中国唯一的一家专业从事分时度假国内交换业务的公司。它的商业模式与运行机制，是根据国外最大的两家分时度假交换公司RCI和II的模式和体制进行了适当改造后建立的，较适合中国的实情。虽然该公司对于“如何实现使用权益保障的问题”、“销售模式问题”存在着两个实际操作方面的难题，但是该公司在对分时度假交换技术的掌握理解和规范化方面是处于领先地位，其交换系统有着较强的兼容性，非常适合中国国情的分时度假业的发展。相关创新概念企业。这是一批借用分时度假概念开发出类似产品的单体企业。如北京新旅网度假村资源开发公司。他们是将分时度假的点数制形式经过改造应用于中国市场的分时营销公司。他们通过与加盟饭店签约获得合作保证，然后再通过自己的销售网络以点数卡（IC卡）的形式对外销售分时度假产品，称之为“房东卡”实质是含有一定数额资金的消费卡。这种点数制适用于一个企业控制的饭店群，这样才不会因权益分配问题各方产生异议，同时会努力保证顾客的使用权。中国分时度假产业分类类别代表企业经营方式及内容加盟国际分时度假交换网络公司北京九华山庄按国际惯例销售一周的分时度假产品分时度假俱乐部泰达度假交换公司、海南海航集团以交换网络式点数制销售自有的分时度假产品分时度假销售公司广东爱特乐度假服务公司专业销售RCI和II公司的分时度假产品独立的国内分时度假网络公司天伦度假发展有限公司分时度假地开发、分时度假产品交换、分时度假交换卡销售及相关服务分时度假交换公司海南华夏之旅分时度假网络有限公司分时度假产品的交换相关新概念分时度假企业北京新旅网度假村资源开发公司与酒店签约销售自己的点数卡（房东卡储值卡）6、我国产权式酒店的发展现状相关背景介绍产权式酒店亦称“时权酒店”（TIMESHAREHOTEL）其概念本身即内含两个概念，一是“时”即“时间、时段”，二是“权”即“权力”可延申“产权”等。自1976年，第一批真正意义上的分时度假酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起后，即在瑞士和欧洲传播开，之后20年逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展。一个分支演变为现在的产权式酒店，成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团欢迎的投资方式之一。类型退休住宅型退休前购楼，每年居住一定时间，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。有限自用投资型酒店将每个单位产品分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不居住，而是统一由酒店管理公司经营出租以获取利润回报，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。公司自用型为集团公司购买后一方面用于投资，另一方面用于公司年会、职工度假。特征产权式酒店具有明显的地域特征，一般都集中坐落在山岳海滨旅游度假地和大城市附近。产权式酒店的消费群体多集中在城市的高收入阶层中，且这些度假产品购买者均为“二次置业”的家庭，其目的主要是为了投资。卖点相对集中。一是由于度假产品的低房价及少量首付其余按揭的购置方式，无须再投资即可取得度假酒店房产权，且每年有一定的回报，对度假产品消费者有着极大吸引力。二是国内假日经济的兴起发展，带动了一批人高品质生活的需求，特别是海景产权式酒店消费时尚朝流。三是投资意识的增强为产权式酒店发展提供了发展的基础。特别是海景资源的有限，使海景产权式酒店具有双重投资色朋。四是销售方式多采用在异地代理销售，这是由于产权式酒店所处地域位置，与消费群体源地的特征所决定的。产权式酒店的发展产权式酒店的未来发展一是由于度假旅游的逐年发展及产权式酒店的新概念的普及，使一批房地产商、大旅游企业参与产权式酒店的行列，竞争更趋于激烈，而且竞争优势也将向实力雄厚的企业倾斜，向集中化的道路、方向发展；二是产权式酒店由于其特殊性，它的发展在由房地产业向旅游产品转移发展的过程中，其产权式酒店的经营服务物业管理水平成为市场竞争的利器，管理服务的重要性将成为产权式酒店发展的一个关键制约因素。三是由于政府的重视和大力推动产权式酒店得以快速健康发展。如海南省专门召开了产权式酒店与分时度假研讨会对产权式酒店与分时度假的发展表示乐观。并表示由于确定海南做为国际度假、休闲目的地和国际会议中心的发展方向，已到了妄动产权酒店和分时度假的时候。二、项目SWOT分析及对策1、项目概况分析本项目座落在海南省的东北海岸，位于琼山新市区琼山大道1号，东营滨海开发区，距离美兰国际机场8分钟的车程，海口市中心亦仅有20分钟的路程，交通便利。其主要经济技术指针如下1、总占地面积99486平方米2、总建筑面积98000平方米3、绿化率6274、层数7层5、总户数1054户2、项目的SWOT分析1）、优势点（S）本项目的发展商是大型跨国企业集团中国华源集团与海南泰信实业有限公司共同投资开发，两大集团公司业务范围涉及多项行业，实力雄厚，业绩卓越；本项目荣获上海大世界基尼斯总部授予的两项基尼斯记录，分别是“中国规模最大、功能设施最多的度假酒店”和“世界最大的室内温泉水疗中心”，用语1000多间套房而成为中国之最；充分利用当地天然旅游资源，是集旅游、度假温泉疗养火山灰美容美体、美食、酒店、娱乐、餐饮等于一体的五星级标准设立与装修，各种配套设施十分完善的度假酒店；海南唯一拥有天然海滩和优质温泉的度假概念的物业本项目唯一引进国际酒店管理集团经营管理的国际五星级产权式酒店（PROPERTYHOTEL），聘请国际知名的假日酒店管理公司（SIXCONTINENTS），以全球统一的服务品牌提供专业管理服务，并且在经营中赚取丰厚的利润与所有的酒店股东一起分享；本项目物业具有稀缺性与优越的投资价值；项目地处的位置距离国际美兰机场仅几分钟的车程，而美兰国际机场境内外的航线多达70多条，可以直达香港、新加坡、马来西亚等多个国家和地区，海上客轮每天多班往来；进入海口市区也只要20分钟的时间，交通极为便利、完善；发挥优势A、项目运作过程中，宣传产权式、休闲、度假物业概念；宣传本项目物业的稀缺性与巨大的投资潜力；在项目运作过程中，充分渲染项目的休闲、度假、旅游、享受、投资的概念；宣传充分享受五星级酒店成熟的配套设施，可随时享受的沙滩、阳光、蓝天、大海；享受世界上最大室内温泉水疗生活；2、局限性（W）；1）本项目难以形成一定规模的产权式酒店投资效应；2）本项目准目标客户的局限性较大，一定程度上，没有充足的消费群体，所针对的目标客户的范围比较狭窄；3）宣传所覆盖区域范围广，在一定的目标区域，所形成的推广实效性较低，未形成大的消费潮流，在目标的集中点上形成较大难度；解决方法1）加快波赛东酒店、雅典娜酒店的装修工程进度，给人的总体感觉是酒店已经全面开始经营，给客户现在投资、立即就能获取可观利润的感觉；2）建议利用中国华源集团公司、海南泰信实业有限公司的品牌知名度，借助假日酒店管理公司（SIXCONTINENTS）的充足客户资源优势，加大市场号召力，增强买家入市信心；3、机会点（O）1）开发商泰信实业的海南实力以及中国华源集团具有跨地区、跨行业、跨所有制和跨国经营的大型集团公司的品牌效应；2）项目的地理位置与独有海景、景观的优势；3）本项目两项上海吉尼斯世界记录最大室内温泉水疗中心以及中国规模最大、功能设施最多的度假酒店，成熟的商务配套与完善的生活配套设施；4）全国唯一的引入国际管理集团SIXCONTINENTS的投资性产权式五星级度假酒店；4、威胁点（T）本项目直接面对海南号称中国最大的热带生态花园康乐园大酒店五星级产权式酒店、本区域高文件住宅项目以及正在营业中的众多的酒店业等，带来的潜在争夺目标客户、消费者的威胁；2）近几年全国各地产权式酒店物业的蓬勃发展，以及高档住宅物业的境外销售，吸引了大量的境外客户，给本项目在外销上造成一定的压力。三、项目的三大卖点产权式酒店是休闲、置业与经营的有机结合，是社会经济发展到一定的水平时所产生的新的市场需求，代表着现代物业休闲发展的方向，体现着休闲物业拥有着与众不同的消费观念和生活质量，它适应了国内新兴的中产